現(xiàn)在不求大，少買一間房，花園小一些，正是為了將來多值幾個錢，表面上少買一間房，但實際上可能多買一幢房回來。
王曉雨離開上海，1988年去澳大利亞，轉(zhuǎn)瞬已經(jīng)18年了。作為一個文學(xué)作者，王曉雨在異鄉(xiāng)依舊筆耕不輟，現(xiàn)任澳大利亞墨爾本華文作家協(xié)會主席。他曾采訪從中國大陸去澳大利亞“留學(xué)”的高中生們，寫下紀實文字，經(jīng)《新民周刊》刊發(fā)，在大陸引起反響，國內(nèi)電視臺還專程赴澳洲，將此題材拍成專題片。日前，王曉雨再次來滬，對于上海近期的房地產(chǎn)現(xiàn)狀很有感觸，周刊記者與他聊及的有關(guān)兩地房地產(chǎn)的情景和不盡相同的投資理念，頗值參考。
先少買一間房
記者：將時間提前20年，買房子這件事情，在上海還是屬于“天方夜譚”。隨著國內(nèi)經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，人們的生活水準逐步得到提高，改善住房條件，個人購買房屋、擁有“不動產(chǎn)”，這些已經(jīng)成為大都市人尋常的生活話題。你是上海人，到澳洲也已經(jīng)有18年的時間，想來你到異鄉(xiāng)，也馬上就會碰到“住”的問題吧？類似你這樣的群體，開始是怎樣考慮的呢？
王曉雨：剛從亞洲大城市移民海外的華人，在買房時常常想買大房，前后花園要整齊，四五間臥房之外，還一定要有家庭房、書房、娛樂房，總之一切齊全了才簽字。
從文化上分析，新移民們的“求大房”心理，是因為過去在母國居住的地方過于逼仄。臺灣、香港地貴如金，價值百萬的房子里面也要小心彎腰轉(zhuǎn)身，才不會打翻東西。上海來的新移民更有和鄰居合用廚房的痛苦記憶，曾有一位前列腺炎患者向醫(yī)生哭訴，他憋尿太多是因為和鄰居合用廁所。一到澳洲后，新移民欣喜若狂，每個家庭成員至少一間臥室。前后大花園，桂花、玉蘭、玫瑰花連成片。花團錦簇中再放一個秋千架和一個游泳池，誘惑無法抵擋。不少臺灣來的新移民，論財產(chǎn)基本上還不屬于中產(chǎn)階級，甚至還領(lǐng)救濟金生活，可買房時卻論公頃面積，好像只有大洋房才能一吐心頭積怨。
房地產(chǎn)是有規(guī)律的，以墨爾本東南為例，離城中心每近一公里，地皮價格大約上漲1.5萬元以上，布里斯班市也相仿，離開市中心每遠一公里就可便宜1萬元左右。其實對擁有資金不多的新移民來講，買大房是有代價的，如果投資的錢相同，又想要多一間房，多幾個平方米，那就只好將選房半徑朝外再擴展一些。也就是等于說上下班的距離遠些，汽油錢多花一些，不算塞車，每天路上耽擱的時間多一些，鄰居層次差一些，子女的學(xué)校選擇少一些……
記者：買房子常常會出現(xiàn)這樣那樣的一些矛盾，但作為財產(chǎn)本身還包含著一個價值的問題，就是這個房子是增值還是貶值。
王曉雨：因為房產(chǎn)金額的基數(shù)都是比較大的，所以上下一個百分點對房產(chǎn)投資者來說就是很大的數(shù)目。專家的說法是：房屋上漲的潮水大致上是從市中心往外一波一波翻涌的，越到周邊，幅員范圍越大，可選機會越多，房價升幅就越小。這和在中國浙江海寧觀錢塘江大潮是一個道理，瓶頸口一放大，潮水馬上下去了。我們平時看拍賣，越是地區(qū)遠，參加的人越少，就是證明。在移民數(shù)額減少的情況下（近年來，移民中投資移民、商業(yè)移民比例激升，他們屬“成功”人士，有能力直接購買豪宅，這一類情況另說），房屋需求減少，遠郊的房子升幅就更小。過去40年的房產(chǎn)記錄證明了這一點。遠離城市特別是15公里之外的房子升值也很慢，較理想是半徑是7到10公里之內(nèi)。近城區(qū)房屋每年上升7%以上，那些遠的地方也許只有5%甚至只有3%.
