八、建設(shè)工程造價的確定
（一）考試目的
通過對建設(shè)工程造價確定內(nèi)容的考核，測試考生對工程計價方法的掌握和運(yùn)用情況，考核考生進(jìn)行工程造價核算的能力。
（二）考試基本要求
1.掌握以下內(nèi)容：
（1）設(shè)計概算的概念和內(nèi)容；
（2）單位建筑工程概算編制方法；
（3）施工圖預(yù)算的概念和內(nèi)容；
（4）一般土建工程施工圖預(yù)算的編制程序與方法；
（5）工程量清單計價的基本內(nèi)容和方法；
（6）工程量清單計價的步驟和程序。
2.熟悉以下內(nèi)容：
（1）設(shè)計概算的主要作用和編制依據(jù)；
（2）單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法；
（3）施工圖預(yù)算的主要作用和編制依據(jù)；
（4）工程量清單統(tǒng)一格式。
3.了解以下內(nèi)容：
（1）投資估算的內(nèi)容和編制方法；
（2）單項(xiàng)工程綜合概算和建設(shè)項(xiàng)目總概算的編制方法；
（3）給排水、采暖、燃?xì)狻㈦姎庹彰靼惭b工程施工圖預(yù)算的編制；
（4）工程量清單計價及其作用；
（5）建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范；
（6）工程量清單計價與定額計價的異同；
（7）工程結(jié)算和竣工決算的內(nèi)容。
（三）要點(diǎn)內(nèi)容
1.設(shè)計概算的概念和內(nèi)容。設(shè)計概算是在投資估算的控制下由設(shè)計單位根據(jù)初步設(shè)計（或技術(shù)設(shè)計）圖紙及說明、概算定額（概算指標(biāo)）、各項(xiàng)費(fèi)用定額或取 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（指標(biāo)）、設(shè)備、材料預(yù)算價格等資料，編制和確定的建設(shè)項(xiàng)目從籌建至竣工交付使用所需全部建設(shè)費(fèi)用的文件。設(shè)計概算包括靜態(tài)和動態(tài)投資兩個部分，可 分為單位工程概算、單項(xiàng)工程綜合概算和建設(shè)項(xiàng)目總概算三級。單位工程概算是確定各單位工程建設(shè)費(fèi)用的文件，是編制單項(xiàng)工程綜合概算的依據(jù)，是單項(xiàng)工程綜合 概算的組成部分。對一般工業(yè)與民用建筑工程而言，單位工程概算按其工程性質(zhì)分為建筑工程概算和設(shè)備及安裝工程概算兩大類。建筑工程概算包括土建工程概算， 給排水、采暖工程概算，通風(fēng)、空調(diào)工程概算，電氣照明工程概算，弱電工程概算，特殊構(gòu)筑物工程概算等，設(shè)備及安裝工程概算包括機(jī)械設(shè)備及安裝工程概算，電 氣設(shè)備及安裝工程概算，以及工具、器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)概算等。單項(xiàng)工程概算是確定一個單項(xiàng)工程所需建設(shè)費(fèi)用的文件，它是由單項(xiàng)工程中的各單位工程概算匯 總編制而成的，是建設(shè)項(xiàng)目總概算的組成部分；建設(shè)項(xiàng)目總概算由各單項(xiàng)工程綜合概算、工程建設(shè)其他費(fèi)用概算、預(yù)備費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅和貸款利息概算等匯總編 制而成。
2.設(shè)計概算的主要作用和編制依據(jù)。設(shè)計概算的主要作用有：（1）設(shè)計概算是國家制定和控制建設(shè)投資的依據(jù)；（2）是編制建設(shè)計劃的依據(jù)；（3）是進(jìn) 行撥款和貸款的依據(jù)；（4）是簽訂總承包合同的依據(jù)；（5）是考核設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)合理性和控制施工圖預(yù)算和施工圖設(shè)計的依據(jù)；（6）是考核和評價工程建設(shè) 項(xiàng)目成本和投資效果的依據(jù)。
設(shè)計概算的編制依據(jù)有： （1）國家發(fā)布的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)程等；（2）批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算、設(shè)計圖紙等有關(guān)資料；（3）有：關(guān)部門頒布的現(xiàn)行概算定額、概算 指標(biāo)、費(fèi)用定額等和建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計概算編制辦法；（4）有關(guān)部門發(fā)布的人工、材料價格，有關(guān)設(shè)備原價及運(yùn)雜費(fèi)率，造價指數(shù)等，建設(shè)場地自取得然條件和施工條 件；（5）有關(guān)合同、協(xié)議等；（6）其他有關(guān)資料。
3.單位建筑工程概算編制方法
（1）概算定額法。利用概算定額編制單位建筑工程設(shè)計概算的方法，與利用預(yù)算定額編制單位建筑工程施工圖預(yù)算的方法基本相同。其不同之處在于編制概算 所采用的依據(jù)是概算定額.所采用的工程量計算規(guī)則是概算工程量計算規(guī)則。該方法要求初步設(shè)計達(dá)到一定深度，建筑結(jié)構(gòu)比較明確時，方可采用。利用概算定額法 編制設(shè)計概算的具體步驟如下：
①按照概算定額分部分項(xiàng)順序，列出各分項(xiàng)工程的名稱；
②確定各分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目的概算定額單價；
③計算單位工程直接工程費(fèi)和直接費(fèi)；
④根據(jù)直接費(fèi)，結(jié)合其他各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分別計算間接費(fèi)、利潤和稅金；
⑤計算單位工程概算造價：
單位工程概算造價=直接費(fèi)+間接費(fèi)+利潤+稅金
（2）概算指標(biāo)法。概算指標(biāo)法采用直接工程費(fèi)指標(biāo)，是將擬建廠房、住宅的建筑面積或體積乘以技術(shù)條件相同或基本相同的概算指標(biāo)而得出直接工程費(fèi)，然后 按規(guī)定計算出措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金等，編制單位工程概算的方法，該方法適用于初步設(shè)計深度不夠，不能準(zhǔn)確地計算工程量，但工程設(shè)計是采用技術(shù)比較成 熟而又有類似工程概算指標(biāo)可以利用的情況。因此，其計算精度較低，是一種對工程造價估算的方法，但由于其編制速度快，故有一定實(shí)用價值。
①擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)相同時的計算。在使用概算指標(biāo)法時，如果擬建工程在建設(shè)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)特征、地質(zhì)及自然條件、建筑面積等方面與概算指標(biāo)相同或相近，就可直接套用概算指標(biāo)編制概算。根據(jù)選用的概算指標(biāo)的內(nèi)容，可選用兩種套算方法：
A.以指標(biāo)中所規(guī)定的工程每平方米、立方米的造價，乘以擬建單位工程建筑面積或體積，得出單位工程的直接工程費(fèi)，再行計算其他費(fèi)用，即可求出單位工程的概算造價。直接工程費(fèi)計算公式如下：
直接工程費(fèi)=概算指標(biāo)每平方米（m3）工程造價×擬建工程建筑面積（體積）
這種簡化方法的計算結(jié)果參照的是概算指標(biāo)編制時期的贊值標(biāo)準(zhǔn)，未考慮擬建工程建設(shè)時期與概算指標(biāo)編制時期的價差，所以在計算直接工程費(fèi)后還應(yīng)用物價指數(shù)另行調(diào)整。
B.以概算指標(biāo)中規(guī)定的每100m2建筑物面積（或1000m3）所耗人工工日數(shù)、主要材料數(shù)量為依據(jù)，首先計算擬建工程人工、主要材料消耗量，再計算直接工程費(fèi)，在此基礎(chǔ)上，再計算其他費(fèi)用和利潤稅金。在概算指標(biāo)中，一般規(guī)定了100m2建筑物面積（或1000m3）所耗工日數(shù)、主要材料數(shù)量，通過套用擬建地區(qū)當(dāng)時的人工費(fèi)單價和主材預(yù)算單價，便可得到每100m2（或1000m3）建筑物的人工費(fèi)和主材費(fèi)而無須再作價差調(diào)整。根據(jù)直接工程費(fèi)，結(jié)合其他各項(xiàng)取費(fèi)方法，分別計算措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金。得到每平方米建筑面積的概算單價，乘以擬建單位工程的建筑面積，即可得到單位工程概算造價。
②擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)有局部差異時的調(diào)整。在實(shí)際工作中，經(jīng)常會遇到擬建對象的結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)中規(guī)定的結(jié)構(gòu)特征有局部不同的情況，因此，必須對概算指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整后方可套用。調(diào)整方法如下：
A.調(diào)整概算指標(biāo)中的每平方米（m3）造價。將原概算指標(biāo)中的單位造價進(jìn)行調(diào)整（仍使用直接工程費(fèi)指標(biāo)），扣除每平方米（m3）原概算指標(biāo)中與擬建工程結(jié)構(gòu)不同部分的造價，增加每千方米（m3）擬建工程與概算指標(biāo)結(jié)構(gòu)不同部分的造價，使其成為與擬建工程結(jié)構(gòu)相同的工程單位直接工程費(fèi)造價。計算公式如下：
結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)（元/m2）=J+Q1Pl—Q2P2
式中：J——原概算指標(biāo)；
Q1——概算指標(biāo)中換人結(jié)構(gòu)的工程量；
Q2——概算指標(biāo)中換出結(jié)構(gòu)的工程量；
Pl——換入結(jié)構(gòu)的直接工程費(fèi)單價；
P2——換出結(jié)構(gòu)的直接工程費(fèi)單價。
則擬建工程造價為：直接工程費(fèi)=修正后的概算指標(biāo)×擬建工程建筑面積（體積）
B.調(diào)整概算指標(biāo)中的工、料、機(jī)數(shù)量。將原概算指標(biāo)中每100m2（1000m3）建筑面積（體積）中的工、料、機(jī)數(shù)量進(jìn)行調(diào)整，扣除原概算指標(biāo)中與擬建工程結(jié)構(gòu)不同部分的工、料、機(jī)消耗量，增加擬建工程與概算指標(biāo)結(jié)構(gòu)不同部分的工、料、機(jī)消耗量，使其成為與擬建工程結(jié)構(gòu)相同的每100m2（1000m3）建筑面積（體積）工、料、機(jī)數(shù)量。計算公式如下：
結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)的工、料、機(jī)數(shù)量=原概算指標(biāo)的工、料、機(jī)數(shù)量+換人結(jié)構(gòu)件工程量×相應(yīng)定額工、料、機(jī)消耗量—換出結(jié)構(gòu)件工程量×相應(yīng)定額工、料、機(jī)消耗量
（3）類似工程預(yù)算法。類似工程預(yù)算法是利用技術(shù)條件與設(shè)計對象相類似的已完工程或在建工程的工程造價資料來編制擬建工程設(shè)計概算的方法。該方法適用 于擬建工程初步設(shè)計與已完工程或在建工程的設(shè)計相類似又沒有可用的概算指標(biāo)的情況，但必須對建筑結(jié)構(gòu)差異和價差進(jìn)行調(diào)整。
①建筑結(jié)構(gòu)差異的調(diào)整。調(diào)整方法與概算指標(biāo)法的調(diào)整方法相同。
②價差調(diào)整。類似工程造價的價差調(diào)整方法通常有兩種：一種是類似工程造價資料有具體的人工、材料、機(jī)械臺班的用量時，可按類似工程造價資料中的主要材 料用量、工日數(shù)量、機(jī)械臺班用量乘以擬建工程所在地的主要材料預(yù)算價格、人工單價、機(jī)械臺班單價，計算出直接工程費(fèi)，再行取費(fèi)，即可得出所需的造價指標(biāo)； 第二種是類似工程造價資料只有人工、材料、機(jī)械臺班費(fèi)用和其他費(fèi)用時，可按下面公式調(diào)整：
D=AK
K=a%Kl+b%K2+c%K3+d%K4+e%K5
式中：D——擬建工程單方概算造價；
A——類似工程單方預(yù)算造價；
K——綜合調(diào)整系數(shù)；
a%、b%、c%、d%、e%——類似工程預(yù)算的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺班費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)占預(yù)算造價的比重；
K1、K2、K3、K4、K5——擬建工程地區(qū)與類似工程地區(qū)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺班費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)價差系數(shù)。
其他指標(biāo)計算思路同上。
4.單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法
（1）設(shè)備購置費(fèi)概算。國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價可通過詢價、查詢或按主管部門規(guī)定的現(xiàn)行價格計算。非主要標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備和工器具、生產(chǎn)家具的原價可按主要標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價乘以主管部門或地區(qū)規(guī)定的百分比計算。設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)按有關(guān)部門規(guī)定的運(yùn)雜費(fèi)率計算。
（2）設(shè)備安裝工程概算的編制方法包括預(yù)算單價法、擴(kuò)大單價法、設(shè)備價值百分比法和綜合噸位指標(biāo)法。
5.施工圖預(yù)算的概念和內(nèi)容。施工圖預(yù)算是根據(jù)施工圖，按照各專業(yè)工程的預(yù)算工程量計算規(guī)則統(tǒng)計計算出工程量，并考慮實(shí)施施工圖的施工組織設(shè)計確定的 施工方案或方法，按照現(xiàn)行預(yù)算定額、工程建設(shè)費(fèi)用定額、材料預(yù)算價格和建設(shè)主管部門規(guī)定的費(fèi)用計算程序及其他取費(fèi)規(guī)定等，確定的單位工程、單項(xiàng)工程及建設(shè) 項(xiàng)目建筑安裝工程造價的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)文件。施工圖預(yù)算包括單位工程預(yù)算、單項(xiàng)工程預(yù)算和建設(shè)項(xiàng)目總預(yù)算。單位工程預(yù)算包括建筑工程預(yù)算和設(shè)備安裝工程預(yù)算。 對一般工業(yè)與民用建筑工程而言，建筑工程預(yù)算按其工程性質(zhì)分為一般土建工程預(yù)算、衛(wèi)生工程預(yù)算（包括室內(nèi)外給排水工程）、采暖通風(fēng)工程、煤氣工程、電氣照 明工程預(yù)算、特殊構(gòu)筑物如爐窯、煙囪、水塔等工程預(yù)算和工業(yè)管道工程預(yù)算等。設(shè)備安裝工程預(yù)算可分為機(jī)械設(shè)備安裝工程預(yù)算、電氣設(shè)備安裝工程預(yù)算和化工設(shè) 備、熱力設(shè)備安裝工程預(yù)算等。
6.施工圖預(yù)算的主要作用和編制依據(jù)。施工圖預(yù)算的主要作用有：（1）是進(jìn)行招投標(biāo)的基礎(chǔ)；（2）是施工單位組織材料、機(jī)具、設(shè)備及勞動力供應(yīng)的依 據(jù)；（3）是施工企業(yè)編制進(jìn)度計劃、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)；（4）是施工單位擬定降低成本措施和編制施工預(yù)算的依據(jù)；（5）是甲乙雙方統(tǒng)計完成工作量、辦理 工程結(jié)算和撥付工程款的依據(jù)；（6）是工程造價管理部門監(jiān)督、檢查執(zhí)行定額標(biāo)準(zhǔn)、合理確定工程造價、測算造價指數(shù)及審定招標(biāo)工程標(biāo)底的依據(jù)：
