在澳洲買(mǎi)房置業(yè)，以?xún)?yōu)質(zhì)環(huán)境、優(yōu)厚福利、宜居生活、私有產(chǎn)權(quán)、永久繼承、透明體制、穩(wěn)定增長(zhǎng)、透明流程、簡(jiǎn)易貸款等諸多優(yōu)勢(shì)，吸引了廣大海內(nèi)外的置業(yè)者和投資人。
然而，在不屬于祖國(guó)的地方買(mǎi)房，加之語(yǔ)言、文化影響，自然存在許多不明白的問(wèn)題如：中國(guó)人怎么購(gòu)買(mǎi)澳洲房地產(chǎn)?是否限購(gòu)?如何在國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)?費(fèi)用都有哪些?怎么支付和匯款?可不可以貸款?是否需要親自去澳洲看房?……
帶著無(wú)數(shù)網(wǎng)友和購(gòu)房者的疑問(wèn)，86留學(xué)網(wǎng)小編為大家搜集整理了《澳大利亞置業(yè)100問(wèn)》，逐一解答，其中還涉及與投資置業(yè)相關(guān)的澳洲移民、教育、福利、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)等內(nèi)容，可謂史上最全，值得廣大朋友分享、收藏。
1、海外人士是否可以投資及購(gòu)買(mǎi)澳洲的房地產(chǎn)?
答：是的，可以。澳洲政府鼓勵(lì)外國(guó)人投資本國(guó)的房地產(chǎn)。
(1)對(duì)于住宅地產(chǎn)而言，外國(guó)人只能購(gòu)買(mǎi)全新的住宅項(xiàng)目，而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)等沒(méi)有新舊的限制;
(2)海外投資者的利益由澳洲健全的法律體系保護(hù)，隨著中澳關(guān)系的發(fā)展以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的進(jìn)一步加強(qiáng)，中國(guó)各項(xiàng)法規(guī)會(huì)更加開(kāi)放，使中國(guó)公民海外房產(chǎn)投資更加便利。
2、投資澳洲房地產(chǎn)的項(xiàng)目種類(lèi)有哪些?
(1)住宅項(xiàng)目有：公寓，單元房，獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，雙拼及多拼別墅，以及住宅土地;
(2)商業(yè)項(xiàng)目有：寫(xiě)字間，商鋪，產(chǎn)權(quán)倉(cāng)庫(kù)，產(chǎn)權(quán)停泊碼頭，以及商業(yè)土地;
(3)工業(yè)項(xiàng)目有：工業(yè)廠房，工業(yè)倉(cāng)庫(kù)，以及工業(yè)土地;
(4)房地產(chǎn)股票類(lèi)：土地開(kāi)發(fā)類(lèi)股票，住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)股票，商業(yè)及工業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)股票;
(5)房地產(chǎn)信托投資基金：股權(quán)型基金，債券型基金，混合型基金;
投資者可以根據(jù)自己的投資喜好，資金規(guī)模自己選擇適合的投資類(lèi)型和項(xiàng)目。
3.海外人士投資及購(gòu)買(mǎi)澳洲房地產(chǎn)是否有數(shù)量限制?
答：沒(méi)有限制。澳洲相關(guān)的規(guī)定，不限制海外人士投資及購(gòu)買(mǎi)本地房產(chǎn)的數(shù)量。
如果投資者需要貸款購(gòu)買(mǎi)澳洲房地產(chǎn)，銀行會(huì)評(píng)估投資人的收入狀況來(lái)決定貸款比例和貸款金額。如果投資人的多套物業(yè)需要貸款，相應(yīng)的收入要求也就會(huì)提高。
除此之外，每棟樓盤(pán)每次銷(xiāo)售的房屋數(shù)量，目前只有20%—30%能對(duì)海外銷(xiāo)售，另外70%—80%需要保留給當(dāng)?shù)鼐用窕蛴谰尤耸抠?gòu)買(mǎi)。(每個(gè)州的要求有所不同)
4.澳洲房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是如何規(guī)定的?
答：澳洲的房地產(chǎn)，除堪培拉首都地區(qū)是99年產(chǎn)權(quán)外，其它地區(qū)都是永久產(chǎn)權(quán)，可以世代相傳，留給后代是寶貴的，不可復(fù)制的土地資源類(lèi)資產(chǎn)。相比國(guó)內(nèi)70年的土地使用權(quán)，30年的房屋建筑壽命而言，更有價(jià)值，更加保值和增值。
5.如果在國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)澳洲房地產(chǎn)，如何將房款匯入澳洲?
答：如果您在國(guó)內(nèi)，一般國(guó)內(nèi)中資或外資銀行都具有外匯業(yè)務(wù)(如中國(guó)銀行、工商銀行、匯豐銀行、ANZ銀行等)。
每人每年能匯相當(dāng)于5萬(wàn)美元的金額匯至澳洲銀行帳戶(hù)。如果需要匯出更多資金，可以用不同家庭成員的身份證換匯即可。
同時(shí)，也可以從澳洲駐中國(guó)的金融公司來(lái)?yè)Q取澳元外匯。
6.投資者購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)后，物業(yè)出租后帶來(lái)的租金收入是否要交相關(guān)稅金?
答：需要。根據(jù)澳洲當(dāng)?shù)胤?，任何人在澳洲所賺取的收入都必須交付稅金。但是，該收入是出租后的凈收入?BR> 所以建議投資人購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)時(shí)從澳洲銀行貸款投資，這樣就可以最大限度的抵扣了租金收入，同時(shí)，澳洲的會(huì)計(jì)師會(huì)把物業(yè)的各項(xiàng)開(kāi)支用于抵稅，您可以最大限度的獲得投資收益。
7.外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)澳洲房屋可以進(jìn)行貸款嗎?如何貸款?
答：可以。澳洲政府鼓勵(lì)外國(guó)人投資本國(guó)房地產(chǎn)，因此銀行對(duì)海外人士提出的房屋貸款申請(qǐng)是等同國(guó)民待遇的。
您可以將在澳洲的物業(yè)去澳洲的銀行進(jìn)行貸款抵押，您所得到的利率與條款與澳洲當(dāng)?shù)厝艘粯印Ｍ瑫r(shí)澳洲多家國(guó)家級(jí)銀行在中國(guó)國(guó)內(nèi)就可以辦理澳洲房產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。
在澳洲銀行中有多種貸款方式可以選擇：如等額本息、前5年只還利息等靈活產(chǎn)品供投資人選擇。
8.如果看中澳洲房產(chǎn)想購(gòu)買(mǎi)，是否需要支付訂金或其他費(fèi)用?
答：是的。不管是在澳洲境內(nèi)，還是通過(guò)海外代理公司，看中房屋后一般支付 5000 -1萬(wàn)澳元將房屋預(yù)訂(訂金一般在首付后都會(huì)歸還或可以作為首付的一部分)。
同時(shí)律師會(huì)幫你講解合同，合同簽訂3天之內(nèi)支付10%的首付款。
除此之外，涉及律師費(fèi)用(近期行情，澳洲律師代理費(fèi)用在1500元澳幣左右)。
在澳大利亞如果購(gòu)買(mǎi)的是期房，一般在開(kāi)發(fā)商通知購(gòu)房者交房日期前規(guī)定時(shí)間內(nèi)將尾款支付至律師的信托帳號(hào)，或提前辦理貸款合同(澳洲貸款合同最長(zhǎng)有效期為6個(gè)月)
如果是現(xiàn)房，則在開(kāi)發(fā)商指定的期限內(nèi)(一般為60個(gè)工作日內(nèi))，將尾款或房屋貸款支付到相關(guān)律師的信托帳號(hào)內(nèi)即可。
而在昆士蘭州，所有其他費(fèi)用都在交付日(settlement date)支付。律師費(fèi)，一般為首付10%時(shí)先行支付一半代理費(fèi)用給律師，交房時(shí)將剩余部分再支付。
物業(yè)印花稅，澳洲買(mǎi)房需要交物業(yè)印花稅(相當(dāng)于中國(guó)的契稅)，新南威爾士州為房屋總額的4.5%(首次置業(yè)新房有稅務(wù)優(yōu)惠減免)，維多利亞省為5.5%(期房可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠減免，僅限維州)。
9.在國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)，是否需要親自去澳洲看房嗎?
答：這完全取決于投資人對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知程度及是否有可接受的替代方式。
由于澳洲的房產(chǎn)是預(yù)售制度，所以大部分的物業(yè)是在沒(méi)有建好的狀態(tài)下就售出了。所以購(gòu)買(mǎi)者并不能夠親身走到房間里去感受，只能對(duì)周邊環(huán)境，及樣板間做考察。
而這些都是可以通過(guò)在澳洲的朋友，子女及朋友通過(guò)拍照，視頻等方式獲得，就避免了登陸察看的麻煩了，等房子建好后再親自驗(yàn)房更合適。
10.如果投資購(gòu)買(mǎi)了澳洲的物業(yè)，如何打理該投資物業(yè)呢?
答：澳洲的房屋中介公司會(huì)提供此類(lèi)服務(wù)。
在澳洲有相當(dāng)多專(zhuān)業(yè)、優(yōu)秀的二手房中介提供中文服務(wù)可以為購(gòu)房者提供租賃服務(wù)，為客戶(hù)收繳租金，支付市政費(fèi)，排污費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)等和房屋相關(guān)費(fèi)用及服務(wù)。
租金交易方式為月結(jié)，每個(gè)月匯入購(gòu)買(mǎi)者在澳洲的帳戶(hù)，業(yè)主通常需要支付年租金的6.6%—8.8%給澳洲當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介作為管理費(fèi)。
11.投資人購(gòu)買(mǎi)澳洲的房產(chǎn)，如果出租，是否容易找到租客呢?
答：在澳洲只要不是非常偏及陳舊的房產(chǎn)，通常都是能夠租出去的。澳洲現(xiàn)在空置率非常低，在近市區(qū)范圍內(nèi)的房屋，墨爾本地空置率低于3%，悉尼低于1.5%，也就是說(shuō)一百套房屋里只有1.5-3套租不出去。只要您的物業(yè)租金價(jià)格合理，就會(huì)比較搶手。
12.一般投資澳洲的房地產(chǎn)有哪些費(fèi)用開(kāi)支?
(1)物業(yè)管理費(fèi)根據(jù)開(kāi)方商建造后樓盤(pán)的檔次、設(shè)施、物業(yè)服務(wù)及區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施定價(jià)，通常費(fèi)用介于$700—$1,500/每個(gè)季度;(1房—3房的費(fèi)用也根據(jù)面積不同而相應(yīng)不同)。
(2)市政管理費(fèi)(Council Rate)通常為$1,200/每年(根據(jù)區(qū)域可能會(huì)有所不同)。
(3)排污費(fèi)(Water Rate)，一般在$1,000-$1,200之間，在澳洲排污費(fèi)由房東支付的，水電使用費(fèi)則有租客支付。
(4)土地稅(Land Tax)根據(jù)土地的評(píng)估價(jià)的不同而不同，通常費(fèi)用為幾百澳元。州與州之間的稅費(fèi)也不同，舉例：在昆士蘭地區(qū)土地價(jià)值160,000澳元和在墨爾本240,000澳元以下是不需要繳土地稅的。
(5)房屋保險(xiǎn)費(fèi)，公寓的物業(yè)管理費(fèi)當(dāng)中已經(jīng)包含房屋的保險(xiǎn)費(fèi)，而別墅的保險(xiǎn)費(fèi)則需要業(yè)主自行購(gòu)買(mǎi)，通常在$500—$1,000/每年不等。
13.若投資人將房產(chǎn)用作短期出租是否可行?收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么?
答：是可行的。一般可以委托專(zhuān)業(yè)短期及假期的租賃公司來(lái)管理自己的物業(yè)，通常該物業(yè)是坐落在繁華市中心和旅游勝地等地方;通常的管理費(fèi)用是租金收入的10%—12%不等;同時(shí)還有一些額外的費(fèi)用，例如：電費(fèi)，床上用品，家具和家電的租金等等(租客只支付租金并不支付電費(fèi)等費(fèi)用)。
14.在澳洲做房產(chǎn)投資，聽(tīng)說(shuō)有保險(xiǎn)公司有可以為投資人承擔(dān)出租風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)品種，費(fèi)用是多少?是如何保障投資人的利益和權(quán)益的?
答：澳洲主要的幾大保險(xiǎn)公司都有為投資人提供租金及租客保障的險(xiǎn)種，通常收費(fèi)為1個(gè)月的租金收入，但保險(xiǎn)公司會(huì)對(duì)承保的物業(yè)作評(píng)估和認(rèn)定，確認(rèn)是能夠接受的房屋類(lèi)型，同時(shí)投資人的承保要求是基本符合市場(chǎng)現(xiàn)狀的。以下是可以保障的相關(guān)條款和意外情況:
(1)未到期離開(kāi)的租客━最多可以保障客戶(hù)離開(kāi)6個(gè)星期的房租;
(2)拖欠房租━最多15個(gè)星期
(3)租客簽約但拒絕入住━保險(xiǎn)賠付最多26個(gè)星期
(4)未能出租━52個(gè)星期
(5)法律費(fèi)用支出━最多承擔(dān)5,000澳元
(6)房租損失承擔(dān)━每周最多1,000澳元
15.投資人在澳洲購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后，是否需要為租客添置家具等生活設(shè)施?
答：通常狀況下，不需要為租客準(zhǔn)備生活設(shè)施，家具等用品;除非客戶(hù)有特別要求，愿意支付更高的租金來(lái)滿(mǎn)足他們對(duì)生活設(shè)施的需求。如果投資人為租客提供家具和家電等設(shè)施的情況下，建議投資人購(gòu)買(mǎi)室內(nèi)物品的保險(xiǎn)，保險(xiǎn)條例為您的物業(yè)中租客使用的家俱和設(shè)施提供保障，部分保障內(nèi)容如:因租戶(hù)或者租戶(hù)來(lái)訪者引起任意的惡意損壞或偷竊行為,保險(xiǎn)為你提供多達(dá)5萬(wàn)澳元賠償;該類(lèi)型的保險(xiǎn)費(fèi)用為每年每處物業(yè)大約225澳元。這種保險(xiǎn)是以防萬(wàn)一的必備策略。
16.如果海外投資者在澳洲的房產(chǎn)增值后，將房產(chǎn)拋售后是否需要支付增值稅?
答：需要支付。在澳洲投資房產(chǎn)，政府認(rèn)為是一種投資行為，雖然澳洲房產(chǎn)可以隨買(mǎi)隨賣(mài)，但是澳洲政府不支持投機(jī)行為，因此政府規(guī)定，在購(gòu)買(mǎi)一年內(nèi)拋售的房地產(chǎn)，物業(yè)增值部分須繳增值稅50%，但在12月以后，則只要繳25%即可(同時(shí)可以抵扣任何可以抵扣的稅費(fèi)如律師費(fèi)、會(huì)計(jì)師費(fèi)、房屋折舊費(fèi)等等)。
17.投資者把在澳洲的房產(chǎn)賣(mài)出后，哪些開(kāi)支可以作為房產(chǎn)增值稅收減免，用以沖減所得稅開(kāi)支?
答：在澳洲除了購(gòu)房的物業(yè)印花稅以外,所有投資者在澳洲的一切開(kāi)支都可以作為稅收減免。因此持有澳洲房產(chǎn)的海外投資者要保留好一切和房產(chǎn)相關(guān)所發(fā)生費(fèi)用的發(fā)票和收據(jù)(如飛機(jī)票、出租車(chē)票、水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、律師費(fèi)及房屋折舊等費(fèi)用)。
18、如果投資者將房產(chǎn)賣(mài)出，是否需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)師?
答：投資者如果獲利很多，需要聘請(qǐng)一個(gè)專(zhuān)業(yè)的、了解自己狀況的會(huì)計(jì)師幫助投資人合理規(guī)避稅收，使投資者的利益最大化。
19.澳洲的會(huì)計(jì)師是如何收費(fèi)的?
答：會(huì)計(jì)師一般按為投資者花費(fèi)多長(zhǎng)的工作時(shí)間而定。通常平均每年500-1,000澳元左右。
20.海外投資者中的高齡人士投資購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)可貸款嗎?
答：高齡人士可以貸款，其貸款年限也是最長(zhǎng)為30年。但未成年人士是不能貸款的，如年滿(mǎn)18歲以下人士不能單獨(dú)貸款。如果未滿(mǎn)18周歲的人士，可以與成年人共同購(gòu)買(mǎi)房子，可以由成年人出面貸款。
21.澳洲房產(chǎn)投資哪種房產(chǎn)回報(bào)率最高?
答：首先，投資者應(yīng)該先清楚自己期望的投資目的是什么?是資本增長(zhǎng)，還是租金回報(bào);通常來(lái)說(shuō)，資本增值和租金回報(bào)是魚(yú)與熊掌的關(guān)系—即較高的資本增長(zhǎng)往往意味著較低的房租回報(bào)，反之亦然。土地的增值是驅(qū)使房產(chǎn)資本增長(zhǎng)的原動(dòng)力。土地增值時(shí)，房屋本身卻會(huì)因?yàn)槠茡p和折舊等多種原因而折損價(jià)值。所以，對(duì)于一處房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其所擁有土地面積(Land Component)越大，其資本增長(zhǎng)的潛力也就越大;這也就意味著房屋本身的租金收入不會(huì)太可觀。而對(duì)于高密集住宅區(qū)的公寓而言則不同，一個(gè)土地所有面積較小的公寓房雖然可以帶來(lái)較高的租金收入，但資本增長(zhǎng)的潛力就比較一般。
22.如何選擇海外投資人的自住房產(chǎn)?