今天，世界正在一個危機四伏的處境中，中東形勢更是令人擔憂，石油價格勢必上升。當汽油價格突然上升時，遠郊的房子就可能不升值甚至反而下降。
仔細一算，就不算汽油費開支、子女求學(xué)不易、購物不方便等等因素，且就以房論房，自己住的房子升值，就是不賣，也是賺。要用錢時，就可押給銀行。房子是磚頭、木頭、玻璃、水泥和地皮混合的不動產(chǎn)，這些東西實際上和錢是一樣。人是肉做的，比磚頭早消失，消失前留給后代，能多給兩塊磚頭，或者讓后代有錢進更好的學(xué)校，華人家長都是樂意的。何況現(xiàn)在的人平均壽命長，退休后仍有許多年要生存。如果沒有一兩幢投資房墊底，華人新移民的老年生活有可能不安穩(wěn)，如果有一些有價值的房屋，晚年的生活將會有很大的不同。
由此看來，現(xiàn)在不求大，少買一間房，花園小一些，正是為了將來多值幾個錢，表面上少買一間房，但實際上可能多買一幢房回來。
一房一廳是個好選擇
記者：從你這些年的經(jīng)驗來看，初到外國買多大的房子比較好？
王曉雨：我以為，比較理想的是買一房一廳的公寓單位。
現(xiàn)在的青年人比較自我，不像上一代人那么容易遷就。3個臥室的公寓一股要租給3個青年人，這給出面簽字承租的那一位很大壓力，因為3個人3條心，往往合約不到期，其中的一位就因為某個生活上的理由如電話大噪或東西找不到而分手搬家。3個青年人能租滿1年的鳳毛麟角。那些僅有1個廁所，1個浴室的三房一廳，更是對當代青年租客的考驗。供出租的二房一廳公寓也應(yīng)該有兩個衛(wèi)生間，以免去相互的干擾，留出相對獨立的空間給他們。
不要認為3房中有一個人走了，另外兩人仍會堅持付房租，現(xiàn)代小青年的責任感也遠不如他們的長輩，如果短時間內(nèi)找不到新租客，他們很有可能拖欠房租，甚至一走了之。
如果去調(diào)查一下，這樣的例子很多，許多青年人奉行不吃虧原則，對履行合同條約的義務(wù)并不在乎。這也就是為什么今日一些好的代理人在出租3臥室公寓給年輕人時，會反反復(fù)復(fù)地了解對方收入和過去的租房史，并要求一份擔保信的緣由。
澳大利亞居地產(chǎn)權(quán)威機構(gòu)MATUSIK PROPERTY INSIGHTS調(diào)查顯示，與其他居住形式相比，獨居人口的比率增長快，估計到2006年，獨居將風(fēng)行，成為澳大利亞為普遍的居住形式。在許多現(xiàn)代青年人眼中，人一多，再大的房也擁擠；獨居則再小的房子也橫豎都覺得寬敞。鑒于當今青年租客的現(xiàn)狀，我建議是買一房一廳好。一個人住，麻煩少，就是租金貴些，也有人不在乎，寧愿花錢減少干擾，一些生活愛干凈，注重品位質(zhì)量，強調(diào)審美愛好的租戶更是首選。
記者：一室一廳還有一個大的優(yōu)點，就是保證了個人生活的私密性。
王曉雨：如今青年人晚婚，但他們不肯晚戀，戀了不久就要同居。兩人一張床，租金就相對便宜了。同居者是租房客的重大來源，一房一廳是他們的愛。他們沒有婚姻契約證書，也不要孩子，但蜜月期又長又甜。一室一廳的另一個好處是可以帶家具出租，這個市場很大，一臥房的家具費用低，房主承擔得起，但租金回報可以高許多。租客要精裝修布置花費也不多。
除了空置率低之外，一房一廳公寓還有一個好處是升值快和脫手快。
但是，城里公寓也不是越小越好，是不是一室一廳都可以大膽買入呢？不是。我以為，要注意幾種情況：一是這幢樓共有多少一室一廳？一室一廳和兩室一廳、三室一廳各占比例多少？如果整幢樓都是一室一廳和兩室一廳的，千萬不要急于買入。除了電梯樓道高峰時人滿為患之外，租客中妓女的比例會高，小偷也會乘機混入其中。租客中的這種“另類人士”如果多了，也會因為治安和噪音而嚇走租客。搬家車的頻繁來往，會影響新買家的投資打算。我們無法控制別人的作為，所以比較好的辦法是在投資前調(diào)查清楚，好的選擇比例是整幢樓中一室一廳的比例不超過10%.
