房屋宅基地買賣合同 篇1
房屋宅基地買賣合同
房屋宅基地買賣合同
隨著社會經濟的日漸發(fā)展，農村勞動力大量向城市轉移。在此過程中，由于定居城市的農村村民日益增多，農村房屋買賣現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)，而且買賣主體的范圍也不再局限于同一集體經濟組織之內，跨村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的買賣，甚至城市居民購買農村房屋的行為也屢見不鮮。農村房屋買賣合同的法律適用問題涉及宅基地使用權流轉的法律難題，是目前司法實踐的熱點、難點，相關物權理論的研究爭論很大，在物權法的制定過程中，宅基地使用權流轉的放、禁之爭從未停止，最后頒布的《物權法》在此問題上的立場也基本未變。
一、審理農村房屋買賣糾紛的法律困境
（一）目前針對農村房屋買賣合同的兩種觀點
1.農村房屋買賣合同無效論
這種觀點認為，依據房屋必須建立在土地之上這一物理現(xiàn)象，農村房屋買賣必然會涉及宅基地使用權的轉讓問題。開禁宅基地交易不過是滿足強勢群體的利益訴求，且在宅基地分配仍具有社會保障性質的情況下，貿然允許宅基地交易，將導致強勢群體對宅基地的兼并，大量失土農民由于生活無著成為流民，將會對社會秩序造成巨大沖擊。從法律規(guī)定看，《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?！眹鴦赵恨k公廳1999 年發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證”，2004 年11 月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此宅基地的轉讓是違法行為，涉及宅基地轉讓的農村房屋買賣合同當然是無效合同。
2.農村房屋買賣合同有效論
這種觀點認為，判斷農村房屋買賣合同的效力，應當以《合同法》規(guī)定的有效要件為標準，只要符合合同有效要件的合同即為有效合同。我國《合同法》第52 條規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的合同無效。最高人民法院《關于適用若干問題的解釋》第4條進一步規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據?！眹鴦赵恨k公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》并不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據。且《土地管理法》第63 條是為維持農業(yè)用地的數(shù)量，保證農民的生存之本和糧食供應而規(guī)定，宅基地本就是建設用地，其主體變更不會導致農業(yè)用地的減少，所以將該條適用于宅基地是不妥的。
（二）農村房屋買賣合同的司法實踐
目前由于征地拆遷造成出賣人反悔，爭奪拆遷補償款的'情況也比較多。在當前的審判實踐中，由于對農村房屋買賣合同的性質沒有明確的法律規(guī)定，理論上也無權威定論，造成了司法實踐中認定此類合同有效和無效的判決均存在。如浙江溫州法院系統(tǒng)認為農村房屋買賣合同只要不存在合同法規(guī)定的無效情形即為有效，而筆者所在的江蘇啟東法院采信的是合同無效論，只是在具體處理案件時采取了“無效合同，有效處理”的辦法，對出賣人要求返還房屋的訴訟請求不予支持。
二、農村房屋買賣合同的法律分析
（一）農村村民出賣房屋符合所有權制度要求
《憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財產不受侵犯?！薄睹穹ㄍ▌t》第七十五條第一款規(guī)定了房屋可以成為公民的個人財產。受法律保護的個人財產，財產所有人能夠依法行使占有、使用、收益、處分的權利，這是所有權制度的基本含義。對于農村村民而言，一般情況下其不會輕率出賣自己的房屋，但現(xiàn)實中需要出賣房屋的情況卻很多，如城鎮(zhèn)居民子女繼承的農村房屋，在城鎮(zhèn)有固定工作的農民出于融資需要而出賣房屋，在城鎮(zhèn)定居而出賣房屋。在城市房屋可自由流轉的今天，限制農村房屋流轉是二元社會的制度殘余，侵害了農村房屋所有人的利益。在社會本位思潮的影響下，所有權制度經歷了從絕對到相對的變遷，但對所有權的限制只有在所有權自由侵害他人利益、公共利益時才能發(fā)生。檢索現(xiàn)行有效的法律法規(guī)，并沒有明確規(guī)定農民不能處分其房屋。所謂農村房屋買賣合同無效的觀點，是基于保障耕地總量，控制用地規(guī)模的要求，從“房地一致”原則出發(fā)推導而出，其可據以引用的明確規(guī)定是國務院辦公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》。但《通知》不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據，所謂“房地一致”原則的適用范圍也是有限的，不是通行不變的民法原則。國家土地政策的貫徹并不構成限制農村房屋所有權行使的理由。
（二）農村房屋買賣合同并無適用“房地一致”原則的法律規(guī)定
