依據(jù)您的需要，筆者特別為您定制了一份專業(yè)的“土地評估報告”文檔，隨著人們素養(yǎng)的提高，撰寫報告已成為當代職場人士最為普遍的行業(yè)要求之一。在書寫過程中，應何時考慮什么因素呢？本文提供供大家分享和參考，望大家共同探討交流。
土地評估報告 篇1
紅云紅河煙草(集團)有限責任公司會澤卷煙廠就地技術改造項目3#擋土墻是根據(jù)設計圖紙的場地面積要求，需在東南方向建設重力擋土墻，以防止目前場地開挖后，形成一面4—9米高差的裸露土坡和懸空舊圍墻，3#擋土墻長達130米，墻身采用M7.5級漿砌毛石，擋土墻墻頂采用M10水泥砂漿抹平，厚度20mm，墻面采用M10水泥砂漿勾縫，沿墻高和墻長每2—3米布置泄水孔，泄水孔孔徑100mm，按梅花形布置。
我單位與建設單位簽定工程建設施工合同后,根據(jù)工程設計文件(施工圖紙)編制了3#擋土墻砌筑方案,并報送監(jiān)理方審核,同時我施工方對進場的施工班組進行安全技術、崗前教育等相關資料交底。 在施工過程中,按照施工規(guī)范及施工合同要求,嚴格施工程序,對用于本工程進場的原材料(PVC管、水泥)，我單位都按照相關要求報
審監(jiān)理人員并認真自查,對進場材料(產(chǎn)品)的外觀、規(guī)格、尺寸、質量證明書產(chǎn)品合格證及進場數(shù)量進行審查和核對,并現(xiàn)場見證取樣送檢,經(jīng)試驗室再檢合格后方允許用于擬定部位。
施工中每道施工工序完成后,我單位都按照相關要求報請驗收,經(jīng)監(jiān)理方會同相關各方共同驗收合格后,方能進入下道工序施。
基坑開挖前，用石灰粉放撒出基坑的開挖邊線，并在臨近位置打入水平樁，在水平樁上標記出開挖深度。
3#擋土墻基坑開挖采用機械開挖，采取沿等高線自上而下、分層、分段、依次進行。擋土墻的基坑開挖按各段擋土墻高度不同分為五段進行開挖，開挖至設計標高后，我單位按照要求請相關各單位進行基坑驗收。
質地堅實無風化剝落和裂紋，表面無泥垢、水銹等雜質，滿足設計要求;砂漿等級和強度符合設計要求，且有砂漿配合比設計實驗報告，砌組的形式上下錯縫，內外搭砌，丁砌石交錯設置，灰縫厚度，砂漿飽滿，都符合設計要求和規(guī)范規(guī)定。墻身PVC管泄水孔符合設計要求，擋土墻表面用MU10水泥砂漿勾縫，勾縫粘結牢固、密實、整齊。
按設計圖紙要求，每10米布置了一道沉降縫，寬30mm，縫內填置軟木板，外表用瀝青麻筋填充。
回填前我方先行清除建筑垃圾等雜質。填料為原土回填，按照設計要求分層夯實。
2、隱蔽工程驗收記錄:
本工程按規(guī)范要求質量評定,所有工程質量均達到合格,資料同步齊全。我施工單位綜合評定該工程為合格工程。
土地評估報告 篇2
一、工程概況：
監(jiān)理單位：XXX工程管理有限公司 施工單位：XXX建筑工程有限公司
工程規(guī)模：土地平整XXX畝，工程造價XXX萬元。 施工范圍：土地平整、農(nóng)田水利工程、其它工程。 開工日期：XX年XX月XX日 竣工日期：XX年XX月XX日 監(jiān)理依據(jù)：
a)設計院設計的施工圖紙; b)工程的施工合同、監(jiān)理合同; c)建筑工程質量檢驗評定標準;
d)施工驗收規(guī)范及國家、地方現(xiàn)行標準; e)工程建設強制性標準; f)法律、法規(guī)和行政規(guī)章。 一、工程監(jiān)理情況：
1、監(jiān)理工作就是“四控兩管一協(xié)調”，而質量控制是監(jiān)理工作的核心，質量控制主要有：
事前控制：熟悉掌握施工圖紙和有關的技術規(guī)范和驗評標準;審查施工單位資質、施工組織設計及施工方案;進場材料報驗;施工現(xiàn)場檢查驗收及核查工程質量保證措施等。對重點工序質量控制關鍵點進行技術交底。
事中控制：對施工過程進行全面控制，主要采用巡視、旁站、平等檢驗等方法。嚴格執(zhí)行隱蔽工程驗收和見證取樣送檢制度，強化驗收，過程控制。
事后控制：對已未完成的分項、子分部、分部工程及時組織驗收;審核材料抽驗試驗結果;及時跟蹤工程內業(yè)資料整理。
二、工程實施情況：
XXXX土地整理工程項目主要以下幾個分部工程： 1)土地平整：XXX畝
2)農(nóng)田水利工程：農(nóng)渠XXXm;農(nóng)溝XXXm，包括土方開挖、土方夯填、墊層、砌石分項等。
5)增加項目：增加排水溝，擋土墻等XX座 三、質量平定情況：
