一、單項選擇題。
1.某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為1000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8％。該土地投資利息為（ ）
A.120萬元
B.80萬元
C.60萬元
D.100萬元
【正確答案】 B
【答案解析】 500×1×8％+1000×1×8％×0.5=80萬元
2.被評估設(shè)備購建于1993年，賬面原值50萬元，1998年對該設(shè)備進行技術(shù)改造，投資12萬元，2000年對該設(shè)備進行評估，經(jīng)調(diào)查，該類設(shè)備1993年、1998年及2000年的定基物價指數(shù)分別為100%、125%和130%，則該設(shè)備的加權(quán)投資年限為（ ）
A.6.19年
B.6.03年
C.6.06年
D.6.23年
【正確答案】 A
【答案解析】 7×｛[50×（130%/100%）] /[ [50×（130%/100%）＋12×（130%/125%）]｝＋2×｛[12×（130%/125%）]×/[50×（130%/100%）＋12×（130%/125%）]｝＝7×｛65 / [65＋12.48]｝＋2×｛12.48/[[65＋12.48]｝＝6.19年
3.某機器設(shè)備的市場價格為10萬元，運雜費為3000元，直接安裝成本為1000元，間接成本為直接成本的7％，該機器設(shè)備的重置成本為（）
A.111280元
B.104070元
C.104210元
D.111000元
【正確答案】 A
【答案解析】 (10+0.3+0.1)(1+7%)＝11.128萬元
4.一臺數(shù)控機床，重置成本為200萬元，已使用2年，其經(jīng)濟壽命為20年，現(xiàn)在該機床的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復(fù)費用為20萬元，其他部分工作正常。該機床的實體性貶值額為（?。?BR> A.38萬元
B.18萬元
C.20萬元
D.30萬元
【正確答案】 A
【答案解析】 20+(200-20) (2/20)＝38萬元
5.被估企業(yè)擁有某鋼鐵廠發(fā)行的3年期的一次性還本付息債券1 000張，每張面值100元，年利率12％，按復(fù)利計算利息。評估時債券的購人時間已滿2年，當(dāng)時的國庫券利率為10％。評估人員通過對該鋼鐵廠的了解，認(rèn)為該債券風(fēng)險不大，并已接近到期日，故按1％作為風(fēng)險報酬率，并以國債利率為無風(fēng)險報酬率，折現(xiàn)率定為ll％。該鋼鐵廠債券評估價值為：（ ）
A. 126 450元
B. 140 500元
C.114032元
D.102732元
【正確答案】 A
【答案解析】 到期價值=l 000×100× (1+12％)3=100 000×1.405 =140 500(元)
債券評估價值=140 500×(1+11％)-1 =140 500×0.9 =126 450(元)
6.甲廠以機器設(shè)備向乙廠投資，協(xié)議雙方聯(lián)營10年，雙方按各自投資比重分配乙廠的利潤，甲廠投資100萬元占乙廠資本總額的10％。雙方協(xié)議投資期滿時，乙廠按甲廠投入機器設(shè)備的折余價值返還甲廠，設(shè)備年折舊率定為5％，評估時雙方已經(jīng)聯(lián)營5年，前5年甲廠每年從乙廠分得利潤分別為：10萬元、14萬元、15萬元、15萬元、15萬元。經(jīng)評估人員調(diào)查分析，認(rèn)為乙廠今后5年的生產(chǎn)經(jīng)營情況基本穩(wěn)定，甲廠每年從乙廠處分得15萬收益問題不大。投資期滿，乙廠將返還甲廠機器折余價值50萬。根據(jù)評估時的銀行利率、通貨膨脹情況，以及乙廠的經(jīng)營情況，將折現(xiàn)率定為12％。該項長期投資評估價值為（?。?BR> A. 82.442萬元
B. 824.42萬元
C. 54.072萬元
D. 28.37萬元
【正確答案】 A
【答案解析】 P=15×3.604+50×0.5674=54.072+28.37=82.442(萬元)
7.甲、乙企業(yè)擬各投一部分資產(chǎn)組成一個新的公司，甲企業(yè)以某項技術(shù)投資，該技術(shù)的重置成本為200萬元，企業(yè)無形資產(chǎn)成本利潤率為500％，乙企業(yè)以部分有形資產(chǎn)投資，有形資產(chǎn)的重置成本為5000萬元，成本利潤率為15％。甲企業(yè)投資的無形資產(chǎn)的利潤分成率為（?。?BR> A.3.85%
B.18.46%
C.17.27%
D.28.57%
【正確答案】 B
【答案解析】 [200 (1+500％)]/{ [5000 (1+15％)]+ [200 (1+500％)]}= 17.27%
8.預(yù)計待評估土地的年總收入為18萬元，年總費用為10萬元，剩余使用年限為10年，折現(xiàn)率為10%，則其評估價值最接近于（?。┤f元。
A.110
B.61
C.49
D.80
【正確答案】 C
【答案解析】 （18-10）×｛〔1-(1+10%)-10〕/10%｝=8×6.1446=49.1568萬元
9.某設(shè)備的年收益額為10萬元，適用本金化率為10%，則該設(shè)備的評估價值為（ ）
A、110萬元
B、150萬元
C、100萬元
D、50萬元
【正確答案】 C
【答案解析】 10/10%＝100萬元
10.預(yù)計某資產(chǎn)的年收益額為23萬元，剩余可使用年限為7年，折現(xiàn)率為10％，該資產(chǎn)的評估價值接近（?。?BR> A.112萬元
B.161萬元
C.83萬元
D.121萬元
【正確答案】 A
【答案解析】 評估價值＝23（（1-(1+10%)-7）/10%）≈112萬元
11.某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高15％，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為（ ）
A.100／115
B.85／100
C.115／100
D.100／85
【正確答案】 D
【答案解析】 教材對建筑物評估使用市場法時，都是以被估價對象該因素的值為100,相應(yīng)調(diào)整參照物該因素的值。
12.某評估機構(gòu)用市場法對一棟大樓進行評估，選擇了三個參照物，其交易價格分別為110萬元、125萬元和132萬元，經(jīng)綜合考慮交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素后計算的三個參照物的修正系數(shù)分別為1.08、1.03和0.98，則該大樓的評估值最接近于（ ）
A.132.12萬元
B.126.00萬元
C.119.89萬元
D.125.64萬元
【正確答案】 D
【答案解析】 ：（110×1.08＋125×1.03＋132×0.98）÷3＝125.64萬元
13.交易實例土地每平方米價格為2000元，待估土地的環(huán)境條件達到交易實例土地的環(huán)境條件預(yù)計需要5年，折現(xiàn)率為10％，則該待估土地價格為：（?。?BR> A. 1241.8萬元
B.758.2萬元
C.1379.1萬元
D.2000萬元
【正確答案】 A
【答案解析】 2000×（1+10%）-5＝2000×0.6209=1241.8(元)
（1+10%）-5＝0.6209是區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)
