第三章 資產(chǎn)評估程序
第一節(jié) 資產(chǎn)評估程序概述
一、資產(chǎn)評估程序的定義和分類
資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。
程序是保證評估結(jié)果準(zhǔn)確的程序的必然，程序的保證，也是規(guī)避評估風(fēng)險(xiǎn)的保證，評估屬于預(yù)測，預(yù)測就有風(fēng)險(xiǎn)，有可能有誤差，有失誤。如果失誤屬于技術(shù)失誤，這是一個(gè)層面的錯(cuò)誤。如果屬于程序性的工作，偷懶沒做，則責(zé)任就比較大。
我國評估實(shí)務(wù)界從不同角度對評估程序有著不同的理解，可以從狹義和廣義的角度來認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評估程序。
狹義的資產(chǎn)評估程序，一般從接受委托開始，然后提交報(bào)告為止，這個(gè)過程的程序。
從接受客戶的委托，到把報(bào)告交給客戶。
廣義的資產(chǎn)評估程序開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的明確資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評估報(bào)告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理。
資產(chǎn)評估程序通常包括以下主要環(huán)節(jié)：
1.明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；
2.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；
3.編制資產(chǎn)評估計(jì)劃；
4.資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；
5.收集資產(chǎn)評估資料；
6.評定估算；
7.編制和提交資產(chǎn)評估報(bào)告；
8.資產(chǎn)評估工作檔案歸檔；
2-6為狹義，1-8這廣義。
二、資產(chǎn)評估程序的重要性
（一）資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證
（二）資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價(jià)資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)
（三）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一
第二節(jié) 資產(chǎn)評估具體程序
一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)
（一）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況
（二）資產(chǎn)評估目的
（三）評估對象基本狀況
（四）價(jià)值類型及定義
（五）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日
（六）資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)
（七）其他需要明確的重要事項(xiàng)
二、 簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書
資產(chǎn)評估約定書具體包括以下幾個(gè)內(nèi)容：
1.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和委托方名稱；
2.資產(chǎn)評估目的；
3.資產(chǎn)評估對象；
4.資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日；
5.出具資產(chǎn)評估報(bào)告的時(shí)間要求；
6.資產(chǎn)評估報(bào)告使用范圍；
7.資產(chǎn)評估收費(fèi)；
8.雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任；
9.簽約時(shí)間
10.雙方認(rèn)為就應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項(xiàng)。
三、編制資產(chǎn)評估計(jì)劃
四、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查
五、收集資產(chǎn)評估資料
六、評定估算
利用資料，利用現(xiàn)的勘查的情況，財(cái)產(chǎn)的核實(shí)情況，進(jìn)行估算
七、編制和提交資產(chǎn)評估報(bào)告書
八、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔
第三節(jié) 執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求
執(zhí)行資產(chǎn)評估程序環(huán)節(jié)中，應(yīng)注意以下要求：
1.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。由于資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗(yàn)各自不同，所承接的主要業(yè)務(wù)范圍和執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也各有不同，各資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本機(jī)構(gòu)實(shí)際情況，在資產(chǎn)評估基本程序的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化等必要調(diào)整，形成本機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評估程序制度，并在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中切實(shí)履行，不斷完善。
2.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。
