據(jù)俄羅斯衛(wèi)星網(wǎng)報(bào)道，俄羅斯法律允許外國(guó)人在俄購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，但也有一些限制和法律上的細(xì)微之處需要提前了解。近日，“你好，俄羅斯” 節(jié)目就此問(wèn)題向北京德和衡律師事務(wù)所莫斯科分所主任原毅進(jìn)行了咨詢(xún)。
主持人：現(xiàn)在來(lái)俄羅斯經(jīng)商、學(xué)習(xí)、旅游的中國(guó)同胞很多，也有很多中國(guó)人在俄羅斯買(mǎi)房。那么，在俄羅斯購(gòu)房有哪一些針對(duì)外國(guó)人具體的法律法規(guī)呢？
原毅：從大的原則上來(lái)講，根據(jù)俄羅斯憲法的規(guī)定，外國(guó)公民與俄羅斯公民享有同等的權(quán)利和義務(wù)。但是法律另有規(guī)定，和國(guó)際協(xié)議當(dāng)中另有約定的情況除外;那么外國(guó)人在俄羅斯做為自然人的法律適用問(wèn)題，我們可以來(lái)看一看俄羅斯民法典中有關(guān)私法方面的規(guī)定，比如說(shuō)在第1195條當(dāng)中就規(guī)定：外國(guó)人做為自然人在一般情況下是適用其國(guó)籍所在國(guó)的法律;但如果外國(guó)人在俄羅斯是具有長(zhǎng)期居住的，那么就會(huì)適用俄羅斯的法律，這是什么意思呢?我們可以舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，比如說(shuō)在俄羅斯買(mǎi)房是需要配偶的同意，甚至有時(shí)候是需要公證過(guò)的配偶的同意書(shū)，但是在中國(guó)如果買(mǎi)房，配偶的同意就不是一個(gè)必要的條件;那么，要是按照俄羅斯的民法的規(guī)定，中國(guó)人如果是在俄羅斯買(mǎi)房，如果這個(gè)中國(guó)人在俄羅斯有綠卡，有的人也叫藍(lán)卡，就是有這個(gè)長(zhǎng)期居住的話，他就應(yīng)該遵守俄羅斯的法律，需要取得配偶的同意;如果是在俄羅斯臨時(shí)居留的情況就可以按照中國(guó)的法律來(lái)實(shí)施，可以不用進(jìn)行公證配偶的同意;當(dāng)然了，在實(shí)踐當(dāng)中，對(duì)于外國(guó)人來(lái)講，很多地方，比如說(shuō)公證處還是為了更多的保險(xiǎn)起見(jiàn)，它會(huì)要求外國(guó)人也來(lái)出具證明，這個(gè)就是屬于在法律的實(shí)踐當(dāng)中適用上的一些區(qū)別了;作為外國(guó)人在俄羅斯買(mǎi)房具體來(lái)講并沒(méi)有什么特別的規(guī)定，基本上是跟俄羅斯(人)是一樣的，除了剛才我上面談到的這些問(wèn)題。但是，這里邊我想提到一點(diǎn)，就是在農(nóng)業(yè)用地上，是有特殊規(guī)定的：外國(guó)人是沒(méi)有權(quán)利購(gòu)買(mǎi)農(nóng)業(yè)用地的。這個(gè)也是做為一個(gè)方面來(lái)跟大家介紹一下。
主持人：據(jù)我所知，房地產(chǎn)有期房和現(xiàn)房以及二手房幾種。期房大家都知道是購(gòu)買(mǎi)樓花，也就是在樓房建成之前，就付款購(gòu)買(mǎi)；而現(xiàn)房指的就是已經(jīng)建成的房子；二手房是本身已經(jīng)有主人，而房屋主人有意向交易給別人的房子。那么在購(gòu)買(mǎi)這些房子的時(shí)候，需要注意的有哪幾點(diǎn)呢？在價(jià)格上又有什么樣的不同呢？
原毅：確實(shí)是這樣，在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的時(shí)候，一般會(huì)出現(xiàn)這么幾種情況：第一種，就是我們所說(shuō)的購(gòu)買(mǎi)樓花，也就是還沒(méi)有建成的房子，在購(gòu)買(mǎi)這種房子的時(shí)候，一般是由買(mǎi)方和施工方簽訂一個(gè)協(xié)議，這個(gè)協(xié)議還不是叫做“房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議”，而是按照俄羅斯第214號(