出于對國內(nèi)經(jīng)濟形勢和匯率貶值的擔憂，越來越多的家庭開始關(guān)注海外資產(chǎn)配置。其中房地產(chǎn)是海外資產(chǎn)配置的首選項，而美國也是大多數(shù)人首選的投資目的地。那么，投資美國房產(chǎn)，有哪些需要注意的稅費?我們又能采取什么方式，合理避稅?
問題1:請問沒有美國綠卡的人，辦信托有什么要求？
答：辦信托就和成立公司一樣，是很簡單的一件事。它主要是信托里面需要有管理人。管理人必須是美國人。你找到一個不管是會計師或者是律師，任何一個美國專業(yè)的人，來做這件事就可以了。
問題2:請問美國工作簽證H1B在購買房產(chǎn)時，是按照外國人還是本地居民？
答：實際上買房的時候，并不分你是外國人還是本地居民。只有在報稅的時候，才會分是不是居民，那H1B是工作簽證。工作簽證通常來說，可能也是長期居住在美國，那么你報稅的時候肯定按居民來報稅了。
問題3:請問如果子女名下房產(chǎn)，即便婚后不是子女夫妻聯(lián)合帳號支付房產(chǎn)稅，而是子女個人帳號來支付所有的房產(chǎn)稅、物業(yè)費，是否可以證明子女婚前房產(chǎn)，萬一離婚可不可以不被瓜分呢？
答：如果你一直保持這個房產(chǎn)的獨立性，一般來說是可以證明它是婚前的財產(chǎn)，婚前的財產(chǎn)可以不被瓜分。哪一些屬于不被瓜分的財產(chǎn)呢?通常是婚前財產(chǎn)或者是婚后由別人贈與的財產(chǎn)。比如說投保人，遇到了意外，受傷賠付的保險費就是屬于獨立的。但是這個事情會復(fù)雜一點，并不能說百分之百能夠保證獨立。
問題4:請問您剛才說的25萬免稅額，五年內(nèi)持有產(chǎn)權(quán)兩年是什么意思？是持有房產(chǎn)兩年還是五年，然后自住兩年對嗎？
答：五年期限是指在賣房之前，過去的五年中，只要你居住的有兩年，同時又有兩年的產(chǎn)權(quán)就滿足了這個條件。居住的兩年并不需要連續(xù)，比如這五年中，你只住了第一年和第五年，也滿足居住兩年的要求。
問題5:請問目前處于移民排期中可以享受25萬避稅嗎？
答：25萬避稅的前提條件之一是在賣房之前5年內(nèi)，你需要在房子中居住2年，所以你在移民時有沒有辦法在這居住兩年呢?當然等你拿到綠卡的時候，可能你的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)滿足了兩年，那么你只要再居住兩年，就可以享受這個25萬避稅。
問題6:請問辦理信托費用大概是多少？
答：這個費用其實很便宜，因為它是一次性的信托費用，通常中國的律師跟美國的律師比較起來會稍微便宜一點，一般來說在一千美元左右吧，就可以辦理一個信托。
問題7:請問孩子在取得綠卡之前，要處置國內(nèi)他名下的房產(chǎn)嗎？
答：這個要具體問題具體分析，要不要處置這個房產(chǎn)是涉及到一個投資的行為。投資主要是看它的回報，如果說房子已經(jīng)增值了很多，它其實跟大人適用的原則是一樣的，如果增值了很多，那么賣掉可能是一個比較好的選擇，如果說還沒有什么增值，其實不賣也沒有任何的關(guān)系。
問題8:請問我的先生在美國工作，是工作簽證。但是加拿大公民，想在美國買一個房子平時住，同時出租其他房間在市上是怎么樣的？
答：之前講過，買房的時候，不管你是居民還是非居民，或者你是哪里的公民，這都沒有太大的關(guān)系，只有在報稅的時候，才會涉及這個問題。那么這個問題里面比較有趣的地方就是，房子有一部分是自住，有一部分是出租，在稅務(wù)上是怎么處理的?
