或許遠(yuǎn)赴海外置業(yè)的中國人，十余年來在國內(nèi)的投資市場尤其是房地產(chǎn)市場積累了豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，在國內(nèi)是出色的投資人，然而，海外置業(yè)卻與國內(nèi)有天壤之別，需避免以中國思維投資海外房產(chǎn)。那么，中國人在海外尤其是是在美國置業(yè)需要注意哪些方面呢?
不合理地期待房價(jià)快速增長
早期在國內(nèi)買過房的中國人，都有過房價(jià)翻幾倍的體驗(yàn)，總以為國外也會(huì)如此，他們不懂老美對(duì)房子的熱愛，遠(yuǎn)不如國人，許多老美寧愿一輩子租房，也不愿意買房，以省掉房產(chǎn)稅和房屋保養(yǎng)費(fèi)用;許多中產(chǎn)階級(jí)一輩子只有一套住房，既便有兩套，那么第二套多半也是用來自住，是度假房而不是出租房，他們有錢更愿意消費(fèi)，更愿意用來享受生活。
許多買有投資房的老美，退休的時(shí)候都會(huì)把投資房賣掉，作為他們周游世界的儲(chǔ)備金，消費(fèi)習(xí)慣和生活方式的不同，使得老美完全沒有炒房的熱情。
此外，從行業(yè)的角度看，當(dāng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房屋庫存增加或減少到一定數(shù)量的時(shí)候，新房開工率就會(huì)隨之增加或降低，使整個(gè)市場的房價(jià)始終處于一種相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，加之美國的土地資源豐富，土地掌握在私人手中而不是政府手中，某個(gè)人想控制土地價(jià)格簡直就是做夢(mèng)，換句話說，任何人想建房的話都非常容易，買土地和當(dāng)開發(fā)商都不是特權(quán)，因此，美國完全沒有國內(nèi)房價(jià)畸高的背景，想在美國炒房尋求暴利，比中國困難多了。
地理位置越市中心越好
如果你住在國內(nèi)某個(gè)城市的市中心，你可以很驕傲，以此為榮。在美國，只有幾種人喜歡去住市中心，一是窮人，尤其是沒有汽車的窮人，因?yàn)橹挥惺兄行牟庞泄步煌?，美國黑人的窮人比例高，所以美國城市市中心黑人多是普遍現(xiàn)象;二是老人和行動(dòng)不便者，市中心距離商業(yè)、醫(yī)院都近，買食物看病都方便;三是年輕的上班族，積蓄不多，又沒小孩上學(xué)，住在公寓里，每天的生活都圍著工作轉(zhuǎn)。另外，美國的老房子、舊房子、價(jià)值逐年貶值的房子，其實(shí)都在老市區(qū)。
除了喜歡市中心，中國人還喜歡離學(xué)校近，離商場超市近，離醫(yī)院近。卻不知這樣的地方校車、貨車、救護(hù)車頻繁往來，交通擁擠，喧鬧嘈雜，這些地方很難找到一個(gè)高檔社區(qū)，且大多以出租房為主，如果你買房的目的是自住，那么整天跟租客為鄰并非好事。
價(jià)格越低越劃算
有些中國人喜歡便宜，總以為價(jià)格越低越好，卻不知在這個(gè)相當(dāng)成熟發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場，任何定價(jià)都不是隨意的，毫無根據(jù)的，每個(gè)物業(yè)在掛牌定價(jià)之前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都跟房東進(jìn)行過充分溝通，作過詳細(xì)的市場調(diào)查，有些甚至請(qǐng)專業(yè)人士作過評(píng)估，然后才會(huì)掛牌出來。
任何一個(gè)房子或土地，貴有貴的原因，便宜有便宜的道理，如果一味貪便宜而忽視其他方面，就會(huì)得不償失。曾經(jīng)遇到過一個(gè)國內(nèi)的買方，想在春田附近買農(nóng)場來種植，可能出于對(duì)土地的熱愛，同樣多的錢只想買面積大的農(nóng)場，說越大越好，卻不知許多單價(jià)便宜的土地，土壤條件并不適合種植。而適合種植的土地，單價(jià)可能是便宜地價(jià)的兩倍甚至更多。
法拍屋的價(jià)格也比正常交易的掛牌價(jià)要低，但并非人人都適合買法拍屋，也并非買法拍屋就一定合算。那是因?yàn)?，法拍屋幾乎都不是Move in Ready(買下就可以入住)，法拍屋都有這樣那樣的質(zhì)量問題，長期未保養(yǎng)甚至人為破壞是法拍屋的通病，更為重要的是法拍屋的賣方是不對(duì)房屋質(zhì)量作出任何維修或保障承諾的，甚至產(chǎn)權(quán)也不是Warrenty Deed(有保障的產(chǎn)權(quán))，所有的風(fēng)險(xiǎn)需要由買方自行承擔(dān)。如果你沒有維修房屋經(jīng)驗(yàn)，完全不知道未來的修理費(fèi)用會(huì)是多少，也不希望將來發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，那么，便宜的法拍屋多半不適合你。
