2016年的加拿大房市并不如之前那般火熱，很多機(jī)構(gòu)預(yù)測到了2017年房市會逐漸冷卻，房價(jià)也會跌下來。但加拿大廣播公司資深經(jīng)濟(jì)記者皮迪斯Don Pittis報(bào)道說，過去幾年每年都有專家預(yù)測加拿大火熱的房地產(chǎn)市場會開始降溫、甚至?xí)霈F(xiàn)房價(jià)暴跌和泡沫爆裂的局面;但這不斷出現(xiàn)的“狼來了”的警告卻并沒有變成現(xiàn)實(shí)。
雖然不清楚2017年加拿大的房市到底會如何變化，但可以確定的是，有5個(gè)因素的確會左右加拿大房地產(chǎn)市場的走向。先了解這些因素的變化，才能對房市走向做出較為合理的判斷和預(yù)測。
美聯(lián)儲利率決策
雖然加拿大中央銀行獨(dú)立制定自己的利息率政策，但金融市場的向來是追隨美國聯(lián)邦儲備委員會的利率政策。
12月中旬，美聯(lián)儲主席耶倫宣布上調(diào)央行利率0.25%，將聯(lián)邦基金利率從0.25%-0.5%升至0.5%-0.75%。這是美聯(lián)儲一年來首次加息，而加拿大央行的0.5%利率已維持1年與美國平齊，這次美國央行的加息25個(gè)基點(diǎn)，出現(xiàn)了10年來首次利率高于加拿大的情形。同時(shí)，美聯(lián)儲預(yù)計(jì)2017年加息三次，比9月會議時(shí)預(yù)計(jì)的加息兩次要快。
當(dāng)美聯(lián)儲12月份開始加息，加拿大債券市場價(jià)格就下跌、債息上升;加拿大的商業(yè)銀行也開始上調(diào)自己的房屋貸款利率，因?yàn)橥顿Y者可以把錢投資于幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)而利息回報(bào)又高的美國政府債券，為什么要把錢放在風(fēng)險(xiǎn)越來越大的房貸市場呢?
在美聯(lián)儲加息背景下，美元持續(xù)走強(qiáng)。事實(shí)上，強(qiáng)勢美元受到美國內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重支撐。從美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢看，無論是通脹水平還是就業(yè)趨勢，都顯示經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，在此情況下，預(yù)計(jì)加拿大各路熱錢或涌入美國，其中包括眾多產(chǎn)業(yè)中的大頭房地產(chǎn)。
投資者應(yīng)該了解的不僅是美聯(lián)儲在12月份的加息行動(dòng)，放眼2017，還要密切關(guān)注美聯(lián)儲在2017年三次再上調(diào)利息率、每次0.25%個(gè)百分點(diǎn)的計(jì)劃;這個(gè)連續(xù)加息計(jì)劃意味著美聯(lián)儲認(rèn)為美國經(jīng)濟(jì)會繼續(xù)健康發(fā)展、而通貨膨脹有抬頭的危險(xiǎn)。
加拿大經(jīng)濟(jì)
如果只是美聯(lián)儲加息，加拿大的房地產(chǎn)市場還不至于出現(xiàn)大的波動(dòng);但如果加拿大的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)疲軟，則就業(yè)市場不振會讓不少加拿大人不敢踏入房地產(chǎn)市場買房。
目前對加拿大經(jīng)濟(jì)2017年走向的預(yù)測有好有壞。預(yù)測加拿大經(jīng)濟(jì)會步入健康發(fā)展軌道的理由是世界市場石油和天然氣價(jià)格開始回升，加元幣值的低迷會有助于加拿大出口行業(yè)的發(fā)展。美國美林銀行(Bank of America Merrill Lynch)預(yù)測加拿大明年經(jīng)濟(jì)增長率為1.5%，高于今年1.1%，其中的0.4個(gè)百分點(diǎn)來自于加拿大聯(lián)邦政府的刺激措施。
