過(guò)去的一年，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，雖然澳洲的房市有所平穩(wěn)，但中國(guó)人投資澳洲房產(chǎn)的形勢(shì)依舊火爆，悉尼、墨爾本、布里斯班等都是中國(guó)人買房的熱門城市。
許多投資者、住房升級(jí)者以及嬰兒潮一代人，把自己的房產(chǎn)出售獲利。
你可能很快就會(huì)發(fā)現(xiàn)，增值稅移交，售房所獲得的可觀收入一下子失去了很多，真正到手的遠(yuǎn)遠(yuǎn)比想象的要少得多。
那么如何在出售房產(chǎn)時(shí)盡可能地少交稅呢?
1、自住與出租
避免增值稅最好的一個(gè)辦法是，先自住、然后租出去。一般來(lái)說(shuō)，一旦搬出去了，就不能再說(shuō)那是自住房。在許多情況下，可以靈活運(yùn)用“六年法則”，在搬出去之后仍把房子當(dāng)作自住房來(lái)對(duì)待，而自住房可以免交增值稅。
2、將投資期保持在12個(gè)月以上
如果不能避免交增值稅，那么就盡量少交。持有房子至少一年，就可以把需要交的增值稅減少50%，余下的部份將加到房主的正常收入中，按相應(yīng)的邊際稅率納稅。
但不要忘了，12個(gè)月的擁有期限，是從你買房與賣房的合同之日算起。例如你4月份買房，5月份完成交易，然后你在第二年的3月份售出并在6月份完成交易，但那并不是12個(gè)月，必須從合同之日計(jì)算才行。
3、充分利用低收入年
增值稅與所得稅密切相關(guān)。因此，你交增值稅的時(shí)機(jī)就特別關(guān)鍵。如果你有一年收入低，你覺(jué)得你屬于比正常情況下低的稅檔，那么合計(jì)一下，在該稅年結(jié)束之前把房子售出。值得注意的包括：休產(chǎn)假、失業(yè)、在上一個(gè)工作合同與下一個(gè)工作合同之間有很長(zhǎng)的時(shí)間間隔、無(wú)薪的海外渡假。所有這些都是大好時(shí)機(jī)。
4、推遲合同日期
等到第二年的冬季再賣房(也就是7月1日)，這將為你推遲交稅整整一年。
5、與合伙人一起買房產(chǎn)
找到了理想的投資房，但擔(dān)心開(kāi)支太大，那么為什么不找個(gè)合伙人一起買呢?如果你百分之百地?fù)碛蟹慨a(chǎn)，那么你百分之百地?fù)碛蝎@利，但你也必須百分之百地交增值稅。
如果是長(zhǎng)期投資，那么以一個(gè)交稅最有利的人的名義來(lái)買房。如果房子很可能帶來(lái)正收益，那么以收入較低的那個(gè)人的名義買。如果可能是負(fù)收益，以收入高的那個(gè)人的名義買。
6、把獲利存入你自己的養(yǎng)老金賬戶
當(dāng)你賣掉房子時(shí)，考慮把得來(lái)的錢的一部份、但不是全部的話，放到你的養(yǎng)老金賬戶上去。這如同把工資的一部份在稅前存入養(yǎng)老金賬戶的做法一樣。意味著你所需要交的稅不會(huì)太多。
根據(jù)你的年齡，可以最多往養(yǎng)老金賬戶中存入3萬(wàn)澳元或3.5萬(wàn)澳元，其中包括9.5%的養(yǎng)老金保障金。對(duì)于55歲以上的納稅人來(lái)說(shuō)，他們甚至可以開(kāi)始退休前的過(guò)渡期，以更多的存錢進(jìn)去。
7、以信托方式買房
還有一個(gè)好辦法就是與自由裁量信托的許多人一起買房。使用信托機(jī)制買房的人數(shù)正在穩(wěn)步上升，可能會(huì)對(duì)那些邊際稅率較低的人有益。
自由裁量信托使得許多決定可以在房產(chǎn)出售之前不久做出，因此是經(jīng)過(guò)了更好的計(jì)劃的，這帶來(lái)更好的交稅結(jié)果。這讓你能夠決定信托中的哪一位成員可以從售房中獲得收益。這意味著你可以把利潤(rùn)讓當(dāng)時(shí)交稅收益最大的人獲取。
8、賺錢的與不賺錢的一起賣
假如你有多套投資房產(chǎn)，其中有些的回報(bào)又并不是那么好，那么就考慮把別的地方收益不好的房產(chǎn)也一塊賣掉吧。
一棟房產(chǎn)的出售獲利與另一棟房產(chǎn)的出售虧損加在一起，將降低總體的交稅。例如，如果一棟房產(chǎn)的出售帶來(lái)了20萬(wàn)澳元的利潤(rùn)，而另一棟房產(chǎn)的出售結(jié)果是5萬(wàn)澳元的虧損，那么你該交稅的收入就是15萬(wàn)澳元了。突然間，你的那個(gè)虧本的苦澀投資也帶來(lái)一點(diǎn)甜頭了。
9、申報(bào)減稅并保存記錄
我們都知道對(duì)諸如市政費(fèi)、保險(xiǎn)、房產(chǎn)管理費(fèi)之類申報(bào)減免交稅，但是你考慮了所有的可能性了嗎?常常被忽視的開(kāi)銷包括舉債開(kāi)銷，包括放貸機(jī)構(gòu)的抵押保險(xiǎn)，包括登房產(chǎn)廣告的支出，包括家具，還有最初為了買這所房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查而付出的開(kāi)支。
你還需要對(duì)你的賬目仔細(xì)注意：許多人在申報(bào)開(kāi)銷的時(shí)候并沒(méi)有把裝修費(fèi)用包括進(jìn)去，但這其實(shí)也是你的房產(chǎn)開(kāi)銷的部份，開(kāi)銷越大，意味著增值稅減的越多。
許多投資者、住房升級(jí)者以及嬰兒潮一代人，把自己的房產(chǎn)出售獲利。
你可能很快就會(huì)發(fā)現(xiàn)，增值稅移交，售房所獲得的可觀收入一下子失去了很多，真正到手的遠(yuǎn)遠(yuǎn)比想象的要少得多。
那么如何在出售房產(chǎn)時(shí)盡可能地少交稅呢?
