一、營業(yè)稅納稅人
按照規(guī)定，營業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人）是在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是其收入的主要來源，因而自然是營業(yè)稅的納稅人，需要按規(guī)定繳納營業(yè)稅。
按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)租賃或者承包給他人經(jīng)營的，以承租人或承包人為納稅人。
二、營業(yè)稅的征稅對(duì)象
營業(yè)稅的征稅對(duì)象是納稅人在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)額。
其中所稱的“應(yīng)稅勞務(wù)”，是指屬于交通運(yùn)輸、建筑、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)等稅目征收范圍內(nèi)的勞務(wù)。按照規(guī)定，加工和修理、修配勞務(wù)，不屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)（以下簡稱非應(yīng)稅勞務(wù)），應(yīng)征收增值稅，不征收營業(yè)稅。
其中所稱“無形資產(chǎn)”是指土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專有技術(shù)權(quán)、著作權(quán)等。
其中所稱“不動(dòng)產(chǎn)”是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物及其土地附著物。
其中所說的“提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)”，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，即以從受讓方取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益為條件提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，但單位聘用的員工為本單位提供應(yīng)稅勞務(wù)，不包括在內(nèi)。
單位自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售的，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。
轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。
其中所稱“在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)”是指：所提供的勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)，在境內(nèi)載運(yùn)旅客或貨物出境，所轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)在境內(nèi)使用，所銷售的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)等。
三、營業(yè)稅的稅目和征稅范圍
營業(yè)稅共有九個(gè)稅目，即：交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、文化體育業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)等。各稅目的具體征稅范圍見營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以從事房地產(chǎn)開發(fā)為其主營業(yè)務(wù)，其相對(duì)應(yīng)的營業(yè)稅稅目為“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”；有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還直接從事建筑、安裝、修繕、裝修等作業(yè)，因而涉及“建筑業(yè)”稅目；還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他服務(wù)業(yè)，因而還涉及“服務(wù)業(yè)”稅目。所以在這里我們重點(diǎn)介紹“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”、“銷售不動(dòng)產(chǎn)”、“建筑業(yè)”和“服務(wù)業(yè)”稅目的征稅范圍，并介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常碰到的應(yīng)征營業(yè)稅的各種特殊業(yè)務(wù)。
（一）銷售不動(dòng)產(chǎn)的征稅范圍
銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。
不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。
銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。
1.銷售建筑物或構(gòu)筑物
銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。
以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。
2.銷售其他土地附著物
銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。
其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。
單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。
在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。
以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。
不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。
按照規(guī)定，營業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人）是在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是其收入的主要來源，因而自然是營業(yè)稅的納稅人，需要按規(guī)定繳納營業(yè)稅。
按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)租賃或者承包給他人經(jīng)營的，以承租人或承包人為納稅人。
二、營業(yè)稅的征稅對(duì)象
營業(yè)稅的征稅對(duì)象是納稅人在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)額。
其中所稱的“應(yīng)稅勞務(wù)”，是指屬于交通運(yùn)輸、建筑、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)等稅目征收范圍內(nèi)的勞務(wù)。按照規(guī)定，加工和修理、修配勞務(wù)，不屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)（以下簡稱非應(yīng)稅勞務(wù)），應(yīng)征收增值稅，不征收營業(yè)稅。
其中所稱“無形資產(chǎn)”是指土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專有技術(shù)權(quán)、著作權(quán)等。
其中所稱“不動(dòng)產(chǎn)”是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物及其土地附著物。
其中所說的“提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)”，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，即以從受讓方取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益為條件提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，但單位聘用的員工為本單位提供應(yīng)稅勞務(wù)，不包括在內(nèi)。
單位自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售的，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。
轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。
其中所稱“在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)”是指：所提供的勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)，在境內(nèi)載運(yùn)旅客或貨物出境，所轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)在境內(nèi)使用，所銷售的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)等。
三、營業(yè)稅的稅目和征稅范圍
營業(yè)稅共有九個(gè)稅目，即：交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、文化體育業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)等。各稅目的具體征稅范圍見營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以從事房地產(chǎn)開發(fā)為其主營業(yè)務(wù)，其相對(duì)應(yīng)的營業(yè)稅稅目為“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”；有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還直接從事建筑、安裝、修繕、裝修等作業(yè)，因而涉及“建筑業(yè)”稅目；還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他服務(wù)業(yè)，因而還涉及“服務(wù)業(yè)”稅目。所以在這里我們重點(diǎn)介紹“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”、“銷售不動(dòng)產(chǎn)”、“建筑業(yè)”和“服務(wù)業(yè)”稅目的征稅范圍，并介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常碰到的應(yīng)征營業(yè)稅的各種特殊業(yè)務(wù)。
（一）銷售不動(dòng)產(chǎn)的征稅范圍
銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。
不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。
銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。
1.銷售建筑物或構(gòu)筑物
銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。
以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。
2.銷售其他土地附著物
銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。
其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。
單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。
在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。
以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。
不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。