近年來，不論是國(guó)內(nèi)投資者，還是想要購(gòu)買房產(chǎn)自己居住，在紐約買房的人越來越多。但是由于購(gòu)房事項(xiàng)細(xì)節(jié)繁雜，要注意的事項(xiàng)很多，我們強(qiáng)烈建議買房者在紐約購(gòu)買公寓時(shí)聘用律師，因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易非常復(fù)雜，所以隱藏著很多法律風(fēng)險(xiǎn)和隱患。在美國(guó)，購(gòu)房者通常都會(huì)聘用律師，除了人們通常關(guān)心的合同、留置權(quán)以及所有權(quán)問題，紐約的許多合作公寓(Co-op apartment)還有需要經(jīng)過仔細(xì)研究和審查的財(cái)務(wù)報(bào)表和會(huì)議記錄。購(gòu)買產(chǎn)權(quán)公寓(Condo)，甚至在購(gòu)買獨(dú)棟房屋(house)時(shí)也可能遇到許多麻煩。更不用說在談判桌對(duì)面的賣方通常都有自己的律師。當(dāng)然還有一個(gè)簡(jiǎn)單的原因是紐約的房地產(chǎn)很貴，交易不好可能對(duì)買家造成大金額的損失。所以在紐約買房時(shí)請(qǐng)注意一下步驟和注意事項(xiàng)。
1、先列下買屋目的、選擇地區(qū)、房產(chǎn)價(jià)格預(yù)算及要求(Define requirements)： 首先要清楚您是要自住還是投資。接著要列出想要購(gòu)買的房屋的基本條件，例如價(jià)格、所在地區(qū)、多少臥室和浴室、面積大小等。然后還要考慮如果不是用現(xiàn)款買房，那么必須先向銀行申請(qǐng)貸款預(yù)先核準(zhǔn)(pre-approval)，并且獲得房屋貸款前置審批信(bank’s mortgage pre-approval letter)。您要首先研究自己的財(cái)政情況，綜合考慮自己的經(jīng)濟(jì)水平，知道自己是否需要貸款。如果需要，可以承擔(dān)的每月還款額是多少。
2、看房：自己或在經(jīng)紀(jì)人的幫助下，看房并下Offer。 您可以列一張自己所有想要的關(guān)于理想房屋的條件清單，比如地理位置、價(jià)格區(qū)間、特別的需求。另外，在美國(guó)看房與在中國(guó)看房不同。一般在美國(guó)，找到一個(gè)合適的經(jīng)紀(jì)人之后，就由他全權(quán)代理，而別想著找多個(gè)經(jīng)紀(jì)人，相互比較。美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為這種行為意味著不信任。一旦被發(fā)現(xiàn)同時(shí)雇傭了多個(gè)經(jīng)紀(jì)人，那么沒有人愿意盡心盡力做事。通常購(gòu)房者會(huì)和經(jīng)紀(jì)人簽訂代理協(xié)議，約定由經(jīng)紀(jì)人代理購(gòu)房事宜，并約定傭金。其中傭金支付條件條款需要引起注意，以避免日后糾紛。在紐約州，沒有律師參與的地產(chǎn)合同無效，因此最晚在意向合同簽署之前，需要找到一位持當(dāng)?shù)貓?zhí)照的律師參與購(gòu)房。
3、書面報(bào)價(jià)(Written Offer)： 找到滿意欲買的房地產(chǎn)后應(yīng)盡快行動(dòng)，不要給太低價(jià)。不然屋主會(huì)認(rèn)為您不識(shí)市價(jià)及沒誠(chéng)意。書面告知您的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)欲買此房屋，并出示買價(jià)及如有其它的買屋條件。
4、簽訂合約： 在您的Offer被賣方接收后，買賣雙方將在各自的律師代表下，商談合同條款。在紐約，雙方必須雇用律師。作為您買方的律師會(huì)對(duì)賣方律師發(fā)來的合同進(jìn)行審閱，根據(jù)您的個(gè)案情況進(jìn)行更改、刪減或添加。比如，是否加入合同取決于貸款的條款。同時(shí)，買方律師還要進(jìn)行盡職調(diào)查(Due diligence)審查關(guān)于房產(chǎn)的文件，告知您購(gòu)買該房產(chǎn)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和該房產(chǎn)存在的不利因素。合同的條件限制和買賣交易的細(xì)節(jié)非常重要，務(wù)必與律師商討，充分理解當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)和義務(wù)。雙方對(duì)合同、買方對(duì)Due diligence滿意后，買方將簽署合同，并一般支付房屋總價(jià)10%的房款作為定金。如果買方在此時(shí)終止交易，一般情況下定金是不能退回的。賣方收到合同后，簽署，再寄還給買方。
