美國房產(chǎn)向來備受中國投資者的青睞。隨著美國經(jīng)濟的持續(xù)復蘇，中國人在2015年間共計花費220億元在美國買房，環(huán)比增長72%，成為了美國第一大外國購房群體。然而對美國房產(chǎn)躍躍欲試的中國買家們，卻對美國房產(chǎn)稅知之甚少，有的中國投資者甚至因此吃盡了苦頭。
據(jù)報道，中國一位民營企業(yè)家，自2009年始以自己的名義在美國各地購置了20套美國別墅。2012年因病去世后，他的兒子想要繼承這筆財產(chǎn)時卻發(fā)現(xiàn)，當年父親巨額買下的房子，因為拖欠了多年房產(chǎn)稅，如今已經(jīng)被政府拍賣了。想要繼承父親的遺產(chǎn)還得先給美國國稅局“上繳”一筆巨款。
美國是個“萬稅”之國，在美國，報稅是檢驗一個社會成員責任操守和誠信良知的試金石。中國買家投資美國房產(chǎn)時需要注意以下稅務要點。
外國人需要納稅嗎
國外投資者即使沒有永久居民身分，一年內(nèi)居住在美國183天或以上，也被視為稅務上的美國納稅人。如果今年居住在美國31天或以上，而過去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時間，加上去年居住時間的三分之一，再加前年居美時間的六分之一，若總數(shù)達183天，便自動成為美國納稅人。
所以，有計劃長時間在美國停留的中國投資者，需要提前找到會計師做好稅務規(guī)劃，以免過重的罰金和不必要的稅務支出。但是，如果屬于在去外國途中于美國過境、外國船只船員在美停留、由于健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年等，可以不被計算在居美時間內(nèi)。
房地產(chǎn)收入納稅標準
外國投資者可以在美國自由購買出租房地產(chǎn)，但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入，需要繳付入息稅，稅率與一般美國納稅人一樣，但是，外國投資者卻不能享有與美國納稅人一樣的扣稅的優(yōu)惠，因此實際的稅金比美國納稅人稍高。
? 個人免稅額 (Personal Exemption)
美國納稅人每人有3950元個人免稅額，已婚共同報稅者可得7900個人免稅額，家中有“受撫養(yǎng)人”者可以得到更多個人免稅額。但是外國投資者報稅表時，只能享用一個個人免稅額，除非該外國人是加拿大公民、墨西哥公民或韓國公民。
? 標準扣稅額 (Standard Deduction)
美國納稅人可使用起碼6200元標準扣稅額，已婚共同報稅者有12400元標準扣稅額。但是，外國投資者卻不能享有任何標準扣稅額，只能選擇使用逐項扣稅。假如您完全沒有在美國居住，沒有任何逐項扣稅的項目，便等于沒有任何扣稅的優(yōu)惠。
房產(chǎn)出售收入納稅
根據(jù)外國人投資房地產(chǎn)稅例(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980)規(guī)定，外國投資者出售房產(chǎn)時的增值收入并不是采用稅率比較低的“長期資金增值”，而是作為普通收入，按稅率計算稅金。
另外，如果出售的物業(yè)不是自住并且售價超過30萬元，買家或其公證代理便需要在賣屋款項上扣除預繳稅，交入國稅局?？鄢慕痤~是房產(chǎn)售價的10%，并且無論是否有資金增值都要扣除預繳稅。
除了聯(lián)邦國稅局扣稅的要求外，州政府也有可能規(guī)定要扣除預繳稅。根據(jù)加州稅局規(guī)定，預繳稅需要扣售價的百分之3.3%。假如真正的稅款比預繳金額低，可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。
遺產(chǎn)稅如何計算
根據(jù)法規(guī)，在美國有產(chǎn)業(yè)的國外投資者逝世后，除了在美國的銀行存款不計算外，其他在美國股票經(jīng)紀行戶口中的股票、債券、甚至房地產(chǎn)，都算遺產(chǎn)。而針對這些遺產(chǎn)，國外投資者只有6萬元免稅額，因此遺產(chǎn)繼承者可能會面臨相當重的遺產(chǎn)稅。
由于美國房地產(chǎn)稅收系統(tǒng)稅率奇高且項目繁多，所以如果想避免高額的遺產(chǎn)稅，海外投資者不應該把錢全放到美國房產(chǎn)上。
遺產(chǎn)避稅方法
? 贈與方式
若不是動則成千萬上億美元身家的大富豪，小戶人家最好用的方式就是利用美國稅法所規(guī)定的每人每年可向任何人贈與14000美元的制度，在這個條件下無需額外繳納任何稅賦，利用螞蟻搬家的方法一點一點將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給子女。
國內(nèi)投資者要將在美國的房地產(chǎn)免稅贈送給子女，可以先成立公司，將房地產(chǎn)放入公司，然后將公司股票作贈予，因為股票是屬于無形 (Intangible) 資產(chǎn)，沒有禮物稅。
? 購買保險
在美國，為子女轉(zhuǎn)移資產(chǎn)最簡單有效的方式是購買人壽保險。如果買下一份百萬美元理賠的人壽保險，這就等于是實實在在為子女留下了百萬現(xiàn)金。而且人壽保險保險的理賠受益人不用繳納所得稅，也不用繳納遺產(chǎn)稅。也可以為子女購買人壽保險，將財產(chǎn)無形中轉(zhuǎn)移至孩子身上，把以后的遺產(chǎn)總額降低從而降低遺產(chǎn)稅。
? 信托方式
