美國(guó)窮人的住房
住宅擁有率而言，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)窮人家庭中有43%的家庭擁有自己的住宅，平均每個(gè)家庭住宅內(nèi)有三間臥房、有家庭室、會(huì)客室和廚房餐廳，住宅中平均配有1.5個(gè)衛(wèi)生間(即一個(gè)衛(wèi)生間帶浴池、一個(gè)衛(wèi)生間不帶浴池)。
在一項(xiàng)有關(guān)民眾住房的調(diào)查中，美國(guó)民眾對(duì)住宅最關(guān)注的一個(gè)問題是衛(wèi)生間的多少，如果一幢住宅中只有一個(gè)衛(wèi)生間，那會(huì)被視為很不好。美國(guó)人對(duì)在家里家人共用一個(gè)衛(wèi)生間很不感冒，所以一般的住宅要有2到3個(gè)衛(wèi)生間，不論是上廁所還是洗澡，個(gè)人用個(gè)人的，互不干擾。
美國(guó)能源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)家庭的平均居住面積在所有西方國(guó)家中排在首位，平均每人的家庭住宅生活空間為721平方英尺(約為71平方米)，而美國(guó)窮人家庭平均每人的家庭住宅生活空間為439平方英尺(約為43平方米)， 可以說(shuō)，窮人與普通人在住宅面積上差距并不是特別大。
美國(guó)窮人平均擁有的居住面積要比高收入國(guó)家如英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、日本都要高，這些高收入國(guó)家居民平均每人的家庭住宅生活空間為376平方英尺(約為37平方米)，中上收入國(guó)家如希臘、韓國(guó)、西班牙居民平均每人的家庭住宅生活空間為236平方英尺(約為23平方米)。
在擁有住宅的美國(guó)窮人家庭中，49%的家庭是擁有獨(dú)立住宅(俗稱小洋樓)、41%的家庭是擁有公寓、10%的家庭擁用有活動(dòng)房屋。79.7%的窮人家庭都帶有空調(diào)。
美國(guó)窮人的標(biāo)準(zhǔn)有點(diǎn)高
看到這里我們不禁想問，美國(guó)窮人是怎樣住得起房子的?
美國(guó)“窮人”，自然是美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)的窮人。據(jù)美國(guó)《僑報(bào)》報(bào)道，在經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的美國(guó)，窮人標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于聯(lián)合國(guó)所制定的一年693.5美元(1.9美元/天)收入的窮人標(biāo)準(zhǔn)，從收入上看就要高出20多倍。
美國(guó)針對(duì)居民所在地域以及家庭成員數(shù)不同，制定了不同的貧困線。整體來(lái)看，若家庭只有一人時(shí)，各州貧困線也基本超過(guò)11000美元/年。
最近一次公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年的貧困標(biāo)準(zhǔn)為：兩口之家年收入19662 美元以下，三口之家年收入24737美元以下，四口之家年收入29812美元以下。符合這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的，即為窮人。
從下圖中，我們可以清楚了解到生活在貧困線之下人群分布情況：根據(jù)2015年的數(shù)據(jù)，兒童、殘障人士以及早退休者占貧困線下人口超過(guò)百分之五十。受到當(dāng)年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好影響，勞動(dòng)力人群、看護(hù)人以及早退休者占比出現(xiàn)下降。
來(lái)源：Brookings.edu
那么美國(guó)按照貧困線劃分出的窮人有多少人呢?今年6月，國(guó)際貨幣基金組織(IMF)發(fā)表報(bào)告稱，美國(guó)貧困人口大約有4670萬(wàn)，占人口總數(shù)的15%，每7個(gè)美國(guó)人中就有1個(gè)生活在貧困中。其中，每5個(gè)兒童中就有1個(gè)、每3個(gè)女性戶主家庭就有1家收入水平在貧困線以下。
不過(guò)，智庫(kù)亞當(dāng)斯密研究所研究員蒂姆·沃斯托(Tim Worstall)在《福布斯》雜志網(wǎng)站撰文稱，IMF完全不理解美國(guó)貧困水平。
