在美國(guó)投資房產(chǎn)相對(duì)中國(guó)復(fù)雜很多。很大一部分原因來(lái)自 Internal Revenue Service (美國(guó)國(guó)家稅務(wù)局, 以下簡(jiǎn)稱 IRS)的繁瑣稅務(wù)政策。如果你看到之前分享的房市解析 | 不出50萬(wàn)波特蘭就可以買好房子，很可能按捺不住已經(jīng)想要馬上買買買吧!好不容易懷著激動(dòng)的心情選好了房，買了!可是，買房賣房如何合法規(guī)劃避稅，出租房如何合理從稅務(wù)角度利益最大化，你準(zhǔn)備好了嗎?
這個(gè)問(wèn)題至(yao)關(guān)(ren)重(lao)要(ming)。一般美國(guó)房產(chǎn)公司都需要請(qǐng)職業(yè)會(huì)計(jì)師或律師來(lái)處理稅務(wù)問(wèn)題。這里，小編給你科普一些投資房產(chǎn)的稅務(wù)知識(shí)，如果你能堅(jiān)持看完，絕對(duì)能頂大半個(gè)CPA!退回來(lái)的稅可以去約會(huì)吃波特蘭美食三月。
▲相親話語(yǔ)：我是個(gè)有些 Schedule D 又添加了一點(diǎn) Schedule E 的人
(用人話說(shuō)就是，哥有房有戶口，還會(huì)投資有分紅)
買房就像一部好劇，每一個(gè)環(huán)節(jié)都是一個(gè)精彩故事。接下來(lái)，就請(qǐng)跟隨小編來(lái)一同觀賞這部從買房到賣房的年度大戲吧。不管你是準(zhǔn)備買房，還是已擁有一套以上房產(chǎn)的有房一族，甚至你已決定使用公司名義來(lái)投資房產(chǎn)，希望此文都能給你一些幫助。知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝!
第一集買房準(zhǔn)備
作為一個(gè)精明的買房族，從開(kāi)始準(zhǔn)備買房起，你就要計(jì)劃怎樣最大化的減少你將來(lái)需要繳納的稅額。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)可以從以下幾點(diǎn)出發(fā)：
用途：是否用于自住，還是用于出租從產(chǎn)生現(xiàn)金流
時(shí)間：是否在不久將來(lái)打算賣掉，是否期待升值
身份：是否是美國(guó)稅務(wù)公民(不同于移民法律規(guī)定的美國(guó)公民)
債務(wù)：是否考慮資產(chǎn)保全，或房產(chǎn)債務(wù)與個(gè)人分離。
為何要考慮用途?
因?yàn)榉课莸挠猛娟P(guān)乎到你需要與什么稅表打交道，關(guān)乎哪些支出減免你可以使用，哪些憑證文件需要保存或記錄以待報(bào)稅時(shí)使用等等。同時(shí)你也需要考慮以什么形式來(lái)?yè)碛蟹慨a(chǎn)，能更好的實(shí)現(xiàn)你的用途。
房產(chǎn)的主要擁有形式：
個(gè)人直接擁有
如果是自住 ，你的房子只有支出沒(méi)有收入，那么你只需要用到 Schedule A，分項(xiàng)扣減額(Itemized Deductions，以下簡(jiǎn)稱Sch A)。如果全部或部分出租，那么你就要使用到 Schedule E，房產(chǎn)以及其他投資收入 (Rental and Royalty Income，以下簡(jiǎn)稱Sch E)了。
公司形式擁有
房產(chǎn)投資通常以合伙企業(yè)(Partnership)，有限責(zé)任公司(Limited Liability Corporation，簡(jiǎn)稱LLC)，或是 小型企業(yè)股份公司(S-Corporation)形式運(yùn)營(yíng)。以公司形式運(yùn)營(yíng)的好處是，公司投資的房產(chǎn)出現(xiàn)意外時(shí)個(gè)人可以規(guī)避相關(guān)的法律責(zé)任。但是，你會(huì)需要額外報(bào)公司Form 1065或是Form 1120S稅表，其中有一頁(yè) Form 8825就是你的房產(chǎn)明細(xì)。公司會(huì)在報(bào)稅完后給你發(fā)一張 Schedule K-1，流入你的個(gè)人所得稅表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。
為何要同時(shí)考慮賣出時(shí)間和用途?