也有人通過設(shè)立“世代信托”，來解決遺產(chǎn)稅問題。“世代信托”是一個不可撤銷的，長時間的信托，其中的受托人不會因為自然死亡而受到影響，所以也就沒有遺產(chǎn)稅。“世代信托”不僅可以讓做為美國人的信托受益人收益，還可以讓信托設(shè)立人的其他非美國后代或旁系親屬收益。
據(jù)報道，中國一位民營企業(yè)家，自2009年始以自己的名義在美國各地購置了20套美國別墅。2012年因病去世后，他的兒子想要繼承這筆財產(chǎn)時卻發(fā)現(xiàn)，當年父親巨額買下的房子，因為拖欠了多年房產(chǎn)稅，如今已經(jīng)被政府拍賣了。想要繼承父親的遺產(chǎn)還得先給美國國稅局“上繳”一筆巨款。
美國是個“萬稅”之國，在美國，報稅是檢驗一個社會成員責任操守和誠信良知的試金石。中國買家投資美國房產(chǎn)時需要注意以下稅務要點。
外國人需要納稅嗎
國外投資者即使沒有永久居民身分，一年內(nèi)居住在美國183天或以上，也被視為稅務上的美國納稅人。如果今年居住在美國31天或以上，而過去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時間，加上去年居住時間的三分之一，再加前年居美時間的六分之一，若總數(shù)達183天，便自動成為美國納稅人。
所以，有計劃長時間在美國停留的中國投資者，需要提前找到會計師做好稅務規(guī)劃，以免過重的罰金和不必要的稅務支出。但是，如果屬于在去外國途中于美國過境、外國船只船員在美停留、由于健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年等，可以不被計算在居美時間內(nèi)。
房地產(chǎn)收入納稅標準
外國投資者可以在美國自由購買出租房地產(chǎn)，但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入，需要繳付入息稅，稅率與一般美國納稅人一樣，但是，外國投資者卻不能享有與美國納稅人一樣的扣稅的優(yōu)惠，因此實際的稅金比美國納稅人稍高。
? 個人免稅額 (Personal Exemption)
美國納稅人每人有3950元個人免稅額，已婚共同報稅者可得7900個人免稅額，家中有“受撫養(yǎng)人”者可以得到更多個人免稅額。但是外國投資者報稅表時，只能享用一個個人免稅額，除非該外國人是加拿大公民、墨西哥公民或韓國公民。
? 標準扣稅額 (Standard Deduction)
美國納稅人可使用起碼6200元標準扣稅額，已婚共同報稅者有12400元標準扣稅額。但是，外國投資者卻不能享有任何標準扣稅額，只能選擇使用逐項扣稅。假如您完全沒有在美國居住，沒有任何逐項扣稅的項目，便等于沒有任何扣稅的優(yōu)惠。
房產(chǎn)出售收入納稅
根據(jù)外國人投資房地產(chǎn)稅例(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980)規(guī)定，外國投資者出售房產(chǎn)時的增值收入并不是采用稅率比較低的“長期資金增值”，而是作為普通收入，按稅率計算稅金。
另外，如果出售的物業(yè)不是自住并且售價超過30萬元，買家或其公證代理便需要在賣屋款項上扣除預繳稅，交入國稅局?？鄢慕痤~是房產(chǎn)售價的10%，并且無論是否有資金增值都要扣除預繳稅。
除了聯(lián)邦國稅局扣稅的要求外，州政府也有可能規(guī)定要扣除預繳稅。根據(jù)加州稅局規(guī)定，預繳稅需要扣售價的百分之3.3%。假如真正的稅款比預繳金額低，可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。
遺產(chǎn)稅如何計算
根據(jù)法規(guī)，在美國有產(chǎn)業(yè)的國外投資者逝世后，除了在美國的銀行存款不計算外，其他在美國股票經(jīng)紀行戶口中的股票、債券、甚至房地產(chǎn)，都算遺產(chǎn)。而針對這些遺產(chǎn)，國外投資者只有6萬元免稅額，因此遺產(chǎn)繼承者可能會面臨相當重的遺產(chǎn)稅。
由于美國房地產(chǎn)稅收系統(tǒng)稅率奇高且項目繁多，所以如果想避免高額的遺產(chǎn)稅，海外投資者不應該把錢全放到美國房產(chǎn)上。
遺產(chǎn)避稅方法
? 贈與方式
若不是動則成千萬上億美元身家的大富豪，小戶人家最好用的方式就是利用美國稅法所規(guī)定的每人每年可向任何人贈與14000美元的制度，在這個條件下無需額外繳納任何稅賦，利用螞蟻搬家的方法一點一點將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給子女。
國內(nèi)投資者要將在美國的房地產(chǎn)免稅贈送給子女，可以先成立公司，將房地產(chǎn)放入公司，然后將公司股票作贈予，因為股票是屬于無形 (Intangible) 資產(chǎn)，沒有禮物稅。
? 購買保險
在美國，為子女轉(zhuǎn)移資產(chǎn)最簡單有效的方式是購買人壽保險。如果買下一份百萬美元理賠的人壽保險，這就等于是實實在在為子女留下了百萬現(xiàn)金。而且人壽保險保險的理賠受益人不用繳納所得稅，也不用繳納遺產(chǎn)稅。也可以為子女購買人壽保險，將財產(chǎn)無形中轉(zhuǎn)移至孩子身上，把以后的遺產(chǎn)總額降低從而降低遺產(chǎn)稅。
? 信托方式
也有人通過設(shè)立“世代信托”，來解決遺產(chǎn)稅問題。“世代信托”是一個不可撤銷的，長時間的信托，其中的受托人不會因為自然死亡而受到影響，所以也就沒有遺產(chǎn)稅。“世代信托”不僅可以讓做為美國人的信托受益人收益，還可以讓信托設(shè)立人的其他非美國后代或旁系親屬收益。