hào)的聯(lián)邦法律，簽訂的是一個(gè)參與建設(shè)樓房的合同，因?yàn)榉孔舆€沒(méi)有建成，這種房子一般來(lái)講是比較便宜的，但是也會(huì)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是現(xiàn)在俄羅斯處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)，匯率也不穩(wěn)，如果一旦出現(xiàn)施工方資金鏈的問(wèn)題，往往會(huì)出現(xiàn)不按時(shí)交工、甚至停工的情況，那么，這里面就需要注意在合同當(dāng)中一定要寫(xiě)明完工交房的期限，一旦遇到這種問(wèn)題的話，可以通過(guò)法律的手段來(lái)保護(hù)自己的權(quán)益。這是對(duì)于樓花方面的;
第二種情況就是說(shuō)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房，這里指的也是新房，就說(shuō)剛剛建成的新房，這種情況下，一般就會(huì)簽訂“買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”了，一般是和開(kāi)發(fā)商或者是建筑商進(jìn)行簽訂。這里面也有兩種情況，第一種情況就是說(shuō)房子雖然建成了，但是還沒(méi)有通過(guò)驗(yàn)收，做為開(kāi)發(fā)商或是建筑商還沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)，在這種情況下，一般是先簽訂一個(gè)預(yù)備的“購(gòu)買(mǎi)協(xié)議”，在開(kāi)發(fā)商或是建筑商獲得產(chǎn)權(quán)以后，才會(huì)簽訂正式的“房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議”，這是第二種情況;
第三種情況就是我們說(shuō)的二手房，也就是舊房，這個(gè)一般是和原來(lái)的房東來(lái)簽訂協(xié)議，像我們所說(shuō)的，在房產(chǎn)交易過(guò)程當(dāng)中，需要注意的問(wèn)題，或者是說(shuō)經(jīng)常會(huì)碰到的一些問(wèn)題，往往就是指的這類(lèi)房子的交易。如果說(shuō)有哪些問(wèn)題需要注意，我想大致最重要的是有這么幾點(diǎn)：第一點(diǎn)，就是首先要確認(rèn)房產(chǎn)權(quán)屬的真實(shí)性，也就是說(shuō)(他)到底是不是真正的房主，在以前，在俄羅斯要想確認(rèn)他是不是真正的房主是以什么來(lái)認(rèn)定的呢?就是他要出示他的房產(chǎn)證或是地產(chǎn)證，但是在很多年的實(shí)踐當(dāng)中往往會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，就說(shuō)他有些房產(chǎn)證在賣(mài)了房子之后，或者說(shuō)他的房子本身有過(guò)什么調(diào)整，換了一個(gè)新的房產(chǎn)證之后，他原來(lái)的房產(chǎn)證并不交回，所以說(shuō)，在實(shí)踐當(dāng)中有時(shí)候甚至?xí)霈F(xiàn)這個(gè)房子被多次買(mǎi)賣(mài)，甚至來(lái)騙取定金的這種情況，這是以前我們也經(jīng)常提醒客戶(hù)的一些情況。但是從今年(2016年)7月15號(hào)開(kāi)始，俄羅斯有一部法律的修正案生效了，這個(gè)法律就叫做“俄羅斯不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及交易國(guó)家登記法”。這個(gè)修正案從7月15號(hào)開(kāi)始實(shí)施，它是這樣規(guī)定的：就是說(shuō)從這一天開(kāi)始，就不再頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬登記證書(shū)了，也就是不再發(fā)房產(chǎn)證和地產(chǎn)證了，那么產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)、產(chǎn)生和轉(zhuǎn)讓是通過(guò)什么來(lái)認(rèn)定呢?