出于對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和匯率貶值的擔(dān)憂(yōu)，越來(lái)越多的家庭開(kāi)始關(guān)注海外資產(chǎn)配置。其中房地產(chǎn)是海外資產(chǎn)配置的首選項(xiàng)，而美國(guó)也是大多數(shù)人首選的投資目的地。那么，投資美國(guó)房產(chǎn)，有哪些需要注意的稅費(fèi)?我們又能采取什么方式，合理避稅?
問(wèn)題1:請(qǐng)問(wèn)沒(méi)有美國(guó)綠卡的人，辦信托有什么要求？
答：辦信托就和成立公司一樣，是很簡(jiǎn)單的一件事。它主要是信托里面需要有管理人。管理人必須是美國(guó)人。你找到一個(gè)不管是會(huì)計(jì)師或者是律師，任何一個(gè)美國(guó)專(zhuān)業(yè)的人，來(lái)做這件事就可以了。
問(wèn)題2:請(qǐng)問(wèn)美國(guó)工作簽證H1B在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，是按照外國(guó)人還是本地居民？
答：實(shí)際上買(mǎi)房的時(shí)候，并不分你是外國(guó)人還是本地居民。只有在報(bào)稅的時(shí)候，才會(huì)分是不是居民，那H1B是工作簽證。工作簽證通常來(lái)說(shuō)，可能也是長(zhǎng)期居住在美國(guó)，那么你報(bào)稅的時(shí)候肯定按居民來(lái)報(bào)稅了。
問(wèn)題3:請(qǐng)問(wèn)如果子女名下房產(chǎn)，即便婚后不是子女夫妻聯(lián)合帳號(hào)支付房產(chǎn)稅，而是子女個(gè)人帳號(hào)來(lái)支付所有的房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)，是否可以證明子女婚前房產(chǎn)，萬(wàn)一離婚可不可以不被瓜分呢？
答：如果你一直保持這個(gè)房產(chǎn)的獨(dú)立性，一般來(lái)說(shuō)是可以證明它是婚前的財(cái)產(chǎn)，婚前的財(cái)產(chǎn)可以不被瓜分。哪一些屬于不被瓜分的財(cái)產(chǎn)呢?通常是婚前財(cái)產(chǎn)或者是婚后由別人贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)。比如說(shuō)投保人，遇到了意外，受傷賠付的保險(xiǎn)費(fèi)就是屬于獨(dú)立的。但是這個(gè)事情會(huì)復(fù)雜一點(diǎn)，并不能說(shuō)百分之百能夠保證獨(dú)立。
問(wèn)題4:請(qǐng)問(wèn)您剛才說(shuō)的25萬(wàn)免稅額，五年內(nèi)持有產(chǎn)權(quán)兩年是什么意思？是持有房產(chǎn)兩年還是五年，然后自住兩年對(duì)嗎？
答：五年期限是指在賣(mài)房之前，過(guò)去的五年中，只要你居住的有兩年，同時(shí)又有兩年的產(chǎn)權(quán)就滿(mǎn)足了這個(gè)條件。居住的兩年并不需要連續(xù)，比如這五年中，你只住了第一年和第五年，也滿(mǎn)足居住兩年的要求。
問(wèn)題5:請(qǐng)問(wèn)目前處于移民排期中可以享受25萬(wàn)避稅嗎？
答：25萬(wàn)避稅的前提條件之一是在賣(mài)房之前5年內(nèi)，你需要在房子中居住2年，所以你在移民時(shí)有沒(méi)有辦法在這居住兩年呢?當(dāng)然等你拿到綠卡的時(shí)候，可能你的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)滿(mǎn)足了兩年，那么你只要再居住兩年，就可以享受這個(gè)25萬(wàn)避稅。
