第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)轉自用
[例題考點提示]
資性房地產(chǎn)轉換為自用建筑物或者存貨的處理
因為上一節(jié)沒有涉及成本法的結轉的例題，因此此處的例題作為對上節(jié)的補充和本節(jié)的延伸。畢竟本節(jié)單獨的內容是非常簡單的。
[經(jīng)典例題]
長江房地產(chǎn)公司（以下簡稱長江公司）于2007年12月31日將一幢建筑物對外出租并采用成本模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時，該建筑物的成本為2800萬元，已提折舊500萬元，并在當天計提減值準備為300萬元，尚可使用年限為20年，公允價值為2010萬元，長江公司對該建筑物采用年限平均法計提折舊，無殘值。2008年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為2000萬元，預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1950萬元 ，2009年12月31日，該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1710萬元，2010年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1700萬元，2010年12月31日租賃期滿，將投資性房地產(chǎn)專為自用房地產(chǎn)轉入行政管理部門使用，假定轉換后建筑物的折舊方法，預計折舊年限和預計凈殘值未發(fā)生變化，2011年12月31日，該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1540萬元，預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值1560萬元，2012年1月5日長江公司將該建筑物對外出售。受到1520萬元，存入銀行。考慮遞延所得的問題 ，稅率為33%
要求：編織長江公司上述經(jīng)濟業(yè)務的會計分錄
[例題答案]
（1）2007年12月31日
借；資產(chǎn)減值損失 300
貸；固定資產(chǎn)減值準備 300
借：投資性房地產(chǎn) 2800
累計折舊 500
固定資產(chǎn)減值準備 300
貸；固定資產(chǎn) 2800
投資性房地產(chǎn)累計折舊500
投資性房地產(chǎn)減值準備 300
計提減值準備的時候有此分錄
借：遞延所得稅資產(chǎn) 99
貸；所得稅費用 99
（2）2008年12月31日
借：銀行存款 150
貸：其他業(yè)務收入 150
借：其他業(yè)務成本 100
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 100
2008年12與31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=2800-600-300=1900（萬元），可收回金額為2000萬元，按規(guī)定，計提的減值準備不能轉回。
計稅基礎=（2800-500）—（2800-500）/20=2185
賬面價值=2800-500-300-100=1900
（2185-1900）*33%=94.05`
99-94.05=4.95
借：所得稅費用 4.95
貸：遞延所得稅資產(chǎn) 4.95
（3）2009年12月31日
借：銀行存款 150
貸：其他業(yè)務收入 150
借：其他業(yè)務成本 100（1900 /19）
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊100
2009年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=2800-700-300=1800
可收回金額金額為1710萬元，應計提減值準備為90萬元
借：資產(chǎn)減值損失 90
貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 90
計稅基礎=2185-115=2070
賬面價值=1900-90-100=1710
（2070-1710）*33%=118.8
118.8-94.05=24.75
借：遞延所得稅資產(chǎn) 24.75
貸：所得稅費用 24.75
（4）2010年12月31日
借：銀行存款 150
貸；其他業(yè)務收入 150
借：其他業(yè)務成本 95（1710/18）
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊95
2010年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=1710-95=1615萬元，可收回金額為1700萬元 ，按規(guī)定，計提的減值準備不能轉回。
借；固定資產(chǎn) 2800
投資性房地產(chǎn)累計折舊 795
投資性房地產(chǎn)減值準備 390
貸：投資性房地產(chǎn) 2800
累計折舊 795
固定資產(chǎn)減值準備 390
計稅基礎=2070-115=1955
賬面價值=1710-95=1615
（1955—1615）*33%=112.2
112.2-118.8=-6.6
借：所得稅費用 6.6
貸；遞延所得稅資產(chǎn) 6.6
（5）2011年12月31日
借：管理費用 95（1615/17）
貸：累計折舊 95
2011年12月31日，固定資產(chǎn)的賬面價值=1615-95=1520（萬元）可收回金額為1560萬元，按規(guī)定，計提的減值準備不能轉回。
計稅基礎=1955-115=1840
