筆者作為“福建××大廈”開發(fā)項(xiàng)目收購(gòu)案的策劃、執(zhí)行律師，全程參與了該項(xiàng)目收購(gòu)全過程。該項(xiàng)目的收購(gòu)方與該項(xiàng)目的施工方存在微妙的關(guān)系，項(xiàng)目收購(gòu)的背后，潛藏著一樁樁錯(cuò)綜復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在法律服務(wù)過程中，筆者從該案例中得到啟示： 項(xiàng)目收購(gòu)可以成為解決拖欠工程款的新模式。
“福建××大廈”是省某廳與香港A投資有限公司在上世紀(jì)九十年代初合作開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的運(yùn)作方式概括如下：省某廳以其名下一政府劃撥地為合作條件，香港A投資有限公司作為出資方進(jìn)行投資建設(shè)，由省某廳和香港A公司按約定比例分配開發(fā)利潤(rùn)；達(dá)成合作協(xié)議后，香港A公司投資設(shè)立了一項(xiàng)目公司B公司來(lái)負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目，省某廳負(fù)責(zé)該地塊由劃撥轉(zhuǎn)為出讓的政府審批手續(xù)，其中所有稅費(fèi)、出讓金由香港A公司承擔(dān)，將該地塊順利轉(zhuǎn)至B公司名下；此后，項(xiàng)目的開發(fā)均以B公司名義進(jìn)行，并由B公司選擇施工單位C公司。但在開發(fā)過程中，香港A公司資金不足，開發(fā)資金出現(xiàn)問題，導(dǎo)致該項(xiàng)目施工一度中斷，成為爛尾樓。該項(xiàng)目資金鏈中斷使得各種債權(quán)債務(wù)都凸顯出來(lái)，不僅存在與省某廳的合作糾紛，而且還拖欠銀行貸款、關(guān)聯(lián)公司借款、施工單位工程款、工程保證金、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。省某廳決定起訴香港公司要求收回土地使用權(quán)，施工隊(duì)擬決定通過訴訟要回工程欠款，銀行等單位也準(zhǔn)備通過法律途徑索要債權(quán)。在此背景下，施工方想通過訴訟取回工程欠款變得異常艱難。
筆者作為施工方律師代表，在接受委托后，大膽提出一種思路：因施工方所欠工程欠款是一筆債權(quán)，可否與開發(fā)單位及省某廳、銀行等各家單位分別談判，由施工方受讓該項(xiàng)目開發(fā)，并承受各相關(guān)單位的合作利益、債權(quán)債務(wù)。在這種思路引導(dǎo)下，施工方C公司先與項(xiàng)目開發(fā)商談判，商定一定價(jià)款受讓項(xiàng)目公司全部股權(quán)，繼而再與省某廳、銀行等單位分頭談判，并分別簽署合作框架協(xié)議。在外圍談判清楚后，根據(jù)該項(xiàng)目及項(xiàng)目公司的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)及法律關(guān)系作了盡職調(diào)查，最終確定以股權(quán)收購(gòu)方式接盤。然后，施工方股東在香港成立另一投資公司D公司，通過D公司受讓A公司在B公司的全部股權(quán)，達(dá)到收購(gòu)整個(gè)項(xiàng)目的目的；同時(shí)，B公司依然承受了原有的債權(quán)債務(wù)。目前，該項(xiàng)目已基本銷售完畢，所得售樓款優(yōu)先用于清償項(xiàng)目公司的原有債務(wù)，不僅順利解決了施工方拖欠的工程款，而且保護(hù)了合作各方、銀行、供應(yīng)商的合法利益，盤活了開發(fā)項(xiàng)目，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定。
筆者認(rèn)為，通過項(xiàng)目收購(gòu)是解決拖欠工程款的一種有效模式，不僅節(jié)約訴訟成本，而且時(shí)間短、效率高、兼顧各方利益。用項(xiàng)目收購(gòu)解決拖欠工程款一般應(yīng)具備以下條件：該項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；拖欠的工程款在各類債權(quán)中具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，工程欠款具有優(yōu)先受償權(quán)；開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)合法、完備，一般應(yīng)有完整的用地手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)、施工手續(xù)，除項(xiàng)目進(jìn)度外，應(yīng)具備辦理預(yù)售許可的主要要件；各合作方具有共同的利益基礎(chǔ)；房地產(chǎn)項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)明晰，不存在隱性債務(wù)或擔(dān)保責(zé)任（如存在，應(yīng)由出讓方提供相應(yīng)擔(dān)保）；項(xiàng)目公司股權(quán)不存在糾紛，并未設(shè)定質(zhì)押。具備以上條件拖欠項(xiàng)目，施工方不要僅拘泥于取回工程款，還可以換種角度，或許可以找到更好的解決辦法。
