【小編按】
2013年受歡迎的移民投資主要有三種方式：
第一，項(xiàng)目投資：以債權(quán)或優(yōu)先股的方式，投資于一個(gè)具體的經(jīng)營項(xiàng)目，但并不參與管理。
第二，金融投資：通過規(guī)范的金融資本市場，購買移民法規(guī)允許的金融產(chǎn)品，如股票、債券等。
第三，房產(chǎn)投資：購買具有永久產(chǎn)權(quán)的居住性房產(chǎn)，既可獲得移民身份，又可坐享房產(chǎn)升值回報(bào)。
外國人在中國的房產(chǎn)有哪些方式可以繼承
周群(化名)的父親數(shù)十年前移民美國，在美國生下周群兄妹三人，兩代人均是美國籍。但周父和周群的生活圈子大多在中國，包括工作、投資等。
如今，周父年事已高，希望把中國的幾處房產(chǎn)過戶到周群名下，但對于外國人在中國的房產(chǎn)有哪些方式可以繼承，需要履行哪些手續(xù)，他并不清楚。
周群父子的情況頗具代表性。移民后，在國內(nèi)房產(chǎn)繼承選擇和程序上，要比中國籍人士復(fù)雜了不少。
遺囑或法定繼承免稅
在北京，一套普通的住宅價(jià)值上百萬，更高檔一些的別墅不乏千萬。周父想將一套別墅過戶到周群名下，轉(zhuǎn)讓房屋有生前贈(zèng)與、遺囑繼承、法定繼承(在沒有遺囑的情況下，根據(jù)法定關(guān)系進(jìn)行的繼承)、遺贈(zèng)(通過遺囑將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)予法定繼承人以外的人)、房屋買賣等多種方式，如何選擇讓他犯了難。
“幾種方式的區(qū)別之一在于繳納稅金的不同，法律關(guān)系也不同。”大成律師事務(wù)所高級合伙人王芳說，按中國法律，房屋轉(zhuǎn)讓涉及四種稅：個(gè)人所得稅、契稅、印花稅和營業(yè)稅。“生前贈(zèng)予四種稅都要繳納。但如果贈(zèng)與給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，被贈(zèng)與者可以免征個(gè)人所得稅和營業(yè)稅。”個(gè)人所得稅稅率為20%，契稅稅率為3%-5%，印花稅和營業(yè)稅的稅率分別為3%和5%左右。
而通過遺囑或沒有遺囑情況下的法定繼承，沒有契稅、印花稅和營業(yè)稅，繼承人免征個(gè)人所得稅。
一套千萬別墅的海外繼承路徑
如果非法定繼承人通過遺贈(zèng)的方式繼承房產(chǎn)，需要繳納契稅和印花稅，免征營業(yè)稅和受遺贈(zèng)人的個(gè)人所得稅;如果通過房屋買賣的方式，則需要繳納全部稅種。
就周群父子情況看，屬于直系親屬，如果采用遺囑或法定繼承方式，可免除中國境內(nèi)的所有相關(guān)繳稅;通過生前贈(zèng)與，則需繳納印花稅和契稅;如果通過房屋買賣方式，四種稅都要繳。
復(fù)雜的親子關(guān)系認(rèn)定
選擇似乎很容易，但陷阱也不少。
首先是這一規(guī)定是否適用于外國人。“我們咨詢了房屋買賣部門，回復(fù)是這一規(guī)定不受國籍限制。”周群說。即只要是在中國境內(nèi)的房屋，購買者無論是什么國籍，如果是上述配偶、子女、兄弟姐妹等直系親屬的關(guān)系，均可以享受免稅。
但接下來，周群父子如何證明自己的關(guān)系卻成了難事。“國外沒有戶籍制度。”一名已移民至加拿大的中國人說，他繼承國內(nèi)父母的房產(chǎn)時(shí)，是通過公證方式辦理的。
“有三種方案。”王芳說。第一種是雙方都回美國，用相關(guān)資料進(jìn)行公證和翻譯;第二種是在國內(nèi)進(jìn)行親子關(guān)系確認(rèn)訴訟;第三種是在國內(nèi)進(jìn)行親子鑒定后公證。“從費(fèi)用和操作性方面，我們建議進(jìn)行親子鑒定。在醫(yī)院鑒定獲證明后，再去公證處公證。”她說。
證明親屬關(guān)系的存在，是國籍變化人士繼承財(cái)產(chǎn)的重點(diǎn)。記者了解到的多起案例中，糾紛均由此而起。在國內(nèi)，戶口本可證明親屬關(guān)系，但轉(zhuǎn)換國籍后，戶口被注銷，有時(shí)無據(jù)可查。一則案例中，父母已去世，多位子女留在國內(nèi)，但一位女兒嫁到國外，國籍改變，房產(chǎn)分割官司已打了兩年。
如果雙方是配偶，則無法通過親子鑒定證明關(guān)系。王芳建議，可在雙方在世時(shí)及時(shí)進(jìn)行親屬關(guān)系公證。
生前贈(zèng)予防糾紛
除了考慮稅率以外，周群和父親還需要考慮繼承方式是否會(huì)引起糾紛。
周群還有兩個(gè)妹妹，但父親只打算把房產(chǎn)過戶給周群。“這種情況，我們不建議通過遺囑的方式繼承，而建議用生前贈(zèng)予。”王芳說。
她解釋，如果通過遺囑繼承，除遺囑外，還有遺囑公證和法定繼承人公證兩個(gè)步驟。“法定繼承人公證，就是在被繼承人周父去世后，周群兄妹三人等所有法定繼承人都要到公證處，表明自己對遺囑是否有異議。如果有異議，則遺囑不能執(zhí)行。”
換言之，如果父母對財(cái)產(chǎn)的分配不是非常公平，則更加推薦生前贈(zèng)予，或提前和所有的法定繼承人交代遺囑的內(nèi)容，取得共識(shí)，以免身后發(fā)生財(cái)產(chǎn)爭搶。