問(wèn)題6:請(qǐng)問(wèn)辦理信托費(fèi)用大概是多少？
答：這個(gè)費(fèi)用其實(shí)很便宜，因?yàn)樗且淮涡缘男磐匈M(fèi)用，通常中國(guó)的律師跟美國(guó)的律師比較起來(lái)會(huì)稍微便宜一點(diǎn)，一般來(lái)說(shuō)在一千美元左右吧，就可以辦理一個(gè)信托。
問(wèn)題7:請(qǐng)問(wèn)孩子在取得綠卡之前，要處置國(guó)內(nèi)他名下的房產(chǎn)嗎？
答：這個(gè)要具體問(wèn)題具體分析，要不要處置這個(gè)房產(chǎn)是涉及到一個(gè)投資的行為。投資主要是看它的回報(bào)，如果說(shuō)房子已經(jīng)增值了很多，它其實(shí)跟大人適用的原則是一樣的，如果增值了很多，那么賣(mài)掉可能是一個(gè)比較好的選擇，如果說(shuō)還沒(méi)有什么增值，其實(shí)不賣(mài)也沒(méi)有任何的關(guān)系。
問(wèn)題8:請(qǐng)問(wèn)我的先生在美國(guó)工作，是工作簽證。但是加拿大公民，想在美國(guó)買(mǎi)一個(gè)房子平時(shí)住，同時(shí)出租其他房間在市上是怎么樣的？
答：之前講過(guò)，買(mǎi)房的時(shí)候，不管你是居民還是非居民，或者你是哪里的公民，這都沒(méi)有太大的關(guān)系，只有在報(bào)稅的時(shí)候，才會(huì)涉及這個(gè)問(wèn)題。那么這個(gè)問(wèn)題里面比較有趣的地方就是，房子有一部分是自住，有一部分是出租，在稅務(wù)上是怎么處理的?
實(shí)際上在美國(guó)針對(duì)自住和出租，稅務(wù)上有不同的對(duì)待。出租的費(fèi)用，比如水電費(fèi)是可以抵扣的。但是自住這些就是屬于個(gè)人費(fèi)用，不能進(jìn)行抵扣，所以稅務(wù)上略有不同。整個(gè)稅費(fèi)是按自住和出租面積的比例來(lái)分擔(dān)。
問(wèn)題9:請(qǐng)問(wèn)美國(guó)報(bào)稅之前，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)如何處理比較好？保留還是賣(mài)掉變現(xiàn)？
答：最近幾年國(guó)內(nèi)房產(chǎn)升值很多，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)如何處理，這個(gè)問(wèn)題涉及的是移民前的稅務(wù)規(guī)劃。我們以前的講座講過(guò)，基本上的原則是如果你這個(gè)房子增值比較多，當(dāng)然你是賣(mài)掉比較簡(jiǎn)單，把這個(gè)已經(jīng)增值的利潤(rùn)都拿到手，到美國(guó)移民以后，就沒(méi)有美國(guó)稅務(wù)的問(wèn)題。當(dāng)然賣(mài)或不賣(mài)，它是一個(gè)投資和稅收和回報(bào)這幾方面要考慮的問(wèn)題。
一般的原則是已經(jīng)增值比較多的，賣(mài)掉會(huì)比較好?，F(xiàn)在因?yàn)閲?guó)內(nèi)人民幣貶值這個(gè)壓力也是顯而易見(jiàn)的，當(dāng)然賣(mài)掉以后可以到美國(guó)再去做投資，這也是一個(gè)方法。
問(wèn)題10:請(qǐng)問(wèn)投資房產(chǎn)，是選擇新房還是二手房？
答：美國(guó)的房產(chǎn)大部分是二手房的交易，新房很少。作為投資來(lái)說(shuō)你關(guān)心的主要是回報(bào)。至于是新房還是二手房沒(méi)有太大的區(qū)別。同樣的地理位置，各方面的情況都一樣的話，新房肯定比二手房貴很多。如果是自住，你可能更喜歡新房，但是也要考慮地理位置等因素。
