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房地產(chǎn)開發(fā)方案范文(篇1)
土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。此外對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額20%，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據(jù)據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
（1）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格。這樣在加快銷售資金回籠的同時(shí)，降低了增值額，使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅，增加了企業(yè)的效益。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對(duì)開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投資，例如加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，同時(shí)又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。
【例】A房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價(jià)為3500元，預(yù)計(jì)銷售總收入為35000萬元，繳納的'營(yíng)業(yè)稅為1750萬元，城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加為175萬元，取得土地使用權(quán)費(fèi)用和開發(fā)成本為20800萬元。
方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項(xiàng)目金額為20800×（1+10%+20%）+1750+175＝28965，增值額為35000-28965＝6035，增值率為20.8%，應(yīng)繳納的土地增值稅為6035×30%＝1810.5萬元。
方案二：在小區(qū)中心花園建設(shè)一個(gè)噴泉，美化綠化整個(gè)小區(qū)，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資300萬元，則可扣除項(xiàng)目金額為（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175＝29355，增值額為35000-29355＝5645，增值率為19.2%，正好符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300萬對(duì)小區(qū)進(jìn)行綠化，提高了小區(qū)的配套設(shè)施和商品房質(zhì)量，同時(shí)少繳了1810.5萬的稅收。
房地產(chǎn)開發(fā)方案范文(篇2)
一：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：
一)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查
項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議
二)房地產(chǎn)目標(biāo)客戶分析
經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、
三)房地產(chǎn)價(jià)格定位
理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略
四)入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)
五)廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控
六)房地產(chǎn)媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算
七)房地產(chǎn)推廣費(fèi)用
現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等)印刷品(銷售文件、售樓書等)媒介投放二：房地產(chǎn)銷售策劃所包涵內(nèi)容：
一)銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備
二)銷售代表培訓(xùn)
三)銷售現(xiàn)場(chǎng)管理
四)房號(hào)銷控管理
四)銷售階段總結(jié)
五)銷售廣告評(píng)估
六)客戶跟進(jìn)服務(wù)
七)階段性營(yíng)銷方案調(diào)整
第三節(jié)：房地產(chǎn)銷售策劃的內(nèi)容及步驟
一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購買人群、接受價(jià)
位、購買理由等。
二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂知己知彼、百戰(zhàn)不殆
三：房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：房地產(chǎn)項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。
五：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售思路：
一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。
二)主題思想的統(tǒng)一性。廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的
三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。
六：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售策略：
一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇
理想的入市時(shí)機(jī)：所說的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場(chǎng)，賣樓花還是賣現(xiàn)樓;建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣;按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬;搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說等等。
一般應(yīng)具備：根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)。
1開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求;
2已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人;
3知道你價(jià)格適合的目標(biāo)客戶;
4已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn);
5已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題;6已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式;
7已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略;
8制定合理的銷控表;
9精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案
10組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃;
11盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍;
12競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市;
13其他外部條件也很合適。
二)房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃
當(dāng)我確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，
廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的降低客戶成本，一切為了銷售!
