美國舊金山灣區(qū)的房產(chǎn)具有較高投資價值

字號:

   舊金山灣區(qū)的房產(chǎn)具有較高投資價值,并且憑借悠久的歷史、獨特的地理位置和輕松舒適的生活環(huán)境,吸引了眾多華人移居至灣區(qū)。那么,灣區(qū)的最熱門房產(chǎn)投資區(qū)域在哪里?投資房產(chǎn)都需要注意什么?
    下面86留學網(wǎng)為大家介紹舊金山灣區(qū)整體情況,并詳細介紹房產(chǎn)投資的熱門區(qū)域。以下是部分精彩問答。
    問題1:請問我想買新房(抗震標準高),配套全,比較完整的新社區(qū),請問灣區(qū)哪個地方新房比較多?尤其是成片規(guī)劃整體開發(fā)的新房?
    答:成片開發(fā)的新房應該是在后發(fā)展起來的地區(qū),現(xiàn)在發(fā)展起來大規(guī)模建房的就是Dublin,也就是我剛才提到的那個三谷地區(qū),中文翻譯叫都柏林,那個地區(qū)現(xiàn)在都是新房子,美國有名的建商都在那邊建房子。再早一點,是在北邊的那個城市叫做San Ramon,San Ramon的城市在10年前大規(guī)模的建房,所以這兩個地區(qū)的成片的新房都是比較多。
    其實灣區(qū)來講的話,2000年以后建得比較新的,2000年左右大規(guī)模發(fā)展的地區(qū),還有一個是圣荷西的西南邊叫做常青谷,那個地方也是可以考慮和選擇的,環(huán)境也是不錯。至于抗震標準,在美國60年代就開始制定,越新的房子抗震標準會越高。
    問題2:請問灣區(qū)氣候最好(不那么曬不那么干)的是哪片?是東灣,還是中半島?
    答:中半島地區(qū)還有舊金山的氣侯會好一些,因為這兩個地方正好是臨近太平洋跟內陸海灣交界的地方,有一堵山,太平洋上的海風遇到山就變成冷空氣了,經(jīng)常會有一些霧,所以那邊水氣比較多,比較濕潤。氣侯也會比東灣或者是更內陸一點的地區(qū)低幾度。所以如果想要濕潤不是特別曬的話,這是一個挺好的選擇。
    南灣地區(qū)比中半島地區(qū)還有舊金山會高幾度,有一些海風,那東灣地區(qū)跨過一個海灣,所以有很多濕氣都被水氣給擋住了,所以東灣地區(qū)相對來說比較熱一點,也會干燥。
    問題3:請問灣區(qū)的治安情況如何?
    答:灣區(qū)是由100個城市組成的,所以在這邊有全美國治安排名最好的城市,也有在全美國治安排名最差的城市,所以好壞都有。那治安比較好的包括一些核心的地區(qū),像Palo Alto,Atherton,Menlo Park,這些地方都是非常安全。
    另外一些地區(qū),你比如說像東灣的奧克蘭地區(qū),那些地區(qū)治安就很差,晚上如果上街的話,很多人都有被搶劫的經(jīng)歷。如果您自己居住選擇話,可以選擇稍微靠近核心地區(qū)比較近的地方。剛剛我提到的那幾個地方,Palo Alto,Saratoga治安都是非常好。像Cupertino,F(xiàn)remont這種好學區(qū)的地方,大家也都是安居樂業(yè),治安也不錯。三谷地區(qū),像Dublin和San Ramon,因為是新區(qū),進來的居民素質也都挺高,所以治安也都挺好的。
    治安與當?shù)卣呢斦С龊屯斗诺木Χ加嘘P系,在富裕地區(qū)或者在核心地區(qū)居民納稅金額都比較多,所以相對來說政府也比較重視,投放的警力也會比其他地區(qū)更多一點。奧克蘭地區(qū)的警察工資很高,但是還是招不到警察,因為那邊警察有生命危險,所以這個也是良性循環(huán)跟惡性循環(huán)的一個差別。好的地區(qū),不出意外事件,治安會持續(xù)好下去。如果自己住,要找好一些的地區(qū),如果投資的話,治安好的地區(qū)也會更加保值。
    問題4:請問外國人在美國買房增值后賣出要交幾種稅?持有出租共有哪方面的費用?
