美國(guó)房市經(jīng)過(guò)去年的大幅度回升，已經(jīng)接近一個(gè)比較穩(wěn)定回升的狀態(tài)了。各種分析預(yù)測(cè)未來(lái)數(shù)年之內(nèi)，美國(guó)的房地產(chǎn)仍然有一定的升值空間，對(duì)于積累財(cái)富的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，投資美國(guó)房產(chǎn)是個(gè)好時(shí)期。下面出國(guó)移民網(wǎng)來(lái)說(shuō)說(shuō)美國(guó)洛杉磯購(gòu)房注意事項(xiàng)。
美國(guó)房?jī)r(jià)
華人熱門(mén)置業(yè)城市相對(duì)集中在東西兩岸的大城市
相對(duì)來(lái)說(shuō)，中國(guó)人赴美買(mǎi)房，比較青睞的地點(diǎn)主要在洛杉磯、舊金山、紐約和波士頓。業(yè)內(nèi)人士表示，是美國(guó)新城鎮(zhèn)的擴(kuò)張遠(yuǎn)沒(méi)有中國(guó)迅猛，像在國(guó)內(nèi)購(gòu)房一般買(mǎi)便宜的地段，等發(fā)展起來(lái)再升值，在美國(guó)是難以行通的，應(yīng)該重點(diǎn)選擇發(fā)展較好的成熟區(qū)域。
由于美國(guó)有世界上最好的教育，現(xiàn)在每年中國(guó)到美國(guó)留學(xué)的人數(shù)都超過(guò)10萬(wàn)人，因此，與此相關(guān)的房產(chǎn)需求十分龐大，絕大多數(shù)中國(guó)人買(mǎi)房都有考慮教育的需求，給即將赴美留學(xué)的孩子作打算。因此，有教育資源的城市、地段，就成為中國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房的最熱門(mén)地區(qū)，如紐約、洛杉磯、舊金山、亞特蘭大、休斯敦、西雅圖、拉斯維加斯等城市都是中國(guó)人買(mǎi)房比較多的地區(qū)。中國(guó)人前往購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)的，投資和自住都有，還有的是以房養(yǎng)學(xué)，退休養(yǎng)老。
然后，結(jié)合自己的客觀目的，選擇房產(chǎn)：為分散資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)?就不要考慮太多短期的收益;為投資?預(yù)期則不要太高，美國(guó)房地產(chǎn)要像國(guó)內(nèi)過(guò)去10年那樣大幅上漲的可能性不是很大，懷著暴漲的預(yù)期闖入市場(chǎng)估計(jì)會(huì)失望而返;為居住?則重點(diǎn)考慮生活的便利性、華人聚集區(qū)域;為移民?則考慮社區(qū)的完整配套、工作機(jī)會(huì);為孩子上學(xué)?大多數(shù)中國(guó)人都會(huì)把這個(gè)因素列為首位，美國(guó)也有中國(guó)所謂的學(xué)區(qū)房概念，好的學(xué)區(qū)房一般都大幅貴過(guò)周?chē)?，房產(chǎn)稅也高。但如果是主要為孩子未來(lái)的教育考慮，則應(yīng)該盡量購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)附近的房源。
大洛杉磯地區(qū)是華人美國(guó)置業(yè)首選地，特別是學(xué)區(qū)房，成為來(lái)自中國(guó)大陸不少投資者的首選。這些中小型的投資者十分聰明，他們購(gòu)買(mǎi)的房屋除了尋找租金收入之外，也追求房地產(chǎn)價(jià)值的升值趨勢(shì)。
中國(guó)公民到美國(guó)洛杉磯購(gòu)置房產(chǎn)應(yīng)該做好四條準(zhǔn)備
第一，在美國(guó)買(mǎi)房子手續(xù)相對(duì)中國(guó)比較繁瑣，但是整個(gè)過(guò)程規(guī)范，一切按美國(guó)的交易辦理就是了，這些你的經(jīng)紀(jì)人都會(huì)逐一辦理，不必?fù)?dān)心;粗略計(jì)算一下的話從看房，選房丶遞交offer丶進(jìn)入過(guò)戶手續(xù)等一系列的過(guò)程，通常一切順利都要三個(gè)月以上，所以大家在入境居住時(shí)間上要先做好準(zhǔn)備。并且在買(mǎi)房簽約付款后的17天內(nèi)是可以退房的，雙方可以進(jìn)行具體協(xié)商，買(mǎi)房款基本上是可以退回的。