“舉個(gè)明顯的例子，如果有人認(rèn)為被記錄下的貧困程度過(guò)高，則將會(huì)提出各種政策從而降低貧困程度。但事實(shí)上這些政策根本無(wú)法降低貧困程度，因此，我們只能善意地認(rèn)為IMF弄不明白原測(cè)量數(shù)據(jù)，他們根本不知道自己在說(shuō)什么。”
這樣看來(lái)，美國(guó)人的“窮”,不是那么簡(jiǎn)單。他們的貧困標(biāo)準(zhǔn)比較高，因此更多人被劃分到窮人的行列。
購(gòu)房政策和房貸利率
之所以有不少美國(guó)中低收入者可以擁有自己的住處 ，重要原因之一是美國(guó)的房貸利率低，遠(yuǎn)低于普通商業(yè)貸款和信用卡的利率。
美國(guó)人的首套房貸款的首付可低至3.5%甚至更低，而現(xiàn)在美國(guó)的中位房?jī)r(jià)約為20萬(wàn)美元，所以首付7千就可以購(gòu)房了。
公開報(bào)道顯示，2014年4月，美國(guó)多倫多道明銀行(TDBank)宣布首次購(gòu)房和中低收入購(gòu)房者，只需支付首付的3%，就能從銀行得到抵押貸款買房。如果有親友、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)或政府愿意為他們提供首付，貸款人甚至可以不花一分錢從銀行得到貸款。
富國(guó)銀行(WellsFargo)——美國(guó)最大住房抵押貸款銀行，前年開始允許那些信用水平較高、購(gòu)買了抵押貸款保險(xiǎn)的借款人為首套住房?jī)H支付5%的首付，其中2%的首付可以由借款人的親友代其交付。
其次，房屋貸款的利息可以抵稅。這是一個(gè)非常有誘惑力的優(yōu)惠，特別是對(duì)于年收入在10-15萬(wàn)美元以上的人群。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)屋主一年總計(jì)取得約1000億元的房貸利息抵稅優(yōu)惠。納稅人若在過(guò)去幾年買房或申請(qǐng)重貸，每月房貸還款應(yīng)有較高比例為房貸利息，可望因此省下更多稅金。
雖然這些優(yōu)惠政策為購(gòu)房者提供了很多好處，但是它們也并非完全像看起來(lái)那么美好。
一方面，雖然購(gòu)房首付低，但在美國(guó)持有房產(chǎn)的成本不低。以曼哈頓一套50多年樓齡的老公寓為例，業(yè)主每年需繳的地產(chǎn)稅折合人民幣約為8.9萬(wàn)元，高持有成本自然會(huì)在某種程度上降低一次性的購(gòu)買價(jià)格。那么到底美國(guó)房地產(chǎn)持有成本有多少高呢?
1.美國(guó)各個(gè)州的房地產(chǎn)稅都是不同的，一般在1%-3%左右，加州則會(huì)高一些。
2.房屋保險(xiǎn)。在美國(guó)，房屋是可以買保險(xiǎn)的。比如有的地區(qū)地震、臺(tái)風(fēng)和水災(zāi)比較多，這就需要購(gòu)買房屋保險(xiǎn)了。
3.庭院的維護(hù)。例如修建枝椏和平整草坪。
4.社區(qū)費(fèi)。如果你買的美國(guó)房地產(chǎn)是城市屋，會(huì)有一個(gè)社區(qū)費(fèi)，費(fèi)用的高低取決于社區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的多寡。
另一方面，大量貸款背后藏著次貸風(fēng)險(xiǎn)。2008年，美國(guó)金融危機(jī)就是因次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融風(fēng)暴。
在美國(guó)，所謂次貸，就是發(fā)放給信用較低的貸款者的貸款。與普通的按揭貸款不同，次級(jí)房貸的簡(jiǎn)單過(guò)程如下：信用較低的人從次級(jí)放貸機(jī)構(gòu)獲得貸款;放貸機(jī)構(gòu)將房屋抵押的債權(quán)出售給投資銀行，用收益進(jìn)行再貸款;投資銀行則將債權(quán)重新包裝成債券，在資本市場(chǎng)發(fā)行。
隨著2006年初美國(guó)房市急轉(zhuǎn)直下，房?jī)r(jià)迅速走低，危機(jī)也隨即爆發(fā)。房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致貸款人手中的房屋資產(chǎn)急劇縮水，他們根本無(wú)法支付高房貸，只能拖欠貸款。
目前，美國(guó)住房市場(chǎng)已經(jīng)走出了深度滑坡狀態(tài)，房?jī)r(jià)上漲速度超過(guò)人們的普遍預(yù)期。但房?jī)r(jià)快速上漲正在引發(fā)新的擔(dān)憂情緒：這是否意味著下一場(chǎng)的泡沫?
