城市舊區(qū)是城市在長期發(fā)展和演變過程中逐步形成的，由于歷史、政治和經(jīng)濟等方面的原因，我國城市的舊區(qū)，都或多或少的存在著布局混亂，房屋破舊，居住擁擠，交通阻塞，環(huán)境污染，市政和公共設(shè)施短缺等問題，影響著城市經(jīng)濟和社會的發(fā)展。
隨著城市建設(shè)的發(fā)展，舊城改造已成為城市建設(shè)中一項很棘手的問題。一些中小城市，對舊城改造不敢問津，而競相向城市外圍擴展，一味專搞新區(qū)開發(fā)，侵占了大片郊區(qū)良田好土，造成交通和市政設(shè)施被強制拉長，城市結(jié)構(gòu)和功能出現(xiàn)失調(diào)。
當(dāng)前，中小城市舊城改造主要存在以下問題：
1.對舊城改造深度不夠，在確定改造項目的投資方向時，缺乏通盤考慮，投資結(jié)構(gòu)與城市綜合效益不相協(xié)調(diào)，使舊城改造投資重點偏移，合理性差。
2.由于舊城人口、房屋密度高，房屋改造時受到高度和環(huán)境的限制，因此，使舊房屋改造出房率低，“油水”少。同時，對就舊城區(qū)房屋進行大面積改造，勢必對城市基礎(chǔ)設(shè)施形成新的壓力，故而使不少建設(shè)單位、開發(fā)商望而卻步，使舊城改造難度大。
3.舊城改造的方式簡單、機械，缺乏戰(zhàn)略性。對現(xiàn)有房屋和設(shè)施，不是因地制宜、區(qū)別對待，而是搞“一刀切”。一些城市在舊城改造中，不重視規(guī)劃，只顧地上建筑，不注意地下建筑，搞“見縫插針”零星翻建，忽視配套建設(shè)，使整個舊城改造內(nèi)部相互脫節(jié)，綜合效益難于提高。
4.由于舊城市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，欠帳太多，使改造工程投資大，時間周期長，難以對舊城市進行大手術(shù)。
5.舊城改造的投資效益差，任務(wù)分配缺乏整體性。對舊城市改造項目投資普遍存在超預(yù)算，占用其他項目資金，迫使另外一些項目不得不中途下馬停工。近年來，由于開發(fā)商大多實行分散改造，使舊城改造投資分散，難以發(fā)揮規(guī)模效益，更難以實現(xiàn)成片改造的社會效益。
針對上述存在的問題，對中小城市舊城改造應(yīng)采取一下措施：
1.更新觀念，深化認(rèn)識，正確處理好新區(qū)建設(shè)與舊城市改造的關(guān)系。新區(qū)建設(shè)，矛盾少，但投資大，占地多；舊城改造投資少，節(jié)約耕地，但矛盾多，因此，要依托舊城開發(fā)新區(qū)，這樣既發(fā)揮了原有小城鎮(zhèn)的特色，同時有通過開發(fā)新區(qū)又給中小城市建設(shè)注入新的生機，還可借助舊城區(qū)的公共設(shè)施和中心地位來開發(fā)新區(qū)，以達(dá)到投資少，見效快的目的。
2.以舊治舊，不搞大拆大建。不搞全推倒重建，而是在舊房基礎(chǔ)上拆舊建新，同時充分利用舊有條件，舊有設(shè)施，舊有環(huán)境為新住宅服務(wù)，使其既能做到花錢少，辦事多，見效快。
3.實行綜合開發(fā)，配套建設(shè)。先地下后地上；先配套后主體；先拆遷后建設(shè)；配套設(shè)施隨同舊城改造并駕齊驅(qū)。使舊城改造改造到哪里，哪里就能立即投入使用。
4.抓住重點，各個擊破，全面推進，協(xié)調(diào)發(fā)展。中小城市大多屬地、市、州（縣）政府所在地，城市規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平、自然交通與其他大城市不一樣。因此中小城市舊城市改造，不可能不顧主客觀條件，以一個模式向前推進，而只能是抓住重點，各個擊破。選擇一些條件成熟，矛盾較少，規(guī)劃交好的舊城區(qū)先改造，從而相對集中力量，既可快見成效，又能起到示范和連帶作用。
5.因地制宜，量力而行，速戰(zhàn)速決，分期分批綜合改造。中小城市改造的規(guī)模宜小不宜大，要根據(jù)現(xiàn)實的國情國力及地方的財力物力，在小區(qū)規(guī)劃統(tǒng)一指導(dǎo)下，搞小批量小規(guī)模，短平快的改造。借助人民群眾、各單位、各部門及社會力量，只要有計劃按比例優(yōu)質(zhì)，高速發(fā)展，就會集腋成裘，由小變大，片片相聯(lián)。
6.加強開發(fā)隊伍自身建設(shè)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。舊城開發(fā)是一項政策性強，涉及面廣，難度大，技術(shù)水平要求較高的綜合性工作，百年大計，質(zhì)量第一，這是舊城改造的根本要求。為此，對承擔(dān)舊城改造的開發(fā)企業(yè)、開發(fā)商，應(yīng)加強業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，并嚴(yán)格進行資質(zhì)審查，對沒有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)不能承擔(dān)城市開發(fā)任務(wù)。