施工圖預(yù)算的編制依據(jù)有：（1）施工圖紙及說明書和標(biāo)準(zhǔn)圖集；（2）現(xiàn)行預(yù)算定額及單位估價表、建筑安裝工程費(fèi)用定額、工程量計算規(guī)則；（3）施工組 織設(shè)計或施工方案、施工現(xiàn)場勘察及測量資料；（4）材料、人工、機(jī)械臺班預(yù)算價格、工程造價信息及動態(tài)調(diào)價規(guī)定；（5）預(yù)算工作手冊及有關(guān)工具書；（6） 工程承包協(xié)議或招標(biāo)文件。
7.一般土建工程施工田預(yù)算的編制程序與方法
（1）單價法。根據(jù)地區(qū)統(tǒng)一單位估價表中的各項(xiàng)定額單價，乘以相應(yīng)的各分項(xiàng)工程的工程量，匯總相加，得到單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)之和；再加上按規(guī)定程序計算出來的措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金，得出單位工程的施工圖預(yù)算造價的方法。
用單價法編制施工圖預(yù)算的主要計算公式為：
單位工程施工圖預(yù)算直接工程費(fèi)=∑（工程量X預(yù)算定額單價）
單價法編制施工圖預(yù)算的步驟如圖8—1所示。
圖8—1 單價法編制施工圖預(yù)算的步驟
單價法具有計算簡單、工作量較小和編制速度較快、便于工程造價管理部門集中統(tǒng)一管理的優(yōu)點(diǎn)。但由于是采用事先編制好的統(tǒng)一的單位估價表，其價格水平只 能反映定額編制年份的價格水平，在市場價格波動較大的情況下，單價法的計算結(jié)果會偏離實(shí)際價格水平，雖然可采用調(diào)價，但調(diào)價系數(shù)和指數(shù)從測定到頒布又滯后 且計算也較繁瑣；另外由于單價法采用的地區(qū)統(tǒng)一的單位估價表進(jìn)行計價，承包商之間競爭的并不是自身的施工、管理水平，所以單價法并不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
（2）實(shí)物法。應(yīng)用實(shí)物法編制施工圖預(yù)算，首先根據(jù)施工圖紙分別計算出分項(xiàng)工程量，然后套用相應(yīng)預(yù)算人工、材料、機(jī)械臺班的定額用量，再分別乘以工程 所在地當(dāng)時的人工、材料、機(jī)械臺班的實(shí)際單價，求出單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)和施工機(jī)械使用費(fèi)，并匯總求和，進(jìn)而求得直接工程費(fèi)，然后再按規(guī)定計取其他各 項(xiàng)費(fèi)用，匯總后就可得出單位工程施工圖預(yù)算造價。
實(shí)物法編制施工圖預(yù)算中主要的計算公式是：
單位工程預(yù)算直接工程費(fèi)=∑（工程量×人工預(yù)算定額用量×當(dāng)時當(dāng)?shù)毓と諉蝺r）+∑（工程量×材料預(yù)算定額用量×當(dāng)時當(dāng)?shù)夭牧项A(yù)算單價） +∑（工程量×施工機(jī)械臺班預(yù)算定額用量×當(dāng)時當(dāng)?shù)貦C(jī)械臺班單價）
實(shí)物法編制施工圖預(yù)算的步驟如圖8—2所示。
圖8—2 實(shí)物法編制施工圖預(yù)算的步驟
用實(shí)物法編制施工圖預(yù)算，采用的是工程所在地當(dāng)時人工、材料、機(jī)械臺班價格，較好地反映實(shí)際價格水平，工程造價的準(zhǔn)確性高。雖然計算過程較單價法繁瑣，但利用計算機(jī)便可解決此問題。因此，定額實(shí)物法是與市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的預(yù)算編制方法。
（3）綜合單價法。所謂綜合單價即分項(xiàng)工程完全單價，是將各種工料和價格從市場上采集后編制成直接工程費(fèi)，然后以直接工程費(fèi)為基準(zhǔn)參照費(fèi)用定額把各項(xiàng) 間接費(fèi)和利潤、稅金分解到各分部分項(xiàng)工程合成為綜合單價，某分項(xiàng)工程綜合單價乘以工程量即為該分項(xiàng)工程的合價，所有分項(xiàng)工程合價匯總后即為該工程的總價。 這種方法與前述方法相比較，主要區(qū)別在于：間接費(fèi)和利稅是用一個費(fèi)率分?jǐn)偟椒猪?xiàng)工程單價中，從而組成分項(xiàng)工程完全單價的：
這種方法是為了適應(yīng)快速報價的要求而產(chǎn)生的，但是由于采 用的價格是一種綜合單價，仍然是一種計劃的綜合單價，而不是通過市場競爭形成的單價，所以稱這種方法為“過渡時期計價模式”，相應(yīng)地稱這種綜合單價為過渡時期計價依據(jù)。
8.工程量清單計價的基本內(nèi)容與方法。工程量清單計價方法，是指在建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)人按照國家統(tǒng)一的（建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范）（以下簡 稱《計價規(guī)范》）的要求編制和提供工程量清單，投標(biāo)人依據(jù)工程量清單、擬建工程的施工方案，結(jié)合自身實(shí)際情況并考慮風(fēng)險后自主報價的工程造價計價模式。
工程量清單計價的基本過程分為兩個階段：工程量清單編制和工程量清單計價過程。
（1）工程量清單編制：工程量清單是表現(xiàn)報建工程的分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目名稱和相應(yīng)數(shù)量的明絹清單，是由招標(biāo)人按照《計價規(guī)范》附錄 中統(tǒng)一的項(xiàng)目編碼、項(xiàng)目名稱、計量單位和工程量計算規(guī)則，結(jié)合施工設(shè)計圖紙、施工現(xiàn)場情況和招投文件中的有關(guān)要求進(jìn)行編制。包括分部分項(xiàng)工程清單、措施項(xiàng) 目清單、其他項(xiàng)目清單。它是由招標(biāo)方提供的一種技術(shù)文件，是招標(biāo)文件的組成部分，一經(jīng)中標(biāo)簽訂合同，即成為合同的組成部分。工程量清單的描述對象是擬建工 程，其內(nèi)容涉及清單項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量等，并以表格為主要表現(xiàn)形式。
①分部分項(xiàng)工程量清單。在編制分部分項(xiàng)工程量清單時做到四個統(tǒng)一，即項(xiàng)目編碼統(tǒng)一、項(xiàng)目名稱統(tǒng)一、計量單位統(tǒng)一和工程量計算規(guī)則統(tǒng)一。
A.項(xiàng)目編碼。以五級編碼設(shè)置，用十二位阿拉伯?dāng)?shù)字表示，前九位為全國統(tǒng)一編碼，編制分部分項(xiàng)工程量清單時不得變動，其中一、二位為附錄順序碼，三、 四位為專業(yè)工程順序碼，五、六位為分部工程順序碼，七、八、九位為分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱順序碼，后三位為清單項(xiàng)目名稱順序編碼，由編制人根據(jù)設(shè)置的清單項(xiàng)目編 制。
B.項(xiàng)目名稱。在清單編制中項(xiàng)目名稱的設(shè)置，可按《計價規(guī)范》附錄中的項(xiàng)目名稱為主體，考慮該項(xiàng)目的規(guī)格、型號、材質(zhì)等特殊要求，結(jié)合擬建工程的實(shí)際情況而命名。
C.計量單位。計量單位采用基本單位，按照《計價規(guī)范》附錄中各項(xiàng)目規(guī)定的單位確定。
D.工程數(shù)量。除另有說明外，所有清單項(xiàng)目的工程量應(yīng)以實(shí)體工程量為準(zhǔn)，并以完成后的凈值計算；投標(biāo)人報價時，應(yīng)在單價中考慮施工中的各種損耗和需要增加的工程量。工程量計算規(guī)則應(yīng)按照《計價規(guī)范》附錄中給定的規(guī)則計算。
②措施項(xiàng)目清單。措施項(xiàng)目指為完成工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中技術(shù)、生活、安全等方面的非工程實(shí)體項(xiàng)目。措施項(xiàng)目清單的編制除考慮工程 本身的因素外，還涉及水文、氣象、環(huán)境、安全等和施工企業(yè)的實(shí)際情況列項(xiàng)，可參考《計價規(guī)范》提供的“措施項(xiàng)目一覽表”列項(xiàng)，不足部分可補(bǔ)充。
③其他項(xiàng)目清單。其他項(xiàng)目清單應(yīng)根據(jù)擬建工程的具體情況列項(xiàng)?！队媰r規(guī)范》提供了兩部分四項(xiàng)作為列項(xiàng)參考，不足部分可補(bǔ)充。
A.招標(biāo)人部分。包括預(yù)留金、材料購置費(fèi)等。其中預(yù)留金是指招標(biāo)人認(rèn)為可能發(fā)生的工程量變更而預(yù)留的金額。
B.投標(biāo)人部分。包括總承包服務(wù)費(fèi)、零星工作項(xiàng)目費(fèi)等。其中總承包服務(wù)費(fèi)是指為配合協(xié)調(diào)招標(biāo)人進(jìn)行的工程分包和材料采購所需的費(fèi)用；零星工作項(xiàng)目費(fèi)是指完成招標(biāo)人提出的不能以實(shí)物量計量的零星工作所需的費(fèi)用。
（2）工程量清單計價。工程量清單計價包括編制招標(biāo)標(biāo)底、投標(biāo)報價、合同價款的確定和辦理工程結(jié)算等。工程量清單計價應(yīng)包括按招標(biāo)文件規(guī)定，完成由招 標(biāo)人提供的工程量清單所列項(xiàng)目的全部費(fèi)用，具體包括分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)和規(guī)費(fèi)、稅金。工程量清單計價采用綜合單價計價，綜合單價包括 完成規(guī)定計量單位合，格產(chǎn)品所需的人工 費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、利潤，并考慮風(fēng)險因素。綜合單價適用于分部分項(xiàng)工程量清單、措施項(xiàng)目清單和其他項(xiàng)目清單。分部分項(xiàng)工程量清單的綜合單 價，不包括招標(biāo)人自行采購材料的價款。
①標(biāo)底的編制。招標(biāo)工程如設(shè)標(biāo)底，標(biāo)底應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的工程量清單和有關(guān)要求、施工現(xiàn)場實(shí)際情況、合理的施工方法，以及按照省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定的有關(guān)工程造價計價辦法進(jìn)行編制。
②投標(biāo)報價。投標(biāo)報價應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的工程量清單和有關(guān)要求、施工現(xiàn)場實(shí)際情況及擬定的施工方案或施工組織設(shè)計，依據(jù)企業(yè)定額和市場價格信息，或參照建設(shè)行政主管部門發(fā)布的社會平均消耗量定額進(jìn)行編制。
A.分部分項(xiàng)工程量清單的綜合單價。分部分項(xiàng)工程綜合單價的制定，可參考建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的消耗量定額或企業(yè)定額。若套用企業(yè)定額，投標(biāo)報價時， 除按招標(biāo)文件的要求填寫分部分項(xiàng)工程量清單外，招標(biāo)人一般還要求附上相應(yīng)的綜合單價分析和說明，便于評標(biāo)定標(biāo)。
分部分項(xiàng)工程費(fèi)：∑分部分項(xiàng)工程量×分部分項(xiàng)工程綜合單價
B.措施項(xiàng)目清單的金額。應(yīng)根據(jù)擬建工程的施工方案或施工組織設(shè)計，詳細(xì)分析其所含的工程內(nèi)容，參照《計價規(guī)范》規(guī)定的綜合單價組成確定。《計價規(guī) 范》“措施項(xiàng)目一覽表”中所列的措施項(xiàng)目名稱、計算方法及說明，僅供工程招投標(biāo)雙方參考，計算時按招標(biāo)文件或合同約定執(zhí)行。投標(biāo)人在報價時，應(yīng)根據(jù)本企業(yè) 的實(shí)際情況，調(diào)整措施項(xiàng)目的內(nèi)容及報價。編制人沒有計算或少計算費(fèi)用，視為此費(fèi)用已包括在其他費(fèi)用內(nèi)，額外的費(fèi)用除招標(biāo)文件和合同約定外，不予支付。
措施項(xiàng)目費(fèi)：∑措施項(xiàng)目工程量×措施項(xiàng)目綜合單價
C.其他項(xiàng)目清單的金額。招標(biāo)人部分的金額可按估算金額確定；投標(biāo)人部分的總承包服務(wù)費(fèi)根據(jù)招標(biāo)人提出要求所發(fā)生的費(fèi)用確定，零星工作項(xiàng)目費(fèi)根據(jù)“零星工作項(xiàng)目計價表”確定。其他項(xiàng)目清單中的預(yù)留金、材料購置費(fèi)和零星工作項(xiàng)目費(fèi)，均為估算、預(yù)測數(shù)量。
其他項(xiàng)目費(fèi)：招標(biāo)人部分費(fèi)用+投標(biāo)人部分費(fèi)用
D.單位工程報價：分部分項(xiàng)工程費(fèi)+措施項(xiàng)目費(fèi)+其他項(xiàng)
目費(fèi)+規(guī)費(fèi)+稅金
E.單項(xiàng)工程報價：∑單位工程報價
F.建設(shè)項(xiàng)目總報價：∑單項(xiàng)工程報價
③工程量變更及其計價。合同總綜合單價因工程量變更需調(diào)整時，除合同另有約定外，應(yīng)按下列辦法確定：
A.工程量清單漏項(xiàng)或設(shè)計變更引起新的工程量清單項(xiàng)目，其相應(yīng)綜合單價由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后作為結(jié)算的依據(jù)。
B.由于工程量清單的工程數(shù)量有誤或設(shè)計變更引起工程量增減，屬合同約定幅度以內(nèi)的，應(yīng)執(zhí)行原有的綜合單價；屬合同約定幅度以外的，其增加部分的工程 量或減少后剩余部分的工程量的綜合單價由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后，作為結(jié)算依據(jù)，由于工程量的變更，且實(shí)際發(fā)生了規(guī)定以外的費(fèi)用損失，承包人可提出索 賠要求，與發(fā)包人協(xié)商確認(rèn)后，給予補(bǔ)償。
9.工程量清單計價的步驟和程序。工程量清單計價的步驟為：
（1）熟悉工程量清單；
（2）研究招標(biāo)文件；
（3）熟悉施工圖紙；
（4）了解施工組織設(shè)計；
（5）熟悉加工定貨的有關(guān)情況；
（6）明確主材和設(shè)備的來源情況；
（7）計算工程量；
（8）確定措施項(xiàng)目清單內(nèi)容；
（9）計算綜合單價；
（10）計算措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金等；
（11）將分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)和規(guī)費(fèi)、稅金匯總、合并、計算出工程造價。
根據(jù)計價規(guī)范的規(guī)定，工程量清單計價程序可用表8—1表示。
10.工程量清單統(tǒng)一格式。工程量清單計價格式應(yīng)由下列內(nèi)容組成：（1）封面；（2）投標(biāo)總價；（3）工程項(xiàng)目總價表；（4）單項(xiàng)工程費(fèi)匯總表； （5）單位工程費(fèi)匯總表；（6）分部分項(xiàng)工程量清單計價表；（7）措施項(xiàng)目清單計價表；（8）其他項(xiàng)目清單計價表；（9）零星工作費(fèi)表；（10）分部分項(xiàng) 工程量清單綜合單價分析表；（11）措施項(xiàng)目費(fèi)分析表；（12）主要材料價格表。
九、建設(shè)工程財務(wù)評價與功能評價
（一）考試目的
通過對建設(shè)工程財務(wù)評價與功能評價的考核，測試考生對建設(shè)工程財務(wù)評價、功能評價基本原理與方法的掌握和在資產(chǎn)評估工作中的運(yùn)用情況，考核考生掌握財務(wù)評價和功能評價基本知識的熟悉程度和應(yīng)用能力。
（二）考試基本要求
1.掌握以下內(nèi)容：