都必須要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及交易國(guó)家統(tǒng)一登記簿的摘錄予以確認(rèn)。當(dāng)然，它這個(gè)確認(rèn)只能是確認(rèn)出具當(dāng)天的權(quán)屬登記的狀態(tài)。那么當(dāng)然以前已經(jīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證依然是有效的，但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)不能夠反映一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，也就是現(xiàn)在是個(gè)什么樣的狀況。所以說(shuō)，在購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)候，一定要進(jìn)行再一次的確認(rèn)，可以去取得相關(guān)的摘錄的信息，這是需要注意的一點(diǎn);再一個(gè)需要注意的一點(diǎn)就是需要看一下這個(gè)房產(chǎn)是否有權(quán)屬的糾紛，這個(gè)主要是指需要核實(shí)一下這個(gè)房產(chǎn)有沒(méi)有處于被抵押或者是被凍結(jié)，又或者是正處在法院在處理的什么糾紛，或者是被法院列入被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)等等這方面的一些情況，也是需要注意的;再一個(gè)需要注意的就是關(guān)于房主的情況，比如說(shuō)他可能有些房子是有好幾個(gè)房主;或者是有些房子它是有好多人在這個(gè)房子里登記居住的;在購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房子的時(shí)候也需要注意都要取得這些人的相關(guān)的一些同意的證明;甚至說(shuō)，有一些大型的交易更加謹(jǐn)慎一點(diǎn)，甚至?xí)樵?xún)一下國(guó)家的這種信息的登記庫(kù)，比如說(shuō)，賣(mài)方是否有精神病史，是不是精神病患者，以防將來(lái)，(交易)合同被認(rèn)定是交易無(wú)效。所以，總體來(lái)說(shuō)，比較重要的就是需要注意這些方面，主要的目的就是通過(guò)我們的審核來(lái)防止將來(lái)這個(gè)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的協(xié)議出現(xiàn)無(wú)效協(xié)議或者是在將來(lái)出現(xiàn)爭(zhēng)議的情況發(fā)生。
主持人：二手房的著重點(diǎn)是房屋產(chǎn)權(quán)是否合法，俄羅斯法律規(guī)定：不具備生活能力的，如：未成年的兒童、失去自理能力的老人、以及殘疾人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的、只此一套房屋上述幾類(lèi)人的房屋是不能交易的，即使交易了也是違法交易，是否有這樣的具體法律法規(guī)？
原毅：關(guān)于這一點(diǎn)，在法律上，比較明確規(guī)定的保護(hù)他們這個(gè)權(quán)利的有這么幾類(lèi)人：主要是涉及到未成年人;另外包括精神病人;或者是在法院已經(jīng)認(rèn)定的是屬于行為限制能力人或者是無(wú)行為能力人。在房屋交易過(guò)程當(dāng)中，他們的合法權(quán)益是明確被法律保護(hù)的。對(duì)于剛才主持人提到的其他的比如說(shuō)老人或是殘疾人在法律當(dāng)中并沒(méi)有明確的規(guī)定，但是在實(shí)踐當(dāng)中如果出現(xiàn)相應(yīng)的侵權(quán)行為，那么完全可以通過(guò)法院經(jīng)過(guò)司法程序來(lái)解決。所以說(shuō)，我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的時(shí)候如果出現(xiàn)有上述的這些類(lèi)型的人員在，我們就應(yīng)該更加注意各方面的一些文件的審核。
