最近忙，拿老話題翻出來(lái)討論下。話題是老話題，玩法還是新玩法。
美國(guó)移民，與之前的加拿大聯(lián)邦移民和歐洲買(mǎi)房移民等，最大的區(qū)別是，EB-5投資一定，要“at risk”，一定是要有風(fēng)險(xiǎn)的，喜歡繞著規(guī)則走的國(guó)人就在琢磨是否美國(guó)有買(mǎi)房移民的方式。
以前，就有投資者問(wèn)，買(mǎi)房可以移民美國(guó)嗎?這兩年，類似的問(wèn)題少了，但是變種來(lái)了，辦EB-5給房產(chǎn)做擔(dān)保，真是符合中國(guó)投資者最愛(ài)，可以嗎?
先看第一個(gè)問(wèn)題：EB-5資金能用來(lái)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)嗎?
Yes和No。USCIS(移民局)并不禁止使用EB-5資金來(lái)收購(gòu)房地產(chǎn);但是，通常不會(huì)將收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的EB-5資金作為輸入條件計(jì)算到就業(yè)經(jīng)濟(jì)模型中。
Izummi判例，指明“所有資金必須注入到能創(chuàng)造就業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中。”例如，一個(gè)創(chuàng)造就業(yè)的企業(yè)，可以用一些EB-5資金來(lái)收購(gòu)?fù)恋?，而別的EB-5資金用來(lái)開(kāi)發(fā)并且運(yùn)營(yíng)該片土地。該企業(yè)創(chuàng)造的就業(yè)，可以在所有EB-5投資者中分配。這部分的分配比例應(yīng)該在項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)中詳細(xì)說(shuō)明。
投資者不能通過(guò)消極投資，諸如僅僅購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的方式，獲得美國(guó)永居身份，因?yàn)橥顿Y資金必須“有風(fēng)險(xiǎn)”地注入，并且資金要被用于創(chuàng)造就業(yè)。
也就是所謂的，類似歐洲的“買(mǎi)房”移民，是不可行的。
我們?cè)賮?lái)看，是否有所謂的積極的方式，通過(guò)房產(chǎn)投資，實(shí)現(xiàn)“買(mǎi)房”移民的。
如果通過(guò)在美購(gòu)地，建賓館，創(chuàng)造就業(yè)，并實(shí)現(xiàn)移民的。這是一條可行的路徑，小一點(diǎn)標(biāo)的酒店，也就500-1000萬(wàn)美元，再附帶建個(gè)餐廳，可以多雇點(diǎn)人，所創(chuàng)造的直接就業(yè)就可以滿足好幾戶家庭所需的就業(yè)要求。大點(diǎn)標(biāo)的，3000萬(wàn)美元上下，租用個(gè)區(qū)域中心的牌照，可以是公寓或酒店等等，要是一組投資者一起參與投資的話，也可以實(shí)現(xiàn)十幾二十多戶家庭的就業(yè)用工要求。這類房產(chǎn)項(xiàng)目，在美國(guó)還是比較多的，而且市場(chǎng)相對(duì)規(guī)范，如果運(yùn)營(yíng)正常，拿到永久綠卡后，出售物業(yè)也是比較容易的。
但是，通常，這類項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)，還是在積極地經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，需要投資者承擔(dān)一定的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并不是國(guó)人所謂的買(mǎi)“房”移民，因?yàn)?，?ldquo;房”非彼“房”。
國(guó)人所謂的買(mǎi)“房”移民，往明里說(shuō)，就是買(mǎi)“別墅”或者“公寓”，以后能滿足自住要求的，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)移民的要求。非常坦率地講，如果這條路能走通的話，那么美國(guó)EB-5的簽證配額，不漲到每年30萬(wàn)張(也才能滿足10萬(wàn)個(gè)家庭)，都抵擋不了國(guó)人的要求。想想吧，50萬(wàn)美元，也就國(guó)內(nèi)一線城市的一套標(biāo)準(zhǔn)住宅，搬家去美國(guó)的成本也太低了，看看每年排隊(duì)抽簽，拿不到H1B簽證，而不得不回國(guó)的中國(guó)留學(xué)生數(shù)，咱就明白了。
那么，所謂的“買(mǎi)房”移民走不通，是否有辦移民用房產(chǎn)來(lái)抵押擔(dān)保呢?
