在國內(nèi)房價一路狂奔過程中，人們恐懼、貪婪、焦慮、崩潰……各種情緒交雜，如今終于被政府懸崖勒馬，百姓終于安心吁口氣，而富人們早已享受了這場資本盛宴，將投資的眼光轉(zhuǎn)向海外。其中，美國作為經(jīng)濟發(fā)達(dá)、資源豐盛的超級大國，無疑成為投資的熱衷地，但其受經(jīng)濟危機的影響甚深，加之目前不穩(wěn)定的政局，讓投資者心生顧慮。
那么 ，美國的房產(chǎn)市場走勢到底如何呢?
下面從美國失業(yè)率 、通貨膨脹 、美元匯率 和房地產(chǎn)現(xiàn)狀 等方向?qū)γ绹慨a(chǎn)走勢作出分析。
美國失業(yè)率和房價在發(fā)達(dá)經(jīng)濟體統(tǒng)計學(xué)家的所有統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，失業(yè)率是最能反應(yīng)經(jīng)濟真實狀態(tài)的，這也是美國兩大執(zhí)政黨始終繁忙致力于改善失業(yè)率的原因。
BLS發(fā)布數(shù)據(jù)顯示2015年11月美國失業(yè)率為7%。 奧巴馬政府時美國經(jīng)濟幾乎處于直線衰退趨勢，奧巴馬集團用了10個多月的時間才使美國經(jīng)濟擺脫直線衰退的頹勢，逐漸復(fù)蘇。 如果按當(dāng)前趨勢，美國的失業(yè)率在2016年可能降到6.5%以下。
美國失業(yè)率
首先，投資者要意識到：在重要性上，失業(yè)率并不像房價趨勢，失業(yè)率數(shù)據(jù)的重要性在于其對市場參與者對未來展望或漲或跌的信心方面的影響。
美國房價引領(lǐng)美國失業(yè)率的變化
即使美國失業(yè)率在上升，只要失業(yè)率上升幅度小，且低于6.5%，房價也可能增長;2009年末失業(yè)率高峰期后，美國失業(yè)率下跌只是成功穩(wěn)定了美國房價。
上述得出的關(guān)鍵結(jié)論就是，2013年1月，美國失業(yè)率從10%降低到7.8%起到了穩(wěn)定房價的作用。
根據(jù)以上美國失業(yè)率可能降低到6.5%以下的預(yù)測，失業(yè)率下降將會促進(jìn)美國房價增長，即美國房價將會相對失業(yè)率下跌呈現(xiàn)增長，且失業(yè)率從7%降到6.5%對房價的促進(jìn)作用會高于房價從7.5%降到7%對房價所產(chǎn)生的影響。
失業(yè)率與住房市場的推動因素
◆ 10%降到8.5%=穩(wěn)定作用(2009-2011)
◆ 8.5%降到8%=牛市初期(2012)
◆ 8%降到7.5%=美國房產(chǎn)牛市明顯興起(2013)
◆ 7.5%將到7%=美國牛市加速發(fā)展(2014)
◆ 7%降到6.5%=進(jìn)一步促進(jìn)牛市發(fā)展(2015)
◆ 低于6.5%=多年強勁牛市，房價每年增幅超過10%(2016美國指數(shù)膨脹趨勢)
國債上限不足為慮
雖然歐洲，英國和很多其它發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟已經(jīng)停止，但是美國依然顯現(xiàn)出相對強勁的發(fā)展勢頭。 在美國多倫印鈔刺激政策的作用下，美國GDP增幅勢將提升，美國白宮和國會一直上演著財政懸崖，國債上限危機的鬧劇不足為慮。 2013年的第三季度，美國GDP較上季度增長4.1%。 美國CBO預(yù)測，2014-2017年，美國經(jīng)濟增幅將在4.3%左右。
2013年GDP 增幅2.5%, 實際通脹率3.5%，這說明美國同其它所有國家一樣都呈現(xiàn)指數(shù)通脹的大趨勢。 以下圖表明顯表示出即使按低于實際通脹的官方CPI 通脹標(biāo)準(zhǔn)，美國同其它國家一樣，并非表象的貶值，而是處于即得收益的指數(shù)通脹趨勢。 只是在2008-2009年之間的大蕭條期間出現(xiàn)過短暫的緊縮期，如圖表所示，貶值期只不過是短暫的曇花一現(xiàn)，或者說是通貨膨脹的大趨勢中所泛起的一絲”緊縮漣漪”。
美元匯率
美國政府政策短期利率第二次加息，從0.25%增加至0.5%。
分析 ：在未來短期利率還有可能會增加，但是步伐會緩慢，按揭利率的增加預(yù)計會比短期利率緩慢。
外國投資在不動產(chǎn)稅收法案 (FIRPTA)— 奧巴馬總統(tǒng)簽署緩解了一個35年的外國投資美國房地產(chǎn)的稅收法案。