主持人：在購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候是自己直接購(gòu)買(mǎi)還是出于安全起見(jiàn)，通過(guò)房屋中介公司辦理購(gòu)買(mǎi)哪一個(gè)更好呢？
原毅：鑒于剛才我們上面所提到的這些情況，因?yàn)橘I(mǎi)房尤其是比較大額的交易的話，我們還是建議通過(guò)房屋中介，通過(guò)律師來(lái)進(jìn)行辦理。
主持人：外國(guó)人在俄羅斯購(gòu)買(mǎi)了不動(dòng)產(chǎn)，如果準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手的話，有哪些規(guī)定呢？
原毅：是這樣，如果說(shuō)我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)之后，我們想去賣(mài)，這里面主要涉及到的是有關(guān)稅收方面的規(guī)定。以前也聽(tīng)到過(guò)一些客戶(hù)來(lái)問(wèn)，就說(shuō)在買(mǎi)房的過(guò)程當(dāng)中是不是也需要繳稅?是這樣的，在買(mǎi)房的過(guò)程當(dāng)是不需要繳稅的，但是在賣(mài)房的過(guò)程當(dāng)中就有一些相關(guān)的規(guī)定了。那么我們?cè)谡f(shuō)這個(gè)規(guī)定之前我想先明確兩個(gè)概念：一個(gè)是叫“納稅居民”，還有一個(gè)是叫“非納稅居民”。什么叫“納稅居民”呢?也就是說(shuō)，在連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，如果在俄羅斯居住的時(shí)間總計(jì)超過(guò)183天，那么這類(lèi)人我們就認(rèn)為他就是屬于在稅法當(dāng)中規(guī)定的“納稅居民”;其他的就是屬于“非納稅居民”，這里面這個(gè)概念我們不要混淆到俄羅斯人還是外國(guó)人，也就是說(shuō)，俄羅斯人也有可能會(huì)成為“非納稅居民”，如果他沒(méi)有在十二個(gè)月之內(nèi)連續(xù)累計(jì)居住到這么多(183)天，那么即便是我們是外國(guó)人，如果我們達(dá)到了這個(gè)條件，我們也可以是屬于“納稅居民”，這兩個(gè)概念我們首先可以先來(lái)明確一下。那么對(duì)于“納稅居民”來(lái)講，如果說(shuō)，我們買(mǎi)的這個(gè)房子，(產(chǎn)權(quán)存續(xù)期超過(guò)5年)，例如是在居住了5年以后我們?nèi)ベu(mài)這個(gè)房子的話，我們是不需要交任何的所得稅的;這個(gè)規(guī)定也是一個(gè)比較新的規(guī)定，在這之前不是5年，而是3年，這個(gè)5年的規(guī)定也是從2014年的11月29號(hào)在稅法當(dāng)中進(jìn)行的一個(gè)改變，也就是說(shuō)，要(產(chǎn)權(quán)存續(xù)期)如居住5年以后才可以不交稅。那么當(dāng)然還有幾種特殊的情況，即3年以后也是可以不交稅的，這個(gè)主要是涉及到比如說(shuō)接受遺產(chǎn)繼承、或者是贈(zèng)與，在家庭成員或是近親屬(之間的)，或者是房產(chǎn)在私有化的過(guò)程當(dāng)中取得的，主要有這么幾種情況是屬于三年的，正常情況下都是5年，如果說(shuō)在5年之內(nèi)進(jìn)行交易的話，對(duì)于你所購(gòu)房的價(jià)格和你賣(mài)房的價(jià)格，中間的差價(jià)，是需要繳納個(gè)人所得稅的，它是有這么一個(gè)規(guī)定。
主持人：外國(guó)人在俄羅斯購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，是不是也可以在銀行貸款呢？
原毅：這個(gè)就不是法律所調(diào)整的范圍了，這個(gè)就是由各個(gè)銀行他們自己來(lái)決定。比如說(shuō)，有些銀行對(duì)外國(guó)人就不貸款，只要是外國(guó)護(hù)照，它就不做這個(gè)銀行貸款，有些銀行它是可以做銀行貸款的，只是這個(gè)貸款利率各有不同，就要大家自己來(lái)計(jì)算一下是否合適，一般來(lái)講，對(duì)外國(guó)人的貸款利率也都是比較高的，這就是各個(gè)商業(yè)銀行自己內(nèi)部的一些規(guī)定了。