3.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助理人員實(shí)施資產(chǎn)評估程序。
4.如果由于資產(chǎn)評估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的某個(gè)基本環(huán)節(jié)，如在損害賠償評估業(yè)務(wù)中評估對象已經(jīng)毀失，無法進(jìn)行必要的現(xiàn)場勘查，或受到限制無法實(shí)施完整的資產(chǎn)評估程序，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮這種狀況是否會(huì)影響到資產(chǎn)評估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評估報(bào)告書中明確批漏這種狀況及其對資產(chǎn)評估結(jié)論可能具有的影響，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評估工作。
5.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報(bào)告中予以披露。
第四節(jié) 資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法
一、執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中需要收集的信息
信息是評估中不可缺少的資料，一個(gè)評估工作要大量的占有信息，信息有準(zhǔn)確的有不準(zhǔn)確的，資產(chǎn)評估人員在資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)當(dāng)考慮下列相關(guān)信息：
1.有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料；
2.資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息；
3.有關(guān)資產(chǎn)的剩余經(jīng)壽命和法定壽命信息；
4.有關(guān)資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力的信息；
5.資產(chǎn)以往的評估及交易情況信息；
6.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息；
7.類似的資產(chǎn)的市場價(jià)格信息；
8.賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件；
9.可能影響資產(chǎn)價(jià)值的宏觀經(jīng)濟(jì)前景信息；
10.可能影響資產(chǎn)價(jià)值的行業(yè)狀況及前景信息；
11.可能影響資產(chǎn)價(jià)值的企業(yè)狀況及前景信息；
12.其他相關(guān)信息。
二、執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中信息的來源
信息有可能來源于：
（一）收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料
如：會(huì)計(jì)報(bào)表、產(chǎn)權(quán)證明、合同、協(xié)義都?xì)w企業(yè)內(nèi)部的信息。
信息中的評估信息大量的是通過企業(yè)內(nèi)部得到的。但不是的。
（二）收集資產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料
1.市場信息。
2.政府部門。
3.政券交易機(jī)構(gòu)。
4.媒體。
5.行業(yè)協(xié)會(huì)或管理機(jī)構(gòu)及其出版物。
6.學(xué)術(shù)出版物。
三、估過程中信息的初步處理
（一）資產(chǎn)資料的信息分析
資產(chǎn)信息資料的分析是指對資產(chǎn)信息資料合理性和可靠性的識(shí)別。
1.該渠道過去提供的信息的質(zhì)量；
2.該渠道提供信息的動(dòng)因；
3.該渠道是否被通常認(rèn)為是該種信息的合理提供者；
某一信息應(yīng)有它特定的渠道。進(jìn)行初步篩選之后，信息一般分為：完全可靠、通?？煽?、比較可靠、通常不可靠、不可靠、無法評價(jià)等等。
4.該渠道的可信度。
（二）資產(chǎn)信息資料的篩選與調(diào)整
在資產(chǎn)信息資料鑒定的基礎(chǔ)上，要對資產(chǎn)信息資料進(jìn)行篩選、整理和分類。一般可將鑒定后的資產(chǎn)信息資料按兩種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類：
1.按可用性原則劃分。
2.按信息來源劃分。
（1）一級(jí)信息。
一級(jí)信息是從信息源來的未經(jīng)處理的事實(shí)。這些信息是沒有經(jīng)過變動(dòng)、調(diào)整或根據(jù)有關(guān)人員的觀點(diǎn)選擇處理過的。是最原始的信息。
（2）二級(jí)信息。
二級(jí)信息提供的是變動(dòng)過的信息。二級(jí)信息比一級(jí)信息更容易找到。但經(jīng)過某些信息源的加工，與一級(jí)信息比有變化。
四、評估過程中常用的邏輯分析方法
（一）比較
比較就是對照各個(gè)事物，以確定其間差異點(diǎn)和共同點(diǎn)的邏輯方法。在一般方法叫比較分析法。用比較分析法。一般要注意可比性。包括時(shí)間可比性，空間可比性，內(nèi)容可比性等等。
（二）分析與綜合
1.分析。
在實(shí)際評估中，事物之間以及構(gòu)成事物整體的各要素之間的關(guān)系是錯(cuò)綜復(fù)雜、形式多樣的，如因果關(guān)系、表象和本質(zhì)關(guān)系、一般和特殊關(guān)系等
2.綜合。
綜合是同分析相對立的一種方法。它是指人們在思維過程中將與研究對象有關(guān)的眾多片面分散的各個(gè)要素聯(lián)系起來考慮，以從錯(cuò)綜復(fù)雜的現(xiàn)象中探索它們之間的相互關(guān)系，從整體的角度把握事物的本質(zhì)和規(guī)律的一種邏輯方法。
（三）推理
推理的基本方法，如大前提小前提到結(jié)論。大前提正確，小前提正確，結(jié)論就正確。要注意基本的推理。推理、綜合、演譯、比較嚴(yán)格從知識(shí)內(nèi)容來講不僅是評估的問題。在考慮資料搜集時(shí)，對資料要有取舍。搜集資料來源于企業(yè)內(nèi)部和外部不同渠道的各種信息。