問(wèn)題11:請(qǐng)問(wèn)持有美國(guó)綠卡的人，如果在中國(guó)買(mǎi)賣(mài)房屋，稅收方面有什么影響？
答：這個(gè)沒(méi)有太大的影響，不管是自住房還是出租房，主要還是涉及到增值稅的問(wèn)題。國(guó)內(nèi)的房子如果滿(mǎn)足免稅額的要求，也是可以獲得免稅額的。
問(wèn)題12:請(qǐng)問(wèn)通常在美國(guó)買(mǎi)房子的美元如何換匯，是使用傳統(tǒng)的多次換匯方式，還是什么方法來(lái)應(yīng)對(duì)？
答：換匯的問(wèn)題一直是大家都很頭疼的問(wèn)題，最傳統(tǒng)的方法還是在國(guó)內(nèi)法律允許的范圍內(nèi)，一點(diǎn)一點(diǎn)的換，當(dāng)然這種方式非常的慢。這個(gè)通常都是各想各的辦法，可以說(shuō)是八仙過(guò)海各顯神通了。
問(wèn)題13:請(qǐng)問(wèn)持有綠卡之后，個(gè)人存款在中國(guó)帳戶(hù)和美國(guó)之間，可以自行轉(zhuǎn)移嗎？指的是自己的帳戶(hù)，人民幣與美元之間的轉(zhuǎn)換，受不受外匯管制影響？
答：肯定還是受外匯管制影響的。如果有綠卡以后，轉(zhuǎn)錢(qián)可以隨意轉(zhuǎn)的話，我們現(xiàn)在就不用再問(wèn)螞蟻搬家這件事了。
問(wèn)題14:請(qǐng)問(wèn)美國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)一般在多少？
答：一線城市，我們通常指紐約、舊金山等城市，應(yīng)該是屬于房?jī)r(jià)最貴的地方，同樣它們也是保持增值最堅(jiān)挺的，漲幅最高的。所以一般房?jī)r(jià)是多少，要看面積、也要看它的地理位置。比如說(shuō)舊金山萬(wàn)科或鐵獅門(mén)開(kāi)發(fā)的房子，可能一室一廳就要一百萬(wàn)以上，兩室一廳就是兩百萬(wàn)左右，三室一廳就是三百萬(wàn)。紐約也要看地理位置，房?jī)r(jià)應(yīng)該都在百萬(wàn)以上。
問(wèn)題15:請(qǐng)問(wèn)如果我有兩套房A和B，如何證明前面兩年我住在A，然后后面兩年住在B房呢？
答：這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上不管這個(gè)房子在中國(guó)或者在美國(guó)，都會(huì)有這樣的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題的核心部分就在于主要居住地的認(rèn)證。你的主要居住地只能有一個(gè)，你怎么來(lái)證明是主要居住地呢，可以用你報(bào)稅的地址，你平時(shí)收信的地址，你水電費(fèi)單子上寫(xiě)的地址來(lái)證明。最主要就是看你收發(fā)信件和報(bào)稅用的地址。
問(wèn)題16:請(qǐng)問(wèn)買(mǎi)房?jī)赡旰螳@得綠卡，前兩年是否必須交稅？
答：首先，明確一點(diǎn)，只有在賣(mài)房或者有收入的時(shí)候，才涉及要不要交稅的問(wèn)題。你買(mǎi)房的前兩年，肯定沒(méi)有涉及賣(mài)的問(wèn)題。當(dāng)然你拿到綠卡以后你說(shuō)我前兩年沒(méi)有拿到綠卡，那我的房子增值是不是說(shuō)前兩年的增值就不需要交稅?這個(gè)是不行的，因?yàn)槊绹?guó)對(duì)增值稅的要求，就是賣(mài)價(jià)減去你的買(mǎi)價(jià)。你說(shuō)我去做一個(gè)評(píng)估，前兩年的增值能否按評(píng)估價(jià)算?這樣也不行，美國(guó)稅法上明確規(guī)定增值就是賣(mài)價(jià)減去買(mǎi)價(jià)，不能用評(píng)估價(jià)計(jì)算。當(dāng)然所有關(guān)于交稅的問(wèn)題，都是當(dāng)年有收入或者是賣(mài)掉時(shí)有增值的產(chǎn)生，才會(huì)涉及稅的問(wèn)題。