5、貸款銀行確定發(fā)放貸款： 如果買方需要貸款，買方將與銀行聯(lián)系進(jìn)行貸款事宜。銀行同意貸款后，會(huì)為您出具Commitment letter。
6、產(chǎn)權(quán)報(bào)告： 買方律師將以買方的名義購(gòu)買產(chǎn)權(quán)報(bào)告(Title report)并審閱，看該房屋的產(chǎn)權(quán)是否存在問題，可不可以過戶;調(diào)查房屋的歷史交易情況、貸款情況、付稅情況、房契戶主資料，有無任何未解決的法律糾紛問題等等。調(diào)查費(fèi)用由買方支付，通常幾百元美金。買方一般會(huì)購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Title insurance)以保護(hù)自己的權(quán)益。
7、向管理處申請(qǐng)： 如果您購(gòu)買的是Condo或者Coop，那么您將在地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的幫助下，向Condo/Coop管理處(Board)提出購(gòu)買該房產(chǎn)的申請(qǐng)。Condo管理處有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，即管理處可以拒絕您購(gòu)買Condo的申請(qǐng)。但是一般情況下會(huì)同意您的申請(qǐng)。相比之下，Coop管理處更難通過，更容易拒絕您的申請(qǐng)。
8、成交(Closing)： 雙方律師將收集Closing時(shí)的文件，協(xié)調(diào)各方，確認(rèn)Closing時(shí)間并出席。一般是簽訂合同后的2-3個(gè)月。買賣雙方在約定的過戶日會(huì)面，辦理交房手續(xù)。買方需帶好自己有效身份證明(如駕照、護(hù)照或綠卡等)及現(xiàn)金支票，付清剩余房款和房屋過戶。對(duì)貸款買家、現(xiàn)金買家所付房屋過戶費(fèi)用很少。買方會(huì)在1-3個(gè)星期內(nèi)收到房契。
9、過戶后的費(fèi)用： 擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓(Condo)，要付房產(chǎn)稅和每月的公共費(fèi)用;擁有合作公寓(Co-op)，要要付房產(chǎn)稅和每月管理費(fèi)。房產(chǎn)稅是跟隨樓寓的種類、地區(qū)和公寓面積來計(jì)算;而公共費(fèi)用和管理費(fèi)與樓寓的種類和公寓面積有關(guān)，可以是每月幾百到幾千元不等。一般情況提供多樣服務(wù)的樓寓，每月費(fèi)用較高。稅或是物業(yè)稅可于收入中扣除征收稅款。如果是投資者，公共費(fèi)用和物業(yè)稅都是商業(yè)上的開支，所以是可以扣除征收稅款。如果在美國(guó)有流動(dòng)資產(chǎn)并有個(gè)人銀行戶頭，購(gòu)房過程通常需要兩個(gè)月。因此必須提前準(zhǔn)備，看房階段就必須將資金準(zhǔn)備好。如果需要房屋貸款，至少再加一個(gè)月時(shí)間。
1、先列下買屋目的、選擇地區(qū)、房產(chǎn)價(jià)格預(yù)算及要求(Define requirements)： 首先要清楚您是要自住還是投資。接著要列出想要購(gòu)買的房屋的基本條件，例如價(jià)格、所在地區(qū)、多少臥室和浴室、面積大小等。然后還要考慮如果不是用現(xiàn)款買房，那么必須先向銀行申請(qǐng)貸款預(yù)先核準(zhǔn)(pre-approval)，并且獲得房屋貸款前置審批信(bank’s mortgage pre-approval letter)。您要首先研究自己的財(cái)政情況，綜合考慮自己的經(jīng)濟(jì)水平，知道自己是否需要貸款。如果需要，可以承擔(dān)的每月還款額是多少。
2、看房：自己或在經(jīng)紀(jì)人的幫助下，看房并下Offer。 您可以列一張自己所有想要的關(guān)于理想房屋的條件清單，比如地理位置、價(jià)格區(qū)間、特別的需求。另外，在美國(guó)看房與在中國(guó)看房不同。一般在美國(guó)，找到一個(gè)合適的經(jīng)紀(jì)人之后，就由他全權(quán)代理，而別想著找多個(gè)經(jīng)紀(jì)人，相互比較。美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為這種行為意味著不信任。一旦被發(fā)現(xiàn)同時(shí)雇傭了多個(gè)經(jīng)紀(jì)人，那么沒有人愿意盡心盡力做事。通常購(gòu)房者會(huì)和經(jīng)紀(jì)人簽訂代理協(xié)議，約定由經(jīng)紀(jì)人代理購(gòu)房事宜，并約定傭金。其中傭金支付條件條款需要引起注意，以避免日后糾紛。在紐約州，沒有律師參與的地產(chǎn)合同無效，因此最晚在意向合同簽署之前，需要找到一位持當(dāng)?shù)貓?zhí)照的律師參與購(gòu)房。