三)銷售部署房地產(chǎn)銷售階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期;防范銷售階段性問題如工期、質(zhì)量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。
第四節(jié)：銷售策劃原則
一：創(chuàng)新原則
隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我探討買方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二：資源整合原則
整合營(yíng)銷是營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷目標(biāo)的一種新型的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，整合營(yíng)銷克服了一般營(yíng)銷模式
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷手段、營(yíng)銷工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)、熟知市場(chǎng)到推廣市
場(chǎng)的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。
房地產(chǎn)營(yíng)銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺(tái)、陽光客廳、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營(yíng)造知識(shí)家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的
銷售策劃不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情、民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃成果
隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷售策劃進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。
因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售。
房地產(chǎn)開發(fā)方案范文(篇3)
合作開發(fā)合同書
甲方：地址：
聯(lián)系方式：乙方
地址:
聯(lián)系方式：
為優(yōu)化資源配置，合同各方本著平等互利、共同發(fā)展的原則，在
友好協(xié)商的基礎(chǔ)上，自愿就有限公司（簡(jiǎn)稱
“目標(biāo)公司”）的股權(quán)收購
及股權(quán)收購后目標(biāo)地塊的合作開發(fā)等事宜訂立本合同，以供各方信守
執(zhí)行。
第一章目標(biāo)公司的基本情況
第一條目標(biāo)公司概況
1、目標(biāo)公司注冊(cè)號(hào)為，法定代表人為
____，注冊(cè)資金為人民幣
100%的股權(quán)。
貳億叁仟萬元，注冊(cè)地址為，乙方擁有目標(biāo)公司
2、目標(biāo)公司的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、股東身份證明材料復(fù)印件、
章程作為本合同的附件一。
第二條項(xiàng)目土地權(quán)屬情況
1、項(xiàng)目土地位于湖北省武漢市村，面積共約397953.40平方米
（折合596.9畝），用地性質(zhì)為寫字樓、商住樓、高級(jí)別墅及配套設(shè)施。
2、項(xiàng)目土地的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《國(guó)有土地使用證》、四至紅線圖及其他資料詳見附件二。
第三條項(xiàng)目土地現(xiàn)狀
1、
權(quán)屬清楚，沒有任何的糾紛及法律訴訟。
2、
土地抵押情況（請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)內(nèi)打“
√”）：
（1）不存在抵押；（2）存在抵押
抵押金額為___萬元，抵押權(quán)人為，抵押期限至年月日；
3、沒有拖欠政府部門的任何地價(jià)款及稅費(fèi)；
4、土地平整情況：；
5、水、電、路道的配套情況：；
6、其他情況：；
項(xiàng)目土地的上述現(xiàn)狀的描述系乙方向甲方所聲明，乙方保證此描述的真實(shí)性。
第二章
合作方式
第四條乙方同意將其所持有的目標(biāo)公司
____%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲
方。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后的目標(biāo)公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：甲方持股_____%，乙方持股____%。
第五條股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，甲、乙雙方共同持股目標(biāo)公司，通過目標(biāo)公司對(duì)項(xiàng)目土地進(jìn)行合作開發(fā)。
第三章股權(quán)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容及價(jià)款
第六條股權(quán)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容