問(wèn)題1:請(qǐng)問(wèn)沒(méi)有美國(guó)綠卡的人，辦信托有什么要求？
答：辦信托就和成立公司一樣，是很簡(jiǎn)單的一件事。它主要是信托里面需要有管理人。管理人必須是美國(guó)人。你找到一個(gè)不管是會(huì)計(jì)師或者是律師，任何一個(gè)美國(guó)專(zhuān)業(yè)的人，來(lái)做這件事就可以了。
問(wèn)題2:請(qǐng)問(wèn)美國(guó)工作簽證H1B在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，是按照外國(guó)人還是本地居民？
答：實(shí)際上買(mǎi)房的時(shí)候，并不分你是外國(guó)人還是本地居民。只有在報(bào)稅的時(shí)候，才會(huì)分是不是居民，那H1B是工作簽證。工作簽證通常來(lái)說(shuō)，可能也是長(zhǎng)期居住在美國(guó)，那么你報(bào)稅的時(shí)候肯定按居民來(lái)報(bào)稅了。
問(wèn)題3:請(qǐng)問(wèn)如果子女名下房產(chǎn)，即便婚后不是子女夫妻聯(lián)合帳號(hào)支付房產(chǎn)稅，而是子女個(gè)人帳號(hào)來(lái)支付所有的房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)，是否可以證明子女婚前房產(chǎn)，萬(wàn)一離婚可不可以不被瓜分呢？
答：如果你一直保持這個(gè)房產(chǎn)的獨(dú)立性，一般來(lái)說(shuō)是可以證明它是婚前的財(cái)產(chǎn)，婚前的財(cái)產(chǎn)可以不被瓜分。哪一些屬于不被瓜分的財(cái)產(chǎn)呢?通常是婚前財(cái)產(chǎn)或者是婚后由別人贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)。比如說(shuō)投保人，遇到了意外，受傷賠付的保險(xiǎn)費(fèi)就是屬于獨(dú)立的。但是這個(gè)事情會(huì)復(fù)雜一點(diǎn)，并不能說(shuō)百分之百能夠保證獨(dú)立。
問(wèn)題4:請(qǐng)問(wèn)您剛才說(shuō)的25萬(wàn)免稅額，五年內(nèi)持有產(chǎn)權(quán)兩年是什么意思？是持有房產(chǎn)兩年還是五年，然后自住兩年對(duì)嗎？
答：五年期限是指在賣(mài)房之前，過(guò)去的五年中，只要你居住的有兩年，同時(shí)又有兩年的產(chǎn)權(quán)就滿(mǎn)足了這個(gè)條件。居住的兩年并不需要連續(xù)，比如這五年中，你只住了第一年和第五年，也滿(mǎn)足居住兩年的要求。
問(wèn)題5:請(qǐng)問(wèn)目前處于移民排期中可以享受25萬(wàn)避稅嗎？
答：25萬(wàn)避稅的前提條件之一是在賣(mài)房之前5年內(nèi)，你需要在房子中居住2年，所以你在移民時(shí)有沒(méi)有辦法在這居住兩年呢?當(dāng)然等你拿到綠卡的時(shí)候，可能你的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)滿(mǎn)足了兩年，那么你只要再居住兩年，就可以享受這個(gè)25萬(wàn)避稅。
問(wèn)題6:請(qǐng)問(wèn)辦理信托費(fèi)用大概是多少？