實際上在美國針對自住和出租，稅務(wù)上有不同的對待。出租的費用，比如水電費是可以抵扣的。但是自住這些就是屬于個人費用，不能進行抵扣，所以稅務(wù)上略有不同。整個稅費是按自住和出租面積的比例來分擔。
問題9:請問美國報稅之前，國內(nèi)房產(chǎn)如何處理比較好？保留還是賣掉變現(xiàn)？
答：最近幾年國內(nèi)房產(chǎn)升值很多，國內(nèi)房產(chǎn)如何處理，這個問題涉及的是移民前的稅務(wù)規(guī)劃。我們以前的講座講過，基本上的原則是如果你這個房子增值比較多，當然你是賣掉比較簡單，把這個已經(jīng)增值的利潤都拿到手，到美國移民以后，就沒有美國稅務(wù)的問題。當然賣或不賣，它是一個投資和稅收和回報這幾方面要考慮的問題。
一般的原則是已經(jīng)增值比較多的，賣掉會比較好?，F(xiàn)在因為國內(nèi)人民幣貶值這個壓力也是顯而易見的，當然賣掉以后可以到美國再去做投資，這也是一個方法。
問題10:請問投資房產(chǎn)，是選擇新房還是二手房？
答：美國的房產(chǎn)大部分是二手房的交易，新房很少。作為投資來說你關(guān)心的主要是回報。至于是新房還是二手房沒有太大的區(qū)別。同樣的地理位置，各方面的情況都一樣的話，新房肯定比二手房貴很多。如果是自住，你可能更喜歡新房，但是也要考慮地理位置等因素。
問題11:請問持有美國綠卡的人，如果在中國買賣房屋，稅收方面有什么影響？
答：這個沒有太大的影響，不管是自住房還是出租房，主要還是涉及到增值稅的問題。國內(nèi)的房子如果滿足免稅額的要求，也是可以獲得免稅額的。
問題12:請問通常在美國買房子的美元如何換匯，是使用傳統(tǒng)的多次換匯方式，還是什么方法來應(yīng)對？
答：換匯的問題一直是大家都很頭疼的問題，最傳統(tǒng)的方法還是在國內(nèi)法律允許的范圍內(nèi)，一點一點的換，當然這種方式非常的慢。這個通常都是各想各的辦法，可以說是八仙過海各顯神通了。
問題13:請問持有綠卡之后，個人存款在中國帳戶和美國之間，可以自行轉(zhuǎn)移嗎？指的是自己的帳戶，人民幣與美元之間的轉(zhuǎn)換，受不受外匯管制影響？
答：肯定還是受外匯管制影響的。如果有綠卡以后，轉(zhuǎn)錢可以隨意轉(zhuǎn)的話，我們現(xiàn)在就不用再問螞蟻搬家這件事了。
問題14:請問美國一線城市的房價一般在多少？
答：一線城市，我們通常指紐約、舊金山等城市，應(yīng)該是屬于房價最貴的地方，同樣它們也是保持增值最堅挺的，漲幅最高的。所以一般房價是多少，要看面積、也要看它的地理位置。比如說舊金山萬科或鐵獅門開發(fā)的房子，可能一室一廳就要一百萬以上，兩室一廳就是兩百萬左右，三室一廳就是三百萬。紐約也要看地理位置，房價應(yīng)該都在百萬以上。
問題15:請問如果我有兩套房A和B，如何證明前面兩年我住在A，然后后面兩年住在B房呢？
答：這個問題實際上不管這個房子在中國或者在美國，都會有這樣的問題。這個問題的核心部分就在于主要居住地的認證。你的主要居住地只能有一個，你怎么來證明是主要居住地呢，可以用你報稅的地址，你平時收信的地址，你水電費單子上寫的地址來證明。最主要就是看你收發(fā)信件和報稅用的地址。
問題16:請問買房兩年后獲得綠卡，前兩年是否必須交稅？