五、質量保證資料核查情況：根據(jù)施工單位提供的竣工資料及現(xiàn)場初驗情況，總體該工程的施工質量達到設計要求，經(jīng)核查，本工程項目質量保證、資料齊全。
六、最終評估意見：經(jīng)核定，XXX土地整理工程項目各分項分部工程檢查合格，資料齊全，該單位工程項目工程質量綜合評定為合格。 監(jiān)理單位：XXX工程管理有限公司 日 期：XXX年XX月XX日
土地評估報告 篇3
8號)，通知中有“房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定，估價費用由委托人承擔”。這表明政府管理部門已經(jīng)意識到了中介服務過程中委托人引發(fā)的運行機制問題。
經(jīng)濟活動要經(jīng)得起經(jīng)濟分析
在社會主義市場經(jīng)濟條件下，土地估價活動要經(jīng)得起經(jīng)濟分析，因此，“虛假評估報告”的防范機制就是經(jīng)得起經(jīng)濟分析的土地估價委托人體系的構建問題。這是治本之策。
推而廣之，其他的中介服務活動也存在同樣的問題，例如建設項目環(huán)境影響評價，委托人是項目建設單位，你給我出具的評價報告通不過環(huán)保部門的審查，我就不給你錢或更換另一家進行評價，在這種情況下，評價報告能科學嗎?依據(jù)評價報告環(huán)保部門的審批意見符合環(huán)境保護法的要求嗎?如果由環(huán)保部門出面委托，政府撥付評價費，按照這樣的機制運行不是一切事情都解決了嗎?再推而廣之，可以預言：一切經(jīng)濟活動經(jīng)得起經(jīng)濟分析，就進展的順利，特別是其社會目標的實現(xiàn);一切經(jīng)濟活動經(jīng)不起經(jīng)濟分析，那就是強制就會出現(xiàn)層出不窮的對策阻礙經(jīng)濟活動的進行。
土地評估報告 篇4
1、本報告所稱“評估價值”是指所評估資產(chǎn)在現(xiàn)有不變并繼續(xù)經(jīng)營或轉換用途繼續(xù)使用，以及在評估基準日的狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣的假設條件下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估價意見。
2、本報告的附件是構成報告的重要組成部分，與報告書正文具有同等的法律效力。
3、本評估結論按現(xiàn)行規(guī)定有效期為一年，即評估目的在評估基準日后的一年內實現(xiàn)時，可以此評估結果作為底價或作價依據(jù)，超過一年，需重新進行評估。
4、本評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產(chǎn)評估主管機關審查使用，評估報告書的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開。
5、本次評估是在獨立、公開、科學、客觀的原則下作出的，我公司參加評估人員與委托方無任何利害關系，評估工作置于法律監(jiān)督之下，評估人員恪守職業(yè)道德和規(guī)范。
6、報告所涉及的有關法律證明文件，由委托方提供，其真實性由委托方負責。
7、本報告僅用于為委托方對外投資提供價值依據(jù)，不得用于其他用途，也不視為對被評估單位日后償債能力作出的保證。委托人或其他第三者因使用評估報告不當所造成的后果與注冊評估師及評估機構無關。
土地評估報告 篇5
土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本，土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機構經(jīng)常面對的問題，一份土地資產(chǎn)評估報告資料，不僅僅是一份評估工作總結、土地價格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認定土地資產(chǎn)價格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強對土地資產(chǎn)產(chǎn)權變動管理，確認土地資產(chǎn)評估結果的重要依據(jù)。
土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本.