較高供需比下的房?jī)r(jià)
根據(jù)美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站2014年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，紐約的常住人口約為840萬(wàn)人，即使算上一部分未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的人口，也就是1000萬(wàn)人左右的水平;而排名其后的洛杉磯，其人口甚至沒有超過(guò)400萬(wàn)人，因此房屋需求量相對(duì)而言比較小。
從住宅供應(yīng)量來(lái)看，制約住宅供應(yīng)量的一個(gè)重要因素是土地供應(yīng)量。美國(guó)人少、地多，美國(guó)的國(guó)土面積和中國(guó)差不多，但美國(guó)國(guó)土中至少有一半為平原，適合建設(shè)、開發(fā)。需求量和供應(yīng)量共同影響住宅價(jià)格。
因此，美國(guó)的房?jī)r(jià)與人口分布相關(guān)且價(jià)差很大，東西區(qū)、紐約及周邊城市、洛杉磯等加州城市的樓價(jià)較貴，廣袤的中部地區(qū)的樓價(jià)較便宜。以公寓為例，曼哈頓一套距離聯(lián)合國(guó)總部大約1公里、樓齡50多年、約60平方米的公寓總價(jià)折合人民幣約為582萬(wàn)元，單價(jià)約為10萬(wàn)元。
就美國(guó)的整體房?jī)r(jià)來(lái)看，一套三房公寓的中間價(jià)約為20萬(wàn)美元，中間地區(qū)大部分地方的房?jī)r(jià)，都不到20萬(wàn)美元。
一位華人移民曾談到美國(guó)的兩個(gè)中部城市——底特律和堪薩斯城的房?jī)r(jià)，就人口而言，這兩個(gè)城市在美國(guó)排在10-50位之間，算是二線城市。但是人口100萬(wàn)都不到。房?jī)r(jià)也便宜，一個(gè)樓都只要10幾萬(wàn)，甚至不到10萬(wàn)，20萬(wàn)出頭都是很好的房子了。
另外，美國(guó)幾乎人人有車，所以每個(gè)人的生活范圍擴(kuò)大了很多，窮人買房時(shí)候的選擇余地也很多。
在擁有住房的家庭中，其擁有房產(chǎn)的種類依據(jù)價(jià)格從高至低的順序?yàn)椋邯?dú)立房(就是中國(guó)人說(shuō)的別墅，有自己的院子和車庫(kù)，獨(dú)立擁有周圍的地產(chǎn));連棟屋、公寓樓(兩家或以上相連，共享周圍的綠地);活動(dòng)板房(只能停在租用的指定區(qū)域，房子底下有輪子，隨時(shí)可以拖走，房主不擁有土地)。
住房補(bǔ)貼和福利保障
美國(guó)聯(lián)邦政府對(duì)窮人提供住房補(bǔ)貼。
房屋補(bǔ)貼有許多不同的方式，比如老年低收入者可以入住老年公寓;希望買房子的低收入者可以申請(qǐng)購(gòu)買限價(jià)屋;對(duì)于負(fù)擔(dān)不起房租的低收入家庭，則有房租補(bǔ)貼項(xiàng)目，俗稱為“第八款”(Section 8)，因?yàn)檫@個(gè)補(bǔ)貼項(xiàng)目是根據(jù)《住房法》第八款的規(guī)定以及后來(lái)的補(bǔ)充規(guī)定來(lái)運(yùn)作的。
Section 8即第八住房補(bǔ)貼方案(Section 8 Housing)，最早為美國(guó) 1937年住房法案(Housing Act of 1937)，其后又被反復(fù)修改增補(bǔ)，它授權(quán)發(fā)放補(bǔ)貼給私營(yíng)公寓老板或低收入者，用以幫助低收入家庭能支付得起租(買)房的費(fèi)用。除了擁有房產(chǎn)的人之外，其余的家庭也能租房子住。
美國(guó)住房和城市發(fā)展部(The US Department of Housing and Urban Development)是具體負(fù)責(zé)低收入租房補(bǔ)貼運(yùn)作的主要聯(lián)邦機(jī)構(gòu)。所謂的低收入者，根據(jù)住房和城市發(fā)展部的定義，是收入低于當(dāng)?shù)丶彝ブ虚g收入(Household Median Income)的百分之三十。
公共住房機(jī)構(gòu)還會(huì)對(duì)申請(qǐng)者進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括家庭收入、財(cái)產(chǎn)、有無(wú)犯罪記錄等等，通過(guò)調(diào)查的家庭可以列入等候名單。
