1.城市土地使用權(quán)抵押的概念
* 城市土地使用權(quán)抵押——通過出讓和轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的單位，為借貸或償還債務(wù)，將其土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物向金融機構(gòu)或債權(quán)人提供財產(chǎn)保證的行為。
* 我國實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬一致原則——土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。
2.城市土地使用權(quán)抵押的設(shè)定
（1）可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)
——通過有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)
——通過行政劃撥取得的土地使用權(quán)，須補簽土地使用權(quán)出讓合同、補交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證后才可抵押
（2）不得設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)
——權(quán)屬有爭議的土地
——用于公共福利的土地使用權(quán)（教育、醫(yī)療、市政）
——已依法列入文物保護的建筑物和其他有重要紀念意義的建筑物及其土地使用權(quán)不得抵押
——已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)
——被依法查封、扣押、監(jiān)管或受其他形式限制的房地產(chǎn)
（3）設(shè)定土地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題
1> 同一宗土地使用權(quán)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)——
擔(dān)保人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過其抵押物的價值；
土地使用權(quán)抵押后，若抵押標的的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但擔(dān)保債權(quán)不得超出余額部分，且抵押人應(yīng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。
2> 兩宗以上土地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)——
視為同一標的物，除非抵押當事人另有約定，在抵押關(guān)系的存續(xù)期內(nèi)，抵押土地使用權(quán)的擔(dān)保作用不可分割。
3> 以土地使用權(quán)抵押的，其地上的在建工程隨之抵押
4> 以共有房地產(chǎn)抵押，須經(jīng)由其他共有人的書面同意
5> 已出租的土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效
6> 抵押土地使用權(quán)價值的確定——抵押當事人協(xié)商議定或委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行估價
7> 抵押土地使用權(quán)的投?！盅簷?quán)人在征得抵押人的同意后可以用抵押人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保，保險費由抵押人承擔(dān)，抵押期間，抵押權(quán)人是必須受償?shù)牡谝皇軆斎?BR> 8> 擔(dān)保債務(wù)的履行期限（抵押的期限）——有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)作抵押的，擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過企業(yè)的經(jīng)營期限；以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用的年限后剩下的年限
3.城市土地使用權(quán)抵押的程序
（1）簽訂抵押合同
（2）合同的公證
（3）抵押登記
（4）注銷登記
※ 城市土地使用權(quán)抵押登記制度
——土地使用權(quán)抵押登記是土地使用權(quán)抵押發(fā)生效力的必要條件之一；其作用是防止重復(fù)抵押，保證雙方當事人的合法權(quán)益
——抵押登記所需文件、登記的內(nèi)容、登記的變更和注銷
4.抵押城市土地使用權(quán)的占用、管理和處分
（1）抵押土地使用權(quán)的占用和管理
由抵押人占用和管理，抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押土地使用權(quán)的管理情況。
* 抵押土地地上建筑物的管理——抵押土地的地上房屋所有權(quán)共同設(shè)定抵押，故抵押人占用、管理期間地上建筑物發(fā)生毀損、滅失時，抵押人應(yīng)采取措施防止損失的擴大，因抵押人的行為造成抵押房地產(chǎn)價值不足以履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求重新提供或增加擔(dān)保
* 抵押土地使用權(quán)出租——抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)抵押人同意，抵押土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓或出租，所得價款優(yōu)先清償所擔(dān)保的債務(wù)
（2）抵押土地使用權(quán)的處分
* 抵押土地使用權(quán)處分的條件
——抵押期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償且未與抵押人達成延期履行協(xié)議的
——抵押人在抵押合同期間宣告破產(chǎn)和解散的
——抵押人死亡或被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)，或抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的
——抵押人違反有關(guān)規(guī)定擅自處分抵押物的
——抵押合同規(guī)定的其他情況
* 抵押土地使用權(quán)處分的受償——處分抵押土地使用權(quán)所得金額的分配順序
——支付處分抵押土地使用權(quán)的費用
——扣除抵押土地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費
——扣除抵押土地使用權(quán)有償取得應(yīng)付的土地使用權(quán)出讓金或土地收益
——償還抵押人的債權(quán)本息和違約金（同一土地使用權(quán)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的情形）
——剩余金額交還抵押人
※ 抵押土地上新增房屋的處分與所得的歸屬
5.城市土地抵押權(quán)的滅失
（1）因債務(wù)清償而滅失