我國的物權制度向來將土地及其上的不動產看作兩個獨立的權利客體，而所謂“房地一致”原則即是要求土地使用權和其地上的房屋等建筑物所有權一同轉讓、抵押。其在立法上的體現(xiàn)主要在《中華人民共和國城市房地產管理法》第31 條規(guī)定：“房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”第47 條規(guī)定:“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權,可以設定抵押權。”《中華人民共和國擔保法》第36 條規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的,應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押?！?BR> 應當注意到，上述法律調整對象均是國有土地使用權及國有土地之上的房屋，解決的是在房地不可分的物理現(xiàn)象下國有土地使用權人和房屋所有人間的權利沖突問題。《擔保法》第三十六條第三款規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押?！痹摋l規(guī)定從形式上看好像也體現(xiàn)了“房地一致”的原則，但仔細分析，該規(guī)定只明確了“地隨房走”，而且國家土地管理局1995年9月11日頒布的《農村集體土地使用權抵押登記的若干規(guī)定》第四條中規(guī)定集體土地使用權抵押時，集體土地所有者應同意“在實現(xiàn)抵押權時同意按法律規(guī)定的土地征用標準補償后轉為國有土地”，第十三條規(guī)定“因處分抵押財產轉移鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權的，應當由土地管理部門依法先辦理征地手續(xù)，將抵押土地轉為國有，然后再按抵押劃撥國有土地使用權的辦法進行處置?！庇纱丝梢?，所謂“地隨房走”也是在集體土地征用為國有土地后才能實現(xiàn)，在集體土地使用權和其地上物所有權之間從沒有法律規(guī)定兩者的權利主體必須一致，農村房屋買賣法律關系中并無適用“房地一致”原則的明確要求。
（三）農村房屋買賣影響農村社會秩序沒有現(xiàn)實依據
實踐和理論上之所以造成農村房屋買賣合同的效力認定困境，主要還是因為一方面房與地密不可分，轉讓房屋直接涉及宅基地使用主體的改變，另一方面國家對于放開宅基地交易的后果無法預測，畢竟今日中國三農問題尚在國家政治議題中占有很重的分量。學者的擔心不無道理，但其也忽視了中國幅員遼闊，各地情況各有不同的現(xiàn)實。以江蘇和上海為例：
表一 江蘇省歷年農村勞動力情況
1990年 1995年 2000年 2004年 2005年
農村勞動力（萬人） 2786.86 2773.04 2688.03 2664.81 2662.50
農林牧漁業(yè)（萬人） 1714.49 1541.33 1480.22 1134.85 1058.28
占 比（％） 61.52 55.58 55.07 42.59 39.75
表二 上海市歷年農村勞動力情況
1995年 2000年 2004年 2005年
農村從業(yè)人員（萬人） 230.43 253.45 248.05 243.49
農 業(yè)（萬人） 65.61 81.45 65.22 59.05
占 比（％） 28.47 32.14 26.29 24.25
上述兩表顯示，江蘇省和上海市隨著社會經濟的發(fā)展，農村勞動力的數(shù)量整體曾下降趨勢，某種程度上這得益于高等教育制度的發(fā)達，因為農民的孩子考上大學后就可取得城鎮(zhèn)戶口，這也與我們的直觀感受向吻合。在從業(yè)人員中，真正從事農業(yè)（廣義，包括農林牧漁）的，其人數(shù)也呈下降趨勢，占所有農村從業(yè)人員的比例也在下降。
這些數(shù)據令我們相信，在東部沿海發(fā)達地區(qū)，大量農村勞動力已經走出了土地的束縛，對土地的依賴程度在下降，土地對農民的生活保障作用已經不明顯。如果說在此情況下，放開宅基地交易仍會帶來對社會秩序的劇烈沖擊，實是令人難以信服。我國在計劃經濟時代實施了現(xiàn)行的戶籍制度，將居民分為農村戶口和非農戶口性質，其產生即是為了通過工農產品的價格剪刀差最大可能地轉移農業(yè)剩余而嚴格限制人口流動。在此制度下，為解決農民的居住問題才會產生宅基地使用權的分配制度。而如今情勢已變，農民不再被綁定在土地上，又有何理由不讓農民處分自己不再居住的房屋？再拿城鎮(zhèn)居民和農村居民的住房保障情況比較，房改之時城市的社會保障機制尚未建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平也不足以一次性購買新建商品房，從保障角度看這種情況與現(xiàn)今農村的情況何其相似。按有些學者的觀點推論，城鎮(zhèn)居民進行房改之后，由于房改房可以自由流通，可能會有大批城鎮(zhèn)居民因出賣房屋成為流民，影響社會穩(wěn)定，但現(xiàn)實表明這種擔心是多余的。筆者以為，擔心宅基地使用權一旦可以轉讓，農民就會恣意出賣自己房屋的觀點，是將農民看作非理性的，而認為農民迫于生活壓力出賣房屋的觀點又是潛意識中認為農民一直掙扎在溫飽的邊緣，這明顯不符合沿海發(fā)達地區(qū)的現(xiàn)實。
三、宅基地使用權制度的構建——農村房屋買賣合同法律困境的破解
通過上述分析，筆者的觀點是，農村房
房屋宅基地買賣合同 篇2
轉讓方： (以下簡稱甲方)
受讓方： (以下簡稱乙方)
甲乙雙方就宅基地使用權轉讓事宜，經自愿、平等、友好協(xié)商，達成轉讓協(xié)議如下：
一、宅基地坐落、面積
甲方將拆遷所得的坐落于瀏河鎮(zhèn)紫薇園三期內的宅基地轉讓給乙方，具體位置編號和面積由乙方(以甲方的名義)競買或摸號后確定。
上述宅基地的使用權歸乙方享有。
二、轉讓金額
該宗地的轉讓價格為人民幣25萬元。
三、付款方式及期限
乙方在甲方原房屋拆除后3日內向甲方支付人民幣2萬元，余款在取得土地使用權證并交付給乙方后3日內付清。
四、房產歸屬
1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產歸乙方所有。
2.建房手續(xù)由甲方配合辦理，所涉費用由乙方承擔。
3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將土地證和房產證辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。
五、違約責任
本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。