（1）財務(wù)評價的指標(biāo)體系；
（2）財務(wù)評價中反映項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)的計算方法和評
價標(biāo)準(zhǔn)。
2.熟悉以下內(nèi)容：
（1）財務(wù)效益和費(fèi)用的識別和計算；
（2）財務(wù)評價報表的編制；
（3）財務(wù)評價中反映項(xiàng)目清償能力分析指標(biāo)的計算方法和評
價標(biāo)準(zhǔn)；
（4）建筑工程功能評價的內(nèi)容；
（5）建筑工程功能評價的方法。
3.了解以下內(nèi)容：
財務(wù)評價的概念、工作程序及內(nèi)容。
（三）要點(diǎn)內(nèi)容
1.財務(wù)評價指標(biāo)體系。按照是否考慮資金時間價值，財務(wù)評價指標(biāo)可分為靜態(tài)評價指標(biāo)和動態(tài)評價指標(biāo)。其中靜態(tài)評價指標(biāo)包括靜態(tài)投資回收期、借款償還 期、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、利息備付率和償債備付率等；動態(tài)評價指標(biāo)包括動態(tài)投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率等。
根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)，財務(wù)評價指標(biāo)可分為時間性、價值性和比率性指標(biāo)。其中時間性指標(biāo)包括投資回收期和借款償還期等；價值性指標(biāo)包括財務(wù)凈現(xiàn)值等；比率性指標(biāo)包括財務(wù)內(nèi)部收益率、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、利息備付率和償債備付率等。
2.財務(wù)評價中反映項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)的計算方法和評
價標(biāo)準(zhǔn)。
（1）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。財務(wù)凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)折現(xiàn)率（ic），將項(xiàng)目計算期（n）內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。可根據(jù)現(xiàn)金流量表計算得到。其表達(dá)式為：
在多方案比選中，取財務(wù)凈現(xiàn)值大者為優(yōu)，如果FNPV≥0，說明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上可以接受。
（2）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）。財務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目終了時，保 證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。代表了項(xiàng)目占用資金預(yù)期可獲得的收益率，可以用來衡量投資的回報水平。其表達(dá)式為：
財務(wù)內(nèi)部收益率的計算應(yīng)先采用試算法，后采用內(nèi)插法求
得。內(nèi)插公式為：
內(nèi)部收益率愈大，說明項(xiàng)目的獲利能力越大；將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic相比，當(dāng)FIRR≥ic時，則項(xiàng)目的盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上可以被接受。
（3）動態(tài)投資回收期（Pt）。動態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映投資回收能力的重要指標(biāo)。動態(tài)投資回收期以年表示，一般自建設(shè)開始年算起，表達(dá)式為：
計算公式為：
動態(tài)投資回收期：（累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)—1） +上年累計折現(xiàn)值的絕對值／當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值
在項(xiàng)目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期愈小說明項(xiàng)目投資回收的能力越強(qiáng)；動態(tài)投資回收期Pt與基準(zhǔn)回收期Pc相比較，如果 表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回，則項(xiàng)目在財務(wù)上可行。
（4）投資利潤率。投資利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與投資總額的比率。它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。計算公式為：
投資利潤率數(shù)值愈大愈好。在財務(wù)評價中，將投資利潤率與行業(yè)平均投資利潤宰相比，當(dāng)投資利潤率≥行業(yè)平均投資利潤率時，則項(xiàng)目在財務(wù)上可行。
（5）投資利稅率。投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利稅總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利稅總額與投資總額的比率。它是反映項(xiàng)目單位投資盈利能力和對財政所做貢獻(xiàn)的指標(biāo)。計算公式為：
投資利稅率數(shù)值愈大愈好。在財務(wù)評價中，當(dāng)投資利稅率≥行業(yè)平均投資利稅率時，則項(xiàng)目在財務(wù)上可行。
（6）資本金利潤宰。資本金利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。計算公式為：
該指標(biāo)數(shù)據(jù)愈大愈好，評價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以同行業(yè)的平均資本金利潤率作比較，大于等于平均資本金利潤率時為可行。
3.財務(wù)效益和費(fèi)用的識別和計算。建設(shè)項(xiàng)目的財務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營的產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入；財務(wù)支出（費(fèi)用）主要表現(xiàn)為建設(shè)項(xiàng)目的總投資、經(jīng)營 成本和稅金等各項(xiàng)支出。此外，項(xiàng)目得到的各種補(bǔ)貼、項(xiàng)目壽命期末回收的固定資產(chǎn)余值和流動資金等，也是項(xiàng)目得到的收入，在財務(wù)評價中視作效益處理。
4.財務(wù)評價報表的編制。財務(wù)報表包括基本報表和輔助報表?；緢蟊碛鞋F(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表，對于涉及外貿(mào)、外資及影響 外匯流量的項(xiàng)目，為考察項(xiàng)目的外匯平衡情況，尚需編制外匯平衡表。除必須編制以上幾種基本報表外，還應(yīng)編制輔助報表，主要有固定資產(chǎn)投資估算表、流動資金 估算表，投資計劃與資金籌措表、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表、無形及遞延資產(chǎn)攤銷表、總成本費(fèi)用估算表、產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表、借款還本付息表等 等。
5.財務(wù)評價中反映項(xiàng)目清償能力分析指標(biāo)的計算方法和評價標(biāo)準(zhǔn)。
（1）借款償還期。借款償還期，是指根據(jù)國家財政規(guī)定及投資項(xiàng)目的具體財務(wù)條件，以項(xiàng)目可作為償還貸款的項(xiàng)目收益（利潤、折舊及其他收益）來償還項(xiàng)目投資借款本金和利息所需要的時間。其具體推算公式如下：
借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余年份數(shù)—開始借款年
份+當(dāng)年償還借款額/當(dāng)年可用于還款的資金額
借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期，即認(rèn)為項(xiàng)目是有借款償債能力的。
（2）利息備付率。利息備付率也稱已獲利息倍數(shù)，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年可用于支付利息的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值。
利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保證倍率。在正常經(jīng)營情況下，利息備付率應(yīng)當(dāng)大于2。
（3）償債備付率。償債備付率指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。
償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率。正常情況下應(yīng)當(dāng)大于1，且越高越好。
6.建筑工程功能評價的內(nèi)容。建筑功能評價，就是對建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評價論證，衡量其滿足社會需要的程度。對于不同的建筑工程， 由于建設(shè)目的不同，在功能評價方面的內(nèi)容也不盡相同。概括起來，建筑工程功能評價的主要內(nèi)容包括：社會性功能、適用性功能、安全性功能、藝術(shù)性功能和經(jīng)濟(jì) 消耗。對建筑工程功能的評價，往往通過評價一系列反映這些因素的指標(biāo)來實(shí)現(xiàn)。對于公共建筑、工業(yè)建筑、住宅建筑和住宅小區(qū)的功能，應(yīng)采用不同的指標(biāo)體系進(jìn) 行評價。
7.建筑工程功能評價的方法。建筑工程功能評價是一種綜合評價，是追求多目標(biāo)綜合效果的評價，它通過對一系列相互關(guān)聯(lián)的指標(biāo)進(jìn)行綜合評價而實(shí)現(xiàn)。建筑工程功能評價的方法有多種，簡單而常用的評價方法有：專家評議法和綜合評分法。
（1）專家評議法。在對建筑工程功能評價之前，選擇專家組成評議小組，對建筑工程各種功能進(jìn)行定義、整理，共同協(xié)商擬定評價的內(nèi)容，經(jīng)過專家的認(rèn)真分 析、橫向比較和調(diào)查后進(jìn)行綜合評議，確定建筑物功能的評價結(jié)果。這種方法是一種定性的評價方法，其優(yōu)點(diǎn)是評價過程簡單、評價時間短，雖然能深人地聽取各方 面的意見，但由于沒有進(jìn)行量化評定和比較，評價的科學(xué)性較差。
（2）綜合評分法。采用綜合評分法時，首先對建筑工程功能評價的各指標(biāo)進(jìn)行評分，其中定性指標(biāo)采取專家打分的方法確定分值，定量指標(biāo)按照其實(shí)現(xiàn)功能的滿足程度轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的評分，最后將各項(xiàng)指標(biāo)的得分累加，求出該建筑功能評價的綜合得分。即：
式中：V——功能評價綜合得分；
Vi——各評價指標(biāo)得分。
若評價指標(biāo)較多時，應(yīng)對各指標(biāo)的重要程度有所區(qū)分，首先應(yīng)結(jié)合各指標(biāo)對實(shí)現(xiàn)建筑工程功能貢獻(xiàn)大小的不同，由專家確定指標(biāo)權(quán)重；其次用這些指標(biāo)對建筑工 程功能進(jìn)行衡量，視其符合程度確定指標(biāo)得分；最后將每項(xiàng)指標(biāo)權(quán)數(shù)與指標(biāo)分值相乘，累計求出綜合評價分。即：
式中：Wi——各指標(biāo)權(quán)重系數(shù)。
綜合評價法具體步驟如下：
①建立評價指標(biāo)體系。
②確定指標(biāo)權(quán)重。確定指標(biāo)權(quán)重的方法有；直接打分法、對比求和評分法、環(huán)比評分法、邏輯判斷評分法和功能系統(tǒng)評分法等。
③確定指標(biāo)分值。對于定性指標(biāo)采用專家評分的方法確定分值；對于定量指標(biāo)，可先計算出數(shù)值，然后參考定性指標(biāo)的評價方法，將該數(shù)值與事先確定的評價等 級標(biāo)準(zhǔn)中的標(biāo)準(zhǔn)分值進(jìn)行比較，視其滿足程度確定指標(biāo)得分；功能評分可通過組織專家（或有經(jīng)驗(yàn)人員）小組會議進(jìn)行或由各專家個人分別評分，然后采用算術(shù)平均 法、加權(quán)平均法或中位數(shù)法進(jìn)行整理后作為評價指標(biāo)的，分?jǐn)?shù)值。
④計算綜合評價得分，確定評價結(jié)論。
指標(biāo)得分：指標(biāo)分值×該指標(biāo)權(quán)重
綜合得分：∑指標(biāo)得分
十、建筑物的損耗
（一）考試目的
通過對建筑物損耗知識的考核，測試考生對建筑物損耗的概念、內(nèi)容及損耗確定方法的掌握程度，考核考生判斷建筑物損耗的能力。
（二）考試基本要求
1.掌握以下內(nèi)容：
建筑物損耗確定方法。
2.熟悉以下內(nèi)容：
（1）建筑物損耗的概念和造成建筑物損耗的因素；
（2）確定建筑物損耗的現(xiàn)場勘察工作程序和現(xiàn)場勘察要點(diǎn)。
（三）要點(diǎn)內(nèi)容
1.建筑物損耗的概念和造成建筑物損耗的因素。建筑物的損耗是指建筑物在使用過程中，由于各種原因造成建筑物效用遞減，從而引起的價值上的損失。具體 體現(xiàn)為有形損耗和無形損耗兩種類型。造成建筑物損耗的原因是多方面的，一般將其歸類為物質(zhì)因素、功能因素和經(jīng)濟(jì)因素三類。
（1）物質(zhì)因素。引起建筑物實(shí)體損耗的因素有：因使用產(chǎn)生的破損；隨時間或風(fēng)雨侵蝕等自然作用麗產(chǎn)生的自然老化；因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害而發(fā)生的損壞；人為造成的破壞。
（2）功能因素。功能的損耗因素，指由于技術(shù)革新、設(shè)計變化等而導(dǎo)致建筑物的功能落伍引起的損耗。功能退化引起的損耗包括：技術(shù)更新（指科學(xué)理論上的 重大突破），新技術(shù)、新工藝的推廣運(yùn)用和設(shè)計變化（含消費(fèi)觀念的變更）。在房地合估時，建筑物的用途與土地的利用不一致而產(chǎn)生的價值損耗，也屬于建筑 物的功能性損耗。
（3）經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)損耗因素，是指該建筑物與其周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，即經(jīng)濟(jì)的不適應(yīng)性而發(fā)生的損耗。造成經(jīng)濟(jì)損耗的因素包括：周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的衰退；此建筑物與周邊環(huán)境不相適應(yīng)；區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退等。
2.建筑物損耗確定方法。建筑物損耗確定方法主要有：使用年限法、觀察法、綜合法等。
（1）使用年限法。使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基礎(chǔ)上的方法，其主要計算參數(shù)為建筑物損耗率或成新率。基本計算公式為：
d=（1-R）U/N×l00%
D=C·d
q=1-d=[1-（1-R）t/N]×100%
V=C·q
式中：d為建筑物損耗率；D為建筑物的損耗；R為預(yù)計的建筑物的殘值率；t為建筑物已使用年限；N為建筑物的耐用年限；C為建筑物的重置價值；q為建筑物的成新率；V為建筑物理值：
資產(chǎn)評估所用的壽命年限是經(jīng)濟(jì)耐用年限。建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維護(hù)保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判 斷，同時參考土地使用權(quán)年限進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。資產(chǎn)評估所用的使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據(jù)實(shí)際使用年限的調(diào)整得到的。建筑物成新率可在計算出 損耗率的基礎(chǔ)上得到，利用成新率可求得建筑物的現(xiàn)值。