賬面價值=1520
（1840-1520）*33%=105.6
105.6-112.2=—6.6
借：所得稅費用 6.6
貸；遞延所得稅資產(chǎn) 6.6
（6）2012年1月5日
2012年1月計提的折舊=1520/16 * 1/12=7、92萬元
借：管理費用 7.92
貸；累計折舊 7.92
借：固定資產(chǎn)清理 1512.08
累計折舊 897.92
固定資產(chǎn)減值準備 390
貸：固定資產(chǎn)
借；銀行存款 1520萬元
貸：固定資產(chǎn)清理 1512.08
營業(yè)外收入 7.92
借；所得稅費用 105.6
貸：遞延所得稅資產(chǎn) 105.6
[例題總結與延伸]
如果此題是公允價值計量的投資性房地產(chǎn)那么如何做分錄呢？？（計算到2010年年末即可）
（1）2007年12月31日
借；資產(chǎn)減值損失 300
貸；固定資產(chǎn)減值準備 300
借：投資性房地產(chǎn)-成本 2010
累計折舊 500
固定資產(chǎn)減值準備300
貸；固定資產(chǎn) 2800
公允價值變動損益 100
計稅基礎=2800-500=2300
賬面價值=2010
借；遞延所得稅資產(chǎn) 95.7
貸；所得稅費用 95.7
（2）2008年12月31日
借：銀行存款 150
貸：其他業(yè)務收入 150
借：公允價值變動損益 100
貸；投資性房地產(chǎn)-公允價值變動 100
計稅基礎=（2800-500）-（2800-500）/20=2185
賬面價值=2000
185*33%=61.05
61.05-95.7=-34.65
借；所得稅費用 34.65
貸：遞延所得稅資產(chǎn) 34.65
（3）2009年12月31日
借：銀行存款 150
貸：其他業(yè)務收入 150
借：公允價值變動損益 290
貸：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動 290
計稅基礎=2185-115=2070
賬面價值=1710
（2070-1710）*33%=118.8
118.8-61.05=57.75
借：遞延所得稅 57.75
貸：所得稅費用 57.75
（4）2010年12月31日
借：銀行存款 150
貸；其他業(yè)務收入 150
借：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動 10
貸：公允價值變動損益 10
計稅基礎=2070-115=1955
賬面價值 1710
（1955-1710）*33%=80.85
80.85-118.8=-37.95
借；所得稅費用37.95
貸：遞延所得稅資產(chǎn) 37.95
借：固定資產(chǎn) 1710
投資性房地產(chǎn)-公允價值變動 380
貸：投資性房地產(chǎn)-成本2010
公允價值變動損益 80
[知識點理解與總結]
上面的例題，是幾章的結合，涉及到減值，涉及到所得稅和投資性房地產(chǎn)的結合
關于減值的這個地方說一下，投資性房地產(chǎn)的已提減值當公允價值升高后是不可以轉回的。這點一定要注意了。詳情請看教材P179
所得稅 賬面價值和計稅基礎之間的是個余額的概念，因此他的觀點就和計算應收賬款的壞賬準備的道理是一樣的，都是要最后道擠出當期的發(fā)生額
投資性房地產(chǎn)
1成本模式下 "門當戶對型"一一對應的結轉
2公允下 轉換為自用房地產(chǎn)等都是按照公允價值來入賬的，余額無論借方貸方都是記入"公允價值變動損益"
[容易犯錯的地方]
1公允價值減去處置費用后的凈額和預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值兩者較高者作為公允價值來進行計算
2 投資性房地產(chǎn)公允法下沒有計提折舊的說法
[錯題舉例]
1、關于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，下列說法中錯誤的有（）
A 采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊
B 采用公允價值模式計量的，應對投資性房地產(chǎn)計提折舊
C 已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允模式轉換為成本價值模式
D已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式專為公允價值模式
E 已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)可以從公允價值模式轉為成本模式
答案 BDE
2、關于投資性房地產(chǎn)轉換后的入賬價值的確定下列說法正確的有，
A 在成本模式下，應當講房地產(chǎn)轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值
B采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)是，應當以其轉換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值
C采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)是，應當以其轉換當日的賬面價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值
D自用房地產(chǎn)或者存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的賬面價值計價
E自用房地產(chǎn)或存貨轉為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的價值計量。