14.以待估宗地為100，比較實例及待估宗地容積率與其相比，每上升或下降0.1，地價往上或往下修正1.5％。
案例與待估宗地項目
A
B
C
待估宗地
容積率
0.4
0.7
0.46
&nBs; 0.3
則參照物B的容積率修正系數(shù)是：（?。?BR> A. 100/106
B. 100/101.5
C. 0.7／0.3
D.94／100
【正確答案】 A
【答案解析】 參照物A修正系數(shù)=100/100{1+[（0.4-0.3）/0.1]×1.5%}=100/101.5
參照物B修正系數(shù)=100/100{1+[（0.7-0.3）/0.1]×1.5%}=100/106
參照物C修正系數(shù)=100/100{1+[（0.46-0.3）/0.1]×1.5%}=100/102.4
15.貨幣資產(chǎn)的評估價值實際上是貨幣資產(chǎn)的（ ）
A、市場價格
B、重置價格
C、清算價格
D、核實對帳后的賬面價值
【正確答案】 D
16.某企業(yè)2000年10月發(fā)生大修理費用2萬元，計入待攤費用帳戶，2000年10月在對該企業(yè)流動資產(chǎn)進行評估時，該項待攤費用的評估值應(yīng)（?。?BR> A.大于2萬元
B.小于2萬元
C.等于2萬元
D.為零
【正確答案】 D
【答案解析】 其價值已經(jīng)在固定資產(chǎn)中得到體現(xiàn)
17.下列說法不正確的是：（ ）
A. 地段是決定商業(yè)房地產(chǎn)價格的根本原因
B．建筑物評估的殘余估價法實質(zhì)上屬于收益法
C．使用殘余價值法要求建筑物不得與土地的使用嚴(yán)重違背
D．建筑物評估時，新舊程度是房屋建筑物價格的決定因素
【正確答案】 D
18.在資產(chǎn)評估報告中，應(yīng)說明一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為（?。?BR> A.評估基準(zhǔn)日價格標(biāo)準(zhǔn)
B.評估工作期內(nèi)價格標(biāo)準(zhǔn)
C.評估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)的價格標(biāo)準(zhǔn)
D.評估工作期后一年內(nèi)的價格標(biāo)準(zhǔn)
【正確答案】 A
【答案解析】 寫明的評估基準(zhǔn)日期，說明一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。
19.與企業(yè)的超額獲利能力密切相關(guān)的無形資產(chǎn)是（?。?BR> A.商標(biāo)
B.專利權(quán)
C.專有技術(shù)
D.商譽
【正確答案】 D
20.假定某無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本為零，則該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額為（ ）
A.重置成本×轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?BR> B.重置成本×轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮省粒?-所得稅稅率）
C.重置成本凈值×轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?BR> D.重置成本凈值×轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮省粒?-所得稅稅率）
【正確答案】 D
【答案解析】 特別注意這個題目，不要錯選了答案B或者C，而且這個公式考計算題目的可能性也很大
21.不屬于企業(yè)收益預(yù)測的方法是（ ）
A.綜合調(diào)整法,當(dāng)前企業(yè)收益預(yù)測中最常用的方法
B.產(chǎn)品周期法
C.現(xiàn)代統(tǒng)計法
D.趨勢預(yù)測法
【正確答案】 D
22.不屬于資產(chǎn)評估報告書的主要內(nèi)容是（ ）
A.評估立項申請
B. 評估結(jié)果成立的前提條件
C. 取得評估結(jié)果的主要過程
D. 取得評估結(jié)果的方法和依據(jù)
E. 評估委托合同或者協(xié)議及其主要內(nèi)容
【正確答案】 A
23.不屬于普通股評估類型的是：（?。?BR> A.年金化模型
B. 紅利增長模型
C.分段式模型
D. 固定紅利模型
【正確答案】 A
24.通過無形資產(chǎn)的鑒定，不能夠解決以下哪個問題：（ ）
A.證明無形資產(chǎn)存在。
B.確定無形資產(chǎn)種類。
C.確定無形資產(chǎn)有效期限。
D.確定評估方法
【正確答案】 D
25. 關(guān)于房屋建筑物的說法不正確的是：（ ）
A．房屋建筑物的基本組成有：基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護結(jié)構(gòu)
B．建筑物作為商品有以下特性：不可位移性、產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性、和功能變異性
C．對建筑物分類，能使評估人員更好的了解房屋建筑物的特點，使評估更科學(xué)
D．土地使用權(quán)劃撥具有無償性、無期限性、可轉(zhuǎn)讓性
【正確答案】 D
【答案解析】 土地使用權(quán)劃撥是不可轉(zhuǎn)讓的，如果要轉(zhuǎn)讓先要繳納土地出讓金
26.下列哪種屬于離岸價：（?。?BR> A．FOB
B．CFR
C．EXW
D．DDP
【正確答案】 A
27.公開市場假設(shè)常用于（ ）的評估
A．固定資產(chǎn)
B．房產(chǎn)和土地使用權(quán)
C．機器設(shè)備
D．無形資產(chǎn)
【正確答案】 B
【答案解析】 公開市場假設(shè)包含了“效用”，而在房產(chǎn)和土地使用權(quán)的評估中都有“效用原則”。
28.下列哪項不屬于資產(chǎn)評估的要素（?。?BR> A．價值類型
B．評估方法
C．評估原則
D．特定目的
【正確答案】 C
29.計算機器設(shè)備的重置成本，不應(yīng)該記入的費用是（?。?BR> A．購建費用
B．維修費用
C．安裝費用
D．調(diào)試費用
【正確答案】 B
30.計算建筑物利息的工期應(yīng)該按照（ ）計算
A．工期合同
B．額定工期
C．協(xié)商工期
D．實際工期
【正確答案】 B
31.對商業(yè)用房價格影響的因素是（）
A．環(huán)境質(zhì)量度
B．繁華程度
C．交通條件
D．規(guī)劃限制
【正確答案】 B
二、多項選擇題。
1.復(fù)原重置成本與更新重置成本的差異在于（ ）
A.功能不同
B.成本構(gòu)成不同
C.價格標(biāo)準(zhǔn)不同
D.材料、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)等不同
【正確答案】 BD
2.我國現(xiàn)行制度規(guī)定，對占有國有資產(chǎn)的行為發(fā)生資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，需要進行資產(chǎn)評估資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指得是：（ ）
A．國有資產(chǎn)占有單位有償轉(zhuǎn)讓超過百萬元資產(chǎn)的經(jīng)濟行為