乙方同意將其所擁有的目標(biāo)公司的___%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲方，一并轉(zhuǎn)讓給甲方的包括轉(zhuǎn)讓股份所包含的各種股東權(quán)益。該等股東權(quán)益指依附于轉(zhuǎn)讓股份的所有現(xiàn)時(shí)和潛在的權(quán)益，包括目標(biāo)公司所擁有的全部動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)、有形和無形資產(chǎn)。目標(biāo)地塊屬于該一并轉(zhuǎn)讓的股東權(quán)益。
第七條轉(zhuǎn)讓總價(jià)款及支付方式
1、總價(jià)款：乙方向甲方轉(zhuǎn)讓目標(biāo)股權(quán)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款總額為人民幣元
(大寫：
幣
元整)（按土地面積折算為每畝價(jià)款萬元）。2、支付方式：
（1）本協(xié)議簽訂當(dāng)日，甲方應(yīng)向乙方支付定金人民幣元（大寫：
），收款
人：
，賬號(hào)：，開戶行：。乙方收到定金后，本協(xié)議生效。
（2）本協(xié)議簽訂后個(gè)工作日內(nèi)，甲方應(yīng)將剩余股權(quán)轉(zhuǎn)讓款元(大寫：幣元整)人民幣支付至乙方開立的銀行賬戶，由甲、乙雙方預(yù)留印鑒共管。乙方應(yīng)在共管賬戶收到前述股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后七日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理股權(quán)的工商變更登記，甲方配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)。股權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢后當(dāng)日，由甲方協(xié)助乙方解除賬戶共管，乙方可取出該賬戶上的資金。前述共管賬戶解除后甲方先期支付的定金轉(zhuǎn)為剩余股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。
第八條雙方權(quán)利義務(wù)
1、乙方保證合法擁有目標(biāo)公司股權(quán)，無權(quán)利瑕疵，地塊無任何糾紛。
2、目標(biāo)公司的股東權(quán)利、義務(wù)自股權(quán)工商變更登記之日起轉(zhuǎn)移。鑒于乙方是通
過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司所持有的國(guó)有土地使用權(quán)，甲方、乙方同意，工商變更登記之日前的目標(biāo)公司債權(quán)、債務(wù)由乙方享有和承擔(dān)；工商變更登記之日后的債權(quán)、債務(wù)由甲、乙方按各自持有的目標(biāo)公司股權(quán)比例享有和承擔(dān)。目標(biāo)公司原持有的國(guó)有土地使用權(quán)屬于待開發(fā)的土地，是已依法繳納土地補(bǔ)償款、土地出讓金的國(guó)有土地使用權(quán)，甲方不承擔(dān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓前的任何費(fèi)用，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)生的稅、費(fèi)由甲、乙方按持股比例承擔(dān)。
3、乙方保證目標(biāo)地塊無抵押、目標(biāo)公司無對(duì)外擔(dān)保及涉訴糾紛。
4、股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的稅、費(fèi)，由甲方、乙方、目標(biāo)公司依法各自承擔(dān)。
第四章相關(guān)資料的共管
第九條在完成股權(quán)變更登記之日，乙方應(yīng)將目標(biāo)公司的下述資
料交由雙方指定代表人共同保管（在乙方辦公地設(shè)立保險(xiǎn)箱，乙方掌
握鑰匙，甲方掌握密碼）：
1、目標(biāo)公司公章、財(cái)務(wù)專用章、合同專用章等各種印章、法定
代表人印鑒、銀行賬戶的開戶印鑒、貸款卡、未使用的支票、公章刻
制卡等；
2、目標(biāo)公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)許可證、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書以及政府核發(fā)給目標(biāo)公司的其他證照；
3、目標(biāo)地塊的國(guó)有土地使用證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、及其他關(guān)于目標(biāo)地塊的開發(fā)的所有在辦理政府部門審批手續(xù)過程產(chǎn)生的資料和法律文件；
4、由股權(quán)轉(zhuǎn)讓后的目標(biāo)公司繼續(xù)履行的合同文件；
5、其他所有應(yīng)該屬于目標(biāo)公司持有的文件、證照等。
第五章目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)管理
第十條決策、管理架構(gòu)
1、目標(biāo)公司股東會(huì)按照股東出資比例行使表決權(quán)，股東會(huì)決議
經(jīng)代表半數(shù)以上表決權(quán)的股東同意后通過，但按公司法規(guī)定，修改公
司章程、增加或者減少注冊(cè)資本的決議，以及公司合并、分立、解散
或者變更公司形式的決議，必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通
過。
2、目標(biāo)公司設(shè)立董事會(huì)，董事會(huì)由人組成，其中甲方選派人，乙方選派人，董事長(zhǎng)（即法定代表人）由方指派。