答：遵循“10分鐘”的選擇標(biāo)準(zhǔn)便可，即購(gòu)買(mǎi)公寓要10分鐘走路可以抵達(dá)孩子就讀學(xué)校，工作單位，或商業(yè)中心，購(gòu)物中心，銀行，醫(yī)療設(shè)施，地鐵站，公交站等設(shè)施區(qū)域;如果投資人購(gòu)買(mǎi)的是別墅，即10分鐘開(kāi)車(chē)抵達(dá)以上描述的設(shè)施即可。
23.對(duì)于澳洲住宅類(lèi)房產(chǎn)可以細(xì)分幾類(lèi)?
(1)Unit/Apartment公寓：一般靠近火車(chē)站或公交車(chē)站，Unit基本是三、四層，沒(méi)什么附加設(shè)施;Apartment通常為居民提供泳池，健身房等服務(wù)設(shè)施，相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)也較高。該類(lèi)型的房產(chǎn)土地地契為共享地契。
(2)Townhouse/Villa聯(lián)體別墅：是在一塊較大的土地蓋上幾棟房子，一般中間都有一堵或幾堵公共墻，Townhouse多為雙層和多層建筑，Villa多為單層建筑。該類(lèi)型的房產(chǎn)土地地契為共享地契。
(3)Terrace：維多利亞式的建筑，常見(jiàn)一整排的terrace，前面有個(gè)小庭院，后面可能有個(gè)較大的庭院。比house來(lái)說(shuō)，面積小很多。
(4)Duplex/semi：Duplex是在一塊較大的地上，蓋起兩棟相連的房子,土地占有面積較大，其地契通常和獨(dú)棟別墅的地契一樣，是獨(dú)立地契。
(5)House別墅：平常所說(shuō)的house就是前面一個(gè)小花園，然后房子，然后后面一個(gè)大花園，該類(lèi)型的房產(chǎn)的土地地契多為獨(dú)立地契，因此業(yè)主對(duì)土地的自住安排性很高，更有投資價(jià)值。
24.澳洲房產(chǎn)的中位價(jià)和中間價(jià)是如何定義的?
答：在參考物業(yè)報(bào)告的時(shí)候，很多時(shí)會(huì)看到房屋“中位價(jià)”(MedianPrice)和平均價(jià)(AveragePrice)這兩個(gè)名詞。
房屋平均價(jià)即是在一段時(shí)間內(nèi)，所出售物業(yè)價(jià)格的總和，再除以轉(zhuǎn)手物業(yè)的數(shù)目;
中位價(jià)就是把售出物業(yè)的價(jià)格由低至高順序排列，中間的銷(xiāo)售價(jià)位就是中位價(jià)。
舉例說(shuō)，某個(gè)城區(qū)在某段時(shí)間里售出11套住宅，成交價(jià)分別為30萬(wàn)、32萬(wàn)、34萬(wàn)、36萬(wàn)、40萬(wàn)、42萬(wàn)、45萬(wàn)、50萬(wàn)、62萬(wàn)、70萬(wàn)和80萬(wàn)，其平均房?jī)r(jià)是47.4萬(wàn)元，而中位房?jī)r(jià)就是42萬(wàn)元。通常而言，中位價(jià)更具有參考意義，它所體現(xiàn)的是該區(qū)域的集中成交價(jià)格。在澳洲每個(gè)城市，城鎮(zhèn)都有自己的中位價(jià)格供投資者和自住人士參考。
25.在澳洲買(mǎi)樓花(期房)的優(yōu)勢(shì)有那些?
答：樓花，是地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)名詞，最早源自香港，是一種投資工具相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)期貨，也稱(chēng)為“預(yù)售房屋”。比較買(mǎi)現(xiàn)房，買(mǎi)樓花有幾大優(yōu)勢(shì)：
(1)是能在印花稅上省下一筆錢(qián);澳洲(部分地區(qū))法律規(guī)定印花稅是按售房合同簽訂之日的房產(chǎn)價(jià)值征收的。而如果買(mǎi)樓花，通常是在房產(chǎn)開(kāi)工前就簽訂了合同，所以印花稅只需按地皮價(jià)征收。
(2)買(mǎi)樓花，客戶(hù)可以按照自己的喜好來(lái)選擇，像樓層戶(hù)型等。因?yàn)樵诎闹?，特別是公寓多為樓花銷(xiāo)售，客戶(hù)在開(kāi)盤(pán)之際有更多的選擇余地，等到現(xiàn)房或接近現(xiàn)房時(shí)期，可供選擇的物業(yè)已經(jīng)為數(shù)不多了。
(3)價(jià)格優(yōu)勢(shì);通常發(fā)展商在開(kāi)盤(pán)之際，為了盡快的銷(xiāo)售過(guò)半，獲得銀行貸款，會(huì)把價(jià)格定位較低，從而投資人能夠以相對(duì)低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。
(4)首付低;買(mǎi)樓花簽合同時(shí)，只需要交納10%的定金，而余額要等到房子全部建成后才一并付清，或者是貸款(最高可貸款70%)。這當(dāng)中可能有幾個(gè)月甚至1-2年的時(shí)間來(lái)準(zhǔn)備余款。但是房屋的增值卻可以享受到。
26.什么是房產(chǎn)的折舊，以及跟房產(chǎn)投資者有什么關(guān)系呢?
答：根據(jù)所得稅評(píng)估法(1997年)，澳洲房產(chǎn)建筑價(jià)值隨著時(shí)間的推移而下降。房產(chǎn)折舊是基于其“使用壽命”。房產(chǎn)的折舊年限可達(dá)40年之久。不管是澳洲還是海外的房產(chǎn)投資者都可以根據(jù)房屋的折舊金額來(lái)減免其它項(xiàng)的投資收入，進(jìn)而減少了稅費(fèi)的支出。
27.對(duì)于海外投資人而言，可折舊資產(chǎn)都包括什么?如何能最大化折舊免稅額，從而降低繳稅額?
答：所有投資及購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)，根據(jù)使用年限以折舊形式定義為貶值資產(chǎn)。
例如：地毯、烘爐、電視機(jī)機(jī)頂盒、洗碗機(jī)、干衣機(jī)、百葉窗和窗簾、空調(diào)、加熱器、熱水系統(tǒng)等設(shè)施，以及建筑物本身，都是可以計(jì)算折舊的，從而減免了投資人的納稅金額。請(qǐng)注意：購(gòu)置房產(chǎn)金額和建筑折舊金額是不同的。例如：投資人支付50萬(wàn)澳幣購(gòu)買(mǎi)別墅，期中土地的價(jià)值部分占27.5萬(wàn)澳元，土地上的房產(chǎn)的建筑成本22.5萬(wàn)澳元。而這22.5萬(wàn)的建筑價(jià)值是計(jì)算貶值折舊的。貶值折舊幅度從2.5%至4%之間。此外，澳洲一般商業(yè)住宅的計(jì)算折舊率為2.5%。
28.澳洲房屋抵押貸款都需要準(zhǔn)備什么材料?
答：雖然澳洲的貸款機(jī)構(gòu)不同，貸款金融產(chǎn)品不同，但所需要準(zhǔn)備的材料差別不大，貸款機(jī)構(gòu)要求提供，材料主要是分析海外投資人的財(cái)務(wù)狀況以保證自己貸款資金的安全，不管銀行要求什么材料，主要是需要購(gòu)房人提供的四個(gè)方面的信息：
(1)資產(chǎn)部分：原有房產(chǎn)，存款，汽車(chē)，財(cái)物等;
(2)債務(wù)部分：其它貸款情況，其它負(fù)債情況;
(3)收入部分：包括單位或公司的年收入證明信及工資單，其它投資收入，如房租，股息分紅等;
(4)支出部分：生活開(kāi)支，撫養(yǎng)子女支出，旅游及娛樂(lè)支出等，這部分一般是不做書(shū)面要求的，只需要填表告知即可;
此外，投資人還需要提供身份證明，也就是100pointsID。目前銀行的新政策規(guī)定：貸款申請(qǐng)人需要提供護(hù)照(70分)，駕駛證(40分)。
29. 澳洲為什么沒(méi)有像中國(guó)一樣的本制式的房產(chǎn)證和土地證?
答：澳洲是地契證明。他們的證件只是一張印有公章的紙，上米有相應(yīng)的編碼在澳洲的房地產(chǎn)管理局都能查的到房子的信息來(lái)證明業(yè)主的身份。
30.澳洲銀行與非銀行金融組織——信貸基金的區(qū)別是什么?
答：在中國(guó)，房屋貸款一般是由銀行放出;澳大利亞金融市場(chǎng)則有很大不同，除了銀行之外，澳大利亞還有很多其它的金融組織，也就是non-banklender，具有放出貸款的權(quán)限。這些機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源并非是銀行，也不是儲(chǔ)蓄，而是通過(guò)基金，信托等手段募集資金、如養(yǎng)老金等。澳洲的華人客戶(hù)往往更希望選擇銀行，而澳大利亞本土人中有部分人群對(duì)銀行懷有很抵觸的情緒而選擇從基金公司來(lái)貸款。
對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō)，更多應(yīng)該注重產(chǎn)品而不是機(jī)構(gòu)。關(guān)鍵看哪個(gè)金融貸款產(chǎn)品更適合自己的需要，而不是哪個(gè)機(jī)構(gòu)更有名。而且相對(duì)于名氣等指標(biāo)，衡量一家金融組織穩(wěn)定與否的標(biāo)準(zhǔn)是查看該金融組織的信用評(píng)級(jí)，有不少非銀行金融組織的信用評(píng)級(jí)甚至高于銀行。
31.海外投資人在澳洲買(mǎi)房的貸款金額，銀行是如何評(píng)估的?
答：銀行可以提供給貸款人的貸款金額跟貸款人提供的收入證明有直接的關(guān)系，貸款最多金額通常為年收入的5—6倍。
舉例：如果貸款人年收入為36萬(wàn)人民幣(相當(dāng)于6萬(wàn)澳元)，則銀行可以最多貸款36萬(wàn)澳元給貸款人。
32.對(duì)于海外房產(chǎn)投資人而言，不同的貸款利率對(duì)貸款人的影響是什么?
答:房屋貸款各個(gè)產(chǎn)品一般都分為可變利率(variable rate)和固定利率(fixed rate)。
(1)固定利率一般要比可變利率高一些。如可變利率為6%，那么它的固定利率就可能為6.5%;您選擇固定利率就等于給自己的未來(lái)利率買(mǎi)了個(gè)保險(xiǎn)，放貸人可能要多收取您費(fèi)用作為自己資金自由度損失的回報(bào)。
(2)關(guān)于固定利率投資人需要注意兩點(diǎn)：
(a)固定利率有年限，通常為1-5年的鎖定期;而且選擇固定利率的貸款產(chǎn)品，投資人通常不可以提前還貸，沒(méi)有對(duì)沖賬戶(hù)的功能選擇。
(b)其實(shí)固定利率并不是一定”固定”的，您的固定利率是可以變動(dòng)的，這個(gè)變動(dòng)由您的貸款人來(lái)定，他們往往是根據(jù)不斷更新的金融信息來(lái)調(diào)整自己的固定利率.
33.澳洲所得稅的征收對(duì)象是什么?對(duì)海外投資人的收入是否進(jìn)行征稅?
答：根據(jù)澳大利亞稅法規(guī)定，凡為澳洲稅法上所認(rèn)定的居民，所謂澳洲稅法上認(rèn)定的居民，一般說(shuō)來(lái)只要住所在澳大利亞境內(nèi)，就算你不在澳洲或在澳大利亞居留滿(mǎn)183天以上者(海外投資人)便有可能被認(rèn)定為澳洲稅法上的居民而負(fù)有納稅的義務(wù)，不論其所得來(lái)自澳洲境內(nèi)或海外，均需向澳洲國(guó)稅局申報(bào)所得稅。
34.澳洲所得稅的計(jì)算周期是多少?
答：澳洲財(cái)務(wù)年度從每年7月1日至次年6月30日，個(gè)人在該財(cái)務(wù)年度所得若超過(guò)個(gè)人免稅額(澳幣AUS$18200)時(shí)，便需申報(bào)個(gè)人所得。
35.澳洲所得稅的計(jì)算項(xiàng)目有那些?
答：1.經(jīng)營(yíng)事業(yè)所得;2.資本增值所得;3.個(gè)人薪資所得;4.投資所得：銀行存款利息、股票、股利、租賃所得、權(quán)利金收入等均需申報(bào);5.其他所得：包括養(yǎng)老金、退休年金、助學(xué)金(Austudy)、失業(yè)、救濟(jì)金等各項(xiàng)政府津貼均得申報(bào);以上各項(xiàng)收入在扣除可扣抵費(fèi)用及支出后即為可課稅所得。應(yīng)繳納之稅款在扣除免稅額AUS$18200及可應(yīng)用之寬減額后，即按當(dāng)年度政府所公佈之個(gè)人所得累進(jìn)稅率來(lái)計(jì)算個(gè)人所得稅。對(duì)于國(guó)際投資者，需交個(gè)人所得累進(jìn)純利潤(rùn)的32.5%的稅率。純利潤(rùn)是扣除了可抵費(fèi)用和所有支出后的個(gè)人所得。(具體政策因時(shí)而變，需要時(shí)查閱最新數(shù)據(jù)為準(zhǔn))
36.對(duì)于澳洲的銀行而言，可以提供給海外人士貸款的銀行有哪幾家?
答：目前對(duì)海外人士提供貸款的主要銀行有：圣喬治銀行(St George Bank)，澳洲聯(lián)邦銀行(commonwealthbank of Australia)，澳盛銀行(ANZ Bank),西太銀行(WestpacBank)這四家銀行。而在澳洲的中國(guó)銀行，及剛剛開(kāi)立分行的中國(guó)建設(shè)銀行等中資銀行卻沒(méi)有對(duì)海外人士在澳洲買(mǎi)房提供貸款業(yè)務(wù)。
37.海外人士在澳洲買(mǎi)房子，室內(nèi)裝飾及社區(qū)配套娛樂(lè)和健身設(shè)施重要不重要?
答：投資人購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)是否靠近交通、購(gòu)物、學(xué)校、醫(yī)療、娛樂(lè)等設(shè)施，這才是決定投資人自身及租客未來(lái)生活是否方便舒適的決定性條件，也是支撐該房產(chǎn)價(jià)值的有力保證。
同時(shí)，室內(nèi)的裝飾越奢華，健身，桑拿，網(wǎng)球場(chǎng)等社區(qū)服務(wù)越多，相應(yīng)的投資人支付的物業(yè)費(fèi)也就越多。同時(shí)和投資人的購(gòu)房目的也有很大關(guān)系：如果投資，可以不必選擇奢華的房產(chǎn)項(xiàng)目;如果自己住，同時(shí)對(duì)多余的費(fèi)用支出不敏感，享受此類(lèi)設(shè)施的投資人而言卻是不錯(cuò)的選擇。
38.在澳洲做房地產(chǎn)投資，為何要秉承中長(zhǎng)期投資?
答：在澳洲，經(jīng)過(guò)45年的房地產(chǎn)的商業(yè)化的市場(chǎng)發(fā)展，把投機(jī)者淘汰出市場(chǎng)了。澳大利亞的房地產(chǎn)投資不是投機(jī)生意，澳洲房地產(chǎn)成為全世界公認(rèn)的最佳的低風(fēng)險(xiǎn)投資地區(qū)，和穩(wěn)定增值及租金回報(bào)的投資目的地。
39.海外人士投資或購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)，除了房屋價(jià)格之外還有那些費(fèi)用支出?
答：購(gòu)房成本費(fèi)用還包括：政府印花稅，律師費(fèi)，房屋保險(xiǎn)費(fèi)，銀行及基金的貸款費(fèi)用，搬家費(fèi)用，房屋租賃的代理費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，按揭保險(xiǎn)費(fèi)，房屋估價(jià)費(fèi)等等，約占房?jī)r(jià)5%的費(fèi)用支出。
40.對(duì)于尚無(wú)收入的留學(xué)生，是否可以在澳洲買(mǎi)房自住或者投資?能在澳大利亞貸款買(mǎi)房嗎?聽(tīng)說(shuō)澳大利亞貸款需要出具詳細(xì)的收入證明，留學(xué)生需要出具收入證明嗎?
答：以留學(xué)生身份是可以在澳大利亞買(mǎi)房的。如果需要貸款購(gòu)房，由于留學(xué)生沒(méi)有收入來(lái)源，通常不會(huì)單獨(dú)獲得銀行貸款，但是可以以父母為擔(dān)保人，以擔(dān)保人的收入來(lái)?yè)?dān)保留學(xué)生的貸款。對(duì)于有穩(wěn)定收入能力的海外人士，在澳大利亞購(gòu)房，最高可以申請(qǐng)到房產(chǎn)價(jià)格70%的貸款。
41.在澳大利亞貸款買(mǎi)房的交易周期需要多長(zhǎng)時(shí)間?
