對城市發(fā)展不同階段中已有的城市資源，包括已有建筑、景觀與城市設(shè)施進行重新改造和利用，正在全世界范圍內(nèi)得到越來越多的關(guān)注，特別是伴隨可利用土地的減少，城市功能從已往單純的分離逐漸變?yōu)槎喙δ軓?fù)合使用，在舊城的更新改造和再生中，“轉(zhuǎn)變”（transformation）、再生（revitalization）、插入（infill）、適應(yīng)性再利用（adaptive reuse）成為近幾十年歐美等發(fā)達國家城市建設(shè)的主體，舊有城市產(chǎn)業(yè)用地，廢棄用地、舊城歷史特色街區(qū)的更新與改造，進入了一個功能提升和環(huán)境內(nèi)涵品質(zhì)全面完善的歷史新階段。其中對城市舊有功能與城市新的發(fā)展目標和環(huán)境現(xiàn)實的適應(yīng)性再利用，特別是對一些未充分利用和已廢棄的城市土地改造為各類景觀用地，則是城市發(fā)展階段面臨的一個全新要求，的有美國C＆O運河（Potomac River， C＆O Canal Washington，D.C）改造為國家歷史公園，德國海爾布隆市磚瓦廠公園（Ziegeleipark，Karl Bauer，Jorg Stotzer）以及Richard Hagg的美國西雅圖煤氣廠公園（Gas Work Park）和巴黎貝西公園、拉維萊特公園、雪鐵龍公園等。通過對城市中這些有缺陷空間的積極改造，從而賦予其新的生機和活力，并促進該地區(qū)的整體協(xié)調(diào)發(fā)展。
黨的十六屆三中、四中全會明確提出了以人為本、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀。特別是對于我們這一個人口眾多、資源緊張的國度，如何從可持續(xù)發(fā)展角度去重新詮釋、評價城市中許多再生資源適應(yīng)性再利用則是目前我國城市規(guī)劃急需解決的問題。武漢市政府為貫徹落實黨的十六屆三中、四中全會關(guān)于樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀的重要精神，對位于城市重要功能區(qū)內(nèi)的可利用資源進行了全面的改造和清理，并以“大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，堅持集約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會，促進社會和諧，建設(shè)最適宜創(chuàng)業(yè)和居住的城市建立節(jié)約型城市”為規(guī)劃目標，進行了城市功能適應(yīng)性再利用的實踐與探索，其中武漢市長春觀公園的規(guī)劃建設(shè)是構(gòu)筑節(jié)約型城市、提高土地利用效益、實踐城市功能再利用的范例之一。
一、項目背景
眾所周知，武漢市的蛇山與黃鶴樓、龜山、長江一橋構(gòu)成武漢山水園林城市的意象中心，成為中心城區(qū)重要景觀地帶。 其中約2公里長的蛇山歷曾經(jīng) “寒花媚幽石，疏林帶高閣”，自然風(fēng)光秀美，歷史古跡眾多，是城市中心區(qū)天然的大花園。目前蛇山上現(xiàn)存的古跡有翻建的黃鶴樓建筑群、辛亥革命紀念碑、岳飛亭、抱冰堂、龍華禪寺、長春觀等，首義辛亥革命的歷史遺跡辛亥革命武昌起義紀念館就位于蛇山南麓，從黃鶴樓古建筑群——首義文化遺址——長春觀，蛇山恰似一條歷史文化游廊，成為城市中心游覽勝地。但是隨著城市建設(shè)的發(fā)展，大量歷史建筑被拆損，蛇山山體漸遭侵蝕，建筑上山、人進林退，蛇山（南麓）幾乎淹沒在無序的城市建筑之中，失去了自然的風(fēng)采，自然生態(tài)和旅游功能受到破壞。如何保護并利用好蛇山自然景觀旅游資源，構(gòu)建和諧社會，武漢市政府經(jīng)充分的研究后，決定對蛇山區(qū)域進行環(huán)境改造和功能更新，一期改造范圍為位于蛇山之尾的緊臨長春觀中山路東西兩地塊，規(guī)劃建設(shè)長春觀公園。