資產(chǎn)評估的種類按評估的對象不同，可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、流動資產(chǎn)評估等。而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機構經(jīng)常面對的問題。土地作為資產(chǎn)，是指土地不僅是社會進行物質生產(chǎn)的.重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產(chǎn)?？梢哉f土地是一切財富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失，分析和利用土地資產(chǎn)評估報告對土地資產(chǎn)管理部門來說是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評估報告資料，不僅僅是一份評估工作總結、土地價格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認定土地資產(chǎn)價格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強對土地資產(chǎn)產(chǎn)權變動管理，確認土地資產(chǎn)評估結果的重要依據(jù)。
土地評估報告 篇6
(2)
一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）
1、用成本逼近法估算土地價格時，可暫把征地費用當做轉換用途土地的__計算。A．價格
B．市場購買價格 C．非市場購買價格 D．平均價格
2、下列不屬于城鎮(zhèn)土地等調整與確定的原則是原則。A：城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調控 B：行政建制協(xié)調 C：城鎮(zhèn)規(guī)模調控 D：近鄰平衡 E：合法性
3、某城市四級工業(yè)用地基準地價為300元／平方米，設定的土地開發(fā)狀況為四通一平(通上水、通下水、通電、通訊和場地平整)，若增加供氣、供熱將使地價分別增加40元／平方米、30元／平方米．若該四級地上某工業(yè)區(qū)達到通上水、通下水、通電、通訊、通熱和場地平整的狀況，其基準地價將達到元／平方米?！?002年考試真題】 A：300 B：340 C：370 D：330 E：時間因素
4、下列用地在城市用地中占比例最大的是用地。A：居住 B：工作 C：商業(yè) D：綠地 E：時間因素
5、一般地，影響房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展變化的因素有__因素。A．宏觀層次 B．中觀層次 C．客觀層次 D．微觀層次 E．主觀層次
6、某城市二級住宅用地平均容積率為2．0，以樓面地價為標準的基準地價為1200元／平方米．現(xiàn)有一宗住宅用地位于二級地，其容積率為4．0，除容積率外無須進行其他修正，則該宗住宅用地樓面地價最可能為元／平方米。A：950 B：1200 C：1300 D：1500 E：時間因素
7、回歸分析不包括回歸分析。A：簡單線性 B：多元 C：曲線 D：復雜 E：合法性
8、在下列與購建固定資產(chǎn)有關的支出中，不應計人固定資產(chǎn)的入賬價值．【2004年考試真題】
A：購入時支付的運輸費 B：購建時繳納的耕地占用稅 C：購入時支付的保險費
D：使用期間后發(fā)生的利息支出 E：土地
9、某生產(chǎn)線生產(chǎn)能力為10000t，評估時，由于受某政策調整影響，產(chǎn)品銷售不景氣，若不降價銷售，企業(yè)必須減少4000t的產(chǎn)量，假設該政策調整將持續(xù)3年，降價造成的每噸產(chǎn)品凈損失為100元，該企業(yè)正常投資報酬率為10％，生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0．6．該生產(chǎn)線的經(jīng)濟貶值額為元。A：1666223 B：4000000 C：2400000 D：1666667 E：時間因素
10、土地估價師接受繼續(xù)教育時間5年累計不得少于學時。A：50 B：200 C：150 D：100 E：時間因素
11、土地市場的不均衡主要是由于造成的。A：流通方式多樣性 B：土地市場壟斷性 C：土地市場地域性 D：土地資源稀缺性 E：時間因素
12、馬克思在分析建筑地段地租時指出，是建筑地段地租的基礎；建筑地段地租同樣存在著級差地租。A：農(nóng)業(yè)地租 B：絕對地租 C：壟斷地租 D：礦山地租 E：時間因素
13、建設用地審批管理信息系統(tǒng)建設應把握__原則。A．公開性 B．實用性 C．穩(wěn)定性 D．標準化 E．可持續(xù)發(fā)展