答：通常情況下，賣(mài)方律師要求買(mǎi)方在合同交換后的第42天付清所有房款。澳大利亞本地購(gòu)房者通常會(huì)對(duì)銀行貸款做一個(gè)預(yù)先審批，該預(yù)先審批通常3個(gè)月內(nèi)有效。3個(gè)月內(nèi)買(mǎi)到房子，預(yù)先審批貸款就可以順利使用。
42.購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同后，如何向澳洲銀行貸款?
答：一般而言，簽訂合同后42天之內(nèi)就必須完成貸款的申請(qǐng)，審批，放款，和交割的全過(guò)程。澳洲發(fā)展商不會(huì)幫助客戶(hù)申請(qǐng)房屋貸款，而是需要投資人自行安排房產(chǎn)的貸款事宜。目前市場(chǎng)上的房產(chǎn)中介，及地產(chǎn)投資公司為了更好的服務(wù)與客戶(hù)，也會(huì)協(xié)助國(guó)內(nèi)投資人申請(qǐng)銀行貸款。
43.投資人購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)可選擇哪些銀行及基金的貸款產(chǎn)品?
答：目前澳洲銀行及基金信貸市場(chǎng)上有幾十種不同的房屋貸款產(chǎn)品。每種產(chǎn)品都有略微不同的費(fèi)用，產(chǎn)品特點(diǎn)和貸款利率。了解每種產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)，可以幫助投資人作出適合自己財(cái)務(wù)狀況的產(chǎn)品選擇。投資人通常會(huì)選擇以下幾種貸款種類(lèi)：標(biāo)準(zhǔn)浮動(dòng)利率貸款，1-10年固定利率貸款，1-5年的只還利息，不還本金的浮動(dòng)利率貸款，及有對(duì)沖賬戶(hù)的浮動(dòng)利率只還利息貸款等。
44.對(duì)于海外投資人而言，澳洲房貸是選擇固定利率好還是浮動(dòng)利率的產(chǎn)品好?
答：不同的貸款產(chǎn)品適合不同的貸款人群，跟貸款人的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，收入狀況，消費(fèi)習(xí)慣以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期不同而不同。舉例而言：風(fēng)險(xiǎn)承受能力弱，收入相對(duì)穩(wěn)定和平均的人士適合在未來(lái)利息上漲的預(yù)期下選擇固定貸款利率產(chǎn)品;風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)，收入高但不平均，有額外收入的人士適合選擇浮動(dòng)利率的貸款產(chǎn)品;通常，固定利率產(chǎn)品比浮動(dòng)利率產(chǎn)品都會(huì)高0.5%。
45.在澳洲購(gòu)買(mǎi)或投資房產(chǎn)，是應(yīng)該先貸款還是先看房?
情況1：對(duì)于在澳洲有工作收入的外國(guó)人，如工作簽證者，學(xué)生簽證者在準(zhǔn)備買(mǎi)房時(shí)，應(yīng)該先咨詢(xún)一下銀行的貸款經(jīng)理或者貸款機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人，按照自己的收入評(píng)估能夠貸款數(shù)額是多少，讓后再根據(jù)自有資金的數(shù)額決定買(mǎi)什么價(jià)位的房產(chǎn)。
情況2：對(duì)于不在澳洲境內(nèi)和沒(méi)有澳洲收入的外國(guó)人，可以根據(jù)自己的承擔(dān)能力，自有資金占到房產(chǎn)價(jià)格的30%—40%，就可以相對(duì)安全的看房和交付定金了。
46.哪些因素會(huì)影響房產(chǎn)貸款人申請(qǐng)到澳洲房產(chǎn)貸款?
(1)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值;購(gòu)房人提出貸款申請(qǐng)后，銀行會(huì)委托獨(dú)立第三方的估價(jià)公司對(duì)貸款人要購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，該評(píng)估值可能低于或高于合同上的購(gòu)房?jī)r(jià)格。而銀行只會(huì)提供評(píng)估值的60%—80%，而不是合同價(jià)的60%—80%;
(2)購(gòu)房人的收入憑證;例如：工作的年限，工作職務(wù)，工作性質(zhì)等方面;
(3)購(gòu)房人的信用記錄。如果購(gòu)房人在過(guò)去五年內(nèi)在澳洲有不良信譽(yù)記錄，如：拖欠房租，電話費(fèi)，信用卡等，澳洲銀行及基金貸款公司將不會(huì)批準(zhǔn)該貸款申請(qǐng)。
47.海外投資人可以開(kāi)發(fā)土地嗎?
答：澳洲政府雖然不批準(zhǔn)外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)二手房產(chǎn)﹐但卻歡迎外國(guó)人投資發(fā)展住宅地產(chǎn)。方法是先向政府機(jī)構(gòu)申請(qǐng)計(jì)劃。舉例：一種方法是購(gòu)買(mǎi)一塊地﹐然后在十二個(gè)月內(nèi)動(dòng)工建房。審批的標(biāo)準(zhǔn)是最少支出地價(jià)的五成花費(fèi)在此開(kāi)發(fā)上。完工后﹐物業(yè)可用作自住、出租或轉(zhuǎn)手。另一種方法是重建住宅物業(yè)：投資人可以在房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命末期重建并增加房屋的數(shù)量。同樣，政府也規(guī)定重建費(fèi)用要超過(guò)舊屋買(mǎi)入價(jià)的五成。
48.海外人士在澳洲進(jìn)行房產(chǎn)投資，如何規(guī)避對(duì)澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn)?
(1)作為投資澳洲房產(chǎn)角度而言，第一是區(qū)域選擇，然后緊盯該區(qū)域的中位成交價(jià)格，這樣的地區(qū)，物業(yè)房?jī)r(jià)合理，其升值空間較高，性?xún)r(jià)比最好。最后是看該區(qū)域的租金回報(bào)和空置率數(shù)據(jù)。
(2)澳洲的主要城市沿海的較多，所以要注意防范不可抗拒的天災(zāi)，雖然澳洲災(zāi)害性天氣較少。對(duì)付這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)最好的辦法就是買(mǎi)保險(xiǎn)。國(guó)人在國(guó)內(nèi)對(duì)買(mǎi)保險(xiǎn)不太重視，一旦投資海外，切記一定要重視澳洲房產(chǎn)的保險(xiǎn)作用。國(guó)外的保險(xiǎn)費(fèi)率很低，保障面卻很廣，理賠到給付都有嚴(yán)格規(guī)范，且以保障保險(xiǎn)人的權(quán)益為重。
購(gòu)房前切記三大招：
a、委托律師審核物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同;
b、辦理查樓收樓等買(mǎi)賣(mài)交易手續(xù);
c、透過(guò)律師信托賬戶(hù)或者受政府監(jiān)管的物業(yè)代理信托賬戶(hù)付款。通過(guò)以上幾點(diǎn)的干預(yù)，可以減少在海外投資的風(fēng)險(xiǎn)，使您的投資真正做到“心里有底”。再說(shuō)一句：“投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎”。
(3)咨詢(xún)買(mǎi)方的房產(chǎn)投資咨詢(xún)公司或投資公司，從中立角度分析和了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，切莫以國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資習(xí)慣和思路進(jìn)行澳洲的房產(chǎn)投資，需要得到專(zhuān)業(yè)公司的信息支持和投資指導(dǎo)。
49.政府提供租金補(bǔ)貼的房屋是否是特別挑選的地塊呢?
答：每個(gè)地區(qū)都可能會(huì)有作政府提供租金補(bǔ)貼的住房，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r隨機(jī)選擇。
50.目前澳洲緊缺哪方面的技術(shù)人才，哪種技術(shù)移民辦理方便?
(1)工科專(zhuān)業(yè)：工程、IT、會(huì)計(jì)等;
(2)技工專(zhuān)業(yè)：電工、瓷磚工、瓦工、汽車(chē)修理工、木工、鎖匠、牙醫(yī)等;
(3)技術(shù)移民辦理都比較方便。(但有雅思全7的要求)
51.澳洲房子都是什么結(jié)構(gòu)的?
答：澳洲有純磚結(jié)構(gòu)，純木結(jié)構(gòu)，及鋼筋水泥混合結(jié)構(gòu)，磚木混合結(jié)構(gòu)。從實(shí)用程度、維護(hù)成本、建造成本、節(jié)能減排等方面綜合評(píng)定，單層房屋采用磚木混合是最適合的結(jié)構(gòu)。
52.除移民外還有沒(méi)有其他方法可在澳洲獲得永久居住權(quán)?
(1)在澳洲嫁娶可直接獲得永居。
(2)理論上對(duì)澳洲做出杰出貢獻(xiàn)的人也可獲得永居。
(3)請(qǐng)登陸澳洲移民局網(wǎng)站www.immi.gov.au獲得更多信息。
53. 政府提供租金補(bǔ)貼房所面向的出租人群是哪些?
答：情況因地區(qū)不同而不同。如昆士蘭州，主要出租對(duì)象是政府公務(wù)員、警察、消防員、幼師及教師等。
54.為什么現(xiàn)有房源地塊都不在一個(gè)地方?
答：澳洲的地產(chǎn)市場(chǎng)非常穩(wěn)定健康，沒(méi)有絕對(duì)的壟斷，每個(gè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都會(huì)云集數(shù)個(gè)品牌知名度較高的發(fā)展商，共同開(kāi)發(fā)一個(gè)區(qū)域，所以每個(gè)公司的可售地塊也是分散開(kāi)的。
55.移民澳洲會(huì)有哪方面的福利?
答：澳洲各種福利伴隨居民從搖籃到墳?zāi)沟穆L(zhǎng)一生，福利如下(具體政策因時(shí)而變，需要時(shí)查閱最新數(shù)據(jù)為準(zhǔn))：
(1)養(yǎng)老金，失業(yè)金
(2)孩子助養(yǎng)費(fèi)：一個(gè)有孩子的家庭收入不超過(guò)65,000澳元便可以領(lǐng)取，每?jī)芍芗s50—300澳元/人。兒童早期教育津貼100澳元/人/兩周。
(3)特別救濟(jì)金：發(fā)給生活困難的人，每?jī)芍?30澳元/人。
(4)失業(yè)救濟(jì)金：凡在工作年齡有工作能力愿意工作而找不到工作的人均可領(lǐng)取。330澳元/人/兩周。
(5)養(yǎng)老金：65歲可以開(kāi)始享用。
(6)分娩津貼：每分娩一個(gè)孩子時(shí)，可得到3,000—5,000澳元的一次性分娩津貼。
56.拿綠卡和拿到澳洲國(guó)籍有什么區(qū)別?
(1)綠卡只是永久居留權(quán)，通常稱(chēng)PR。可以在澳洲永遠(yuǎn)居住下去，并在許多方面與該國(guó)公民享受同等待遇。可以在5年時(shí)間內(nèi)自由的、無(wú)限次的往返于澳洲。同時(shí)，可以自由地到新西蘭定居，享有新西蘭綠卡的所有權(quán)利。
(2)從福利政策的角度來(lái)說(shuō)，新的永久居留簽證持有者在最初2年內(nèi)不得申請(qǐng)失業(yè)救濟(jì)、緊急綜合救濟(jì)和學(xué)生津貼，其他福利都一樣，如免費(fèi)中小學(xué)教育、學(xué)生貸款、免費(fèi)醫(yī)療等。在持有綠卡2年后，就可以享受所有澳洲福利。
(3)永久居民與公民權(quán)利有不同，澳洲永久居民與公民享受權(quán)利的不同主要體現(xiàn)在五方面：一是選舉權(quán)，二是被選舉權(quán)，三是參軍，四是被選為陪審團(tuán)成員，五是從事政府的某些特殊工作(如情報(bào)人員)。這五項(xiàng)權(quán)利或義務(wù)，永久居民沒(méi)有，公民才有。
57.澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)如何?
答：社會(huì)穩(wěn)定、政策完善、法制健全、市場(chǎng)成熟、升值穩(wěn)定、租賃市場(chǎng)活躍、空置率低、房屋供給長(zhǎng)期短缺等特點(diǎn)。
58.澳洲房地產(chǎn)增值前景如何?
答：澳洲地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家們分析認(rèn)為：促進(jìn)升值因素將長(zhǎng)期存在，如：人口高速增長(zhǎng)，土地供應(yīng)短缺，GDP良性增長(zhǎng)，失業(yè)率及控制率都維持在較低水平。從投資市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律而言，雖不能拿過(guò)去的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)保證未來(lái)的成長(zhǎng)，但成熟的房產(chǎn)投資者可以從過(guò)去的增長(zhǎng)中分析澳洲房產(chǎn)的增長(zhǎng)因素，只要這些增長(zhǎng)因素在，就可以相對(duì)的確保市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有改變。
59.如何選擇最具投資價(jià)值的房地產(chǎn)?
答：澳洲的房產(chǎn)投資市場(chǎng)已經(jīng)非常成熟和完善，不同的房產(chǎn)類(lèi)型的歷史增值數(shù)據(jù)是可以追溯和分析的，投資人需要確定要購(gòu)買(mǎi)的澳洲房產(chǎn)項(xiàng)目都是經(jīng)過(guò)精心挑選的最具投資潛力的澳洲項(xiàng)目(包括從位置、質(zhì)量、規(guī)模、環(huán)境和配套設(shè)施等各方面)。
最佳選擇是：咨詢(xún)澳洲具有資質(zhì)的房產(chǎn)投資理財(cái)專(zhuān)家，協(xié)助投資人認(rèn)識(shí)澳洲投資市場(chǎng)，篩選適合的投資產(chǎn)品;
最差選擇：不了解澳洲本土投資經(jīng)驗(yàn)和投資理論下，以國(guó)內(nèi)投資方式，認(rèn)知習(xí)慣來(lái)投資澳洲房地產(chǎn)。從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)投資人認(rèn)為是不錯(cuò)的項(xiàng)目，在澳洲卻是被當(dāng)?shù)厝怂艞壍耐顿Y品種。
60.澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系是怎樣的?
答：從澳洲的歷史來(lái)分析，一個(gè)百年歷史的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系是十分成熟的，(聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行根據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)狀況，通過(guò)利率來(lái)宏觀調(diào)節(jié)市場(chǎng);銀行根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)和市場(chǎng)狀況來(lái)決定房產(chǎn)信貸數(shù)量，放貸規(guī)模，貸款比例等手段把握市場(chǎng);開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)把握土地開(kāi)發(fā)規(guī)模和進(jìn)度;地方市政廳根據(jù)本地區(qū)的人口規(guī)模和市政要求來(lái)發(fā)放適當(dāng)?shù)耐恋赜糜谧≌_(kāi)發(fā);總而言之，這個(gè)市場(chǎng)愈發(fā)成熟，投資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也越低，)從目前來(lái)看，澳洲的住宅開(kāi)發(fā)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)需求的，預(yù)計(jì)截止到2014年，澳洲短缺住宅20-30萬(wàn)套。
61.澳洲什么朝向的房子好?
答：澳洲人本身對(duì)房子的朝向沒(méi)有明確的要求，只要采光性好、通透性好，就是澳洲人認(rèn)可的最好的房子!
62.現(xiàn)在澳幣匯率不穩(wěn)定，是否造成成交困難?
答：我們海外的投資看到的是更遠(yuǎn)的一個(gè)長(zhǎng)線投資，而不是短期內(nèi)匯率的波動(dòng)。況且持有單一的貨幣就是最大的風(fēng)險(xiǎn)。
63.可否自己劃地，自己設(shè)計(jì)房屋?
答：首先，澳洲是有社區(qū)規(guī)劃的，為了保持社區(qū)的統(tǒng)一性，會(huì)按照統(tǒng)一的建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，其次我們推薦的房屋都是澳洲最常用，最好的戶(hù)型和房型。當(dāng)然也可以在這個(gè)房型的基礎(chǔ)上，把稍加改動(dòng)，但是需要額外付款的。
64.你們把房子說(shuō)的那么好，那風(fēng)險(xiǎn)是哪些呢?
(1)每年的貸款利率會(huì)隨澳聯(lián)儲(chǔ)利率的變化而波動(dòng)(目前利率在5%左右)
(2)澳洲匯率可能隨市場(chǎng)變化而相應(yīng)波動(dòng);
(3)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)有波動(dòng);
(4)項(xiàng)目選擇可能會(huì)有誤區(qū)，因此更要咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士;
(5)市場(chǎng)認(rèn)知可能會(huì)有誤區(qū)，因此更要遵循本地市場(chǎng)的規(guī)律行事;
65.澳洲房地產(chǎn)10年以后會(huì)發(fā)生什么事情?
答:澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了50年的商業(yè)發(fā)展變化，根據(jù)悉尼中位別墅價(jià)格七年到十年房?jī)r(jià)翻一番的數(shù)據(jù)體現(xiàn)及每年移民，留學(xué)數(shù)量的增長(zhǎng)，需求量不斷增大，周?chē)涮椎牟粩嗤晟疲梢岳硇酝蒲荩涸诠┬柃呌诰o張的狀況下，租售比，收入比，失業(yè)率等指標(biāo)相對(duì)處于安全范圍值內(nèi)的情況下，澳洲房?jī)r(jià)將會(huì)以過(guò)去的歷史增長(zhǎng)率持續(xù)發(fā)展。
66.為什么別墅都是一層的?
(1)澳洲別墅有單層，也有雙層的，可以供客戶(hù)選擇。
(2)從投資回報(bào)率而言，單層的租金回報(bào)率更高，而雙層更適合自己居住。至于是單層還是雙層，可以根據(jù)客戶(hù)的選擇來(lái)定制。
67.購(gòu)房后，國(guó)內(nèi)客戶(hù)以什么簽證到澳洲?
(1)客戶(hù)申請(qǐng)的是一年往返的676簽證;
(2)中介可以依據(jù)澳洲簽證的申請(qǐng)要求協(xié)助客戶(hù)辦理簽證，但不是保證簽證，簽證事宜是澳洲移民局來(lái)審核的;到目前為止，國(guó)內(nèi)投資者投資澳洲房產(chǎn)的申請(qǐng)都是獲得批準(zhǔn)的。
(3)業(yè)主和其直系新屬都可辦理申請(qǐng)辦理澳洲簽證事宜。
68.房子的價(jià)格不是7年翻倍嗎?可否寫(xiě)個(gè)保值協(xié)議?
(1)該數(shù)據(jù)是以悉尼別墅均價(jià)在過(guò)去50年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)來(lái)解讀的，從而說(shuō)明澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，但并不是代表所有類(lèi)型的房產(chǎn)及所有的首府城市都適用于該數(shù)據(jù)。
(2)發(fā)展商不對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)做任何保證，投資者需要根據(jù)正確的市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和判斷;請(qǐng)問(wèn)國(guó)內(nèi)發(fā)展商對(duì)您的未來(lái)的投資收益做保證嗎?但澳洲比中國(guó)更加穩(wěn)健和成熟是不爭(zhēng)的事實(shí)。不對(duì)投資者做出超出我們能力范圍之外的承諾，恰恰是我們專(zhuān)業(yè)和誠(chéng)實(shí)的體現(xiàn)。
69.澳洲人為什么不自己投資置業(yè)呢?
答：澳洲人當(dāng)然同時(shí)也安家和投資的，因此對(duì)于稀缺的房源和項(xiàng)目，就更應(yīng)該即使把握機(jī)會(huì).
70.澳洲的房子高度標(biāo)準(zhǔn)是多少?
答：澳洲標(biāo)準(zhǔn)房屋層高是2.44米，便于節(jié)能減排，客戶(hù)可以要求增加層高，需要額外支付費(fèi)用。
71.既然澳洲那兒空置率那么低，為什么不多蓋點(diǎn)房?
答：首先澳大利亞政府對(duì)土地開(kāi)發(fā)有著嚴(yán)格的監(jiān)管制度。嚴(yán)格控制土地的開(kāi)發(fā)數(shù)量，另外由于勞動(dòng)力和技術(shù)工人短期，造成人口增長(zhǎng)和住房需求的差距越來(lái)越大。截至到2013年底，房屋數(shù)量短缺達(dá)到20萬(wàn)套，到2014年底估計(jì)會(huì)到30萬(wàn)套。市場(chǎng)房屋的需求量是動(dòng)態(tài)變化的，比如，2013年，澳洲的移民數(shù)高達(dá)24萬(wàn)多人，而此前年份的平均值在18萬(wàn)左右。約三分之一的移民會(huì)選擇新州及悉尼作為他們首選落腳點(diǎn)。移民不一定落地就買(mǎi)房，但肯定會(huì)租房，每多一位移民對(duì)房市就多一分壓力。不管缺房多少，供不應(yīng)求是不爭(zhēng)的事實(shí)。房?jī)r(jià)與此則息息相關(guān)。
72.律師和中介都是你們幫我安排的，值得信任嗎?
答：律師在澳大利亞是非常受人尊敬的行業(yè)，在網(wǎng)上可以查到每個(gè)律師的編號(hào)，在澳大利亞買(mǎi)賣(mài)房屋、必須通過(guò)律師進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。交易資金是在政府的監(jiān)管賬戶(hù)下，律師來(lái)行使權(quán)利和義務(wù)的。
73.澳洲房產(chǎn)僅保修7年，7年之后怎么辦?
答：七年之后可以購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)來(lái)承擔(dān)房屋損壞造成的損失。對(duì)于國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)而言，維修費(fèi)是由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的呢?中介打理維修，換地毯、保險(xiǎn)公司理賠等相關(guān)事務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的多樣性和便利性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于國(guó)內(nèi)房屋管理市場(chǎng)和維修機(jī)制。
74、澳洲當(dāng)?shù)氐娜硕甲≡谀睦?，市中心還是郊外?
答：在澳洲，大多數(shù)澳洲本地人不是住在市中心的，而是根據(jù)子女教育需要，工作需要來(lái)安排居住地點(diǎn)，跟到市中心的遠(yuǎn)近關(guān)系不大。
75.澳洲目前貸款利率高嗎?
答：自從 2008 年底到現(xiàn)在, 澳洲銀行貸款利率一直呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。隨著 RBA 連續(xù)多次降息, 2013 年7月2日，2年期定期貸款利息率最低為4.5% 左右。
76. 澳洲人口增長(zhǎng)率是多少?
答:澳洲維持在高人口增長(zhǎng)率. 自2009年起, 澳洲人口增長(zhǎng)率維持在2.1% 左右 (澳洲統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)) , 其中7成是海外移民. 這個(gè)比率已經(jīng)超過(guò)中國(guó), 美國(guó), 加拿大, 印尼和大多數(shù)其他國(guó)家. 更多的人口意味著更多的住宅需求或者說(shuō)住宅短缺，有需求 / 短缺就自然會(huì)有價(jià)格增長(zhǎng)。
77. 澳洲目前人口有多少?
2013年澳洲人口超過(guò)2300萬(wàn)，和上海市的常住人口大致相當(dāng)。上海人口密度3775人/km，澳大利亞人口密度只有2.9人/km.(數(shù)據(jù)有所更新)澳大利亞幅員遼闊，人口主要聚集在東部、東南部的沿海地區(qū)。前五大移民族群則分別是英國(guó)人、新西蘭人、中國(guó)人、印度人以及意大利人，澳大利亞約有華僑華人80萬(wàn)(包括港澳臺(tái))，約占當(dāng)?shù)囟ň尤丝诘?.41%。(具體數(shù)據(jù)因時(shí)而變)
78. 澳洲海外投資者在房產(chǎn)市場(chǎng)情況如何?
答: 2011-2012 年度, 獲得 FIRB 批準(zhǔn)的對(duì)澳洲地產(chǎn)市場(chǎng)投資的金額為591億澳元。2010-2011年度為$415億澳元(數(shù)據(jù)來(lái)源, FIRB2012 年報(bào)). 按金額的國(guó)家排名依次為, 美國(guó), 中國(guó)，新加坡, 英國(guó)和加拿大. 由此可見(jiàn), 美國(guó)和中國(guó)是海外最大的澳洲住宅地產(chǎn)投資國(guó)、同時(shí)這也與美國(guó)的次貸危機(jī)有關(guān)，因此想投資美國(guó)房產(chǎn)的朋友需要再三考慮了。
79：澳幣對(duì)人民幣匯率如何?
答：中國(guó)的投資者都知道, 最近的澳元兌人民幣匯率降低至5.3(與2014年3月1號(hào)為準(zhǔn)). 這就更加刺激了國(guó)內(nèi)投資者的積極性。
80.澳洲房產(chǎn)的租金市場(chǎng)如何?
答:處于高租金產(chǎn)出率. 目前悉尼的平均租金產(chǎn)出率為 5% (年租金收入占房?jī)r(jià)的比例)(數(shù)據(jù)來(lái)源 RP-DATA Rismark). 只要您購(gòu)買(mǎi)的是投資型房產(chǎn) (季度物業(yè)管理費(fèi)與周租金大體相同). 那么租金產(chǎn)出率自然高于5%，這樣您的租金收入大體上能夠與您持有該房產(chǎn)的費(fèi)用持平. 有些甚至有純現(xiàn)金流收入。
81.如果產(chǎn)權(quán)共有者要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割，手續(xù)如何辦理?收益人受影響嗎?
答：可以由律師負(fù)責(zé)辦理，合同中可以表明產(chǎn)權(quán)共有人每人各占多少比例。
82.如何選擇最具投資價(jià)值的房地產(chǎn)?
答：你需要確定你購(gòu)買(mǎi)投資的澳洲房產(chǎn)項(xiàng)目都是經(jīng)過(guò)精心挑選的最具投資潛力的澳洲項(xiàng)目(包括從位置、質(zhì)量、規(guī)模、環(huán)境和配套設(shè)施等各方面)，你需要自己根據(jù)以上因素幫您做出最佳選擇或者咨詢(xún)澳洲房產(chǎn)中介或你的澳洲房產(chǎn)投資顧問(wèn)。
83、如何解決看房和房產(chǎn)交易的問(wèn)題?
答：地產(chǎn)投資取決于市場(chǎng)環(huán)境，買(mǎi)投資房不同于自住房，投資房產(chǎn)只考慮“投資回報(bào)”和“風(fēng)險(xiǎn)”兩個(gè)因素，應(yīng)減少感情因素;自住房投入的感情因素較多，注意理性分析，在投資前或投資后要考慮清楚。房產(chǎn)交易的安全問(wèn)題你不用擔(dān)心，在澳洲買(mǎi)房的話，由澳洲持牌律師為你做全程服務(wù)，比如簽定合同，完成交割，土地過(guò)戶(hù)等。
84.房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求怎么辦?
答：從澳洲的歷史來(lái)分析，這種情況不會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)橐粋€(gè)百年歷史的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系是十分成熟的，即使供需比例出現(xiàn)差距也會(huì)是暫時(shí)的，因?yàn)樵谕耆袌?chǎng)化的國(guó)家，發(fā)展商也會(huì)視市場(chǎng)情況進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，不會(huì)違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律過(guò)量開(kāi)發(fā)。另外，澳洲政府對(duì)每年的房產(chǎn)供應(yīng)量有總的調(diào)控權(quán)，所以，很少出現(xiàn)供大于求的問(wèn)題。
85.在不同城市投資有什么區(qū)別?
總體相差不大，只是不同城市房?jī)r(jià)、租賃市場(chǎng)等方面略有區(qū)域差異，而每個(gè)州的購(gòu)房成本比如印花稅也各有不同，所以要具體分析。一般來(lái)說(shuō)，悉尼、布里斯班和黃金海岸及墨爾本升值潛力相對(duì)其他城市而言會(huì)更大一些。
86.誰(shuí)來(lái)保證投資者的資產(chǎn)安全?
答：澳洲健全的法律制度可以充分保障投資人的權(quán)益和資產(chǎn)不受侵犯。
87.投資房地產(chǎn)對(duì)辦理移民有幫助嗎?
答：通常有投資能力的人在很大程度上會(huì)具備相關(guān)的移民條件，在澳洲投資擁有資產(chǎn)是商業(yè)移民和退休移民類(lèi)別的必要條件，具體情況應(yīng)由注冊(cè)移民代理進(jìn)行個(gè)案評(píng)估。
88.可以由子女繼承房地產(chǎn)嗎?
答：法律規(guī)定是可以由子女繼承的，并且沒(méi)有遺產(chǎn)稅。
89.海外投資者向銀行的貸款比例是多少?
答：依據(jù)客戶(hù)的條件不同，最低首付為20%，一般建議客戶(hù)首付30-40%，這樣租金就足夠還貸款，不必再貼錢(qián)供房了。
90.如果將來(lái)我要出售我的房子，我將如何處理?
答：您可以委托任何一家地產(chǎn)中介出售您的房子。您也可以委托本公司為您服務(wù)。我們除了收取一定的傭金，所有利潤(rùn)都是您的。您自己本人不必親自來(lái)澳洲。
91.我不懂英文，看不懂有關(guān)的法律文件。我怎樣才知道我的法律權(quán)利是受到保護(hù)的呢?
答：根據(jù)澳洲法律規(guī)定，在您買(mǎi)房時(shí)，必須聘用當(dāng)?shù)氐穆蓭煛Ｄ穆蓭熓峭耆?dú)立的，且完全為您服務(wù)。我們會(huì)為您介紹懂中文的律師。您的律師會(huì)詳細(xì)地為您解釋所有的法律條文，包括在購(gòu)房中您的權(quán)利和義務(wù)。
92.海外人士在澳買(mǎi)房后的法律權(quán)利能否得到保護(hù)?
答：是。您在澳洲的財(cái)產(chǎn)完全受到同當(dāng)?shù)厝耸恳粯拥姆杀Ｗo(hù)。按照澳洲法律，您對(duì)房產(chǎn)的擁有權(quán)是終身的。
93.在海外投資是否可行?
答：首先，澳洲政府鼓勵(lì)外國(guó)人投資;澳洲的健全法律體系保護(hù)海外投資者的利益;其次，隨著中澳關(guān)系的發(fā)展以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的進(jìn)一步加強(qiáng)，有可行的技術(shù)手段支持;再有，中國(guó)的各項(xiàng)法規(guī)會(huì)更加開(kāi)放，使中國(guó)公民海外投資更加便利，而且有調(diào)查顯示，已有大批華人在澳洲成功投資置業(yè);業(yè)主擁有地產(chǎn)永久的所有權(quán)，而中國(guó)是70年使用權(quán)。
94.買(mǎi)房交費(fèi)的大致程序是什么?
客戶(hù)在購(gòu)房過(guò)程中交費(fèi)和匯款共3次：
a、交訂金預(yù)定房產(chǎn)，提供個(gè)人的身份證明或護(hù)照;
b、首次匯房款的10%;
c、結(jié)賬清單中列明的首付尾款+律師費(fèi)+其他應(yīng)收款項(xiàng)。
客戶(hù)在購(gòu)房過(guò)程中共涉及3個(gè)帳戶(hù)：
a、買(mǎi)方律師信用賬戶(hù);
b、賣(mài)方律師信用賬戶(hù);
c、貸款機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者個(gè)人開(kāi)立的結(jié)轉(zhuǎn)房貸差額的銀行賬戶(hù)。
95. 投資后如何產(chǎn)生利潤(rùn)?
主要是依靠所購(gòu)房地產(chǎn)升值和租金回報(bào)兩部分產(chǎn)生升值。
96.房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題怎么辦?
A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)有7年的結(jié)構(gòu)擔(dān)保;
B、同時(shí)，澳洲規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都要先行交納關(guān)于房屋質(zhì)量方面的保險(xiǎn)，保期7年。如有問(wèn)題，保險(xiǎn)公司會(huì)負(fù)責(zé)賠償;
C、澳大利亞有一套嚴(yán)格的房屋交付使用的標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)和嚴(yán)格程序，地方政府專(zhuān)員要對(duì)交工的房產(chǎn)檢驗(yàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方律師及房屋經(jīng)紀(jì)公司共同驗(yàn)收合格后簽字。
97.付全款可否打折?
答：澳洲發(fā)展商推出的新樓盤(pán)全部是無(wú)折扣銷(xiāo)售，銷(xiāo)售代理商是不可以擅自加減價(jià)格，在這方面澳洲法律有嚴(yán)格并且細(xì)致的規(guī)定。
98.如何證明該房產(chǎn)可以銷(xiāo)售到海外?
答：會(huì)有澳大利亞外資審理局出示的文件證明，售房合同中會(huì)有標(biāo)注。
99.產(chǎn)權(quán)可幾人共有嗎?
答：沒(méi)有限制。
100.澳大利亞有哪些優(yōu)勢(shì)?
(1)澳洲經(jīng)濟(jì)狀態(tài)良好
澳大利亞已有二十二年沒(méi)有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退，根據(jù)澳洲儲(chǔ)備銀行的預(yù)計(jì)，這種情況在未來(lái)幾年也不可能出現(xiàn)。事實(shí)上，儲(chǔ)備銀行認(rèn)為澳洲出口將增加，將重現(xiàn)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
(2)人口在增長(zhǎng)
有關(guān)“大澳洲”與“小澳洲”的討論已沉寂有一段時(shí)間了，因?yàn)槲覀兊恼渭艺J(rèn)識(shí)到了強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng)對(duì)滋養(yǎng)經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會(huì)和安置退休的嬰兒潮一代人的重要性。去年，澳洲的人口增加了近40萬(wàn)，如同添加了另一個(gè)堪培拉或紐卡斯?fàn)?。?dāng)然，由于工作的原因，其中大部份人都是來(lái)到了我們的四大省會(huì)城市。
(3)澳洲是個(gè)富裕的國(guó)家
按照許多衡量標(biāo)準(zhǔn)，我們都是很富有的，這一點(diǎn)在瑞士信貸2012年全球財(cái)富報(bào)告中得到證實(shí)。該報(bào)告顯示，澳洲人現(xiàn)在足可以算是世界上最富有的人口，每個(gè)成人的財(cái)富中位數(shù)19.4萬(wàn)美元。有趣的是，報(bào)告稱(chēng)澳洲有約157.1萬(wàn)人屬于這個(gè)星球上占1%的最富有的人
然而，在不屬于祖國(guó)的地方買(mǎi)房，加之語(yǔ)言、文化影響，自然存在許多不明白的問(wèn)題如：中國(guó)人怎么購(gòu)買(mǎi)澳洲房地產(chǎn)?是否限購(gòu)?如何在國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)?費(fèi)用都有哪些?怎么支付和匯款?可不可以貸款?是否需要親自去澳洲看房?……
帶著無(wú)數(shù)網(wǎng)友和購(gòu)房者的疑問(wèn)，86留學(xué)網(wǎng)小編為大家搜集整理了《澳大利亞置業(yè)100問(wèn)》，逐一解答，其中還涉及與投資置業(yè)相關(guān)的澳洲移民、教育、福利、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)等內(nèi)容，可謂史上最全，值得廣大朋友分享、收藏。
1、海外人士是否可以投資及購(gòu)買(mǎi)澳洲的房地產(chǎn)?
