越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)人士會(huì)選擇日本移民，不少人士會(huì)選擇日本房產(chǎn)投資移民，那么申請(qǐng)投資移民的關(guān)鍵有哪些呢？下面和出國(guó)移民網(wǎng)一起來(lái)看看吧!歡迎閱讀。
日本房產(chǎn)投資移民關(guān)鍵因素
日本租賃市場(chǎng)成熟，人口密度高，房屋入住率始終維持在90%以上，因此投資日本房產(chǎn)后的租賃收入極為可觀。
值得注意的是，日本的房屋所有權(quán)，包括土地價(jià)格，完全屬于個(gè)人私有，可以代代相傳。此外，買(mǎi)家有機(jī)會(huì)辦理一年至三年投資簽證，一定時(shí)期后可以辦永久居民證。而隨著人民幣貶值，很多人也表示，“在日本買(mǎi)房，既是存錢(qián)，也是炒外匯，又是投資(房產(chǎn)漲價(jià)空間大)?！?BR> 在投資日本房產(chǎn)大熱的環(huán)境下，對(duì)赴日房產(chǎn)投資了解的越多，獲取高收益的機(jī)會(huì)也就越大!啟程君為有投資意向的朋友們特別整理投日方的幾大關(guān)鍵知識(shí)，看了就是賺到!
1、租金回報(bào)率 (表面回報(bào)率和 實(shí)際回報(bào)率)
表面回報(bào)率：
年租金的收入÷房屋購(gòu)入價(jià)格
NOI回報(bào)率(實(shí)際回報(bào)率)：
年租金收入- 雜費(fèi)(維修費(fèi)，管理費(fèi)，稅金，保險(xiǎn)金等)÷房屋購(gòu)入價(jià)格
NOI是「Net Operating Income」的簡(jiǎn)稱，是(收入利潤(rùn))減去各種雜費(fèi)后的金額，用中文常用的說(shuō)法，叫做凈營(yíng)運(yùn)收入。
注：不要只關(guān)注回報(bào)率
日本房屋的回報(bào)率一般都會(huì)在5%--30%之間，絕大多數(shù)人都把回報(bào)率作為衡量房屋的唯一標(biāo)準(zhǔn)，然而需要注意的是，回報(bào)率高并不代表收益率高。
具體來(lái)說(shuō)，熱鬧的地方房屋價(jià)格自然就比較高，回報(bào)率會(huì)適當(dāng)降低。于是，很多人就會(huì)選擇偏遠(yuǎn)地區(qū)的價(jià)格便宜回報(bào)率高的房屋，卻沒(méi)有考慮到偏遠(yuǎn)地區(qū)的周邊設(shè)施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏遠(yuǎn)地區(qū)的人畢竟不是很多，如果房屋租不出去空關(guān)的話，反而是損失。
所以，除了回報(bào)率的高低，還需要重視的是這個(gè)房屋所在區(qū)域的居民入住率。
2、房產(chǎn)購(gòu)入時(shí)的幾個(gè)額外費(fèi)用
① 消費(fèi)稅房產(chǎn)的5%
② 中介費(fèi)
③ 契約書(shū)上的收入發(fā)票稅 例：房產(chǎn)1000萬(wàn)到5000萬(wàn)以下需要15000日元的發(fā)票稅
④ 房屋合約的合約許可稅、司法鑒定手續(xù)費(fèi)(視情況而定)
⑤ 房產(chǎn)所得稅(視情況而定)
(④⑤的費(fèi)用之和大約是房產(chǎn)價(jià)格的10%)
3、選擇房屋的時(shí)候有以下幾個(gè)注意點(diǎn)
① 便利性：周邊交通情況、離電車地鐵站的距離
② 周邊設(shè)施：周邊有沒(méi)有大學(xué)，專業(yè)學(xué)校和企業(yè)等，有沒(méi)有比自己的房產(chǎn)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子
③ 治安：周邊的治安
④ 是不是1981年之后的房屋：日本在1981年出臺(tái)了新的房屋抗震標(biāo)準(zhǔn) 所以1981年之后的房屋一般比較結(jié)實(shí)
⑤ 收益率
4、房地產(chǎn)權(quán)利登記的時(shí)候必備資料(個(gè)人)
a .在日本已經(jīng)申請(qǐng)外國(guó)人登記的人
作為買(mǎi)方時(shí)(用現(xiàn)金付款的時(shí)候)：
外國(guó)人登錄證、外國(guó)人登記存根記載事項(xiàng)證明書(shū)(簽發(fā)后未經(jīng)3個(gè)月的文件)、印章
(以貸款購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候)
外國(guó)人登錄證、外國(guó)人登記存根記載事項(xiàng)證明書(shū)(簽發(fā)后未經(jīng)3個(gè)月的文件)印章、印章證明書(shū)(簽發(fā)后未經(jīng)3個(gè)月的文件)
作為賣(mài)方時(shí)：
預(yù)出售房地產(chǎn)的登記完畢權(quán)利書(shū)或者登記鑒定情報(bào)通知書(shū)、外國(guó)人登錄證、印章證明書(shū)(簽發(fā)后未經(jīng)3個(gè)月的文件)、印章
b .沒(méi)有日本住址的外國(guó)人
作為買(mǎi)方時(shí)：
宣誓書(shū)(記載以下內(nèi)容，姓名、出生年月日、出生地、現(xiàn)住所、身份證號(hào)碼等的資料由中國(guó)國(guó)內(nèi)公證人員認(rèn)證的文件)、護(hù)照、印章
作為賣(mài)方時(shí)：
預(yù)出售房地產(chǎn)的登記完畢權(quán)利書(shū)或者登記鑒定情報(bào)通知書(shū)、代替印章證明書(shū)的資料(由中國(guó)國(guó)內(nèi)公證人員認(rèn)證的公證書(shū)為印章證明書(shū))、護(hù)照、印章
5、租客有權(quán)向房東提出中途解約
租客和房東的合約一般是2年，但是租客如果有正當(dāng)?shù)睦碛啥姨崆耙粋€(gè)月說(shuō)明要中途解除現(xiàn)在的租房合約的話，房東是沒(méi)有權(quán)利不同意的。
一般來(lái)說(shuō)，房東是沒(méi)有權(quán)利中途解約的。但是如果租客違法了合約上的內(nèi)容，房東就有權(quán)利在一個(gè)月前提出通知讓租客搬家。
6、什么是房產(chǎn)拍賣(mài)
房產(chǎn)拍賣(mài)是以市場(chǎng)價(jià)格便宜20%的價(jià)格買(mǎi)入房產(chǎn)。這樣可以使得收益率提高。但是，買(mǎi)入的時(shí)候一定要是拍賣(mài)時(shí)的最高報(bào)價(jià)。
7、日本對(duì)于房屋租賃的規(guī)定
① 下個(gè)月的房租在這個(gè)月月末付
② 保證金一般是2個(gè)月的房租左右
③ 一般來(lái)說(shuō)要1個(gè)保證人,還要和日本的保證公司簽約.費(fèi)用由租客承擔(dān)
④ 如果有拖欠房租達(dá)三個(gè)月的,可以由法院負(fù)責(zé)解決矛盾