而預(yù)測加拿大經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟的人理由是特朗普擔(dān)任美國總統(tǒng)上臺執(zhí)政后會采取貿(mào)易保護(hù)主義政策，這會傷害以貿(mào)易立國的加拿大經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榧幽么蟪隹谏唐返?0%以上以美國為出口市場。經(jīng)濟(jì)學(xué)家Ian Gordon認(rèn)為到明年底加元會跌至69.9美分。他說，川普上臺之后增加了重啟北美自由貿(mào)易協(xié)議談判的可能性，也增加了加拿大外貿(mào)的風(fēng)險(xiǎn)，考慮到加拿大國內(nèi)生產(chǎn)總值的23%是與美國的貿(mào)易，因此任何這方面的發(fā)展對加元而言都不是好消息。
外國購房者
雖然缺乏對在加拿大購買房產(chǎn)的外國人的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但從卑詩省政府推出對外國人購房者征收15%的外國人購房稅后，溫哥華房地產(chǎn)市場立馬冷卻的情況推測，外國購房者對推動(dòng)溫哥華這樣炙手可熱房地產(chǎn)市場價(jià)格的飆升起到了至關(guān)重要的作用。
加拿大新聞社把外國房地產(chǎn)投資者評為2016年加拿大經(jīng)濟(jì)新聞人物也是一個(gè)佐證。
和溫哥華臨近的美國城市西雅圖的房市正受到外國買家的青睞，據(jù)西雅圖地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，近期該市地產(chǎn)成交活躍，華人買家成為主要的外國投資者，這一現(xiàn)象與加拿大打壓房地產(chǎn)市場相關(guān)。
今年8月，卑詩省政府推出對外國人購房者征收15%的外國人購房稅后，房價(jià)上漲腳步立即放緩。在此背景下，美國西雅圖成為這些資金下一個(gè)中意的目標(biāo)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在溫哥華宣布施行房地產(chǎn)稅政策后幾天內(nèi)，西雅圖的房地產(chǎn)中介商就接到大量中國買家看房的要求，一些有錢的中國商人希望賣掉在加拿大的房子來換購西雅圖的房產(chǎn)。
西雅圖的房屋中介機(jī)構(gòu)表示，一般在經(jīng)過一周的看房后，一位中國商人就決定買下位于與西雅圖隔華盛頓湖相望的貝爾維尤市的房子。沒過多久，這位商人再次回到西雅圖，決定再多買兩套房子，包括一次性支票付清總價(jià)220萬美元位于克萊德希爾的別墅。
房屋銷售中介透露，近期中國大陸和香港購房者的看房要求如潮水般涌來，特別是在溫哥華政府推行對外國人征收15%房地產(chǎn)稅后。對于這些中國投資者來說，西雅圖和溫哥華的房子沒有本質(zhì)區(qū)別。隨著中國的投資資金涌入北美房地產(chǎn)市場，西雅圖和多倫多等地的房地產(chǎn)市場變得異常火熱。
另外，在溫哥華房地產(chǎn)市場很活躍的外國購房者中有很大一部分是中國大陸的購房者。但在中國人民幣貶值和中國政府采取嚴(yán)格限制外匯離開中國的措施后，也已經(jīng)有跡象顯示中國大陸想在加拿大購買房地產(chǎn)的投資者出現(xiàn)了缺乏資金的問題。
加拿大的建筑業(yè)
加拿大住房建筑業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年興旺，特別是在溫哥華和多倫多這樣的房地產(chǎn)價(jià)格連年攀升的城市，建筑業(yè)更是在開足馬力趕工。到目前為止，還沒有跡象顯示新建的公寓樓單元有賣不動(dòng)的問題。