（2）因債務(wù)清償以外的原因而滅失
* 城市土地使用權(quán)抵押——通過出讓和轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的單位，為借貸或償還債務(wù)，將其土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物向金融機構(gòu)或債權(quán)人提供財產(chǎn)保證的行為。
* 我國實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬一致原則——土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。
2.城市土地使用權(quán)抵押的設(shè)定
（1）可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)
——通過有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)
——通過行政劃撥取得的土地使用權(quán)，須補簽土地使用權(quán)出讓合同、補交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證后才可抵押
（2）不得設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)
——權(quán)屬有爭議的土地
——用于公共福利的土地使用權(quán)（教育、醫(yī)療、市政）
——已依法列入文物保護的建筑物和其他有重要紀念意義的建筑物及其土地使用權(quán)不得抵押
——已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)
——被依法查封、扣押、監(jiān)管或受其他形式限制的房地產(chǎn)
（3）設(shè)定土地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題
1> 同一宗土地使用權(quán)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)——
擔(dān)保人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過其抵押物的價值；
土地使用權(quán)抵押后，若抵押標的的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但擔(dān)保債權(quán)不得超出余額部分，且抵押人應(yīng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。
2> 兩宗以上土地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)——
視為同一標的物，除非抵押當事人另有約定，在抵押關(guān)系的存續(xù)期內(nèi)，抵押土地使用權(quán)的擔(dān)保作用不可分割。
3> 以土地使用權(quán)抵押的，其地上的在建工程隨之抵押
4> 以共有房地產(chǎn)抵押，須經(jīng)由其他共有人的書面同意
5> 已出租的土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效
6> 抵押土地使用權(quán)價值的確定——抵押當事人協(xié)商議定或委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行估價
7> 抵押土地使用權(quán)的投?！盅簷?quán)人在征得抵押人的同意后可以用抵押人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保，保險費由抵押人承擔(dān)，抵押期間，抵押權(quán)人是必須受償?shù)牡谝皇軆斎?BR> 8> 擔(dān)保債務(wù)的履行期限（抵押的期限）——有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)作抵押的，擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過企業(yè)的經(jīng)營期限；以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用的年限后剩下的年限
3.城市土地使用權(quán)抵押的程序
（1）簽訂抵押合同
（2）合同的公證
（3）抵押登記
（4）注銷登記
※ 城市土地使用權(quán)抵押登記制度
——土地使用權(quán)抵押登記是土地使用權(quán)抵押發(fā)生效力的必要條件之一；其作用是防止重復(fù)抵押，保證雙方當事人的合法權(quán)益
——抵押登記所需文件、登記的內(nèi)容、登記的變更和注銷
4.抵押城市土地使用權(quán)的占用、管理和處分
（1）抵押土地使用權(quán)的占用和管理
由抵押人占用和管理，抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押土地使用權(quán)的管理情況。
* 抵押土地地上建筑物的管理——抵押土地的地上房屋所有權(quán)共同設(shè)定抵押，故抵押人占用、管理期間地上建筑物發(fā)生毀損、滅失時，抵押人應(yīng)采取措施防止損失的擴大，因抵押人的行為造成抵押房地產(chǎn)價值不足以履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求重新提供或增加擔(dān)保
* 抵押土地使用權(quán)出租——抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)抵押人同意，抵押土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓或出租，所得價款優(yōu)先清償所擔(dān)保的債務(wù)
（2）抵押土地使用權(quán)的處分
* 抵押土地使用權(quán)處分的條件
——抵押期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償且未與抵押人達成延期履行協(xié)議的
——抵押人在抵押合同期間宣告破產(chǎn)和解散的
——抵押人死亡或被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)，或抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的
——抵押人違反有關(guān)規(guī)定擅自處分抵押物的
——抵押合同規(guī)定的其他情況
* 抵押土地使用權(quán)處分的受償——處分抵押土地使用權(quán)所得金額的分配順序
——支付處分抵押土地使用權(quán)的費用
——扣除抵押土地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費
——扣除抵押土地使用權(quán)有償取得應(yīng)付的土地使用權(quán)出讓金或土地收益
——償還抵押人的債權(quán)本息和違約金（同一土地使用權(quán)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的情形）
——剩余金額交還抵押人
※ 抵押土地上新增房屋的處分與所得的歸屬
5.城市土地抵押權(quán)的滅失
（1）因債務(wù)清償而滅失
（2）因債務(wù)清償以外的原因而滅失