主持人：現(xiàn)在來(lái)俄羅斯經(jīng)商、學(xué)習(xí)、旅游的中國(guó)同胞很多，也有很多中國(guó)人在俄羅斯買(mǎi)房。那么，在俄羅斯購(gòu)房有哪一些針對(duì)外國(guó)人具體的法律法規(guī)呢？
原毅：從大的原則上來(lái)講，根據(jù)俄羅斯憲法的規(guī)定，外國(guó)公民與俄羅斯公民享有同等的權(quán)利和義務(wù)。但是法律另有規(guī)定，和國(guó)際協(xié)議當(dāng)中另有約定的情況除外;那么外國(guó)人在俄羅斯做為自然人的法律適用問(wèn)題，我們可以來(lái)看一看俄羅斯民法典中有關(guān)私法方面的規(guī)定，比如說(shuō)在第1195條當(dāng)中就規(guī)定：外國(guó)人做為自然人在一般情況下是適用其國(guó)籍所在國(guó)的法律;但如果外國(guó)人在俄羅斯是具有長(zhǎng)期居住的，那么就會(huì)適用俄羅斯的法律，這是什么意思呢?我們可以舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，比如說(shuō)在俄羅斯買(mǎi)房是需要配偶的同意，甚至有時(shí)候是需要公證過(guò)的配偶的同意書(shū)，但是在中國(guó)如果買(mǎi)房，配偶的同意就不是一個(gè)必要的條件;那么，要是按照俄羅斯的民法的規(guī)定，中國(guó)人如果是在俄羅斯買(mǎi)房，如果這個(gè)中國(guó)人在俄羅斯有綠卡，有的人也叫藍(lán)卡，就是有這個(gè)長(zhǎng)期居住的話，他就應(yīng)該遵守俄羅斯的法律，需要取得配偶的同意;如果是在俄羅斯臨時(shí)居留的情況就可以按照中國(guó)的法律來(lái)實(shí)施，可以不用進(jìn)行公證配偶的同意;當(dāng)然了，在實(shí)踐當(dāng)中，對(duì)于外國(guó)人來(lái)講，很多地方，比如說(shuō)公證處還是為了更多的保險(xiǎn)起見(jiàn)，它會(huì)要求外國(guó)人也來(lái)出具證明，這個(gè)就是屬于在法律的實(shí)踐當(dāng)中適用上的一些區(qū)別了;作為外國(guó)人在俄羅斯買(mǎi)房具體來(lái)講并沒(méi)有什么特別的規(guī)定，基本上是跟俄羅斯(人)是一樣的，除了剛才我上面談到的這些問(wèn)題。但是，這里邊我想提到一點(diǎn)，就是在農(nóng)業(yè)用地上，是有特殊規(guī)定的：外國(guó)人是沒(méi)有權(quán)利購(gòu)買(mǎi)農(nóng)業(yè)用地的。這個(gè)也是做為一個(gè)方面來(lái)跟大家介紹一下。
主持人：據(jù)我所知，房地產(chǎn)有期房和現(xiàn)房以及二手房幾種。期房大家都知道是購(gòu)買(mǎi)樓花，也就是在樓房建成之前，就付款購(gòu)買(mǎi)；而現(xiàn)房指的就是已經(jīng)建成的房子；二手房是本身已經(jīng)有主人，而房屋主人有意向交易給別人的房子。那么在購(gòu)買(mǎi)這些房子的時(shí)候，需要注意的有哪幾點(diǎn)呢？在價(jià)格上又有什么樣的不同呢？
原毅：確實(shí)是這樣，在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的時(shí)候，一般會(huì)出現(xiàn)這么幾種情況：第一種，就是我們所說(shuō)的購(gòu)買(mǎi)樓花，也就是還沒(méi)有建成的房子，在購(gòu)買(mǎi)這種房子的時(shí)候，一般是由買(mǎi)方和施工方簽訂一個(gè)協(xié)議，這個(gè)協(xié)議還不是叫做“房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議”，而是按照俄羅斯第214號(hào)的聯(lián)邦法律，簽訂的是一個(gè)參與建設(shè)樓房的合同，因?yàn)榉孔舆€沒(méi)有建成，這種房子一般來(lái)講是比較便宜的，但是也會(huì)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是現(xiàn)在俄羅斯處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)，匯率也不穩(wěn)，如果一旦出現(xiàn)施工方資金鏈的問(wèn)題，往往會(huì)出現(xiàn)不按時(shí)交工、甚至停工的情況，那么，這里面就需要注意在合同當(dāng)中一定要寫(xiě)明完工交房的期限，一旦遇到這種問(wèn)題的話，可以通過(guò)法律的手段來(lái)保護(hù)自己的權(quán)益。