答：首先，明確一點，只有在賣房或者有收入的時候，才涉及要不要交稅的問題。你買房的前兩年，肯定沒有涉及賣的問題。當然你拿到綠卡以后你說我前兩年沒有拿到綠卡，那我的房子增值是不是說前兩年的增值就不需要交稅?這個是不行的，因為美國對增值稅的要求，就是賣價減去你的買價。你說我去做一個評估，前兩年的增值能否按評估價算?這樣也不行，美國稅法上明確規(guī)定增值就是賣價減去買價，不能用評估價計算。當然所有關(guān)于交稅的問題，都是當年有收入或者是賣掉時有增值的產(chǎn)生，才會涉及稅的問題。
問題1:請問沒有美國綠卡的人，辦信托有什么要求？
答：辦信托就和成立公司一樣，是很簡單的一件事。它主要是信托里面需要有管理人。管理人必須是美國人。你找到一個不管是會計師或者是律師，任何一個美國專業(yè)的人，來做這件事就可以了。
問題2:請問美國工作簽證H1B在購買房產(chǎn)時，是按照外國人還是本地居民？
答：實際上買房的時候，并不分你是外國人還是本地居民。只有在報稅的時候，才會分是不是居民，那H1B是工作簽證。工作簽證通常來說，可能也是長期居住在美國，那么你報稅的時候肯定按居民來報稅了。
問題3:請問如果子女名下房產(chǎn)，即便婚后不是子女夫妻聯(lián)合帳號支付房產(chǎn)稅，而是子女個人帳號來支付所有的房產(chǎn)稅、物業(yè)費，是否可以證明子女婚前房產(chǎn)，萬一離婚可不可以不被瓜分呢？
答：如果你一直保持這個房產(chǎn)的獨立性，一般來說是可以證明它是婚前的財產(chǎn)，婚前的財產(chǎn)可以不被瓜分。哪一些屬于不被瓜分的財產(chǎn)呢?通常是婚前財產(chǎn)或者是婚后由別人贈與的財產(chǎn)。比如說投保人，遇到了意外，受傷賠付的保險費就是屬于獨立的。但是這個事情會復(fù)雜一點，并不能說百分之百能夠保證獨立。
問題4:請問您剛才說的25萬免稅額，五年內(nèi)持有產(chǎn)權(quán)兩年是什么意思？是持有房產(chǎn)兩年還是五年，然后自住兩年對嗎？
答：五年期限是指在賣房之前，過去的五年中，只要你居住的有兩年，同時又有兩年的產(chǎn)權(quán)就滿足了這個條件。居住的兩年并不需要連續(xù)，比如這五年中，你只住了第一年和第五年，也滿足居住兩年的要求。
問題5:請問目前處于移民排期中可以享受25萬避稅嗎？
答：25萬避稅的前提條件之一是在賣房之前5年內(nèi)，你需要在房子中居住2年，所以你在移民時有沒有辦法在這居住兩年呢?當然等你拿到綠卡的時候，可能你的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)滿足了兩年，那么你只要再居住兩年，就可以享受這個25萬避稅。
問題6:請問辦理信托費用大概是多少？
答：這個費用其實很便宜，因為它是一次性的信托費用，通常中國的律師跟美國的律師比較起來會稍微便宜一點，一般來說在一千美元左右吧，就可以辦理一個信托。
問題7:請問孩子在取得綠卡之前，要處置國內(nèi)他名下的房產(chǎn)嗎？
答：這個要具體問題具體分析，要不要處置這個房產(chǎn)是涉及到一個投資的行為。投資主要是看它的回報，如果說房子已經(jīng)增值了很多，它其實跟大人適用的原則是一樣的，如果增值了很多，那么賣掉可能是一個比較好的選擇，如果說還沒有什么增值，其實不賣也沒有任何的關(guān)系。
問題8:請問我的先生在美國工作，是工作簽證。但是加拿大公民，想在美國買一個房子平時住，同時出租其他房間在市上是怎么樣的？
答：之前講過，買房的時候，不管你是居民還是非居民，或者你是哪里的公民，這都沒有太大的關(guān)系，只有在報稅的時候，才會涉及這個問題。那么這個問題里面比較有趣的地方就是，房子有一部分是自住，有一部分是出租，在稅務(wù)上是怎么處理的?