二、項目概況
長春觀公園項目用地正處于蛇山山體尾部，地理景觀區(qū)位重要。公園用地東臨道教圣地長春觀，南臨東西向的城市干道武珞路，北臨京廣鐵路，的旅游景點黃鶴樓位于公園用地的西面。城市南北向干道路中山路將用地分為東西兩段，因此長春觀公園用地范圍包括中山路以東地塊和中山路以西地塊。
中山路以東地塊現(xiàn)狀為較早出讓的高層寫字樓項目用地，用地面積約7400平方米，因用地內(nèi)建設(shè)高層寫字樓受到市場及交通制約影響，用地內(nèi)建筑建成半地下兩層停車庫后，一直處于停工狀態(tài)，造成了土地資源的閑置和浪費，景觀面貌也較差；中山路以西地塊用地面積約4120平方米，用地內(nèi)現(xiàn)為密集的1-2層破舊民宅，侵占了蛇山山體，建筑質(zhì)量和景觀環(huán)境較差。
中山路東西兩地塊歷都屬于蛇山山體部分，建筑上山后，對山體造成破壞，并對旅游景點黃鶴樓與長春觀造成了空間上的阻隔，現(xiàn)狀使用功能已不符合所在區(qū)域的發(fā)展要求，因此如何對用地賦予新的使用功能，保護并提升蛇山自然生態(tài)環(huán)境并符合區(qū)域新的發(fā)展需要，市政府決定通過土地儲備、土地置換等土地管理策略，將兩地塊收回，建設(shè)綠化公園。對中山路以西地塊內(nèi)建筑進行拆遷，修復(fù)山體，種植特色景觀樹，營造蛇山自然生態(tài)景觀。對中山路以東地塊，本著節(jié)約資源，變廢為寶，適應(yīng)性再利用的原則，對用地內(nèi)遺留的半地下建筑進行功能改造，頂部覆土植綠，建設(shè)多功能公園。
三、規(guī)劃目標與原則
區(qū)域整體性原則——強化山體自然生態(tài)景觀，實現(xiàn)自然景觀和歷史人文景觀的結(jié)合，黃鶴樓公園與長春觀旅游資源和的整合。
多功能效益原則——公園的建設(shè)要體現(xiàn)自然生態(tài)特色、區(qū)位特色和時代生活特色，改善城市景觀形象，滿足市民休閑、娛樂、游覽的多功能要求，形成經(jīng)濟、社會、文化、生態(tài)的整體效益。
節(jié)約性原則——尊重場地現(xiàn)狀，合理利用現(xiàn)有場地資源。
再利用原則——結(jié)合周邊區(qū)域功能需求，對用地內(nèi)現(xiàn)狀建筑進行功能再利用，實現(xiàn)規(guī)劃的可操作性和實施性。
四、功能定位分析
為促進人與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)，構(gòu)建和諧社會，武漢市政府對蛇山進行了整合規(guī)劃，以“顯山透綠、生態(tài)優(yōu)先”為規(guī)劃原則，規(guī)劃由多個主題景區(qū)構(gòu)成蛇山自然山體景觀軸線，將蛇山真正建成為一處開放性的城市綠化游覽空間。
長春觀公園用地位于原生態(tài)林區(qū)和長春觀文化景區(qū)之間，其景觀定位應(yīng)是長春觀人文景觀與蛇山山體自然景觀之間的景觀過渡區(qū)；其功能定位應(yīng)體現(xiàn)休閑、娛樂、游覽的復(fù)合型功能，與長春觀宗教旅游功能和蛇山休閑旅游功能相銜接，共同形成一個旅游觀光帶。
五、規(guī)劃構(gòu)思
（1）、現(xiàn)狀建筑的適應(yīng)性再利用中山路以東地塊現(xiàn)狀遺留建筑為半地下兩層，原設(shè)計的功能為高層辦公樓的大堂入口和地下停車庫。規(guī)劃結(jié)合遺留建筑構(gòu)造情況，以節(jié)約資源、變廢為寶為原則，對其進行保留并加以改造，賦予新的使用功能。在綜合考慮蛇山尤其是長春觀旅游停車配套設(shè)施缺乏的情況下，將遺留的建筑改為半地下一層（餐飲設(shè)施和服務(wù)用房）和地下兩層車庫。另外在建筑頂部進行覆土植綠，形成東北高、西南低公園綠地的同時，還有利于建筑節(jié)能，減少建筑內(nèi)部冬夏兩季的能源消耗。