這些補(bǔ)貼主要分為三類：第一類是被補(bǔ)貼者可以用它付房租，也可以用來(lái)支付買房的月付，美國(guó)目前每年有170億美元用于這個(gè)目的，這個(gè)憑證的最高限額是每個(gè)月2,200美元。它支付著美國(guó)大約兩百一十萬(wàn)貧困家庭的絕大部分房租和水電氣費(fèi)。
另外兩類更適合租房者。一種以租戶為基礎(chǔ)，受補(bǔ)貼者可以自由選擇居住地區(qū)及承租房屋類型，租金補(bǔ)貼由地方公共住房機(jī)構(gòu)直接付給屋主，剩余部分租金則由租戶直接付給屋主。當(dāng)然，所租房屋租金是有上限的，一般來(lái)說(shuō)是根據(jù)當(dāng)?shù)仄骄疁?zhǔn)設(shè)定的。
當(dāng)租戶選擇高于合理市場(chǎng)租金的住房時(shí)，要自行負(fù)擔(dān)超出部分的租金。公共住房機(jī)構(gòu)給予的租金補(bǔ)貼介于合理租金標(biāo)準(zhǔn)與家庭30%的收入之間。
另外還有一種方法是以房屋為基礎(chǔ)，就是受補(bǔ)貼者只能將補(bǔ)貼用于租賃被指定的住房;政府預(yù)先與房東商量好，將房東的房子作為住房補(bǔ)貼屋，固定出租給得到住房補(bǔ)貼的家庭，同樣，租房者需要付不超過(guò)百分之三十的收入作為租金的一部分，不足部分由政府支付。
收入少，付得少。比如月收入2千，就付6百。如果房子是自己買的呢?同等待遇。你用收入的30%付月供。
由于租房補(bǔ)貼項(xiàng)目使得低收入家庭比較容易找到合適的房子，所以大受歡迎，目前全美享受到這項(xiàng)政策好處的約有三百萬(wàn)戶居民。
事實(shí)上，美國(guó)各地的情況并不完全一致。在有的地方，政府仍為低收入者提供一些公共住房。但無(wú)論如何，租金補(bǔ)貼是目前美國(guó)為低收入者解決住房問題的主要途徑。
除了聯(lián)邦政府的租房補(bǔ)貼項(xiàng)目外，各地還有自己的租房補(bǔ)貼項(xiàng)目，例如弗吉尼亞州費(fèi)爾法克斯郡政府管理著一千五百一十六個(gè)住房單位可以出租給低收入家庭。
對(duì)一些因無(wú)法控制的原因比如自然災(zāi)害、裁員等突然失去家園的人家，美國(guó)也有救助站或稱“庇護(hù)所”，無(wú)家可歸者可以申請(qǐng)到這里免費(fèi)吃住，里面設(shè)有家庭間、男人間、女人間，還有獨(dú)立或共用的衛(wèi)生間，并設(shè)有食堂、電視圖書室、健身房、教室、電腦室、洗衣房、兒童游樂場(chǎng)等。
不準(zhǔn)吸毒、喝酒，按時(shí)熄燈、起床，白天必須出去找工作或接受社區(qū)的免費(fèi)職業(yè)技能培訓(xùn)，住在避難所須遵守相關(guān)規(guī)定。找到工作之后，收入的10%用于交房租，65%由庇護(hù)所代為保管，攢夠了2500美元，就可以離開庇護(hù)所到社會(huì)上租房子獨(dú)立生活了。
任職美國(guó)大學(xué)的華裔姚鴻恩曾寫道，“美國(guó)確實(shí)能看到流浪漢。但是，實(shí)際上，有許多人是將流浪看作自己的生活方式。”
低收入租房補(bǔ)貼項(xiàng)目雖然對(duì)“居者有其屋”發(fā)揮了很好的作用，但也受到不少批評(píng)。
其中之一是著名專欄作家丶記者羅申(Hanna Rosin)2008年發(fā)表在《大西洋月刊》上的文章。
羅申在文章中分析了田納西州孟菲斯地區(qū)犯罪率居高不下的原因，指出許多低收入家庭由于獲得租房補(bǔ)助，可以在中產(chǎn)社區(qū)居住，造成這些社區(qū)罪犯率上升。
此外，批評(píng)租房補(bǔ)貼項(xiàng)目的人也指出政府將大筆的錢補(bǔ)貼給低收入家庭，讓他們能夠在中產(chǎn)社區(qū)居住是沒有將錢用到點(diǎn)子上，如果能夠?qū)⒀a(bǔ)助費(fèi)用降低，就可以使更多有需要的家庭得到幫助。
總之，美國(guó)的地理?xiàng)l件、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)水平為更多人買得起房子提供了最基礎(chǔ)的條件，在政府貸款政策和福利補(bǔ)貼的保障下，美國(guó)窮人們基本可以有房子住，稍微好些的還能擁有不錯(cuò)的住房條件。
經(jīng)歷過(guò)08年次貸危機(jī)后的美國(guó)，在過(guò)去幾年一直采取積極措施逐漸走出金融危機(jī)的陰影，量化寬松政策起到了重大作用，但這并不代表風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)消失。在市場(chǎng)復(fù)蘇過(guò)程中，仍應(yīng)對(duì)各種危機(jī)因素保持警惕。