14、不同地區(qū)地價存在差異，原因是。A：一般因素不同 B：用途不同 C：個性差異 D：規(guī)劃不同 E：時間因素
15、不屬于新區(qū)開發(fā)所用費用的是。A：土地補償費 B：青苗補償費 C：安置補助費 D：房屋開發(fā)費 E：土地
16、在進行城鎮(zhèn)分等時，選取了五個因素(見下表)，通過特爾菲法已確定出因素的重要程度為y1＜V2，V1＞y3，y3：y4：y5，若采用因素成對比較法(0，0．5，1三種數(shù)值)，下列說法中，不正確的是． A：V1的權重為0．3 B：V2的權重為0．4 C：V2的權重為0．5 D：V5的權重為0．1 E：合法性
17、關于國有建設用地審查報批程序，下面說法不正確的是。
A：建設項目可行性論證時，建設單位應向建設項目批準機關的同級土地行政主管部門提出用地預申請
B：在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外，單獨選址的建設項目使用土地的，建設單位應當向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請
C：市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設用地申請，應當受理，并在收到申請之日起60日內擬訂農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查
D：有批準權的人民政府土地行政主管部門應當自收到上報的農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關方面意見后30日內審查完畢
E：35％～50％
18、市場經(jīng)濟中的市場概念一般是指。A：商店等交易場所 B：批發(fā)零售等流通環(huán)節(jié) C：各種交換關系的總和 D：企業(yè)之間的交換 E：土地
19、我國的基本國情是__ A．人口多、耕地少 B．堅持可持續(xù)發(fā)展
C．土地資源地區(qū)分布不均 D．社會主義初期階段
20、評估土地價值時，將地上附著物一并納入估價范疇的原因在于（）。A.地上附著物的利用對土地的利用價值影響很大? B.土地和地上附著物不可分離? C.地上附著物不能夠單獨評估? D.土地的價值由土地及地上附著物共同作用形成? E.地上附著物沒有市場交易和收益資料
21、土地登記中的“分攤面積”是指土地使用者在中應分攤的面積。A：共有土地使用面積 B：全部土地使用面積 C：建筑物共有面積 D：建筑物總面積 E：35％～50％
22、不屬于土地價格與一般物價相比的自身特點的是__。A．市場結構不同 B．折舊現(xiàn)象不同
C．地價上升速度呈緩慢趨勢 D．地價主要由地產(chǎn)需求決定 23、2001年，我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達6860元，比1996年增長％，年平均增長7．23％．【2002年考試真題】 A：36．2 B：41．8 C：43．4 D：52．0 E：土地
24、一般被認為是一種對土地市場上個人活動進行限制的消極措施是。A：城市基礎設施政策 B：政府的土地政策 C：土地利用規(guī)劃 D：城鎮(zhèn)規(guī)劃 E：時間因素
25、《國務院關于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)有關問題的通知》(國發(fā)[2004]8號)規(guī)定，土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例，由各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市人民政府根據(jù)不同情況，按各市、縣不低于土地出讓平均純收益的__確定。A．5% B．10% C．15% D．20%
二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）
1、繪制房產(chǎn)圖可采用方法．【2006年考試真題】 A：全野外采集數(shù)據(jù)成圖 B：航攝影像采集數(shù)據(jù)成圖 C：野外解析測量成圖
D：衛(wèi)星影像采集數(shù)據(jù)成圖 E：編繪法繪制房產(chǎn)圖
2、從狹義上講，城市基礎設施以城市技術性基礎設施為主體，一般包括系統(tǒng)。A：防災系統(tǒng) B：環(huán)境系統(tǒng) C：通信系統(tǒng) D：交通系統(tǒng) E：規(guī)劃系統(tǒng)
3、不動產(chǎn)開發(fā)的預付資本通常主要包括__。A．地價款 B．建安工程費 C．專業(yè)費用 D．利息
4、居住建筑密度取決于房屋布置對氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求，與等有密切關系。A：建筑間距 B：建筑層數(shù) C：建筑層高
D：建筑排列方式 E：管理費用
5、根據(jù)國土資源部《關于發(fā)布實施(全國工業(yè)用地出讓最低價標準)的通知》規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得__所在地土地等別相對應的最低價標準。A．高于 B．低于 C．等于
D．低于或等于
6、在農(nóng)地價格因素修正測算法中，沒有完成基準地價測算的地區(qū)，可以采用等地價評估方法確定。A：收益還原法 B：剩余法
C：成本逼近法 D：市場比較法
E：基準地價系數(shù)修正法
7、原行政劃撥土地使用權的轉讓，土地轉讓人只有，才能取得轉讓的合法權利?！?004年考試真題】
A：向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補簽土地出讓合同 B：繳付土地出讓金
C：辦理土地出讓登記手續(xù)
D：提出改變土地利用方式及理由
E：土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規(guī)定
8、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定，擁有農(nóng)用地轉用和土地征收審批權的部門是。A：國務院 B：省人民政府
C：自治區(qū)人民政府 D：直轄市人民政府
E：國務院國土資源管理部門
9、路線價法中確定標準深度時，應采用臨街各宗地的__。A．平均深度 B．深度的中位數(shù) C．深度的眾數(shù)
D．城市統(tǒng)一確定的某一深度
10、建筑物的分類可按__進行分類。A．用途
B．建筑物層數(shù)
C．建筑物主體承重構件材料 D．建筑物承重結構體系 E．建筑物區(qū)位
11、衡量因素的不同水平(不同總體)下各樣本數(shù)據(jù)的誤差，稱為__誤差。A．組內 B．隨機 C．組間 D．系統(tǒng)
12、為解決某個特定的土地問題而編制的一種土地利用規(guī)劃類型是。A：土地利用定點規(guī)劃 B：土地利用定向規(guī)劃 C：土地利用專項規(guī)劃 D：土地利用單項規(guī)劃 E：35％～50％
13、某企業(yè)因生產(chǎn)規(guī)模擴大，需要占用土地15公頃，其中5公頃為基本農(nóng)田，10公頃為耕地。根據(jù)農(nóng)用地分等成果，占用耕地為7等地，補充耕地經(jīng)整理驗收為5等地，5等地和7等地的糧食生產(chǎn)能力分別為1000千克和800千克。下列關于該地塊補充耕地數(shù)量的說法正確的是。
A：等級折算系數(shù)為：800／1000=0.8，所以補充耕地的數(shù)量為0.8×15=12公頃 B：等級折算系數(shù)小于1時按l計，所以補充耕地的數(shù)量為15公頃
C：等級折算系數(shù)為：1000／800=1.25，所以補充耕地的數(shù)量為1.25×15=18.75公頃
D：需補充耕地的數(shù)量為5公頃 E：35％～50％
14、土地自然條件的差別是__形成的自然條件或自然基礎。A．絕對地租 B．級差地租 C．壟斷地租 D．農(nóng)業(yè)地租
15、平均指標用于描述一組數(shù)據(jù)的．【2009年考試真題】 A：集中趨勢 B：離中趨勢 C：一般水平D：差異程度 E：分散程度
16、房屋建筑物具體包括?！?006年考試真題】 A：商業(yè)用房上的廣告牌 B：房屋 C：公共建筑 D：土地使用權 E：地上建筑物
17、房屋出租中，維修費的計算方法比較復雜，一般有。A：指數(shù)還原法 B：造價比例法 C：定期輪修法 D：經(jīng)驗估計法 E：租金比例法
18、在基準地價評估過程中，對樣點地價一般要進行等修正?！?004年考試真題】
A：出讓年期 B：容積率 C：交易時間 D：繁華程度
E：最佳利用方式下
19、根據(jù)國家規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，工業(yè)用地（）。A．應該采用協(xié)議方式出讓 B．必須采用協(xié)議方式出讓
C．也要創(chuàng)造條件逐步實行招標、拍賣或者掛牌方式出讓 D．不能采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓
20、某土地估價機構在開展土地估價業(yè)務時，下列行為中（）是錯誤的。
A．接受土地儲備中心委托，為確定招標出讓底價對河西區(qū)A、13、C組團地價評估，同時接受該市某房地產(chǎn)公司委托評估A組團土地投標價格
B．與某銀行簽訂長期合作協(xié)議，承諾按低于市場評估收費的50%提供評估服務 C．倡議建立機構聯(lián)盟，實行按市場行情變化、在規(guī)定收費標準±15%范圍內浮動收費的機制
D．接受委托開展土地出讓地價評估工作，未將土地技術報告交付委托方 E．與某銀行簽訂長期合作評估協(xié)議，承諾每年按評估收費的30%予以返還
21、政府對市場價格的干預是通過__影響土地供給和需求來間接影響土地價格的。A．法律法規(guī) B．市場調查
C．各種政策措施 D．稅收
22、下列屬于稅收的主要特征的是__。A．調節(jié)性 B．強制性 C．固定性 D．無償性 E．有償性
23、《建設項目用地預審管理辦法》規(guī)定其制定的法律、法規(guī)依據(jù)為。A：《城市房地產(chǎn)管理法》 B：《土地管理法》
C：《土地管理法實施條例》
D：《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》 E：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
24、對于下列各類型土地，適宜選用替代原則進行評估的是。A：寺廟用地 B：別墅用地
C：小型油井用地 D：高爾夫球場用地 E：文化遺產(chǎn)用地
25、根據(jù)開發(fā)單位或有關機構的用地申請和建設項目的實際用地需要，城市規(guī)劃主管部門形成的，以確定用地位置、面積和界限為主要內容的規(guī)范性文件是__。A．項目選址意見書 B．項目可行性研究報告 C．建設工程規(guī)劃許可證 D．建設用地規(guī)劃許可證
土地評估報告 篇7
本次資產(chǎn)評估的目的是為廣州市花都華美實業(yè)開發(fā)有限公司擬進行價值咨詢提供參考意見。 三、評估范圍和對象
本次評估對象為廣州市花都華美實業(yè)開發(fā)有限公司擁有的位于廣州市花都區(qū)新華路192號的一宗土地使用權，根據(jù)廣州市花都華美實業(yè)開發(fā)有限公司和廣州市國土資源和房屋管理局簽訂的《廣州市國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》，土地面積107047㎡，用地性質為商品住宅用地，使用年限為70年，其附件所列土地使用條件：容積率≤2.50，總建筑面積≤190200平方米(其他詳見協(xié)議復印件)。
詳見委估資產(chǎn)—土地使用權清查評估明細表。
(一)本次資產(chǎn)評估遵循獨立性、客觀性、科學性的工作原則。
1、本公司獨立進行資產(chǎn)評估操作，未受被評估資產(chǎn)各方當事人利益的影響，參與本項目的有關評估人員與被評資產(chǎn)各方當事人沒有任何利害關系;
2、本公司評估人員在掌握翔實可靠資料的基礎上，采用符合實際的標準和方法，得出合理、可信、公正的評估結論;
3、本公司評估人員在評估過程中，根據(jù)評估目的，制定科學的評估方案，采用科學的評估程序和方法，對涉及相關經(jīng)濟行為的資產(chǎn)價值進行評估。
(二)本次資產(chǎn)評估遵循資產(chǎn)持續(xù)使用原則、替代性原則和公開市場原則等操作性原則。
1、本公司資產(chǎn)評估以被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用為前提，確定被評估資產(chǎn)在評估基準日時點上的市場價值;
2、本次評估取價時，對于同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準日存在多種價格或價格標準，選用最合理的一種。
3、本次評估選取的作價依據(jù)和評估結論，都可以在公開市場存在或成立。 六、評估假設與限制條件
1、假設評估對象及其所涉及資產(chǎn)是在公開市場上進行交易的，在該市場上，買者與賣者的地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的、非強制條件下進行的;
2、假設在評估目的經(jīng)濟行為實現(xiàn)后，評估對象及其所涉及的資產(chǎn)將按其評估基準日的用途與使用方式持續(xù)使用。
1、本評估報告中所依據(jù)的由委托方提供的產(chǎn)權證等評估相關資料，我們未向有關部門核實，其真實性由委托方負責，我們亦不承擔與評估對象及其所涉及資產(chǎn)產(chǎn)權有關的任何法律事宜。
2、本評估報告未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力等不可預見因素對資產(chǎn)價值的影響。
本評估結果僅在滿足上述評估假設及限制條件的情況下成立。 七、評估依據(jù)
2、《資產(chǎn)評估準則——基本準則》;
3、《關于印發(fā)的通知》(財評字91號);
4、《關于發(fā)布的通知》(中評協(xié)03號);
5、有關部門制定的法律、法規(guī)、標準;
6、《廣州市國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》、《建設用地規(guī)劃許可證》;
7、注冊資產(chǎn)評估師市場信息調查結果和評估的實務操作經(jīng)驗。 八、價值類型
根據(jù)本次評估的目的及評估對象的實際情況，本次評估的價值類型為市場價值。
市場價值是指委估資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。 九、評估方法
根據(jù)委估資產(chǎn)的實際情況和本次評估的價值類型，本次評估對委估資產(chǎn)采用假設開發(fā)法進行。
假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的評估，它是以預期的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費、投資利息、銷售稅費及開發(fā)利潤后得到評估對象在評估基準日的市場價值的一種評估方法。 計算公式：
地價=項目凈收入折現(xiàn)值-項目開發(fā)成本折現(xiàn)值-綜合費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)
在簽署評估委托協(xié)議前，本公司派出項目經(jīng)理與委托方進行接觸，了解委托方的基本情況，向委托方介紹本公司的基本情況、評估程序以及對本項目的相關建議等，并與委托方明確了評估目的、評估對象、評估工作范圍、評估基準日、價值類型、資產(chǎn)評估限制條件和重要假設、評估收費等資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項，并就委托方應提供的資料、如何協(xié)助工作等事項進行協(xié)商;
本評估機構在就上述事項與委托方達成共識以后，雙方于208月2日簽訂了資產(chǎn)評估業(yè)務約定書;
在以上事項確定后，本公司項目經(jīng)理擬定資產(chǎn)評估計劃，據(jù)以指導資產(chǎn)評估工作全過程。
本公司派出的評估人員根據(jù)委托方提供的委估資產(chǎn)范圍和對象，對委估的機械土地使用權進行了現(xiàn)場勘察。
本評估機構人員根據(jù)評估資料的收集情況，以及評估目的、委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，制定合適的評估方法，對評估對象進行評估測算，確定評估值。
經(jīng)過現(xiàn)場工作和評定估算后，采用逐級匯總，得出評估結論，由項目經(jīng)理召集各評估小組負責人討論分析評估結論，并征求委托方的意見。由項目經(jīng)理撰寫評估報告，經(jīng)三級審核后向委托方提交資產(chǎn)評估報告。 十一、評估結論
本次評估采用假設開發(fā)法進行，通過清查及評估測算，在評估基準日年8月4日，廣州市花都華美實業(yè)開發(fā)有限公司委估土地使用權的評估結果為人民幣伍億零壹佰捌拾貳
萬伍仟元整(RMB501,825,000.00元)。 十二、評估報告特別事項說明
(一)在我們本次評估工作結束之前，在評估基準日至本報告出具期間，國家宏觀經(jīng)濟政策及市場基本情況未發(fā)生任何重大變化。但本公司不能預計評估報告出具后的政策與市場變化對評估結果的.影響。
(二)委托方應對其所提供評估的資產(chǎn)及其評估申報資料的真實性和合法性負責，對此委托方已作出書面承諾。
(三)本公司僅對委估資產(chǎn)在評估基準日的公允價值發(fā)表意見，不對其法律權屬提供保證，由于評估對象產(chǎn)權關系引起的一切糾紛與本公司無關。
(四)由于委估宗地未取得《建設工程規(guī)劃許可證》，本次評估是依據(jù)廣州市花都華美實業(yè)開發(fā)有限公司和廣州市國土資源和房屋管理局簽訂的《廣州市國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》其附件所列總建筑面積最大面積進行計算，如與辦證后總建筑面積有差異，應以辦證后的總建筑面積為準，評估價值應作相應調整。
(五)本評估結果未考慮產(chǎn)權方是否有為該評估對象而形成的任何負債，評估結果中亦未考慮將來若發(fā)生處置或轉讓資產(chǎn)時可能需繳納的稅費。
(六)對于評估中可能存在的影響評估結果的其他事項，資產(chǎn)占用方在委托評估時未作特別說明，在評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。
對于以上情況，我們提請報告使用方注意。 十三、評估基準日后的調整事項
1、在評估基準日后、有效期以內，如果資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應根據(jù)本報告所述的評估原則、標準、方法對評估結果進行相應調整。
2、在評估報告出具日期后及本評估報告有效期內，如發(fā)生影響評估對象價值的重大期后事項，包括國家、地方及行業(yè)的法律法規(guī)、經(jīng)濟政策的變化，資產(chǎn)市場價值的巨大變化等，不能直接使用本報告評估結論。 十四、評估報告法律效力及評估報告使用有關事項