（2）、空間資源的適應(yīng)性再利用中山路以東地塊現(xiàn)狀用地地形北低南高，高差約有3.9米。地塊內(nèi)現(xiàn)狀遺留建筑北面高出地面4.5米，南面高出地面0.6米。結(jié)合場地現(xiàn)狀高差情況，規(guī)劃保留并合理利用場地高差特點，營造了由地面綠化空間、半地面建筑空間與地下停車空間形成的多重立體空間，提高了土地的利用效率。其中地面綠化空間的規(guī)劃考慮到用地位于城市主干道的交叉口，人行流量較大，規(guī)劃中考慮人流的通行和視線景觀需求、游人活動需求等因素，將地面綠化空間分為花卉綠化平面、硬質(zhì)景觀平面、游人活動平面三個互相疊加，穿插滲透的平面立體化使用空間。
（3）、合理高效的交通組織為整合黃鶴樓、蛇山和長春觀旅游資源，規(guī)劃注重組織合理高效的步行系統(tǒng)。利用現(xiàn)狀用地的高差、人工堆土的高度以及現(xiàn)狀鐵路橋的地形特點，組織一條從蛇山（中山路以西地塊）到中山路以東地塊，再到長春觀的空中步行系統(tǒng)，以解決蛇山、公園與長春觀三個景點游客人行通達問題，實現(xiàn)游客步行路線與城市車行路線的分流。
（4）、多功能效益的體現(xiàn)公園的規(guī)劃以資源適應(yīng)性再利用，提高復(fù)合功能為核心，實現(xiàn)了經(jīng)濟、社會、生態(tài)、文化的整體效益。首先公園的建設(shè)實現(xiàn)了人與自然的和諧共生，恢復(fù)了蛇山山體，延續(xù)了綠化生態(tài)廊道，凈化城區(qū)空氣、保持生物多樣性、提供休閑游覽的綠色公共場所等方面來說都具有重大的生態(tài)和社會效益。其次通過建筑改造產(chǎn)生了新的經(jīng)濟效益，以規(guī)劃的長春觀公園為聯(lián)系紐帶整合了黃鶴樓、首義文化遺址、蛇山、長春觀旅游資源，讓蛇山歷史文化融入現(xiàn)代文明，實現(xiàn)了經(jīng)濟和文化效益的融合。
六、結(jié)語
長春觀公園規(guī)劃作為蛇山的啟動工程，通過規(guī)劃手段，結(jié)合土地經(jīng)營，實行土地置換政策，對用地進行功能更新，使其適應(yīng)并符合區(qū)域功能發(fā)展的需要，提高城市土地利用效率，優(yōu)化中心城區(qū)空間布局，改善了城市面貌，實現(xiàn)了人與自然的和諧發(fā)展，為建設(shè)節(jié)約型城市提供了操作性強、具有指導(dǎo)意義的途徑和方法。特別是在中國特定的城市化歷史背景下，構(gòu)筑各類城市功能用地的適應(yīng)性再利用的理論架構(gòu)，經(jīng)由實踐層面的實例研究與探索，總結(jié)經(jīng)驗提出具體適用的改造方法無疑具有重要理論意義和應(yīng)用前景。當(dāng)然，對于這樣一個復(fù)雜命題，還需從政治、社會、經(jīng)濟以及可操作等各方面予以研究，因為這些因素在項目實踐中往往起到非常關(guān)鍵作用。
黨的十六屆三中、四中全會明確提出了以人為本、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀。特別是對于我們這一個人口眾多、資源緊張的國度，如何從可持續(xù)發(fā)展角度去重新詮釋、評價城市中許多再生資源適應(yīng)性再利用則是目前我國城市規(guī)劃急需解決的問題。武漢市政府為貫徹落實黨的十六屆三中、四中全會關(guān)于樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀的重要精神，對位于城市重要功能區(qū)內(nèi)的可利用資源進行了全面的改造和清理，并以“大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，堅持集約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會，促進社會和諧，建設(shè)最適宜創(chuàng)業(yè)和居住的城市建立節(jié)約型城市”為規(guī)劃目標，進行了城市功能適應(yīng)性再利用的實踐與探索，其中武漢市長春觀公園的規(guī)劃建設(shè)是構(gòu)筑節(jié)約型城市、提高土地利用效益、實踐城市功能再利用的范例之一。