第二，最好是來(lái)洛杉磯之前，在網(wǎng)上多了解整個(gè)洛杉磯的基本情況，針對(duì)自己買(mǎi)房的目的(自住或者投資)大體上選定區(qū)域，然后盡量能和專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人多交流，這樣的話就不至于來(lái)了以后還是霧蒙蒙的，浪費(fèi)自己無(wú)謂的時(shí)間。
第三，最重要的是要做好資金上的準(zhǔn)備。在美國(guó)，按揭貸款發(fā)放的核心原則是抵押品價(jià)值足夠，申請(qǐng)人有良好的信譽(yù)和持續(xù)的收入來(lái)源，與申請(qǐng)人的身份國(guó)籍本身沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)性。目前，在美國(guó)絕大對(duì)數(shù)州，外國(guó)人(無(wú)美國(guó)綠卡)可以通過(guò)貸款購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)，但是首付通常要在40-50%，但是需要提供國(guó)內(nèi)存款證明和信用卡信用記錄。美國(guó)買(mǎi)房子遞交offer時(shí)需要支付房款3%的定金，并且需要提供Passport和國(guó)內(nèi)信用卡證明。必須要和offer(我們通常叫它RPA)一起給賣(mài)家附上你的押金和資金證明和合格貸款的說(shuō)明，讓對(duì)方明白你有購(gòu)買(mǎi)能力，對(duì)方才有可能賣(mài)給你，否則offer就是無(wú)效的，通常稱為(blindoffer)。對(duì)于大多數(shù)中國(guó)朋友們來(lái)說(shuō)都是現(xiàn)金買(mǎi)房，一個(gè)人辦法是來(lái)美國(guó)后邊看房子選房子邊開(kāi)戶讓家里人把錢(qián)匯過(guò)來(lái);另外一個(gè)辦法就是在國(guó)內(nèi)銀行開(kāi)具中英文的存款證明，但是要保證人到了美國(guó)以后買(mǎi)上房子以后錢(qián)能快速匯過(guò)來(lái)。
對(duì)于需要貸款的朋友，頭款的準(zhǔn)備和前面說(shuō)的全現(xiàn)金是一樣的，不同的是根據(jù)自己準(zhǔn)備買(mǎi)多少價(jià)位的房子選定使用那種貸款，這些其實(shí)也要在國(guó)內(nèi)就要提前做好準(zhǔn)備，因?yàn)橛械你y行要求提前兩個(gè)月開(kāi)戶存入錢(qián)，還要開(kāi)具收入證明丶以及提供你的信用卡查你的國(guó)際信用等材料;有的銀行就相對(duì)簡(jiǎn)單，這些最好在來(lái)之前就搞清楚，這樣才會(huì)事半功倍。
第四，今年以來(lái)洛杉磯房產(chǎn)市場(chǎng)一直非?；馃幔u(mài)主異常的挑剔，并且價(jià)格上居高不下，折扣很少;所以想拿到房子也是非常難，因?yàn)樵谫u(mài)主心里市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)升起，所以價(jià)格上還是便宜不下來(lái)，對(duì)于中國(guó)買(mǎi)家而言異價(jià)優(yōu)勢(shì)較弱。盡管目前是每年的銷售淡季，另外和前幾個(gè)月比較起來(lái)買(mǎi)主少了很多，競(jìng)爭(zhēng)也沒(méi)有了之前的激烈，但是很多的賣(mài)主拿不到他們滿意的offer也不會(huì)急于出手，因?yàn)榘凑找酝囊?guī)律，每年報(bào)稅以后都是房產(chǎn)再度熱起來(lái)的時(shí)機(jī)。所以也要做好思想準(zhǔn)備，要多遞交offer，根據(jù)不同熱度的城市出具合理的價(jià)格以及提交合格材料，這樣的話真正喜歡的房子才有可能買(mǎi)得到。