這是對(duì)于樓花方面的;
第二種情況就是說(shuō)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房，這里指的也是新房，就說(shuō)剛剛建成的新房，這種情況下，一般就會(huì)簽訂“買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”了，一般是和開(kāi)發(fā)商或者是建筑商進(jìn)行簽訂。這里面也有兩種情況，第一種情況就是說(shuō)房子雖然建成了，但是還沒(méi)有通過(guò)驗(yàn)收，做為開(kāi)發(fā)商或是建筑商還沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)，在這種情況下，一般是先簽訂一個(gè)預(yù)備的“購(gòu)買(mǎi)協(xié)議”，在開(kāi)發(fā)商或是建筑商獲得產(chǎn)權(quán)以后，才會(huì)簽訂正式的“房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議”，這是第二種情況;
第三種情況就是我們說(shuō)的二手房，也就是舊房，這個(gè)一般是和原來(lái)的房東來(lái)簽訂協(xié)議，像我們所說(shuō)的，在房產(chǎn)交易過(guò)程當(dāng)中，需要注意的問(wèn)題，或者是說(shuō)經(jīng)常會(huì)碰到的一些問(wèn)題，往往就是指的這類(lèi)房子的交易。如果說(shuō)有哪些問(wèn)題需要注意，我想大致最重要的是有這么幾點(diǎn)：第一點(diǎn)，就是首先要確認(rèn)房產(chǎn)權(quán)屬的真實(shí)性，也就是說(shuō)(他)到底是不是真正的房主，在以前，在俄羅斯要想確認(rèn)他是不是真正的房主是以什么來(lái)認(rèn)定的呢?就是他要出示他的房產(chǎn)證或是地產(chǎn)證，但是在很多年的實(shí)踐當(dāng)中往往會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，就說(shuō)他有些房產(chǎn)證在賣(mài)了房子之后，或者說(shuō)他的房子本身有過(guò)什么調(diào)整，換了一個(gè)新的房產(chǎn)證之后，他原來(lái)的房產(chǎn)證并不交回，所以說(shuō)，在實(shí)踐當(dāng)中有時(shí)候甚至?xí)霈F(xiàn)這個(gè)房子被多次買(mǎi)賣(mài)，甚至來(lái)騙取定金的這種情況，這是以前我們也經(jīng)常提醒客戶(hù)的一些情況。但是從今年(2016年)7月15號(hào)開(kāi)始，俄羅斯有一部法律的修正案生效了，這個(gè)法律就叫做“俄羅斯不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及交易國(guó)家登記法”。這個(gè)修正案從7月15號(hào)開(kāi)始實(shí)施，它是這樣規(guī)定的：就是說(shuō)從這一天開(kāi)始，就不再頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬登記證書(shū)了，也就是不再發(fā)房產(chǎn)證和地產(chǎn)證了，那么產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)、產(chǎn)生和轉(zhuǎn)讓是通過(guò)什么來(lái)認(rèn)定呢?都必須要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及交易國(guó)家統(tǒng)一登記簿的摘錄予以確認(rèn)。