（2）觀察法。觀察法又稱打分法，是由具有專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對建筑物實(shí)體各主要部位進(jìn)行觀察打分，以判斷被評估建筑物的損耗率的方法，依 據(jù)評估對象的實(shí)際技術(shù)情況，對照不同結(jié)構(gòu)建筑物損耗率的評分標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)場勘察時邊勘察邊按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個部分再區(qū)分不同部位分別打分，然后按下述公 式計算損耗率：
損耗率=結(jié)構(gòu)部分合計得分×C+裝修部分合計得分×S+設(shè)備部分合計得分×B
式中：C為結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)；S為裝修部分的評分修正系數(shù)；B為設(shè)備部分的評分修正系數(shù)。評分修正系數(shù)一般按各部分造價占建筑物整體造價的比值取定。
（3）綜合法。綜合法是指在運(yùn)用多種方法基礎(chǔ)上綜合確定損耗率或成新率的方法。其中比較典型的有觀察與使用年限加權(quán)平均法，是指建筑物的損耗率或成新 率的測算同時采用使用年限法和觀察法兩種方法，并賦予兩種方法的測算結(jié)果以不同的權(quán)數(shù)，最后綜合確定建筑物損耗率或成新率的方法。具體可采用以下三個步 驟：
①運(yùn)用使用年限法測算損耗率或成新率；
②運(yùn)用觀察法測算損耗率或成新率；
③確定兩種方法的適當(dāng)權(quán)數(shù)，然后按下列公式加權(quán)平均，計算建筑物的損耗率或成新率：
損耗率：使用年限法損耗率×A1，+觀察法損耗率×A2
或：
成新率：使用年限法成新率×A1，+觀察法成新率×A2
式中A1、A2分別為使用年限法和觀察法的權(quán)數(shù)。
綜合法除綜合運(yùn)用使用年限法和觀察法兩種方法外，還可綜合其他因素?？紤]其他因素后，利用綜合法計算建筑物的損耗率或成新率的公式為：
損耗率＝使用年限法損耗率×A1+觀察法損耗率×A2+其他因素?fù)p耗率×A3
或：
成新率=使用年限法成新率×Al+觀察法成新率×A2+其他因素成新率×A3
式中A1、A2、A3分別為使用年限法、觀察法和綜合其他因素的權(quán)數(shù)。
（4）其他方法。如修復(fù)法，是通過估算建筑物恢復(fù)到原有全新功能所需要的修復(fù)費(fèi)用占該建筑物的重置價值（再生產(chǎn)價值）的百分比確定損耗率的方法。在實(shí) 際工作中，還應(yīng)劃分建筑物的主體與附屬設(shè)備，分別計算其損耗率。根據(jù)各部分價值占重置價的比值確定加權(quán)系數(shù)，通過加權(quán)平均確定建筑物的損耗率。
3.確定建筑物損耗的現(xiàn)場勘察工作程序和現(xiàn)場勘察要點(diǎn)。對于規(guī)模較大、房屋建筑物數(shù)量較多的企業(yè)，在實(shí)地勘察之前，先對被評估單位的房屋建筑物進(jìn)行分 類，以便明確重點(diǎn)，區(qū)別對待?？辈鞎r應(yīng)事先按廠區(qū)或小區(qū)規(guī)劃或根據(jù)現(xiàn)場情況安排一個合理的勘察線路，并將預(yù)先安排好的勘察日程事先通知對方。在進(jìn)行房屋建 筑物的勘察時，應(yīng)對照資產(chǎn)評估登記表和總平面圖及其編號，對房屋建筑物逐棟進(jìn)行勘察。進(jìn)行現(xiàn)場勘察前，應(yīng)事先準(zhǔn)備好建筑物現(xiàn)場勘察表。對建筑物進(jìn)行現(xiàn)場勘 察后，應(yīng)依據(jù)勘察結(jié)果，以及已使用年限、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況等估計尚可使用年限或建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限，計算出損耗率或成新率。現(xiàn)場勘察 的要點(diǎn)應(yīng)圍繞各類結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)、裝飾裝修和設(shè)備部分的成新狀況展開。
十一、建設(shè)用地
（一）考試目的
通過對建設(shè)用地相關(guān)知識的考核，測試考生對建設(shè)用地相關(guān)知識及管理規(guī)定的掌握情況，主要考核考生對地價及其價值影響因素的熟悉程度，以及對土地成本構(gòu)成的熟悉程度。
（二）考試基本要求
1.掌握以下內(nèi)容：
（1）建設(shè)用地的取得及建設(shè)用地的相關(guān)費(fèi)用和相關(guān)工作；
（2）城市規(guī)劃對房屋建筑及建設(shè)用地的限制；
（3）土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的限制。
2.熟悉以下內(nèi)容：
（1）建設(shè)用地的特性；
（2）建設(shè)用地的分類；
（3）建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓和喪失；
（4）耕地保護(hù)的相關(guān)規(guī)定；
（5）土地整理和土地復(fù)墾的相關(guān)規(guī)定。
3.了解以下內(nèi)容：
（1）建設(shè)用地的環(huán)境；
（2）國家對加強(qiáng)開發(fā)區(qū)管理的相關(guān)規(guī)定。
（三）要點(diǎn)內(nèi)容
1.建設(shè)用地的基本特性。建設(shè)用地的基本特性包括其非自然生態(tài)利用特性、區(qū)位利用特性、逆轉(zhuǎn)的相對困難性等。
2.建設(shè)用地的分類：根據(jù)現(xiàn)行《土地分類》規(guī)定，我國的土地分為三大類，即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。其中，建設(shè)用地又分為商服用地、工礦倉儲用地、公用設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地和特殊用地8個二級類：
3.建設(shè)用地的取得。根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，獲取國有土地使用權(quán)的基本方式有兩種：出讓和劃撥。通過出讓方式獲取國有土地使用權(quán)又可以分成兩種具體方式：（1）招標(biāo)、拍賣、掛牌；（2）協(xié)議出讓。建設(shè)用地取得的其他方式還包括：租賃和轉(zhuǎn)讓等。
4.取得建設(shè)用地的相關(guān)費(fèi)用和相關(guān)工作。2004年重新修訂的《土地管理法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予 補(bǔ)償”。建設(shè)用地如通過行政劃撥方式取得，則須承擔(dān)征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用或?qū)υ玫貑挝换騻€人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；若通過市場機(jī)制取得，則不但承擔(dān)以上費(fèi)用，還 須向土地所有者支付有償使用費(fèi)，即土地出讓金。
（1）征地補(bǔ)償費(fèi)用及征地補(bǔ)償安置相關(guān)工作。征收土地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地 占用稅、土地管理費(fèi)等。征地補(bǔ)償安置工作的基本出發(fā)點(diǎn)是：要保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低。但在得到征地通告后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶還在擬征土地 上搶栽、搶種、搶建的，在征地時一律不予補(bǔ)償。省級國土資源部門要會同有關(guān)部門制訂省城內(nèi)各縣（市）耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，報省級人民政府批準(zhǔn)后公布 執(zhí)行。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基 本農(nóng)田的，征地補(bǔ)償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被征地農(nóng)民將采取“農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、重新?lián)駱I(yè)、入股分紅、異地移民”四種安置途徑，符合規(guī)定條件的納 稅人可以按規(guī)定程序向土地管理機(jī)關(guān)同級的征收機(jī)關(guān)提出耕地占有稅、契稅的減免申報。
（2）拆遷安置工作及補(bǔ)償費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等 因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人按上述方法計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。拆 遷人心當(dāng)對被拆遷入或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)，對于在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以付給提前搬家獎勵贊：在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承 租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。搬 遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
（3）出讓金、土地轉(zhuǎn)讓金。土地使用權(quán)出讓金為用地單位向國家支付的土地所有權(quán)收益，出讓金標(biāo)準(zhǔn)一般參考城市基準(zhǔn)地價并結(jié)合其他因素制定。有償出讓和 轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，要向土地受讓者征收契稅；轉(zhuǎn)讓土地如有增值，要向轉(zhuǎn)讓者征收土地增值稅；土地使用者每年應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。
5.建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓和喪失
（1）建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓。依法取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。以出讓或劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓服從不同的轉(zhuǎn)讓條件。建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng) 簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的 年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
（2）建設(shè)用地的喪失。建設(shè)用地的喪失有兩種情況：土地的滅失和建設(shè)用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火災(zāi)等自然原因造成土地滅失的情況，建設(shè)用地自然喪失。建設(shè)用地的喪失主要是被政府收回。政府收回的方式包括正常收回和閑置土地的收回：
6.城市規(guī)劃對房屋建筑及建設(shè)用地的限制。（中華人民共和國城市規(guī)劃法）規(guī)定，“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管 理”。城市規(guī)劃對房屋建筑及建設(shè)用地的限制作用體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）城市規(guī)劃對建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的要求；（2）城市規(guī)劃對建設(shè)項(xiàng)目申請用地的要求； （3）城市規(guī)劃對建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計方案審批的要求；（4）城市規(guī)劃對建設(shè)項(xiàng)目開工的要求；（5）城市規(guī)劃對建設(shè)項(xiàng)目竣工的要求；（6）城市規(guī)劃對建設(shè)項(xiàng)目臨時 用地的要求；（7）城市規(guī)劃的其他要求。
7.土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的限制?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定，使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 土地利用計劃制定、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)用地審批、城市和村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模審核、土地開發(fā)整理和土地執(zhí)法檢查等，都必須依據(jù)和符合土地 利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的具體限制內(nèi)容包括：（1）土地利用總體規(guī)劃對實(shí)施城市規(guī)劃占用土地的規(guī)定；（2）土地利用總體規(guī)劃對具體建設(shè) 項(xiàng)目建設(shè)用地的規(guī)定。
8.耕地保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。（中華人民共和國土地管理法）規(guī)定，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。（中華人民共和國 土地管理法）保護(hù)耕地的方式是實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度。國家對應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)嚴(yán)格管理的耕地類型做出了具體規(guī)定。國家耕地保護(hù) 政策的相關(guān)規(guī)定包括：（1）國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度；（2）非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地；（3）禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地；（4）基本農(nóng)田保護(hù) 區(qū)經(jīng)依法劃定后，任何單位和個人不得改變或者占用：
9.土地整理和土地復(fù)墾的相關(guān)規(guī)定。土地整理，就是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理規(guī)劃，對農(nóng)村地區(qū)田、水、路、林、村進(jìn)行綜合整治；對在生產(chǎn)建 設(shè)過程中，挖損、塌陷、壓占、污染破壞的土地和洪災(zāi)、滑坡崩塌、泥石流、風(fēng)沙等自然災(zāi)害損毀的土地進(jìn)行復(fù)墾；對灘涂、鹽堿地、荒草地、*土地等未利用的宜 農(nóng)土地進(jìn)行開發(fā)利用。土地復(fù)墾是土地整理的一種，是指對在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的 活動。國家對土地整理和土地復(fù)墾的相關(guān)規(guī)定包括：（1）土地開發(fā)整理要與保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2） 土地開發(fā)整理要與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整有機(jī)結(jié)合；（3）加大工礦廢棄土地復(fù)墾力度；（4）土地復(fù)墾應(yīng)當(dāng)與生產(chǎn)建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃。