一、項目背景
眾所周知，武漢市的蛇山與黃鶴樓、龜山、長江一橋構(gòu)成武漢山水園林城市的意象中心，成為中心城區(qū)重要景觀地帶。 其中約2公里長的蛇山歷曾經(jīng) “寒花媚幽石，疏林帶高閣”，自然風(fēng)光秀美，歷史古跡眾多，是城市中心區(qū)天然的大花園。目前蛇山上現(xiàn)存的古跡有翻建的黃鶴樓建筑群、辛亥革命紀念碑、岳飛亭、抱冰堂、龍華禪寺、長春觀等，首義辛亥革命的歷史遺跡辛亥革命武昌起義紀念館就位于蛇山南麓，從黃鶴樓古建筑群——首義文化遺址——長春觀，蛇山恰似一條歷史文化游廊，成為城市中心游覽勝地。但是隨著城市建設(shè)的發(fā)展，大量歷史建筑被拆損，蛇山山體漸遭侵蝕，建筑上山、人進林退，蛇山（南麓）幾乎淹沒在無序的城市建筑之中，失去了自然的風(fēng)采，自然生態(tài)和旅游功能受到破壞。如何保護并利用好蛇山自然景觀旅游資源，構(gòu)建和諧社會，武漢市政府經(jīng)充分的研究后，決定對蛇山區(qū)域進行環(huán)境改造和功能更新，一期改造范圍為位于蛇山之尾的緊臨長春觀中山路東西兩地塊，規(guī)劃建設(shè)長春觀公園。
二、項目概況
長春觀公園項目用地正處于蛇山山體尾部，地理景觀區(qū)位重要。公園用地東臨道教圣地長春觀，南臨東西向的城市干道武珞路，北臨京廣鐵路，的旅游景點黃鶴樓位于公園用地的西面。城市南北向干道路中山路將用地分為東西兩段，因此長春觀公園用地范圍包括中山路以東地塊和中山路以西地塊。
中山路以東地塊現(xiàn)狀為較早出讓的高層寫字樓項目用地，用地面積約7400平方米，因用地內(nèi)建設(shè)高層寫字樓受到市場及交通制約影響，用地內(nèi)建筑建成半地下兩層停車庫后，一直處于停工狀態(tài)，造成了土地資源的閑置和浪費，景觀面貌也較差；中山路以西地塊用地面積約4120平方米，用地內(nèi)現(xiàn)為密集的1-2層破舊民宅，侵占了蛇山山體，建筑質(zhì)量和景觀環(huán)境較差。
中山路東西兩地塊歷都屬于蛇山山體部分，建筑上山后，對山體造成破壞，并對旅游景點黃鶴樓與長春觀造成了空間上的阻隔，現(xiàn)狀使用功能已不符合所在區(qū)域的發(fā)展要求，因此如何對用地賦予新的使用功能，保護并提升蛇山自然生態(tài)環(huán)境并符合區(qū)域新的發(fā)展需要，市政府決定通過土地儲備、土地置換等土地管理策略，將兩地塊收回，建設(shè)綠化公園。對中山路以西地塊內(nèi)建筑進行拆遷，修復(fù)山體，種植特色景觀樹，營造蛇山自然生態(tài)景觀。對中山路以東地塊，本著節(jié)約資源，變廢為寶，適應(yīng)性再利用的原則，對用地內(nèi)遺留的半地下建筑進行功能改造，頂部覆土植綠，建設(shè)多功能公園。
三、規(guī)劃目標與原則
區(qū)域整體性原則——強化山體自然生態(tài)景觀，實現(xiàn)自然景觀和歷史人文景觀的結(jié)合，黃鶴樓公園與長春觀旅游資源和的整合。
多功能效益原則——公園的建設(shè)要體現(xiàn)自然生態(tài)特色、區(qū)位特色和時代生活特色，改善城市景觀形象，滿足市民休閑、娛樂、游覽的多功能要求，形成經(jīng)濟、社會、文化、生態(tài)的整體效益。
節(jié)約性原則——尊重場地現(xiàn)狀，合理利用現(xiàn)有場地資源。
再利用原則——結(jié)合周邊區(qū)域功能需求，對用地內(nèi)現(xiàn)狀建筑進行功能再利用，實現(xiàn)規(guī)劃的可操作性和實施性。
四、功能定位分析
為促進人與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)，構(gòu)建和諧社會，武漢市政府對蛇山進行了整合規(guī)劃，以“顯山透綠、生態(tài)優(yōu)先”為規(guī)劃原則，規(guī)劃由多個主題景區(qū)構(gòu)成蛇山自然山體景觀軸線，將蛇山真正建成為一處開放性的城市綠化游覽空間。