答：是的，可以。澳洲政府鼓勵(lì)外國(guó)人投資本國(guó)的房地產(chǎn)。
(1)對(duì)于住宅地產(chǎn)而言，外國(guó)人只能購(gòu)買(mǎi)全新的住宅項(xiàng)目，而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)等沒(méi)有新舊的限制;
(2)海外投資者的利益由澳洲健全的法律體系保護(hù)，隨著中澳關(guān)系的發(fā)展以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的進(jìn)一步加強(qiáng)，中國(guó)各項(xiàng)法規(guī)會(huì)更加開(kāi)放，使中國(guó)公民海外房產(chǎn)投資更加便利。
2、投資澳洲房地產(chǎn)的項(xiàng)目種類(lèi)有哪些?
(1)住宅項(xiàng)目有：公寓，單元房，獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，雙拼及多拼別墅，以及住宅土地;
(2)商業(yè)項(xiàng)目有：寫(xiě)字間，商鋪，產(chǎn)權(quán)倉(cāng)庫(kù)，產(chǎn)權(quán)停泊碼頭，以及商業(yè)土地;
(3)工業(yè)項(xiàng)目有：工業(yè)廠房，工業(yè)倉(cāng)庫(kù)，以及工業(yè)土地;
(4)房地產(chǎn)股票類(lèi)：土地開(kāi)發(fā)類(lèi)股票，住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)股票，商業(yè)及工業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)股票;
(5)房地產(chǎn)信托投資基金：股權(quán)型基金，債券型基金，混合型基金;
投資者可以根據(jù)自己的投資喜好，資金規(guī)模自己選擇適合的投資類(lèi)型和項(xiàng)目。
3.海外人士投資及購(gòu)買(mǎi)澳洲房地產(chǎn)是否有數(shù)量限制?
答：沒(méi)有限制。澳洲相關(guān)的規(guī)定，不限制海外人士投資及購(gòu)買(mǎi)本地房產(chǎn)的數(shù)量。
如果投資者需要貸款購(gòu)買(mǎi)澳洲房地產(chǎn)，銀行會(huì)評(píng)估投資人的收入狀況來(lái)決定貸款比例和貸款金額。如果投資人的多套物業(yè)需要貸款，相應(yīng)的收入要求也就會(huì)提高。
除此之外，每棟樓盤(pán)每次銷(xiāo)售的房屋數(shù)量，目前只有20%—30%能對(duì)海外銷(xiāo)售，另外70%—80%需要保留給當(dāng)?shù)鼐用窕蛴谰尤耸抠?gòu)買(mǎi)。(每個(gè)州的要求有所不同)
4.澳洲房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是如何規(guī)定的?
答：澳洲的房地產(chǎn)，除堪培拉首都地區(qū)是99年產(chǎn)權(quán)外，其它地區(qū)都是永久產(chǎn)權(quán)，可以世代相傳，留給后代是寶貴的，不可復(fù)制的土地資源類(lèi)資產(chǎn)。相比國(guó)內(nèi)70年的土地使用權(quán)，30年的房屋建筑壽命而言，更有價(jià)值，更加保值和增值。
5.如果在國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)澳洲房地產(chǎn)，如何將房款匯入澳洲?
答：如果您在國(guó)內(nèi)，一般國(guó)內(nèi)中資或外資銀行都具有外匯業(yè)務(wù)(如中國(guó)銀行、工商銀行、匯豐銀行、ANZ銀行等)。
每人每年能匯相當(dāng)于5萬(wàn)美元的金額匯至澳洲銀行帳戶(hù)。如果需要匯出更多資金，可以用不同家庭成員的身份證換匯即可。
同時(shí)，也可以從澳洲駐中國(guó)的金融公司來(lái)?yè)Q取澳元外匯。
6.投資者購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)后，物業(yè)出租后帶來(lái)的租金收入是否要交相關(guān)稅金?
答：需要。根據(jù)澳洲當(dāng)?shù)胤?，任何人在澳洲所賺取的收入都必須交付稅金。但是，該收入是出租后的凈收入?BR> 所以建議投資人購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)時(shí)從澳洲銀行貸款投資，這樣就可以最大限度的抵扣了租金收入，同時(shí)，澳洲的會(huì)計(jì)師會(huì)把物業(yè)的各項(xiàng)開(kāi)支用于抵稅，您可以最大限度的獲得投資收益。
7.外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)澳洲房屋可以進(jìn)行貸款嗎?如何貸款?
答：可以。澳洲政府鼓勵(lì)外國(guó)人投資本國(guó)房地產(chǎn)，因此銀行對(duì)海外人士提出的房屋貸款申請(qǐng)是等同國(guó)民待遇的。
您可以將在澳洲的物業(yè)去澳洲的銀行進(jìn)行貸款抵押，您所得到的利率與條款與澳洲當(dāng)?shù)厝艘粯印Ｍ瑫r(shí)澳洲多家國(guó)家級(jí)銀行在中國(guó)國(guó)內(nèi)就可以辦理澳洲房產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。
在澳洲銀行中有多種貸款方式可以選擇：如等額本息、前5年只還利息等靈活產(chǎn)品供投資人選擇。
8.如果看中澳洲房產(chǎn)想購(gòu)買(mǎi)，是否需要支付訂金或其他費(fèi)用?
答：是的。不管是在澳洲境內(nèi)，還是通過(guò)海外代理公司，看中房屋后一般支付 5000 -1萬(wàn)澳元將房屋預(yù)訂(訂金一般在首付后都會(huì)歸還或可以作為首付的一部分)。
同時(shí)律師會(huì)幫你講解合同，合同簽訂3天之內(nèi)支付10%的首付款。
除此之外，涉及律師費(fèi)用(近期行情，澳洲律師代理費(fèi)用在1500元澳幣左右)。
在澳大利亞如果購(gòu)買(mǎi)的是期房，一般在開(kāi)發(fā)商通知購(gòu)房者交房日期前規(guī)定時(shí)間內(nèi)將尾款支付至律師的信托帳號(hào)，或提前辦理貸款合同(澳洲貸款合同最長(zhǎng)有效期為6個(gè)月)
如果是現(xiàn)房，則在開(kāi)發(fā)商指定的期限內(nèi)(一般為60個(gè)工作日內(nèi))，將尾款或房屋貸款支付到相關(guān)律師的信托帳號(hào)內(nèi)即可。
而在昆士蘭州，所有其他費(fèi)用都在交付日(settlement date)支付。律師費(fèi)，一般為首付10%時(shí)先行支付一半代理費(fèi)用給律師，交房時(shí)將剩余部分再支付。
物業(yè)印花稅，澳洲買(mǎi)房需要交物業(yè)印花稅(相當(dāng)于中國(guó)的契稅)，新南威爾士州為房屋總額的4.5%(首次置業(yè)新房有稅務(wù)優(yōu)惠減免)，維多利亞省為5.5%(期房可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠減免，僅限維州)。
9.在國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)，是否需要親自去澳洲看房嗎?
答：這完全取決于投資人對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知程度及是否有可接受的替代方式。
由于澳洲的房產(chǎn)是預(yù)售制度，所以大部分的物業(yè)是在沒(méi)有建好的狀態(tài)下就售出了。所以購(gòu)買(mǎi)者并不能夠親身走到房間里去感受，只能對(duì)周邊環(huán)境，及樣板間做考察。
而這些都是可以通過(guò)在澳洲的朋友，子女及朋友通過(guò)拍照，視頻等方式獲得，就避免了登陸察看的麻煩了，等房子建好后再親自驗(yàn)房更合適。
10.如果投資購(gòu)買(mǎi)了澳洲的物業(yè)，如何打理該投資物業(yè)呢?
答：澳洲的房屋中介公司會(huì)提供此類(lèi)服務(wù)。
在澳洲有相當(dāng)多專(zhuān)業(yè)、優(yōu)秀的二手房中介提供中文服務(wù)可以為購(gòu)房者提供租賃服務(wù)，為客戶(hù)收繳租金，支付市政費(fèi)，排污費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)等和房屋相關(guān)費(fèi)用及服務(wù)。
租金交易方式為月結(jié)，每個(gè)月匯入購(gòu)買(mǎi)者在澳洲的帳戶(hù)，業(yè)主通常需要支付年租金的6.6%—8.8%給澳洲當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介作為管理費(fèi)。
11.投資人購(gòu)買(mǎi)澳洲的房產(chǎn)，如果出租，是否容易找到租客呢?
答：在澳洲只要不是非常偏及陳舊的房產(chǎn)，通常都是能夠租出去的。澳洲現(xiàn)在空置率非常低，在近市區(qū)范圍內(nèi)的房屋，墨爾本地空置率低于3%，悉尼低于1.5%，也就是說(shuō)一百套房屋里只有1.5-3套租不出去。只要您的物業(yè)租金價(jià)格合理，就會(huì)比較搶手。
12.一般投資澳洲的房地產(chǎn)有哪些費(fèi)用開(kāi)支?
(1)物業(yè)管理費(fèi)根據(jù)開(kāi)方商建造后樓盤(pán)的檔次、設(shè)施、物業(yè)服務(wù)及區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施定價(jià)，通常費(fèi)用介于$700—$1,500/每個(gè)季度;(1房—3房的費(fèi)用也根據(jù)面積不同而相應(yīng)不同)。
(2)市政管理費(fèi)(Council Rate)通常為$1,200/每年(根據(jù)區(qū)域可能會(huì)有所不同)。
(3)排污費(fèi)(Water Rate)，一般在$1,000-$1,200之間，在澳洲排污費(fèi)由房東支付的，水電使用費(fèi)則有租客支付。
(4)土地稅(Land Tax)根據(jù)土地的評(píng)估價(jià)的不同而不同，通常費(fèi)用為幾百澳元。州與州之間的稅費(fèi)也不同，舉例：在昆士蘭地區(qū)土地價(jià)值160,000澳元和在墨爾本240,000澳元以下是不需要繳土地稅的。
(5)房屋保險(xiǎn)費(fèi)，公寓的物業(yè)管理費(fèi)當(dāng)中已經(jīng)包含房屋的保險(xiǎn)費(fèi)，而別墅的保險(xiǎn)費(fèi)則需要業(yè)主自行購(gòu)買(mǎi)，通常在$500—$1,000/每年不等。
13.若投資人將房產(chǎn)用作短期出租是否可行?收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么?
答：是可行的。一般可以委托專(zhuān)業(yè)短期及假期的租賃公司來(lái)管理自己的物業(yè)，通常該物業(yè)是坐落在繁華市中心和旅游勝地等地方;通常的管理費(fèi)用是租金收入的10%—12%不等;同時(shí)還有一些額外的費(fèi)用，例如：電費(fèi)，床上用品，家具和家電的租金等等(租客只支付租金并不支付電費(fèi)等費(fèi)用)。
14.在澳洲做房產(chǎn)投資，聽(tīng)說(shuō)有保險(xiǎn)公司有可以為投資人承擔(dān)出租風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)品種，費(fèi)用是多少?是如何保障投資人的利益和權(quán)益的?
答：澳洲主要的幾大保險(xiǎn)公司都有為投資人提供租金及租客保障的險(xiǎn)種，通常收費(fèi)為1個(gè)月的租金收入，但保險(xiǎn)公司會(huì)對(duì)承保的物業(yè)作評(píng)估和認(rèn)定，確認(rèn)是能夠接受的房屋類(lèi)型，同時(shí)投資人的承保要求是基本符合市場(chǎng)現(xiàn)狀的。以下是可以保障的相關(guān)條款和意外情況:
(1)未到期離開(kāi)的租客━最多可以保障客戶(hù)離開(kāi)6個(gè)星期的房租;
(2)拖欠房租━最多15個(gè)星期
(3)租客簽約但拒絕入住━保險(xiǎn)賠付最多26個(gè)星期
(4)未能出租━52個(gè)星期
(5)法律費(fèi)用支出━最多承擔(dān)5,000澳元
(6)房租損失承擔(dān)━每周最多1,000澳元
15.投資人在澳洲購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后，是否需要為租客添置家具等生活設(shè)施?
答：通常狀況下，不需要為租客準(zhǔn)備生活設(shè)施，家具等用品;除非客戶(hù)有特別要求，愿意支付更高的租金來(lái)滿(mǎn)足他們對(duì)生活設(shè)施的需求。如果投資人為租客提供家具和家電等設(shè)施的情況下，建議投資人購(gòu)買(mǎi)室內(nèi)物品的保險(xiǎn)，保險(xiǎn)條例為您的物業(yè)中租客使用的家俱和設(shè)施提供保障，部分保障內(nèi)容如:因租戶(hù)或者租戶(hù)來(lái)訪者引起任意的惡意損壞或偷竊行為,保險(xiǎn)為你提供多達(dá)5萬(wàn)澳元賠償;該類(lèi)型的保險(xiǎn)費(fèi)用為每年每處物業(yè)大約225澳元。這種保險(xiǎn)是以防萬(wàn)一的必備策略。
16.如果海外投資者在澳洲的房產(chǎn)增值后，將房產(chǎn)拋售后是否需要支付增值稅?
答：需要支付。在澳洲投資房產(chǎn)，政府認(rèn)為是一種投資行為，雖然澳洲房產(chǎn)可以隨買(mǎi)隨賣(mài)，但是澳洲政府不支持投機(jī)行為，因此政府規(guī)定，在購(gòu)買(mǎi)一年內(nèi)拋售的房地產(chǎn)，物業(yè)增值部分須繳增值稅50%，但在12月以后，則只要繳25%即可(同時(shí)可以抵扣任何可以抵扣的稅費(fèi)如律師費(fèi)、會(huì)計(jì)師費(fèi)、房屋折舊費(fèi)等等)。
17.投資者把在澳洲的房產(chǎn)賣(mài)出后，哪些開(kāi)支可以作為房產(chǎn)增值稅收減免，用以沖減所得稅開(kāi)支?
答：在澳洲除了購(gòu)房的物業(yè)印花稅以外,所有投資者在澳洲的一切開(kāi)支都可以作為稅收減免。因此持有澳洲房產(chǎn)的海外投資者要保留好一切和房產(chǎn)相關(guān)所發(fā)生費(fèi)用的發(fā)票和收據(jù)(如飛機(jī)票、出租車(chē)票、水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、律師費(fèi)及房屋折舊等費(fèi)用)。
18、如果投資者將房產(chǎn)賣(mài)出，是否需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)師?
答：投資者如果獲利很多，需要聘請(qǐng)一個(gè)專(zhuān)業(yè)的、了解自己狀況的會(huì)計(jì)師幫助投資人合理規(guī)避稅收，使投資者的利益最大化。
19.澳洲的會(huì)計(jì)師是如何收費(fèi)的?
答：會(huì)計(jì)師一般按為投資者花費(fèi)多長(zhǎng)的工作時(shí)間而定。通常平均每年500-1,000澳元左右。
20.海外投資者中的高齡人士投資購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)可貸款嗎?
答：高齡人士可以貸款，其貸款年限也是最長(zhǎng)為30年。但未成年人士是不能貸款的，如年滿(mǎn)18歲以下人士不能單獨(dú)貸款。如果未滿(mǎn)18周歲的人士，可以與成年人共同購(gòu)買(mǎi)房子，可以由成年人出面貸款。
21.澳洲房產(chǎn)投資哪種房產(chǎn)回報(bào)率最高?
答：首先，投資者應(yīng)該先清楚自己期望的投資目的是什么?是資本增長(zhǎng)，還是租金回報(bào);通常來(lái)說(shuō)，資本增值和租金回報(bào)是魚(yú)與熊掌的關(guān)系—即較高的資本增長(zhǎng)往往意味著較低的房租回報(bào)，反之亦然。土地的增值是驅(qū)使房產(chǎn)資本增長(zhǎng)的原動(dòng)力。土地增值時(shí)，房屋本身卻會(huì)因?yàn)槠茡p和折舊等多種原因而折損價(jià)值。所以，對(duì)于一處房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其所擁有土地面積(Land Component)越大，其資本增長(zhǎng)的潛力也就越大;這也就意味著房屋本身的租金收入不會(huì)太可觀。而對(duì)于高密集住宅區(qū)的公寓而言則不同，一個(gè)土地所有面積較小的公寓房雖然可以帶來(lái)較高的租金收入，但資本增長(zhǎng)的潛力就比較一般。
22.如何選擇海外投資人的自住房產(chǎn)?