（一）考試目的
通過對建設(shè)工程造價確定內(nèi)容的考核，測試考生對工程計價方法的掌握和運(yùn)用情況，考核考生進(jìn)行工程造價核算的能力。
（二）考試基本要求
1.掌握以下內(nèi)容：
（1）設(shè)計概算的概念和內(nèi)容；
（2）單位建筑工程概算編制方法；
（3）施工圖預(yù)算的概念和內(nèi)容；
（4）一般土建工程施工圖預(yù)算的編制程序與方法；
（5）工程量清單計價的基本內(nèi)容和方法；
（6）工程量清單計價的步驟和程序。
2.熟悉以下內(nèi)容：
（1）設(shè)計概算的主要作用和編制依據(jù)；
（2）單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法；
（3）施工圖預(yù)算的主要作用和編制依據(jù)；
（4）工程量清單統(tǒng)一格式。
3.了解以下內(nèi)容：
（1）投資估算的內(nèi)容和編制方法；
（2）單項(xiàng)工程綜合概算和建設(shè)項(xiàng)目總概算的編制方法；
（3）給排水、采暖、燃?xì)狻㈦姎庹彰靼惭b工程施工圖預(yù)算的編制；
（4）工程量清單計價及其作用；
（5）建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范；
（6）工程量清單計價與定額計價的異同；
（7）工程結(jié)算和竣工決算的內(nèi)容。
（三）要點(diǎn)內(nèi)容
1.設(shè)計概算的概念和內(nèi)容。設(shè)計概算是在投資估算的控制下由設(shè)計單位根據(jù)初步設(shè)計（或技術(shù)設(shè)計）圖紙及說明、概算定額（概算指標(biāo)）、各項(xiàng)費(fèi)用定額或取 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（指標(biāo)）、設(shè)備、材料預(yù)算價格等資料，編制和確定的建設(shè)項(xiàng)目從籌建至竣工交付使用所需全部建設(shè)費(fèi)用的文件。設(shè)計概算包括靜態(tài)和動態(tài)投資兩個部分，可 分為單位工程概算、單項(xiàng)工程綜合概算和建設(shè)項(xiàng)目總概算三級。單位工程概算是確定各單位工程建設(shè)費(fèi)用的文件，是編制單項(xiàng)工程綜合概算的依據(jù)，是單項(xiàng)工程綜合 概算的組成部分。對一般工業(yè)與民用建筑工程而言，單位工程概算按其工程性質(zhì)分為建筑工程概算和設(shè)備及安裝工程概算兩大類。建筑工程概算包括土建工程概算， 給排水、采暖工程概算，通風(fēng)、空調(diào)工程概算，電氣照明工程概算，弱電工程概算，特殊構(gòu)筑物工程概算等，設(shè)備及安裝工程概算包括機(jī)械設(shè)備及安裝工程概算，電 氣設(shè)備及安裝工程概算，以及工具、器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)概算等。單項(xiàng)工程概算是確定一個單項(xiàng)工程所需建設(shè)費(fèi)用的文件，它是由單項(xiàng)工程中的各單位工程概算匯 總編制而成的，是建設(shè)項(xiàng)目總概算的組成部分；建設(shè)項(xiàng)目總概算由各單項(xiàng)工程綜合概算、工程建設(shè)其他費(fèi)用概算、預(yù)備費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅和貸款利息概算等匯總編 制而成。
2.設(shè)計概算的主要作用和編制依據(jù)。設(shè)計概算的主要作用有：（1）設(shè)計概算是國家制定和控制建設(shè)投資的依據(jù)；（2）是編制建設(shè)計劃的依據(jù)；（3）是進(jìn) 行撥款和貸款的依據(jù)；（4）是簽訂總承包合同的依據(jù)；（5）是考核設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)合理性和控制施工圖預(yù)算和施工圖設(shè)計的依據(jù)；（6）是考核和評價工程建設(shè) 項(xiàng)目成本和投資效果的依據(jù)。
設(shè)計概算的編制依據(jù)有： （1）國家發(fā)布的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)程等；（2）批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算、設(shè)計圖紙等有關(guān)資料；（3）有：關(guān)部門頒布的現(xiàn)行概算定額、概算 指標(biāo)、費(fèi)用定額等和建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計概算編制辦法；（4）有關(guān)部門發(fā)布的人工、材料價格，有關(guān)設(shè)備原價及運(yùn)雜費(fèi)率，造價指數(shù)等，建設(shè)場地自取得然條件和施工條 件；（5）有關(guān)合同、協(xié)議等；（6）其他有關(guān)資料。
3.單位建筑工程概算編制方法
（1）概算定額法。利用概算定額編制單位建筑工程設(shè)計概算的方法，與利用預(yù)算定額編制單位建筑工程施工圖預(yù)算的方法基本相同。其不同之處在于編制概算 所采用的依據(jù)是概算定額.所采用的工程量計算規(guī)則是概算工程量計算規(guī)則。該方法要求初步設(shè)計達(dá)到一定深度，建筑結(jié)構(gòu)比較明確時，方可采用。利用概算定額法 編制設(shè)計概算的具體步驟如下：
①按照概算定額分部分項(xiàng)順序，列出各分項(xiàng)工程的名稱；
②確定各分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目的概算定額單價；
③計算單位工程直接工程費(fèi)和直接費(fèi)；
④根據(jù)直接費(fèi)，結(jié)合其他各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分別計算間接費(fèi)、利潤和稅金；
⑤計算單位工程概算造價：
單位工程概算造價=直接費(fèi)+間接費(fèi)+利潤+稅金
（2）概算指標(biāo)法。概算指標(biāo)法采用直接工程費(fèi)指標(biāo)，是將擬建廠房、住宅的建筑面積或體積乘以技術(shù)條件相同或基本相同的概算指標(biāo)而得出直接工程費(fèi)，然后 按規(guī)定計算出措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金等，編制單位工程概算的方法，該方法適用于初步設(shè)計深度不夠，不能準(zhǔn)確地計算工程量，但工程設(shè)計是采用技術(shù)比較成 熟而又有類似工程概算指標(biāo)可以利用的情況。因此，其計算精度較低，是一種對工程造價估算的方法，但由于其編制速度快，故有一定實(shí)用價值。
①擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)相同時的計算。在使用概算指標(biāo)法時，如果擬建工程在建設(shè)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)特征、地質(zhì)及自然條件、建筑面積等方面與概算指標(biāo)相同或相近，就可直接套用概算指標(biāo)編制概算。根據(jù)選用的概算指標(biāo)的內(nèi)容，可選用兩種套算方法：
A.以指標(biāo)中所規(guī)定的工程每平方米、立方米的造價，乘以擬建單位工程建筑面積或體積，得出單位工程的直接工程費(fèi)，再行計算其他費(fèi)用，即可求出單位工程的概算造價。直接工程費(fèi)計算公式如下：
直接工程費(fèi)=概算指標(biāo)每平方米（m3）工程造價×擬建工程建筑面積（體積）
這種簡化方法的計算結(jié)果參照的是概算指標(biāo)編制時期的贊值標(biāo)準(zhǔn)，未考慮擬建工程建設(shè)時期與概算指標(biāo)編制時期的價差，所以在計算直接工程費(fèi)后還應(yīng)用物價指數(shù)另行調(diào)整。
B.以概算指標(biāo)中規(guī)定的每100m2建筑物面積（或1000m3）所耗人工工日數(shù)、主要材料數(shù)量為依據(jù)，首先計算擬建工程人工、主要材料消耗量，再計算直接工程費(fèi)，在此基礎(chǔ)上，再計算其他費(fèi)用和利潤稅金。在概算指標(biāo)中，一般規(guī)定了100m2建筑物面積（或1000m3）所耗工日數(shù)、主要材料數(shù)量，通過套用擬建地區(qū)當(dāng)時的人工費(fèi)單價和主材預(yù)算單價，便可得到每100m2（或1000m3）建筑物的人工費(fèi)和主材費(fèi)而無須再作價差調(diào)整。根據(jù)直接工程費(fèi)，結(jié)合其他各項(xiàng)取費(fèi)方法，分別計算措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金。得到每平方米建筑面積的概算單價，乘以擬建單位工程的建筑面積，即可得到單位工程概算造價。
②擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)有局部差異時的調(diào)整。在實(shí)際工作中，經(jīng)常會遇到擬建對象的結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)中規(guī)定的結(jié)構(gòu)特征有局部不同的情況，因此，必須對概算指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整后方可套用。調(diào)整方法如下：
A.調(diào)整概算指標(biāo)中的每平方米（m3）造價。將原概算指標(biāo)中的單位造價進(jìn)行調(diào)整（仍使用直接工程費(fèi)指標(biāo)），扣除每平方米（m3）原概算指標(biāo)中與擬建工程結(jié)構(gòu)不同部分的造價，增加每千方米（m3）擬建工程與概算指標(biāo)結(jié)構(gòu)不同部分的造價，使其成為與擬建工程結(jié)構(gòu)相同的工程單位直接工程費(fèi)造價。計算公式如下：
結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)（元/m2）=J+Q1Pl—Q2P2
式中：J——原概算指標(biāo)；
Q1——概算指標(biāo)中換人結(jié)構(gòu)的工程量；
Q2——概算指標(biāo)中換出結(jié)構(gòu)的工程量；
Pl——換入結(jié)構(gòu)的直接工程費(fèi)單價；
P2——換出結(jié)構(gòu)的直接工程費(fèi)單價。
則擬建工程造價為：直接工程費(fèi)=修正后的概算指標(biāo)×擬建工程建筑面積（體積）
B.調(diào)整概算指標(biāo)中的工、料、機(jī)數(shù)量。將原概算指標(biāo)中每100m2（1000m3）建筑面積（體積）中的工、料、機(jī)數(shù)量進(jìn)行調(diào)整，扣除原概算指標(biāo)中與擬建工程結(jié)構(gòu)不同部分的工、料、機(jī)消耗量，增加擬建工程與概算指標(biāo)結(jié)構(gòu)不同部分的工、料、機(jī)消耗量，使其成為與擬建工程結(jié)構(gòu)相同的每100m2（1000m3）建筑面積（體積）工、料、機(jī)數(shù)量。計算公式如下：
結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)的工、料、機(jī)數(shù)量=原概算指標(biāo)的工、料、機(jī)數(shù)量+換人結(jié)構(gòu)件工程量×相應(yīng)定額工、料、機(jī)消耗量—換出結(jié)構(gòu)件工程量×相應(yīng)定額工、料、機(jī)消耗量
（3）類似工程預(yù)算法。類似工程預(yù)算法是利用技術(shù)條件與設(shè)計對象相類似的已完工程或在建工程的工程造價資料來編制擬建工程設(shè)計概算的方法。該方法適用 于擬建工程初步設(shè)計與已完工程或在建工程的設(shè)計相類似又沒有可用的概算指標(biāo)的情況，但必須對建筑結(jié)構(gòu)差異和價差進(jìn)行調(diào)整。
①建筑結(jié)構(gòu)差異的調(diào)整。調(diào)整方法與概算指標(biāo)法的調(diào)整方法相同。
②價差調(diào)整。類似工程造價的價差調(diào)整方法通常有兩種：一種是類似工程造價資料有具體的人工、材料、機(jī)械臺班的用量時，可按類似工程造價資料中的主要材 料用量、工日數(shù)量、機(jī)械臺班用量乘以擬建工程所在地的主要材料預(yù)算價格、人工單價、機(jī)械臺班單價，計算出直接工程費(fèi)，再行取費(fèi)，即可得出所需的造價指標(biāo)； 第二種是類似工程造價資料只有人工、材料、機(jī)械臺班費(fèi)用和其他費(fèi)用時，可按下面公式調(diào)整：
D=AK
K=a%Kl+b%K2+c%K3+d%K4+e%K5
式中：D——擬建工程單方概算造價；
A——類似工程單方預(yù)算造價；
K——綜合調(diào)整系數(shù)；
a%、b%、c%、d%、e%——類似工程預(yù)算的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺班費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)占預(yù)算造價的比重；
K1、K2、K3、K4、K5——擬建工程地區(qū)與類似工程地區(qū)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺班費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)價差系數(shù)。
其他指標(biāo)計算思路同上。
4.單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法
（1）設(shè)備購置費(fèi)概算。國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價可通過詢價、查詢或按主管部門規(guī)定的現(xiàn)行價格計算。非主要標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備和工器具、生產(chǎn)家具的原價可按主要標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價乘以主管部門或地區(qū)規(guī)定的百分比計算。設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)按有關(guān)部門規(guī)定的運(yùn)雜費(fèi)率計算。
（2）設(shè)備安裝工程概算的編制方法包括預(yù)算單價法、擴(kuò)大單價法、設(shè)備價值百分比法和綜合噸位指標(biāo)法。
5.施工圖預(yù)算的概念和內(nèi)容。施工圖預(yù)算是根據(jù)施工圖，按照各專業(yè)工程的預(yù)算工程量計算規(guī)則統(tǒng)計計算出工程量，并考慮實(shí)施施工圖的施工組織設(shè)計確定的 施工方案或方法，按照現(xiàn)行預(yù)算定額、工程建設(shè)費(fèi)用定額、材料預(yù)算價格和建設(shè)主管部門規(guī)定的費(fèi)用計算程序及其他取費(fèi)規(guī)定等，確定的單位工程、單項(xiàng)工程及建設(shè) 項(xiàng)目建筑安裝工程造價的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)文件。施工圖預(yù)算包括單位工程預(yù)算、單項(xiàng)工程預(yù)算和建設(shè)項(xiàng)目總預(yù)算。單位工程預(yù)算包括建筑工程預(yù)算和設(shè)備安裝工程預(yù)算。 對一般工業(yè)與民用建筑工程而言，建筑工程預(yù)算按其工程性質(zhì)分為一般土建工程預(yù)算、衛(wèi)生工程預(yù)算（包括室內(nèi)外給排水工程）、采暖通風(fēng)工程、煤氣工程、電氣照 明工程預(yù)算、特殊構(gòu)筑物如爐窯、煙囪、水塔等工程預(yù)算和工業(yè)管道工程預(yù)算等。設(shè)備安裝工程預(yù)算可分為機(jī)械設(shè)備安裝工程預(yù)算、電氣設(shè)備安裝工程預(yù)算和化工設(shè) 備、熱力設(shè)備安裝工程預(yù)算等。
6.施工圖預(yù)算的主要作用和編制依據(jù)。施工圖預(yù)算的主要作用有：（1）是進(jìn)行招投標(biāo)的基礎(chǔ)；（2）是施工單位組織材料、機(jī)具、設(shè)備及勞動力供應(yīng)的依 據(jù)；（3）是施工企業(yè)編制進(jìn)度計劃、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)；（4）是施工單位擬定降低成本措施和編制施工預(yù)算的依據(jù)；（5）是甲乙雙方統(tǒng)計完成工作量、辦理 工程結(jié)算和撥付工程款的依據(jù)；（6）是工程造價管理部門監(jiān)督、檢查執(zhí)行定額標(biāo)準(zhǔn)、合理確定工程造價、測算造價指數(shù)及審定招標(biāo)工程標(biāo)底的依據(jù)：