不過，加拿大各級政府和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會都在密切關(guān)注住房建筑業(yè)的開工和竣工情況，因?yàn)楫吘故?ldquo;春江水暖鴨先知”。
加拿大抵押貸款和住房公司(CMHC)每月都會公布開工量情況，大家可以通過關(guān)注這個(gè)數(shù)據(jù)來幫助了解房市情況。數(shù)據(jù)顯示，11月加拿大住房開工量為199135個(gè)單位，而10月為199,641，趨勢基本持平。而10月的新建住房開工步伐比起9月則有所回落。
CMHC首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Bob Dugan說：“11月房屋開工保持穩(wěn)定，因?yàn)楸霸姾筒菰》莸纳仙厔莸窒税彩?、魁省和大西洋省份的下降趨勢。我們還看到，2016年房屋開工進(jìn)度比2015年顯示出過度建設(shè)的趨勢。”
政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控
雖然加拿大聯(lián)邦和各省的政府都喜歡說他們尊重市場運(yùn)行的規(guī)律，但過去半年來加拿大聯(lián)邦政府推出了嚴(yán)控房貸發(fā)放的措施，卑詩省政府推出了對外國人征收15%購買房地產(chǎn)特別稅的措施，溫哥華市政府則推出了對空置的住房征收空置稅的措施。
大家應(yīng)密切關(guān)注國家政府對于房市的各種規(guī)范政策，政府推出的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策有時(shí)需要較長一段時(shí)間才能顯現(xiàn)出效果，有時(shí)則會產(chǎn)生立竿見影的效果。
加拿大安大略省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會負(fù)責(zé)人胡大可Tim Hudak認(rèn)為，政府如果非要干預(yù)房地產(chǎn)市場，則一定要特別小心;溫哥華房地產(chǎn)市場在省政府推出外國人購房特別稅之后已經(jīng)開始冷卻，價(jià)格也開始下降就是一個(gè)例證;房地產(chǎn)市場不但是加拿大經(jīng)濟(jì)的基石之一、而且是會下金蛋的鵝，政府不要搞不好弄得雞飛蛋打。
胡大可認(rèn)為，解決房地產(chǎn)價(jià)格過高問題的根本途徑應(yīng)該是擴(kuò)大房屋供應(yīng)量，放松對住房用地的種種限制政策;上市的住房增多了、房價(jià)過快上升的問題自然就解決了。
雖然不清楚2017年加拿大的房市到底會如何變化，但可以確定的是，有5個(gè)因素的確會左右加拿大房地產(chǎn)市場的走向。先了解這些因素的變化，才能對房市走向做出較為合理的判斷和預(yù)測。
美聯(lián)儲利率決策
雖然加拿大中央銀行獨(dú)立制定自己的利息率政策，但金融市場的向來是追隨美國聯(lián)邦儲備委員會的利率政策。
12月中旬，美聯(lián)儲主席耶倫宣布上調(diào)央行利率0.25%，將聯(lián)邦基金利率從0.25%-0.5%升至0.5%-0.75%。這是美聯(lián)儲一年來首次加息，而加拿大央行的0.5%利率已維持1年與美國平齊，這次美國央行的加息25個(gè)基點(diǎn)，出現(xiàn)了10年來首次利率高于加拿大的情形。同時(shí)，美聯(lián)儲預(yù)計(jì)2017年加息三次，比9月會議時(shí)預(yù)計(jì)的加息兩次要快。
當(dāng)美聯(lián)儲12月份開始加息，加拿大債券市場價(jià)格就下跌、債息上升;加拿大的商業(yè)銀行也開始上調(diào)自己的房屋貸款利率，因?yàn)橥顿Y者可以把錢投資于幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)而利息回報(bào)又高的美國政府債券，為什么要把錢放在風(fēng)險(xiǎn)越來越大的房貸市場呢?