1、自住與出租
避免增值稅最好的一個(gè)辦法是，先自住、然后租出去。一般來(lái)說(shuō)，一旦搬出去了，就不能再說(shuō)那是自住房。在許多情況下，可以靈活運(yùn)用“六年法則”，在搬出去之后仍把房子當(dāng)作自住房來(lái)對(duì)待，而自住房可以免交增值稅。
2、將投資期保持在12個(gè)月以上
如果不能避免交增值稅，那么就盡量少交。持有房子至少一年，就可以把需要交的增值稅減少50%，余下的部份將加到房主的正常收入中，按相應(yīng)的邊際稅率納稅。
但不要忘了，12個(gè)月的擁有期限，是從你買房與賣房的合同之日算起。例如你4月份買房，5月份完成交易，然后你在第二年的3月份售出并在6月份完成交易，但那并不是12個(gè)月，必須從合同之日計(jì)算才行。
3、充分利用低收入年
增值稅與所得稅密切相關(guān)。因此，你交增值稅的時(shí)機(jī)就特別關(guān)鍵。如果你有一年收入低，你覺(jué)得你屬于比正常情況下低的稅檔，那么合計(jì)一下，在該稅年結(jié)束之前把房子售出。值得注意的包括：休產(chǎn)假、失業(yè)、在上一個(gè)工作合同與下一個(gè)工作合同之間有很長(zhǎng)的時(shí)間間隔、無(wú)薪的海外渡假。所有這些都是大好時(shí)機(jī)。
4、推遲合同日期
等到第二年的冬季再賣房(也就是7月1日)，這將為你推遲交稅整整一年。
5、與合伙人一起買房產(chǎn)
找到了理想的投資房，但擔(dān)心開(kāi)支太大，那么為什么不找個(gè)合伙人一起買呢?如果你百分之百地?fù)碛蟹慨a(chǎn)，那么你百分之百地?fù)碛蝎@利，但你也必須百分之百地交增值稅。
如果是長(zhǎng)期投資，那么以一個(gè)交稅最有利的人的名義來(lái)買房。如果房子很可能帶來(lái)正收益，那么以收入較低的那個(gè)人的名義買。如果可能是負(fù)收益，以收入高的那個(gè)人的名義買。
6、把獲利存入你自己的養(yǎng)老金賬戶
當(dāng)你賣掉房子時(shí)，考慮把得來(lái)的錢的一部份、但不是全部的話，放到你的養(yǎng)老金賬戶上去。這如同把工資的一部份在稅前存入養(yǎng)老金賬戶的做法一樣。意味著你所需要交的稅不會(huì)太多。
根據(jù)你的年齡，可以最多往養(yǎng)老金賬戶中存入3萬(wàn)澳元或3.5萬(wàn)澳元，其中包括9.5%的養(yǎng)老金保障金。對(duì)于55歲以上的納稅人來(lái)說(shuō)，他們甚至可以開(kāi)始退休前的過(guò)渡期，以更多的存錢進(jìn)去。
7、以信托方式買房
還有一個(gè)好辦法就是與自由裁量信托的許多人一起買房。使用信托機(jī)制買房的人數(shù)正在穩(wěn)步上升，可能會(huì)對(duì)那些邊際稅率較低的人有益。
自由裁量信托使得許多決定可以在房產(chǎn)出售之前不久做出，因此是經(jīng)過(guò)了更好的計(jì)劃的，這帶來(lái)更好的交稅結(jié)果。這讓你能夠決定信托中的哪一位成員可以從售房中獲得收益。這意味著你可以把利潤(rùn)讓當(dāng)時(shí)交稅收益最大的人獲取。
8、賺錢的與不賺錢的一起賣
假如你有多套投資房產(chǎn)，其中有些的回報(bào)又并不是那么好，那么就考慮把別的地方收益不好的房產(chǎn)也一塊賣掉吧。
一棟房產(chǎn)的出售獲利與另一棟房產(chǎn)的出售虧損加在一起，將降低總體的交稅。例如，如果一棟房產(chǎn)的出售帶來(lái)了20萬(wàn)澳元的利潤(rùn)，而另一棟房產(chǎn)的出售結(jié)果是5萬(wàn)澳元的虧損，那么你該交稅的收入就是15萬(wàn)澳元了。突然間，你的那個(gè)虧本的苦澀投資也帶來(lái)一點(diǎn)甜頭了。
9、申報(bào)減稅并保存記錄
我們都知道對(duì)諸如市政費(fèi)、保險(xiǎn)、房產(chǎn)管理費(fèi)之類申報(bào)減免交稅，但是你考慮了所有的可能性了嗎?常常被忽視的開(kāi)銷包括舉債開(kāi)銷，包括放貸機(jī)構(gòu)的抵押保險(xiǎn)，包括登房產(chǎn)廣告的支出，包括家具，還有最初為了買這所房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查而付出的開(kāi)支。
你還需要對(duì)你的賬目仔細(xì)注意：許多人在申報(bào)開(kāi)銷的時(shí)候并沒(méi)有把裝修費(fèi)用包括進(jìn)去，但這其實(shí)也是你的房產(chǎn)開(kāi)銷的部份，開(kāi)銷越大，意味著增值稅減的越多。