你也許聽(tīng)說(shuō)過(guò)美國(guó)“主要住宅”(primary residence)賣房可以享受$250,000(單身納稅人)至$500,000(夫妻納稅人)的免稅額。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，你的房子賣出時(shí)若是增值了，只要滿足以下幾個(gè)條件便可以免除增值稅：1)必須是你的“主要住宅”，2)持有房屋所有權(quán)5年，3)在賣房前的5年內(nèi)至少有2年住在這里。而且呢，每一次房屋買賣的間隔不能少于2年。是不是很簡(jiǎn)單?下面我們來(lái)舉幾個(gè)例子：
A君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租3年，然后賣出賺了25萬(wàn)。那么，這25萬(wàn)增值完全免稅哦!
B君買了第一套房作為主要住宅，自住1年，出租三年，搬回來(lái)住1年，然后賣出賺了25萬(wàn)。買房后自住不到兩年導(dǎo)致“主要住宅”動(dòng)機(jī)被損，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了個(gè)案例說(shuō)是按最后自住的1年/2年的比例來(lái)計(jì)算增值稅。于是B君按照比例12.5萬(wàn)的增值需要繳資本利得稅(Capital Gain，稅率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的稅哦!
C君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租4年，然后賣出賺了25萬(wàn)。雖然他一共自住了2年，可是他在賣房前5年內(nèi)并沒(méi)有滿足2年自住這個(gè)條件(第1年自住是5年前)，居然整個(gè)25萬(wàn)增值全部都要交稅，也就是$37,500資本利得稅。
D君買了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后賣出賺了25萬(wàn)。雖然他一開(kāi)始動(dòng)機(jī)并非自住，可是那都不是事，關(guān)鍵只要他在賣房前5年內(nèi)滿足2年自住這個(gè)條件，所以變賣房子的25萬(wàn)增值稅全免了。
E君買了第一套房，自住兩年，買了第二套房并搬入，第一套房開(kāi)始出租。三年后賣掉第一套房賺了25萬(wàn)，同時(shí)買了第三套房，第一套房的25萬(wàn)增值免稅。這一年，D也搬入了第三套房居住并將第二套房出租，兩年后，他賣掉第二套房，哇，又符合了所有免稅條件。也就是說(shuō)，這個(gè)優(yōu)惠可以循環(huán)使用。如果你對(duì)這個(gè)優(yōu)惠有所了解，可能會(huì)想到傳說(shuō)中的1031同類交換(Like-Kind Exchange)，我們稍后再細(xì)說(shuō)。
除此之外，還有很多其他政策都會(huì)影響到你與房地產(chǎn)稅務(wù)的關(guān)系，在此就不一一列舉了，小編想說(shuō)的是，想合法合理避稅，買房整體規(guī)劃很重要!
▲我想有個(gè)房，可是我不想被 IRS 拿走我的錢!
第二集購(gòu)買房產(chǎn)
買房成交后你一定會(huì)收到一張“房地產(chǎn)交易完成單”(Closing / Settlement Statement)，俗稱 HD-1，里面記錄著詳細(xì)的結(jié)算時(shí)間，房產(chǎn)地址，以及所有完成交易的費(fèi)用列表。這是一張又臭又長(zhǎng)看著就頭疼的清單，可是你一定要保留好它，因?yàn)樗鼪Q定了你賣房時(shí)和計(jì)算增值稅時(shí)的房子成本(Basis)。上面有買賣雙方交易金額明細(xì)，但你只需要關(guān)注買方(Buyer)的明細(xì)即可。你的成交費(fèi)用(Closing Costs)包括傭金(Commission)，產(chǎn)權(quán)費(fèi)用(Title Costs)等等都可以加到你的購(gòu)買價(jià)格上增加房子成本。
比方說(shuō)，房子買價(jià)50萬(wàn)，你的 HD-1 表上顯示各種費(fèi)用2萬(wàn)，那么賣房時(shí)你的成本就是52萬(wàn)，這樣增值部分就減少了2萬(wàn)，開(kāi)心嗎?若是以公司名義買房，你的成交費(fèi)用(Closing Costs)以及貸款費(fèi)用(Loan Fees)需要計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)，然后按貸款時(shí)長(zhǎng)來(lái)攤銷(類似折舊)。
另外得單獨(dú)說(shuō)一說(shuō)房產(chǎn)稅/地稅(Property Tax)。房產(chǎn)稅會(huì)與其他上面提到的費(fèi)用一樣混在 HD-1 表中，它永遠(yuǎn)需要被拎出來(lái)單獨(dú)對(duì)待。如果你的房子這一年自住，那么請(qǐng)把房產(chǎn)稅放到你的個(gè)人稅表1040的 Schedule A 分項(xiàng)扣減額(Itemized Deductions)中第6行。如果你的房子用于出租，那么請(qǐng)將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income)的第16行 Taxes 費(fèi)用。