記者：你的介紹非常具有當?shù)厣鐣奶卣?。從這樣的分析看，即使不是出現(xiàn)你所說的“另類情景”，一室一廳太多，搬遷頻繁，也會影響到房屋的出租和銷售前景。
王曉雨：是的。還有一個情況就是一室沒有廳。目前的公寓房，為吸引大量的亞洲留學(xué)生，出現(xiàn)許多所謂單元房（Studio），這種單元房面積窄小，沒有客廳，絕對是僅為租客一人設(shè)計的。中學(xué)生年齡小尚可湊合，反正簡易衛(wèi)生間和廚房皆備，但這種設(shè)計忽視了如今青年人的交流意愿，這樣的窄小空間請客人來家里是沒可能的，男女想同居更是沒門，因為無法放下一張大床。表面上房價是便宜了40%，但感覺上如同監(jiān)獄，還要付出節(jié)欲的代價。
難怪這種單元房市場上雖然多，但能長租的有限。管理部門為噪音和失竊、損壞和賠償?shù)囊幌盗屑m紛焦頭爛額。這一點可從銀行不肯貸款給買單元房的做法得到證明，其回報率可想而知。
“擠入中產(chǎn)階級”
記者：有錢買房，首先遇上的就是選擇什么樣的房產(chǎn)的問題。國內(nèi)的人講起來，就是地段、房型、交通、商區(qū)，周圍環(huán)境，等等。在國外，人們一般是怎樣考慮這個問題的？
王曉雨：新來的移民總是要問，在悉尼哪個區(qū)買房好？在墨爾本哪個地區(qū)買房好？凡是移民海外時間久的人，都會被新來的人提問。
在海外買房是人生中的一樁重大事情，我建議要多看看，至少要看20次。如果看了多次還是拿不定主意，我的建議：買中產(chǎn)階級住的地區(qū)。
在中國大陸或臺灣，買房的范圍小，選一個朝向好一點就算盡力了。但海外，不同的地點、房型、范圍等可供選擇的機會大得多。在這種時候，我認為重要的是選擇鄰居。鄰居是張三李四，還是彼得、喬治或戴安娜，買主事先是不知道的，文化背景更不容易知道，省力而且保險的方法就是買中產(chǎn)階級居住的地區(qū)。我特別主張錢不充裕的人，買小一點的房，甚至少一間房，但堅持“擠入中產(chǎn)階級”。
記者：在國內(nèi)，已經(jīng)有了“中產(chǎn)階層”這樣的表述。在國外，對于中產(chǎn)階級的“說法”是怎樣的，又怎樣來理解“擠入中產(chǎn)階級”？
王曉雨：西方人買房先看地區(qū)。許多人雇傭私家偵探打探左鄰右舍，宗教信仰、業(yè)余愛好、生活方式、汽車情況、職業(yè)種類等等。從區(qū)域范圍講要選擇準確，適合你自己的定位，太富貴的地區(qū)，房屋裝修、花園更新甚至車型等等會讓你跟不上四周形勢，會遭鄰居歧視冷眼；太貧窮的地方則反過來，你不習(xí)慣四周鄰居，半夜的警車呼嘯和失竊風(fēng)險也是困擾。順便說一下，澳大利亞許多地方是不準砌圍墻的，中國人砌圍墻的申請報告基本都被拒絕了。
我以為，國外的中產(chǎn)階級是資本主義社會中一個重要階層群體。他們主要由律師、醫(yī)生、會計師、教師或經(jīng)理和中小自雇業(yè)主等專業(yè)人士組成。相對于十分富有的一小部分豪門人士和一些僅能果腹的貧困人士，中產(chǎn)階級無論從經(jīng)濟地位、政治傾向、生活品位及文化定位來說，是為穩(wěn)定的一大部分人。西方的人們說，中產(chǎn)階級的取舍決定了國家的取舍，這話是有道理的。中產(chǎn)階級人士居住地區(qū)的形成要相當長的時間，至少也要三五代人。物以類聚，人以群分，相同的地位、接近的生活觀念，使這批人漸漸形成自己的文化定位并落實在一些居民區(qū)。
進一步觀察，同時會發(fā)現(xiàn)這些中產(chǎn)階級地區(qū)有許多共同的特征：一，這些地區(qū)案發(fā)率低，道路規(guī)范清爽，商店整潔條理，市容美觀，車輛干凈，車牌也不雜亂。二，這些地區(qū)中小學(xué)規(guī)模小型但十分密集，私校多于公校，的中學(xué)隔三五個街區(qū)就有一個。中產(chǎn)階級人士普遍認為中學(xué)6年是一個人一生中重要階段，只要經(jīng)濟上略有可能，他們均將孩子送入私校，并堅信自己孩子也會和中產(chǎn)階級子女往來。澳洲大城市的私立中學(xué)比例占全部中學(xué)比例的20%，但中產(chǎn)階級居住區(qū)，要多出1倍以上。墨爾本是澳大利亞教育之都，一些的中產(chǎn)階級地區(qū)，私校的數(shù)量遠遠超過公校。