答：這個(gè)費(fèi)用其實(shí)很便宜，因?yàn)樗且淮涡缘男磐匈M(fèi)用，通常中國(guó)的律師跟美國(guó)的律師比較起來(lái)會(huì)稍微便宜一點(diǎn)，一般來(lái)說(shuō)在一千美元左右吧，就可以辦理一個(gè)信托。
問(wèn)題7:請(qǐng)問(wèn)孩子在取得綠卡之前，要處置國(guó)內(nèi)他名下的房產(chǎn)嗎？
答：這個(gè)要具體問(wèn)題具體分析，要不要處置這個(gè)房產(chǎn)是涉及到一個(gè)投資的行為。投資主要是看它的回報(bào)，如果說(shuō)房子已經(jīng)增值了很多，它其實(shí)跟大人適用的原則是一樣的，如果增值了很多，那么賣(mài)掉可能是一個(gè)比較好的選擇，如果說(shuō)還沒(méi)有什么增值，其實(shí)不賣(mài)也沒(méi)有任何的關(guān)系。
問(wèn)題8:請(qǐng)問(wèn)我的先生在美國(guó)工作，是工作簽證。但是加拿大公民，想在美國(guó)買(mǎi)一個(gè)房子平時(shí)住，同時(shí)出租其他房間在市上是怎么樣的？
答：之前講過(guò)，買(mǎi)房的時(shí)候，不管你是居民還是非居民，或者你是哪里的公民，這都沒(méi)有太大的關(guān)系，只有在報(bào)稅的時(shí)候，才會(huì)涉及這個(gè)問(wèn)題。那么這個(gè)問(wèn)題里面比較有趣的地方就是，房子有一部分是自住，有一部分是出租，在稅務(wù)上是怎么處理的?
實(shí)際上在美國(guó)針對(duì)自住和出租，稅務(wù)上有不同的對(duì)待。出租的費(fèi)用，比如水電費(fèi)是可以抵扣的。但是自住這些就是屬于個(gè)人費(fèi)用，不能進(jìn)行抵扣，所以稅務(wù)上略有不同。整個(gè)稅費(fèi)是按自住和出租面積的比例來(lái)分擔(dān)。
問(wèn)題9:請(qǐng)問(wèn)美國(guó)報(bào)稅之前，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)如何處理比較好？保留還是賣(mài)掉變現(xiàn)？
答：最近幾年國(guó)內(nèi)房產(chǎn)升值很多，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)如何處理，這個(gè)問(wèn)題涉及的是移民前的稅務(wù)規(guī)劃。我們以前的講座講過(guò)，基本上的原則是如果你這個(gè)房子增值比較多，當(dāng)然你是賣(mài)掉比較簡(jiǎn)單，把這個(gè)已經(jīng)增值的利潤(rùn)都拿到手，到美國(guó)移民以后，就沒(méi)有美國(guó)稅務(wù)的問(wèn)題。當(dāng)然賣(mài)或不賣(mài)，它是一個(gè)投資和稅收和回報(bào)這幾方面要考慮的問(wèn)題。
一般的原則是已經(jīng)增值比較多的，賣(mài)掉會(huì)比較好?，F(xiàn)在因?yàn)閲?guó)內(nèi)人民幣貶值這個(gè)壓力也是顯而易見(jiàn)的，當(dāng)然賣(mài)掉以后可以到美國(guó)再去做投資，這也是一個(gè)方法。
問(wèn)題10:請(qǐng)問(wèn)投資房產(chǎn)，是選擇新房還是二手房？
答：美國(guó)的房產(chǎn)大部分是二手房的交易，新房很少。作為投資來(lái)說(shuō)你關(guān)心的主要是回報(bào)。至于是新房還是二手房沒(méi)有太大的區(qū)別。同樣的地理位置，各方面的情況都一樣的話，新房肯定比二手房貴很多。如果是自住，你可能更喜歡新房，但是也要考慮地理位置等因素。
問(wèn)題11:請(qǐng)問(wèn)持有美國(guó)綠卡的人，如果在中國(guó)買(mǎi)賣(mài)房屋，稅收方面有什么影響？