3、目標(biāo)公司的總經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、出納由方指派，其他部門負(fù)
責(zé)人原則上由方委派。方委派副總經(jīng)理一名作為股東代表編入目標(biāo)公
司，可隨時(shí)查閱目標(biāo)公司財(cái)務(wù)信息、招投標(biāo)等信息。
第十一條運(yùn)營(yíng)管理
合作項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及的事務(wù)（包括但不限于項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、
工程、銷售等工作及項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)、管理）由甲、乙雙方共同管理。項(xiàng)目公司發(fā)生的成本和費(fèi)用（包括但不限于管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）列支在目標(biāo)公司成本中。
第十二條資金管理
1、目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)過程中所需建設(shè)資金由目標(biāo)公司對(duì)外融資解決，
如融資不足或無法融資的，則通過甲乙雙方按本合同約定的股權(quán)比例
投入資本或股東借款的方式解決。若其中一方不能按約定比例投入資
金的，對(duì)方可代為墊付。墊資方可要求稀釋、降低少投入資金一方的
股權(quán)比例，按照雙方實(shí)際投入的注冊(cè)資本和股東借款比例調(diào)整雙方的
股權(quán)比例，并按雙方實(shí)際投入的資金和借款比例分配目標(biāo)公司利潤(rùn)；
墊資方也可選擇要求少投入資金一方向其支付資金占用成本
（計(jì)息按
年利率%）。當(dāng)以目標(biāo)公司名義向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款需要第三方提供擔(dān)保時(shí)，股東各方需按股權(quán)比例對(duì)目標(biāo)公司融資提供信用或擔(dān)保等支持。
2、目標(biāo)公司資金均應(yīng)統(tǒng)一管理，資金均須置于目標(biāo)公司的賬戶中(該賬戶須經(jīng)雙方認(rèn)可)，由甲乙雙方共同結(jié)算、監(jiān)管。
3、在項(xiàng)目地塊實(shí)現(xiàn)銷售后，對(duì)目標(biāo)公司的每季度銷售回款在
扣除需支付的各類款項(xiàng)后的剩余部分，按如下原則進(jìn)行分配：
（1）目標(biāo)公司將股東雙方投入的股東借款按實(shí)際借款比例，分別償還給股東雙方，對(duì)于股東一方所欠另一方的股本投入及股東借款（含利息），在分配上述款項(xiàng)時(shí)可直接在欠款股東應(yīng)分配的銷售回款中優(yōu)先償還；
（2）在項(xiàng)目運(yùn)作不存在資金缺口的當(dāng)年，目標(biāo)公司股東借款全部清償后，在符合項(xiàng)目結(jié)算要求并且足額計(jì)提相關(guān)的稅費(fèi)及法律規(guī)定的盈余公積的前提下，應(yīng)進(jìn)行當(dāng)期利潤(rùn)分配（按當(dāng)期甲乙雙方股權(quán)比例分配）。
第六章違約責(zé)任
第十三條甲方逾期支付轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的，每逾期一天，應(yīng)向乙方支付逾期欠款額萬分之的違約金。
第十四條若乙方對(duì)于本合同第一章中的目標(biāo)地塊的陳述不真實(shí)，致使目標(biāo)公司無法進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的，甲方有權(quán)解除合同，并向乙方
主張已支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款額%的違約金及收回已經(jīng)支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款。
第十五條若乙方未向甲方如實(shí)告知的目標(biāo)公司的任何債務(wù)，或因乙方未依合同約定及時(shí)清理已如實(shí)告知的債務(wù)，而導(dǎo)致目標(biāo)公司或甲方向債務(wù)人承擔(dān)責(zé)任的，甲方可要求乙方在該承擔(dān)責(zé)任的款項(xiàng)范圍內(nèi)進(jìn)行全額賠償。
第十六條
若甲方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后，乙方未在本合同約定的時(shí)
間內(nèi)辦理目標(biāo)公司的工商登記變更手續(xù)的，視為違約，乙方每逾期一天應(yīng)支付甲方已付款萬分之違約金，若違約超過
30日，則甲方可解
除本合同，乙方應(yīng)向甲方返還全部已支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款（不計(jì)利息），并按甲方支付的定金全額賠償甲方損失。
第十七條任何一方違反本合同其他條款約定而給對(duì)方造成損失的，均應(yīng)予以賠償。
第十八條若因不可歸于雙方的原因而超過本合同約定日期日仍無法辦理工商登記變更手續(xù)的，則本合同自動(dòng)解除，乙方應(yīng)返還甲方支付的定金并配合甲方取回共管賬戶中全部資金。
第七章其他
第十九條乙方在本合同訂立的同時(shí)應(yīng)向甲方提供目標(biāo)公司股東大會(huì)關(guān)于同意本合同項(xiàng)下股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決議和目標(biāo)公司股東關(guān)于放棄股份優(yōu)先購買權(quán)的聲明，該決議和聲明作為本合同的附件三。