    答:外國人買房跟本地人買房沒有區(qū)別,你持有房產(chǎn)以后賣出去,還是要跟本地人同樣納稅的,只是有一個稅收優(yōu)惠,就是說五年里住滿兩年,一個人有25萬的免稅額,一個家庭有50萬的免稅額。因為美國是合并報稅,就是你有可能其他的收入,例如賣房子的收入,工作收入,這個是要到每年4月15號之前,自己要把各種各樣的稅加起來,按照稅率的臺階,這樣算下來要交多少稅。
    至于賣房子本身交的稅,一個是增值以后的個人所得稅,第二個就是交接本身的物業(yè)轉移稅,這個不一定是賣方交還是買方交,因為灣區(qū)有很多縣,每一個縣都有一個大家約定俗成的規(guī)矩。比如Alameda縣就是買方來交,交縣政府的物業(yè)轉移稅,市政府的是一人一半。如果是在Santa Clara縣那就是賣方來交。所以物業(yè)轉移稅,還有個人所得稅,這兩種稅是可能會發(fā)生的。
    持有出租房每年發(fā)生的那些費用,簡單來講,如果您是全現(xiàn)金購買的話,會發(fā)生的費用有一個地產(chǎn)稅,平均的一個稅率就是1.25%,就是價值的1.25。第二個就是你要買一個保險,一般房子買的都是火災保險,當然了如果說這個房子在洪水區(qū)的話,那買一個特別的洪水保險。如果您怕地震的話還是買一個地震險,但是地震險挺貴的,大部分人都不會買的。如果買的那個房子是公寓這類共有產(chǎn)權的,那你要交一個物業(yè)管理費,物業(yè)管理費根據(jù)地區(qū)不同,從250美元可能到1000多美元的也都有。
    如果您是貸款購買的話,那每個月的月供,這個也是要算進去,除此之外就是一些房屋維護的費用,比如說房子哪壞了,你可能去找一個人修一修,另一個選擇就是買一個叫做房屋修理的保險,那個一年差不多350美元—480美元,差不多就是這些費用了。
    問題5:請問能介紹一下三谷地區(qū),到底是哪幾個城市?
    答:三谷地區(qū)它是在兩條高速路580和680交接處沿線的這幾個城市,最早發(fā)展起來的是在三谷地區(qū)最南端的叫做Pleasanton,這個城市距離Fremont比較近。緊接著發(fā)展起來的是北邊一個叫做San Ramon的城市,然后中間的這個Dublin是最近才發(fā)展起來的,所以三個城市,Pleasanton,San Ramon,還有一個叫Dublin。
     問題6:請問舊金山灣區(qū)的哪個城市房產(chǎn)投資回報率最高?
    答:這個問題涉及到房地產(chǎn)投資,我們知道房地產(chǎn)投資有兩種回報率取得方式,一個是買一個房子持有,最后收租金,以現(xiàn)金流取得回報,第二個是靠房屋升值取得回報。灣區(qū)這個地方房價比較高,所以現(xiàn)金流不好看,主要是房屋增值的回報。
    如果說房屋增值的回報的話,那下面就要看你進場處在周期的哪個位置。如果說從谷底向上爬升的時候,我覺得整個外圍地區(qū)的一個回報率比較高,因為那時候是資產(chǎn)溢價,過度投機造成的,所以這些地區(qū)你可以買在稍微遠一點的地方。當房地產(chǎn)漲到一定程度的時候,這些地方都會補齊的。
    另一個投資回報率高的就是買核心地區(qū)。在核心地區(qū),房地產(chǎn)是一個資源,比如說斯坦福大學附近的地區(qū),離谷歌公司,臉書公司都很近,這幾個地方大家都會搶這些房子。所以回報率也會比其他地區(qū)相對來說更多一些。
    問題7:請問san mateo這個城市怎樣?