一個地區(qū)居民在相當長年代（至少幾代人）中形成了穩(wěn)固的文化定位，千萬不要小看這一點。在這樣的區(qū)域，四鄰很容易成為朋友，接近的文化認同有利于穩(wěn)固和睦的關(guān)系。不僅要考慮同一輩，也要給自己的子女選擇一批朋友。選擇阿拉伯文化區(qū)，你并不僅僅只是為買中國日用品而要開車去很遠的地方，你的孩子的中國朋友可能會少一些，他所在的小學(xué)也有可能第二外語課不開中文課。選擇越南人區(qū)、朝鮮人區(qū)亦一樣。
第三，這些地區(qū)綠化優(yōu)良，公園較多，里面樹木高大，草地蔥郁而游客稀少。家家重視庭院種植，前后庭院花團錦簇。遷入中產(chǎn)階級地區(qū)居住是一種榮耀，這種榮耀十分頑固，不到破產(chǎn)和進養(yǎng)老院一般是不見他們搬出的。
記者：我聽下來，經(jīng)濟收入的穩(wěn)定、約定俗成的氛圍，既注重個人環(huán)境，更關(guān)注后代培養(yǎng)，其實這些都是人類生活、繁衍渴望的普遍心愿。
王曉雨：就是發(fā)了大財?shù)娜?，搬入墨爾本的Toorak區(qū)，或悉尼的北區(qū)，也一般將他們在中產(chǎn)階級地區(qū)的老房出租而不出售。因為中產(chǎn)階級地區(qū)房產(chǎn)升值穩(wěn)定。資料表明過去40年來，中產(chǎn)階級房地產(chǎn)平均每年升幅11%左右，而貧困地區(qū)只有4%到6%.而過去10年，銀行的貸款利率平均也在7%左右。
建議“擠入中產(chǎn)階級”，是希望他們的血汗錢放在穩(wěn)固的投資上，同時下一代亦有相對好一些的學(xué)習(xí)生活環(huán)境?，F(xiàn)在做到這一切的代價并不很大，僅僅是少買一間臥房，多向銀行借些貸款而已。
敢于向銀行借錢
記者：中國人怕借貸，老話說“窮在債上”。華人新移民在澳洲，是否也有一個向銀行借貸買房的問題？
王曉雨：海外華人新移民在投資房屋時，心態(tài)比較實在，也就是比較老實，對銀行的利用常常不如洋人?！安磺穫睦镙p松”，華人都這樣說。華人新移民購房時擔心是何時能還掉款。而且都是將第一幢房屋債務(wù)還清再去考慮買第二幢。這樣就花去好多年時間。這對工薪階層而言，積累十分緩慢。如此這般，年齡不饒人，但歲月不升值。
而西人的思考和行動，與華人就不一樣。一家銀行的華人經(jīng)理舉例。在新小區(qū)落成時，她有中西兩位客人同時來貸款。兩位都是當教師的，那位華人只買一套，現(xiàn)金10萬付首期，貸款15萬。洋人首期僅付5萬，買了兩套，貸款是華人的1倍。小區(qū)項目規(guī)劃好，近城區(qū)，是個老牌中產(chǎn)階級區(qū)。澳洲利率低，出租回報高，又正逢澳洲房產(chǎn)穩(wěn)定上升期，兩年中小區(qū)房產(chǎn)勁升25%以上。兩位教師收入不變，但洋教師投資回報差不多是華人教師的一倍！圣誕節(jié)一過，洋人教師又來找這位銀行經(jīng)理，打聽能不能讓銀行再估價，使他的兩幢房子在賬目上多套現(xiàn)一些，以便他再買第三幢。
這位銀行經(jīng)理也曾經(jīng)核算過那位中國教師的未來收入，認為有擴大投資的能力，并且主動打了電話去，但對方說正努力還清貸款，沒有再購房的打算。
記者：國內(nèi)典當業(yè)已經(jīng)比較普遍，房產(chǎn)抵押業(yè)時有聽說，只是從心態(tài)上來說，不像人家那樣覺得平常，而且在個人資產(chǎn)的經(jīng)營方面運用自如。
王曉雨：那位中國的教師和洋人教師相比，吃虧在文化差異方面。也許中國固有的“自力更生”、“奮發(fā)圖強”、“無債一身輕”的想法阻礙了他的投資。有人統(tǒng)計，中國新移民如果移民海外時口袋不很富有的話，一般是經(jīng)歷3個階段：第一階段，是打工賺錢，不論是工廠打工、學(xué)校教書還是公司當職員、經(jīng)理，中國人俗稱“原始積累”階段，也有人稱這是用“力氣”賺錢，甚至稱之為“血汗錢”。第二階段，有些錢了，買個小生意，方便店，Take
away，租個小作坊，或買輛出租車，開個計算機零售店等等，既當伙計，又當老板，這可稱為“用力氣＋存款”掙錢，仍然是辛苦錢。第三階段，因人各異，歸納總結(jié)一下，不外乎是買股票、債券和買房屋，可以稱之為用本錢加“腦力”賺錢。