B．以收取租金的方式，將企業(yè)全部或者部分資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為。
C．國有資產(chǎn)占有單位有償轉(zhuǎn)讓占全部固定資產(chǎn)原值20%以上的非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。
D．獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售行為
【正確答案】 AC
3.關(guān)于資產(chǎn)評估的價值類型說法正確的有：（）
A．資產(chǎn)評估的價值與資產(chǎn)評估的價值類型是同一含義。
B．資產(chǎn)評估有四種價值類型：公開市場價值、投資價值、重置價值、清算價格。
C．價值類型指資產(chǎn)評估價值的質(zhì)的規(guī)定性，表明價值的內(nèi)涵和外延。而資產(chǎn)評估價值是資產(chǎn)評估的結(jié)果，是價值類型、市場環(huán)境和技術(shù)參數(shù)共同影響的，而且后兩者對評估價值的影響是由于方法運用形成的
D．清算價格一般低于市場價格，取決于資產(chǎn)的通用性和清算時間的限制
E． 投資價值以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)評估資產(chǎn)價值，而重置成本是從投入角度評估的產(chǎn)的價值
F．企業(yè)的收益率超過行業(yè)平均收益率，其投資價值就會低于重置價值
【正確答案】 BCDE
4.下列說法正確的有：（ ）
A．功能價值法是假設(shè)資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大、成本越高，而不是成等比例變化
B．規(guī)模價值法假設(shè)資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力不呈線性關(guān)系，但是生產(chǎn)能力越大、成本越高，而不是成等比例變化
C．計算功能性貶值時，如果重置成本是復(fù)原重置成本，則功能性貶值包括超額投資成本和運營性貶值
D．運用使用年限法計算成新率時，不能使用會計年限
【正確答案】 ABCD
5.流動資產(chǎn)評估的特點有（ ）
A.流動資產(chǎn)評估是單項評估
B.必須選準(zhǔn)流動資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)時間
C.既要認(rèn)真進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點
D.流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強，在價格變化不大的情況下，資產(chǎn)的賬面價值基本上可以反映出流動資產(chǎn)的現(xiàn)值
【正確答案】 ABCD
6.關(guān)于低值易耗品的評估說法正確的有（ ）
A.在庫低值易耗品的評估,可以采用與庫存材料評估相同的方法
B.在用低值易耗品的評估，采用成本法進行評估
C.在用低值易耗品采用成本法時，一般不考慮其功能性損耗和經(jīng)濟性損耗
D.低值易耗品評估時候，要注意區(qū)分出低值易耗品和固定資產(chǎn)的界限
【正確答案】 ABCD
7.下列說法正確的有：（ ）
A．進口設(shè)備采用物價指數(shù)法計算重置成本時，應(yīng)該使用進口國的分類物價指數(shù)（教材原話，但注意理解）
B．機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值計算有兩種方法，對損失額折現(xiàn)和規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法
C．使用重置核算法計算重置成本，要扣除歷史成本支出中的無效支出
D．對機器設(shè)備使用重置核算法計算重置成本的方法又叫綜合估算法，適用于非標(biāo)、自治的市場價格資料難以獲得的設(shè)備
【正確答案】 ABCD
8.建筑物評估中關(guān)于市場法說法正確的有：（ ）
A. 建筑物評估中市場法主要有兩種方法：交易實力比較法和基準(zhǔn)價格對照法
B. 建筑物評估中市場法主要有兩種方法：直接法和間接法
C. 區(qū)域因素修正有三種方法：雙百分制比較法，十等份因素比較法和環(huán)境成熟度修正法
D. 建筑物評估中市場法對個別因素修正時，主要采用售價調(diào)整法，一般由簡單平均法和加權(quán)平均法
E. 個別因素是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異的依據(jù)
F. 區(qū)域因素的修正是市場法的關(guān)鍵和難點之一
【正確答案】 ABCDEF
9.關(guān)于土地使用權(quán)的說法不正確的有：（ ）
A．土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)
B．土地的特性指得是土地的自然特性
C．土地使用權(quán)價值主要取決于它的載體，即土地的特性和條件
D．我國土地的所有權(quán)屬于國家
【正確答案】 BD
10.下列說法中正確的有：（ ）
A．劃撥的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，不得單獨設(shè)定抵押，不得租賃
B．只有國有土地才能出讓土地使用權(quán)，集體所有土地不可以
C．一般來說，同一級別的土地，商業(yè)用地的價格高于住宅和工業(yè)用地，而工業(yè)用地
又高于農(nóng)業(yè)用地的地價
D．用作房屋建筑物的土地，只要取得土地使用權(quán)后，就可以轉(zhuǎn)讓
E. 集體所有的土地都不得設(shè)定抵押權(quán)
【正確答案】 BC
三、簡答題。
1.土地資產(chǎn)有什么特性？土地資產(chǎn)價格有什么特點?
【正確答案】 土地的特性包括經(jīng)濟特性和自然特性；
自然特性包括：
1.土地面積的有限性。
2.土地空間位置的固定性、
3.土地使用價值的永續(xù)性和增值性。
4.土地的不可替代性。
經(jīng)濟主要包括：
1.用途的多樣性。
2.經(jīng)濟地理位置的可變性。
3.可壟斷性。土地資產(chǎn)價格的特點：
1.土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定。
2.土地價格主要由土地的需求決定。
3.土地價格具有明顯的區(qū)域性。
4.土地價格的上漲性。
【答案解析】 （KP126-126，KP130-131）
具體的內(nèi)容請您結(jié)合教材再看一下。
2.簡述資產(chǎn)評估價值類型的分類、價值和價值類型的關(guān)系。
【正確答案】 資產(chǎn)評估的價值類型包括：
1.公開市場價值
2.投資價值
3.重置價值
4.清算價格
價值類型指的是資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定性，表明價值的內(nèi)涵和外延。價值類型與資產(chǎn)評估價值不是兩個相同的概念。任何一個結(jié)果都是質(zhì)和量的統(tǒng)一。資產(chǎn)評估價值做為資產(chǎn)評估結(jié)果，是價值類型，市場環(huán)境和技術(shù)參數(shù)共同影響的。
【答案解析】 （KP12－13）
3.資產(chǎn)評估三種基本方法的定義是什么？選擇評估方法主要應(yīng)考慮哪些因素?