如甲方反悔應當向乙方全額退還宅基地轉讓款25萬元，并償付違約金25萬元，如造成乙方損失的，還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產增值部分);如乙方反悔，則已付的土地轉讓款作為違約金償付給甲方。
六、未盡事宜
未盡事宜雙方另行協(xié)商。
七、協(xié)議生效條件
本協(xié)議經雙方簽字后生效。
八、協(xié)議份數(shù)
本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。
甲方： 乙方：
年 月 日
房屋宅基地買賣合同 篇3
轉讓方（甲方）： 身份證號：
受讓方（乙方）：
甲乙雙方根據合同法等相關法律法規(guī)規(guī)定，公平公正、雙方自愿的前提下，簽署以下協(xié)議：
因甲方已在易地扶貧搬遷 安置點棟單元 號享受政府分配安置房平方米?，F(xiàn)將位于干河村 組的房屋所有權及宅基地使用權無償移交給乙方。
一、轉讓房屋所有權及宅基地使用權基本情況
該房屋位于組，東鄰 、西鄰 、南鄰 、北鄰；房屋結構為 ，房屋總面積為 平方米，屬于甲方所有的房屋面積為 平方米，宅基地總面積為 平方米，屬于甲方使用面積為 平方米，房屋土地證號：
二、移交方式
1.甲方把房屋所有權及宅基地使用權無償移交給乙方。
2.甲方需在移交前確保該房屋及宅基地權屬無任何糾紛。
3.移交完成該房屋所有權和宅基地使用權歸乙方所有。
三、其他事宜
1.本協(xié)議未盡事宜由甲乙雙方共同協(xié)商解決，并且簽訂相關補充協(xié)議，補充協(xié)議已本協(xié)議具有同等法律效力。
2.在執(zhí)行過程中若發(fā)生矛盾、爭執(zhí)，經調解無效的，可提請當?shù)厝嗣穹ㄔ翰脹Q。
3.本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府留存一份，本協(xié)議經甲乙雙方簽字捺印之后生效。
甲方（簽字捺?。阂曳剑ù砗炞洲嘤。?BR> 身份證號：村民委員會蓋章
見證人：見證人：
年月日年月日
房屋宅基地買賣合同 篇4
出 賣 人：_____________________
買 受 人：_____________________
證 人：_____________________
宅基地買賣協(xié)議 協(xié)議雙方當事人：
出賣人：_____________________
身份證________________
聯(lián)系電話：______________________
買賣人：_____________________________
本人姓名：___________________
身份證________________
聯(lián)系電話：________________________
根據《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出 賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣宅基地達成如下 出賣人以____________ 方式取得位于 ____________ 的地塊的土地使用 權 ， 該 地 塊 土 地 面 積 為 ____________ ， 規(guī) 劃 用 途 為 __________________________________________________________
1 出賣人經批準，在上述地塊上建設宅基地。
該 宅 基 地 總 金 額 人 民 幣 _____ 萬 _____ 千 _____ 百 _____ 拾 _____ 元 整
2 買受人按一次性付_______________________元給出賣方后土地的所有權歸買方 所有。
3 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議。
4 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的 文字與印刷文字具有同等效力。
5 本合同連同附件共_____頁，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有 情況如下：出賣人_____份，買受人_____份，_____份，_____份。
6 本合同自雙方簽訂之日起生效。
出賣人(簽章)：簽于_____年_____月_____日
見證人(簽章)：簽于______年_____月_____日
房屋宅基地買賣合同 篇5
出售方：(以下簡稱甲方)_______，身份證號：_______，身份證號：_________________。
購買方：(以下簡稱乙方)_______，身份證號：_______，身份證號：_________________。
出售方與購買方就位于江西省上饒市信州區(qū)上玉路56號的房屋買賣事項(因出售方急需長期流動資金)，經雙方充分、平等，友好協(xié)商一致，自愿達成本合同。
一、本合同雙方當事人均為上饒市信州區(qū)合法常住居民。
二、房屋情況：
1、本合同交易的房屋位于上饒市信州區(qū)的上玉路56號，建筑面積約為______平方米，房屋結構為大門朝東坐北朝南。
2、該交易房屋由出售方全額出資建造，使用的土地為______村集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。該房屋在交易前為出售人完整所有、占有、使用，并可以出售轉讓該房屋。
三、為保證本合同切實履行以及房屋的交付使用，出售方保證并承諾如下：出售人自愿根據本合同條款將本合同項下房屋售予購買方，對此不反悔;本合同項下房屋質量符合居住需要，不存在任何質量瑕疵;本合同項下房屋與他人及村集體不存在經濟糾紛，出售方僅將該房屋售予購買方;該房屋售予購買人后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設施)的所有權益歸購買人，例如可以獲取的征地補償、拆遷補償?shù)?出售方愿意積極配合購買人辦理房屋產權的相關手續(xù)以及愿意積極配合購買人爭取和維護對該房屋的權益。
四、房屋價格：
1、本合同項下房屋交易價格為人民幣_______萬元，為固定不變價格。該價格包括了該房屋使用所占土地的費用、房屋建造的費用、附屬設施的價值、合理的增值價值以及應當繳付的相關稅費。
2、購買方：于本合同簽訂之日起當天，一次性將現(xiàn)金人民幣萬元支付給出售方，出售方開具收款收據以為憑證。
五、出售方因本次房屋出售事出緊急，故一時未找到新的居住場所，且出售方同購買方雙方關系較友好;所以購買方同意把本協(xié)議購買之房屋暫時借給出售方居住，但最長居住期限不得超過______個月(自本合同簽訂之日算起);且出售方只限于享受暫時居住權，該房屋的其他一切權益包括但不限于該房屋的轉讓權出售權和征地補償、拆遷補償權全部歸購買方獨享。
六、購買方根據第四條支付清購房款之日起，出售方應交付本合同項下房屋以及相關資料;購買方支付價款后不能正常占有(雙方另有商議的除外)、使用該房屋及獨自享有該房屋的轉讓權出售權和征地補償、拆遷補償權的;出售方應當承擔違約責任暨(購買方一次性全額返還購買方：購房本金共計人民幣萬元及支付自本協(xié)議簽訂之日起至購買方一次性全額返還購房本金及違約金之日止，按總購房款計量每日千分之二的違約金。
七、出售方、購買方雙方同意上述協(xié)議，各無異議，不得反悔。如果雙方就本合同事項發(fā)生爭議，雙方無法協(xié)商解決時應當首先請求本村村委會、所在街道辦事處協(xié)調解決，協(xié)調解決不了可上訴當?shù)厝嗣穹ㄔ褐俨谩?BR> 八、本合同正本一式貳份，每份共二頁;雙方每人各持一份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效。
九、本合同條款中若有無效條款并不影響其他條款的有效實施。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房屋宅基地買賣合同 篇6
甲方（賣方）：xxxx身份證號碼：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx
乙方（買方）：xxx身份證號碼：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx
甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事宜，經協(xié)商自愿達成如下協(xié)議：
一、甲方自愿將坐落在xxxxxxxxxx的宅基地及房屋出售給乙方。
二、雙方議定的上述宅基地及房屋成交總價為人民幣元。
三、甲方陳述：該宅基地及房屋的所有權完全歸甲方個人，該宅基地及房屋沒有任何的債權債務糾紛，其轉讓符合法律規(guī)定的條件，如因甲方原因導致乙方損失，甲方愿承擔全部賠償責任。
四、雙方簽署本合同以后，乙方即向甲方支付元定金；甲乙雙方約定在xx前向乙方交付房屋，并于xx前辦理土地使用證及房產證手續(xù)。如因甲方原因，該房屋未在約定時間內交付給乙方，甲方雙倍返還定金給乙方；如乙方因自身原因不愿買受該房，甲方定金不予返還。
五、在約定期限內不能辦好土地使用證及房產證手續(xù)，導致本合同無法履行，乙方可向甲方提出解除合同的請求，甲方接到請求后應向乙方返還所有已收房款。
六、土地稅由甲方承擔，契稅由乙方承擔；其他稅務由國家指定各自承擔。
七、土地使用證及房產證手續(xù)完善后，甲方將房屋及相關原件交付給乙方，乙方即向甲方付清最后一筆房款。
八、甲方確保房屋建筑質量達到國家標準，該房屋發(fā)生的任何質量問題均由甲方承擔。
九、自本合同簽訂生效起，該宅基地及房屋的所有權、處置權、以及因國家動拆遷安置政策帶來的所有權益均與甲方無關。
十、土地使用證及房產證等其他證件未能辦理前，以本合同為準。
十一、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協(xié)商解決，由此達成的補充協(xié)議與本合同有同等效力。
十二、按《合同法》履行，合同履行地點為乙方戶籍所在地。
十三、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等效力。
甲方簽字：xxx乙方簽字：xxx
聯(lián)系地址：xxxxxxxxxxx聯(lián)系地址：xxxxxxxxxxx
電話：xxxxxxxxxxxx電話：xxxxxxxxxxxxx
20xx年x月x日20xx年x月x日
房屋宅基地買賣合同 篇7
甲方(賣方)：______
身份證號碼：______
乙方(買方)：______
身份證號碼：______
甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事宜，經協(xié)商自愿達成如下協(xié)議：
一、甲方自愿將坐落在東雷堡村村東，東鄰鄭檁，南鄰曹寶銀，西鄰曹二虎的宅基地及房屋出售給乙方。
二、雙方議定的上述宅基地及房屋成交總價為人民幣______元。
三、甲方陳述：該宅基地及房屋的所有權完全歸甲方個人，該宅基地及房屋沒有任何的債權債務糾紛，其轉讓符合法律規(guī)定的條件，如因甲方原因導致乙方損失，甲方愿承擔全部賠償責任。
四、在約定期限內不能辦好土地使用證及房產證手續(xù)，導致本合同無法履行，乙方可向甲方提出解除合同的請求，甲方接到請求后應向乙方返還所有已收房款。
五、自本合同簽訂生效起，該宅基地的所有權、處置權、以及因國家動拆遷安置政策帶來的所有權益均與甲方無關。
六、土地使用證及房產證等其他證件未能辦理前，以本合同為準。
七、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協(xié)商解決，由此達成的補充協(xié)議與本合同有同等效力。
八、本合同一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等效力。
甲方簽字：_____________
乙方簽字：_____________
__年__月__日
__年__月__日
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隨著社會經濟的日漸發(fā)展，農村勞動力大量向城市轉移。在此過程中，由于定居城市的農村村民日益增多，農村房屋買賣現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)，而且買賣主體的范圍也不再局限于同一集體經濟組織之內，跨村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的買賣，甚至城市居民購買農村房屋的行為也屢見不鮮。農村房屋買賣合同的法律適用問題涉及宅基地使用權流轉的法律難題，是目前司法實踐的熱點、難點，相關物權理論的研究爭論很大，在物權法的制定過程中，宅基地使用權流轉的放、禁之爭從未停止，最后頒布的《物權法》在此問題上的立場也基本未變。
一、審理農村房屋買賣糾紛的法律困境
（一）目前針對農村房屋買賣合同的兩種觀點
1.農村房屋買賣合同無效論
這種觀點認為，依據房屋必須建立在土地之上這一物理現(xiàn)象，農村房屋買賣必然會涉及宅基地使用權的轉讓問題。開禁宅基地交易不過是滿足強勢群體的利益訴求，且在宅基地分配仍具有社會保障性質的情況下，貿然允許宅基地交易，將導致強勢群體對宅基地的兼并，大量失土農民由于生活無著成為流民，將會對社會秩序造成巨大沖擊。從法律規(guī)定看，《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?！眹鴦赵恨k公廳1999 年發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證”，2004 年11 月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此宅基地的轉讓是違法行為，涉及宅基地轉讓的農村房屋買賣合同當然是無效合同。
2.農村房屋買賣合同有效論
這種觀點認為，判斷農村房屋買賣合同的效力，應當以《合同法》規(guī)定的有效要件為標準，只要符合合同有效要件的合同即為有效合同。我國《合同法》第52 條規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的合同無效。最高人民法院《關于適用若干問題的解釋》第4條進一步規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據?！眹鴦赵恨k公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》并不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據。且《土地管理法》第63 條是為維持農業(yè)用地的數(shù)量，保證農民的生存之本和糧食供應而規(guī)定，宅基地本就是建設用地，其主體變更不會導致農業(yè)用地的減少，所以將該條適用于宅基地是不妥的。
（二）農村房屋買賣合同的司法實踐
目前由于征地拆遷造成出賣人反悔，爭奪拆遷補償款的'情況也比較多。在當前的審判實踐中，由于對農村房屋買賣合同的性質沒有明確的法律規(guī)定，理論上也無權威定論，造成了司法實踐中認定此類合同有效和無效的判決均存在。如浙江溫州法院系統(tǒng)認為農村房屋買賣合同只要不存在合同法規(guī)定的無效情形即為有效，而筆者所在的江蘇啟東法院采信的是合同無效論，只是在具體處理案件時采取了“無效合同，有效處理”的辦法，對出賣人要求返還房屋的訴訟請求不予支持。
二、農村房屋買賣合同的法律分析
（一）農村村民出賣房屋符合所有權制度要求
《憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財產不受侵犯?！薄睹穹ㄍ▌t》第七十五條第一款規(guī)定了房屋可以成為公民的個人財產。受法律保護的個人財產，財產所有人能夠依法行使占有、使用、收益、處分的權利，這是所有權制度的基本含義。對于農村村民而言，一般情況下其不會輕率出賣自己的房屋，但現(xiàn)實中需要出賣房屋的情況卻很多，如城鎮(zhèn)居民子女繼承的農村房屋，在城鎮(zhèn)有固定工作的農民出于融資需要而出賣房屋，在城鎮(zhèn)定居而出賣房屋。在城市房屋可自由流轉的今天，限制農村房屋流轉是二元社會的制度殘余，侵害了農村房屋所有人的利益。在社會本位思潮的影響下，所有權制度經歷了從絕對到相對的變遷，但對所有權的限制只有在所有權自由侵害他人利益、公共利益時才能發(fā)生。檢索現(xiàn)行有效的法律法規(guī)，并沒有明確規(guī)定農民不能處分其房屋。所謂農村房屋買賣合同無效的觀點，是基于保障耕地總量，控制用地規(guī)模的要求，從“房地一致”原則出發(fā)推導而出，其可據以引用的明確規(guī)定是國務院辦公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》。但《通知》不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據，所謂“房地一致”原則的適用范圍也是有限的，不是通行不變的民法原則。國家土地政策的貫徹并不構成限制農村房屋所有權行使的理由。
（二）農村房屋買賣合同并無適用“房地一致”原則的法律規(guī)定
我國的物權制度向來將土地及其上的不動產看作兩個獨立的權利客體，而所謂“房地一致”原則即是要求土地使用權和其地上的房屋等建筑物所有權一同轉讓、抵押。其在立法上的體現(xiàn)主要在《中華人民共和國城市房地產管理法》第31 條規(guī)定：“房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”第47 條規(guī)定:“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權,可以設定抵押權。”《中華人民共和國擔保法》第36 條規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的,應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押?！?BR> 應當注意到，上述法律調整對象均是國有土地使用權及國有土地之上的房屋，解決的是在房地不可分的物理現(xiàn)象下國有土地使用權人和房屋所有人間的權利沖突問題。《擔保法》第三十六條第三款規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押?！痹摋l規(guī)定從形式上看好像也體現(xiàn)了“房地一致”的原則，但仔細分析，該規(guī)定只明確了“地隨房走”，而且國家土地管理局1995年9月11日頒布的《農村集體土地使用權抵押登記的若干規(guī)定》第四條中規(guī)定集體土地使用權抵押時，集體土地所有者應同意“在實現(xiàn)抵押權時同意按法律規(guī)定的土地征用標準補償后轉為國有土地”，第十三條規(guī)定“因處分抵押財產轉移鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權的，應當由土地管理部門依法先辦理征地手續(xù)，將抵押土地轉為國有，然后再按抵押劃撥國有土地使用權的辦法進行處置?！庇纱丝梢?，所謂“地隨房走”也是在集體土地征用為國有土地后才能實現(xiàn)，在集體土地使用權和其地上物所有權之間從沒有法律規(guī)定兩者的權利主體必須一致，農村房屋買賣法律關系中并無適用“房地一致”原則的明確要求。
（三）農村房屋買賣影響農村社會秩序沒有現(xiàn)實依據
實踐和理論上之所以造成農村房屋買賣合同的效力認定困境，主要還是因為一方面房與地密不可分，轉讓房屋直接涉及宅基地使用主體的改變，另一方面國家對于放開宅基地交易的后果無法預測，畢竟今日中國三農問題尚在國家政治議題中占有很重的分量。學者的擔心不無道理，但其也忽視了中國幅員遼闊，各地情況各有不同的現(xiàn)實。以江蘇和上海為例：
表一 江蘇省歷年農村勞動力情況
1990年 1995年 2000年 2004年 2005年
農村勞動力（萬人） 2786.86 2773.04 2688.03 2664.81 2662.50
農林牧漁業(yè)（萬人） 1714.49 1541.33 1480.22 1134.85 1058.28
占 比（％） 61.52 55.58 55.07 42.59 39.75
表二 上海市歷年農村勞動力情況
1995年 2000年 2004年 2005年
農村從業(yè)人員（萬人） 230.43 253.45 248.05 243.49
農 業(yè)（萬人） 65.61 81.45 65.22 59.05
占 比（％） 28.47 32.14 26.29 24.25
上述兩表顯示，江蘇省和上海市隨著社會經濟的發(fā)展，農村勞動力的數(shù)量整體曾下降趨勢，某種程度上這得益于高等教育制度的發(fā)達，因為農民的孩子考上大學后就可取得城鎮(zhèn)戶口，這也與我們的直觀感受向吻合。在從業(yè)人員中，真正從事農業(yè)（廣義，包括農林牧漁）的，其人數(shù)也呈下降趨勢，占所有農村從業(yè)人員的比例也在下降。
這些數(shù)據令我們相信，在東部沿海發(fā)達地區(qū)，大量農村勞動力已經走出了土地的束縛，對土地的依賴程度在下降，土地對農民的生活保障作用已經不明顯。如果說在此情況下，放開宅基地交易仍會帶來對社會秩序的劇烈沖擊，實是令人難以信服。我國在計劃經濟時代實施了現(xiàn)行的戶籍制度，將居民分為農村戶口和非農戶口性質，其產生即是為了通過工農產品的價格剪刀差最大可能地轉移農業(yè)剩余而嚴格限制人口流動。在此制度下，為解決農民的居住問題才會產生宅基地使用權的分配制度。而如今情勢已變，農民不再被綁定在土地上，又有何理由不讓農民處分自己不再居住的房屋？再拿城鎮(zhèn)居民和農村居民的住房保障情況比較，房改之時城市的社會保障機制尚未建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平也不足以一次性購買新建商品房，從保障角度看這種情況與現(xiàn)今農村的情況何其相似。按有些學者的觀點推論，城鎮(zhèn)居民進行房改之后，由于房改房可以自由流通，可能會有大批城鎮(zhèn)居民因出賣房屋成為流民，影響社會穩(wěn)定，但現(xiàn)實表明這種擔心是多余的。筆者以為，擔心宅基地使用權一旦可以轉讓，農民就會恣意出賣自己房屋的觀點，是將農民看作非理性的，而認為農民迫于生活壓力出賣房屋的觀點又是潛意識中認為農民一直掙扎在溫飽的邊緣，這明顯不符合沿海發(fā)達地區(qū)的現(xiàn)實。
三、宅基地使用權制度的構建——農村房屋買賣合同法律困境的破解
通過上述分析，筆者的觀點是，農村房
房屋宅基地買賣合同 篇2
轉讓方： (以下簡稱甲方)
受讓方： (以下簡稱乙方)
甲乙雙方就宅基地使用權轉讓事宜，經自愿、平等、友好協(xié)商，達成轉讓協(xié)議如下：
一、宅基地坐落、面積
甲方將拆遷所得的坐落于瀏河鎮(zhèn)紫薇園三期內的宅基地轉讓給乙方，具體位置編號和面積由乙方(以甲方的名義)競買或摸號后確定。
上述宅基地的使用權歸乙方享有。
二、轉讓金額
該宗地的轉讓價格為人民幣25萬元。
三、付款方式及期限
乙方在甲方原房屋拆除后3日內向甲方支付人民幣2萬元，余款在取得土地使用權證并交付給乙方后3日內付清。
四、房產歸屬
1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產歸乙方所有。
2.建房手續(xù)由甲方配合辦理，所涉費用由乙方承擔。
3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將土地證和房產證辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。
五、違約責任
本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。