還有一種類型的非正常買賣，叫Short Sale，這種掛牌物業(yè)也是以低價(jià)格吸引買家，這種銷售是銀行等債權(quán)人贖回房屋之前跟房主之間進(jìn)行的一種妥協(xié)，也就是讓房子以低于貸款余額的價(jià)格得以出售。但這種買賣即使房東簽署了合同也不算數(shù)，必須經(jīng)過債權(quán)人的同意，有些房子的債權(quán)人不止一個(gè)，那就得所有的債權(quán)人同意。
所以，這種買賣要生效就得等上很長的時(shí)間，一般是賣方簽署合同三個(gè)月后才會(huì)有答復(fù)，有些長達(dá)半年甚至更久，更重要的是，它還有很大的不確定性，可能你在期盼好幾個(gè)月之后，銀行不同意以這個(gè)價(jià)格出售，或者在你等待期間，另外更好的offer進(jìn)來了，又把你排斥在外，你就白等了，浪費(fèi)了時(shí)間，也浪費(fèi)了選擇別的物業(yè)的機(jī)會(huì)。所以，在我看來，Short Sale的物業(yè)價(jià)格雖低，多半?yún)s只是個(gè)誘餌，好看不好吃。一些中國人去貪這個(gè)便宜，結(jié)果也是得不償失。
買房不找經(jīng)紀(jì)人可以省下一筆中介費(fèi)
省錢本是中國人的美德，省錢并不可恥，但總用中國式的思維方式去行事去省錢，在美國就會(huì)弄巧成拙。
在美國，買方的中介費(fèi)不是由買方來掏的，而是由賣方來出這個(gè)錢，這個(gè)錢早在賣方跟他的經(jīng)紀(jì)人簽經(jīng)紀(jì)合同時(shí)就把這筆中介費(fèi)約定好了(比如按實(shí)際售價(jià)的6%)，賣方的經(jīng)紀(jì)人有了這份合同，就把賣方的房子拿出去公開掛牌(網(wǎng)上或行業(yè)內(nèi)報(bào)紙雜志)，同時(shí)在掛牌信息中給同行們一個(gè)承諾：誰幫我把這個(gè)房子賣掉，我就讓誰分享我的這份中介費(fèi)(比如分享其中的3%)。
如果買方找了經(jīng)紀(jì)人，那么經(jīng)紀(jì)人通常不會(huì)向買方收取費(fèi)用，而是通過賣掉房子來與賣方的經(jīng)紀(jì)人分享傭金，如果買方不找中介的話，一旦成交，那6%就全部都由賣方經(jīng)紀(jì)人獨(dú)自享有了。而買方，一毛錢的中介費(fèi)也省不了。
你可能會(huì)說，我可以向賣方承諾不請(qǐng)中介，同時(shí)要求賣方和賣方的經(jīng)紀(jì)人重新簽合同，讓他們把那3%省下來，這樣我的購房成本就低了3%。說起來是很簡單的事，但一般美國的經(jīng)紀(jì)人不會(huì)為了蠅頭小利去自我破壞行業(yè)規(guī)則。
舊房子推倒重建，重建的新房子價(jià)值會(huì)提升很多。有些中國人喜歡城市里的某塊地，就想推倒上面的老房子重建，以為重建之后的新房子能升值，這個(gè)想法又是不了解美國的價(jià)值認(rèn)同觀所致。
比如說，你在一個(gè)老房子所在的小區(qū)花10萬美元買下一幢舊房子然后拆掉，再花50萬在原有地面上重建了一幢新房子，你能指望目前的房價(jià)是50萬加上原來的地價(jià)么?答案是否定的。這是因?yàn)樵诿绹?，一幢房子的價(jià)值不僅取決于它自己的建筑成本，還要看它所在的小區(qū)，如果這幢房子跟周圍房子在建造年代、房屋外型風(fēng)格和內(nèi)部等方面差異巨大，那么它的價(jià)格很大程度上要受周圍房子的價(jià)格影響，這幢建筑成本50萬的房子，如果周圍的房子只值10萬，那這幢房子的價(jià)值就會(huì)受到嚴(yán)重的拖累。
正是因?yàn)槿绱?，美國許多城市的市中心，常有一些價(jià)格奇低的空地出售，中國人以為買這些地來建房是撿了便宜，等到若干年之后賣房才知道又是交了學(xué)費(fèi)。
在美國投資，買房并不是唯一的選擇。相反，大多數(shù)美國人的投資是在證券市場持有共同基金，并且用足了各種免稅賬戶的額度，達(dá)到最大的稅的好處。畢竟無論是投資房產(chǎn)還是證券，市場總有起伏，收益是不確定的，但稅務(wù)確是實(shí)實(shí)在在板上釘釘?shù)摹?BR>