【正確答案】 各種方法的定義：
市場法也稱市場比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從二確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。市場法是一種最簡單，有效的方法，是因為評估過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價。
成本法是指在評估資產(chǎn)時按評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。
收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定并評估資產(chǎn)價值的因素一種資產(chǎn)評估方法。
選擇評估方法應(yīng)當(dāng)?shù)目紤]：
1.資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。
2.資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。
3.資產(chǎn)評估方法的選擇不要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。
4.選擇評估方法還要考慮不同的評估途徑。
【答案解析】 （KP19、22、35、43-44）
4.簡述無形資產(chǎn)的功能特性
【正確答案】 1.附著性
2.公益性
3.積累性
4.替代性
【答案解析】 （KP173－174）
5. 成本加和法及其應(yīng)用的現(xiàn)實性和局限性
【正確答案】 現(xiàn)實性：
1.企業(yè)資產(chǎn)盤子大，非經(jīng)營性資產(chǎn)占有相大比重。
2.企業(yè)效益低下，采用收益法缺乏市場基礎(chǔ)
3.采用成本加和法評估企業(yè)價值，便于企業(yè)評估后的賬務(wù)處理
局限性：
成本加和法是從投資角度，即從購建資產(chǎn)的角度，而沒有考慮資產(chǎn)的實際效能和企業(yè)運行效率，這種情況下，無論企業(yè)效益好壞，同類型企業(yè)中，只要原始投資相同，則企業(yè)評估值趨向一致。而且效益差的企業(yè)的評估值還會高于效益高的企業(yè)的評估值，因為效益差的企業(yè)的資產(chǎn)可能是不滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)甚至是不使用，其損耗低，成新率高。此外采用成本加和法確定的企業(yè)評估值，只包含了有形資產(chǎn)可可確指的無形資產(chǎn)價值，作為不可確指的無形資產(chǎn)－商譽，卻無法體現(xiàn)和反映出來。
【答案解析】 （KP292－294）
四、計算題。
1.某房地產(chǎn)為一塊已經(jīng)完成“七通一平”的待建筑空地，土地總面積為2000平方米，且土地形狀規(guī)則，允許用途為商業(yè)居住混合，允許容積率為10%，允許覆蓋率《=50%，土地使用權(quán)年限50年，出售時間為1996年10月。
根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，認(rèn)為該地塊的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，建筑面積為20000平方米，建筑層數(shù)為20層，各層建筑面積均為1000平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，總面積為2000平方米，3-20層為住宅，總面積為18000平方米，預(yù)計共需3年才能完成。建造完成后，其中的商業(yè)用房預(yù)計即可全部售出，住宅部分的30%在建造完成后預(yù)計可售出，50%半年后才能售出，余下的一年后才能售出，預(yù)計商業(yè)用房出售的平均價格為5000元/平方米，住宅樓售價為3500元/平方米，預(yù)計總建筑費用2000萬元，專業(yè)費用為建筑費用的6%，年利息率為10%，利潤率為20%，租售費用及稅金綜合為售樓價的4%。
在未來3年的建設(shè)周期中，開發(fā)費用的投入情況如下：第一年需投入50%的建筑費以及相關(guān)的專業(yè)費用，第二年需投入30%的建筑費以及相應(yīng)的專業(yè)費用，余下的20%在第3年完成。
試評估該地塊1996年10月出售時候的市場價格
【正確答案】 (1) 樓價=5000×2000/(1+10%)3+3500×18000/(1+10%)3×
[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5 +20%/(1+10%)1]=5288.40萬元
(2) 建筑費=2000×50%/(1+10%)0.5+2000×30%/(1+10%)1.5
+2000×20%/(1+10%)2.5=1788.73萬元
(3) 稅費=5288.40×4%=211.54萬元
(4) 地價=5288.40-{1788.73+1788.73×6%+〔地價+1788.73×(1+6%)〕
×(10%+20%)+5288.40×4%}
計算得地價為:2009.23萬元
(5)單位地價=2009.23/2000=1.005萬元
2.某地塊是通過城鎮(zhèn)土地出讓取得的，出讓金為10萬元/畝，拆遷費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里。當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為9%，兩年期為10%，開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的75%，利潤為10%，試計算熟地的價格
【正確答案】 (1)土地出讓金=100000/667=149.93元/平方米
(2)拆遷費用=50000/667=74.96元/平方米
(3)其他費用=30000/667=44.98元/平方米
(4)土地開發(fā)費用=3億元/1000000平方米=300元/平方米
每平方米土地取得費的開發(fā)費合計569.87元
(5)第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米
(6)第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米
(7)利潤=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米
(8)熟地價格 地塊重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米
注明：一畝＝667平方
【答案解析】
3.甲企業(yè)擁有一項專利技術(shù)，重置成本為100萬元，經(jīng)測算專利技術(shù)的成本利潤率為500%，現(xiàn)擬向乙企業(yè)投資入股，乙企業(yè)原資產(chǎn)經(jīng)評估確定的重置成本為3000萬元，成本利潤率為10%.評估人員通過分析認(rèn)為，該專利技術(shù)的經(jīng)濟壽命為5年，法律保護期還有10年，預(yù)計未來5年該專利產(chǎn)品的凈收益分別為400萬元、420萬元、430萬元、450萬元和440萬元，風(fēng)險報酬率估測為6%，國庫券利率為4%.要求：
（1）分別計算專利技術(shù)和乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量。
（2）計算專利技術(shù)的利潤分成率。
（3）計算折現(xiàn)率。
（4）計算被估專利技術(shù)的評估值。
【正確答案】 （1）分別計算專利技術(shù)和乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量。
專利技術(shù)的約當(dāng)投資量=100（1+500%）=600萬元
乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量=3000（1+10%）=3300萬元
（2）計算專利技術(shù)的利潤分成率。
600/（600+3300）×100%=15.39%
（3）計算折現(xiàn)率=無風(fēng)險利率+風(fēng)險報酬率=6%+4%=10%