當(dāng)然，它這個(gè)確認(rèn)只能是確認(rèn)出具當(dāng)天的權(quán)屬登記的狀態(tài)。那么當(dāng)然以前已經(jīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證依然是有效的，但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)不能夠反映一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，也就是現(xiàn)在是個(gè)什么樣的狀況。所以說(shuō)，在購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)候，一定要進(jìn)行再一次的確認(rèn)，可以去取得相關(guān)的摘錄的信息，這是需要注意的一點(diǎn);再一個(gè)需要注意的一點(diǎn)就是需要看一下這個(gè)房產(chǎn)是否有權(quán)屬的糾紛，這個(gè)主要是指需要核實(shí)一下這個(gè)房產(chǎn)有沒(méi)有處于被抵押或者是被凍結(jié)，又或者是正處在法院在處理的什么糾紛，或者是被法院列入被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)等等這方面的一些情況，也是需要注意的;再一個(gè)需要注意的就是關(guān)于房主的情況，比如說(shuō)他可能有些房子是有好幾個(gè)房主;或者是有些房子它是有好多人在這個(gè)房子里登記居住的;在購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房子的時(shí)候也需要注意都要取得這些人的相關(guān)的一些同意的證明;甚至說(shuō)，有一些大型的交易更加謹(jǐn)慎一點(diǎn)，甚至?xí)樵?xún)一下國(guó)家的這種信息的登記庫(kù)，比如說(shuō)，賣(mài)方是否有精神病史，是不是精神病患者，以防將來(lái)，(交易)合同被認(rèn)定是交易無(wú)效。所以，總體來(lái)說(shuō)，比較重要的就是需要注意這些方面，主要的目的就是通過(guò)我們的審核來(lái)防止將來(lái)這個(gè)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的協(xié)議出現(xiàn)無(wú)效協(xié)議或者是在將來(lái)出現(xiàn)爭(zhēng)議的情況發(fā)生。
主持人：二手房的著重點(diǎn)是房屋產(chǎn)權(quán)是否合法，俄羅斯法律規(guī)定：不具備生活能力的，如：未成年的兒童、失去自理能力的老人、以及殘疾人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的、只此一套房屋上述幾類(lèi)人的房屋是不能交易的，即使交易了也是違法交易，是否有這樣的具體法律法規(guī)？
原毅：關(guān)于這一點(diǎn)，在法律上，比較明確規(guī)定的保護(hù)他們這個(gè)權(quán)利的有這么幾類(lèi)人：主要是涉及到未成年人;另外包括精神病人;或者是在法院已經(jīng)認(rèn)定的是屬于行為限制能力人或者是無(wú)行為能力人。在房屋交易過(guò)程當(dāng)中，他們的合法權(quán)益是明確被法律保護(hù)的。對(duì)于剛才主持人提到的其他的比如說(shuō)老人或是殘疾人在法律當(dāng)中并沒(méi)有明確的規(guī)定，但是在實(shí)踐當(dāng)中如果出現(xiàn)相應(yīng)的侵權(quán)行為，那么完全可以通過(guò)法院經(jīng)過(guò)司法程序來(lái)解決。所以說(shuō)，我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的時(shí)候如果出現(xiàn)有上述的這些類(lèi)型的人員在，我們就應(yīng)該更加注意各方面的一些文件的審核。
主持人：在購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候是自己直接購(gòu)買(mǎi)還是出于安全起見(jiàn)，通過(guò)房屋中介公司辦理購(gòu)買(mǎi)哪一個(gè)更好呢？
