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2018年注冊會計師稅法考試要點：轉(zhuǎn)讓房原值的確定
轉(zhuǎn)讓房原值的確定
根據(jù)房源情況不同，房屋原值分別為：
1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。
2.自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關稅費。
3.經(jīng)濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關稅費。
已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(或標準價)購買的公有住房。
經(jīng)濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。
5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)和《建設部關于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》(建住房〔2003〕234號)等有關規(guī)定，其原值分別為：
(1)房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費;
(2)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關稅費;
(3)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額;
(4)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。
對于能夠提供房屋原值相應憑證的，主管稅務機關審核相應憑證后確定房屋原值。納稅人同時提供購房發(fā)票、契稅繳稅憑證的，按孰高原則確定房屋原值。
納稅人不能提供房屋原值相應憑證的，主管稅務機關應通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)對房屋原值進行核實。
(二)主管稅務機關應加強對轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金以及與轉(zhuǎn)讓房屋有關的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等相關費用憑證的審核。納稅人未能提交有關費用憑證的，主管稅務機關應要求其補正;不能補正的，經(jīng)納稅人簽字確認后，主管稅務機關依照有關規(guī)定辦理。
(三)能夠確定房屋原值和有關合理費用的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格減除房屋原值和有關合理費用后的余額，按20%稅率計算。
納稅人不能提供房屋原值相應憑證，主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。
(四)納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，主管稅務機關依法有權(quán)根據(jù)有關信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。
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