第四節(jié) 用益物權(quán)
一、用益物權(quán)概述
用益物權(quán)是對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。（用益物權(quán)的物一定是他人之物，所以沒有處分權(quán)）
用益物權(quán)的特點：
（1）是他物權(quán)。用益物權(quán)是在他人之物上設(shè)立的權(quán)利，在用益物權(quán)設(shè)定后，所有權(quán)人受自己意思的拘束，不得再直接對物的使用價值加以支配。
（2）以占有、使用、收益為其權(quán)利內(nèi)容。用益物權(quán)注重物的使用價值，并以對物的占有為前提。
（3）權(quán)能不完全，是一種限制物權(quán)。用益物權(quán)是以所有權(quán)的一定權(quán)能為內(nèi)容，是所有權(quán)上的負擔(dān)，具有限制物權(quán)的作用，所以為限制物權(quán)。
用益物權(quán)主要包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)和準(zhǔn)物權(quán)（海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán)）。
【考題·單選題】下列物權(quán)中，屬于用益物權(quán)的是（?。?。（2009年考試題）
A.土地承包經(jīng)營權(quán)
B.抵押權(quán)
C.留置權(quán)
D.質(zhì)權(quán)
『正確答案』A
『答案解析』本題考核用益物權(quán)的種類。我國物權(quán)法中所規(guī)定的用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)等。
二、土地承包經(jīng)營權(quán)
（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的概念
土地承包經(jīng)營權(quán)，又稱農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的，對集體所有或國家所有的由農(nóng)民集體使用的土地進行占有、使用和收益的權(quán)利。
（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立、確認和期限
1.土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。
2.耕地的承包期為30年；草地的承包期為30～50年；林地的承包期為30～70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。
（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)
1.土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。（張某承包一塊耕地，承包期為30年，10年后張某想轉(zhuǎn)包給李某，轉(zhuǎn)包期限不得超過20年）
2.土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
3.通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。
4.承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補償。
（四）《物權(quán)法》對發(fā)包人的限制
1.承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理。
2.承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
三、建設(shè)用地使用權(quán)
（一）建設(shè)用地使用權(quán)的概念及范圍
建設(shè)用地使用權(quán)是指自然人、法人或其他組織依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
1.建設(shè)用地使用權(quán)的客體主要是國有土地?！段餀?quán)法》規(guī)定：“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理?！保ㄕ魇蘸筠D(zhuǎn)為建設(shè)用地）
建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。（地下有管線，不影響地上蓋房，但蓋房不得損壞管線）
2.建設(shè)用地使用權(quán)的目的是建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
3.建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容具有限制性。建設(shè)用地使用權(quán)對標(biāo)的土地的支配不僅在范圍上限于對土地使用價值的支配，而且這種支配也是有期限的。
（二）建設(shè)用地使用權(quán)的取得
1.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。
（1）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。
（2）嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。
（3）采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。
2.建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。
（三）建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容
1.建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
2.建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。
3.建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。
4.建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。
（1）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。
（2）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請變更登記。
（3）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。（采取“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則）
（4）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。
5.建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。
【例題·多選題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一處住宅建設(shè)用地的使用權(quán)后，對于該使用權(quán)，該公司可以自行決定行使的權(quán)利有（ ）。
A.對外轉(zhuǎn)讓
B.與其他公司互換
C.用于抵押貸款
D.改為建設(shè)商業(yè)設(shè)施
E.作為出資入股
『正確答案』ABCE
『答案解析』本題考核點是建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。權(quán)利人取得建設(shè)用地的使用權(quán)后，除法律另有規(guī)定的以外，有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
（四）建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的后果
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。
建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。
四、宅基地使用權(quán)
（一）宅基地使用權(quán)的概念及特征
宅基地使用權(quán)是指以建造住宅及其附屬設(shè)施為目的，對集體所有的土地進行占有和使用的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
宅基地使用權(quán)的特征：
（1）是農(nóng)村居民特有的權(quán)利，即農(nóng)民集體的成員才有資格獲得宅基地使用權(quán)；
（2）該權(quán)利是農(nóng)村居民以“戶”的名義取得的權(quán)利；
（3）該權(quán)利可以繼承。
（二）宅基地使用權(quán)的設(shè)立及變動
1.宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
2.宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。