住宅擁有率而言，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)窮人家庭中有43%的家庭擁有自己的住宅，平均每個(gè)家庭住宅內(nèi)有三間臥房、有家庭室、會(huì)客室和廚房餐廳，住宅中平均配有1.5個(gè)衛(wèi)生間(即一個(gè)衛(wèi)生間帶浴池、一個(gè)衛(wèi)生間不帶浴池)。
在一項(xiàng)有關(guān)民眾住房的調(diào)查中，美國(guó)民眾對(duì)住宅最關(guān)注的一個(gè)問題是衛(wèi)生間的多少，如果一幢住宅中只有一個(gè)衛(wèi)生間，那會(huì)被視為很不好。美國(guó)人對(duì)在家里家人共用一個(gè)衛(wèi)生間很不感冒，所以一般的住宅要有2到3個(gè)衛(wèi)生間，不論是上廁所還是洗澡，個(gè)人用個(gè)人的，互不干擾。
美國(guó)能源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)家庭的平均居住面積在所有西方國(guó)家中排在首位，平均每人的家庭住宅生活空間為721平方英尺(約為71平方米)，而美國(guó)窮人家庭平均每人的家庭住宅生活空間為439平方英尺(約為43平方米)， 可以說(shuō)，窮人與普通人在住宅面積上差距并不是特別大。
美國(guó)窮人平均擁有的居住面積要比高收入國(guó)家如英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、日本都要高，這些高收入國(guó)家居民平均每人的家庭住宅生活空間為376平方英尺(約為37平方米)，中上收入國(guó)家如希臘、韓國(guó)、西班牙居民平均每人的家庭住宅生活空間為236平方英尺(約為23平方米)。
在擁有住宅的美國(guó)窮人家庭中，49%的家庭是擁有獨(dú)立住宅(俗稱小洋樓)、41%的家庭是擁有公寓、10%的家庭擁用有活動(dòng)房屋。79.7%的窮人家庭都帶有空調(diào)。
美國(guó)窮人的標(biāo)準(zhǔn)有點(diǎn)高
看到這里我們不禁想問，美國(guó)窮人是怎樣住得起房子的?
美國(guó)“窮人”，自然是美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)的窮人。據(jù)美國(guó)《僑報(bào)》報(bào)道，在經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的美國(guó)，窮人標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于聯(lián)合國(guó)所制定的一年693.5美元(1.9美元/天)收入的窮人標(biāo)準(zhǔn)，從收入上看就要高出20多倍。
美國(guó)針對(duì)居民所在地域以及家庭成員數(shù)不同，制定了不同的貧困線。整體來(lái)看，若家庭只有一人時(shí)，各州貧困線也基本超過(guò)11000美元/年。
最近一次公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年的貧困標(biāo)準(zhǔn)為：兩口之家年收入19662 美元以下，三口之家年收入24737美元以下，四口之家年收入29812美元以下。符合這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的，即為窮人。
從下圖中，我們可以清楚了解到生活在貧困線之下人群分布情況：根據(jù)2015年的數(shù)據(jù)，兒童、殘障人士以及早退休者占貧困線下人口超過(guò)百分之五十。受到當(dāng)年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好影響，勞動(dòng)力人群、看護(hù)人以及早退休者占比出現(xiàn)下降。
來(lái)源：Brookings.edu
那么美國(guó)按照貧困線劃分出的窮人有多少人呢?今年6月，國(guó)際貨幣基金組織(IMF)發(fā)表報(bào)告稱，美國(guó)貧困人口大約有4670萬(wàn)，占人口總數(shù)的15%，每7個(gè)美國(guó)人中就有1個(gè)生活在貧困中。其中，每5個(gè)兒童中就有1個(gè)、每3個(gè)女性戶主家庭就有1家收入水平在貧困線以下。
不過(guò)，智庫(kù)亞當(dāng)斯密研究所研究員蒂姆·沃斯托(Tim Worstall)在《福布斯》雜志網(wǎng)站撰文稱，IMF完全不理解美國(guó)貧困水平。