答案：ABE
[例題考點提示]
資性房地產(chǎn)轉換為自用建筑物或者存貨的處理
因為上一節(jié)沒有涉及成本法的結轉的例題，因此此處的例題作為對上節(jié)的補充和本節(jié)的延伸。畢竟本節(jié)單獨的內容是非常簡單的。
[經(jīng)典例題]
長江房地產(chǎn)公司（以下簡稱長江公司）于2007年12月31日將一幢建筑物對外出租并采用成本模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時，該建筑物的成本為2800萬元，已提折舊500萬元，并在當天計提減值準備為300萬元，尚可使用年限為20年，公允價值為2010萬元，長江公司對該建筑物采用年限平均法計提折舊，無殘值。2008年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為2000萬元，預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1950萬元 ，2009年12月31日，該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1710萬元，2010年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1700萬元，2010年12月31日租賃期滿，將投資性房地產(chǎn)專為自用房地產(chǎn)轉入行政管理部門使用，假定轉換后建筑物的折舊方法，預計折舊年限和預計凈殘值未發(fā)生變化，2011年12月31日，該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1540萬元，預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值1560萬元，2012年1月5日長江公司將該建筑物對外出售。受到1520萬元，存入銀行。考慮遞延所得的問題 ，稅率為33%
要求：編織長江公司上述經(jīng)濟業(yè)務的會計分錄
[例題答案]
（1）2007年12月31日
借；資產(chǎn)減值損失 300
貸；固定資產(chǎn)減值準備 300
借：投資性房地產(chǎn) 2800
累計折舊 500
固定資產(chǎn)減值準備 300
貸；固定資產(chǎn) 2800
投資性房地產(chǎn)累計折舊500
投資性房地產(chǎn)減值準備 300
計提減值準備的時候有此分錄
借：遞延所得稅資產(chǎn) 99
貸；所得稅費用 99
（2）2008年12月31日
借：銀行存款 150
貸：其他業(yè)務收入 150
借：其他業(yè)務成本 100
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 100
2008年12與31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=2800-600-300=1900（萬元），可收回金額為2000萬元，按規(guī)定，計提的減值準備不能轉回。
計稅基礎=（2800-500）—（2800-500）/20=2185
賬面價值=2800-500-300-100=1900
（2185-1900）*33%=94.05`
99-94.05=4.95
借：所得稅費用 4.95
貸：遞延所得稅資產(chǎn) 4.95
（3）2009年12月31日
借：銀行存款 150
貸：其他業(yè)務收入 150
借：其他業(yè)務成本 100（1900 /19）
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊100
2009年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=2800-700-300=1800
可收回金額金額為1710萬元，應計提減值準備為90萬元
借：資產(chǎn)減值損失 90
貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 90
計稅基礎=2185-115=2070
賬面價值=1900-90-100=1710
（2070-1710）*33%=118.8
118.8-94.05=24.75
借：遞延所得稅資產(chǎn) 24.75
貸：所得稅費用 24.75
（4）2010年12月31日
借：銀行存款 150
貸；其他業(yè)務收入 150
借：其他業(yè)務成本 95（1710/18）
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊95
2010年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價值=1710-95=1615萬元，可收回金額為1700萬元 ，按規(guī)定，計提的減值準備不能轉回。
借；固定資產(chǎn) 2800
投資性房地產(chǎn)累計折舊 795
投資性房地產(chǎn)減值準備 390
貸：投資性房地產(chǎn) 2800
累計折舊 795
固定資產(chǎn)減值準備 390
計稅基礎=2070-115=1955
賬面價值=1710-95=1615
（1955—1615）*33%=112.2
112.2-118.8=-6.6
借：所得稅費用 6.6
貸；遞延所得稅資產(chǎn) 6.6
（5）2011年12月31日
借：管理費用 95（1615/17）
貸：累計折舊 95
2011年12月31日，固定資產(chǎn)的賬面價值=1615-95=1520（萬元）可收回金額為1560萬元，按規(guī)定，計提的減值準備不能轉回。
計稅基礎=1955-115=1840
賬面價值=1520
（1840-1520）*33%=105.6