先看下以前的一個(gè)項(xiàng)目案例。
11年左右，某項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商給了投資者，一份在開(kāi)發(fā)商名下，美國(guó)國(guó)內(nèi)等值房產(chǎn)的清單，投資者可以選擇，如果5年后項(xiàng)目方不能還款，可以要求拿房。很好，非常對(duì)國(guó)人的胃口。區(qū)域中心，照此思路，遞交了所有項(xiàng)目文件給USCIS，申請(qǐng)I-924范本認(rèn)證，但是USCIS遲遲不批，問(wèn)題就出在，投資沒(méi)有“at risk”(風(fēng)險(xiǎn))，USCIS認(rèn)為有“Redemption Issue”(贖回問(wèn)題)。然后，投資者不得不重簽協(xié)議，放棄拿房，然后遞交I-526申請(qǐng)，繼而拿到了綠卡。這是實(shí)際的案例，也就是說(shuō)，已經(jīng)有項(xiàng)目方，試探過(guò)USCIS對(duì)于類似問(wèn)題的底線，那就是從USCIS的具體審批層面，只要有看到，所謂不能還款就給房子的方式，就認(rèn)為投資沒(méi)有“at risk”，那就是不能獲得I-526審批的。
OK，那你USCIS不是，如果在項(xiàng)目文件里，看到拿房協(xié)議就拒I-526申請(qǐng)，咱不能不把這份拿房協(xié)議放在申請(qǐng)文件里嗎?
沒(méi)錯(cuò)，這其實(shí)，也就是投資者在問(wèn)的問(wèn)題，怎么講呢，這就是投國(guó)人所好，設(shè)計(jì)出來(lái)的方案。也就是說(shuō)，另外簽一份類似購(gòu)房的協(xié)議，在I-526申請(qǐng)中并不體現(xiàn)出來(lái)，這份協(xié)議甚至可以是用親戚朋友的名義來(lái)簽的。
好，看起來(lái)很美。遞交給移民局的文件，完全正常，沒(méi)有“Redemption Issue”(贖回問(wèn)題)，可以獲得審批。同時(shí)，在私下協(xié)議里，投資者也獲得了項(xiàng)目方的擔(dān)保。
這類方式，這些年來(lái)一直有項(xiàng)目方投中國(guó)人所好，屢試不爽。
這里中國(guó)投資者需要考慮兩個(gè)問(wèn)題：
1. 一個(gè)融資不存在太大困難的開(kāi)發(fā)商，為何需要冒著違反移民法的風(fēng)險(xiǎn)，將自己置于不利境地。去年，有個(gè)被SEC起訴的項(xiàng)目，就有涉及到類似的私下協(xié)議。
2. 同時(shí)，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，如果項(xiàng)目方一旦違約，不給你房子的時(shí)候，你是否能起訴項(xiàng)目方，將之前的私下協(xié)議披露呢?如果不披露，你拿什么對(duì)博公堂，如果披露，向移民局昭告你有私下?lián)f(xié)議，綠卡是否還想要了?所以，一旦出問(wèn)題，你就將自己置于兩難的境地。
最后，想解釋下，并非所有擔(dān)保協(xié)議都不可行。
有些項(xiàng)目方，提供公司、個(gè)人或者土地房產(chǎn)擔(dān)保，給NCE(新商業(yè)企業(yè) - 即：EB-5投資者成立的貸款企業(yè))，而并非給到單獨(dú)的EB-5投資者，并不存在上述所謂的“Redemption Issue”(贖回問(wèn)題)。當(dāng)然，在這種情況下，你也別想能有一套給你個(gè)人的房產(chǎn)擔(dān)保。
好，買(mǎi)房移民美國(guó)，很美很天真。