一、用益物權(quán)概述
用益物權(quán)是對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。（用益物權(quán)的物一定是他人之物，所以沒有處分權(quán)）
用益物權(quán)的特點：
（1）是他物權(quán)。用益物權(quán)是在他人之物上設(shè)立的權(quán)利，在用益物權(quán)設(shè)定后，所有權(quán)人受自己意思的拘束，不得再直接對物的使用價值加以支配。
（2）以占有、使用、收益為其權(quán)利內(nèi)容。用益物權(quán)注重物的使用價值，并以對物的占有為前提。
（3）權(quán)能不完全，是一種限制物權(quán)。用益物權(quán)是以所有權(quán)的一定權(quán)能為內(nèi)容，是所有權(quán)上的負擔(dān)，具有限制物權(quán)的作用，所以為限制物權(quán)。
用益物權(quán)主要包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)和準(zhǔn)物權(quán)（海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán)）。
【考題·單選題】下列物權(quán)中，屬于用益物權(quán)的是（?。?。（2009年考試題）
A.土地承包經(jīng)營權(quán)
B.抵押權(quán)
C.留置權(quán)
D.質(zhì)權(quán)
『正確答案』A
『答案解析』本題考核用益物權(quán)的種類。我國物權(quán)法中所規(guī)定的用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)等。
二、土地承包經(jīng)營權(quán)
（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的概念
土地承包經(jīng)營權(quán)，又稱農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的，對集體所有或國家所有的由農(nóng)民集體使用的土地進行占有、使用和收益的權(quán)利。
（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立、確認和期限
1.土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。
2.耕地的承包期為30年；草地的承包期為30～50年；林地的承包期為30～70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。
（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)
1.土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。（張某承包一塊耕地，承包期為30年，10年后張某想轉(zhuǎn)包給李某，轉(zhuǎn)包期限不得超過20年）
2.土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
3.通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。
4.承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補償。
（四）《物權(quán)法》對發(fā)包人的限制
1.承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理。
2.承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
三、建設(shè)用地使用權(quán)
（一）建設(shè)用地使用權(quán)的概念及范圍
建設(shè)用地使用權(quán)是指自然人、法人或其他組織依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
1.建設(shè)用地使用權(quán)的客體主要是國有土地?！段餀?quán)法》規(guī)定：“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理?！保ㄕ魇蘸筠D(zhuǎn)為建設(shè)用地）
建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。（地下有管線，不影響地上蓋房，但蓋房不得損壞管線）
2.建設(shè)用地使用權(quán)的目的是建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
3.建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容具有限制性。建設(shè)用地使用權(quán)對標(biāo)的土地的支配不僅在范圍上限于對土地使用價值的支配，而且這種支配也是有期限的。
（二）建設(shè)用地使用權(quán)的取得
1.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。
（1）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。
（2）嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。
（3）采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。
2.建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。
（三）建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容
1.建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
2.建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。
3.建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。
4.建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。
（1）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。
（2）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請變更登記。
（3）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。（采取“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則）
（4）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。
5.建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。
【例題·多選題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一處住宅建設(shè)用地的使用權(quán)后，對于該使用權(quán)，該公司可以自行決定行使的權(quán)利有（ ）。
A.對外轉(zhuǎn)讓
B.與其他公司互換
C.用于抵押貸款
D.改為建設(shè)商業(yè)設(shè)施
E.作為出資入股
『正確答案』ABCE
『答案解析』本題考核點是建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。權(quán)利人取得建設(shè)用地的使用權(quán)后，除法律另有規(guī)定的以外，有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
（四）建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的后果
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。
建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。
四、宅基地使用權(quán)
（一）宅基地使用權(quán)的概念及特征
宅基地使用權(quán)是指以建造住宅及其附屬設(shè)施為目的，對集體所有的土地進行占有和使用的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
宅基地使用權(quán)的特征：
（1）是農(nóng)村居民特有的權(quán)利，即農(nóng)民集體的成員才有資格獲得宅基地使用權(quán)；
（2）該權(quán)利是農(nóng)村居民以“戶”的名義取得的權(quán)利；
（3）該權(quán)利可以繼承。
（二）宅基地使用權(quán)的設(shè)立及變動
1.宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
2.宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。