施工圖預(yù)算的編制依據(jù)有：（1）施工圖紙及說明書和標(biāo)準(zhǔn)圖集；（2）現(xiàn)行預(yù)算定額及單位估價表、建筑安裝工程費(fèi)用定額、工程量計算規(guī)則；（3）施工組 織設(shè)計或施工方案、施工現(xiàn)場勘察及測量資料；（4）材料、人工、機(jī)械臺班預(yù)算價格、工程造價信息及動態(tài)調(diào)價規(guī)定；（5）預(yù)算工作手冊及有關(guān)工具書；（6） 工程承包協(xié)議或招標(biāo)文件。
7.一般土建工程施工田預(yù)算的編制程序與方法
（1）單價法。根據(jù)地區(qū)統(tǒng)一單位估價表中的各項(xiàng)定額單價，乘以相應(yīng)的各分項(xiàng)工程的工程量，匯總相加，得到單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)之和；再加上按規(guī)定程序計算出來的措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金，得出單位工程的施工圖預(yù)算造價的方法。
用單價法編制施工圖預(yù)算的主要計算公式為：
單位工程施工圖預(yù)算直接工程費(fèi)=∑（工程量X預(yù)算定額單價）
單價法編制施工圖預(yù)算的步驟如圖8—1所示。
圖8—1 單價法編制施工圖預(yù)算的步驟
單價法具有計算簡單、工作量較小和編制速度較快、便于工程造價管理部門集中統(tǒng)一管理的優(yōu)點(diǎn)。但由于是采用事先編制好的統(tǒng)一的單位估價表，其價格水平只 能反映定額編制年份的價格水平，在市場價格波動較大的情況下，單價法的計算結(jié)果會偏離實(shí)際價格水平，雖然可采用調(diào)價，但調(diào)價系數(shù)和指數(shù)從測定到頒布又滯后 且計算也較繁瑣；另外由于單價法采用的地區(qū)統(tǒng)一的單位估價表進(jìn)行計價，承包商之間競爭的并不是自身的施工、管理水平，所以單價法并不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
（2）實(shí)物法。應(yīng)用實(shí)物法編制施工圖預(yù)算，首先根據(jù)施工圖紙分別計算出分項(xiàng)工程量，然后套用相應(yīng)預(yù)算人工、材料、機(jī)械臺班的定額用量，再分別乘以工程 所在地當(dāng)時的人工、材料、機(jī)械臺班的實(shí)際單價，求出單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)和施工機(jī)械使用費(fèi)，并匯總求和，進(jìn)而求得直接工程費(fèi)，然后再按規(guī)定計取其他各 項(xiàng)費(fèi)用，匯總后就可得出單位工程施工圖預(yù)算造價。
實(shí)物法編制施工圖預(yù)算中主要的計算公式是：
單位工程預(yù)算直接工程費(fèi)=∑（工程量×人工預(yù)算定額用量×當(dāng)時當(dāng)?shù)毓と諉蝺r）+∑（工程量×材料預(yù)算定額用量×當(dāng)時當(dāng)?shù)夭牧项A(yù)算單價） +∑（工程量×施工機(jī)械臺班預(yù)算定額用量×當(dāng)時當(dāng)?shù)貦C(jī)械臺班單價）
實(shí)物法編制施工圖預(yù)算的步驟如圖8—2所示。
圖8—2 實(shí)物法編制施工圖預(yù)算的步驟
用實(shí)物法編制施工圖預(yù)算，采用的是工程所在地當(dāng)時人工、材料、機(jī)械臺班價格，較好地反映實(shí)際價格水平，工程造價的準(zhǔn)確性高。雖然計算過程較單價法繁瑣，但利用計算機(jī)便可解決此問題。因此，定額實(shí)物法是與市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的預(yù)算編制方法。
（3）綜合單價法。所謂綜合單價即分項(xiàng)工程完全單價，是將各種工料和價格從市場上采集后編制成直接工程費(fèi)，然后以直接工程費(fèi)為基準(zhǔn)參照費(fèi)用定額把各項(xiàng) 間接費(fèi)和利潤、稅金分解到各分部分項(xiàng)工程合成為綜合單價，某分項(xiàng)工程綜合單價乘以工程量即為該分項(xiàng)工程的合價，所有分項(xiàng)工程合價匯總后即為該工程的總價。 這種方法與前述方法相比較，主要區(qū)別在于：間接費(fèi)和利稅是用一個費(fèi)率分?jǐn)偟椒猪?xiàng)工程單價中，從而組成分項(xiàng)工程完全單價的：
這種方法是為了適應(yīng)快速報價的要求而產(chǎn)生的，但是由于采 用的價格是一種綜合單價，仍然是一種計劃的綜合單價，而不是通過市場競爭形成的單價，所以稱這種方法為“過渡時期計價模式”，相應(yīng)地稱這種綜合單價為過渡時期計價依據(jù)。
8.工程量清單計價的基本內(nèi)容與方法。工程量清單計價方法，是指在建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)人按照國家統(tǒng)一的（建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范）（以下簡 稱《計價規(guī)范》）的要求編制和提供工程量清單，投標(biāo)人依據(jù)工程量清單、擬建工程的施工方案，結(jié)合自身實(shí)際情況并考慮風(fēng)險后自主報價的工程造價計價模式。
工程量清單計價的基本過程分為兩個階段：工程量清單編制和工程量清單計價過程。
（1）工程量清單編制：工程量清單是表現(xiàn)報建工程的分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目名稱和相應(yīng)數(shù)量的明絹清單，是由招標(biāo)人按照《計價規(guī)范》附錄 中統(tǒng)一的項(xiàng)目編碼、項(xiàng)目名稱、計量單位和工程量計算規(guī)則，結(jié)合施工設(shè)計圖紙、施工現(xiàn)場情況和招投文件中的有關(guān)要求進(jìn)行編制。包括分部分項(xiàng)工程清單、措施項(xiàng) 目清單、其他項(xiàng)目清單。它是由招標(biāo)方提供的一種技術(shù)文件，是招標(biāo)文件的組成部分，一經(jīng)中標(biāo)簽訂合同，即成為合同的組成部分。工程量清單的描述對象是擬建工 程，其內(nèi)容涉及清單項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量等，并以表格為主要表現(xiàn)形式。
①分部分項(xiàng)工程量清單。在編制分部分項(xiàng)工程量清單時做到四個統(tǒng)一，即項(xiàng)目編碼統(tǒng)一、項(xiàng)目名稱統(tǒng)一、計量單位統(tǒng)一和工程量計算規(guī)則統(tǒng)一。
A.項(xiàng)目編碼。以五級編碼設(shè)置，用十二位阿拉伯?dāng)?shù)字表示，前九位為全國統(tǒng)一編碼，編制分部分項(xiàng)工程量清單時不得變動，其中一、二位為附錄順序碼，三、 四位為專業(yè)工程順序碼，五、六位為分部工程順序碼，七、八、九位為分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱順序碼，后三位為清單項(xiàng)目名稱順序編碼，由編制人根據(jù)設(shè)置的清單項(xiàng)目編 制。
B.項(xiàng)目名稱。在清單編制中項(xiàng)目名稱的設(shè)置，可按《計價規(guī)范》附錄中的項(xiàng)目名稱為主體，考慮該項(xiàng)目的規(guī)格、型號、材質(zhì)等特殊要求，結(jié)合擬建工程的實(shí)際情況而命名。
C.計量單位。計量單位采用基本單位，按照《計價規(guī)范》附錄中各項(xiàng)目規(guī)定的單位確定。
D.工程數(shù)量。除另有說明外，所有清單項(xiàng)目的工程量應(yīng)以實(shí)體工程量為準(zhǔn)，并以完成后的凈值計算；投標(biāo)人報價時，應(yīng)在單價中考慮施工中的各種損耗和需要增加的工程量。工程量計算規(guī)則應(yīng)按照《計價規(guī)范》附錄中給定的規(guī)則計算。
②措施項(xiàng)目清單。措施項(xiàng)目指為完成工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中技術(shù)、生活、安全等方面的非工程實(shí)體項(xiàng)目。措施項(xiàng)目清單的編制除考慮工程 本身的因素外，還涉及水文、氣象、環(huán)境、安全等和施工企業(yè)的實(shí)際情況列項(xiàng)，可參考《計價規(guī)范》提供的“措施項(xiàng)目一覽表”列項(xiàng)，不足部分可補(bǔ)充。
③其他項(xiàng)目清單。其他項(xiàng)目清單應(yīng)根據(jù)擬建工程的具體情況列項(xiàng)?！队媰r規(guī)范》提供了兩部分四項(xiàng)作為列項(xiàng)參考，不足部分可補(bǔ)充。
A.招標(biāo)人部分。包括預(yù)留金、材料購置費(fèi)等。其中預(yù)留金是指招標(biāo)人認(rèn)為可能發(fā)生的工程量變更而預(yù)留的金額。
B.投標(biāo)人部分。包括總承包服務(wù)費(fèi)、零星工作項(xiàng)目費(fèi)等。其中總承包服務(wù)費(fèi)是指為配合協(xié)調(diào)招標(biāo)人進(jìn)行的工程分包和材料采購所需的費(fèi)用；零星工作項(xiàng)目費(fèi)是指完成招標(biāo)人提出的不能以實(shí)物量計量的零星工作所需的費(fèi)用。
（2）工程量清單計價。工程量清單計價包括編制招標(biāo)標(biāo)底、投標(biāo)報價、合同價款的確定和辦理工程結(jié)算等。工程量清單計價應(yīng)包括按招標(biāo)文件規(guī)定，完成由招 標(biāo)人提供的工程量清單所列項(xiàng)目的全部費(fèi)用，具體包括分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)和規(guī)費(fèi)、稅金。工程量清單計價采用綜合單價計價，綜合單價包括 完成規(guī)定計量單位合，格產(chǎn)品所需的人工 費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、利潤，并考慮風(fēng)險因素。綜合單價適用于分部分項(xiàng)工程量清單、措施項(xiàng)目清單和其他項(xiàng)目清單。分部分項(xiàng)工程量清單的綜合單 價，不包括招標(biāo)人自行采購材料的價款。
①標(biāo)底的編制。招標(biāo)工程如設(shè)標(biāo)底，標(biāo)底應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的工程量清單和有關(guān)要求、施工現(xiàn)場實(shí)際情況、合理的施工方法，以及按照省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定的有關(guān)工程造價計價辦法進(jìn)行編制。
②投標(biāo)報價。投標(biāo)報價應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的工程量清單和有關(guān)要求、施工現(xiàn)場實(shí)際情況及擬定的施工方案或施工組織設(shè)計，依據(jù)企業(yè)定額和市場價格信息，或參照建設(shè)行政主管部門發(fā)布的社會平均消耗量定額進(jìn)行編制。
A.分部分項(xiàng)工程量清單的綜合單價。分部分項(xiàng)工程綜合單價的制定，可參考建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的消耗量定額或企業(yè)定額。若套用企業(yè)定額，投標(biāo)報價時， 除按招標(biāo)文件的要求填寫分部分項(xiàng)工程量清單外，招標(biāo)人一般還要求附上相應(yīng)的綜合單價分析和說明，便于評標(biāo)定標(biāo)。
分部分項(xiàng)工程費(fèi)：∑分部分項(xiàng)工程量×分部分項(xiàng)工程綜合單價
B.措施項(xiàng)目清單的金額。應(yīng)根據(jù)擬建工程的施工方案或施工組織設(shè)計，詳細(xì)分析其所含的工程內(nèi)容，參照《計價規(guī)范》規(guī)定的綜合單價組成確定。《計價規(guī) 范》“措施項(xiàng)目一覽表”中所列的措施項(xiàng)目名稱、計算方法及說明，僅供工程招投標(biāo)雙方參考，計算時按招標(biāo)文件或合同約定執(zhí)行。投標(biāo)人在報價時，應(yīng)根據(jù)本企業(yè) 的實(shí)際情況，調(diào)整措施項(xiàng)目的內(nèi)容及報價。編制人沒有計算或少計算費(fèi)用，視為此費(fèi)用已包括在其他費(fèi)用內(nèi)，額外的費(fèi)用除招標(biāo)文件和合同約定外，不予支付。
措施項(xiàng)目費(fèi)：∑措施項(xiàng)目工程量×措施項(xiàng)目綜合單價
C.其他項(xiàng)目清單的金額。招標(biāo)人部分的金額可按估算金額確定；投標(biāo)人部分的總承包服務(wù)費(fèi)根據(jù)招標(biāo)人提出要求所發(fā)生的費(fèi)用確定，零星工作項(xiàng)目費(fèi)根據(jù)“零星工作項(xiàng)目計價表”確定。其他項(xiàng)目清單中的預(yù)留金、材料購置費(fèi)和零星工作項(xiàng)目費(fèi)，均為估算、預(yù)測數(shù)量。
其他項(xiàng)目費(fèi)：招標(biāo)人部分費(fèi)用+投標(biāo)人部分費(fèi)用
D.單位工程報價：分部分項(xiàng)工程費(fèi)+措施項(xiàng)目費(fèi)+其他項(xiàng)
目費(fèi)+規(guī)費(fèi)+稅金
E.單項(xiàng)工程報價：∑單位工程報價
F.建設(shè)項(xiàng)目總報價：∑單項(xiàng)工程報價
③工程量變更及其計價。合同總綜合單價因工程量變更需調(diào)整時，除合同另有約定外，應(yīng)按下列辦法確定：
A.工程量清單漏項(xiàng)或設(shè)計變更引起新的工程量清單項(xiàng)目，其相應(yīng)綜合單價由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后作為結(jié)算的依據(jù)。
B.由于工程量清單的工程數(shù)量有誤或設(shè)計變更引起工程量增減，屬合同約定幅度以內(nèi)的，應(yīng)執(zhí)行原有的綜合單價；屬合同約定幅度以外的，其增加部分的工程 量或減少后剩余部分的工程量的綜合單價由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后，作為結(jié)算依據(jù)，由于工程量的變更，且實(shí)際發(fā)生了規(guī)定以外的費(fèi)用損失，承包人可提出索 賠要求，與發(fā)包人協(xié)商確認(rèn)后，給予補(bǔ)償。
9.工程量清單計價的步驟和程序。工程量清單計價的步驟為：
（1）熟悉工程量清單；
（2）研究招標(biāo)文件；
（3）熟悉施工圖紙；
（4）了解施工組織設(shè)計；
（5）熟悉加工定貨的有關(guān)情況；
（6）明確主材和設(shè)備的來源情況；
（7）計算工程量；
（8）確定措施項(xiàng)目清單內(nèi)容；
（9）計算綜合單價；
（10）計算措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金等；
（11）將分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)和規(guī)費(fèi)、稅金匯總、合并、計算出工程造價。
根據(jù)計價規(guī)范的規(guī)定，工程量清單計價程序可用表8—1表示。
10.工程量清單統(tǒng)一格式。工程量清單計價格式應(yīng)由下列內(nèi)容組成：（1）封面；（2）投標(biāo)總價；（3）工程項(xiàng)目總價表；（4）單項(xiàng)工程費(fèi)匯總表； （5）單位工程費(fèi)匯總表；（6）分部分項(xiàng)工程量清單計價表；（7）措施項(xiàng)目清單計價表；（8）其他項(xiàng)目清單計價表；（9）零星工作費(fèi)表；（10）分部分項(xiàng) 工程量清單綜合單價分析表；（11）措施項(xiàng)目費(fèi)分析表；（12）主要材料價格表。
九、建設(shè)工程財務(wù)評價與功能評價
（一）考試目的
通過對建設(shè)工程財務(wù)評價與功能評價的考核，測試考生對建設(shè)工程財務(wù)評價、功能評價基本原理與方法的掌握和在資產(chǎn)評估工作中的運(yùn)用情況，考核考生掌握財務(wù)評價和功能評價基本知識的熟悉程度和應(yīng)用能力。
（二）考試基本要求
1.掌握以下內(nèi)容：
（1）財務(wù)評價的指標(biāo)體系；