那些主要是用銀行貸款的房屋投資者，則可以說是應(yīng)該另外歸結(jié)為第四階段，這部分人既不用自己的力氣，甚至也不用自己的錢，而是借用別人（銀行、稅務(wù)局、租客等）的錢。我想，第四階段的這種人，才是聰明的人。
澳洲的房地產(chǎn)相對穩(wěn)定，利率又低，長線看來，回報穩(wěn)定，悉尼和墨爾本的許多地方二戰(zhàn)后40年來平均每年有10%的升值。華人新移民要動腦筋的是研究海外當?shù)匚幕?，了解投資地點升值歷史，買準一個好物業(yè)，做長線投資，年老時生活有保障。
王曉雨離開上海，1988年去澳大利亞，轉(zhuǎn)瞬已經(jīng)18年了。作為一個文學(xué)作者，王曉雨在異鄉(xiāng)依舊筆耕不輟，現(xiàn)任澳大利亞墨爾本華文作家協(xié)會主席。他曾采訪從中國大陸去澳大利亞“留學(xué)”的高中生們，寫下紀實文字，經(jīng)《新民周刊》刊發(fā)，在大陸引起反響，國內(nèi)電視臺還專程赴澳洲，將此題材拍成專題片。日前，王曉雨再次來滬，對于上海近期的房地產(chǎn)現(xiàn)狀很有感觸，周刊記者與他聊及的有關(guān)兩地房地產(chǎn)的情景和不盡相同的投資理念，頗值參考。
先少買一間房
記者：將時間提前20年，買房子這件事情，在上海還是屬于“天方夜譚”。隨著國內(nèi)經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，人們的生活水準逐步得到提高，改善住房條件，個人購買房屋、擁有“不動產(chǎn)”，這些已經(jīng)成為大都市人尋常的生活話題。你是上海人，到澳洲也已經(jīng)有18年的時間，想來你到異鄉(xiāng)，也馬上就會碰到“住”的問題吧？類似你這樣的群體，開始是怎樣考慮的呢？
王曉雨：剛從亞洲大城市移民海外的華人，在買房時常常想買大房，前后花園要整齊，四五間臥房之外，還一定要有家庭房、書房、娛樂房，總之一切齊全了才簽字。
從文化上分析，新移民們的“求大房”心理，是因為過去在母國居住的地方過于逼仄。臺灣、香港地貴如金，價值百萬的房子里面也要小心彎腰轉(zhuǎn)身，才不會打翻東西。上海來的新移民更有和鄰居合用廚房的痛苦記憶，曾有一位前列腺炎患者向醫(yī)生哭訴，他憋尿太多是因為和鄰居合用廁所。一到澳洲后，新移民欣喜若狂，每個家庭成員至少一間臥室。前后大花園，桂花、玉蘭、玫瑰花連成片。花團錦簇中再放一個秋千架和一個游泳池，誘惑無法抵擋。不少臺灣來的新移民，論財產(chǎn)基本上還不屬于中產(chǎn)階級，甚至還領(lǐng)救濟金生活，可買房時卻論公頃面積，好像只有大洋房才能一吐心頭積怨。
房地產(chǎn)是有規(guī)律的，以墨爾本東南為例，離城中心每近一公里，地皮價格大約上漲1.5萬元以上，布里斯班市也相仿，離開市中心每遠一公里就可便宜1萬元左右。其實對擁有資金不多的新移民來講，買大房是有代價的，如果投資的錢相同，又想要多一間房，多幾個平方米，那就只好將選房半徑朝外再擴展一些。也就是等于說上下班的距離遠些，汽油錢多花一些，不算塞車，每天路上耽擱的時間多一些，鄰居層次差一些，子女的學(xué)校選擇少一些……
記者：買房子常常會出現(xiàn)這樣那樣的一些矛盾，但作為財產(chǎn)本身還包含著一個價值的問題，就是這個房子是增值還是貶值。
王曉雨：因為房產(chǎn)金額的基數(shù)都是比較大的，所以上下一個百分點對房產(chǎn)投資者來說就是很大的數(shù)目。專家的說法是：房屋上漲的潮水大致上是從市中心往外一波一波翻涌的，越到周邊，幅員范圍越大，可選機會越多，房價升幅就越小。這和在中國浙江海寧觀錢塘江大潮是一個道理，瓶頸口一放大，潮水馬上下去了。我們平時看拍賣，越是地區(qū)遠，參加的人越少，就是證明。在移民數(shù)額減少的情況下（近年來，移民中投資移民、商業(yè)移民比例激升，他們屬“成功”人士，有能力直接購買豪宅，這一類情況另說），房屋需求減少，遠郊的房子升幅就更小。過去40年的房產(chǎn)記錄證明了這一點。遠離城市特別是15公里之外的房子升值也很慢，較理想是半徑是7到10公里之內(nèi)。近城區(qū)房屋每年上升7%以上，那些遠的地方也許只有5%甚至只有3%.