（4）計算被估專利技術(shù)的評估值。
有效的收益期限為5年，所以有評估值為：
400×15.39%×（1+10%）-1+420×15.39%×（1+10%）-2+430×15.39%×（1+10%）-3+450×15.39%×（1+10%）-4+440×15.39%×（1+10%）-5=[ 400×0.9091+420×0.8264+430×0.7513+450×0.6830+440×0.6209]×15.39%=248.45萬元
4.1993年購入一套設(shè)備，賬面原值100萬元，1996年花費4萬元更新，1999年又用5萬元改進其功能，預(yù)計尚可使用10年。該設(shè)備正常運作需要10人，年均工資6000元/人，材料消耗折合人民幣100萬元，能耗折合人民幣10萬元。目前的新式設(shè)備僅需7人，且料耗和能耗，均可節(jié)約10%。另外，從1993年至2001年間年物價上漲率10%，規(guī)模指數(shù)0.7,適用折現(xiàn)率8%，所得稅率33%。（P/A，8%，10）=6.710
要求：根據(jù)以上資料估算該設(shè)備2001年的價格
【正確答案】 (1) 用物價指數(shù)法確定設(shè)備的重置全價
1993年投資的現(xiàn)行成本=100(1+10%)8=214.4萬元
1996年投資的現(xiàn)行成本=4(1+10%)5=6.44萬元
1999年投資的現(xiàn)行成本=5(1+10%)2=6.05萬元
重置全價=214.4+6.44+6.05=226.89萬元
(2) 用綜合年限法確定有形損耗率
加權(quán)更新成本之和=214.4×8+6.44×5+6.05×2=1759.5萬元
加權(quán)投資年限=加權(quán)更新成本之和/更新成本之和=1759.5/226.89=7.755年
有形損耗率=加權(quán)投資年限/(加權(quán)投資年限+尚可使用年限)×100%=7.755/（7.755+10）=43.68%
(3)確定功能性貶值
功能性貶值=年超額運營本(1-所得稅率)(P/A,i,n)=((10-7)0.6+100×10%+10×10%)×(1-33%)×(P/A,8%,10)=57.545萬元
(4) 確定該設(shè)備的評估價值
評估價值=重置全價-有形損耗-功能性貶值=226.89-226.89×43.68%-57.545=70.24萬元
1.某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為1000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8％。該土地投資利息為（ ）
A.120萬元
B.80萬元
C.60萬元
D.100萬元
【正確答案】 B
【答案解析】 500×1×8％+1000×1×8％×0.5=80萬元
2.被評估設(shè)備購建于1993年，賬面原值50萬元，1998年對該設(shè)備進行技術(shù)改造，投資12萬元，2000年對該設(shè)備進行評估，經(jīng)調(diào)查，該類設(shè)備1993年、1998年及2000年的定基物價指數(shù)分別為100%、125%和130%，則該設(shè)備的加權(quán)投資年限為（ ）
A.6.19年
B.6.03年
C.6.06年
D.6.23年
【正確答案】 A
【答案解析】 7×｛[50×（130%/100%）] /[ [50×（130%/100%）＋12×（130%/125%）]｝＋2×｛[12×（130%/125%）]×/[50×（130%/100%）＋12×（130%/125%）]｝＝7×｛65 / [65＋12.48]｝＋2×｛12.48/[[65＋12.48]｝＝6.19年
3.某機器設(shè)備的市場價格為10萬元，運雜費為3000元，直接安裝成本為1000元，間接成本為直接成本的7％，該機器設(shè)備的重置成本為（）
A.111280元
B.104070元
C.104210元
D.111000元
【正確答案】 A
【答案解析】 (10+0.3+0.1)(1+7%)＝11.128萬元
4.一臺數(shù)控機床，重置成本為200萬元，已使用2年，其經(jīng)濟壽命為20年，現(xiàn)在該機床的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復(fù)費用為20萬元，其他部分工作正常。該機床的實體性貶值額為（?。?BR> A.38萬元
B.18萬元
C.20萬元
D.30萬元
【正確答案】 A
【答案解析】 20+(200-20) (2/20)＝38萬元
5.被估企業(yè)擁有某鋼鐵廠發(fā)行的3年期的一次性還本付息債券1 000張，每張面值100元，年利率12％，按復(fù)利計算利息。評估時債券的購人時間已滿2年，當(dāng)時的國庫券利率為10％。評估人員通過對該鋼鐵廠的了解，認(rèn)為該債券風(fēng)險不大，并已接近到期日，故按1％作為風(fēng)險報酬率，并以國債利率為無風(fēng)險報酬率，折現(xiàn)率定為ll％。該鋼鐵廠債券評估價值為：（ ）
A. 126 450元
B. 140 500元
C.114032元
D.102732元
【正確答案】 A
【答案解析】 到期價值=l 000×100× (1+12％)3=100 000×1.405 =140 500(元)
債券評估價值=140 500×(1+11％)-1 =140 500×0.9 =126 450(元)
6.甲廠以機器設(shè)備向乙廠投資，協(xié)議雙方聯(lián)營10年，雙方按各自投資比重分配乙廠的利潤，甲廠投資100萬元占乙廠資本總額的10％。雙方協(xié)議投資期滿時，乙廠按甲廠投入機器設(shè)備的折余價值返還甲廠，設(shè)備年折舊率定為5％，評估時雙方已經(jīng)聯(lián)營5年，前5年甲廠每年從乙廠分得利潤分別為：10萬元、14萬元、15萬元、15萬元、15萬元。經(jīng)評估人員調(diào)查分析，認(rèn)為乙廠今后5年的生產(chǎn)經(jīng)營情況基本穩(wěn)定，甲廠每年從乙廠處分得15萬收益問題不大。投資期滿，乙廠將返還甲廠機器折余價值50萬。根據(jù)評估時的銀行利率、通貨膨脹情況，以及乙廠的經(jīng)營情況，將折現(xiàn)率定為12％。該項長期投資評估價值為（?。?BR> A. 82.442萬元
B. 824.42萬元
C. 54.072萬元
D. 28.37萬元
【正確答案】 A
【答案解析】 P=15×3.604+50×0.5674=54.072+28.37=82.442(萬元)
7.甲、乙企業(yè)擬各投一部分資產(chǎn)組成一個新的公司，甲企業(yè)以某項技術(shù)投資，該技術(shù)的重置成本為200萬元，企業(yè)無形資產(chǎn)成本利潤率為500％，乙企業(yè)以部分有形資產(chǎn)投資，有形資產(chǎn)的重置成本為5000萬元，成本利潤率為15％。甲企業(yè)投資的無形資產(chǎn)的利潤分成率為（?。?BR> A.3.85%
B.18.46%
C.17.27%
D.28.57%
【正確答案】 B
【答案解析】 [200 (1+500％)]/{ [5000 (1+15％)]+ [200 (1+500％)]}= 17.27%
8.預(yù)計待評估土地的年總收入為18萬元，年總費用為10萬元，剩余使用年限為10年，折現(xiàn)率為10%，則其評估價值最接近于（?。┤f元。
A.110
B.61
C.49
D.80
【正確答案】 C
【答案解析】 （18-10）×｛〔1-(1+10%)-10〕/10%｝=8×6.1446=49.1568萬元
9.某設(shè)備的年收益額為10萬元，適用本金化率為10%，則該設(shè)備的評估價值為（ ）
A、110萬元
B、150萬元
C、100萬元
D、50萬元
【正確答案】 C
【答案解析】 10/10%＝100萬元
10.預(yù)計某資產(chǎn)的年收益額為23萬元，剩余可使用年限為7年，折現(xiàn)率為10％，該資產(chǎn)的評估價值接近（?。?BR> A.112萬元
B.161萬元
C.83萬元
D.121萬元
【正確答案】 A
【答案解析】 評估價值＝23（（1-(1+10%)-7）/10%）≈112萬元
11.某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高15％，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為（ ）