長春觀公園用地位于原生態(tài)林區(qū)和長春觀文化景區(qū)之間，其景觀定位應(yīng)是長春觀人文景觀與蛇山山體自然景觀之間的景觀過渡區(qū)；其功能定位應(yīng)體現(xiàn)休閑、娛樂、游覽的復(fù)合型功能，與長春觀宗教旅游功能和蛇山休閑旅游功能相銜接，共同形成一個旅游觀光帶。
五、規(guī)劃構(gòu)思
（1）、現(xiàn)狀建筑的適應(yīng)性再利用中山路以東地塊現(xiàn)狀遺留建筑為半地下兩層，原設(shè)計的功能為高層辦公樓的大堂入口和地下停車庫。規(guī)劃結(jié)合遺留建筑構(gòu)造情況，以節(jié)約資源、變廢為寶為原則，對其進行保留并加以改造，賦予新的使用功能。在綜合考慮蛇山尤其是長春觀旅游停車配套設(shè)施缺乏的情況下，將遺留的建筑改為半地下一層（餐飲設(shè)施和服務(wù)用房）和地下兩層車庫。另外在建筑頂部進行覆土植綠，形成東北高、西南低公園綠地的同時，還有利于建筑節(jié)能，減少建筑內(nèi)部冬夏兩季的能源消耗。
（2）、空間資源的適應(yīng)性再利用中山路以東地塊現(xiàn)狀用地地形北低南高，高差約有3.9米。地塊內(nèi)現(xiàn)狀遺留建筑北面高出地面4.5米，南面高出地面0.6米。結(jié)合場地現(xiàn)狀高差情況，規(guī)劃保留并合理利用場地高差特點，營造了由地面綠化空間、半地面建筑空間與地下停車空間形成的多重立體空間，提高了土地的利用效率。其中地面綠化空間的規(guī)劃考慮到用地位于城市主干道的交叉口，人行流量較大，規(guī)劃中考慮人流的通行和視線景觀需求、游人活動需求等因素，將地面綠化空間分為花卉綠化平面、硬質(zhì)景觀平面、游人活動平面三個互相疊加，穿插滲透的平面立體化使用空間。
（3）、合理高效的交通組織為整合黃鶴樓、蛇山和長春觀旅游資源，規(guī)劃注重組織合理高效的步行系統(tǒng)。利用現(xiàn)狀用地的高差、人工堆土的高度以及現(xiàn)狀鐵路橋的地形特點，組織一條從蛇山（中山路以西地塊）到中山路以東地塊，再到長春觀的空中步行系統(tǒng)，以解決蛇山、公園與長春觀三個景點游客人行通達問題，實現(xiàn)游客步行路線與城市車行路線的分流。
（4）、多功能效益的體現(xiàn)公園的規(guī)劃以資源適應(yīng)性再利用，提高復(fù)合功能為核心，實現(xiàn)了經(jīng)濟、社會、生態(tài)、文化的整體效益。首先公園的建設(shè)實現(xiàn)了人與自然的和諧共生，恢復(fù)了蛇山山體，延續(xù)了綠化生態(tài)廊道，凈化城區(qū)空氣、保持生物多樣性、提供休閑游覽的綠色公共場所等方面來說都具有重大的生態(tài)和社會效益。其次通過建筑改造產(chǎn)生了新的經(jīng)濟效益，以規(guī)劃的長春觀公園為聯(lián)系紐帶整合了黃鶴樓、首義文化遺址、蛇山、長春觀旅游資源，讓蛇山歷史文化融入現(xiàn)代文明，實現(xiàn)了經(jīng)濟和文化效益的融合。
六、結(jié)語
長春觀公園規(guī)劃作為蛇山的啟動工程，通過規(guī)劃手段，結(jié)合土地經(jīng)營，實行土地置換政策，對用地進行功能更新，使其適應(yīng)并符合區(qū)域功能發(fā)展的需要，提高城市土地利用效率，優(yōu)化中心城區(qū)空間布局，改善了城市面貌，實現(xiàn)了人與自然的和諧發(fā)展，為建設(shè)節(jié)約型城市提供了操作性強、具有指導(dǎo)意義的途徑和方法。特別是在中國特定的城市化歷史背景下，構(gòu)筑各類城市功能用地的適應(yīng)性再利用的理論架構(gòu)，經(jīng)由實踐層面的實例研究與探索，總結(jié)經(jīng)驗提出具體適用的改造方法無疑具有重要理論意義和應(yīng)用前景。當(dāng)然，對于這樣一個復(fù)雜命題，還需從政治、社會、經(jīng)濟以及可操作等各方面予以研究，因為這些因素在項目實踐中往往起到非常關(guān)鍵作用。