1、本次評估的基本前提是國家宏觀經(jīng)濟政策未發(fā)生重大變化;
2、本次評估沒有考慮特殊的交易方式可能追加付出的成本費用等對其評估值的影響，也未考慮遇有自然力和其他不可抗力對評估值的影響;
3、本報告中委托方提供的資料我公司人員未進行函證，其真實性、合法性由委托方負責。
4、未考慮將來可能承擔的抵押、擔保等事宜需履行的經(jīng)濟責任對評估值的影響。 本評估結果僅在滿足上述有關基本前提及假設條件的情況下成立。
1、本評估結果依照法律法規(guī)的有關規(guī)定，針對本次評估目的情況下有效;
2、本公司不對委托方運用本報告于本次評估目的以外經(jīng)濟行為所產(chǎn)生的后果負責;
3、本評估報告的有關附件為本報告的重要組成部分，與本報告的正文具有同等法律效力。
本評估報告依照法律法規(guī)的規(guī)定發(fā)生法律效力，其評估結論有效使用期限自評估基準日起一年，即在2008年8月4日至8月3日內有效。
本評估報告僅供委托方及本報告所述評估目的的經(jīng)濟行為相關當事人為本評估目的使用，或根據(jù)法律法規(guī)及行業(yè)協(xié)會規(guī)定送交有關政府機關、司法機關及資產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會審查使用。除依據(jù)有關法律法規(guī)需公開之外，本報告全部或部分內容不得發(fā)表于任何公開媒體。由于評估報告使用不當所致的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構無關。
(五)遵守相關法律法規(guī)和遵循公認資產(chǎn)評估方法，對評估基準日特定目的下評估對象的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見是注冊資產(chǎn)評估師的責任;提供必要的資料并保證所提供資料真實性、合法性、完整性、恰當使用資產(chǎn)評估報告是委托方和相關當事方的責任。
(六)本評估簽字注冊資產(chǎn)評估師已對評估對象的法律權屬給予了合理關注，本報告中對評估對象法律權屬的陳述不代表評估師以評估師對評估對象的法律權屬提供保證或鑒證意見。
1、評估明細表;
2、廣州市花都華美實業(yè)開發(fā)有限公司身份證(復印件);
3、委托方承諾函(復印件);
4、《廣州市國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》、《建設用地規(guī)劃許可證》(復印件);
5、簽字注冊評估師資質證書;
6、廣州市安正達會計師事務所有限公司營業(yè)執(zhí)照復印件;
7、廣州市安正達會計師事務所有限公司資產(chǎn)評估資格證書復印件;
8、評估物照片。
廣州市安正達會計師事務所有限公司 法定代表人：
土地評估報告 篇8
根據(jù)《國有土地使用證》渝國用字第172、174、175號及《擬公示土地面積量算報告書(江北區(qū)勘測站-010)》和《委托估價函》，三宗土地擬公示總面積為132126.20平方米。至估價基準日，估價對象作為國有土地，其所有權屬于國家，估價對象已在中國工商銀行重慶市江北
區(qū)五里店分理處設定有抵押權利登記，此次評估設定為無他項權利限制。
估價對象證載用途為工業(yè)用地，此次評估我們根據(jù)合法性原則，用途設定為工業(yè)用地。
至估價基準日，宗地紅線外“六通”(通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣)，紅線內“五通一平”(通路、通上水、通下水、通電、通訊及場地平整)。結合估價目的和估價對象的實際情況，本次評估設定宗地紅線外“六通”(通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣)，紅線內“五通一平”(通路、通上水、通下水、通電、通訊及場地平整)。
土地使用權終止日期為2047年1月，至估價基準其，剩余使用年限為37.5年，本次評估設定土地剩余使用年限為37.5年。
估價對象的實際建筑容積率為0.28，本次評估設定建筑容積率為0.28。
因此，本報告估價對象的價格定義為：在評估基準日二○○九年七月十六日，土地使用權屬于西南合成制藥股份有限公司，評估用途估價對象設定為工業(yè)，使用權類型設定為出讓，評估土地總面積為132126.20平方米，評估建筑容積率設定為0.28。設定開發(fā)程度紅線外為“六通”(通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣)，紅線內“五通一平”(通路、通上水、通下水、通電、通訊及場地平整)，不考慮出租、擔保、抵押等他項權利限制對評估結果的影響等上述設定條件下估價目的為待估宗地擬進行公開交易提供國有土地使用權成本價格參考。