如甲方反悔應當向乙方全額退還宅基地轉讓款25萬元，并償付違約金25萬元，如造成乙方損失的，還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產增值部分);如乙方反悔，則已付的土地轉讓款作為違約金償付給甲方。
六、未盡事宜
未盡事宜雙方另行協(xié)商。
七、協(xié)議生效條件
本協(xié)議經雙方簽字后生效。
八、協(xié)議份數(shù)
本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。
甲方： 乙方：
年 月 日
房屋宅基地買賣合同 篇3
轉讓方（甲方）： 身份證號：
受讓方（乙方）：
甲乙雙方根據合同法等相關法律法規(guī)規(guī)定，公平公正、雙方自愿的前提下，簽署以下協(xié)議：
因甲方已在易地扶貧搬遷 安置點棟單元 號享受政府分配安置房平方米?，F(xiàn)將位于干河村 組的房屋所有權及宅基地使用權無償移交給乙方。
一、轉讓房屋所有權及宅基地使用權基本情況
該房屋位于組，東鄰 、西鄰 、南鄰 、北鄰；房屋結構為 ，房屋總面積為 平方米，屬于甲方所有的房屋面積為 平方米，宅基地總面積為 平方米，屬于甲方使用面積為 平方米，房屋土地證號：
二、移交方式
1.甲方把房屋所有權及宅基地使用權無償移交給乙方。
2.甲方需在移交前確保該房屋及宅基地權屬無任何糾紛。
3.移交完成該房屋所有權和宅基地使用權歸乙方所有。
三、其他事宜
1.本協(xié)議未盡事宜由甲乙雙方共同協(xié)商解決，并且簽訂相關補充協(xié)議，補充協(xié)議已本協(xié)議具有同等法律效力。
2.在執(zhí)行過程中若發(fā)生矛盾、爭執(zhí)，經調解無效的，可提請當?shù)厝嗣穹ㄔ翰脹Q。
3.本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府留存一份，本協(xié)議經甲乙雙方簽字捺印之后生效。
甲方（簽字捺?。阂曳剑ù砗炞洲嘤。?BR> 身份證號：村民委員會蓋章
見證人：見證人：
年月日年月日
房屋宅基地買賣合同 篇4
出 賣 人：_____________________
買 受 人：_____________________
證 人：_____________________
宅基地買賣協(xié)議 協(xié)議雙方當事人：
出賣人：_____________________
身份證________________
聯(lián)系電話：______________________
買賣人：_____________________________
本人姓名：___________________
身份證________________
聯(lián)系電話：________________________
根據《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出 賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣宅基地達成如下 出賣人以____________ 方式取得位于 ____________ 的地塊的土地使用 權 ， 該 地 塊 土 地 面 積 為 ____________ ， 規(guī) 劃 用 途 為 __________________________________________________________
1 出賣人經批準，在上述地塊上建設宅基地。
該 宅 基 地 總 金 額 人 民 幣 _____ 萬 _____ 千 _____ 百 _____ 拾 _____ 元 整
2 買受人按一次性付_______________________元給出賣方后土地的所有權歸買方 所有。
3 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議。
4 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的 文字與印刷文字具有同等效力。
5 本合同連同附件共_____頁，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有 情況如下：出賣人_____份，買受人_____份，_____份，_____份。
6 本合同自雙方簽訂之日起生效。
出賣人(簽章)：簽于_____年_____月_____日
見證人(簽章)：簽于______年_____月_____日
房屋宅基地買賣合同 篇5
出售方：(以下簡稱甲方)_______，身份證號：_______，身份證號：_________________。
購買方：(以下簡稱乙方)_______，身份證號：_______，身份證號：_________________。
出售方與購買方就位于江西省上饒市信州區(qū)上玉路56號的房屋買賣事項(因出售方急需長期流動資金)，經雙方充分、平等，友好協(xié)商一致，自愿達成本合同。
一、本合同雙方當事人均為上饒市信州區(qū)合法常住居民。
二、房屋情況：
1、本合同交易的房屋位于上饒市信州區(qū)的上玉路56號，建筑面積約為______平方米，房屋結構為大門朝東坐北朝南。
2、該交易房屋由出售方全額出資建造，使用的土地為______村集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。該房屋在交易前為出售人完整所有、占有、使用，并可以出售轉讓該房屋。
三、為保證本合同切實履行以及房屋的交付使用，出售方保證并承諾如下：出售人自愿根據本合同條款將本合同項下房屋售予購買方，對此不反悔;本合同項下房屋質量符合居住需要，不存在任何質量瑕疵;本合同項下房屋與他人及村集體不存在經濟糾紛，出售方僅將該房屋售予購買方;該房屋售予購買人后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設施)的所有權益歸購買人，例如可以獲取的征地補償、拆遷補償?shù)?出售方愿意積極配合購買人辦理房屋產權的相關手續(xù)以及愿意積極配合購買人爭取和維護對該房屋的權益。
四、房屋價格：