A.100／115
B.85／100
C.115／100
D.100／85
【正確答案】 D
【答案解析】 教材對建筑物評估使用市場法時，都是以被估價對象該因素的值為100,相應(yīng)調(diào)整參照物該因素的值。
12.某評估機構(gòu)用市場法對一棟大樓進行評估，選擇了三個參照物，其交易價格分別為110萬元、125萬元和132萬元，經(jīng)綜合考慮交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素后計算的三個參照物的修正系數(shù)分別為1.08、1.03和0.98，則該大樓的評估值最接近于（ ）
A.132.12萬元
B.126.00萬元
C.119.89萬元
D.125.64萬元
【正確答案】 D
【答案解析】 ：（110×1.08＋125×1.03＋132×0.98）÷3＝125.64萬元
13.交易實例土地每平方米價格為2000元，待估土地的環(huán)境條件達到交易實例土地的環(huán)境條件預(yù)計需要5年，折現(xiàn)率為10％，則該待估土地價格為：（?。?BR> A. 1241.8萬元
B.758.2萬元
C.1379.1萬元
D.2000萬元
【正確答案】 A
【答案解析】 2000×（1+10%）-5＝2000×0.6209=1241.8(元)
（1+10%）-5＝0.6209是區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)
14.以待估宗地為100，比較實例及待估宗地容積率與其相比，每上升或下降0.1，地價往上或往下修正1.5％。
案例與待估宗地項目
A
B
C
待估宗地
容積率
0.4
0.7
0.46
&nBs; 0.3
則參照物B的容積率修正系數(shù)是：（?。?BR> A. 100/106
B. 100/101.5
C. 0.7／0.3
D.94／100
【正確答案】 A
【答案解析】 參照物A修正系數(shù)=100/100{1+[（0.4-0.3）/0.1]×1.5%}=100/101.5
參照物B修正系數(shù)=100/100{1+[（0.7-0.3）/0.1]×1.5%}=100/106
參照物C修正系數(shù)=100/100{1+[（0.46-0.3）/0.1]×1.5%}=100/102.4
15.貨幣資產(chǎn)的評估價值實際上是貨幣資產(chǎn)的（ ）
A、市場價格
B、重置價格
C、清算價格
D、核實對帳后的賬面價值
【正確答案】 D
16.某企業(yè)2000年10月發(fā)生大修理費用2萬元，計入待攤費用帳戶，2000年10月在對該企業(yè)流動資產(chǎn)進行評估時，該項待攤費用的評估值應(yīng)（?。?BR> A.大于2萬元
B.小于2萬元
C.等于2萬元
D.為零
【正確答案】 D
【答案解析】 其價值已經(jīng)在固定資產(chǎn)中得到體現(xiàn)
17.下列說法不正確的是：（ ）
A. 地段是決定商業(yè)房地產(chǎn)價格的根本原因
B．建筑物評估的殘余估價法實質(zhì)上屬于收益法
C．使用殘余價值法要求建筑物不得與土地的使用嚴(yán)重違背
D．建筑物評估時，新舊程度是房屋建筑物價格的決定因素
【正確答案】 D
18.在資產(chǎn)評估報告中，應(yīng)說明一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為（?。?BR> A.評估基準(zhǔn)日價格標(biāo)準(zhǔn)
B.評估工作期內(nèi)價格標(biāo)準(zhǔn)
C.評估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)的價格標(biāo)準(zhǔn)
D.評估工作期后一年內(nèi)的價格標(biāo)準(zhǔn)
【正確答案】 A
【答案解析】 寫明的評估基準(zhǔn)日期，說明一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。
19.與企業(yè)的超額獲利能力密切相關(guān)的無形資產(chǎn)是（?。?BR> A.商標(biāo)
B.專利權(quán)
C.專有技術(shù)
D.商譽
【正確答案】 D
20.假定某無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本為零，則該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額為（ ）
A.重置成本×轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?BR> B.重置成本×轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮省粒?-所得稅稅率）
C.重置成本凈值×轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?BR> D.重置成本凈值×轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮省粒?-所得稅稅率）
【正確答案】 D
【答案解析】 特別注意這個題目，不要錯選了答案B或者C，而且這個公式考計算題目的可能性也很大
21.不屬于企業(yè)收益預(yù)測的方法是（ ）
A.綜合調(diào)整法,當(dāng)前企業(yè)收益預(yù)測中最常用的方法
B.產(chǎn)品周期法
C.現(xiàn)代統(tǒng)計法
D.趨勢預(yù)測法
【正確答案】 D
22.不屬于資產(chǎn)評估報告書的主要內(nèi)容是（ ）
A.評估立項申請
B. 評估結(jié)果成立的前提條件
C. 取得評估結(jié)果的主要過程
D. 取得評估結(jié)果的方法和依據(jù)
E. 評估委托合同或者協(xié)議及其主要內(nèi)容
【正確答案】 A
23.不屬于普通股評估類型的是：（?。?BR> A.年金化模型
B. 紅利增長模型
C.分段式模型
D. 固定紅利模型
【正確答案】 A
24.通過無形資產(chǎn)的鑒定，不能夠解決以下哪個問題：（ ）
A.證明無形資產(chǎn)存在。
B.確定無形資產(chǎn)種類。
C.確定無形資產(chǎn)有效期限。
D.確定評估方法
【正確答案】 D
25. 關(guān)于房屋建筑物的說法不正確的是：（ ）
A．房屋建筑物的基本組成有：基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護結(jié)構(gòu)
B．建筑物作為商品有以下特性：不可位移性、產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性、和功能變異性
C．對建筑物分類，能使評估人員更好的了解房屋建筑物的特點，使評估更科學(xué)
D．土地使用權(quán)劃撥具有無償性、無期限性、可轉(zhuǎn)讓性
【正確答案】 D
【答案解析】 土地使用權(quán)劃撥是不可轉(zhuǎn)讓的，如果要轉(zhuǎn)讓先要繳納土地出讓金
26.下列哪種屬于離岸價：（?。?BR> A．FOB
B．CFR
C．EXW
D．DDP
【正確答案】 A
27.公開市場假設(shè)常用于（ ）的評估
A．固定資產(chǎn)
B．房產(chǎn)和土地使用權(quán)
C．機器設(shè)備
D．無形資產(chǎn)
【正確答案】 B
【答案解析】 公開市場假設(shè)包含了“效用”，而在房產(chǎn)和土地使用權(quán)的評估中都有“效用原則”。
28.下列哪項不屬于資產(chǎn)評估的要素（?。?BR> A．價值類型
B．評估方法
C．評估原則
D．特定目的
【正確答案】 C
29.計算機器設(shè)備的重置成本，不應(yīng)該記入的費用是（?。?BR> A．購建費用
B．維修費用
C．安裝費用
D．調(diào)試費用
【正確答案】 B
30.計算建筑物利息的工期應(yīng)該按照（ ）計算
A．工期合同
B．額定工期
C．協(xié)商工期
D．實際工期
【正確答案】 B
31.對商業(yè)用房價格影響的因素是（）
A．環(huán)境質(zhì)量度
B．繁華程度
C．交通條件
D．規(guī)劃限制
【正確答案】 B
二、多項選擇題。
1.復(fù)原重置成本與更新重置成本的差異在于（ ）
