1.城市土地使用權出讓的四個特征
（1）土地使用權出讓是國家壟斷行為
（2）土地使用權出讓的年限是有限的
（3）土地使用權出讓是有償?shù)摹恋厥褂脵喑鲎尳?BR> （4）土地使用者享有權利的范圍不含地下之物，包括地下資源、埋藏物、市政公用設施等。
2.城市土地使用權出讓的各種方式及相應的程序
（1）協(xié)議出讓方式
* 協(xié)議出讓的概念——土地的出讓方和受讓方通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權。
* 協(xié)議出讓的程序
——申請受讓土地者向土地所在地政府土管部門提出受讓土地使用權的書面申請。
——土地所有者（出讓方）在收到申請后向預期受讓者提供出讓地塊的有關資料和文件。
——預期受讓者取得資料后，在規(guī)定時間內向出讓方提交包括土地開發(fā)方案、出讓金數(shù)額及付款方式等內容的相關文件。
——出讓方收到上述文件后在規(guī)定的時間內做出答復。
——雙方協(xié)商達成協(xié)議后雙方簽訂出讓合同，受讓方向出讓方支付定金。
——受讓方支付全部出讓金后向土管部門登記，領取國有土地使用證，取得土地使用權
（2）招標、拍賣或掛牌出讓方式
* 概念：
招標出讓國有土地使用權：指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。
拍賣出讓國有土地使用權：指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。
掛牌出讓國有土地使用權：指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限，將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果，確定土地使用者的行為。
* 招標、拍賣或掛牌出讓方式的一般規(guī)定
1）出讓文件的編制：包括出讓公告、投標者或競買者須知、宗地圖、土地使用條件、標書或競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。
2）出讓公告的發(fā)布：至少在投標、拍賣、掛牌開始日前20日公告招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間地點。
3）出讓公告的內容：8項（教材31頁）
4）出讓底價的確定：市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地估價結果和產(chǎn)業(yè)政策確定標底或底價，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金。
5）資格審查
* 受讓人的確定程序:
1）招標出讓：標書送達、開標、評標、中標
2）拍賣出讓：主持人點算競買人、介紹有關要求事項、宣布起叫價和增價規(guī)則、報起叫價、競買人應價、主持人確認應價后繼續(xù)競價、連續(xù)三次宣布同一應價無再應價時拍賣成交、宣布應價者為競得人。
3）掛牌出讓：掛牌公布相關信息（掛牌時間不少于10個工作日）、競買人填寫報價單報價、出讓人確認報價并更新顯示掛牌價格、繼續(xù)接受新報價、掛牌截止時間確定競得人。
* 土地使用權的受讓：成交確認書的簽訂、合同的簽訂、出讓結果的公布、國有土地使用權證書的領取
3.城市土地使用權出讓合同
（1）概念：土地的出讓方和受讓方之間就出讓土地使用權及如何行使土地使用權等問題所達成的明確相互間權利和義務關系的協(xié)議。
（2）特征
——是出讓方和受讓方雙方當事人之間設立、變更關于土地使用權權利義務法律關系的協(xié)議
——出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門
——受讓方一般是境內外公司、其他組織和個人
——土地使用權出讓合同是訂立轉讓合同的前提條件，并對后者有重要的制約作用
（3）類型
——宗地出讓合同
——成片開發(fā)土地出讓合同（受讓方必須是在中國注冊的外商）
——劃撥土地使用權補辦出讓合同
（4）內容
（5）雙方權利和義務
——出讓方
——受讓方
（6）合同的變更和解除
——變更（多見的是土地使用者提出改變土地用途）
——解除（多見的是合同雙方當事人違約和土地使用者不能按法律規(guī)定使用土地而導致土管部門收回土地使用權）
4.城市土地使用權出讓金
土地使用權有償轉讓的貨幣表現(xiàn)形式，其本質是國家憑借土地所有權取得的土地經(jīng)濟效益。土地使用權出讓金包括一定年限內的地租、出讓前國家對土地的開發(fā)成本、有關的土地安置補償費用。
5.城市土地使用權出讓的若干法律規(guī)定（教材34-35頁）
（1）集體所有的土地必須依法征用轉為國有后才能出讓
（2）土地使用權出讓必須符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度建設用地計劃
（3）土地使用權出讓實行總量控制
（4）土地使用權出讓的雙方當事人都要共同遵守出讓合同
（5）變更土地用途的批準程序和處理辦法
（6）土地使用權續(xù)期——
申請批準：重新簽訂土地使用出讓合同，并依規(guī)定支付土地使用出讓金，地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權仍歸土地使用者所有——有利于維持土地使用的連續(xù)性、充分利用原有房地產(chǎn)資產(chǎn)、減少資產(chǎn)流失和經(jīng)濟損失。
未申請或未批準：國家無償收回土地使用權。