（2）財務(wù)評價中反映項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)的計算方法和評
價標(biāo)準(zhǔn)。
2.熟悉以下內(nèi)容：
（1）財務(wù)效益和費(fèi)用的識別和計算；
（2）財務(wù)評價報表的編制；
（3）財務(wù)評價中反映項(xiàng)目清償能力分析指標(biāo)的計算方法和評
價標(biāo)準(zhǔn)；
（4）建筑工程功能評價的內(nèi)容；
（5）建筑工程功能評價的方法。
3.了解以下內(nèi)容：
財務(wù)評價的概念、工作程序及內(nèi)容。
（三）要點(diǎn)內(nèi)容
1.財務(wù)評價指標(biāo)體系。按照是否考慮資金時間價值，財務(wù)評價指標(biāo)可分為靜態(tài)評價指標(biāo)和動態(tài)評價指標(biāo)。其中靜態(tài)評價指標(biāo)包括靜態(tài)投資回收期、借款償還 期、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、利息備付率和償債備付率等；動態(tài)評價指標(biāo)包括動態(tài)投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率等。
根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)，財務(wù)評價指標(biāo)可分為時間性、價值性和比率性指標(biāo)。其中時間性指標(biāo)包括投資回收期和借款償還期等；價值性指標(biāo)包括財務(wù)凈現(xiàn)值等；比率性指標(biāo)包括財務(wù)內(nèi)部收益率、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、利息備付率和償債備付率等。
2.財務(wù)評價中反映項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)的計算方法和評
價標(biāo)準(zhǔn)。
（1）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。財務(wù)凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)折現(xiàn)率（ic），將項(xiàng)目計算期（n）內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。可根據(jù)現(xiàn)金流量表計算得到。其表達(dá)式為：
在多方案比選中，取財務(wù)凈現(xiàn)值大者為優(yōu)，如果FNPV≥0，說明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上可以接受。
（2）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）。財務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目終了時，保 證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。代表了項(xiàng)目占用資金預(yù)期可獲得的收益率，可以用來衡量投資的回報水平。其表達(dá)式為：
財務(wù)內(nèi)部收益率的計算應(yīng)先采用試算法，后采用內(nèi)插法求
得。內(nèi)插公式為：
內(nèi)部收益率愈大，說明項(xiàng)目的獲利能力越大；將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic相比，當(dāng)FIRR≥ic時，則項(xiàng)目的盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上可以被接受。
（3）動態(tài)投資回收期（Pt）。動態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映投資回收能力的重要指標(biāo)。動態(tài)投資回收期以年表示，一般自建設(shè)開始年算起，表達(dá)式為：
計算公式為：
動態(tài)投資回收期：（累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)—1） +上年累計折現(xiàn)值的絕對值／當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值
在項(xiàng)目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期愈小說明項(xiàng)目投資回收的能力越強(qiáng)；動態(tài)投資回收期Pt與基準(zhǔn)回收期Pc相比較，如果 表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回，則項(xiàng)目在財務(wù)上可行。
（4）投資利潤率。投資利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與投資總額的比率。它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。計算公式為：
投資利潤率數(shù)值愈大愈好。在財務(wù)評價中，將投資利潤率與行業(yè)平均投資利潤宰相比，當(dāng)投資利潤率≥行業(yè)平均投資利潤率時，則項(xiàng)目在財務(wù)上可行。
（5）投資利稅率。投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利稅總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利稅總額與投資總額的比率。它是反映項(xiàng)目單位投資盈利能力和對財政所做貢獻(xiàn)的指標(biāo)。計算公式為：
投資利稅率數(shù)值愈大愈好。在財務(wù)評價中，當(dāng)投資利稅率≥行業(yè)平均投資利稅率時，則項(xiàng)目在財務(wù)上可行。
（6）資本金利潤宰。資本金利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。計算公式為：
該指標(biāo)數(shù)據(jù)愈大愈好，評價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以同行業(yè)的平均資本金利潤率作比較，大于等于平均資本金利潤率時為可行。
3.財務(wù)效益和費(fèi)用的識別和計算。建設(shè)項(xiàng)目的財務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營的產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入；財務(wù)支出（費(fèi)用）主要表現(xiàn)為建設(shè)項(xiàng)目的總投資、經(jīng)營 成本和稅金等各項(xiàng)支出。此外，項(xiàng)目得到的各種補(bǔ)貼、項(xiàng)目壽命期末回收的固定資產(chǎn)余值和流動資金等，也是項(xiàng)目得到的收入，在財務(wù)評價中視作效益處理。
4.財務(wù)評價報表的編制。財務(wù)報表包括基本報表和輔助報表?；緢蟊碛鞋F(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表，對于涉及外貿(mào)、外資及影響 外匯流量的項(xiàng)目，為考察項(xiàng)目的外匯平衡情況，尚需編制外匯平衡表。除必須編制以上幾種基本報表外，還應(yīng)編制輔助報表，主要有固定資產(chǎn)投資估算表、流動資金 估算表，投資計劃與資金籌措表、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表、無形及遞延資產(chǎn)攤銷表、總成本費(fèi)用估算表、產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表、借款還本付息表等 等。
5.財務(wù)評價中反映項(xiàng)目清償能力分析指標(biāo)的計算方法和評價標(biāo)準(zhǔn)。
（1）借款償還期。借款償還期，是指根據(jù)國家財政規(guī)定及投資項(xiàng)目的具體財務(wù)條件，以項(xiàng)目可作為償還貸款的項(xiàng)目收益（利潤、折舊及其他收益）來償還項(xiàng)目投資借款本金和利息所需要的時間。其具體推算公式如下：
借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余年份數(shù)—開始借款年
份+當(dāng)年償還借款額/當(dāng)年可用于還款的資金額
借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期，即認(rèn)為項(xiàng)目是有借款償債能力的。
（2）利息備付率。利息備付率也稱已獲利息倍數(shù)，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年可用于支付利息的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值。
利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保證倍率。在正常經(jīng)營情況下，利息備付率應(yīng)當(dāng)大于2。
（3）償債備付率。償債備付率指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。
償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率。正常情況下應(yīng)當(dāng)大于1，且越高越好。
6.建筑工程功能評價的內(nèi)容。建筑功能評價，就是對建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評價論證，衡量其滿足社會需要的程度。對于不同的建筑工程， 由于建設(shè)目的不同，在功能評價方面的內(nèi)容也不盡相同。概括起來，建筑工程功能評價的主要內(nèi)容包括：社會性功能、適用性功能、安全性功能、藝術(shù)性功能和經(jīng)濟(jì) 消耗。對建筑工程功能的評價，往往通過評價一系列反映這些因素的指標(biāo)來實(shí)現(xiàn)。對于公共建筑、工業(yè)建筑、住宅建筑和住宅小區(qū)的功能，應(yīng)采用不同的指標(biāo)體系進(jìn) 行評價。
7.建筑工程功能評價的方法。建筑工程功能評價是一種綜合評價，是追求多目標(biāo)綜合效果的評價，它通過對一系列相互關(guān)聯(lián)的指標(biāo)進(jìn)行綜合評價而實(shí)現(xiàn)。建筑工程功能評價的方法有多種，簡單而常用的評價方法有：專家評議法和綜合評分法。
（1）專家評議法。在對建筑工程功能評價之前，選擇專家組成評議小組，對建筑工程各種功能進(jìn)行定義、整理，共同協(xié)商擬定評價的內(nèi)容，經(jīng)過專家的認(rèn)真分 析、橫向比較和調(diào)查后進(jìn)行綜合評議，確定建筑物功能的評價結(jié)果。這種方法是一種定性的評價方法，其優(yōu)點(diǎn)是評價過程簡單、評價時間短，雖然能深人地聽取各方 面的意見，但由于沒有進(jìn)行量化評定和比較，評價的科學(xué)性較差。
（2）綜合評分法。采用綜合評分法時，首先對建筑工程功能評價的各指標(biāo)進(jìn)行評分，其中定性指標(biāo)采取專家打分的方法確定分值，定量指標(biāo)按照其實(shí)現(xiàn)功能的滿足程度轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的評分，最后將各項(xiàng)指標(biāo)的得分累加，求出該建筑功能評價的綜合得分。即：
式中：V——功能評價綜合得分；
Vi——各評價指標(biāo)得分。
若評價指標(biāo)較多時，應(yīng)對各指標(biāo)的重要程度有所區(qū)分，首先應(yīng)結(jié)合各指標(biāo)對實(shí)現(xiàn)建筑工程功能貢獻(xiàn)大小的不同，由專家確定指標(biāo)權(quán)重；其次用這些指標(biāo)對建筑工 程功能進(jìn)行衡量，視其符合程度確定指標(biāo)得分；最后將每項(xiàng)指標(biāo)權(quán)數(shù)與指標(biāo)分值相乘，累計求出綜合評價分。即：
式中：Wi——各指標(biāo)權(quán)重系數(shù)。
綜合評價法具體步驟如下：
①建立評價指標(biāo)體系。
②確定指標(biāo)權(quán)重。確定指標(biāo)權(quán)重的方法有；直接打分法、對比求和評分法、環(huán)比評分法、邏輯判斷評分法和功能系統(tǒng)評分法等。
③確定指標(biāo)分值。對于定性指標(biāo)采用專家評分的方法確定分值；對于定量指標(biāo)，可先計算出數(shù)值，然后參考定性指標(biāo)的評價方法，將該數(shù)值與事先確定的評價等 級標(biāo)準(zhǔn)中的標(biāo)準(zhǔn)分值進(jìn)行比較，視其滿足程度確定指標(biāo)得分；功能評分可通過組織專家（或有經(jīng)驗(yàn)人員）小組會議進(jìn)行或由各專家個人分別評分，然后采用算術(shù)平均 法、加權(quán)平均法或中位數(shù)法進(jìn)行整理后作為評價指標(biāo)的，分?jǐn)?shù)值。
④計算綜合評價得分，確定評價結(jié)論。
指標(biāo)得分：指標(biāo)分值×該指標(biāo)權(quán)重
綜合得分：∑指標(biāo)得分
十、建筑物的損耗
（一）考試目的
通過對建筑物損耗知識的考核，測試考生對建筑物損耗的概念、內(nèi)容及損耗確定方法的掌握程度，考核考生判斷建筑物損耗的能力。
（二）考試基本要求
1.掌握以下內(nèi)容：
建筑物損耗確定方法。
2.熟悉以下內(nèi)容：
（1）建筑物損耗的概念和造成建筑物損耗的因素；
（2）確定建筑物損耗的現(xiàn)場勘察工作程序和現(xiàn)場勘察要點(diǎn)。
（三）要點(diǎn)內(nèi)容
1.建筑物損耗的概念和造成建筑物損耗的因素。建筑物的損耗是指建筑物在使用過程中，由于各種原因造成建筑物效用遞減，從而引起的價值上的損失。具體 體現(xiàn)為有形損耗和無形損耗兩種類型。造成建筑物損耗的原因是多方面的，一般將其歸類為物質(zhì)因素、功能因素和經(jīng)濟(jì)因素三類。
（1）物質(zhì)因素。引起建筑物實(shí)體損耗的因素有：因使用產(chǎn)生的破損；隨時間或風(fēng)雨侵蝕等自然作用麗產(chǎn)生的自然老化；因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害而發(fā)生的損壞；人為造成的破壞。
（2）功能因素。功能的損耗因素，指由于技術(shù)革新、設(shè)計變化等而導(dǎo)致建筑物的功能落伍引起的損耗。功能退化引起的損耗包括：技術(shù)更新（指科學(xué)理論上的 重大突破），新技術(shù)、新工藝的推廣運(yùn)用和設(shè)計變化（含消費(fèi)觀念的變更）。在房地合估時，建筑物的用途與土地的利用不一致而產(chǎn)生的價值損耗，也屬于建筑 物的功能性損耗。
（3）經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)損耗因素，是指該建筑物與其周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，即經(jīng)濟(jì)的不適應(yīng)性而發(fā)生的損耗。造成經(jīng)濟(jì)損耗的因素包括：周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的衰退；此建筑物與周邊環(huán)境不相適應(yīng)；區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退等。
2.建筑物損耗確定方法。建筑物損耗確定方法主要有：使用年限法、觀察法、綜合法等。
（1）使用年限法。使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基礎(chǔ)上的方法，其主要計算參數(shù)為建筑物損耗率或成新率。基本計算公式為：
d=（1-R）U/N×l00%
D=C·d
q=1-d=[1-（1-R）t/N]×100%
V=C·q
式中：d為建筑物損耗率；D為建筑物的損耗；R為預(yù)計的建筑物的殘值率；t為建筑物已使用年限；N為建筑物的耐用年限；C為建筑物的重置價值；q為建筑物的成新率；V為建筑物理值：
資產(chǎn)評估所用的壽命年限是經(jīng)濟(jì)耐用年限。建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維護(hù)保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判 斷，同時參考土地使用權(quán)年限進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。資產(chǎn)評估所用的使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據(jù)實(shí)際使用年限的調(diào)整得到的。建筑物成新率可在計算出 損耗率的基礎(chǔ)上得到，利用成新率可求得建筑物的現(xiàn)值。