答：遵循“10分鐘”的選擇標(biāo)準(zhǔn)便可，即購(gòu)買(mǎi)公寓要10分鐘走路可以抵達(dá)孩子就讀學(xué)校，工作單位，或商業(yè)中心，購(gòu)物中心，銀行，醫(yī)療設(shè)施，地鐵站，公交站等設(shè)施區(qū)域;如果投資人購(gòu)買(mǎi)的是別墅，即10分鐘開(kāi)車(chē)抵達(dá)以上描述的設(shè)施即可。
23.對(duì)于澳洲住宅類(lèi)房產(chǎn)可以細(xì)分幾類(lèi)?
(1)Unit/Apartment公寓：一般靠近火車(chē)站或公交車(chē)站，Unit基本是三、四層，沒(méi)什么附加設(shè)施;Apartment通常為居民提供泳池，健身房等服務(wù)設(shè)施，相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)也較高。該類(lèi)型的房產(chǎn)土地地契為共享地契。
(2)Townhouse/Villa聯(lián)體別墅：是在一塊較大的土地蓋上幾棟房子，一般中間都有一堵或幾堵公共墻，Townhouse多為雙層和多層建筑，Villa多為單層建筑。該類(lèi)型的房產(chǎn)土地地契為共享地契。
(3)Terrace：維多利亞式的建筑，常見(jiàn)一整排的terrace，前面有個(gè)小庭院，后面可能有個(gè)較大的庭院。比house來(lái)說(shuō)，面積小很多。
(4)Duplex/semi：Duplex是在一塊較大的地上，蓋起兩棟相連的房子,土地占有面積較大，其地契通常和獨(dú)棟別墅的地契一樣，是獨(dú)立地契。
(5)House別墅：平常所說(shuō)的house就是前面一個(gè)小花園，然后房子，然后后面一個(gè)大花園，該類(lèi)型的房產(chǎn)的土地地契多為獨(dú)立地契，因此業(yè)主對(duì)土地的自住安排性很高，更有投資價(jià)值。
24.澳洲房產(chǎn)的中位價(jià)和中間價(jià)是如何定義的?
答：在參考物業(yè)報(bào)告的時(shí)候，很多時(shí)會(huì)看到房屋“中位價(jià)”(MedianPrice)和平均價(jià)(AveragePrice)這兩個(gè)名詞。
房屋平均價(jià)即是在一段時(shí)間內(nèi)，所出售物業(yè)價(jià)格的總和，再除以轉(zhuǎn)手物業(yè)的數(shù)目;
中位價(jià)就是把售出物業(yè)的價(jià)格由低至高順序排列，中間的銷(xiāo)售價(jià)位就是中位價(jià)。
舉例說(shuō)，某個(gè)城區(qū)在某段時(shí)間里售出11套住宅，成交價(jià)分別為30萬(wàn)、32萬(wàn)、34萬(wàn)、36萬(wàn)、40萬(wàn)、42萬(wàn)、45萬(wàn)、50萬(wàn)、62萬(wàn)、70萬(wàn)和80萬(wàn)，其平均房?jī)r(jià)是47.4萬(wàn)元，而中位房?jī)r(jià)就是42萬(wàn)元。通常而言，中位價(jià)更具有參考意義，它所體現(xiàn)的是該區(qū)域的集中成交價(jià)格。在澳洲每個(gè)城市，城鎮(zhèn)都有自己的中位價(jià)格供投資者和自住人士參考。
25.在澳洲買(mǎi)樓花(期房)的優(yōu)勢(shì)有那些?
答：樓花，是地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)名詞，最早源自香港，是一種投資工具相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)期貨，也稱(chēng)為“預(yù)售房屋”。比較買(mǎi)現(xiàn)房，買(mǎi)樓花有幾大優(yōu)勢(shì)：
(1)是能在印花稅上省下一筆錢(qián);澳洲(部分地區(qū))法律規(guī)定印花稅是按售房合同簽訂之日的房產(chǎn)價(jià)值征收的。而如果買(mǎi)樓花，通常是在房產(chǎn)開(kāi)工前就簽訂了合同，所以印花稅只需按地皮價(jià)征收。
(2)買(mǎi)樓花，客戶(hù)可以按照自己的喜好來(lái)選擇，像樓層戶(hù)型等。因?yàn)樵诎闹?，特別是公寓多為樓花銷(xiāo)售，客戶(hù)在開(kāi)盤(pán)之際有更多的選擇余地，等到現(xiàn)房或接近現(xiàn)房時(shí)期，可供選擇的物業(yè)已經(jīng)為數(shù)不多了。
(3)價(jià)格優(yōu)勢(shì);通常發(fā)展商在開(kāi)盤(pán)之際，為了盡快的銷(xiāo)售過(guò)半，獲得銀行貸款，會(huì)把價(jià)格定位較低，從而投資人能夠以相對(duì)低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。
(4)首付低;買(mǎi)樓花簽合同時(shí)，只需要交納10%的定金，而余額要等到房子全部建成后才一并付清，或者是貸款(最高可貸款70%)。這當(dāng)中可能有幾個(gè)月甚至1-2年的時(shí)間來(lái)準(zhǔn)備余款。但是房屋的增值卻可以享受到。
26.什么是房產(chǎn)的折舊，以及跟房產(chǎn)投資者有什么關(guān)系呢?
答：根據(jù)所得稅評(píng)估法(1997年)，澳洲房產(chǎn)建筑價(jià)值隨著時(shí)間的推移而下降。房產(chǎn)折舊是基于其“使用壽命”。房產(chǎn)的折舊年限可達(dá)40年之久。不管是澳洲還是海外的房產(chǎn)投資者都可以根據(jù)房屋的折舊金額來(lái)減免其它項(xiàng)的投資收入，進(jìn)而減少了稅費(fèi)的支出。
27.對(duì)于海外投資人而言，可折舊資產(chǎn)都包括什么?如何能最大化折舊免稅額，從而降低繳稅額?
答：所有投資及購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)，根據(jù)使用年限以折舊形式定義為貶值資產(chǎn)。
例如：地毯、烘爐、電視機(jī)機(jī)頂盒、洗碗機(jī)、干衣機(jī)、百葉窗和窗簾、空調(diào)、加熱器、熱水系統(tǒng)等設(shè)施，以及建筑物本身，都是可以計(jì)算折舊的，從而減免了投資人的納稅金額。請(qǐng)注意：購(gòu)置房產(chǎn)金額和建筑折舊金額是不同的。例如：投資人支付50萬(wàn)澳幣購(gòu)買(mǎi)別墅，期中土地的價(jià)值部分占27.5萬(wàn)澳元，土地上的房產(chǎn)的建筑成本22.5萬(wàn)澳元。而這22.5萬(wàn)的建筑價(jià)值是計(jì)算貶值折舊的。貶值折舊幅度從2.5%至4%之間。此外，澳洲一般商業(yè)住宅的計(jì)算折舊率為2.5%。
28.澳洲房屋抵押貸款都需要準(zhǔn)備什么材料?
答：雖然澳洲的貸款機(jī)構(gòu)不同，貸款金融產(chǎn)品不同，但所需要準(zhǔn)備的材料差別不大，貸款機(jī)構(gòu)要求提供，材料主要是分析海外投資人的財(cái)務(wù)狀況以保證自己貸款資金的安全，不管銀行要求什么材料，主要是需要購(gòu)房人提供的四個(gè)方面的信息：
(1)資產(chǎn)部分：原有房產(chǎn)，存款，汽車(chē)，財(cái)物等;
(2)債務(wù)部分：其它貸款情況，其它負(fù)債情況;
(3)收入部分：包括單位或公司的年收入證明信及工資單，其它投資收入，如房租，股息分紅等;
(4)支出部分：生活開(kāi)支，撫養(yǎng)子女支出，旅游及娛樂(lè)支出等，這部分一般是不做書(shū)面要求的，只需要填表告知即可;
此外，投資人還需要提供身份證明，也就是100pointsID。目前銀行的新政策規(guī)定：貸款申請(qǐng)人需要提供護(hù)照(70分)，駕駛證(40分)。
29. 澳洲為什么沒(méi)有像中國(guó)一樣的本制式的房產(chǎn)證和土地證?
答：澳洲是地契證明。他們的證件只是一張印有公章的紙，上米有相應(yīng)的編碼在澳洲的房地產(chǎn)管理局都能查的到房子的信息來(lái)證明業(yè)主的身份。
30.澳洲銀行與非銀行金融組織——信貸基金的區(qū)別是什么?
答：在中國(guó)，房屋貸款一般是由銀行放出;澳大利亞金融市場(chǎng)則有很大不同，除了銀行之外，澳大利亞還有很多其它的金融組織，也就是non-banklender，具有放出貸款的權(quán)限。這些機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源并非是銀行，也不是儲(chǔ)蓄，而是通過(guò)基金，信托等手段募集資金、如養(yǎng)老金等。澳洲的華人客戶(hù)往往更希望選擇銀行，而澳大利亞本土人中有部分人群對(duì)銀行懷有很抵觸的情緒而選擇從基金公司來(lái)貸款。
對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō)，更多應(yīng)該注重產(chǎn)品而不是機(jī)構(gòu)。關(guān)鍵看哪個(gè)金融貸款產(chǎn)品更適合自己的需要，而不是哪個(gè)機(jī)構(gòu)更有名。而且相對(duì)于名氣等指標(biāo)，衡量一家金融組織穩(wěn)定與否的標(biāo)準(zhǔn)是查看該金融組織的信用評(píng)級(jí)，有不少非銀行金融組織的信用評(píng)級(jí)甚至高于銀行。
31.海外投資人在澳洲買(mǎi)房的貸款金額，銀行是如何評(píng)估的?
答：銀行可以提供給貸款人的貸款金額跟貸款人提供的收入證明有直接的關(guān)系，貸款最多金額通常為年收入的5—6倍。
舉例：如果貸款人年收入為36萬(wàn)人民幣(相當(dāng)于6萬(wàn)澳元)，則銀行可以最多貸款36萬(wàn)澳元給貸款人。
32.對(duì)于海外房產(chǎn)投資人而言，不同的貸款利率對(duì)貸款人的影響是什么?
答:房屋貸款各個(gè)產(chǎn)品一般都分為可變利率(variable rate)和固定利率(fixed rate)。
(1)固定利率一般要比可變利率高一些。如可變利率為6%，那么它的固定利率就可能為6.5%;您選擇固定利率就等于給自己的未來(lái)利率買(mǎi)了個(gè)保險(xiǎn)，放貸人可能要多收取您費(fèi)用作為自己資金自由度損失的回報(bào)。
(2)關(guān)于固定利率投資人需要注意兩點(diǎn)：
(a)固定利率有年限，通常為1-5年的鎖定期;而且選擇固定利率的貸款產(chǎn)品，投資人通常不可以提前還貸，沒(méi)有對(duì)沖賬戶(hù)的功能選擇。
(b)其實(shí)固定利率并不是一定”固定”的，您的固定利率是可以變動(dòng)的，這個(gè)變動(dòng)由您的貸款人來(lái)定，他們往往是根據(jù)不斷更新的金融信息來(lái)調(diào)整自己的固定利率.
33.澳洲所得稅的征收對(duì)象是什么?對(duì)海外投資人的收入是否進(jìn)行征稅?
答：根據(jù)澳大利亞稅法規(guī)定，凡為澳洲稅法上所認(rèn)定的居民，所謂澳洲稅法上認(rèn)定的居民，一般說(shuō)來(lái)只要住所在澳大利亞境內(nèi)，就算你不在澳洲或在澳大利亞居留滿(mǎn)183天以上者(海外投資人)便有可能被認(rèn)定為澳洲稅法上的居民而負(fù)有納稅的義務(wù)，不論其所得來(lái)自澳洲境內(nèi)或海外，均需向澳洲國(guó)稅局申報(bào)所得稅。
34.澳洲所得稅的計(jì)算周期是多少?
答：澳洲財(cái)務(wù)年度從每年7月1日至次年6月30日，個(gè)人在該財(cái)務(wù)年度所得若超過(guò)個(gè)人免稅額(澳幣AUS$18200)時(shí)，便需申報(bào)個(gè)人所得。
35.澳洲所得稅的計(jì)算項(xiàng)目有那些?
答：1.經(jīng)營(yíng)事業(yè)所得;2.資本增值所得;3.個(gè)人薪資所得;4.投資所得：銀行存款利息、股票、股利、租賃所得、權(quán)利金收入等均需申報(bào);5.其他所得：包括養(yǎng)老金、退休年金、助學(xué)金(Austudy)、失業(yè)、救濟(jì)金等各項(xiàng)政府津貼均得申報(bào);以上各項(xiàng)收入在扣除可扣抵費(fèi)用及支出后即為可課稅所得。應(yīng)繳納之稅款在扣除免稅額AUS$18200及可應(yīng)用之寬減額后，即按當(dāng)年度政府所公佈之個(gè)人所得累進(jìn)稅率來(lái)計(jì)算個(gè)人所得稅。對(duì)于國(guó)際投資者，需交個(gè)人所得累進(jìn)純利潤(rùn)的32.5%的稅率。純利潤(rùn)是扣除了可抵費(fèi)用和所有支出后的個(gè)人所得。(具體政策因時(shí)而變，需要時(shí)查閱最新數(shù)據(jù)為準(zhǔn))
36.對(duì)于澳洲的銀行而言，可以提供給海外人士貸款的銀行有哪幾家?
答：目前對(duì)海外人士提供貸款的主要銀行有：圣喬治銀行(St George Bank)，澳洲聯(lián)邦銀行(commonwealthbank of Australia)，澳盛銀行(ANZ Bank),西太銀行(WestpacBank)這四家銀行。而在澳洲的中國(guó)銀行，及剛剛開(kāi)立分行的中國(guó)建設(shè)銀行等中資銀行卻沒(méi)有對(duì)海外人士在澳洲買(mǎi)房提供貸款業(yè)務(wù)。
37.海外人士在澳洲買(mǎi)房子，室內(nèi)裝飾及社區(qū)配套娛樂(lè)和健身設(shè)施重要不重要?
答：投資人購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)是否靠近交通、購(gòu)物、學(xué)校、醫(yī)療、娛樂(lè)等設(shè)施，這才是決定投資人自身及租客未來(lái)生活是否方便舒適的決定性條件，也是支撐該房產(chǎn)價(jià)值的有力保證。
同時(shí)，室內(nèi)的裝飾越奢華，健身，桑拿，網(wǎng)球場(chǎng)等社區(qū)服務(wù)越多，相應(yīng)的投資人支付的物業(yè)費(fèi)也就越多。同時(shí)和投資人的購(gòu)房目的也有很大關(guān)系：如果投資，可以不必選擇奢華的房產(chǎn)項(xiàng)目;如果自己住，同時(shí)對(duì)多余的費(fèi)用支出不敏感，享受此類(lèi)設(shè)施的投資人而言卻是不錯(cuò)的選擇。
38.在澳洲做房地產(chǎn)投資，為何要秉承中長(zhǎng)期投資?
答：在澳洲，經(jīng)過(guò)45年的房地產(chǎn)的商業(yè)化的市場(chǎng)發(fā)展，把投機(jī)者淘汰出市場(chǎng)了。澳大利亞的房地產(chǎn)投資不是投機(jī)生意，澳洲房地產(chǎn)成為全世界公認(rèn)的最佳的低風(fēng)險(xiǎn)投資地區(qū)，和穩(wěn)定增值及租金回報(bào)的投資目的地。
39.海外人士投資或購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)，除了房屋價(jià)格之外還有那些費(fèi)用支出?
答：購(gòu)房成本費(fèi)用還包括：政府印花稅，律師費(fèi)，房屋保險(xiǎn)費(fèi)，銀行及基金的貸款費(fèi)用，搬家費(fèi)用，房屋租賃的代理費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，按揭保險(xiǎn)費(fèi)，房屋估價(jià)費(fèi)等等，約占房?jī)r(jià)5%的費(fèi)用支出。
40.對(duì)于尚無(wú)收入的留學(xué)生，是否可以在澳洲買(mǎi)房自住或者投資?能在澳大利亞貸款買(mǎi)房嗎?聽(tīng)說(shuō)澳大利亞貸款需要出具詳細(xì)的收入證明，留學(xué)生需要出具收入證明嗎?
答：以留學(xué)生身份是可以在澳大利亞買(mǎi)房的。如果需要貸款購(gòu)房，由于留學(xué)生沒(méi)有收入來(lái)源，通常不會(huì)單獨(dú)獲得銀行貸款，但是可以以父母為擔(dān)保人，以擔(dān)保人的收入來(lái)?yè)?dān)保留學(xué)生的貸款。對(duì)于有穩(wěn)定收入能力的海外人士，在澳大利亞購(gòu)房，最高可以申請(qǐng)到房產(chǎn)價(jià)格70%的貸款。
41.在澳大利亞貸款買(mǎi)房的交易周期需要多長(zhǎng)時(shí)間?