（1）土地使用權出讓是國家壟斷行為
（2）土地使用權出讓的年限是有限的
（3）土地使用權出讓是有償?shù)摹恋厥褂脵喑鲎尳?BR> （4）土地使用者享有權利的范圍不含地下之物，包括地下資源、埋藏物、市政公用設施等。
2.城市土地使用權出讓的各種方式及相應的程序
（1）協(xié)議出讓方式
* 協(xié)議出讓的概念——土地的出讓方和受讓方通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權。
* 協(xié)議出讓的程序
——申請受讓土地者向土地所在地政府土管部門提出受讓土地使用權的書面申請。
——土地所有者（出讓方）在收到申請后向預期受讓者提供出讓地塊的有關資料和文件。
——預期受讓者取得資料后，在規(guī)定時間內向出讓方提交包括土地開發(fā)方案、出讓金數(shù)額及付款方式等內容的相關文件。
——出讓方收到上述文件后在規(guī)定的時間內做出答復。
——雙方協(xié)商達成協(xié)議后雙方簽訂出讓合同，受讓方向出讓方支付定金。
——受讓方支付全部出讓金后向土管部門登記，領取國有土地使用證，取得土地使用權
（2）招標、拍賣或掛牌出讓方式
* 概念：
招標出讓國有土地使用權：指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。
拍賣出讓國有土地使用權：指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。
掛牌出讓國有土地使用權：指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限，將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果，確定土地使用者的行為。
* 招標、拍賣或掛牌出讓方式的一般規(guī)定
1）出讓文件的編制：包括出讓公告、投標者或競買者須知、宗地圖、土地使用條件、標書或競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。
2）出讓公告的發(fā)布：至少在投標、拍賣、掛牌開始日前20日公告招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間地點。
3）出讓公告的內容：8項（教材31頁）
4）出讓底價的確定：市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地估價結果和產(chǎn)業(yè)政策確定標底或底價，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金。
5）資格審查
* 受讓人的確定程序:
1）招標出讓：標書送達、開標、評標、中標
2）拍賣出讓：主持人點算競買人、介紹有關要求事項、宣布起叫價和增價規(guī)則、報起叫價、競買人應價、主持人確認應價后繼續(xù)競價、連續(xù)三次宣布同一應價無再應價時拍賣成交、宣布應價者為競得人。
3）掛牌出讓：掛牌公布相關信息（掛牌時間不少于10個工作日）、競買人填寫報價單報價、出讓人確認報價并更新顯示掛牌價格、繼續(xù)接受新報價、掛牌截止時間確定競得人。
* 土地使用權的受讓：成交確認書的簽訂、合同的簽訂、出讓結果的公布、國有土地使用權證書的領取
3.城市土地使用權出讓合同
（1）概念：土地的出讓方和受讓方之間就出讓土地使用權及如何行使土地使用權等問題所達成的明確相互間權利和義務關系的協(xié)議。
（2）特征
——是出讓方和受讓方雙方當事人之間設立、變更關于土地使用權權利義務法律關系的協(xié)議
——出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門
——受讓方一般是境內外公司、其他組織和個人
——土地使用權出讓合同是訂立轉讓合同的前提條件，并對后者有重要的制約作用
（3）類型
——宗地出讓合同
——成片開發(fā)土地出讓合同（受讓方必須是在中國注冊的外商）
——劃撥土地使用權補辦出讓合同
（4）內容
（5）雙方權利和義務
——出讓方
——受讓方
（6）合同的變更和解除
——變更（多見的是土地使用者提出改變土地用途）
——解除（多見的是合同雙方當事人違約和土地使用者不能按法律規(guī)定使用土地而導致土管部門收回土地使用權）
4.城市土地使用權出讓金
土地使用權有償轉讓的貨幣表現(xiàn)形式，其本質是國家憑借土地所有權取得的土地經(jīng)濟效益。土地使用權出讓金包括一定年限內的地租、出讓前國家對土地的開發(fā)成本、有關的土地安置補償費用。
5.城市土地使用權出讓的若干法律規(guī)定（教材34-35頁）
（1）集體所有的土地必須依法征用轉為國有后才能出讓
（2）土地使用權出讓必須符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度建設用地計劃
（3）土地使用權出讓實行總量控制
（4）土地使用權出讓的雙方當事人都要共同遵守出讓合同
（5）變更土地用途的批準程序和處理辦法
（6）土地使用權續(xù)期——
申請批準：重新簽訂土地使用出讓合同，并依規(guī)定支付土地使用出讓金，地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權仍歸土地使用者所有——有利于維持土地使用的連續(xù)性、充分利用原有房地產(chǎn)資產(chǎn)、減少資產(chǎn)流失和經(jīng)濟損失。
未申請或未批準：國家無償收回土地使用權。