隨著城市建設(shè)的發(fā)展，舊城改造已成為城市建設(shè)中一項很棘手的問題。一些中小城市，對舊城改造不敢問津，而競相向城市外圍擴展，一味專搞新區(qū)開發(fā)，侵占了大片郊區(qū)良田好土，造成交通和市政設(shè)施被強制拉長，城市結(jié)構(gòu)和功能出現(xiàn)失調(diào)。
當(dāng)前，中小城市舊城改造主要存在以下問題：
1.對舊城改造深度不夠，在確定改造項目的投資方向時，缺乏通盤考慮，投資結(jié)構(gòu)與城市綜合效益不相協(xié)調(diào)，使舊城改造投資重點偏移，合理性差。
2.由于舊城人口、房屋密度高，房屋改造時受到高度和環(huán)境的限制，因此，使舊房屋改造出房率低，“油水”少。同時，對就舊城區(qū)房屋進行大面積改造，勢必對城市基礎(chǔ)設(shè)施形成新的壓力，故而使不少建設(shè)單位、開發(fā)商望而卻步，使舊城改造難度大。
3.舊城改造的方式簡單、機械，缺乏戰(zhàn)略性。對現(xiàn)有房屋和設(shè)施，不是因地制宜、區(qū)別對待，而是搞“一刀切”。一些城市在舊城改造中，不重視規(guī)劃，只顧地上建筑，不注意地下建筑，搞“見縫插針”零星翻建，忽視配套建設(shè)，使整個舊城改造內(nèi)部相互脫節(jié)，綜合效益難于提高。
4.由于舊城市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，欠帳太多，使改造工程投資大，時間周期長，難以對舊城市進行大手術(shù)。
5.舊城改造的投資效益差，任務(wù)分配缺乏整體性。對舊城市改造項目投資普遍存在超預(yù)算，占用其他項目資金，迫使另外一些項目不得不中途下馬停工。近年來，由于開發(fā)商大多實行分散改造，使舊城改造投資分散，難以發(fā)揮規(guī)模效益，更難以實現(xiàn)成片改造的社會效益。
針對上述存在的問題，對中小城市舊城改造應(yīng)采取一下措施：
1.更新觀念，深化認(rèn)識，正確處理好新區(qū)建設(shè)與舊城市改造的關(guān)系。新區(qū)建設(shè)，矛盾少，但投資大，占地多；舊城改造投資少，節(jié)約耕地，但矛盾多，因此，要依托舊城開發(fā)新區(qū)，這樣既發(fā)揮了原有小城鎮(zhèn)的特色，同時有通過開發(fā)新區(qū)又給中小城市建設(shè)注入新的生機，還可借助舊城區(qū)的公共設(shè)施和中心地位來開發(fā)新區(qū)，以達(dá)到投資少，見效快的目的。
2.以舊治舊，不搞大拆大建。不搞全推倒重建，而是在舊房基礎(chǔ)上拆舊建新，同時充分利用舊有條件，舊有設(shè)施，舊有環(huán)境為新住宅服務(wù)，使其既能做到花錢少，辦事多，見效快。
3.實行綜合開發(fā)，配套建設(shè)。先地下后地上；先配套后主體；先拆遷后建設(shè)；配套設(shè)施隨同舊城改造并駕齊驅(qū)。使舊城改造改造到哪里，哪里就能立即投入使用。
4.抓住重點，各個擊破，全面推進，協(xié)調(diào)發(fā)展。中小城市大多屬地、市、州（縣）政府所在地，城市規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平、自然交通與其他大城市不一樣。因此中小城市舊城市改造，不可能不顧主客觀條件，以一個模式向前推進，而只能是抓住重點，各個擊破。選擇一些條件成熟，矛盾較少，規(guī)劃交好的舊城區(qū)先改造，從而相對集中力量，既可快見成效，又能起到示范和連帶作用。
5.因地制宜，量力而行，速戰(zhàn)速決，分期分批綜合改造。中小城市改造的規(guī)模宜小不宜大，要根據(jù)現(xiàn)實的國情國力及地方的財力物力，在小區(qū)規(guī)劃統(tǒng)一指導(dǎo)下，搞小批量小規(guī)模，短平快的改造。借助人民群眾、各單位、各部門及社會力量，只要有計劃按比例優(yōu)質(zhì)，高速發(fā)展，就會集腋成裘，由小變大，片片相聯(lián)。
6.加強開發(fā)隊伍自身建設(shè)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。舊城開發(fā)是一項政策性強，涉及面廣，難度大，技術(shù)水平要求較高的綜合性工作，百年大計，質(zhì)量第一，這是舊城改造的根本要求。為此，對承擔(dān)舊城改造的開發(fā)企業(yè)、開發(fā)商，應(yīng)加強業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，并嚴(yán)格進行資質(zhì)審查，對沒有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)不能承擔(dān)城市開發(fā)任務(wù)。