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預售房合同 篇1
[摘要]買受人在購買預售商品房后承擔了較大風險，為保障買受人的利益、維護交易安全，法律對商品房預售進行了特別的規(guī)制。我國法律除了規(guī)定強制性的商品房預售許可制度外，還規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度。
天津預售商品房合同備案的作用及法律效力是什么呢？什么是商品房預售合同？商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權轉(zhuǎn)移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。
買受人在購買預售商品房后承擔了較大風險，為保障買受人的利益、維護交易安全，法律對商品房預售進行了特別的規(guī)制。我國法律除了規(guī)定強制性的商品房預售許可制度外，還規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售登記備案的作用在于：
1、商品房預售合同備案登記屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權變動為目的的請求權而為的登記。
2、預售項目只有符合法律規(guī)定的預售條件，預售合同才能進行登記備案。登記備案前，登記部門會對開發(fā)商所售房屋的相關材料進行全面查閱，這是對開發(fā)商和預售項目合法性審查的一道屏障。
3、商品房預售備案登記使得買受人的請求權具有了對抗第三人的效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再將經(jīng)過預售登記的房屋出售或抵押，如果開發(fā)商將經(jīng)過預售登記的房屋出售或設定抵押給第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權，該抵押權也不能對抗預售登記的買受人。這就防止了開發(fā)商的一房二賣。
4、預售合同未辦理登記備案手續(xù)的，不能辦理房屋產(chǎn)權權屬變更手續(xù)。預售合同備案登記作為前置程序，一定程度上保證了交易安全。
目前，我國法律法規(guī)及相關規(guī)章均明確規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度，但對于該登記備案制度的性質(zhì)與效力并未具體規(guī)定。學界對此亦無定論。但一般認為，商品房預售合同登記備案屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記，國外稱預告登記或預登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權變動為目的的請求權而為的登記。一般不動產(chǎn)登記的權利是不動產(chǎn)物權，例如所有權、抵押權等。而預告登記發(fā)生時物權尚不存在，物權變動是將來發(fā)生的行為，故所登記的權利仍是一種請求權(債權)，登記的內(nèi)容是將來請求發(fā)生物權變動。
房屋買受人在商品房預售合同中的權利、房屋是否被查封、房產(chǎn)證是真的還是假的等等，總的來說，只要在行政服務中心房管窗口簽訂了買賣合同，那您可以基本放心啦，賣方的人也好，房產(chǎn)的權利限制也好，工作人員都幫你檢查過了，都沒有問題。
還有一點，在房管窗口簽訂了買賣合同后，賣方則不能再和第三方再次簽訂買賣合同了，因為房管局的電腦里有了備案了，如果您和賣方的合同不撤銷，則賣方永遠不能再將此房賣給第三人了。
我們這兒所稱的簽訂買賣合同，在行業(yè)也稱為二手房合同備案。
提醒一：
如果您購買的房屋屬市區(qū)范圍內(nèi)，并且您們的買賣未通過中介成交，則您和賣方帶好雙方身份證、賣方的房產(chǎn)證、土地證至行政服務中心房管1至4號窗口簽訂合同并進行現(xiàn)場備案，并在經(jīng)過備案并打印的合同上買賣雙方簽字認可。
提醒二：
如果買賣雙方經(jīng)有備案資質(zhì)的中介機構達成交易的，可由中介機構操作人員直接在中介公司進行簽訂合同并進行合同備案。經(jīng)過中介機構備案后，則在過戶時，不需要重新進行備案了。目前，江陰具備合同備案的中介公司共有六家，分別是聯(lián)眾、聯(lián)豐、五星、瑞德、嘉和、天鴻六家房產(chǎn)中介。
提醒三：
只有城區(qū)范圍內(nèi)的二手房，才是到行政服務中心的房管窗口來辦理過戶的，非城區(qū)范圍的，至各鄉(xiāng)區(qū)房管所辦理過戶手續(xù)。
下面是二手房合同備案的相關知識：
1、二手房合同為什么要備案
依據(jù)建設部、中國人民銀行《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理、規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(建住房〔20xx〕321號)并結合江陰市實際情況，二手房買賣合同進行備案，旨在進一步規(guī)范我市二手房交易市場行為，保障二手房交易安全，提高二手房交易的透明度。
2、二手房合同備案的核心內(nèi)容是什么
我市市區(qū)范圍內(nèi)的二手房買賣合同，均須網(wǎng)上備案。買賣雙方在申請轉(zhuǎn)移登記申請時，必
須提供經(jīng)過網(wǎng)上備案的二手房買賣合同。
3、什么是網(wǎng)上備案
網(wǎng)上備案是指二手房交易當事人委托房地產(chǎn)中介機構或登記機構工作人員登錄二手房網(wǎng)上備案系統(tǒng)，在線錄入《二手房屋買賣合同》的相關條款內(nèi)容，并聯(lián)機將合同打印，在合同上簽字蓋章的行為。經(jīng)過備案的二手房買賣合同信息，市民可在江陰房產(chǎn)信息網(wǎng)上通過輸入買受人姓名和合同備案號進行查驗備案信息。
4、進行網(wǎng)上備案有什么好處
可以維護買賣雙方的正當權益，《辦法》要求市區(qū)范圍內(nèi)的二手房買賣行為，均須進行網(wǎng)上備案，目的就是有效防止購房人誤購查封房產(chǎn)、防止一房多賣、避免房地產(chǎn)經(jīng)紀人違規(guī)操作等情形的發(fā)生。
5、網(wǎng)上備案會很麻煩嗎
網(wǎng)上備案是個全新的操作模式，有個熟悉的過程，二手房交易雙方當事人只要按要求提交有效證件，填寫相關材料即可，具體操作由經(jīng)過培訓的中介人員或行政服務中心房管窗口工作人員來完成，應該說還是很便利的。
6、如何申請網(wǎng)上備案
目前我市在部分中介機構試點實施網(wǎng)上備案服務，其他有意向的中介機構可向市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)管理科提出申請。
7、如何進行網(wǎng)上備案
操作員憑電腦密鑰登陸備案系統(tǒng)后，輸入擬轉(zhuǎn)讓房屋所有權證號、房屋所有權人姓名后提交，按備案系統(tǒng)提示進行網(wǎng)上備案。
8、雙方自行成交的可以申請網(wǎng)上備案嗎如何進行操作
可以，雙方自行成交的，可由行政服務中心房管窗口的工作人員提供網(wǎng)上備案服務。
9、網(wǎng)上備案后，當事人需變更或注銷《二手房屋買賣合同》怎么辦
合同在系統(tǒng)上進行提交后即視為網(wǎng)上備案完成。如在申請辦理轉(zhuǎn)移登記之前，二手房買賣雙方需對合同進行變更或注銷的，合同雙方當事人可攜帶相關證件至行政服務中心房管窗口辦理，由中介機構撮合成交的，需中介機構人員同時到場。
10、二手房交易當事人在進行網(wǎng)上備案時應注意哪些事項
(1)二手房交易當事人應認真閱讀有關網(wǎng)上備案的文件;
(2)為避免房地產(chǎn)中介機構隱瞞網(wǎng)上備案信息，二手房交易當事人應現(xiàn)場全程了解操作人員的錄入行為;
(3)網(wǎng)上備案后，二手房交易當事人可根據(jù)合同備案登記號，通過江陰房產(chǎn)信息網(wǎng)對網(wǎng)上備案情況進行核實。
11、二手房交易當事人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機構及其從業(yè)人員在網(wǎng)上備案的過程中存在違法違規(guī)行為的，應怎么處理
應及時至我市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)管理科或產(chǎn)權監(jiān)理處投訴。
12、備案的實施日期是什么時間
自20xx年12月28日起，市區(qū)范圍內(nèi)申請辦理二手房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，必須將二手房買賣合同進行備案。
這里要著重提醒大家的是，備案后的二手房買賣合同辦理注銷和變更的流程：
上面已經(jīng)提到，自20xx年12月28日始，我市市區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的房屋買賣合同，均需進行網(wǎng)上備案。在備案后，如果合同需注銷或變更，則買賣雙方當事人需攜相關資料至行政服務中心房管窗口進行申請辦理(如在中介機構進行簽約備案，則中介機構工作人員需共同到場)。
在辦理時，可先至房產(chǎn)信息網(wǎng)的“政務指南”頻道中的“表格下載”中，下載相應的表格
(二手房買賣合同備案變更登記申請表 、二手房買賣合同備案注銷登記申請表)，將申請表內(nèi)信息填寫完畢后，買賣雙方攜本人身份證明原件、原經(jīng)過備案的買賣合同、申請表等資料至房管窗口辦理。
要提醒大家的是，如二手房買賣合同非中介機構簽約備案(是在房管窗口工作人員備案的)，則由買賣雙方共同提出申請，如合同是中介機構簽約備案操作，則需買賣雙方、中介機構工作人員三方一起至行政服務中心房管窗口進行申請辦理。
在填表過程中，需要注意：1、表格內(nèi)的經(jīng)紀機構意見一欄，請在至行政服務中心房管窗口申請前，提前填好，并加蓋經(jīng)紀機構公章;2、表格內(nèi)的申請人簽章欄一欄內(nèi)的轉(zhuǎn)讓人和接收人的簽章，必須由當事人在行政服務中心房管窗口工作人員簽證下，當面簽字;3、此業(yè)務，必須當事人(如有中介的，中介機構工作人員也需到場)共同前來辦理;4、如買賣合同是對買方進行變更，如原買方基礎上需增加配偶等共有人，請申請時，攜帶能證明家庭關系的證件資料(如戶口本、結婚證等)。
預售房合同 篇2
甲方（賣方）：_____________住所：___________郵編：____________
營業(yè)執(zhí)照號碼：________資質(zhì)證書號碼：__________
法定代表人：___________________聯(lián)系電話：_________________
委托代理人：___________________聯(lián)系電話：_________________
乙方（買方）：_____________國籍：___________性別：_______
出生年月日：________ 住所（址）：_________郵編：______
身份證／護照／營業(yè)執(zhí)照號碼：_______________聯(lián)系電話：____________ 甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方購買甲方預售的《______________》商品房事宜，訂立本合同。
第一條
甲方通過土地使用權出讓／轉(zhuǎn)讓／劃撥方式取得 區(qū)／縣_________________________地塊土地使用權，并依法進行了土地使用權登記取得房地產(chǎn)權證，證書號 為：___________________， 土地面積為：___________________，土地用途為“_______________. 甲方經(jīng)批準，在該地塊上投資建造《___________________》（暫定名／現(xiàn)定名）商品房，主體尋址建筑 結構為_________結構； 建筑物地上層數(shù)為_________層，地下層數(shù)為______層。
上述商品房已具備《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定的預售條件，___________________局已批準上市預售 （預售許可證編號：___________________）。
第二條
乙方向甲方購買___________________路___________________《___________________》___幢 （號___層__室（以下簡稱該房屋），政府批準的規(guī)劃用途為__________.
據(jù)甲方暫測該房屋建筑面積為_________平方米，其中套內(nèi)建筑面積為_________平方米、公用分攤建筑面積為___平方米。該房屋建筑層高為_____米。
該房屋建筑設計及平面圖見本合同附件二；該房屋建筑結構、裝修及設備標準見本合同附件三；該房屋相關情況說明 （抵押關系、租賃關系、相鄰關系及小區(qū)平面布局）見本合同附件四；該房屋《前期物業(yè)管理且務合同》、《使用公約》或有關承諾書見本合同附件五。
第三條
乙方購買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價為人民幣___________________元。 （大寫）：___________________.
第四條
乙方購買該房屋的總房價款（含附件三中裝修、設備價格）是指該房屋和相應比例的土地使用權的總價格。本合同約定的總房價款除該房屋建筑面積的暫測不一致的原因外，不再作變動。
第五條
在該房屋交付時，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構實測面積為準，如甲方暫測面積與實測面積不一致時，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理：
1、按該房屋每平方米建筑面積單價計算多退少補；
2、甲方同意當暫測面積與實測面積的誤差超過＋_________％（包括_____％），不向乙方收取超過部分的房價款；甲方同意當暫測面積與實測面積的誤差超過－____％（包括－______％），乙方有權單方面解除本合同。乙方行使單方解除權時，必須在雙方簽署《房屋交接書》之時或之前提出，否則視為放棄該項權利。
第六條
簽訂本合同時，該房屋建設工程建設到___________________.乙方應當按本合同約定時間如期 足額將房價款解入甲方的預售款監(jiān)管帳戶（預售款監(jiān)管機構：___________________、帳戶名稱： ___________________、帳號：___________________）。預售款按政府規(guī)定監(jiān)管使用。
乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在附件一中約定明確。
第七條
乙方如未按本合同約定的時間付款，應當向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之_____計算，違約金自本合同的應付款期限之第二天起算至實際付款之日止。逾期超過______天后，甲方有權選擇下列第_______種方案追究乙方責任：
壹、甲方有權單方面解除本合同，乙方應當承擔賠償責任。賠償金額為總房價款的___％，甲方有權在乙方已支付的房價款中扣除乙方應支付的賠償金額，剩余房款退還給乙方。如乙方已支付的房價款不足賠償?shù)?，甲方有權追索?BR> 甲方如行使解除合同權的，應當書面通知乙方。
貳、______________________________________
第八條
簽訂本合同后，甲方不得擅自變更該房屋的建筑設計（見附件二），確需變更的應當征得乙方書面同意并報規(guī)劃管理部門審核批準，在獲得批準之日起____天內(nèi)與乙方簽訂本合同變更協(xié)議。
甲方未征得乙方同意擅自變更該房屋的建筑設計，乙方有權單方面解除合同。
第九條
甲方不得擅自變更已經(jīng)與乙方約定的小區(qū)平面布局（見附件四），確需變更的應當征得乙方書面同意。
甲方未征得乙方同意變更小區(qū)的平面布局，乙方有權要求甲方恢復，如不能恢復的，甲方應當向乙方支付總房價款的____％違約金。
第十條
該房屋的交付必須符合下列第_____種方案所列條件：
壹、辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）；甲方對該房屋設定的抵押已注銷；甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金。
貳、取得了《住宅交付使用許可證》；甲方對該房屋設定的抵押已注銷；甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金；甲方承諾在______年_____月_____日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證），如到時不能取得商品房房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證），乙方有權單方面解除本合同。
叁、__________________________________________________
第十一條
甲方定于_______年____月_______日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。
第十二條
甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應當向乙方支付違約金，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過____天，乙方有權選擇下列第_______種方案追究甲方責任：
壹、乙方有權單方面解除本合同。
貳、____________________________________________________