    答:san mateo處在中半島地區(qū),它旁邊就是有一條高速路,2號橋就是一個跨海灣的很長的一個大橋,然后在這個城市兩邊是兩條高速公路,一條是101,還有一條是280,所以交通是比一般城市方便的。那交通比較方便的地區(qū)人口比較集中,所以我覺得這個地區(qū)還是很有發(fā)展的。san mateo地區(qū)也分東西,西邊會比東邊更好一點,北邊就是一個傳統(tǒng)的富人區(qū),這個地區(qū)也是有潛力的,主要是他的一個交通位置,地理位置比較好。
    但是它重點發(fā)展在什么地區(qū)呢?有兩個,一個是西邊的傳統(tǒng)的一個住宅區(qū),再有一個就是市中心這一塊的一個老城區(qū)的改造。老城區(qū)改造是政府一個長遠的計劃,要把這個計劃搞清楚了。如果賭這個老城區(qū)改造的話,風險是比較大。我覺得如果要投資的話,投資在整個的西部地區(qū)是更安全的。
    問題8:請問買房出租,5年中要保證自住2年是什么意思?
    答:這個就是政府對于買房自己住有一個稅收優(yōu)惠,就是說從你賣房的那一天開始往前推5年,如果你住滿了2年,一個人有25萬的免稅額,一個家庭有50萬的免稅額。
    問題9:請問外國人怎么貸款買房?要提供哪些材料?
    答:涉及到外國人買房的話,因為美國做貸款的話,它需要有兩方面的條件,一方面就是抵押品,就是房子,你要有首付額。第二個就是要有美國的收入,這是大部分銀行都要求的條件,但是如果外國人在美國買房子,可能沒有美國的收入的話,只有有限的幾個銀行可以做,比如匯豐銀行,華美銀行,但是他們的政策經(jīng)常會變,很多銀行現(xiàn)在也都不能做了。所以他們基本上的要求就是抵押品,房子你要放40%的首付,抵押品這方面的話,要有足夠的錢放進來。
    第二個就是收入方面,收入分析的話,華美銀行他們可以說是不查收入,但是你要申報一個收入。匯豐銀行有自己的一個政策,他可能讓你進入它的一個理財賬戶,然后放一些錢。另外一個銀行可以做的是中國工商銀行,最近也是開展了外國人,尤其是中國人在美國購房的房貸業(yè)務,所以每個銀行都有他們各自的需要的材料?;镜牟牧希褪切枰愕你y行存款證明,看你有沒有首付額,還有一些更多的資產(chǎn)在上面。另外一個就是信用,中國的一些水費電費帳單就可以當做是某種方面的信用。
    問題10:請問美國現(xiàn)在的房地產(chǎn)處于周期中哪個階段?
    答:這個是見仁見智的一個問題了,因為我個人也做一些房地產(chǎn)投資,所以我個人的感覺,現(xiàn)在處于比較高的這個階段了,房價比較高,處在爬升期。美國在灣區(qū)就是2009年開始觸底,7年拉升,到現(xiàn)在來說的話,上升的空間有限了。
    但是跌受到了很多因素的一個影響,包括現(xiàn)在的美國的總統(tǒng)大選也都是有影響的,誰當總統(tǒng)11月9號可能才有一個結果。但是我看可能是在明年,也就是2017年初的時候,市場會有一些調整,那至少先從股市開始有一個調整,因為灣區(qū)這邊的房地產(chǎn)市場是跟產(chǎn)業(yè)相連帶的,就是科技產(chǎn)業(yè),生物制藥還有風險投資,所以跟股市也有密切的關系。
    所以股市發(fā)生振動,半年以后就會傳導到房地產(chǎn),所以房地產(chǎn)相應來說也會有一個調整,所以我估計這處于房地產(chǎn)周期當?shù)囊粋€高點,處在一個持平期,然后往下怎么走呢?看今后的發(fā)展趨勢,如果特朗普當選總統(tǒng)的話振動的幅度會比較大,希拉里當選總統(tǒng)的話,也會有一些振動,但是相對來說是比較小。相對于2009年那次跌幅,這一次調整應該不會有那么大,是一個比較溫和的調整。