“福建××大廈”是省某廳與香港A投資有限公司在上世紀(jì)九十年代初合作開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的運(yùn)作方式概括如下：省某廳以其名下一政府劃撥地為合作條件，香港A投資有限公司作為出資方進(jìn)行投資建設(shè)，由省某廳和香港A公司按約定比例分配開發(fā)利潤(rùn)；達(dá)成合作協(xié)議后，香港A公司投資設(shè)立了一項(xiàng)目公司B公司來(lái)負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目，省某廳負(fù)責(zé)該地塊由劃撥轉(zhuǎn)為出讓的政府審批手續(xù)，其中所有稅費(fèi)、出讓金由香港A公司承擔(dān)，將該地塊順利轉(zhuǎn)至B公司名下；此后，項(xiàng)目的開發(fā)均以B公司名義進(jìn)行，并由B公司選擇施工單位C公司。但在開發(fā)過程中，香港A公司資金不足，開發(fā)資金出現(xiàn)問題，導(dǎo)致該項(xiàng)目施工一度中斷，成為爛尾樓。該項(xiàng)目資金鏈中斷使得各種債權(quán)債務(wù)都凸顯出來(lái)，不僅存在與省某廳的合作糾紛，而且還拖欠銀行貸款、關(guān)聯(lián)公司借款、施工單位工程款、工程保證金、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。省某廳決定起訴香港公司要求收回土地使用權(quán)，施工隊(duì)擬決定通過訴訟要回工程欠款，銀行等單位也準(zhǔn)備通過法律途徑索要債權(quán)。在此背景下，施工方想通過訴訟取回工程欠款變得異常艱難。
筆者作為施工方律師代表，在接受委托后，大膽提出一種思路：因施工方所欠工程欠款是一筆債權(quán)，可否與開發(fā)單位及省某廳、銀行等各家單位分別談判，由施工方受讓該項(xiàng)目開發(fā)，并承受各相關(guān)單位的合作利益、債權(quán)債務(wù)。在這種思路引導(dǎo)下，施工方C公司先與項(xiàng)目開發(fā)商談判，商定一定價(jià)款受讓項(xiàng)目公司全部股權(quán)，繼而再與省某廳、銀行等單位分頭談判，并分別簽署合作框架協(xié)議。在外圍談判清楚后，根據(jù)該項(xiàng)目及項(xiàng)目公司的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)及法律關(guān)系作了盡職調(diào)查，最終確定以股權(quán)收購(gòu)方式接盤。然后，施工方股東在香港成立另一投資公司D公司，通過D公司受讓A公司在B公司的全部股權(quán)，達(dá)到收購(gòu)整個(gè)項(xiàng)目的目的；同時(shí)，B公司依然承受了原有的債權(quán)債務(wù)。目前，該項(xiàng)目已基本銷售完畢，所得售樓款優(yōu)先用于清償項(xiàng)目公司的原有債務(wù)，不僅順利解決了施工方拖欠的工程款，而且保護(hù)了合作各方、銀行、供應(yīng)商的合法利益，盤活了開發(fā)項(xiàng)目，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定。
筆者認(rèn)為，通過項(xiàng)目收購(gòu)是解決拖欠工程款的一種有效模式，不僅節(jié)約訴訟成本，而且時(shí)間短、效率高、兼顧各方利益。用項(xiàng)目收購(gòu)解決拖欠工程款一般應(yīng)具備以下條件：該項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；拖欠的工程款在各類債權(quán)中具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，工程欠款具有優(yōu)先受償權(quán)；開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)合法、完備，一般應(yīng)有完整的用地手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)、施工手續(xù)，除項(xiàng)目進(jìn)度外，應(yīng)具備辦理預(yù)售許可的主要要件；各合作方具有共同的利益基礎(chǔ)；房地產(chǎn)項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)明晰，不存在隱性債務(wù)或擔(dān)保責(zé)任（如存在，應(yīng)由出讓方提供相應(yīng)擔(dān)保）；項(xiàng)目公司股權(quán)不存在糾紛，并未設(shè)定質(zhì)押。具備以上條件拖欠項(xiàng)目，施工方不要僅拘泥于取回工程款，還可以換種角度，或許可以找到更好的解決辦法。