海外房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾說，“應(yīng)該給德國政府房地產(chǎn)政策打99分”。我認(rèn)為，這是中肯的評價。在我所了解的世界發(fā)達(dá)國家中，德國的房價調(diào)控工作做得最好。
德國是歐洲人口最多的國家。截至2006年底，德國總?cè)丝跒?245萬人(其中750萬為外籍人)，國土面積357020平方公里，略小于我國云南省的土地面積(39萬平方公里)。德國的人口密度為每平方公里230人，是歐洲人口最稠密的國家之一。在“二戰(zhàn)”后和兩德統(tǒng)一后，德國曾是全球房荒最嚴(yán)重的國家之一。發(fā)展到今天，德國住房供應(yīng)充裕、政策法律完善、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，其成功經(jīng)驗非常值得我們借鑒。
目前，德國普通住房的價格在每平方米2150歐元左右。據(jù)統(tǒng)計，從1977年至今的30多年里，德國平均房價僅上漲了60%，而平均每年漲幅不過是2%，如果扣除物價上漲因素，德國房價實際上是在縮水。
與德國房價穩(wěn)定形成明顯對比的是，過去10年內(nèi)，除了德國、日本和瑞士，其他的發(fā)達(dá)國家都出現(xiàn)了房價的快速上揚。據(jù)統(tǒng)計，14個發(fā)達(dá)國家中家庭住房資產(chǎn)總額按時價計算為60萬億美元，相當(dāng)于這些國家GDP總額的2.2倍，全球GDP總額的1.1倍。如果套用OECD計算出的背離率，其中20萬億美元屬于高估價值。
那么，德國房價為何長期保持穩(wěn)定呢?最直接的原因是，德國住房供求均衡。
德國目前大約有3800萬戶家庭，住房總數(shù)約4000萬套，完全滿足每個家庭一套住房。現(xiàn)有的人均居住面積達(dá)41平方米。同時，根據(jù)德國政府的土地規(guī)劃，近年來德國每年新增住房在25萬套到30萬套左右，這完全能夠滿足居民的新增購房需求。而德國人口出生率在西方國家中最低，德國人口已連續(xù)多年負(fù)增長，按照現(xiàn)在的人口負(fù)增長速度，預(yù)計在未來的40年里，德國人口將減少到7千萬人或是更低。
當(dāng)然，住房供求均衡甚至供大于求，并不等于房價必定下跌而不會上揚。如中國的國有土地使用權(quán)出讓市場，房地產(chǎn)開發(fā)商競拍土地之后，囤積而不開發(fā)，人為制造土地供應(yīng)短缺，推高房價。
德國的房價完全取決于市場供求關(guān)系，政府并不直接對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干涉(甚至不直接向市場提供住房)，但是通過出臺一系列法律和政策以確保房地產(chǎn)有序發(fā)展，既實現(xiàn)了“居者有其屋”，又讓炒房者沒有機(jī)會可乘。
德國是歐洲人口最多的國家。截至2006年底，德國總?cè)丝跒?245萬人(其中750萬為外籍人)，國土面積357020平方公里，略小于我國云南省的土地面積(39萬平方公里)。德國的人口密度為每平方公里230人，是歐洲人口最稠密的國家之一。在“二戰(zhàn)”后和兩德統(tǒng)一后，德國曾是全球房荒最嚴(yán)重的國家之一。發(fā)展到今天，德國住房供應(yīng)充裕、政策法律完善、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，其成功經(jīng)驗非常值得我們借鑒。
目前，德國普通住房的價格在每平方米2150歐元左右。據(jù)統(tǒng)計，從1977年至今的30多年里，德國平均房價僅上漲了60%，而平均每年漲幅不過是2%，如果扣除物價上漲因素，德國房價實際上是在縮水。
與德國房價穩(wěn)定形成明顯對比的是，過去10年內(nèi)，除了德國、日本和瑞士，其他的發(fā)達(dá)國家都出現(xiàn)了房價的快速上揚。據(jù)統(tǒng)計，14個發(fā)達(dá)國家中家庭住房資產(chǎn)總額按時價計算為60萬億美元，相當(dāng)于這些國家GDP總額的2.2倍，全球GDP總額的1.1倍。如果套用OECD計算出的背離率，其中20萬億美元屬于高估價值。
那么，德國房價為何長期保持穩(wěn)定呢?最直接的原因是，德國住房供求均衡。
德國目前大約有3800萬戶家庭，住房總數(shù)約4000萬套，完全滿足每個家庭一套住房。現(xiàn)有的人均居住面積達(dá)41平方米。同時，根據(jù)德國政府的土地規(guī)劃，近年來德國每年新增住房在25萬套到30萬套左右，這完全能夠滿足居民的新增購房需求。而德國人口出生率在西方國家中最低，德國人口已連續(xù)多年負(fù)增長，按照現(xiàn)在的人口負(fù)增長速度，預(yù)計在未來的40年里，德國人口將減少到7千萬人或是更低。
當(dāng)然，住房供求均衡甚至供大于求，并不等于房價必定下跌而不會上揚。如中國的國有土地使用權(quán)出讓市場，房地產(chǎn)開發(fā)商競拍土地之后，囤積而不開發(fā)，人為制造土地供應(yīng)短缺，推高房價。
德國的房價完全取決于市場供求關(guān)系，政府并不直接對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干涉(甚至不直接向市場提供住房)，但是通過出臺一系列法律和政策以確保房地產(chǎn)有序發(fā)展，既實現(xiàn)了“居者有其屋”，又讓炒房者沒有機(jī)會可乘。