美國(guó)買(mǎi)房稅費(fèi)及維護(hù)費(fèi)用
在美國(guó)，房地產(chǎn)交易費(fèi)用相對(duì)較高。按照美國(guó)的通例，房屋經(jīng)紀(jì)人的中介費(fèi)“市價(jià)”為房?jī)r(jià)的5%~6%，但只針對(duì)賣(mài)家征收。此外，還有貸款手續(xù)費(fèi)、房屋交易稅等各種稅費(fèi)，各州不同，一般在1%以下，當(dāng)?shù)氐牡谌焦C公司如Escrow會(huì)給出詳細(xì)的清單。一般沒(méi)有在美國(guó)工作經(jīng)歷的中國(guó)人，以房子做抵押，貸款可以貸到50%左右。
美國(guó)房地產(chǎn)的持有成本主要有房產(chǎn)稅、物業(yè)管理費(fèi)、保險(xiǎn)和維護(hù)費(fèi)等。根據(jù)美國(guó)各州的法律不同，業(yè)主每年所需繳納的物業(yè)稅為房子評(píng)估總價(jià)的1%~2%不等。如果出租，還必須支付租金的5%~10%作為管理費(fèi)，公寓年份越大，物業(yè)費(fèi)用也相對(duì)越高。而如果是購(gòu)置的別墅類產(chǎn)品，由于是木質(zhì)結(jié)構(gòu)，政府要求繳納強(qiáng)制保險(xiǎn)，別墅年份越大，還面臨種種修繕費(fèi)用。
如何選擇合適的地段
不是所有的美國(guó)房子都能升值，而是處于好地段的房產(chǎn)才能升值，地段的重要性正如美國(guó)房地產(chǎn)大亨特朗普在《交易的藝術(shù)》一書(shū)中寫(xiě)到，“在房地產(chǎn)行業(yè)中，有一句名言，那就是地段、地段還是地段?！彼麑?duì)好地段的界定值得中國(guó)投資者學(xué)習(xí)，好地段可以從以下四個(gè)條件來(lái)判斷：
擁有優(yōu)美的景色和良好的自然環(huán)境。
所處的商圈有增長(zhǎng)潛力。
具有便利交通而且能夠讓房主獲得較高質(zhì)量的公共服務(wù)的房子增值潛力巨大。
最后也是最關(guān)鍵的，要能滿足人們的虛榮心和聲望的要求。虛榮心和聲望不但可以增值，而且增值的速度要超過(guò)普通的商品。有錢(qián)人積累財(cái)富的速度遠(yuǎn)超過(guò)普通人，滿足有錢(qián)人虛榮心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地產(chǎn)，即使買(mǎi)得貴，其增值速度也會(huì)很快使投資物有所值。虛榮心可以來(lái)自自然因素，如海景、江景、山景等;也可以來(lái)自人文因素，例如依傍政府或歷史勝地、所在社區(qū)文化層次較高等。
中國(guó)人美國(guó)買(mǎi)房選華人區(qū)域的利與弊
近來(lái)很多投資者在爾灣買(mǎi)房,主要是為了找一個(gè)好學(xué)區(qū)。是華人多好還是少好?這個(gè)問(wèn)題不能盲目、或者特別簡(jiǎn)單地說(shuō)，一定要看自己的條件和你居住美國(guó)此地的目的。整體來(lái)說(shuō)，除非我們需要就業(yè)，并且語(yǔ)言沒(méi)有基礎(chǔ)，只追求簡(jiǎn)單方便的生活，否則，不建議購(gòu)買(mǎi)眾多華人聚集的華人區(qū)域，這樣區(qū)域房?jī)r(jià)非常貴，而且各方面的資源都與國(guó)內(nèi)相同，但離開(kāi)這個(gè)區(qū)域卻容易不適應(yīng)美國(guó)生活。具體說(shuō)來(lái)，原因如下：
1、年輕人，進(jìn)來(lái)80年代的朋友很多移民美國(guó)，大多是年輕有激情，有想法，為了孩子從小的良好教育。這些朋友英文有基礎(chǔ)，適應(yīng)力強(qiáng)。專家建議可以考慮華人在50%以下，甚至白人區(qū)域。優(yōu)點(diǎn)就是滿足來(lái)美的目的，換一種生活方式，盡快融入美國(guó)生活。整體環(huán)境更良好。
2、中年人，那么相對(duì)于80后，更有大批40歲左右的朋友來(lái)美，目的投資自住都有，專家建議也要根據(jù)自己的語(yǔ)言水平，以及未來(lái)是否就業(yè)等信息來(lái)選擇，投資建議還是華人較多的地方較好，那樣出租方便。自住可考慮華人在30%及以上的地區(qū)。