“舉個(gè)明顯的例子，如果有人認(rèn)為被記錄下的貧困程度過(guò)高，則將會(huì)提出各種政策從而降低貧困程度。但事實(shí)上這些政策根本無(wú)法降低貧困程度，因此，我們只能善意地認(rèn)為IMF弄不明白原測(cè)量數(shù)據(jù)，他們根本不知道自己在說(shuō)什么。”
這樣看來(lái)，美國(guó)人的“窮”,不是那么簡(jiǎn)單。他們的貧困標(biāo)準(zhǔn)比較高，因此更多人被劃分到窮人的行列。
購(gòu)房政策和房貸利率
之所以有不少美國(guó)中低收入者可以擁有自己的住處 ，重要原因之一是美國(guó)的房貸利率低，遠(yuǎn)低于普通商業(yè)貸款和信用卡的利率。
美國(guó)人的首套房貸款的首付可低至3.5%甚至更低，而現(xiàn)在美國(guó)的中位房?jī)r(jià)約為20萬(wàn)美元，所以首付7千就可以購(gòu)房了。
公開報(bào)道顯示，2014年4月，美國(guó)多倫多道明銀行(TDBank)宣布首次購(gòu)房和中低收入購(gòu)房者，只需支付首付的3%，就能從銀行得到抵押貸款買房。如果有親友、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)或政府愿意為他們提供首付，貸款人甚至可以不花一分錢從銀行得到貸款。
富國(guó)銀行(WellsFargo)——美國(guó)最大住房抵押貸款銀行，前年開始允許那些信用水平較高、購(gòu)買了抵押貸款保險(xiǎn)的借款人為首套住房?jī)H支付5%的首付，其中2%的首付可以由借款人的親友代其交付。
其次，房屋貸款的利息可以抵稅。這是一個(gè)非常有誘惑力的優(yōu)惠，特別是對(duì)于年收入在10-15萬(wàn)美元以上的人群。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)屋主一年總計(jì)取得約1000億元的房貸利息抵稅優(yōu)惠。納稅人若在過(guò)去幾年買房或申請(qǐng)重貸，每月房貸還款應(yīng)有較高比例為房貸利息，可望因此省下更多稅金。
雖然這些優(yōu)惠政策為購(gòu)房者提供了很多好處，但是它們也并非完全像看起來(lái)那么美好。
一方面，雖然購(gòu)房首付低，但在美國(guó)持有房產(chǎn)的成本不低。以曼哈頓一套50多年樓齡的老公寓為例，業(yè)主每年需繳的地產(chǎn)稅折合人民幣約為8.9萬(wàn)元，高持有成本自然會(huì)在某種程度上降低一次性的購(gòu)買價(jià)格。那么到底美國(guó)房地產(chǎn)持有成本有多少高呢?
1.美國(guó)各個(gè)州的房地產(chǎn)稅都是不同的，一般在1%-3%左右，加州則會(huì)高一些。
2.房屋保險(xiǎn)。在美國(guó)，房屋是可以買保險(xiǎn)的。比如有的地區(qū)地震、臺(tái)風(fēng)和水災(zāi)比較多，這就需要購(gòu)買房屋保險(xiǎn)了。
3.庭院的維護(hù)。例如修建枝椏和平整草坪。
4.社區(qū)費(fèi)。如果你買的美國(guó)房地產(chǎn)是城市屋，會(huì)有一個(gè)社區(qū)費(fèi)，費(fèi)用的高低取決于社區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的多寡。
另一方面，大量貸款背后藏著次貸風(fēng)險(xiǎn)。2008年，美國(guó)金融危機(jī)就是因次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融風(fēng)暴。
在美國(guó)，所謂次貸，就是發(fā)放給信用較低的貸款者的貸款。與普通的按揭貸款不同，次級(jí)房貸的簡(jiǎn)單過(guò)程如下：信用較低的人從次級(jí)放貸機(jī)構(gòu)獲得貸款;放貸機(jī)構(gòu)將房屋抵押的債權(quán)出售給投資銀行，用收益進(jìn)行再貸款;投資銀行則將債權(quán)重新包裝成債券，在資本市場(chǎng)發(fā)行。
隨著2006年初美國(guó)房市急轉(zhuǎn)直下，房?jī)r(jià)迅速走低，危機(jī)也隨即爆發(fā)。房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致貸款人手中的房屋資產(chǎn)急劇縮水，他們根本無(wú)法支付高房貸，只能拖欠貸款。
目前，美國(guó)住房市場(chǎng)已經(jīng)走出了深度滑坡狀態(tài)，房?jī)r(jià)上漲速度超過(guò)人們的普遍預(yù)期。但房?jī)r(jià)快速上漲正在引發(fā)新的擔(dān)憂情緒：這是否意味著下一場(chǎng)的泡沫?