在美聯(lián)儲加息背景下，美元持續(xù)走強(qiáng)。事實(shí)上，強(qiáng)勢美元受到美國內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重支撐。從美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢看，無論是通脹水平還是就業(yè)趨勢，都顯示經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，在此情況下，預(yù)計(jì)加拿大各路熱錢或涌入美國，其中包括眾多產(chǎn)業(yè)中的大頭房地產(chǎn)。
投資者應(yīng)該了解的不僅是美聯(lián)儲在12月份的加息行動(dòng)，放眼2017，還要密切關(guān)注美聯(lián)儲在2017年三次再上調(diào)利息率、每次0.25%個(gè)百分點(diǎn)的計(jì)劃;這個(gè)連續(xù)加息計(jì)劃意味著美聯(lián)儲認(rèn)為美國經(jīng)濟(jì)會繼續(xù)健康發(fā)展、而通貨膨脹有抬頭的危險(xiǎn)。
加拿大經(jīng)濟(jì)
如果只是美聯(lián)儲加息，加拿大的房地產(chǎn)市場還不至于出現(xiàn)大的波動(dòng);但如果加拿大的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)疲軟，則就業(yè)市場不振會讓不少加拿大人不敢踏入房地產(chǎn)市場買房。
目前對加拿大經(jīng)濟(jì)2017年走向的預(yù)測有好有壞。預(yù)測加拿大經(jīng)濟(jì)會步入健康發(fā)展軌道的理由是世界市場石油和天然氣價(jià)格開始回升，加元幣值的低迷會有助于加拿大出口行業(yè)的發(fā)展。美國美林銀行(Bank of America Merrill Lynch)預(yù)測加拿大明年經(jīng)濟(jì)增長率為1.5%，高于今年1.1%，其中的0.4個(gè)百分點(diǎn)來自于加拿大聯(lián)邦政府的刺激措施。
而預(yù)測加拿大經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟的人理由是特朗普擔(dān)任美國總統(tǒng)上臺執(zhí)政后會采取貿(mào)易保護(hù)主義政策，這會傷害以貿(mào)易立國的加拿大經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榧幽么蟪隹谏唐返?0%以上以美國為出口市場。經(jīng)濟(jì)學(xué)家Ian Gordon認(rèn)為到明年底加元會跌至69.9美分。他說，川普上臺之后增加了重啟北美自由貿(mào)易協(xié)議談判的可能性，也增加了加拿大外貿(mào)的風(fēng)險(xiǎn)，考慮到加拿大國內(nèi)生產(chǎn)總值的23%是與美國的貿(mào)易，因此任何這方面的發(fā)展對加元而言都不是好消息。
外國購房者
雖然缺乏對在加拿大購買房產(chǎn)的外國人的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但從卑詩省政府推出對外國人購房者征收15%的外國人購房稅后，溫哥華房地產(chǎn)市場立馬冷卻的情況推測，外國購房者對推動(dòng)溫哥華這樣炙手可熱房地產(chǎn)市場價(jià)格的飆升起到了至關(guān)重要的作用。
加拿大新聞社把外國房地產(chǎn)投資者評為2016年加拿大經(jīng)濟(jì)新聞人物也是一個(gè)佐證。
和溫哥華臨近的美國城市西雅圖的房市正受到外國買家的青睞，據(jù)西雅圖地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，近期該市地產(chǎn)成交活躍，華人買家成為主要的外國投資者，這一現(xiàn)象與加拿大打壓房地產(chǎn)市場相關(guān)。
今年8月，卑詩省政府推出對外國人購房者征收15%的外國人購房稅后，房價(jià)上漲腳步立即放緩。在此背景下，美國西雅圖成為這些資金下一個(gè)中意的目標(biāo)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在溫哥華宣布施行房地產(chǎn)稅政策后幾天內(nèi)，西雅圖的房地產(chǎn)中介商就接到大量中國買家看房的要求，一些有錢的中國商人希望賣掉在加拿大的房子來換購西雅圖的房產(chǎn)。