今天，世界正在一個危機四伏的處境中，中東形勢更是令人擔憂，石油價格勢必上升。當汽油價格突然上升時，遠郊的房子就可能不升值甚至反而下降。
仔細一算，就不算汽油費開支、子女求學(xué)不易、購物不方便等等因素，且就以房論房，自己住的房子升值，就是不賣，也是賺。要用錢時，就可押給銀行。房子是磚頭、木頭、玻璃、水泥和地皮混合的不動產(chǎn)，這些東西實際上和錢是一樣。人是肉做的，比磚頭早消失，消失前留給后代，能多給兩塊磚頭，或者讓后代有錢進更好的學(xué)校，華人家長都是樂意的。何況現(xiàn)在的人平均壽命長，退休后仍有許多年要生存。如果沒有一兩幢投資房墊底，華人新移民的老年生活有可能不安穩(wěn)，如果有一些有價值的房屋，晚年的生活將會有很大的不同。
由此看來，現(xiàn)在不求大，少買一間房，花園小一些，正是為了將來多值幾個錢，表面上少買一間房，但實際上可能多買一幢房回來。
一房一廳是個好選擇
記者：從你這些年的經(jīng)驗來看，初到外國買多大的房子比較好？
王曉雨：我以為，比較理想的是買一房一廳的公寓單位。
現(xiàn)在的青年人比較自我，不像上一代人那么容易遷就。3個臥室的公寓一股要租給3個青年人，這給出面簽字承租的那一位很大壓力，因為3個人3條心，往往合約不到期，其中的一位就因為某個生活上的理由如電話大噪或東西找不到而分手搬家。3個青年人能租滿1年的鳳毛麟角。那些僅有1個廁所，1個浴室的三房一廳，更是對當代青年租客的考驗。供出租的二房一廳公寓也應(yīng)該有兩個衛(wèi)生間，以免去相互的干擾，留出相對獨立的空間給他們。
不要認為3房中有一個人走了，另外兩人仍會堅持付房租，現(xiàn)代小青年的責任感也遠不如他們的長輩，如果短時間內(nèi)找不到新租客，他們很有可能拖欠房租，甚至一走了之。
如果去調(diào)查一下，這樣的例子很多，許多青年人奉行不吃虧原則，對履行合同條約的義務(wù)并不在乎。這也就是為什么今日一些好的代理人在出租3臥室公寓給年輕人時，會反反復(fù)復(fù)地了解對方收入和過去的租房史，并要求一份擔保信的緣由。
澳大利亞居地產(chǎn)權(quán)威機構(gòu)MATUSIK PROPERTY INSIGHTS調(diào)查顯示，與其他居住形式相比，獨居人口的比率增長快，估計到2006年，獨居將風(fēng)行，成為澳大利亞為普遍的居住形式。在許多現(xiàn)代青年人眼中，人一多，再大的房也擁擠；獨居則再小的房子也橫豎都覺得寬敞。鑒于當今青年租客的現(xiàn)狀，我建議是買一房一廳好。一個人住，麻煩少，就是租金貴些，也有人不在乎，寧愿花錢減少干擾，一些生活愛干凈，注重品位質(zhì)量，強調(diào)審美愛好的租戶更是首選。
記者：一室一廳還有一個大的優(yōu)點，就是保證了個人生活的私密性。
王曉雨：如今青年人晚婚，但他們不肯晚戀，戀了不久就要同居。兩人一張床，租金就相對便宜了。同居者是租房客的重大來源，一房一廳是他們的愛。他們沒有婚姻契約證書，也不要孩子，但蜜月期又長又甜。一室一廳的另一個好處是可以帶家具出租，這個市場很大，一臥房的家具費用低，房主承擔得起，但租金回報可以高許多。租客要精裝修布置花費也不多。
除了空置率低之外，一房一廳公寓還有一個好處是升值快和脫手快。
但是，城里公寓也不是越小越好，是不是一室一廳都可以大膽買入呢？不是。我以為，要注意幾種情況：一是這幢樓共有多少一室一廳？一室一廳和兩室一廳、三室一廳各占比例多少？如果整幢樓都是一室一廳和兩室一廳的，千萬不要急于買入。除了電梯樓道高峰時人滿為患之外，租客中妓女的比例會高，小偷也會乘機混入其中。租客中的這種“另類人士”如果多了，也會因為治安和噪音而嚇走租客。搬家車的頻繁來往，會影響新買家的投資打算。我們無法控制別人的作為，所以比較好的辦法是在投資前調(diào)查清楚，好的選擇比例是整幢樓中一室一廳的比例不超過10%.