（2）觀察法。觀察法又稱打分法，是由具有專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對建筑物實(shí)體各主要部位進(jìn)行觀察打分，以判斷被評估建筑物的損耗率的方法，依 據(jù)評估對象的實(shí)際技術(shù)情況，對照不同結(jié)構(gòu)建筑物損耗率的評分標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)場勘察時邊勘察邊按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個部分再區(qū)分不同部位分別打分，然后按下述公 式計算損耗率：
損耗率=結(jié)構(gòu)部分合計得分×C+裝修部分合計得分×S+設(shè)備部分合計得分×B
式中：C為結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)；S為裝修部分的評分修正系數(shù)；B為設(shè)備部分的評分修正系數(shù)。評分修正系數(shù)一般按各部分造價占建筑物整體造價的比值取定。
（3）綜合法。綜合法是指在運(yùn)用多種方法基礎(chǔ)上綜合確定損耗率或成新率的方法。其中比較典型的有觀察與使用年限加權(quán)平均法，是指建筑物的損耗率或成新 率的測算同時采用使用年限法和觀察法兩種方法，并賦予兩種方法的測算結(jié)果以不同的權(quán)數(shù)，最后綜合確定建筑物損耗率或成新率的方法。具體可采用以下三個步 驟：
①運(yùn)用使用年限法測算損耗率或成新率；
②運(yùn)用觀察法測算損耗率或成新率；
③確定兩種方法的適當(dāng)權(quán)數(shù)，然后按下列公式加權(quán)平均，計算建筑物的損耗率或成新率：
損耗率：使用年限法損耗率×A1，+觀察法損耗率×A2
或：
成新率：使用年限法成新率×A1，+觀察法成新率×A2
式中A1、A2分別為使用年限法和觀察法的權(quán)數(shù)。
綜合法除綜合運(yùn)用使用年限法和觀察法兩種方法外，還可綜合其他因素?？紤]其他因素后，利用綜合法計算建筑物的損耗率或成新率的公式為：
損耗率＝使用年限法損耗率×A1+觀察法損耗率×A2+其他因素?fù)p耗率×A3
或：
成新率=使用年限法成新率×Al+觀察法成新率×A2+其他因素成新率×A3
式中A1、A2、A3分別為使用年限法、觀察法和綜合其他因素的權(quán)數(shù)。
（4）其他方法。如修復(fù)法，是通過估算建筑物恢復(fù)到原有全新功能所需要的修復(fù)費(fèi)用占該建筑物的重置價值（再生產(chǎn)價值）的百分比確定損耗率的方法。在實(shí) 際工作中，還應(yīng)劃分建筑物的主體與附屬設(shè)備，分別計算其損耗率。根據(jù)各部分價值占重置價的比值確定加權(quán)系數(shù)，通過加權(quán)平均確定建筑物的損耗率。
3.確定建筑物損耗的現(xiàn)場勘察工作程序和現(xiàn)場勘察要點(diǎn)。對于規(guī)模較大、房屋建筑物數(shù)量較多的企業(yè)，在實(shí)地勘察之前，先對被評估單位的房屋建筑物進(jìn)行分 類，以便明確重點(diǎn)，區(qū)別對待?？辈鞎r應(yīng)事先按廠區(qū)或小區(qū)規(guī)劃或根據(jù)現(xiàn)場情況安排一個合理的勘察線路，并將預(yù)先安排好的勘察日程事先通知對方。在進(jìn)行房屋建 筑物的勘察時，應(yīng)對照資產(chǎn)評估登記表和總平面圖及其編號，對房屋建筑物逐棟進(jìn)行勘察。進(jìn)行現(xiàn)場勘察前，應(yīng)事先準(zhǔn)備好建筑物現(xiàn)場勘察表。對建筑物進(jìn)行現(xiàn)場勘 察后，應(yīng)依據(jù)勘察結(jié)果，以及已使用年限、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況等估計尚可使用年限或建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限，計算出損耗率或成新率。現(xiàn)場勘察 的要點(diǎn)應(yīng)圍繞各類結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)、裝飾裝修和設(shè)備部分的成新狀況展開。
十一、建設(shè)用地
（一）考試目的
通過對建設(shè)用地相關(guān)知識的考核，測試考生對建設(shè)用地相關(guān)知識及管理規(guī)定的掌握情況，主要考核考生對地價及其價值影響因素的熟悉程度，以及對土地成本構(gòu)成的熟悉程度。
（二）考試基本要求
1.掌握以下內(nèi)容：
（1）建設(shè)用地的取得及建設(shè)用地的相關(guān)費(fèi)用和相關(guān)工作；
（2）城市規(guī)劃對房屋建筑及建設(shè)用地的限制；
（3）土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的限制。
2.熟悉以下內(nèi)容：
（1）建設(shè)用地的特性；
（2）建設(shè)用地的分類；
（3）建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓和喪失；
（4）耕地保護(hù)的相關(guān)規(guī)定；
（5）土地整理和土地復(fù)墾的相關(guān)規(guī)定。
3.了解以下內(nèi)容：
（1）建設(shè)用地的環(huán)境；
（2）國家對加強(qiáng)開發(fā)區(qū)管理的相關(guān)規(guī)定。
（三）要點(diǎn)內(nèi)容
1.建設(shè)用地的基本特性。建設(shè)用地的基本特性包括其非自然生態(tài)利用特性、區(qū)位利用特性、逆轉(zhuǎn)的相對困難性等。
2.建設(shè)用地的分類：根據(jù)現(xiàn)行《土地分類》規(guī)定，我國的土地分為三大類，即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。其中，建設(shè)用地又分為商服用地、工礦倉儲用地、公用設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地和特殊用地8個二級類：
3.建設(shè)用地的取得。根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，獲取國有土地使用權(quán)的基本方式有兩種：出讓和劃撥。通過出讓方式獲取國有土地使用權(quán)又可以分成兩種具體方式：（1）招標(biāo)、拍賣、掛牌；（2）協(xié)議出讓。建設(shè)用地取得的其他方式還包括：租賃和轉(zhuǎn)讓等。
4.取得建設(shè)用地的相關(guān)費(fèi)用和相關(guān)工作。2004年重新修訂的《土地管理法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予 補(bǔ)償”。建設(shè)用地如通過行政劃撥方式取得，則須承擔(dān)征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用或?qū)υ玫貑挝换騻€人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；若通過市場機(jī)制取得，則不但承擔(dān)以上費(fèi)用，還 須向土地所有者支付有償使用費(fèi)，即土地出讓金。
（1）征地補(bǔ)償費(fèi)用及征地補(bǔ)償安置相關(guān)工作。征收土地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地 占用稅、土地管理費(fèi)等。征地補(bǔ)償安置工作的基本出發(fā)點(diǎn)是：要保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低。但在得到征地通告后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶還在擬征土地 上搶栽、搶種、搶建的，在征地時一律不予補(bǔ)償。省級國土資源部門要會同有關(guān)部門制訂省城內(nèi)各縣（市）耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，報省級人民政府批準(zhǔn)后公布 執(zhí)行。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基 本農(nóng)田的，征地補(bǔ)償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被征地農(nóng)民將采取“農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、重新?lián)駱I(yè)、入股分紅、異地移民”四種安置途徑，符合規(guī)定條件的納 稅人可以按規(guī)定程序向土地管理機(jī)關(guān)同級的征收機(jī)關(guān)提出耕地占有稅、契稅的減免申報。
（2）拆遷安置工作及補(bǔ)償費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等 因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人按上述方法計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。拆 遷人心當(dāng)對被拆遷入或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)，對于在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以付給提前搬家獎勵贊：在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承 租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。搬 遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
（3）出讓金、土地轉(zhuǎn)讓金。土地使用權(quán)出讓金為用地單位向國家支付的土地所有權(quán)收益，出讓金標(biāo)準(zhǔn)一般參考城市基準(zhǔn)地價并結(jié)合其他因素制定。有償出讓和 轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，要向土地受讓者征收契稅；轉(zhuǎn)讓土地如有增值，要向轉(zhuǎn)讓者征收土地增值稅；土地使用者每年應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。
5.建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓和喪失
（1）建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓。依法取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。以出讓或劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓服從不同的轉(zhuǎn)讓條件。建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng) 簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的 年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
（2）建設(shè)用地的喪失。建設(shè)用地的喪失有兩種情況：土地的滅失和建設(shè)用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火災(zāi)等自然原因造成土地滅失的情況，建設(shè)用地自然喪失。建設(shè)用地的喪失主要是被政府收回。政府收回的方式包括正常收回和閑置土地的收回：
6.城市規(guī)劃對房屋建筑及建設(shè)用地的限制。（中華人民共和國城市規(guī)劃法）規(guī)定，“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管 理”。城市規(guī)劃對房屋建筑及建設(shè)用地的限制作用體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）城市規(guī)劃對建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的要求；（2）城市規(guī)劃對建設(shè)項(xiàng)目申請用地的要求； （3）城市規(guī)劃對建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計方案審批的要求；（4）城市規(guī)劃對建設(shè)項(xiàng)目開工的要求；（5）城市規(guī)劃對建設(shè)項(xiàng)目竣工的要求；（6）城市規(guī)劃對建設(shè)項(xiàng)目臨時 用地的要求；（7）城市規(guī)劃的其他要求。
7.土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的限制?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定，使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 土地利用計劃制定、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)用地審批、城市和村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模審核、土地開發(fā)整理和土地執(zhí)法檢查等，都必須依據(jù)和符合土地 利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的具體限制內(nèi)容包括：（1）土地利用總體規(guī)劃對實(shí)施城市規(guī)劃占用土地的規(guī)定；（2）土地利用總體規(guī)劃對具體建設(shè) 項(xiàng)目建設(shè)用地的規(guī)定。
8.耕地保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。（中華人民共和國土地管理法）規(guī)定，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。（中華人民共和國 土地管理法）保護(hù)耕地的方式是實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度。國家對應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)嚴(yán)格管理的耕地類型做出了具體規(guī)定。國家耕地保護(hù) 政策的相關(guān)規(guī)定包括：（1）國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度；（2）非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地；（3）禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地；（4）基本農(nóng)田保護(hù) 區(qū)經(jīng)依法劃定后，任何單位和個人不得改變或者占用：
9.土地整理和土地復(fù)墾的相關(guān)規(guī)定。土地整理，就是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理規(guī)劃，對農(nóng)村地區(qū)田、水、路、林、村進(jìn)行綜合整治；對在生產(chǎn)建 設(shè)過程中，挖損、塌陷、壓占、污染破壞的土地和洪災(zāi)、滑坡崩塌、泥石流、風(fēng)沙等自然災(zāi)害損毀的土地進(jìn)行復(fù)墾；對灘涂、鹽堿地、荒草地、*土地等未利用的宜 農(nóng)土地進(jìn)行開發(fā)利用。土地復(fù)墾是土地整理的一種，是指對在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的 活動。國家對土地整理和土地復(fù)墾的相關(guān)規(guī)定包括：（1）土地開發(fā)整理要與保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2） 土地開發(fā)整理要與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整有機(jī)結(jié)合；（3）加大工礦廢棄土地復(fù)墾力度；（4）土地復(fù)墾應(yīng)當(dāng)與生產(chǎn)建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃。