已提交全國人大常委會先后進行了兩次審議的《中華人民共和國物權(quán)法(草案)》，與人民群眾生活密切相關(guān)，備受公眾的關(guān)注。 物權(quán)，即對物的權(quán)利。物權(quán)法是調(diào)整財產(chǎn)支配關(guān)系的法律，是對財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則，是我國制訂民法典的重要組成部分。
已提交全國人大常委會先后進行了兩次審議的《中華人民共和國物權(quán)法(草案)》，與人民群眾生活密切相關(guān)，備受公眾的關(guān)注。
物權(quán)，即對物的權(quán)利。物權(quán)法是調(diào)整財產(chǎn)支配關(guān)系的法律，是對財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則，是我國制訂民法典的重要組成部分。物權(quán)法主要回答三個問題：一、物屬于誰，誰是物的主人;二、權(quán)利人對物享有哪些權(quán)利，他人負有怎樣的義務(wù);三、怎樣保護物權(quán)，侵害物權(quán)要承擔(dān)哪些民事責(zé)任。物權(quán)法涉及人民群眾生活的方方面面，諸如：住宅小區(qū)車位歸誰所有、企業(yè)改制中國有資產(chǎn)的流失、一物二賣、相鄰關(guān)系、拆遷補償、建筑用地使用權(quán)期限等，這些都能在物權(quán)法中找到答案。
你我財產(chǎn)的法律保護傘
日常生活中，小到一張紙、一支筆，大到車輛買賣、商品房買賣、土地承包經(jīng)營，人們對大多數(shù)財產(chǎn)的占有和使用，實際上都是物權(quán)法的調(diào)整范圍。通俗說，物權(quán)實際上是人們對自己擁有的各種動產(chǎn)和不動產(chǎn)的支配權(quán)利。我們不難發(fā)現(xiàn)，時下我國社會經(jīng)濟生活中的諸多焦點、熱點、難點問題，如國企改革、土地管理、房屋拆遷、物業(yè)糾紛等等，其實質(zhì)無不涉及產(chǎn)權(quán)關(guān)系的明確、權(quán)利人財產(chǎn)權(quán)益的保護。而財產(chǎn)到底是誰的?財產(chǎn)主人有哪些權(quán)利?財產(chǎn)受到侵犯時怎么保護?對這些問題的回答和確認，正是物權(quán)法的主要內(nèi)容。
長久以來，由于我們對財產(chǎn)所有、財產(chǎn)私有的觀念相對淡漠，加之我國長期實行公有制的經(jīng)濟制度，所以，對于什么是物權(quán)、什么是物權(quán)法等等一系列問題，不僅人們普遍認識較為模糊，而且相應(yīng)的法律體系也不健全。這就使得現(xiàn)實生活中容易出現(xiàn)各種企業(yè)短期行為及轉(zhuǎn)移資本的現(xiàn)象，容易出現(xiàn)一些以“社會公共利益需要”為理由，借政府公權(quán)力之手為商業(yè)利益群體違法征用農(nóng)民土地、濫拆居民住房的各種惡性事件。
盡管“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”這一突破性條款已于2004年被寫入了憲法，但這種原則性的規(guī)定只有通過法律的具體規(guī)定才能得到更為具體的實現(xiàn)。物權(quán)法草案不僅在很多地方充分顯示出了立法者尊重市場規(guī)律、保障私人財產(chǎn)、鼓勵人們創(chuàng)造財富的立法宗旨和態(tài)度，更是以財產(chǎn)占有關(guān)系，包括財產(chǎn)的歸屬關(guān)系與財產(chǎn)的物權(quán)的利用關(guān)系為主要調(diào)整對象。因此，我們完全可以說，物權(quán)法草案將私有財產(chǎn)不可侵犯列入法律保護，不僅是法律建設(shè)、意識形態(tài)及理論的創(chuàng)新，也是尊重人性、尊重人們追求美好生活意愿的充分體現(xiàn)。
值得一提的是，物權(quán)法草案對目前社會當(dāng)中的許多熱點、焦點問題做出了系統(tǒng)、積極的回應(yīng)。比如物權(quán)法草案通過確立較為完備的建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)則，為我們?nèi)粘Ｉ町?dāng)中常見的物業(yè)糾紛的解決提供了基本的準(zhǔn)則。
因此，無論是從整個物權(quán)法草案的立法宗旨還是其主要內(nèi)容構(gòu)成來看，都將進一步完善保護私有財產(chǎn)的法律制度，為廣大老百姓撐起個人財產(chǎn)權(quán)利的法律保護傘。
小區(qū)車位歸誰——物權(quán)法草案熱點之一：建筑物區(qū)分所有權(quán)
這幾天，北京市《機動車地下停車位預(yù)售合同》正在網(wǎng)上征求市民意見。市民關(guān)注最多的是這份合同成立的前提 ——地下停車位該不該出售。絕大多數(shù)市民認為地下車庫是小區(qū)的必要配套設(shè)施，理應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有，不應(yīng)當(dāng)出售。其實，小區(qū)車位歸屬問題，就屬于目前全國人大常委會審議的物權(quán)法草案中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。
新聞背景
小區(qū)車位歸業(yè)主共有
商品房住宅小區(qū)車位到底歸誰所有，歷來是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點。而將小區(qū)車庫單獨出售，則是開發(fā)商的普遍做法。近來，此類糾紛層出不窮，業(yè)主狀告開發(fā)商事件屢見報端。
江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院曾判決過一起案例，就涉及了物權(quán)法草案中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。
南京某城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個高檔住宅小區(qū)，1998年9月，開發(fā)商申報時，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點通知書》要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機動車0.2車位/戶，非機動車2車位/戶配建停車庫。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。開發(fā)商在銷售住宅時也承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個車位，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。
2003年6月，該小區(qū)業(yè)主委員會向鼓樓區(qū)人民法院起訴開發(fā)商，請求法院判決確認該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。
法院認為，南京市規(guī)劃局發(fā)出的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點》要求被告按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫，既明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車庫作為開發(fā)商的法定義務(wù)進行了確定。建成后的車庫作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，開發(fā)商再行銷售的行為違反了誠實信用原則。
據(jù)此，法院判決：開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫移交給小區(qū)業(yè)主委員會管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。
專家點評
車位歸屬由當(dāng)事人約定
據(jù)了解，物權(quán)法草案對百姓關(guān)注的會所、車位的歸屬，作出原則規(guī)定：有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除了建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。
在物權(quán)法出臺前，我國至今還沒有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律規(guī)定，實際上，每個建筑物都有空間專有權(quán)、公用設(shè)施共有權(quán)以及業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán)。南京“車庫之爭”的判例，對催生建筑物區(qū)分所有權(quán)法律的出臺，有著積極的意義。
小區(qū)車位的權(quán)屬爭議，是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛中，最常見、也是最復(fù)雜的問題。
“車位由業(yè)主和開發(fā)商約定;沒有約定的，歸業(yè)主所共有。”全國人大法律委員會委員、中國人民大學(xué)教授王利明也贊同通過這種方式來確定車位的歸屬。
“車位和綠地不一樣，車位不能完全納入建筑成本，即售房成本。假如說，法律不允許業(yè)主與開發(fā)商約定，車位完全歸業(yè)主共有，開發(fā)商就沒有積極性建足夠的車位，那最終受損的還是業(yè)主的利益。因為法律并沒有規(guī)定開發(fā)商有義務(wù)為每個業(yè)主預(yù)留足夠的車位?！彼?，他認為車位的歸屬問題，業(yè)主與開發(fā)商在簽訂房屋買賣合同時就應(yīng)特別約定。
同時，王利明也強調(diào)，如果開發(fā)商保留對車位的所有權(quán)，政府則應(yīng)對車位的價格進行限制，否則開發(fā)商就會隨意抬高車位價格，損害業(yè)主的利益。
重慶市渝中區(qū)人大代表、中豪律師事務(wù)所律師袁小彬提出，按照物權(quán)法草案的規(guī)定，開發(fā)商如果能夠證明自己對車位具有獨立的土地使用權(quán)和車位的所有權(quán)，就能享有車位的所有權(quán)，業(yè)主若要使用車位，只能向開發(fā)商購買使用權(quán)或者租賃。
審議意見
物權(quán)歸屬尚未取得一致
物權(quán)法草案二審稿規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有，但屬于市政建設(shè)的除外;小區(qū)會所、車位歸屬沒有約定的，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有;建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議可更換物業(yè)。
現(xiàn)實生活中，由于法律規(guī)定不完善，購房者在購房屋之后，與房地產(chǎn)開發(fā)商對建筑區(qū)劃內(nèi)的附屬設(shè)施的所有權(quán)和使用權(quán)經(jīng)常發(fā)生糾紛，特別是對共用部分發(fā)生的糾紛更多，如物業(yè)管理用房、綠地等;業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司經(jīng)常鬧矛盾。
物權(quán)法草案中所說的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即我們通常所說的業(yè)主。業(yè)主享有對其所有物業(yè)的所有權(quán)，和對共有部分和共同事務(wù)進行管理的權(quán)利。業(yè)主的管理權(quán)可以通過建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議，即業(yè)主大會的形式來實現(xiàn)?？梢哉f，業(yè)主大會代表業(yè)主實現(xiàn)其管理權(quán)，參與小區(qū)管理。
物權(quán)法草案已經(jīng)通過全國人大常委會兩次審議，在審議過程中，委員們和人大代表對物權(quán)歸屬還有不同意見。
全國人大代表陳舒說，物權(quán)法草案將所有的權(quán)利都歸屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議，也就是業(yè)主大會，這對所有的所有權(quán)人是一個很好的保護，但在實際操作中存在問題。如：現(xiàn)在廣州的一個小區(qū)內(nèi)大約有兩萬多戶，如果讓所有的人都參加所有權(quán)人會議決定事項的話，操作起來肯定會有難度。他建議在“所有權(quán)人會議”后面加上“或所有權(quán)人委員會”，這樣就使得比較大的小區(qū)的物業(yè)管理和大的問題能得到及時解決。
“我認為，物權(quán)法草案規(guī)定‘物業(yè)管理用房屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有’這個提法與當(dāng)前的實際情況不太相符。”全國人大常委會委員林強說，“目前有相當(dāng)多小區(qū)的情況是，建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即業(yè)主獲得建筑物區(qū)分所有權(quán)，即房屋所有權(quán)，是通過購買關(guān)系獲得的。購買合同或約定標(biāo)明了房屋、面積，同時還包括共有部分，但是沒有標(biāo)明業(yè)主對物業(yè)管理用房具有共有權(quán)。如果對物業(yè)管理用房具有共有權(quán)利的話，業(yè)主就要付錢。沒有付這部分錢，對管理用房就沒有權(quán)利。所以這條規(guī)定在實際中能不能被承認值得推敲?！?BR> 針對物權(quán)法草案中“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人，建筑物區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)更換”的規(guī)定，廣東省人大常委會副主任黃偉鴻建議把“建設(shè)單位”改為“房地產(chǎn)開發(fā)商”，把“有權(quán)更換”改為“應(yīng)予更換”，并補充一句“可由建筑物區(qū)分所有權(quán)人委員會自行聘請物業(yè)管理機構(gòu)進行管理”。
有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的審議還在進行中，無論物權(quán)法怎樣規(guī)定，最終目的還是為了更好地保護自然人、法人的物權(quán)，維護社會經(jīng)濟秩序。
什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)(名詞解釋)
所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，通俗一點說是居住在高層建筑中的業(yè)主，對于他自己專有的住宅享有的權(quán)利，以及走廊、樓梯、小區(qū)綠地和道路等共有部分，享有的共同所有權(quán)和共同管理的權(quán)利。
例如：張三在北京購買了一處住房，他對其購買的房屋享有專有權(quán)利，同時對走廊、樓梯、小區(qū)綠地等公共設(shè)施與其它居住在小區(qū)的業(yè)主共同享有所有權(quán)和管理權(quán)。
國外有關(guān)車位歸屬的規(guī)定(異域立法)
在一般的國家立法中，差不多都規(guī)定了所有的建筑物都必須建設(shè)適當(dāng)?shù)耐＼囄弧?BR> 法國——自1950年以來，根據(jù)法國都市計劃法，在新建建筑物時，建筑者負有在建筑物基地內(nèi)為每戶設(shè)計一個停車空間的義務(wù);于屋外設(shè)置必要停車場空間而無基地時，建筑者即使向下挖掘三層乃至于四層、五層的深度，也必須設(shè)置停車場。
美國夏威夷——基準(zhǔn)建筑法規(guī)定建筑商和土地開發(fā)者在建筑公寓的時候，必須備置充足的居住者用的停車區(qū)域，并按住居單元予以分配，或者出售給每一個住居單元，作為共同部分予以維持，對區(qū)分所有者發(fā)給停車許可證書。
加拿大多倫多——規(guī)定建筑單元停車位的數(shù)量基準(zhǔn)，一個具有2間臥室的建筑單元，須有一個停車位;具有3間臥室的建筑單元，須有兩個停車位;同時須建有來客的停車位。
已提交全國人大常委會先后進行了兩次審議的《中華人民共和國物權(quán)法(草案)》，與人民群眾生活密切相關(guān)，備受公眾的關(guān)注。
物權(quán)，即對物的權(quán)利。物權(quán)法是調(diào)整財產(chǎn)支配關(guān)系的法律，是對財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則，是我國制訂民法典的重要組成部分。物權(quán)法主要回答三個問題：一、物屬于誰，誰是物的主人;二、權(quán)利人對物享有哪些權(quán)利，他人負有怎樣的義務(wù);三、怎樣保護物權(quán)，侵害物權(quán)要承擔(dān)哪些民事責(zé)任。物權(quán)法涉及人民群眾生活的方方面面，諸如：住宅小區(qū)車位歸誰所有、企業(yè)改制中國有資產(chǎn)的流失、一物二賣、相鄰關(guān)系、拆遷補償、建筑用地使用權(quán)期限等，這些都能在物權(quán)法中找到答案。
你我財產(chǎn)的法律保護傘
日常生活中，小到一張紙、一支筆，大到車輛買賣、商品房買賣、土地承包經(jīng)營，人們對大多數(shù)財產(chǎn)的占有和使用，實際上都是物權(quán)法的調(diào)整范圍。通俗說，物權(quán)實際上是人們對自己擁有的各種動產(chǎn)和不動產(chǎn)的支配權(quán)利。我們不難發(fā)現(xiàn)，時下我國社會經(jīng)濟生活中的諸多焦點、熱點、難點問題，如國企改革、土地管理、房屋拆遷、物業(yè)糾紛等等，其實質(zhì)無不涉及產(chǎn)權(quán)關(guān)系的明確、權(quán)利人財產(chǎn)權(quán)益的保護。而財產(chǎn)到底是誰的?財產(chǎn)主人有哪些權(quán)利?財產(chǎn)受到侵犯時怎么保護?對這些問題的回答和確認，正是物權(quán)法的主要內(nèi)容。
長久以來，由于我們對財產(chǎn)所有、財產(chǎn)私有的觀念相對淡漠，加之我國長期實行公有制的經(jīng)濟制度，所以，對于什么是物權(quán)、什么是物權(quán)法等等一系列問題，不僅人們普遍認識較為模糊，而且相應(yīng)的法律體系也不健全。這就使得現(xiàn)實生活中容易出現(xiàn)各種企業(yè)短期行為及轉(zhuǎn)移資本的現(xiàn)象，容易出現(xiàn)一些以“社會公共利益需要”為理由，借政府公權(quán)力之手為商業(yè)利益群體違法征用農(nóng)民土地、濫拆居民住房的各種惡性事件。
盡管“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”這一突破性條款已于2004年被寫入了憲法，但這種原則性的規(guī)定只有通過法律的具體規(guī)定才能得到更為具體的實現(xiàn)。物權(quán)法草案不僅在很多地方充分顯示出了立法者尊重市場規(guī)律、保障私人財產(chǎn)、鼓勵人們創(chuàng)造財富的立法宗旨和態(tài)度，更是以財產(chǎn)占有關(guān)系，包括財產(chǎn)的歸屬關(guān)系與財產(chǎn)的物權(quán)的利用關(guān)系為主要調(diào)整對象。因此，我們完全可以說，物權(quán)法草案將私有財產(chǎn)不可侵犯列入法律保護，不僅是法律建設(shè)、意識形態(tài)及理論的創(chuàng)新，也是尊重人性、尊重人們追求美好生活意愿的充分體現(xiàn)。
值得一提的是，物權(quán)法草案對目前社會當(dāng)中的許多熱點、焦點問題做出了系統(tǒng)、積極的回應(yīng)。比如物權(quán)法草案通過確立較為完備的建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)則，為我們?nèi)粘Ｉ町?dāng)中常見的物業(yè)糾紛的解決提供了基本的準(zhǔn)則。
因此，無論是從整個物權(quán)法草案的立法宗旨還是其主要內(nèi)容構(gòu)成來看，都將進一步完善保護私有財產(chǎn)的法律制度，為廣大老百姓撐起個人財產(chǎn)權(quán)利的法律保護傘。
小區(qū)車位歸誰——物權(quán)法草案熱點之一：建筑物區(qū)分所有權(quán)
這幾天，北京市《機動車地下停車位預(yù)售合同》正在網(wǎng)上征求市民意見。市民關(guān)注最多的是這份合同成立的前提 ——地下停車位該不該出售。絕大多數(shù)市民認為地下車庫是小區(qū)的必要配套設(shè)施，理應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有，不應(yīng)當(dāng)出售。其實，小區(qū)車位歸屬問題，就屬于目前全國人大常委會審議的物權(quán)法草案中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。
新聞背景
小區(qū)車位歸業(yè)主共有
商品房住宅小區(qū)車位到底歸誰所有，歷來是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點。而將小區(qū)車庫單獨出售，則是開發(fā)商的普遍做法。近來，此類糾紛層出不窮，業(yè)主狀告開發(fā)商事件屢見報端。
江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院曾判決過一起案例，就涉及了物權(quán)法草案中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。
南京某城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個高檔住宅小區(qū)，1998年9月，開發(fā)商申報時，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點通知書》要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機動車0.2車位/戶，非機動車2車位/戶配建停車庫。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。開發(fā)商在銷售住宅時也承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個車位，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。
2003年6月，該小區(qū)業(yè)主委員會向鼓樓區(qū)人民法院起訴開發(fā)商，請求法院判決確認該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。
法院認為，南京市規(guī)劃局發(fā)出的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點》要求被告按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫，既明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車庫作為開發(fā)商的法定義務(wù)進行了確定。建成后的車庫作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，開發(fā)商再行銷售的行為違反了誠實信用原則。
據(jù)此，法院判決：開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫移交給小區(qū)業(yè)主委員會管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。
專家點評
車位歸屬由當(dāng)事人約定
據(jù)了解，物權(quán)法草案對百姓關(guān)注的會所、車位的歸屬，作出原則規(guī)定：有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除了建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。
在物權(quán)法出臺前，我國至今還沒有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律規(guī)定，實際上，每個建筑物都有空間專有權(quán)、公用設(shè)施共有權(quán)以及業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán)。南京“車庫之爭”的判例，對催生建筑物區(qū)分所有權(quán)法律的出臺，有著積極的意義。
小區(qū)車位的權(quán)屬爭議，是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛中，最常見、也是最復(fù)雜的問題。
“車位由業(yè)主和開發(fā)商約定;沒有約定的，歸業(yè)主所共有。”全國人大法律委員會委員、中國人民大學(xué)教授王利明也贊同通過這種方式來確定車位的歸屬。
“車位和綠地不一樣，車位不能完全納入建筑成本，即售房成本。假如說，法律不允許業(yè)主與開發(fā)商約定，車位完全歸業(yè)主共有，開發(fā)商就沒有積極性建足夠的車位，那最終受損的還是業(yè)主的利益。因為法律并沒有規(guī)定開發(fā)商有義務(wù)為每個業(yè)主預(yù)留足夠的車位?！彼?，他認為車位的歸屬問題，業(yè)主與開發(fā)商在簽訂房屋買賣合同時就應(yīng)特別約定。
同時，王利明也強調(diào)，如果開發(fā)商保留對車位的所有權(quán)，政府則應(yīng)對車位的價格進行限制，否則開發(fā)商就會隨意抬高車位價格，損害業(yè)主的利益。
重慶市渝中區(qū)人大代表、中豪律師事務(wù)所律師袁小彬提出，按照物權(quán)法草案的規(guī)定，開發(fā)商如果能夠證明自己對車位具有獨立的土地使用權(quán)和車位的所有權(quán)，就能享有車位的所有權(quán)，業(yè)主若要使用車位，只能向開發(fā)商購買使用權(quán)或者租賃。
審議意見
物權(quán)歸屬尚未取得一致
物權(quán)法草案二審稿規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有，但屬于市政建設(shè)的除外;小區(qū)會所、車位歸屬沒有約定的，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有;建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議可更換物業(yè)。
現(xiàn)實生活中，由于法律規(guī)定不完善，購房者在購房屋之后，與房地產(chǎn)開發(fā)商對建筑區(qū)劃內(nèi)的附屬設(shè)施的所有權(quán)和使用權(quán)經(jīng)常發(fā)生糾紛，特別是對共用部分發(fā)生的糾紛更多，如物業(yè)管理用房、綠地等;業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司經(jīng)常鬧矛盾。
物權(quán)法草案中所說的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即我們通常所說的業(yè)主。業(yè)主享有對其所有物業(yè)的所有權(quán)，和對共有部分和共同事務(wù)進行管理的權(quán)利。業(yè)主的管理權(quán)可以通過建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議，即業(yè)主大會的形式來實現(xiàn)?？梢哉f，業(yè)主大會代表業(yè)主實現(xiàn)其管理權(quán)，參與小區(qū)管理。
物權(quán)法草案已經(jīng)通過全國人大常委會兩次審議，在審議過程中，委員們和人大代表對物權(quán)歸屬還有不同意見。
全國人大代表陳舒說，物權(quán)法草案將所有的權(quán)利都歸屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議，也就是業(yè)主大會，這對所有的所有權(quán)人是一個很好的保護，但在實際操作中存在問題。如：現(xiàn)在廣州的一個小區(qū)內(nèi)大約有兩萬多戶，如果讓所有的人都參加所有權(quán)人會議決定事項的話，操作起來肯定會有難度。他建議在“所有權(quán)人會議”后面加上“或所有權(quán)人委員會”，這樣就使得比較大的小區(qū)的物業(yè)管理和大的問題能得到及時解決。
“我認為，物權(quán)法草案規(guī)定‘物業(yè)管理用房屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有’這個提法與當(dāng)前的實際情況不太相符。”全國人大常委會委員林強說，“目前有相當(dāng)多小區(qū)的情況是，建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即業(yè)主獲得建筑物區(qū)分所有權(quán)，即房屋所有權(quán)，是通過購買關(guān)系獲得的。購買合同或約定標(biāo)明了房屋、面積，同時還包括共有部分，但是沒有標(biāo)明業(yè)主對物業(yè)管理用房具有共有權(quán)。如果對物業(yè)管理用房具有共有權(quán)利的話，業(yè)主就要付錢。沒有付這部分錢，對管理用房就沒有權(quán)利。所以這條規(guī)定在實際中能不能被承認值得推敲?！?BR> 針對物權(quán)法草案中“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人，建筑物區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)更換”的規(guī)定，廣東省人大常委會副主任黃偉鴻建議把“建設(shè)單位”改為“房地產(chǎn)開發(fā)商”，把“有權(quán)更換”改為“應(yīng)予更換”，并補充一句“可由建筑物區(qū)分所有權(quán)人委員會自行聘請物業(yè)管理機構(gòu)進行管理”。
有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的審議還在進行中，無論物權(quán)法怎樣規(guī)定，最終目的還是為了更好地保護自然人、法人的物權(quán)，維護社會經(jīng)濟秩序。
什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)(名詞解釋)
所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，通俗一點說是居住在高層建筑中的業(yè)主，對于他自己專有的住宅享有的權(quán)利，以及走廊、樓梯、小區(qū)綠地和道路等共有部分，享有的共同所有權(quán)和共同管理的權(quán)利。
例如：張三在北京購買了一處住房，他對其購買的房屋享有專有權(quán)利，同時對走廊、樓梯、小區(qū)綠地等公共設(shè)施與其它居住在小區(qū)的業(yè)主共同享有所有權(quán)和管理權(quán)。
國外有關(guān)車位歸屬的規(guī)定(異域立法)
在一般的國家立法中，差不多都規(guī)定了所有的建筑物都必須建設(shè)適當(dāng)?shù)耐＼囄弧?BR> 法國——自1950年以來，根據(jù)法國都市計劃法，在新建建筑物時，建筑者負有在建筑物基地內(nèi)為每戶設(shè)計一個停車空間的義務(wù);于屋外設(shè)置必要停車場空間而無基地時，建筑者即使向下挖掘三層乃至于四層、五層的深度，也必須設(shè)置停車場。
美國夏威夷——基準(zhǔn)建筑法規(guī)定建筑商和土地開發(fā)者在建筑公寓的時候，必須備置充足的居住者用的停車區(qū)域，并按住居單元予以分配，或者出售給每一個住居單元，作為共同部分予以維持，對區(qū)分所有者發(fā)給停車許可證書。
加拿大多倫多——規(guī)定建筑單元停車位的數(shù)量基準(zhǔn)，一個具有2間臥室的建筑單元，須有一個停車位;具有3間臥室的建筑單元，須有兩個停車位;同時須建有來客的停車位。