如果你是貸款買房，那在就會(huì)在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest)1098表。如果房子是自住呢，你可以開(kāi)心地把這個(gè)利息填入你的 Schedule A 分項(xiàng)扣減額(Itemized Deductions)第10行。如果房子用于出租，那么則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出(Mortage Interest)。通常來(lái)說(shuō)，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點(diǎn)數(shù)(Points)也可以以類似利息方法處理，視情況在買房當(dāng)年全部抵扣或是按貸款的年限來(lái)攤銷抵扣。
第三集房屋運(yùn)營(yíng)
房子到手后，業(yè)主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那么你可以享受哪些有房一族的優(yōu)惠政策呢? 首先，我們要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況復(fù)雜或者擁有多處房產(chǎn)，自己也搞不清楚每套房應(yīng)該算作哪一類。例如A君常年住在波特蘭，可是夏威夷有一套度假房，偶爾去住住，偶爾出租，這究竟怎么算呢?所以小編在這里又要科普一下房屋在稅務(wù)領(lǐng)域里的分類了：
個(gè)人主要住宅(Principal Residence)
顧名思義，只要是自己住或是一年不超過(guò)15天出租日(Rental Days)，都可以當(dāng)成自住房。
第二套房(Second Home)
IRS 認(rèn)為每個(gè)人可以合理?yè)碛袃商追?，只要你是自住，或是出租日少?5天，并且自住(Personal Days)超過(guò)14天，那么你這15天以內(nèi)的租金收入 IRS 也懶得管，這套房子也順理成章地屬于自住房。若不滿足上述條件，你的租金則需要上報(bào)到 Sch E，而相關(guān)貸款利息，房產(chǎn)稅等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住兩部分。當(dāng)然啦，小編也不知道 IRS 如何能追蹤你的出租天數(shù)，這個(gè)，全靠自覺(jué)吧。不管怎樣，保留所有費(fèi)用的“證據(jù)”一定不會(huì)錯(cuò)!
假日出租房(Vacation Rental)
你都已經(jīng)有兩套房子，第三套或以上你總不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默認(rèn)你可能會(huì)租出去，或者偶爾去度假住住。只要租期超過(guò)14天，并且你自住天數(shù)少于14天或是租期的10%，那么這就是套出租房了。和之前所講對(duì)出租房的處理方式一致，所有租金收入和支出都需報(bào)在 Sch E 上。
出租房(Rental Property)
這就是純粹的出租房了，不再需要出租日14天測(cè)試，只要個(gè)人自住不超過(guò)14天則所有收入支出全部 Sch E 報(bào)上。
投資房產(chǎn)或地產(chǎn)(Investment Property)
既不出租也不自住，純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產(chǎn)的支出屬于投資(Investment Expense)而非運(yùn)營(yíng)，所有房產(chǎn)稅/地稅也只能報(bào)到 Sch A 上抵扣。這里需要注意的是，投資相關(guān)利息(Investment Interest)抵扣只有低于投資收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投資支出填入 Sch A 雜項(xiàng)抵扣，受限于2%凈收入(Adjusted Gross Income，簡(jiǎn)稱AGI)的要求。
商業(yè)房產(chǎn)(Business Property)
顧名思義，就是用于商業(yè)生意用途的房產(chǎn)，例如賓館供客人使用的大樓等。商業(yè)房產(chǎn)通常都是以公司形式來(lái)報(bào)稅，屬于主動(dòng)運(yùn)營(yíng)的生意，通常不受到房地產(chǎn)“被動(dòng)生意(Passive Activity)”的規(guī)定限制。
分清楚自己房產(chǎn)類型之后，接下來(lái)我們就來(lái)看看哪些費(fèi)用是你可以利用起來(lái)合理減稅的：
房貸利息和點(diǎn)數(shù)(Mortgage Interest & Points)