西雅圖的房屋中介機(jī)構(gòu)表示，一般在經(jīng)過一周的看房后，一位中國商人就決定買下位于與西雅圖隔華盛頓湖相望的貝爾維尤市的房子。沒過多久，這位商人再次回到西雅圖，決定再多買兩套房子，包括一次性支票付清總價(jià)220萬美元位于克萊德希爾的別墅。
房屋銷售中介透露，近期中國大陸和香港購房者的看房要求如潮水般涌來，特別是在溫哥華政府推行對外國人征收15%房地產(chǎn)稅后。對于這些中國投資者來說，西雅圖和溫哥華的房子沒有本質(zhì)區(qū)別。隨著中國的投資資金涌入北美房地產(chǎn)市場，西雅圖和多倫多等地的房地產(chǎn)市場變得異常火熱。
另外，在溫哥華房地產(chǎn)市場很活躍的外國購房者中有很大一部分是中國大陸的購房者。但在中國人民幣貶值和中國政府采取嚴(yán)格限制外匯離開中國的措施后，也已經(jīng)有跡象顯示中國大陸想在加拿大購買房地產(chǎn)的投資者出現(xiàn)了缺乏資金的問題。
加拿大的建筑業(yè)
加拿大住房建筑業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年興旺，特別是在溫哥華和多倫多這樣的房地產(chǎn)價(jià)格連年攀升的城市，建筑業(yè)更是在開足馬力趕工。到目前為止，還沒有跡象顯示新建的公寓樓單元有賣不動(dòng)的問題。
不過，加拿大各級政府和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會都在密切關(guān)注住房建筑業(yè)的開工和竣工情況，因?yàn)楫吘故?ldquo;春江水暖鴨先知”。
加拿大抵押貸款和住房公司(CMHC)每月都會公布開工量情況，大家可以通過關(guān)注這個(gè)數(shù)據(jù)來幫助了解房市情況。數(shù)據(jù)顯示，11月加拿大住房開工量為199135個(gè)單位，而10月為199,641，趨勢基本持平。而10月的新建住房開工步伐比起9月則有所回落。
CMHC首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Bob Dugan說：“11月房屋開工保持穩(wěn)定，因?yàn)楸霸姾筒菰》莸纳仙厔莸窒税彩?、魁省和大西洋省份的下降趨勢。我們還看到，2016年房屋開工進(jìn)度比2015年顯示出過度建設(shè)的趨勢。”
政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控
雖然加拿大聯(lián)邦和各省的政府都喜歡說他們尊重市場運(yùn)行的規(guī)律，但過去半年來加拿大聯(lián)邦政府推出了嚴(yán)控房貸發(fā)放的措施，卑詩省政府推出了對外國人征收15%購買房地產(chǎn)特別稅的措施，溫哥華市政府則推出了對空置的住房征收空置稅的措施。
大家應(yīng)密切關(guān)注國家政府對于房市的各種規(guī)范政策，政府推出的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策有時(shí)需要較長一段時(shí)間才能顯現(xiàn)出效果，有時(shí)則會產(chǎn)生立竿見影的效果。
加拿大安大略省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會負(fù)責(zé)人胡大可Tim Hudak認(rèn)為，政府如果非要干預(yù)房地產(chǎn)市場，則一定要特別小心;溫哥華房地產(chǎn)市場在省政府推出外國人購房特別稅之后已經(jīng)開始冷卻，價(jià)格也開始下降就是一個(gè)例證;房地產(chǎn)市場不但是加拿大經(jīng)濟(jì)的基石之一、而且是會下金蛋的鵝，政府不要搞不好弄得雞飛蛋打。
胡大可認(rèn)為，解決房地產(chǎn)價(jià)格過高問題的根本途徑應(yīng)該是擴(kuò)大房屋供應(yīng)量，放松對住房用地的種種限制政策;上市的住房增多了、房價(jià)過快上升的問題自然就解決了。