答：通常情況下，賣(mài)方律師要求買(mǎi)方在合同交換后的第42天付清所有房款。澳大利亞本地購(gòu)房者通常會(huì)對(duì)銀行貸款做一個(gè)預(yù)先審批，該預(yù)先審批通常3個(gè)月內(nèi)有效。3個(gè)月內(nèi)買(mǎi)到房子，預(yù)先審批貸款就可以順利使用。
42.購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同后，如何向澳洲銀行貸款?
答：一般而言，簽訂合同后42天之內(nèi)就必須完成貸款的申請(qǐng)，審批，放款，和交割的全過(guò)程。澳洲發(fā)展商不會(huì)幫助客戶(hù)申請(qǐng)房屋貸款，而是需要投資人自行安排房產(chǎn)的貸款事宜。目前市場(chǎng)上的房產(chǎn)中介，及地產(chǎn)投資公司為了更好的服務(wù)與客戶(hù)，也會(huì)協(xié)助國(guó)內(nèi)投資人申請(qǐng)銀行貸款。
43.投資人購(gòu)買(mǎi)澳洲房產(chǎn)可選擇哪些銀行及基金的貸款產(chǎn)品?
答：目前澳洲銀行及基金信貸市場(chǎng)上有幾十種不同的房屋貸款產(chǎn)品。每種產(chǎn)品都有略微不同的費(fèi)用，產(chǎn)品特點(diǎn)和貸款利率。了解每種產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)，可以幫助投資人作出適合自己財(cái)務(wù)狀況的產(chǎn)品選擇。投資人通常會(huì)選擇以下幾種貸款種類(lèi)：標(biāo)準(zhǔn)浮動(dòng)利率貸款，1-10年固定利率貸款，1-5年的只還利息，不還本金的浮動(dòng)利率貸款，及有對(duì)沖賬戶(hù)的浮動(dòng)利率只還利息貸款等。
44.對(duì)于海外投資人而言，澳洲房貸是選擇固定利率好還是浮動(dòng)利率的產(chǎn)品好?
答：不同的貸款產(chǎn)品適合不同的貸款人群，跟貸款人的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，收入狀況，消費(fèi)習(xí)慣以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期不同而不同。舉例而言：風(fēng)險(xiǎn)承受能力弱，收入相對(duì)穩(wěn)定和平均的人士適合在未來(lái)利息上漲的預(yù)期下選擇固定貸款利率產(chǎn)品;風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)，收入高但不平均，有額外收入的人士適合選擇浮動(dòng)利率的貸款產(chǎn)品;通常，固定利率產(chǎn)品比浮動(dòng)利率產(chǎn)品都會(huì)高0.5%。
45.在澳洲購(gòu)買(mǎi)或投資房產(chǎn)，是應(yīng)該先貸款還是先看房?
情況1：對(duì)于在澳洲有工作收入的外國(guó)人，如工作簽證者，學(xué)生簽證者在準(zhǔn)備買(mǎi)房時(shí)，應(yīng)該先咨詢(xún)一下銀行的貸款經(jīng)理或者貸款機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人，按照自己的收入評(píng)估能夠貸款數(shù)額是多少，讓后再根據(jù)自有資金的數(shù)額決定買(mǎi)什么價(jià)位的房產(chǎn)。
情況2：對(duì)于不在澳洲境內(nèi)和沒(méi)有澳洲收入的外國(guó)人，可以根據(jù)自己的承擔(dān)能力，自有資金占到房產(chǎn)價(jià)格的30%—40%，就可以相對(duì)安全的看房和交付定金了。
46.哪些因素會(huì)影響房產(chǎn)貸款人申請(qǐng)到澳洲房產(chǎn)貸款?
(1)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值;購(gòu)房人提出貸款申請(qǐng)后，銀行會(huì)委托獨(dú)立第三方的估價(jià)公司對(duì)貸款人要購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，該評(píng)估值可能低于或高于合同上的購(gòu)房?jī)r(jià)格。而銀行只會(huì)提供評(píng)估值的60%—80%，而不是合同價(jià)的60%—80%;
(2)購(gòu)房人的收入憑證;例如：工作的年限，工作職務(wù)，工作性質(zhì)等方面;
(3)購(gòu)房人的信用記錄。如果購(gòu)房人在過(guò)去五年內(nèi)在澳洲有不良信譽(yù)記錄，如：拖欠房租，電話費(fèi)，信用卡等，澳洲銀行及基金貸款公司將不會(huì)批準(zhǔn)該貸款申請(qǐng)。
47.海外投資人可以開(kāi)發(fā)土地嗎?
答：澳洲政府雖然不批準(zhǔn)外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)二手房產(chǎn)﹐但卻歡迎外國(guó)人投資發(fā)展住宅地產(chǎn)。方法是先向政府機(jī)構(gòu)申請(qǐng)計(jì)劃。舉例：一種方法是購(gòu)買(mǎi)一塊地﹐然后在十二個(gè)月內(nèi)動(dòng)工建房。審批的標(biāo)準(zhǔn)是最少支出地價(jià)的五成花費(fèi)在此開(kāi)發(fā)上。完工后﹐物業(yè)可用作自住、出租或轉(zhuǎn)手。另一種方法是重建住宅物業(yè)：投資人可以在房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命末期重建并增加房屋的數(shù)量。同樣，政府也規(guī)定重建費(fèi)用要超過(guò)舊屋買(mǎi)入價(jià)的五成。
48.海外人士在澳洲進(jìn)行房產(chǎn)投資，如何規(guī)避對(duì)澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn)?
(1)作為投資澳洲房產(chǎn)角度而言，第一是區(qū)域選擇，然后緊盯該區(qū)域的中位成交價(jià)格，這樣的地區(qū)，物業(yè)房?jī)r(jià)合理，其升值空間較高，性?xún)r(jià)比最好。最后是看該區(qū)域的租金回報(bào)和空置率數(shù)據(jù)。
(2)澳洲的主要城市沿海的較多，所以要注意防范不可抗拒的天災(zāi)，雖然澳洲災(zāi)害性天氣較少。對(duì)付這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)最好的辦法就是買(mǎi)保險(xiǎn)。國(guó)人在國(guó)內(nèi)對(duì)買(mǎi)保險(xiǎn)不太重視，一旦投資海外，切記一定要重視澳洲房產(chǎn)的保險(xiǎn)作用。國(guó)外的保險(xiǎn)費(fèi)率很低，保障面卻很廣，理賠到給付都有嚴(yán)格規(guī)范，且以保障保險(xiǎn)人的權(quán)益為重。
購(gòu)房前切記三大招：
a、委托律師審核物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同;
b、辦理查樓收樓等買(mǎi)賣(mài)交易手續(xù);
c、透過(guò)律師信托賬戶(hù)或者受政府監(jiān)管的物業(yè)代理信托賬戶(hù)付款。通過(guò)以上幾點(diǎn)的干預(yù)，可以減少在海外投資的風(fēng)險(xiǎn)，使您的投資真正做到“心里有底”。再說(shuō)一句：“投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎”。
(3)咨詢(xún)買(mǎi)方的房產(chǎn)投資咨詢(xún)公司或投資公司，從中立角度分析和了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，切莫以國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資習(xí)慣和思路進(jìn)行澳洲的房產(chǎn)投資，需要得到專(zhuān)業(yè)公司的信息支持和投資指導(dǎo)。
49.政府提供租金補(bǔ)貼的房屋是否是特別挑選的地塊呢?
答：每個(gè)地區(qū)都可能會(huì)有作政府提供租金補(bǔ)貼的住房，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r隨機(jī)選擇。
50.目前澳洲緊缺哪方面的技術(shù)人才，哪種技術(shù)移民辦理方便?
(1)工科專(zhuān)業(yè)：工程、IT、會(huì)計(jì)等;
(2)技工專(zhuān)業(yè)：電工、瓷磚工、瓦工、汽車(chē)修理工、木工、鎖匠、牙醫(yī)等;
(3)技術(shù)移民辦理都比較方便。(但有雅思全7的要求)
51.澳洲房子都是什么結(jié)構(gòu)的?
答：澳洲有純磚結(jié)構(gòu)，純木結(jié)構(gòu)，及鋼筋水泥混合結(jié)構(gòu)，磚木混合結(jié)構(gòu)。從實(shí)用程度、維護(hù)成本、建造成本、節(jié)能減排等方面綜合評(píng)定，單層房屋采用磚木混合是最適合的結(jié)構(gòu)。
52.除移民外還有沒(méi)有其他方法可在澳洲獲得永久居住權(quán)?
(1)在澳洲嫁娶可直接獲得永居。
(2)理論上對(duì)澳洲做出杰出貢獻(xiàn)的人也可獲得永居。
(3)請(qǐng)登陸澳洲移民局網(wǎng)站www.immi.gov.au獲得更多信息。
53. 政府提供租金補(bǔ)貼房所面向的出租人群是哪些?
答：情況因地區(qū)不同而不同。如昆士蘭州，主要出租對(duì)象是政府公務(wù)員、警察、消防員、幼師及教師等。
54.為什么現(xiàn)有房源地塊都不在一個(gè)地方?
答：澳洲的地產(chǎn)市場(chǎng)非常穩(wěn)定健康，沒(méi)有絕對(duì)的壟斷，每個(gè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都會(huì)云集數(shù)個(gè)品牌知名度較高的發(fā)展商，共同開(kāi)發(fā)一個(gè)區(qū)域，所以每個(gè)公司的可售地塊也是分散開(kāi)的。
55.移民澳洲會(huì)有哪方面的福利?
答：澳洲各種福利伴隨居民從搖籃到墳?zāi)沟穆L(zhǎng)一生，福利如下(具體政策因時(shí)而變，需要時(shí)查閱最新數(shù)據(jù)為準(zhǔn))：
(1)養(yǎng)老金，失業(yè)金
(2)孩子助養(yǎng)費(fèi)：一個(gè)有孩子的家庭收入不超過(guò)65,000澳元便可以領(lǐng)取，每?jī)芍芗s50—300澳元/人。兒童早期教育津貼100澳元/人/兩周。
(3)特別救濟(jì)金：發(fā)給生活困難的人，每?jī)芍?30澳元/人。
(4)失業(yè)救濟(jì)金：凡在工作年齡有工作能力愿意工作而找不到工作的人均可領(lǐng)取。330澳元/人/兩周。
(5)養(yǎng)老金：65歲可以開(kāi)始享用。
(6)分娩津貼：每分娩一個(gè)孩子時(shí)，可得到3,000—5,000澳元的一次性分娩津貼。
56.拿綠卡和拿到澳洲國(guó)籍有什么區(qū)別?
(1)綠卡只是永久居留權(quán)，通常稱(chēng)PR。可以在澳洲永遠(yuǎn)居住下去，并在許多方面與該國(guó)公民享受同等待遇。可以在5年時(shí)間內(nèi)自由的、無(wú)限次的往返于澳洲。同時(shí)，可以自由地到新西蘭定居，享有新西蘭綠卡的所有權(quán)利。
(2)從福利政策的角度來(lái)說(shuō)，新的永久居留簽證持有者在最初2年內(nèi)不得申請(qǐng)失業(yè)救濟(jì)、緊急綜合救濟(jì)和學(xué)生津貼，其他福利都一樣，如免費(fèi)中小學(xué)教育、學(xué)生貸款、免費(fèi)醫(yī)療等。在持有綠卡2年后，就可以享受所有澳洲福利。
(3)永久居民與公民權(quán)利有不同，澳洲永久居民與公民享受權(quán)利的不同主要體現(xiàn)在五方面：一是選舉權(quán)，二是被選舉權(quán)，三是參軍，四是被選為陪審團(tuán)成員，五是從事政府的某些特殊工作(如情報(bào)人員)。這五項(xiàng)權(quán)利或義務(wù)，永久居民沒(méi)有，公民才有。
57.澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)如何?
答：社會(huì)穩(wěn)定、政策完善、法制健全、市場(chǎng)成熟、升值穩(wěn)定、租賃市場(chǎng)活躍、空置率低、房屋供給長(zhǎng)期短缺等特點(diǎn)。
58.澳洲房地產(chǎn)增值前景如何?
答：澳洲地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家們分析認(rèn)為：促進(jìn)升值因素將長(zhǎng)期存在，如：人口高速增長(zhǎng)，土地供應(yīng)短缺，GDP良性增長(zhǎng)，失業(yè)率及控制率都維持在較低水平。從投資市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律而言，雖不能拿過(guò)去的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)保證未來(lái)的成長(zhǎng)，但成熟的房產(chǎn)投資者可以從過(guò)去的增長(zhǎng)中分析澳洲房產(chǎn)的增長(zhǎng)因素，只要這些增長(zhǎng)因素在，就可以相對(duì)的確保市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有改變。
59.如何選擇最具投資價(jià)值的房地產(chǎn)?
答：澳洲的房產(chǎn)投資市場(chǎng)已經(jīng)非常成熟和完善，不同的房產(chǎn)類(lèi)型的歷史增值數(shù)據(jù)是可以追溯和分析的，投資人需要確定要購(gòu)買(mǎi)的澳洲房產(chǎn)項(xiàng)目都是經(jīng)過(guò)精心挑選的最具投資潛力的澳洲項(xiàng)目(包括從位置、質(zhì)量、規(guī)模、環(huán)境和配套設(shè)施等各方面)。
最佳選擇是：咨詢(xún)澳洲具有資質(zhì)的房產(chǎn)投資理財(cái)專(zhuān)家，協(xié)助投資人認(rèn)識(shí)澳洲投資市場(chǎng)，篩選適合的投資產(chǎn)品;
最差選擇：不了解澳洲本土投資經(jīng)驗(yàn)和投資理論下，以國(guó)內(nèi)投資方式，認(rèn)知習(xí)慣來(lái)投資澳洲房地產(chǎn)。從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)投資人認(rèn)為是不錯(cuò)的項(xiàng)目，在澳洲卻是被當(dāng)?shù)厝怂艞壍耐顿Y品種。
60.澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系是怎樣的?
答：從澳洲的歷史來(lái)分析，一個(gè)百年歷史的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系是十分成熟的，(聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行根據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)狀況，通過(guò)利率來(lái)宏觀調(diào)節(jié)市場(chǎng);銀行根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)和市場(chǎng)狀況來(lái)決定房產(chǎn)信貸數(shù)量，放貸規(guī)模，貸款比例等手段把握市場(chǎng);開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)把握土地開(kāi)發(fā)規(guī)模和進(jìn)度;地方市政廳根據(jù)本地區(qū)的人口規(guī)模和市政要求來(lái)發(fā)放適當(dāng)?shù)耐恋赜糜谧≌_(kāi)發(fā);總而言之，這個(gè)市場(chǎng)愈發(fā)成熟，投資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也越低，)從目前來(lái)看，澳洲的住宅開(kāi)發(fā)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)需求的，預(yù)計(jì)截止到2014年，澳洲短缺住宅20-30萬(wàn)套。
61.澳洲什么朝向的房子好?
答：澳洲人本身對(duì)房子的朝向沒(méi)有明確的要求，只要采光性好、通透性好，就是澳洲人認(rèn)可的最好的房子!
62.現(xiàn)在澳幣匯率不穩(wěn)定，是否造成成交困難?
答：我們海外的投資看到的是更遠(yuǎn)的一個(gè)長(zhǎng)線投資，而不是短期內(nèi)匯率的波動(dòng)。況且持有單一的貨幣就是最大的風(fēng)險(xiǎn)。
63.可否自己劃地，自己設(shè)計(jì)房屋?
答：首先，澳洲是有社區(qū)規(guī)劃的，為了保持社區(qū)的統(tǒng)一性，會(huì)按照統(tǒng)一的建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，其次我們推薦的房屋都是澳洲最常用，最好的戶(hù)型和房型。當(dāng)然也可以在這個(gè)房型的基礎(chǔ)上，把稍加改動(dòng)，但是需要額外付款的。
64.你們把房子說(shuō)的那么好，那風(fēng)險(xiǎn)是哪些呢?
(1)每年的貸款利率會(huì)隨澳聯(lián)儲(chǔ)利率的變化而波動(dòng)(目前利率在5%左右)
(2)澳洲匯率可能隨市場(chǎng)變化而相應(yīng)波動(dòng);
(3)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)有波動(dòng);
(4)項(xiàng)目選擇可能會(huì)有誤區(qū)，因此更要咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士;
(5)市場(chǎng)認(rèn)知可能會(huì)有誤區(qū)，因此更要遵循本地市場(chǎng)的規(guī)律行事;
65.澳洲房地產(chǎn)10年以后會(huì)發(fā)生什么事情?
答:澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了50年的商業(yè)發(fā)展變化，根據(jù)悉尼中位別墅價(jià)格七年到十年房?jī)r(jià)翻一番的數(shù)據(jù)體現(xiàn)及每年移民，留學(xué)數(shù)量的增長(zhǎng)，需求量不斷增大，周?chē)涮椎牟粩嗤晟疲梢岳硇酝蒲荩涸诠┬柃呌诰o張的狀況下，租售比，收入比，失業(yè)率等指標(biāo)相對(duì)處于安全范圍值內(nèi)的情況下，澳洲房?jī)r(jià)將會(huì)以過(guò)去的歷史增長(zhǎng)率持續(xù)發(fā)展。
66.為什么別墅都是一層的?