記者：你的介紹非常具有當?shù)厣鐣奶卣?。從這樣的分析看，即使不是出現(xiàn)你所說的“另類情景”，一室一廳太多，搬遷頻繁，也會影響到房屋的出租和銷售前景。
王曉雨：是的。還有一個情況就是一室沒有廳。目前的公寓房，為吸引大量的亞洲留學(xué)生，出現(xiàn)許多所謂單元房（Studio），這種單元房面積窄小，沒有客廳，絕對是僅為租客一人設(shè)計的。中學(xué)生年齡小尚可湊合，反正簡易衛(wèi)生間和廚房皆備，但這種設(shè)計忽視了如今青年人的交流意愿，這樣的窄小空間請客人來家里是沒可能的，男女想同居更是沒門，因為無法放下一張大床。表面上房價是便宜了40%，但感覺上如同監(jiān)獄，還要付出節(jié)欲的代價。
難怪這種單元房市場上雖然多，但能長租的有限。管理部門為噪音和失竊、損壞和賠償?shù)囊幌盗屑m紛焦頭爛額。這一點可從銀行不肯貸款給買單元房的做法得到證明，其回報率可想而知。
“擠入中產(chǎn)階級”
記者：有錢買房，首先遇上的就是選擇什么樣的房產(chǎn)的問題。國內(nèi)的人講起來，就是地段、房型、交通、商區(qū)，周圍環(huán)境，等等。在國外，人們一般是怎樣考慮這個問題的？
王曉雨：新來的移民總是要問，在悉尼哪個區(qū)買房好？在墨爾本哪個地區(qū)買房好？凡是移民海外時間久的人，都會被新來的人提問。
在海外買房是人生中的一樁重大事情，我建議要多看看，至少要看20次。如果看了多次還是拿不定主意，我的建議：買中產(chǎn)階級住的地區(qū)。
在中國大陸或臺灣，買房的范圍小，選一個朝向好一點就算盡力了。但海外，不同的地點、房型、范圍等可供選擇的機會大得多。在這種時候，我認為重要的是選擇鄰居。鄰居是張三李四，還是彼得、喬治或戴安娜，買主事先是不知道的，文化背景更不容易知道，省力而且保險的方法就是買中產(chǎn)階級居住的地區(qū)。我特別主張錢不充裕的人，買小一點的房，甚至少一間房，但堅持“擠入中產(chǎn)階級”。
記者：在國內(nèi)，已經(jīng)有了“中產(chǎn)階層”這樣的表述。在國外，對于中產(chǎn)階級的“說法”是怎樣的，又怎樣來理解“擠入中產(chǎn)階級”？
王曉雨：西方人買房先看地區(qū)。許多人雇傭私家偵探打探左鄰右舍，宗教信仰、業(yè)余愛好、生活方式、汽車情況、職業(yè)種類等等。從區(qū)域范圍講要選擇準確，適合你自己的定位，太富貴的地區(qū)，房屋裝修、花園更新甚至車型等等會讓你跟不上四周形勢，會遭鄰居歧視冷眼；太貧窮的地方則反過來，你不習(xí)慣四周鄰居，半夜的警車呼嘯和失竊風(fēng)險也是困擾。順便說一下，澳大利亞許多地方是不準砌圍墻的，中國人砌圍墻的申請報告基本都被拒絕了。
我以為，國外的中產(chǎn)階級是資本主義社會中一個重要階層群體。他們主要由律師、醫(yī)生、會計師、教師或經(jīng)理和中小自雇業(yè)主等專業(yè)人士組成。相對于十分富有的一小部分豪門人士和一些僅能果腹的貧困人士，中產(chǎn)階級無論從經(jīng)濟地位、政治傾向、生活品位及文化定位來說，是為穩(wěn)定的一大部分人。西方的人們說，中產(chǎn)階級的取舍決定了國家的取舍，這話是有道理的。中產(chǎn)階級人士居住地區(qū)的形成要相當長的時間，至少也要三五代人。物以類聚，人以群分，相同的地位、接近的生活觀念，使這批人漸漸形成自己的文化定位并落實在一些居民區(qū)。
進一步觀察，同時會發(fā)現(xiàn)這些中產(chǎn)階級地區(qū)有許多共同的特征：一，這些地區(qū)案發(fā)率低，道路規(guī)范清爽，商店整潔條理，市容美觀，車輛干凈，車牌也不雜亂。二，這些地區(qū)中小學(xué)規(guī)模小型但十分密集，私校多于公校，的中學(xué)隔三五個街區(qū)就有一個。中產(chǎn)階級人士普遍認為中學(xué)6年是一個人一生中重要階段，只要經(jīng)濟上略有可能，他們均將孩子送入私校，并堅信自己孩子也會和中產(chǎn)階級子女往來。澳洲大城市的私立中學(xué)比例占全部中學(xué)比例的20%，但中產(chǎn)階級居住區(qū)，要多出1倍以上。墨爾本是澳大利亞教育之都，一些的中產(chǎn)階級地區(qū)，私校的數(shù)量遠遠超過公校。
一個地區(qū)居民在相當長年代（至少幾代人）中形成了穩(wěn)固的文化定位，千萬不要小看這一點。在這樣的區(qū)域，四鄰很容易成為朋友，接近的文化認同有利于穩(wěn)固和睦的關(guān)系。不僅要考慮同一輩，也要給自己的子女選擇一批朋友。選擇阿拉伯文化區(qū)，你并不僅僅只是為買中國日用品而要開車去很遠的地方，你的孩子的中國朋友可能會少一些，他所在的小學(xué)也有可能第二外語課不開中文課。選擇越南人區(qū)、朝鮮人區(qū)亦一樣。