前面在第二集買房時(shí)提到貸款利息如何報(bào)稅，那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分項(xiàng)扣減額(適用于自住)或者Sch E(適用于出租)來(lái)抵扣你的應(yīng)繳稅收入(Taxable Income)。不論納稅人是新買房或是申請(qǐng)重新貸款(Refinance)，頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以為你省下不少稅金。
房貸保險(xiǎn)費(fèi)用 (Mortgage Insurance)
這項(xiàng)優(yōu)惠對(duì)美國(guó)低收入房主而言比較重要，因?yàn)樗麄兺鶡o(wú)力自付高額的首付，必須在房屋凈值增至20%之前購(gòu)買個(gè)人房貸保險(xiǎn)，而這部分費(fèi)用可填入 Sch A 分項(xiàng)扣減額(適用于自住)。因此，一旦你的調(diào)整凈收入(AGI)高達(dá)$109,000 (夫妻納稅人)或$54,500(夫妻分開(kāi)納稅或單身納稅人)則因?yàn)槭杖脒^(guò)高而不能再享受這個(gè)優(yōu)待。
房產(chǎn)稅 / 地稅(Property Tax)
如在第二集買房篇提到，你支付的地方與州的房產(chǎn)稅可放入 Sch A 分項(xiàng)扣減額(適用于自住)或者 Sch E(適用于出租)來(lái)抵扣你聯(lián)邦稅和州稅。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中，你會(huì)收到單獨(dú)一張資產(chǎn)稅單(Property Tax Statement)。
意外損失(Casualty Loss)
這一點(diǎn)是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了，房子虧損50萬(wàn)，保險(xiǎn)補(bǔ)償了40萬(wàn)，那剩下的10萬(wàn)就是你的意外損失，可以放入 Sch A 分項(xiàng)扣減額，經(jīng)過(guò)限額計(jì)算后最終得到可以抵扣的額度。
裝修改裝費(fèi)用(Improvement)
例如房子買價(jià)50萬(wàn)，業(yè)主自己花了20萬(wàn)裝修改裝，那么房子是不是就升值了呢?而將來(lái)房子出售時(shí)業(yè)主的成本(Basis)也就提高了大約20萬(wàn)，計(jì)算增值稅時(shí)的增值部分就相應(yīng)減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。
房屋節(jié)能環(huán)保裝修和改進(jìn)(Residential Energy Credit)
美國(guó)政府鼓勵(lì)納稅人節(jié)能環(huán)保，凡是有相關(guān)提升居家節(jié)能效益的裝修和改進(jìn)，包括安裝太陽(yáng)能板、節(jié)能熱水器，隔熱門窗等，可以獲得最高$1,000的稅務(wù)減免(Residential Energy Credits)優(yōu)惠。稅務(wù)減免(Credits)不同于各種稅務(wù)抵扣(Deductions)，它是在前期步驟計(jì)算出來(lái)的應(yīng)納稅所得(Taxable Income)的基礎(chǔ)之上，直接減免相應(yīng)稅額的項(xiàng)目，所以你會(huì)在1040稅表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商業(yè)房產(chǎn)基于醫(yī)療需求的改裝工程，例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗，浴缸等，都可獲得抵稅或減稅優(yōu)惠。
家庭辦公室(Home office)
如果使用自家書(shū)房作為家庭辦公室，可以按辦公室所占房屋面積比例將房貸利息，房產(chǎn)稅，水電費(fèi)，保險(xiǎn)，等一系列費(fèi)用的百分比，直接放入 Schedule C 作為生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇(Self-Employment)收入。如果你覺(jué)得追蹤這么多費(fèi)用太繁瑣，IRS 也為你提供了簡(jiǎn)單的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺(最高$1,500/年)的家庭辦公室費(fèi)用。
以上這些基本稅務(wù)優(yōu)惠幾乎無(wú)門檻，適合所有類型的房產(chǎn)!而接下來(lái)這些抵扣，對(duì)運(yùn)營(yíng)中的出租房/商業(yè)房非常重要!通常會(huì)見(jiàn)到 Sch E 或是公司稅表 Form4562(折舊計(jì)算表)上會(huì)出現(xiàn)一筆可觀的折舊費(fèi)用，無(wú)需現(xiàn)金支出卻可以抵消收入，誰(shuí)能不愛(ài)!