A.功能不同
B.成本構(gòu)成不同
C.價格標(biāo)準(zhǔn)不同
D.材料、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)等不同
【正確答案】 BD
2.我國現(xiàn)行制度規(guī)定，對占有國有資產(chǎn)的行為發(fā)生資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，需要進行資產(chǎn)評估資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指得是：（ ）
A．國有資產(chǎn)占有單位有償轉(zhuǎn)讓超過百萬元資產(chǎn)的經(jīng)濟行為
B．以收取租金的方式，將企業(yè)全部或者部分資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為。
C．國有資產(chǎn)占有單位有償轉(zhuǎn)讓占全部固定資產(chǎn)原值20%以上的非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。
D．獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售行為
【正確答案】 AC
3.關(guān)于資產(chǎn)評估的價值類型說法正確的有：（）
A．資產(chǎn)評估的價值與資產(chǎn)評估的價值類型是同一含義。
B．資產(chǎn)評估有四種價值類型：公開市場價值、投資價值、重置價值、清算價格。
C．價值類型指資產(chǎn)評估價值的質(zhì)的規(guī)定性，表明價值的內(nèi)涵和外延。而資產(chǎn)評估價值是資產(chǎn)評估的結(jié)果，是價值類型、市場環(huán)境和技術(shù)參數(shù)共同影響的，而且后兩者對評估價值的影響是由于方法運用形成的
D．清算價格一般低于市場價格，取決于資產(chǎn)的通用性和清算時間的限制
E． 投資價值以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)評估資產(chǎn)價值，而重置成本是從投入角度評估的產(chǎn)的價值
F．企業(yè)的收益率超過行業(yè)平均收益率，其投資價值就會低于重置價值
【正確答案】 BCDE
4.下列說法正確的有：（ ）
A．功能價值法是假設(shè)資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大、成本越高，而不是成等比例變化
B．規(guī)模價值法假設(shè)資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力不呈線性關(guān)系，但是生產(chǎn)能力越大、成本越高，而不是成等比例變化
C．計算功能性貶值時，如果重置成本是復(fù)原重置成本，則功能性貶值包括超額投資成本和運營性貶值
D．運用使用年限法計算成新率時，不能使用會計年限
【正確答案】 ABCD
5.流動資產(chǎn)評估的特點有（ ）
A.流動資產(chǎn)評估是單項評估
B.必須選準(zhǔn)流動資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)時間
C.既要認(rèn)真進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點
D.流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強，在價格變化不大的情況下，資產(chǎn)的賬面價值基本上可以反映出流動資產(chǎn)的現(xiàn)值
【正確答案】 ABCD
6.關(guān)于低值易耗品的評估說法正確的有（ ）
A.在庫低值易耗品的評估,可以采用與庫存材料評估相同的方法
B.在用低值易耗品的評估，采用成本法進行評估
C.在用低值易耗品采用成本法時，一般不考慮其功能性損耗和經(jīng)濟性損耗
D.低值易耗品評估時候，要注意區(qū)分出低值易耗品和固定資產(chǎn)的界限
【正確答案】 ABCD
7.下列說法正確的有：（ ）
A．進口設(shè)備采用物價指數(shù)法計算重置成本時，應(yīng)該使用進口國的分類物價指數(shù)（教材原話，但注意理解）
B．機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值計算有兩種方法，對損失額折現(xiàn)和規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法
C．使用重置核算法計算重置成本，要扣除歷史成本支出中的無效支出
D．對機器設(shè)備使用重置核算法計算重置成本的方法又叫綜合估算法，適用于非標(biāo)、自治的市場價格資料難以獲得的設(shè)備
【正確答案】 ABCD
8.建筑物評估中關(guān)于市場法說法正確的有：（ ）
A. 建筑物評估中市場法主要有兩種方法：交易實力比較法和基準(zhǔn)價格對照法
B. 建筑物評估中市場法主要有兩種方法：直接法和間接法
C. 區(qū)域因素修正有三種方法：雙百分制比較法，十等份因素比較法和環(huán)境成熟度修正法
D. 建筑物評估中市場法對個別因素修正時，主要采用售價調(diào)整法，一般由簡單平均法和加權(quán)平均法
E. 個別因素是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異的依據(jù)
F. 區(qū)域因素的修正是市場法的關(guān)鍵和難點之一
【正確答案】 ABCDEF
9.關(guān)于土地使用權(quán)的說法不正確的有：（ ）
A．土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)
B．土地的特性指得是土地的自然特性
C．土地使用權(quán)價值主要取決于它的載體，即土地的特性和條件
D．我國土地的所有權(quán)屬于國家
【正確答案】 BD
10.下列說法中正確的有：（ ）
A．劃撥的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，不得單獨設(shè)定抵押，不得租賃
B．只有國有土地才能出讓土地使用權(quán)，集體所有土地不可以
C．一般來說，同一級別的土地，商業(yè)用地的價格高于住宅和工業(yè)用地，而工業(yè)用地
又高于農(nóng)業(yè)用地的地價
D．用作房屋建筑物的土地，只要取得土地使用權(quán)后，就可以轉(zhuǎn)讓
E. 集體所有的土地都不得設(shè)定抵押權(quán)
【正確答案】 BC
三、簡答題。
1.土地資產(chǎn)有什么特性？土地資產(chǎn)價格有什么特點?
【正確答案】 土地的特性包括經(jīng)濟特性和自然特性；
自然特性包括：
1.土地面積的有限性。
2.土地空間位置的固定性、
3.土地使用價值的永續(xù)性和增值性。
4.土地的不可替代性。
經(jīng)濟主要包括：
1.用途的多樣性。
2.經(jīng)濟地理位置的可變性。
3.可壟斷性。土地資產(chǎn)價格的特點：
1.土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定。
2.土地價格主要由土地的需求決定。
3.土地價格具有明顯的區(qū)域性。
4.土地價格的上漲性。
【答案解析】 （KP126-126，KP130-131）
具體的內(nèi)容請您結(jié)合教材再看一下。
2.簡述資產(chǎn)評估價值類型的分類、價值和價值類型的關(guān)系。
【正確答案】 資產(chǎn)評估的價值類型包括：
1.公開市場價值
2.投資價值
3.重置價值
4.清算價格
價值類型指的是資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定性，表明價值的內(nèi)涵和外延。價值類型與資產(chǎn)評估價值不是兩個相同的概念。任何一個結(jié)果都是質(zhì)和量的統(tǒng)一。資產(chǎn)評估價值做為資產(chǎn)評估結(jié)果，是價值類型，市場環(huán)境和技術(shù)參數(shù)共同影響的。
【答案解析】 （KP12－13）
3.資產(chǎn)評估三種基本方法的定義是什么？選擇評估方法主要應(yīng)考慮哪些因素?
