沒綠卡能在美國購房嗎

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   經(jīng)歷了英國脫歐、人民幣貶值、美聯(lián)儲加息的2016年,美元指數(shù)創(chuàng)下了13年的新高,美元資產(chǎn)已經(jīng)成為全球都關(guān)注的投資“明星”。而這一年也是美國經(jīng)濟(jì)明顯復(fù)蘇的一年:較低的利率環(huán)境配合油價(jià)下降、就業(yè)率上升、工資上漲等種種利好因素,都使得美國房地產(chǎn)市場得到了強(qiáng)勁的發(fā)展——美國房價(jià)平均增長率3.9%,熱門地區(qū)更是達(dá)到了6.9%。除此之外,美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會、抵押貸款銀行協(xié)會等行業(yè)機(jī)構(gòu)更預(yù)測,2017年美國房屋價(jià)格及銷量將持續(xù)升溫。
    想在美國投資置業(yè)的你,一定不想錯(cuò)過這樣的好機(jī)遇,但是,在美置業(yè)有無綠卡還是有一些區(qū)別的:
    購房資格無限制
    美國聯(lián)邦政府從來沒有禁止外國人在美國購置房地產(chǎn),任何外國人都可以在美國買房子。美國是一個(gè)移民國家,是歡迎外國人在美國投資或購置房產(chǎn)的,在買房方面幾乎沒有任何的限制。
    外國人申請房貸條件比本地人苛刻
    在美國,本地人(本地人是指有美國綠卡或美國籍的人)購房貸款利率一般低于4%,但是外國買家通常以投資為目的,所以他們能夠拿到的利率會在5%甚至更高。而且在美國絕大多數(shù)州,外國人(無美國綠卡)雖然可以通過貸款購買美國房產(chǎn),但是首付通常要在40-50%,貸款人還需要提供現(xiàn)金證明、資產(chǎn)證明、護(hù)照、收入證明、信用記錄、擁有美國銀行賬戶、提供目前居住地址證明等。
    出售時(shí)與本地人一樣需繳資本利得稅
    擁有住房可以為居民家庭提供一種可靠保障方式,為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),美國有一套相對完善的住房政策。資本利得稅與產(chǎn)權(quán)持有成本、住房貸款利率一起構(gòu)成了美國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的重要稅收政策。
    外國人出售美國房產(chǎn)與本地人一樣,同樣需要繳納“資本利得稅”。美國人自己出售房產(chǎn)時(shí),獲利的部分是要納稅的,盡管有一定的免稅額度,但稅率可能高達(dá)25%,外國人在美國購置房地產(chǎn)之后出售獲利的部分也要納稅。
    外國人出售房產(chǎn)時(shí)需要“預(yù)扣”資本利得稅
    與本地人不同的是,外國人出售房產(chǎn)時(shí)需要“預(yù)扣”資本利得稅。具體的操作辦法是:外國人在出售房地產(chǎn)的時(shí)候,買方必須將賣主所得的總額預(yù)先扣留10%,并且填寫8288和8288A兩份表格,在成交后的20天內(nèi)與預(yù)扣款項(xiàng)一并上交國稅局。
    

    美國不會自動(dòng)為置業(yè)者提供簽證或者綠卡
    在赴美旅游購房或暫住之前,外國人必須已經(jīng)持有簽證或者綠卡。申請簽證的過程需要4至6周(取決于申請人所在國家的美國領(lǐng)事館)。美國并沒有可以通過投資房產(chǎn)移民的法案。
    總的來說,美國其實(shí)并不限制外國人在美國買房,也無套數(shù)限制。但是從貸款方面來講,外國人申請的條件比本地人嚴(yán)苛一些,并且在進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓時(shí),不僅要與本地人(本地人是指有美國綠卡或美國籍的人)一樣繳納“資本利得稅”,還要預(yù)扣。加上無論置業(yè)多久,都不會對簽證或綠卡的申請有正面影響,這就讓在美投資購房人的“既得利益”變得不那么劃算。
    事實(shí)上,在全球資產(chǎn)配置時(shí)代,“身份先行”即先拿到綠卡,進(jìn)而利用身份優(yōu)勢,才能在海外市場中選擇更豐富和合理的投資工具進(jìn)行資產(chǎn)配置,從而規(guī)避和對沖單一市場和匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。