答：這個(gè)沒(méi)有太大的影響，不管是自住房還是出租房，主要還是涉及到增值稅的問(wèn)題。國(guó)內(nèi)的房子如果滿(mǎn)足免稅額的要求，也是可以獲得免稅額的。
問(wèn)題12:請(qǐng)問(wèn)通常在美國(guó)買(mǎi)房子的美元如何換匯，是使用傳統(tǒng)的多次換匯方式，還是什么方法來(lái)應(yīng)對(duì)？
答：換匯的問(wèn)題一直是大家都很頭疼的問(wèn)題，最傳統(tǒng)的方法還是在國(guó)內(nèi)法律允許的范圍內(nèi)，一點(diǎn)一點(diǎn)的換，當(dāng)然這種方式非常的慢。這個(gè)通常都是各想各的辦法，可以說(shuō)是八仙過(guò)海各顯神通了。
問(wèn)題13:請(qǐng)問(wèn)持有綠卡之后，個(gè)人存款在中國(guó)帳戶(hù)和美國(guó)之間，可以自行轉(zhuǎn)移嗎？指的是自己的帳戶(hù)，人民幣與美元之間的轉(zhuǎn)換，受不受外匯管制影響？
答：肯定還是受外匯管制影響的。如果有綠卡以后，轉(zhuǎn)錢(qián)可以隨意轉(zhuǎn)的話，我們現(xiàn)在就不用再問(wèn)螞蟻搬家這件事了。
問(wèn)題14:請(qǐng)問(wèn)美國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)一般在多少？
答：一線城市，我們通常指紐約、舊金山等城市，應(yīng)該是屬于房?jī)r(jià)最貴的地方，同樣它們也是保持增值最堅(jiān)挺的，漲幅最高的。所以一般房?jī)r(jià)是多少，要看面積、也要看它的地理位置。比如說(shuō)舊金山萬(wàn)科或鐵獅門(mén)開(kāi)發(fā)的房子，可能一室一廳就要一百萬(wàn)以上，兩室一廳就是兩百萬(wàn)左右，三室一廳就是三百萬(wàn)。紐約也要看地理位置，房?jī)r(jià)應(yīng)該都在百萬(wàn)以上。
問(wèn)題15:請(qǐng)問(wèn)如果我有兩套房A和B，如何證明前面兩年我住在A，然后后面兩年住在B房呢？
答：這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上不管這個(gè)房子在中國(guó)或者在美國(guó)，都會(huì)有這樣的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題的核心部分就在于主要居住地的認(rèn)證。你的主要居住地只能有一個(gè)，你怎么來(lái)證明是主要居住地呢，可以用你報(bào)稅的地址，你平時(shí)收信的地址，你水電費(fèi)單子上寫(xiě)的地址來(lái)證明。最主要就是看你收發(fā)信件和報(bào)稅用的地址。
問(wèn)題16:請(qǐng)問(wèn)買(mǎi)房?jī)赡旰螳@得綠卡，前兩年是否必須交稅？
答：首先，明確一點(diǎn)，只有在賣(mài)房或者有收入的時(shí)候，才涉及要不要交稅的問(wèn)題。你買(mǎi)房的前兩年，肯定沒(méi)有涉及賣(mài)的問(wèn)題。當(dāng)然你拿到綠卡以后你說(shuō)我前兩年沒(méi)有拿到綠卡，那我的房子增值是不是說(shuō)前兩年的增值就不需要交稅?這個(gè)是不行的，因?yàn)槊绹?guó)對(duì)增值稅的要求，就是賣(mài)價(jià)減去你的買(mǎi)價(jià)。你說(shuō)我去做一個(gè)評(píng)估，前兩年的增值能否按評(píng)估價(jià)算?這樣也不行，美國(guó)稅法上明確規(guī)定增值就是賣(mài)價(jià)減去買(mǎi)價(jià)，不能用評(píng)估價(jià)計(jì)算。當(dāng)然所有關(guān)于交稅的問(wèn)題，都是當(dāng)年有收入或者是賣(mài)掉時(shí)有增值的產(chǎn)生，才會(huì)涉及稅的問(wèn)題。