(1)澳洲別墅有單層，也有雙層的，可以供客戶(hù)選擇。
(2)從投資回報(bào)率而言，單層的租金回報(bào)率更高，而雙層更適合自己居住。至于是單層還是雙層，可以根據(jù)客戶(hù)的選擇來(lái)定制。
67.購(gòu)房后，國(guó)內(nèi)客戶(hù)以什么簽證到澳洲?
(1)客戶(hù)申請(qǐng)的是一年往返的676簽證;
(2)中介可以依據(jù)澳洲簽證的申請(qǐng)要求協(xié)助客戶(hù)辦理簽證，但不是保證簽證，簽證事宜是澳洲移民局來(lái)審核的;到目前為止，國(guó)內(nèi)投資者投資澳洲房產(chǎn)的申請(qǐng)都是獲得批準(zhǔn)的。
(3)業(yè)主和其直系新屬都可辦理申請(qǐng)辦理澳洲簽證事宜。
68.房子的價(jià)格不是7年翻倍嗎?可否寫(xiě)個(gè)保值協(xié)議?
(1)該數(shù)據(jù)是以悉尼別墅均價(jià)在過(guò)去50年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)來(lái)解讀的，從而說(shuō)明澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，但并不是代表所有類(lèi)型的房產(chǎn)及所有的首府城市都適用于該數(shù)據(jù)。
(2)發(fā)展商不對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)做任何保證，投資者需要根據(jù)正確的市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和判斷;請(qǐng)問(wèn)國(guó)內(nèi)發(fā)展商對(duì)您的未來(lái)的投資收益做保證嗎?但澳洲比中國(guó)更加穩(wěn)健和成熟是不爭(zhēng)的事實(shí)。不對(duì)投資者做出超出我們能力范圍之外的承諾，恰恰是我們專(zhuān)業(yè)和誠(chéng)實(shí)的體現(xiàn)。
69.澳洲人為什么不自己投資置業(yè)呢?
答：澳洲人當(dāng)然同時(shí)也安家和投資的，因此對(duì)于稀缺的房源和項(xiàng)目，就更應(yīng)該即使把握機(jī)會(huì).
70.澳洲的房子高度標(biāo)準(zhǔn)是多少?
答：澳洲標(biāo)準(zhǔn)房屋層高是2.44米，便于節(jié)能減排，客戶(hù)可以要求增加層高，需要額外支付費(fèi)用。
71.既然澳洲那兒空置率那么低，為什么不多蓋點(diǎn)房?
答：首先澳大利亞政府對(duì)土地開(kāi)發(fā)有著嚴(yán)格的監(jiān)管制度。嚴(yán)格控制土地的開(kāi)發(fā)數(shù)量，另外由于勞動(dòng)力和技術(shù)工人短期，造成人口增長(zhǎng)和住房需求的差距越來(lái)越大。截至到2013年底，房屋數(shù)量短缺達(dá)到20萬(wàn)套，到2014年底估計(jì)會(huì)到30萬(wàn)套。市場(chǎng)房屋的需求量是動(dòng)態(tài)變化的，比如，2013年，澳洲的移民數(shù)高達(dá)24萬(wàn)多人，而此前年份的平均值在18萬(wàn)左右。約三分之一的移民會(huì)選擇新州及悉尼作為他們首選落腳點(diǎn)。移民不一定落地就買(mǎi)房，但肯定會(huì)租房，每多一位移民對(duì)房市就多一分壓力。不管缺房多少，供不應(yīng)求是不爭(zhēng)的事實(shí)。房?jī)r(jià)與此則息息相關(guān)。
72.律師和中介都是你們幫我安排的，值得信任嗎?
答：律師在澳大利亞是非常受人尊敬的行業(yè)，在網(wǎng)上可以查到每個(gè)律師的編號(hào)，在澳大利亞買(mǎi)賣(mài)房屋、必須通過(guò)律師進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。交易資金是在政府的監(jiān)管賬戶(hù)下，律師來(lái)行使權(quán)利和義務(wù)的。
73.澳洲房產(chǎn)僅保修7年，7年之后怎么辦?
答：七年之后可以購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)來(lái)承擔(dān)房屋損壞造成的損失。對(duì)于國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)而言，維修費(fèi)是由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的呢?中介打理維修，換地毯、保險(xiǎn)公司理賠等相關(guān)事務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的多樣性和便利性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于國(guó)內(nèi)房屋管理市場(chǎng)和維修機(jī)制。
74、澳洲當(dāng)?shù)氐娜硕甲≡谀睦?，市中心還是郊外?
答：在澳洲，大多數(shù)澳洲本地人不是住在市中心的，而是根據(jù)子女教育需要，工作需要來(lái)安排居住地點(diǎn)，跟到市中心的遠(yuǎn)近關(guān)系不大。
75.澳洲目前貸款利率高嗎?
答：自從 2008 年底到現(xiàn)在, 澳洲銀行貸款利率一直呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。隨著 RBA 連續(xù)多次降息, 2013 年7月2日，2年期定期貸款利息率最低為4.5% 左右。
76. 澳洲人口增長(zhǎng)率是多少?
答:澳洲維持在高人口增長(zhǎng)率. 自2009年起, 澳洲人口增長(zhǎng)率維持在2.1% 左右 (澳洲統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)) , 其中7成是海外移民. 這個(gè)比率已經(jīng)超過(guò)中國(guó), 美國(guó), 加拿大, 印尼和大多數(shù)其他國(guó)家. 更多的人口意味著更多的住宅需求或者說(shuō)住宅短缺，有需求 / 短缺就自然會(huì)有價(jià)格增長(zhǎng)。
77. 澳洲目前人口有多少?
2013年澳洲人口超過(guò)2300萬(wàn)，和上海市的常住人口大致相當(dāng)。上海人口密度3775人/km，澳大利亞人口密度只有2.9人/km.(數(shù)據(jù)有所更新)澳大利亞幅員遼闊，人口主要聚集在東部、東南部的沿海地區(qū)。前五大移民族群則分別是英國(guó)人、新西蘭人、中國(guó)人、印度人以及意大利人，澳大利亞約有華僑華人80萬(wàn)(包括港澳臺(tái))，約占當(dāng)?shù)囟ň尤丝诘?.41%。(具體數(shù)據(jù)因時(shí)而變)
78. 澳洲海外投資者在房產(chǎn)市場(chǎng)情況如何?
答: 2011-2012 年度, 獲得 FIRB 批準(zhǔn)的對(duì)澳洲地產(chǎn)市場(chǎng)投資的金額為591億澳元。2010-2011年度為$415億澳元(數(shù)據(jù)來(lái)源, FIRB2012 年報(bào)). 按金額的國(guó)家排名依次為, 美國(guó), 中國(guó)，新加坡, 英國(guó)和加拿大. 由此可見(jiàn), 美國(guó)和中國(guó)是海外最大的澳洲住宅地產(chǎn)投資國(guó)、同時(shí)這也與美國(guó)的次貸危機(jī)有關(guān)，因此想投資美國(guó)房產(chǎn)的朋友需要再三考慮了。
79：澳幣對(duì)人民幣匯率如何?
答：中國(guó)的投資者都知道, 最近的澳元兌人民幣匯率降低至5.3(與2014年3月1號(hào)為準(zhǔn)). 這就更加刺激了國(guó)內(nèi)投資者的積極性。
80.澳洲房產(chǎn)的租金市場(chǎng)如何?
答:處于高租金產(chǎn)出率. 目前悉尼的平均租金產(chǎn)出率為 5% (年租金收入占房?jī)r(jià)的比例)(數(shù)據(jù)來(lái)源 RP-DATA Rismark). 只要您購(gòu)買(mǎi)的是投資型房產(chǎn) (季度物業(yè)管理費(fèi)與周租金大體相同). 那么租金產(chǎn)出率自然高于5%，這樣您的租金收入大體上能夠與您持有該房產(chǎn)的費(fèi)用持平. 有些甚至有純現(xiàn)金流收入。
81.如果產(chǎn)權(quán)共有者要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割，手續(xù)如何辦理?收益人受影響嗎?
答：可以由律師負(fù)責(zé)辦理，合同中可以表明產(chǎn)權(quán)共有人每人各占多少比例。
82.如何選擇最具投資價(jià)值的房地產(chǎn)?
答：你需要確定你購(gòu)買(mǎi)投資的澳洲房產(chǎn)項(xiàng)目都是經(jīng)過(guò)精心挑選的最具投資潛力的澳洲項(xiàng)目(包括從位置、質(zhì)量、規(guī)模、環(huán)境和配套設(shè)施等各方面)，你需要自己根據(jù)以上因素幫您做出最佳選擇或者咨詢(xún)澳洲房產(chǎn)中介或你的澳洲房產(chǎn)投資顧問(wèn)。
83、如何解決看房和房產(chǎn)交易的問(wèn)題?
答：地產(chǎn)投資取決于市場(chǎng)環(huán)境，買(mǎi)投資房不同于自住房，投資房產(chǎn)只考慮“投資回報(bào)”和“風(fēng)險(xiǎn)”兩個(gè)因素，應(yīng)減少感情因素;自住房投入的感情因素較多，注意理性分析，在投資前或投資后要考慮清楚。房產(chǎn)交易的安全問(wèn)題你不用擔(dān)心，在澳洲買(mǎi)房的話，由澳洲持牌律師為你做全程服務(wù)，比如簽定合同，完成交割，土地過(guò)戶(hù)等。
84.房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求怎么辦?
答：從澳洲的歷史來(lái)分析，這種情況不會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)橐粋€(gè)百年歷史的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系是十分成熟的，即使供需比例出現(xiàn)差距也會(huì)是暫時(shí)的，因?yàn)樵谕耆袌?chǎng)化的國(guó)家，發(fā)展商也會(huì)視市場(chǎng)情況進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，不會(huì)違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律過(guò)量開(kāi)發(fā)。另外，澳洲政府對(duì)每年的房產(chǎn)供應(yīng)量有總的調(diào)控權(quán)，所以，很少出現(xiàn)供大于求的問(wèn)題。
85.在不同城市投資有什么區(qū)別?
總體相差不大，只是不同城市房?jī)r(jià)、租賃市場(chǎng)等方面略有區(qū)域差異，而每個(gè)州的購(gòu)房成本比如印花稅也各有不同，所以要具體分析。一般來(lái)說(shuō)，悉尼、布里斯班和黃金海岸及墨爾本升值潛力相對(duì)其他城市而言會(huì)更大一些。
86.誰(shuí)來(lái)保證投資者的資產(chǎn)安全?
答：澳洲健全的法律制度可以充分保障投資人的權(quán)益和資產(chǎn)不受侵犯。
87.投資房地產(chǎn)對(duì)辦理移民有幫助嗎?
答：通常有投資能力的人在很大程度上會(huì)具備相關(guān)的移民條件，在澳洲投資擁有資產(chǎn)是商業(yè)移民和退休移民類(lèi)別的必要條件，具體情況應(yīng)由注冊(cè)移民代理進(jìn)行個(gè)案評(píng)估。
88.可以由子女繼承房地產(chǎn)嗎?
答：法律規(guī)定是可以由子女繼承的，并且沒(méi)有遺產(chǎn)稅。
89.海外投資者向銀行的貸款比例是多少?
答：依據(jù)客戶(hù)的條件不同，最低首付為20%，一般建議客戶(hù)首付30-40%，這樣租金就足夠還貸款，不必再貼錢(qián)供房了。
90.如果將來(lái)我要出售我的房子，我將如何處理?
答：您可以委托任何一家地產(chǎn)中介出售您的房子。您也可以委托本公司為您服務(wù)。我們除了收取一定的傭金，所有利潤(rùn)都是您的。您自己本人不必親自來(lái)澳洲。
91.我不懂英文，看不懂有關(guān)的法律文件。我怎樣才知道我的法律權(quán)利是受到保護(hù)的呢?
答：根據(jù)澳洲法律規(guī)定，在您買(mǎi)房時(shí)，必須聘用當(dāng)?shù)氐穆蓭煛Ｄ穆蓭熓峭耆?dú)立的，且完全為您服務(wù)。我們會(huì)為您介紹懂中文的律師。您的律師會(huì)詳細(xì)地為您解釋所有的法律條文，包括在購(gòu)房中您的權(quán)利和義務(wù)。
92.海外人士在澳買(mǎi)房后的法律權(quán)利能否得到保護(hù)?
答：是。您在澳洲的財(cái)產(chǎn)完全受到同當(dāng)?shù)厝耸恳粯拥姆杀Ｗo(hù)。按照澳洲法律，您對(duì)房產(chǎn)的擁有權(quán)是終身的。
93.在海外投資是否可行?
答：首先，澳洲政府鼓勵(lì)外國(guó)人投資;澳洲的健全法律體系保護(hù)海外投資者的利益;其次，隨著中澳關(guān)系的發(fā)展以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的進(jìn)一步加強(qiáng)，有可行的技術(shù)手段支持;再有，中國(guó)的各項(xiàng)法規(guī)會(huì)更加開(kāi)放，使中國(guó)公民海外投資更加便利，而且有調(diào)查顯示，已有大批華人在澳洲成功投資置業(yè);業(yè)主擁有地產(chǎn)永久的所有權(quán)，而中國(guó)是70年使用權(quán)。
94.買(mǎi)房交費(fèi)的大致程序是什么?
客戶(hù)在購(gòu)房過(guò)程中交費(fèi)和匯款共3次：
a、交訂金預(yù)定房產(chǎn)，提供個(gè)人的身份證明或護(hù)照;
b、首次匯房款的10%;
c、結(jié)賬清單中列明的首付尾款+律師費(fèi)+其他應(yīng)收款項(xiàng)。
客戶(hù)在購(gòu)房過(guò)程中共涉及3個(gè)帳戶(hù)：
a、買(mǎi)方律師信用賬戶(hù);
b、賣(mài)方律師信用賬戶(hù);
c、貸款機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者個(gè)人開(kāi)立的結(jié)轉(zhuǎn)房貸差額的銀行賬戶(hù)。
95. 投資后如何產(chǎn)生利潤(rùn)?
主要是依靠所購(gòu)房地產(chǎn)升值和租金回報(bào)兩部分產(chǎn)生升值。
96.房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題怎么辦?
A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)有7年的結(jié)構(gòu)擔(dān)保;
B、同時(shí)，澳洲規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都要先行交納關(guān)于房屋質(zhì)量方面的保險(xiǎn)，保期7年。如有問(wèn)題，保險(xiǎn)公司會(huì)負(fù)責(zé)賠償;
C、澳大利亞有一套嚴(yán)格的房屋交付使用的標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)和嚴(yán)格程序，地方政府專(zhuān)員要對(duì)交工的房產(chǎn)檢驗(yàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方律師及房屋經(jīng)紀(jì)公司共同驗(yàn)收合格后簽字。
97.付全款可否打折?
答：澳洲發(fā)展商推出的新樓盤(pán)全部是無(wú)折扣銷(xiāo)售，銷(xiāo)售代理商是不可以擅自加減價(jià)格，在這方面澳洲法律有嚴(yán)格并且細(xì)致的規(guī)定。
98.如何證明該房產(chǎn)可以銷(xiāo)售到海外?
答：會(huì)有澳大利亞外資審理局出示的文件證明，售房合同中會(huì)有標(biāo)注。
99.產(chǎn)權(quán)可幾人共有嗎?
答：沒(méi)有限制。
100.澳大利亞有哪些優(yōu)勢(shì)?
(1)澳洲經(jīng)濟(jì)狀態(tài)良好
澳大利亞已有二十二年沒(méi)有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退，根據(jù)澳洲儲(chǔ)備銀行的預(yù)計(jì)，這種情況在未來(lái)幾年也不可能出現(xiàn)。事實(shí)上，儲(chǔ)備銀行認(rèn)為澳洲出口將增加，將重現(xiàn)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
(2)人口在增長(zhǎng)
有關(guān)“大澳洲”與“小澳洲”的討論已沉寂有一段時(shí)間了，因?yàn)槲覀兊恼渭艺J(rèn)識(shí)到了強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng)對(duì)滋養(yǎng)經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會(huì)和安置退休的嬰兒潮一代人的重要性。去年，澳洲的人口增加了近40萬(wàn)，如同添加了另一個(gè)堪培拉或紐卡斯?fàn)?。?dāng)然，由于工作的原因，其中大部份人都是來(lái)到了我們的四大省會(huì)城市。
(3)澳洲是個(gè)富裕的國(guó)家
按照許多衡量標(biāo)準(zhǔn)，我們都是很富有的，這一點(diǎn)在瑞士信貸2012年全球財(cái)富報(bào)告中得到證實(shí)。該報(bào)告顯示，澳洲人現(xiàn)在足可以算是世界上最富有的人口，每個(gè)成人的財(cái)富中位數(shù)19.4萬(wàn)美元。有趣的是，報(bào)告稱(chēng)澳洲有約157.1萬(wàn)人屬于這個(gè)星球上占1%的最富有的人