較高供需比下的房?jī)r(jià)
根據(jù)美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站2014年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，紐約的常住人口約為840萬(wàn)人，即使算上一部分未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的人口，也就是1000萬(wàn)人左右的水平;而排名其后的洛杉磯，其人口甚至沒有超過(guò)400萬(wàn)人，因此房屋需求量相對(duì)而言比較小。
從住宅供應(yīng)量來(lái)看，制約住宅供應(yīng)量的一個(gè)重要因素是土地供應(yīng)量。美國(guó)人少、地多，美國(guó)的國(guó)土面積和中國(guó)差不多，但美國(guó)國(guó)土中至少有一半為平原，適合建設(shè)、開發(fā)。需求量和供應(yīng)量共同影響住宅價(jià)格。
因此，美國(guó)的房?jī)r(jià)與人口分布相關(guān)且價(jià)差很大，東西區(qū)、紐約及周邊城市、洛杉磯等加州城市的樓價(jià)較貴，廣袤的中部地區(qū)的樓價(jià)較便宜。以公寓為例，曼哈頓一套距離聯(lián)合國(guó)總部大約1公里、樓齡50多年、約60平方米的公寓總價(jià)折合人民幣約為582萬(wàn)元，單價(jià)約為10萬(wàn)元。
就美國(guó)的整體房?jī)r(jià)來(lái)看，一套三房公寓的中間價(jià)約為20萬(wàn)美元，中間地區(qū)大部分地方的房?jī)r(jià)，都不到20萬(wàn)美元。
一位華人移民曾談到美國(guó)的兩個(gè)中部城市——底特律和堪薩斯城的房?jī)r(jià)，就人口而言，這兩個(gè)城市在美國(guó)排在10-50位之間，算是二線城市。但是人口100萬(wàn)都不到。房?jī)r(jià)也便宜，一個(gè)樓都只要10幾萬(wàn)，甚至不到10萬(wàn)，20萬(wàn)出頭都是很好的房子了。
另外，美國(guó)幾乎人人有車，所以每個(gè)人的生活范圍擴(kuò)大了很多，窮人買房時(shí)候的選擇余地也很多。
在擁有住房的家庭中，其擁有房產(chǎn)的種類依據(jù)價(jià)格從高至低的順序?yàn)椋邯?dú)立房(就是中國(guó)人說(shuō)的別墅，有自己的院子和車庫(kù)，獨(dú)立擁有周圍的地產(chǎn));連棟屋、公寓樓(兩家或以上相連，共享周圍的綠地);活動(dòng)板房(只能停在租用的指定區(qū)域，房子底下有輪子，隨時(shí)可以拖走，房主不擁有土地)。
住房補(bǔ)貼和福利保障
美國(guó)聯(lián)邦政府對(duì)窮人提供住房補(bǔ)貼。
房屋補(bǔ)貼有許多不同的方式，比如老年低收入者可以入住老年公寓;希望買房子的低收入者可以申請(qǐng)購(gòu)買限價(jià)屋;對(duì)于負(fù)擔(dān)不起房租的低收入家庭，則有房租補(bǔ)貼項(xiàng)目，俗稱為“第八款”(Section 8)，因?yàn)檫@個(gè)補(bǔ)貼項(xiàng)目是根據(jù)《住房法》第八款的規(guī)定以及后來(lái)的補(bǔ)充規(guī)定來(lái)運(yùn)作的。
Section 8即第八住房補(bǔ)貼方案(Section 8 Housing)，最早為美國(guó) 1937年住房法案(Housing Act of 1937)，其后又被反復(fù)修改增補(bǔ)，它授權(quán)發(fā)放補(bǔ)貼給私營(yíng)公寓老板或低收入者，用以幫助低收入家庭能支付得起租(買)房的費(fèi)用。除了擁有房產(chǎn)的人之外，其余的家庭也能租房子住。
美國(guó)住房和城市發(fā)展部(The US Department of Housing and Urban Development)是具體負(fù)責(zé)低收入租房補(bǔ)貼運(yùn)作的主要聯(lián)邦機(jī)構(gòu)。所謂的低收入者，根據(jù)住房和城市發(fā)展部的定義，是收入低于當(dāng)?shù)丶彝ブ虚g收入(Household Median Income)的百分之三十。
公共住房機(jī)構(gòu)還會(huì)對(duì)申請(qǐng)者進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括家庭收入、財(cái)產(chǎn)、有無(wú)犯罪記錄等等，通過(guò)調(diào)查的家庭可以列入等候名單。