分析 ：表示和其它國家比較，美國的經(jīng)濟更是強勁。這個趨勢會吸引更多的海外投資者來美國投資。
美國房產(chǎn)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)開發(fā)去年11月頒發(fā)的新的住宅建筑許可證數(shù)量比十月激增11 %，比前年11月份上漲了19.5 %。新的許可證在西部和中西部頒發(fā)的最多，增長約22%。破土動工的地產(chǎn)項目比去年10月份增長了10.5 %，比前年同期增加了16.5 %。
分析: 頒發(fā)的新的住宅建筑許可證數(shù)目超過進(jìn)行中的建筑項目數(shù)目多達(dá)10%的時候，表明新的建筑項目將會不斷破土動工。開發(fā)商對地產(chǎn)前景樂觀，預(yù)示著住宅建設(shè)開發(fā)有上升的趨勢。
美國去年11月房地產(chǎn)銷售比10月上漲了4.3 %，與前年同期增長9.1 %。
分析 ：表示住房市場復(fù)蘇很有可能會趨于穩(wěn)定。美國房價增長美國最熱的房產(chǎn)市場，主要是西海岸，繼續(xù)呈現(xiàn)兩位數(shù)的房價漲幅。舊金山，丹佛，波特蘭和俄勒岡州，都比去年同期增長了10.9 %。
美國商業(yè)房地產(chǎn)價格已超過2007年的峰值16% 。最搶手的房產(chǎn)價值已經(jīng)升值60%，包括紐約等大城市的辦公樓和公寓大樓。商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績?nèi)绱孙@著優(yōu)于股票和債券，這種情況一般不多見。
分析 ：從長遠(yuǎn)來看，預(yù)計投資房地產(chǎn)的收益處于股票和債券之間。租金上漲和經(jīng)濟改善可以合理解釋房地產(chǎn)價格的上漲，即使考慮到借貸成本增加的因素。
2017年預(yù)測短期利率和按揭利率
預(yù)計美聯(lián)儲2016年年底以前會提高短期利率至現(xiàn)在的四倍左右，平均按揭利率會高達(dá)4.5%。
各大城市的房地產(chǎn)銷售和就業(yè)，紐約，亞特蘭大，芝加哥和洛杉磯，以及舊金山灣區(qū)，丹佛，西雅圖和奧斯汀的高科技中心，不但今年具有較強的就業(yè)增長，也是全美最活躍的房地產(chǎn)市場。預(yù)計以上城市的房地產(chǎn)銷售和就業(yè)率在2016年將穩(wěn)定增長。住宅房地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)預(yù)計將成為經(jīng)濟復(fù)蘇的最大催化劑之一。美國西部和東北部的房價和租金預(yù)計會上漲，其中包括紐約和三藩市。價格的上升步伐可能會下降。
CoreLogic預(yù)測2017年美國經(jīng)濟增長2%到3%：
1、 按揭利率增長0.5%;
2、 超過130萬的新家庭將形成;
3、 租賃市場 —入住率高，租金上漲;
4、 業(yè)主市場 —房產(chǎn)銷售上漲5%，房地產(chǎn)價格上升4%到5%;
5、 單獨家庭房子會減少，多家庭房子增加。
商業(yè)房地產(chǎn)短期利率雖然上漲，可還是較低。房地產(chǎn)市場的主要驅(qū)動力是國民生產(chǎn)總值的增長和信心指數(shù)，這些數(shù)據(jù)現(xiàn)在都很好。因此，短期利率增長不會影響房地產(chǎn)價格。通貨膨脹和工資的增長都不是特別快，但它失業(yè)率現(xiàn)在僅5%，未來有可能會更低。平均收入有可能會突然急速上漲。隨著經(jīng)濟的增長凈吸納量和空置率在下降，這個趨勢將在2016年和2017年持續(xù)。即使租金增長，房地產(chǎn)的回報也沒有以前高，這是所有資產(chǎn)投資的趨勢。租金增長率很有可能在2至4%之間，資本化率會持續(xù)下降。
辦公樓預(yù)測會有高于平均水平的租金增長。
總的來說，美國經(jīng)濟復(fù)蘇進(jìn)入上升軌道。美元升值，失業(yè)率降到7年的新低，工資上漲，美國政府緩解對外國投資者房地產(chǎn)的稅收法案，這些對美國的房地產(chǎn)市場都有積極正面的作用。
目前的現(xiàn)狀是房價在上漲，頒發(fā)的建筑許可證數(shù)量在增加，新的建筑工程破土動工的數(shù)量也有上升的趨勢，房地產(chǎn)銷售和租金上漲。