原毅：鑒于剛才我們上面所提到的這些情況，因?yàn)橘I(mǎi)房尤其是比較大額的交易的話，我們還是建議通過(guò)房屋中介，通過(guò)律師來(lái)進(jìn)行辦理。
主持人：外國(guó)人在俄羅斯購(gòu)買(mǎi)了不動(dòng)產(chǎn)，如果準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手的話，有哪些規(guī)定呢？
原毅：是這樣，如果說(shuō)我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)之后，我們想去賣(mài)，這里面主要涉及到的是有關(guān)稅收方面的規(guī)定。以前也聽(tīng)到過(guò)一些客戶(hù)來(lái)問(wèn)，就說(shuō)在買(mǎi)房的過(guò)程當(dāng)中是不是也需要繳稅?是這樣的，在買(mǎi)房的過(guò)程當(dāng)是不需要繳稅的，但是在賣(mài)房的過(guò)程當(dāng)中就有一些相關(guān)的規(guī)定了。那么我們?cè)谡f(shuō)這個(gè)規(guī)定之前我想先明確兩個(gè)概念：一個(gè)是叫“納稅居民”，還有一個(gè)是叫“非納稅居民”。什么叫“納稅居民”呢?也就是說(shuō)，在連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，如果在俄羅斯居住的時(shí)間總計(jì)超過(guò)183天，那么這類(lèi)人我們就認(rèn)為他就是屬于在稅法當(dāng)中規(guī)定的“納稅居民”;其他的就是屬于“非納稅居民”，這里面這個(gè)概念我們不要混淆到俄羅斯人還是外國(guó)人，也就是說(shuō)，俄羅斯人也有可能會(huì)成為“非納稅居民”，如果他沒(méi)有在十二個(gè)月之內(nèi)連續(xù)累計(jì)居住到這么多(183)天，那么即便是我們是外國(guó)人，如果我們達(dá)到了這個(gè)條件，我們也可以是屬于“納稅居民”，這兩個(gè)概念我們首先可以先來(lái)明確一下。那么對(duì)于“納稅居民”來(lái)講，如果說(shuō)，我們買(mǎi)的這個(gè)房子，(產(chǎn)權(quán)存續(xù)期超過(guò)5年)，例如是在居住了5年以后我們?nèi)ベu(mài)這個(gè)房子的話，我們是不需要交任何的所得稅的;這個(gè)規(guī)定也是一個(gè)比較新的規(guī)定，在這之前不是5年，而是3年，這個(gè)5年的規(guī)定也是從2014年的11月29號(hào)在稅法當(dāng)中進(jìn)行的一個(gè)改變，也就是說(shuō)，要(產(chǎn)權(quán)存續(xù)期)如居住5年以后才可以不交稅。那么當(dāng)然還有幾種特殊的情況，即3年以后也是可以不交稅的，這個(gè)主要是涉及到比如說(shuō)接受遺產(chǎn)繼承、或者是贈(zèng)與，在家庭成員或是近親屬(之間的)，或者是房產(chǎn)在私有化的過(guò)程當(dāng)中取得的，主要有這么幾種情況是屬于三年的，正常情況下都是5年，如果說(shuō)在5年之內(nèi)進(jìn)行交易的話，對(duì)于你所購(gòu)房的價(jià)格和你賣(mài)房的價(jià)格，中間的差價(jià)，是需要繳納個(gè)人所得稅的，它是有這么一個(gè)規(guī)定。
主持人：外國(guó)人在俄羅斯購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，是不是也可以在銀行貸款呢？
原毅：這個(gè)就不是法律所調(diào)整的范圍了，這個(gè)就是由各個(gè)銀行他們自己來(lái)決定。比如說(shuō)，有些銀行對(duì)外國(guó)人就不貸款，只要是外國(guó)護(hù)照，它就不做這個(gè)銀行貸款，有些銀行它是可以做銀行貸款的，只是這個(gè)貸款利率各有不同，就要大家自己來(lái)計(jì)算一下是否合適，一般來(lái)講，對(duì)外國(guó)人的貸款利率也都是比較高的，這就是各個(gè)商業(yè)銀行自己內(nèi)部的一些規(guī)定了。