這些補(bǔ)貼主要分為三類：第一類是被補(bǔ)貼者可以用它付房租，也可以用來(lái)支付買房的月付，美國(guó)目前每年有170億美元用于這個(gè)目的，這個(gè)憑證的最高限額是每個(gè)月2,200美元。它支付著美國(guó)大約兩百一十萬(wàn)貧困家庭的絕大部分房租和水電氣費(fèi)。
另外兩類更適合租房者。一種以租戶為基礎(chǔ)，受補(bǔ)貼者可以自由選擇居住地區(qū)及承租房屋類型，租金補(bǔ)貼由地方公共住房機(jī)構(gòu)直接付給屋主，剩余部分租金則由租戶直接付給屋主。當(dāng)然，所租房屋租金是有上限的，一般來(lái)說(shuō)是根據(jù)當(dāng)?shù)仄骄疁?zhǔn)設(shè)定的。
當(dāng)租戶選擇高于合理市場(chǎng)租金的住房時(shí)，要自行負(fù)擔(dān)超出部分的租金。公共住房機(jī)構(gòu)給予的租金補(bǔ)貼介于合理租金標(biāo)準(zhǔn)與家庭30%的收入之間。
另外還有一種方法是以房屋為基礎(chǔ)，就是受補(bǔ)貼者只能將補(bǔ)貼用于租賃被指定的住房;政府預(yù)先與房東商量好，將房東的房子作為住房補(bǔ)貼屋，固定出租給得到住房補(bǔ)貼的家庭，同樣，租房者需要付不超過(guò)百分之三十的收入作為租金的一部分，不足部分由政府支付。
收入少，付得少。比如月收入2千，就付6百。如果房子是自己買的呢?同等待遇。你用收入的30%付月供。
由于租房補(bǔ)貼項(xiàng)目使得低收入家庭比較容易找到合適的房子，所以大受歡迎，目前全美享受到這項(xiàng)政策好處的約有三百萬(wàn)戶居民。
事實(shí)上，美國(guó)各地的情況并不完全一致。在有的地方，政府仍為低收入者提供一些公共住房。但無(wú)論如何，租金補(bǔ)貼是目前美國(guó)為低收入者解決住房問題的主要途徑。
除了聯(lián)邦政府的租房補(bǔ)貼項(xiàng)目外，各地還有自己的租房補(bǔ)貼項(xiàng)目，例如弗吉尼亞州費(fèi)爾法克斯郡政府管理著一千五百一十六個(gè)住房單位可以出租給低收入家庭。
對(duì)一些因無(wú)法控制的原因比如自然災(zāi)害、裁員等突然失去家園的人家，美國(guó)也有救助站或稱“庇護(hù)所”，無(wú)家可歸者可以申請(qǐng)到這里免費(fèi)吃住，里面設(shè)有家庭間、男人間、女人間，還有獨(dú)立或共用的衛(wèi)生間，并設(shè)有食堂、電視圖書室、健身房、教室、電腦室、洗衣房、兒童游樂場(chǎng)等。
不準(zhǔn)吸毒、喝酒，按時(shí)熄燈、起床，白天必須出去找工作或接受社區(qū)的免費(fèi)職業(yè)技能培訓(xùn)，住在避難所須遵守相關(guān)規(guī)定。找到工作之后，收入的10%用于交房租，65%由庇護(hù)所代為保管，攢夠了2500美元，就可以離開庇護(hù)所到社會(huì)上租房子獨(dú)立生活了。
任職美國(guó)大學(xué)的華裔姚鴻恩曾寫道，“美國(guó)確實(shí)能看到流浪漢。但是，實(shí)際上，有許多人是將流浪看作自己的生活方式。”
低收入租房補(bǔ)貼項(xiàng)目雖然對(duì)“居者有其屋”發(fā)揮了很好的作用，但也受到不少批評(píng)。
其中之一是著名專欄作家丶記者羅申(Hanna Rosin)2008年發(fā)表在《大西洋月刊》上的文章。
羅申在文章中分析了田納西州孟菲斯地區(qū)犯罪率居高不下的原因，指出許多低收入家庭由于獲得租房補(bǔ)助，可以在中產(chǎn)社區(qū)居住，造成這些社區(qū)罪犯率上升。
此外，批評(píng)租房補(bǔ)貼項(xiàng)目的人也指出政府將大筆的錢補(bǔ)貼給低收入家庭，讓他們能夠在中產(chǎn)社區(qū)居住是沒有將錢用到點(diǎn)子上，如果能夠?qū)⒀a(bǔ)助費(fèi)用降低，就可以使更多有需要的家庭得到幫助。
總之，美國(guó)的地理?xiàng)l件、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)水平為更多人買得起房子提供了最基礎(chǔ)的條件，在政府貸款政策和福利補(bǔ)貼的保障下，美國(guó)窮人們基本可以有房子住，稍微好些的還能擁有不錯(cuò)的住房條件。
經(jīng)歷過(guò)08年次貸危機(jī)后的美國(guó)，在過(guò)去幾年一直采取積極措施逐漸走出金融危機(jī)的陰影，量化寬松政策起到了重大作用，但這并不代表風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)消失。在市場(chǎng)復(fù)蘇過(guò)程中，仍應(yīng)對(duì)各種危機(jī)因素保持警惕。