第三，這些地區(qū)綠化優(yōu)良，公園較多，里面樹木高大，草地蔥郁而游客稀少。家家重視庭院種植，前后庭院花團錦簇。遷入中產(chǎn)階級地區(qū)居住是一種榮耀，這種榮耀十分頑固，不到破產(chǎn)和進養(yǎng)老院一般是不見他們搬出的。
記者：我聽下來，經(jīng)濟收入的穩(wěn)定、約定俗成的氛圍，既注重個人環(huán)境，更關(guān)注后代培養(yǎng)，其實這些都是人類生活、繁衍渴望的普遍心愿。
王曉雨：就是發(fā)了大財?shù)娜?，搬入墨爾本的Toorak區(qū)，或悉尼的北區(qū)，也一般將他們在中產(chǎn)階級地區(qū)的老房出租而不出售。因為中產(chǎn)階級地區(qū)房產(chǎn)升值穩(wěn)定。資料表明過去40年來，中產(chǎn)階級房地產(chǎn)平均每年升幅11%左右，而貧困地區(qū)只有4%到6%.而過去10年，銀行的貸款利率平均也在7%左右。
建議“擠入中產(chǎn)階級”，是希望他們的血汗錢放在穩(wěn)固的投資上，同時下一代亦有相對好一些的學(xué)習(xí)生活環(huán)境?，F(xiàn)在做到這一切的代價并不很大，僅僅是少買一間臥房，多向銀行借些貸款而已。
敢于向銀行借錢
記者：中國人怕借貸，老話說“窮在債上”。華人新移民在澳洲，是否也有一個向銀行借貸買房的問題？
王曉雨：海外華人新移民在投資房屋時，心態(tài)比較實在，也就是比較老實，對銀行的利用常常不如洋人?！安磺穫睦镙p松”，華人都這樣說。華人新移民購房時擔心是何時能還掉款。而且都是將第一幢房屋債務(wù)還清再去考慮買第二幢。這樣就花去好多年時間。這對工薪階層而言，積累十分緩慢。如此這般，年齡不饒人，但歲月不升值。
而西人的思考和行動，與華人就不一樣。一家銀行的華人經(jīng)理舉例。在新小區(qū)落成時，她有中西兩位客人同時來貸款。兩位都是當教師的，那位華人只買一套，現(xiàn)金10萬付首期，貸款15萬。洋人首期僅付5萬，買了兩套，貸款是華人的1倍。小區(qū)項目規(guī)劃好，近城區(qū)，是個老牌中產(chǎn)階級區(qū)。澳洲利率低，出租回報高，又正逢澳洲房產(chǎn)穩(wěn)定上升期，兩年中小區(qū)房產(chǎn)勁升25%以上。兩位教師收入不變，但洋教師投資回報差不多是華人教師的一倍！圣誕節(jié)一過，洋人教師又來找這位銀行經(jīng)理，打聽能不能讓銀行再估價，使他的兩幢房子在賬目上多套現(xiàn)一些，以便他再買第三幢。
這位銀行經(jīng)理也曾經(jīng)核算過那位中國教師的未來收入，認為有擴大投資的能力，并且主動打了電話去，但對方說正努力還清貸款，沒有再購房的打算。
記者：國內(nèi)典當業(yè)已經(jīng)比較普遍，房產(chǎn)抵押業(yè)時有聽說，只是從心態(tài)上來說，不像人家那樣覺得平常，而且在個人資產(chǎn)的經(jīng)營方面運用自如。
王曉雨：那位中國的教師和洋人教師相比，吃虧在文化差異方面。也許中國固有的“自力更生”、“奮發(fā)圖強”、“無債一身輕”的想法阻礙了他的投資。有人統(tǒng)計，中國新移民如果移民海外時口袋不很富有的話，一般是經(jīng)歷3個階段：第一階段，是打工賺錢，不論是工廠打工、學(xué)校教書還是公司當職員、經(jīng)理，中國人俗稱“原始積累”階段，也有人稱這是用“力氣”賺錢，甚至稱之為“血汗錢”。第二階段，有些錢了，買個小生意，方便店，Take
away，租個小作坊，或買輛出租車，開個計算機零售店等等，既當伙計，又當老板，這可稱為“用力氣＋存款”掙錢，仍然是辛苦錢。第三階段，因人各異，歸納總結(jié)一下，不外乎是買股票、債券和買房屋，可以稱之為用本錢加“腦力”賺錢。
那些主要是用銀行貸款的房屋投資者，則可以說是應(yīng)該另外歸結(jié)為第四階段，這部分人既不用自己的力氣，甚至也不用自己的錢，而是借用別人（銀行、稅務(wù)局、租客等）的錢。我想，第四階段的這種人，才是聰明的人。
澳洲的房地產(chǎn)相對穩(wěn)定，利率又低，長線看來，回報穩(wěn)定，悉尼和墨爾本的許多地方二戰(zhàn)后40年來平均每年有10%的升值。華人新移民要動腦筋的是研究海外當?shù)匚幕?，了解投資地點升值歷史，買準一個好物業(yè)，做長線投資，年老時生活有保障。