房屋普通折舊(Depreciation)
折舊方法和年限又因房產(chǎn)的性質(zhì)而有所不同。若是商業(yè)房產(chǎn)，即以公司名義投資的中大型房產(chǎn)，例如用于商業(yè)用途的寫(xiě)字樓，店鋪，工業(yè)建筑等，商業(yè)房產(chǎn)的直線折舊年限是39年。若是民用房產(chǎn)，給廣大群眾提供住宅解決了民生問(wèn)題，IRS 當(dāng)然是要照顧的。民用房產(chǎn)可以比商業(yè)房產(chǎn)更快速的折舊，年限是27.5年。例如你在2015年1月1日買的房子100萬(wàn)，那么2015年你可以將3.6萬(wàn)(=100萬(wàn)/27.5年)的折舊用于抵消你的租金收入。
固定資產(chǎn)的179折舊以及獎(jiǎng)勵(lì)折舊(179 / Bonus Depreciation)
奧巴馬以及國(guó)會(huì)可能做得最到位的一件事情就是決定永久延長(zhǎng)$500,000的179折舊額。在2015年圣誕節(jié)左右政府公布這個(gè)可喜消息時(shí)，房產(chǎn)資產(chǎn)擁有者們和各界生意人們舉國(guó)歡騰。條例規(guī)定，如果你今年添置了不超過(guò)$500,000固定資產(chǎn)(新的或是二手)，那么你可以直接當(dāng)做折舊費(fèi)用來(lái)抵消收入，無(wú)需計(jì)入固定資產(chǎn)。另外，條例還規(guī)定了獎(jiǎng)勵(lì)折舊額2015-2017年保持 50%， 2018為40%， 2019年為30%。也就是說(shuō)，如果你2015年買入一臺(tái)全新設(shè)備，價(jià)值10萬(wàn)，那么你可以將5萬(wàn)直接獎(jiǎng)勵(lì)折舊來(lái)抵消你的收入。需要注意的是，獎(jiǎng)勵(lì)折舊額僅限于全新的固定投資財(cái)產(chǎn)。
小額固定資產(chǎn)添置安全港(TPR De Minimis Safe Harbor)
這是美國(guó)政府新出臺(tái)的固定資產(chǎn)規(guī)定(Tangible Property Regulation，簡(jiǎn)稱 TPR)中另一條對(duì)有房一族大好的政策。通常小額固定資產(chǎn)添置，例如購(gòu)置沙發(fā)$2,000美元，是需要計(jì)入固定資產(chǎn)，然后按照五年折舊?？墒菑?015年起(嚴(yán)格意義上說(shuō)是2016起)一切單件$2,500以下的購(gòu)買全部直接當(dāng)做費(fèi)用支出，不再分多年折舊，也不計(jì)入上一條提到的179折舊或者獎(jiǎng)勵(lì)折舊的計(jì)算范圍。
你可能會(huì)問(wèn)，那如果我不住在美國(guó)，也不是綠卡持有者，可是我有錢想在美國(guó)投資，稅務(wù)要怎么辦?這就回到一開(kāi)始我們要解決的問(wèn)題，稅務(wù)身份跟報(bào)稅有什么關(guān)系?如果你不是美國(guó)稅務(wù)公民，IRS 對(duì)你的繳稅要求稍微嚴(yán)格。其實(shí)想想也是合情合理，你若逃稅，遠(yuǎn)在天邊他們也抓不到你，所以稅必須從源頭收起。
以個(gè)人身份持有的房產(chǎn)若有租金收入，需要根據(jù)你對(duì)于這個(gè)出租生意的“參與管理程度 (Material Participation)”來(lái)決定你的需繳稅房租最終如何計(jì)算：
對(duì)于消極參與房屋管理的外國(guó)持有者，通俗點(diǎn)說(shuō)就是你只管把房子租給租客，并不花時(shí)間精力去管理，維修與服務(wù)等。那么你必須使用總額法來(lái)計(jì)算，即租金收入總額的30%。
對(duì)于積極參與房屋管理的外國(guó)持有者，IRS 認(rèn)為你都那么積極參與了，應(yīng)該跑不了，所以恭喜你基本享有和美國(guó)稅務(wù)公民一樣的凈額法，即應(yīng)稅收入=租金收入 - 費(fèi)用 (貸款利息，房產(chǎn)稅，維修費(fèi)用，折舊，等等)。凈額按一般所得稅的稅率來(lái)計(jì)算你所需繳納稅金。你會(huì)問(wèn)，我人不在美國(guó)怎么積極參與?小編偷偷告訴你，如果你雇傭美國(guó)的專業(yè)房產(chǎn)管理公司(Property Management Companies)幫你打理，記賬，你支出適當(dāng)服務(wù)費(fèi)，也有可能符合“積極參與”的要求。
當(dāng)然，外國(guó)納稅人也可以以公司身份持有房產(chǎn)，好處是公司投資的房產(chǎn)出現(xiàn)意外時(shí)個(gè)人無(wú)需承擔(dān)法律責(zé)任。公司可以使用凈額法來(lái)計(jì)算所得稅，房產(chǎn)投資的收入默認(rèn)性質(zhì)為“被動(dòng)收入”，凈被動(dòng)收入(Net Passive Income)會(huì)根據(jù)情況繳納公司稅和所得稅，凈被動(dòng)損失(Net Passive Loss)不能與其他非被動(dòng)收入(Non-Passive Income)來(lái)抵消，只能推遲到下一年(Passive Activity Loss Carryover)有凈被動(dòng)收入時(shí)才能使用抵消。如果你以公司身份持有房產(chǎn)之后又嫌太麻煩，IRS 還允許你選擇(Elect)以個(gè)人身份來(lái)繳稅，計(jì)算方式見(jiàn)上述。