3、書面報(bào)價(jià)(Written Offer)： 找到滿意欲買的房地產(chǎn)后應(yīng)盡快行動(dòng)，不要給太低價(jià)。不然屋主會(huì)認(rèn)為您不識(shí)市價(jià)及沒誠(chéng)意。書面告知您的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)欲買此房屋，并出示買價(jià)及如有其它的買屋條件。
4、簽訂合約： 在您的Offer被賣方接收后，買賣雙方將在各自的律師代表下，商談合同條款。在紐約，雙方必須雇用律師。作為您買方的律師會(huì)對(duì)賣方律師發(fā)來的合同進(jìn)行審閱，根據(jù)您的個(gè)案情況進(jìn)行更改、刪減或添加。比如，是否加入合同取決于貸款的條款。同時(shí)，買方律師還要進(jìn)行盡職調(diào)查(Due diligence)審查關(guān)于房產(chǎn)的文件，告知您購(gòu)買該房產(chǎn)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和該房產(chǎn)存在的不利因素。合同的條件限制和買賣交易的細(xì)節(jié)非常重要，務(wù)必與律師商討，充分理解當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)和義務(wù)。雙方對(duì)合同、買方對(duì)Due diligence滿意后，買方將簽署合同，并一般支付房屋總價(jià)10%的房款作為定金。如果買方在此時(shí)終止交易，一般情況下定金是不能退回的。賣方收到合同后，簽署，再寄還給買方。
5、貸款銀行確定發(fā)放貸款： 如果買方需要貸款，買方將與銀行聯(lián)系進(jìn)行貸款事宜。銀行同意貸款后，會(huì)為您出具Commitment letter。
6、產(chǎn)權(quán)報(bào)告： 買方律師將以買方的名義購(gòu)買產(chǎn)權(quán)報(bào)告(Title report)并審閱，看該房屋的產(chǎn)權(quán)是否存在問題，可不可以過戶;調(diào)查房屋的歷史交易情況、貸款情況、付稅情況、房契戶主資料，有無任何未解決的法律糾紛問題等等。調(diào)查費(fèi)用由買方支付，通常幾百元美金。買方一般會(huì)購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Title insurance)以保護(hù)自己的權(quán)益。
7、向管理處申請(qǐng)： 如果您購(gòu)買的是Condo或者Coop，那么您將在地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的幫助下，向Condo/Coop管理處(Board)提出購(gòu)買該房產(chǎn)的申請(qǐng)。Condo管理處有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，即管理處可以拒絕您購(gòu)買Condo的申請(qǐng)。但是一般情況下會(huì)同意您的申請(qǐng)。相比之下，Coop管理處更難通過，更容易拒絕您的申請(qǐng)。
8、成交(Closing)： 雙方律師將收集Closing時(shí)的文件，協(xié)調(diào)各方，確認(rèn)Closing時(shí)間并出席。一般是簽訂合同后的2-3個(gè)月。買賣雙方在約定的過戶日會(huì)面，辦理交房手續(xù)。買方需帶好自己有效身份證明(如駕照、護(hù)照或綠卡等)及現(xiàn)金支票，付清剩余房款和房屋過戶。對(duì)貸款買家、現(xiàn)金買家所付房屋過戶費(fèi)用很少。買方會(huì)在1-3個(gè)星期內(nèi)收到房契。
9、過戶后的費(fèi)用： 擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓(Condo)，要付房產(chǎn)稅和每月的公共費(fèi)用;擁有合作公寓(Co-op)，要要付房產(chǎn)稅和每月管理費(fèi)。房產(chǎn)稅是跟隨樓寓的種類、地區(qū)和公寓面積來計(jì)算;而公共費(fèi)用和管理費(fèi)與樓寓的種類和公寓面積有關(guān)，可以是每月幾百到幾千元不等。一般情況提供多樣服務(wù)的樓寓，每月費(fèi)用較高。稅或是物業(yè)稅可于收入中扣除征收稅款。如果是投資者，公共費(fèi)用和物業(yè)稅都是商業(yè)上的開支，所以是可以扣除征收稅款。如果在美國(guó)有流動(dòng)資產(chǎn)并有個(gè)人銀行戶頭，購(gòu)房過程通常需要兩個(gè)月。因此必須提前準(zhǔn)備，看房階段就必須將資金準(zhǔn)備好。如果需要房屋貸款，至少再加一個(gè)月時(shí)間。