1、本合同項下房屋交易價格為人民幣_______萬元，為固定不變價格。該價格包括了該房屋使用所占土地的費用、房屋建造的費用、附屬設施的價值、合理的增值價值以及應當繳付的相關稅費。
2、購買方：于本合同簽訂之日起當天，一次性將現(xiàn)金人民幣萬元支付給出售方，出售方開具收款收據以為憑證。
五、出售方因本次房屋出售事出緊急，故一時未找到新的居住場所，且出售方同購買方雙方關系較友好;所以購買方同意把本協(xié)議購買之房屋暫時借給出售方居住，但最長居住期限不得超過______個月(自本合同簽訂之日算起);且出售方只限于享受暫時居住權，該房屋的其他一切權益包括但不限于該房屋的轉讓權出售權和征地補償、拆遷補償權全部歸購買方獨享。
六、購買方根據第四條支付清購房款之日起，出售方應交付本合同項下房屋以及相關資料;購買方支付價款后不能正常占有(雙方另有商議的除外)、使用該房屋及獨自享有該房屋的轉讓權出售權和征地補償、拆遷補償權的;出售方應當承擔違約責任暨(購買方一次性全額返還購買方：購房本金共計人民幣萬元及支付自本協(xié)議簽訂之日起至購買方一次性全額返還購房本金及違約金之日止，按總購房款計量每日千分之二的違約金。
七、出售方、購買方雙方同意上述協(xié)議，各無異議，不得反悔。如果雙方就本合同事項發(fā)生爭議，雙方無法協(xié)商解決時應當首先請求本村村委會、所在街道辦事處協(xié)調解決，協(xié)調解決不了可上訴當?shù)厝嗣穹ㄔ褐俨谩?BR> 八、本合同正本一式貳份，每份共二頁;雙方每人各持一份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效。
九、本合同條款中若有無效條款并不影響其他條款的有效實施。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房屋宅基地買賣合同 篇6
甲方（賣方）：xxxx身份證號碼：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx
乙方（買方）：xxx身份證號碼：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx
甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事宜，經協(xié)商自愿達成如下協(xié)議：
一、甲方自愿將坐落在xxxxxxxxxx的宅基地及房屋出售給乙方。
二、雙方議定的上述宅基地及房屋成交總價為人民幣元。
三、甲方陳述：該宅基地及房屋的所有權完全歸甲方個人，該宅基地及房屋沒有任何的債權債務糾紛，其轉讓符合法律規(guī)定的條件，如因甲方原因導致乙方損失，甲方愿承擔全部賠償責任。
四、雙方簽署本合同以后，乙方即向甲方支付元定金；甲乙雙方約定在xx前向乙方交付房屋，并于xx前辦理土地使用證及房產證手續(xù)。如因甲方原因，該房屋未在約定時間內交付給乙方，甲方雙倍返還定金給乙方；如乙方因自身原因不愿買受該房，甲方定金不予返還。
五、在約定期限內不能辦好土地使用證及房產證手續(xù)，導致本合同無法履行，乙方可向甲方提出解除合同的請求，甲方接到請求后應向乙方返還所有已收房款。
六、土地稅由甲方承擔，契稅由乙方承擔；其他稅務由國家指定各自承擔。
七、土地使用證及房產證手續(xù)完善后，甲方將房屋及相關原件交付給乙方，乙方即向甲方付清最后一筆房款。
八、甲方確保房屋建筑質量達到國家標準，該房屋發(fā)生的任何質量問題均由甲方承擔。
九、自本合同簽訂生效起，該宅基地及房屋的所有權、處置權、以及因國家動拆遷安置政策帶來的所有權益均與甲方無關。
十、土地使用證及房產證等其他證件未能辦理前，以本合同為準。
十一、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協(xié)商解決，由此達成的補充協(xié)議與本合同有同等效力。
十二、按《合同法》履行，合同履行地點為乙方戶籍所在地。
十三、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等效力。
甲方簽字：xxx乙方簽字：xxx
聯(lián)系地址：xxxxxxxxxxx聯(lián)系地址：xxxxxxxxxxx
電話：xxxxxxxxxxxx電話：xxxxxxxxxxxxx
20xx年x月x日20xx年x月x日
房屋宅基地買賣合同 篇7
甲方(賣方)：______
身份證號碼：______
乙方(買方)：______
身份證號碼：______
甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事宜，經協(xié)商自愿達成如下協(xié)議：
一、甲方自愿將坐落在東雷堡村村東，東鄰鄭檁，南鄰曹寶銀，西鄰曹二虎的宅基地及房屋出售給乙方。
二、雙方議定的上述宅基地及房屋成交總價為人民幣______元。
三、甲方陳述：該宅基地及房屋的所有權完全歸甲方個人，該宅基地及房屋沒有任何的債權債務糾紛，其轉讓符合法律規(guī)定的條件，如因甲方原因導致乙方損失，甲方愿承擔全部賠償責任。
四、在約定期限內不能辦好土地使用證及房產證手續(xù)，導致本合同無法履行，乙方可向甲方提出解除合同的請求，甲方接到請求后應向乙方返還所有已收房款。
五、自本合同簽訂生效起，該宅基地的所有權、處置權、以及因國家動拆遷安置政策帶來的所有權益均與甲方無關。
六、土地使用證及房產證等其他證件未能辦理前，以本合同為準。
七、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協(xié)商解決，由此達成的補充協(xié)議與本合同有同等效力。
八、本合同一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等效力。
甲方簽字：_____________
乙方簽字：_____________
__年__月__日
__年__月__日
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