第二十條甲、乙雙方相互發(fā)送的通知必須以書面形式，送達(dá)地址以本合同記載的地址為準(zhǔn)，通知到達(dá)對(duì)方的地址之日即視為已送達(dá)。任何一方如有變更地址的，應(yīng)及時(shí)書面通知另一方，否則，任何一方的通知在到達(dá)本合同記載的對(duì)方地址之日即視為已送達(dá)。
第二十一條在工商部門辦理股權(quán)變更需要
，甲?乙雙方另行簽訂
并在工商部門備案的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議與本協(xié)議不一致的，以本協(xié)議為準(zhǔn)?本合同附件共三份，所有附件均為本合同之組成部分并與本合同具
有同等法律效力。
第二十二條因履行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成，本合同中任何一方可向合同簽訂地人民法院提起訴訟。
第二十三條本合同一式六份，雙方各執(zhí)三份，經(jīng)雙方簽章并在所有附件經(jīng)雙方簽署后始生法律效力。
甲方（蓋章）：
法定代表人或授權(quán)代表（簽字）：
年月日
乙方（蓋章）：
法定代表人或授權(quán)代表（簽字）：
年月日
合同簽訂地：
附件清單：
附件一：目標(biāo)公司的章程、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、股東身份證明材料
復(fù)印件、股東出資驗(yàn)資證明
附件二：目標(biāo)地塊的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《國(guó)有土地使用證》
及其他相關(guān)資料
附件三：目標(biāo)公司股東大會(huì)關(guān)于同意合同項(xiàng)下股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決議和目標(biāo)
公司股東放棄股份優(yōu)先購買權(quán)的聲明
房地產(chǎn)開發(fā)方案范文(篇4)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究及融資方案編制
一種編制房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、融資方案、項(xiàng)目建議書的方法與技術(shù)，這種方法集方便、快速、速成、安全等優(yōu)點(diǎn)的房地產(chǎn)可行性研究或融資軟件：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行性研究及概預(yù)決算管理系統(tǒng)：房地產(chǎn)投資分析軟件（房地產(chǎn)投資估算軟件、房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估軟件、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究與分析決策軟件）可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本分析、房地產(chǎn)投資收益分析、房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)分析、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析與評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)投資可行性分析與評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策，包含投資成本測(cè)算、經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算、經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算（銷售收入、租賃收入）、投資計(jì)劃（含分期投資計(jì)劃、投資分類計(jì)劃）、資金籌措計(jì)劃（融資分析）、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加表、租賃收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加表、還款付息表、損益表、現(xiàn)金流量表、資本來源與應(yīng)用表、資產(chǎn)負(fù)債表、投資分類損益表）、非土地拍賣和土地拍賣多方案經(jīng)濟(jì)分析、臨界點(diǎn)分析（含盈虧平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速電算化，并可撰寫房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書和房地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書，為房地產(chǎn)開發(fā)或固定資產(chǎn)置業(yè)投資企業(yè)（單位）的項(xiàng)目投資決策，房地產(chǎn)預(yù)可行性研究、預(yù)項(xiàng)目實(shí)施過程中成本核算、成本控制和項(xiàng)目竣工后的財(cái)務(wù)決算、房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)提供依據(jù)，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的投資分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書（報(bào)告）、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書（報(bào)告）、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估書（報(bào)告）、房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估書（報(bào)告）及土地拍賣土地報(bào)價(jià)研究報(bào)告的好助手，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投資領(lǐng)域的房地產(chǎn)行業(yè)分析。是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資咨詢師、房地產(chǎn)策劃師的助手。目前該系統(tǒng)已形成三大版本（標(biāo)準(zhǔn)版、專業(yè)版、企業(yè)版），為了合適大眾化需要開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)版并以幾百元/套超低價(jià)格入市，并附送正版光盤及成功的操作方案并包教會(huì)初學(xué)者編制房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告。
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項(xiàng)目名稱合計(jì)第一階段第二階段第三階段
一土地成本
1土地市價(jià)
2土地使用權(quán)出讓金
3征地補(bǔ)償費(fèi)
二前期開發(fā)費(fèi)
1三通一平
2工程鉆探費(fèi)
3工程設(shè)計(jì)費(fèi)
4工程監(jiān)理費(fèi)
5質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)
6臨水臨電費(fèi)
三建筑安裝工程費(fèi)
1土建費(fèi)
2內(nèi)水暖電工程費(fèi)
四公建配套設(shè)施費(fèi)
1區(qū)內(nèi)排水、道路建設(shè)費(fèi)
2區(qū)內(nèi)綠化建設(shè)費(fèi)
3區(qū)內(nèi)配套零星工程費(fèi)
五房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)
1報(bào)建費(fèi)
2土地使用權(quán)出讓金契稅
3交易管理費(fèi)
4建筑工程拋投標(biāo)活動(dòng)資金
5土地增值稅
六管理、銷售和財(cái)務(wù)費(fèi)用
1開辦和管理費(fèi)
2前期物業(yè)管理費(fèi)
3樣板房、售樓部裝修費(fèi)
七不可預(yù)見費(fèi)
八營(yíng)業(yè)稅及附加
這個(gè)問題最好討論一下，
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表
單位:萬元
費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)總價(jià)單價(jià)
一．土地費(fèi)用
1．土地出讓地價(jià)款
2．征地費(fèi)
3．拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
4．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)
5．土地投資折價(jià)
．土地租用費(fèi)
二．前期工程費(fèi)
1．地質(zhì)勘測(cè)測(cè)繪費(fèi)設(shè)計(jì)概算的0．5％左右1.32元2．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)的3％左右
3．可行性研究費(fèi)占總投資的1％－3％
4．道路費(fèi)
5．供水費(fèi)
．供電費(fèi)
７．土地平整費(fèi)
三．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
1．供電工程
2．供水工程
3．供氣工程
4．排污工程
5．小區(qū)道路工程
．路燈工程
７．小區(qū)綠化工程
８．環(huán)衛(wèi)設(shè)施
四．建安工程費(fèi)
1．單項(xiàng)工程多層800
2．單項(xiàng)工程小高層1300
3．單項(xiàng)工程高層1800
五．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
1．居委會(huì)
2．派出所
3．托兒所
4．幼兒園
5．公共廁所
．停車場(chǎng)
六．開發(fā)間接費(fèi)
七．管理費(fèi)用約為前五項(xiàng)的3％左右
八．銷售費(fèi)用銷售收入的4％－％
九．財(cái)務(wù)費(fèi)用年貸款40%，貸款利率6.12%
十．開發(fā)期間稅費(fèi)
1．固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅
2．土地使用稅
3．市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)
4．供電貼費(fèi)
5．用電權(quán)費(fèi)
．分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)７．綠化建設(shè)費(fèi)
８．電話初裝費(fèi)
十一．其他費(fèi)用
1．臨時(shí)用地
2．臨建圖
3．施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)
4．工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)
5．招標(biāo)管理費(fèi)
．總承包管理費(fèi)
７．合同公證費(fèi)
８．施工執(zhí)照費(fèi)
９．工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)
10．工程監(jiān)理費(fèi)
11．竣工圖編制費(fèi)
12．工程保險(xiǎn)費(fèi)
十二．不可預(yù)見費(fèi)前十項(xiàng)之和的3％－７％合計(jì)上述十二項(xiàng)之和