實際上在美國針對自住和出租，稅務(wù)上有不同的對待。出租的費用，比如水電費是可以抵扣的。但是自住這些就是屬于個人費用，不能進行抵扣，所以稅務(wù)上略有不同。整個稅費是按自住和出租面積的比例來分擔。
問題9:請問美國報稅之前，國內(nèi)房產(chǎn)如何處理比較好？保留還是賣掉變現(xiàn)？
答：最近幾年國內(nèi)房產(chǎn)升值很多，國內(nèi)房產(chǎn)如何處理，這個問題涉及的是移民前的稅務(wù)規(guī)劃。我們以前的講座講過，基本上的原則是如果你這個房子增值比較多，當然你是賣掉比較簡單，把這個已經(jīng)增值的利潤都拿到手，到美國移民以后，就沒有美國稅務(wù)的問題。當然賣或不賣，它是一個投資和稅收和回報這幾方面要考慮的問題。
一般的原則是已經(jīng)增值比較多的，賣掉會比較好?，F(xiàn)在因為國內(nèi)人民幣貶值這個壓力也是顯而易見的，當然賣掉以后可以到美國再去做投資，這也是一個方法。
問題10:請問投資房產(chǎn)，是選擇新房還是二手房？
答：美國的房產(chǎn)大部分是二手房的交易，新房很少。作為投資來說你關(guān)心的主要是回報。至于是新房還是二手房沒有太大的區(qū)別。同樣的地理位置，各方面的情況都一樣的話，新房肯定比二手房貴很多。如果是自住，你可能更喜歡新房，但是也要考慮地理位置等因素。
問題11:請問持有美國綠卡的人，如果在中國買賣房屋，稅收方面有什么影響？
答：這個沒有太大的影響，不管是自住房還是出租房，主要還是涉及到增值稅的問題。國內(nèi)的房子如果滿足免稅額的要求，也是可以獲得免稅額的。
問題12:請問通常在美國買房子的美元如何換匯，是使用傳統(tǒng)的多次換匯方式，還是什么方法來應(yīng)對？
答：換匯的問題一直是大家都很頭疼的問題，最傳統(tǒng)的方法還是在國內(nèi)法律允許的范圍內(nèi)，一點一點的換，當然這種方式非常的慢。這個通常都是各想各的辦法，可以說是八仙過海各顯神通了。
問題13:請問持有綠卡之后，個人存款在中國帳戶和美國之間，可以自行轉(zhuǎn)移嗎？指的是自己的帳戶，人民幣與美元之間的轉(zhuǎn)換，受不受外匯管制影響？
答：肯定還是受外匯管制影響的。如果有綠卡以后，轉(zhuǎn)錢可以隨意轉(zhuǎn)的話，我們現(xiàn)在就不用再問螞蟻搬家這件事了。
問題14:請問美國一線城市的房價一般在多少？
答：一線城市，我們通常指紐約、舊金山等城市，應(yīng)該是屬于房價最貴的地方，同樣它們也是保持增值最堅挺的，漲幅最高的。所以一般房價是多少，要看面積、也要看它的地理位置。比如說舊金山萬科或鐵獅門開發(fā)的房子，可能一室一廳就要一百萬以上，兩室一廳就是兩百萬左右，三室一廳就是三百萬。紐約也要看地理位置，房價應(yīng)該都在百萬以上。
問題15:請問如果我有兩套房A和B，如何證明前面兩年我住在A，然后后面兩年住在B房呢？
答：這個問題實際上不管這個房子在中國或者在美國，都會有這樣的問題。這個問題的核心部分就在于主要居住地的認證。你的主要居住地只能有一個，你怎么來證明是主要居住地呢，可以用你報稅的地址，你平時收信的地址，你水電費單子上寫的地址來證明。最主要就是看你收發(fā)信件和報稅用的地址。
問題16:請問買房兩年后獲得綠卡，前兩年是否必須交稅？
答：首先，明確一點，只有在賣房或者有收入的時候，才涉及要不要交稅的問題。你買房的前兩年，肯定沒有涉及賣的問題。當然你拿到綠卡以后你說我前兩年沒有拿到綠卡，那我的房子增值是不是說前兩年的增值就不需要交稅?這個是不行的，因為美國對增值稅的要求，就是賣價減去你的買價。你說我去做一個評估，前兩年的增值能否按評估價算?這樣也不行，美國稅法上明確規(guī)定增值就是賣價減去買價，不能用評估價計算。當然所有關(guān)于交稅的問題，都是當年有收入或者是賣掉時有增值的產(chǎn)生，才會涉及稅的問題。