【正確答案】 各種方法的定義：
市場法也稱市場比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從二確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。市場法是一種最簡單，有效的方法，是因為評估過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價。
成本法是指在評估資產(chǎn)時按評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。
收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定并評估資產(chǎn)價值的因素一種資產(chǎn)評估方法。
選擇評估方法應(yīng)當(dāng)?shù)目紤]：
1.資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。
2.資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。
3.資產(chǎn)評估方法的選擇不要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。
4.選擇評估方法還要考慮不同的評估途徑。
【答案解析】 （KP19、22、35、43-44）
4.簡述無形資產(chǎn)的功能特性
【正確答案】 1.附著性
2.公益性
3.積累性
4.替代性
【答案解析】 （KP173－174）
5. 成本加和法及其應(yīng)用的現(xiàn)實性和局限性
【正確答案】 現(xiàn)實性：
1.企業(yè)資產(chǎn)盤子大，非經(jīng)營性資產(chǎn)占有相大比重。
2.企業(yè)效益低下，采用收益法缺乏市場基礎(chǔ)
3.采用成本加和法評估企業(yè)價值，便于企業(yè)評估后的賬務(wù)處理
局限性：
成本加和法是從投資角度，即從購建資產(chǎn)的角度，而沒有考慮資產(chǎn)的實際效能和企業(yè)運行效率，這種情況下，無論企業(yè)效益好壞，同類型企業(yè)中，只要原始投資相同，則企業(yè)評估值趨向一致。而且效益差的企業(yè)的評估值還會高于效益高的企業(yè)的評估值，因為效益差的企業(yè)的資產(chǎn)可能是不滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)甚至是不使用，其損耗低，成新率高。此外采用成本加和法確定的企業(yè)評估值，只包含了有形資產(chǎn)可可確指的無形資產(chǎn)價值，作為不可確指的無形資產(chǎn)－商譽，卻無法體現(xiàn)和反映出來。
【答案解析】 （KP292－294）
四、計算題。
1.某房地產(chǎn)為一塊已經(jīng)完成“七通一平”的待建筑空地，土地總面積為2000平方米，且土地形狀規(guī)則，允許用途為商業(yè)居住混合，允許容積率為10%，允許覆蓋率《=50%，土地使用權(quán)年限50年，出售時間為1996年10月。
根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，認(rèn)為該地塊的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，建筑面積為20000平方米，建筑層數(shù)為20層，各層建筑面積均為1000平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，總面積為2000平方米，3-20層為住宅，總面積為18000平方米，預(yù)計共需3年才能完成。建造完成后，其中的商業(yè)用房預(yù)計即可全部售出，住宅部分的30%在建造完成后預(yù)計可售出，50%半年后才能售出，余下的一年后才能售出，預(yù)計商業(yè)用房出售的平均價格為5000元/平方米，住宅樓售價為3500元/平方米，預(yù)計總建筑費用2000萬元，專業(yè)費用為建筑費用的6%，年利息率為10%，利潤率為20%，租售費用及稅金綜合為售樓價的4%。
在未來3年的建設(shè)周期中，開發(fā)費用的投入情況如下：第一年需投入50%的建筑費以及相關(guān)的專業(yè)費用，第二年需投入30%的建筑費以及相應(yīng)的專業(yè)費用，余下的20%在第3年完成。
試評估該地塊1996年10月出售時候的市場價格
【正確答案】 (1) 樓價=5000×2000/(1+10%)3+3500×18000/(1+10%)3×
[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5 +20%/(1+10%)1]=5288.40萬元
(2) 建筑費=2000×50%/(1+10%)0.5+2000×30%/(1+10%)1.5
+2000×20%/(1+10%)2.5=1788.73萬元
(3) 稅費=5288.40×4%=211.54萬元
(4) 地價=5288.40-{1788.73+1788.73×6%+〔地價+1788.73×(1+6%)〕
×(10%+20%)+5288.40×4%}
計算得地價為:2009.23萬元
(5)單位地價=2009.23/2000=1.005萬元
2.某地塊是通過城鎮(zhèn)土地出讓取得的，出讓金為10萬元/畝，拆遷費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里。當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為9%，兩年期為10%，開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的75%，利潤為10%，試計算熟地的價格
【正確答案】 (1)土地出讓金=100000/667=149.93元/平方米
(2)拆遷費用=50000/667=74.96元/平方米
(3)其他費用=30000/667=44.98元/平方米
(4)土地開發(fā)費用=3億元/1000000平方米=300元/平方米
每平方米土地取得費的開發(fā)費合計569.87元
(5)第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米
(6)第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米
(7)利潤=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米
(8)熟地價格 地塊重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米
注明：一畝＝667平方
【答案解析】
3.甲企業(yè)擁有一項專利技術(shù)，重置成本為100萬元，經(jīng)測算專利技術(shù)的成本利潤率為500%，現(xiàn)擬向乙企業(yè)投資入股，乙企業(yè)原資產(chǎn)經(jīng)評估確定的重置成本為3000萬元，成本利潤率為10%.評估人員通過分析認(rèn)為，該專利技術(shù)的經(jīng)濟壽命為5年，法律保護期還有10年，預(yù)計未來5年該專利產(chǎn)品的凈收益分別為400萬元、420萬元、430萬元、450萬元和440萬元，風(fēng)險報酬率估測為6%，國庫券利率為4%.要求：
（1）分別計算專利技術(shù)和乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量。
（2）計算專利技術(shù)的利潤分成率。
（3）計算折現(xiàn)率。
（4）計算被估專利技術(shù)的評估值。
【正確答案】 （1）分別計算專利技術(shù)和乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量。
專利技術(shù)的約當(dāng)投資量=100（1+500%）=600萬元
乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量=3000（1+10%）=3300萬元
（2）計算專利技術(shù)的利潤分成率。
600/（600+3300）×100%=15.39%
（3）計算折現(xiàn)率=無風(fēng)險利率+風(fēng)險報酬率=6%+4%=10%
（4）計算被估專利技術(shù)的評估值。
有效的收益期限為5年，所以有評估值為：
400×15.39%×（1+10%）-1+420×15.39%×（1+10%）-2+430×15.39%×（1+10%）-3+450×15.39%×（1+10%）-4+440×15.39%×（1+10%）-5=[ 400×0.9091+420×0.8264+430×0.7513+450×0.6830+440×0.6209]×15.39%=248.45萬元
4.1993年購入一套設(shè)備，賬面原值100萬元，1996年花費4萬元更新，1999年又用5萬元改進其功能，預(yù)計尚可使用10年。該設(shè)備正常運作需要10人，年均工資6000元/人，材料消耗折合人民幣100萬元，能耗折合人民幣10萬元。目前的新式設(shè)備僅需7人，且料耗和能耗，均可節(jié)約10%。另外，從1993年至2001年間年物價上漲率10%，規(guī)模指數(shù)0.7,適用折現(xiàn)率8%，所得稅率33%。（P/A，8%，10）=6.710
要求：根據(jù)以上資料估算該設(shè)備2001年的價格
【正確答案】 (1) 用物價指數(shù)法確定設(shè)備的重置全價
1993年投資的現(xiàn)行成本=100(1+10%)8=214.4萬元
1996年投資的現(xiàn)行成本=4(1+10%)5=6.44萬元
1999年投資的現(xiàn)行成本=5(1+10%)2=6.05萬元
重置全價=214.4+6.44+6.05=226.89萬元
(2) 用綜合年限法確定有形損耗率
加權(quán)更新成本之和=214.4×8+6.44×5+6.05×2=1759.5萬元
加權(quán)投資年限=加權(quán)更新成本之和/更新成本之和=1759.5/226.89=7.755年
有形損耗率=加權(quán)投資年限/(加權(quán)投資年限+尚可使用年限)×100%=7.755/（7.755+10）=43.68%
(3)確定功能性貶值
功能性貶值=年超額運營本(1-所得稅率)(P/A,i,n)=((10-7)0.6+100×10%+10×10%)×(1-33%)×(P/A,8%,10)=57.545萬元
(4) 確定該設(shè)備的評估價值
評估價值=重置全價-有形損耗-功能性貶值=226.89-226.89×43.68%-57.545=70.24萬元