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2019年司法考試主觀題卷精選案例：停車位改成大賣場維權(quán)益被判復(fù)原狀
小區(qū)地下車位被開發(fā)商出租給商場經(jīng)營使用,業(yè)主該怎么維權(quán)?近日,重慶市第五中級(jí)人民法院作出二審判決,開發(fā)商和商場被判恢復(fù)車位使用功能。
重慶市某小區(qū)商住綜合樓由某房地產(chǎn)公司于2004年投資開發(fā),2006年竣工。同年由房地產(chǎn)公司取得產(chǎn)權(quán),住宅業(yè)主116戶。其中,地下室及車庫規(guī)劃面積2169.37平方米(車位21個(gè))。2010年10月,經(jīng)房地產(chǎn)公司法定代表人魯某申請,小區(qū)地下室及車庫產(chǎn)權(quán)變更登記在魯某名下,房屋用途為非住宅,樓層為負(fù)一層。
2008年3月,房地產(chǎn)公司與電器公司簽訂《房屋租賃合同》,約定由電器公司承租小區(qū)負(fù)一層用于商場經(jīng)營,租賃期限10年。2017年7月,魯某又與電器公司簽訂《續(xù)租協(xié)議》,由電器公司繼續(xù)承租,續(xù)租期限為10年。
2015年5月,該小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主委員會(huì)選舉會(huì)議,成立業(yè)主委員會(huì),并在街道辦事處、國土房管局備案。小區(qū)79戶業(yè)主簽名要求恢復(fù)負(fù)一層車位使用功能。業(yè)主委員會(huì)起訴至重慶市綦江區(qū)人民法院,以被告房地產(chǎn)公司、魯某、電器公司改變了小區(qū)負(fù)一層車庫使用性質(zhì)為由,請求判決恢復(fù)車庫使用功能。
綦江法院審理后認(rèn)為,涉案小區(qū)負(fù)一層規(guī)劃建設(shè)21個(gè)車位,房地產(chǎn)公司、魯某違反規(guī)定將規(guī)劃車庫出租給電器公司用于經(jīng)營,造成業(yè)主的停車需要不能得到滿足,業(yè)主委員會(huì)起訴要求恢復(fù)車庫使用功能符合法律規(guī)定,應(yīng)當(dāng)予以支持。該院遂判決房地產(chǎn)公司、魯某恢復(fù)小區(qū)負(fù)一層車位使用功能,電器公司予以協(xié)助。房地產(chǎn)公司、電器公司不服一審判決,向重慶市五中院提起上訴。該院審理后認(rèn)為一審判決并無不當(dāng),判決駁回上訴,維持原判。
法官說法
法官表示,涉案小區(qū)規(guī)劃車庫,與小區(qū)全體業(yè)主具有關(guān)聯(lián)性,業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主向法院訴訟,維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。該條規(guī)定系效力性強(qiáng)制性規(guī)定,意在滿足小區(qū)業(yè)主的合理停車需要。對規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,建設(shè)單位有將其用于滿足業(yè)主需要的法定義務(wù)。該案中房地產(chǎn)公司、魯某違反規(guī)定將規(guī)劃車庫出租給電器公司用于經(jīng)營,造成業(yè)主的停車需要不能得到滿足,業(yè)主委員會(huì)起訴要求恢復(fù)車庫使用功能符合法律規(guī)定,應(yīng)當(dāng)予以支持。