105.6-112.2=—6.6
借：所得稅費用 6.6
貸；遞延所得稅資產(chǎn) 6.6
（6）2012年1月5日
2012年1月計提的折舊=1520/16 * 1/12=7、92萬元
借：管理費用 7.92
貸；累計折舊 7.92
借：固定資產(chǎn)清理 1512.08
累計折舊 897.92
固定資產(chǎn)減值準備 390
貸：固定資產(chǎn)
借；銀行存款 1520萬元
貸：固定資產(chǎn)清理 1512.08
營業(yè)外收入 7.92
借；所得稅費用 105.6
貸：遞延所得稅資產(chǎn) 105.6
[例題總結與延伸]
如果此題是公允價值計量的投資性房地產(chǎn)那么如何做分錄呢？？（計算到2010年年末即可）
（1）2007年12月31日
借；資產(chǎn)減值損失 300
貸；固定資產(chǎn)減值準備 300
借：投資性房地產(chǎn)-成本 2010
累計折舊 500
固定資產(chǎn)減值準備300
貸；固定資產(chǎn) 2800
公允價值變動損益 100
計稅基礎=2800-500=2300
賬面價值=2010
借；遞延所得稅資產(chǎn) 95.7
貸；所得稅費用 95.7
（2）2008年12月31日
借：銀行存款 150
貸：其他業(yè)務收入 150
借：公允價值變動損益 100
貸；投資性房地產(chǎn)-公允價值變動 100
計稅基礎=（2800-500）-（2800-500）/20=2185
賬面價值=2000
185*33%=61.05
61.05-95.7=-34.65
借；所得稅費用 34.65
貸：遞延所得稅資產(chǎn) 34.65
（3）2009年12月31日
借：銀行存款 150
貸：其他業(yè)務收入 150
借：公允價值變動損益 290
貸：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動 290
計稅基礎=2185-115=2070
賬面價值=1710
（2070-1710）*33%=118.8
118.8-61.05=57.75
借：遞延所得稅 57.75
貸：所得稅費用 57.75
（4）2010年12月31日
借：銀行存款 150
貸；其他業(yè)務收入 150
借：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動 10
貸：公允價值變動損益 10
計稅基礎=2070-115=1955
賬面價值 1710
（1955-1710）*33%=80.85
80.85-118.8=-37.95
借；所得稅費用37.95
貸：遞延所得稅資產(chǎn) 37.95
借：固定資產(chǎn) 1710
投資性房地產(chǎn)-公允價值變動 380
貸：投資性房地產(chǎn)-成本2010
公允價值變動損益 80
[知識點理解與總結]
上面的例題，是幾章的結合，涉及到減值，涉及到所得稅和投資性房地產(chǎn)的結合
關于減值的這個地方說一下，投資性房地產(chǎn)的已提減值當公允價值升高后是不可以轉回的。這點一定要注意了。詳情請看教材P179
所得稅 賬面價值和計稅基礎之間的是個余額的概念，因此他的觀點就和計算應收賬款的壞賬準備的道理是一樣的，都是要最后道擠出當期的發(fā)生額
投資性房地產(chǎn)
1成本模式下 "門當戶對型"一一對應的結轉
2公允下 轉換為自用房地產(chǎn)等都是按照公允價值來入賬的，余額無論借方貸方都是記入"公允價值變動損益"
[容易犯錯的地方]
1公允價值減去處置費用后的凈額和預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值兩者較高者作為公允價值來進行計算
2 投資性房地產(chǎn)公允法下沒有計提折舊的說法
[錯題舉例]
1、關于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，下列說法中錯誤的有（）
A 采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊
B 采用公允價值模式計量的，應對投資性房地產(chǎn)計提折舊
C 已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允模式轉換為成本價值模式
D已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式專為公允價值模式
E 已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)可以從公允價值模式轉為成本模式
答案 BDE
2、關于投資性房地產(chǎn)轉換后的入賬價值的確定下列說法正確的有，
A 在成本模式下，應當講房地產(chǎn)轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值
B采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)是，應當以其轉換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值
C采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)是，應當以其轉換當日的賬面價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值
D自用房地產(chǎn)或者存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的賬面價值計價
E自用房地產(chǎn)或存貨轉為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的價值計量。
答案：ABE