2018年司法考試即將開始，小編在這里為考生們整理了2018年司法考試四卷《案例分析》習題答案，希望能幫到大家，想了解更多資訊，請關(guān)注出國留學網(wǎng)的及時更新哦。
2018年司法考試四卷《案例分析》習題答案一
案情：張某欲尋找一處作為瑜珈授課的場所，遂與甲公司于2005年4月12日簽訂了房屋租賃合同。根據(jù)該合同，甲公司將其沿街二層樓房出租給張某，租賃期限為10年，自甲公司交付樓房的次日開始計算。每年租金為10萬元，張某于甲公司交付樓房的次日付清第一年的房租，以后每一年的同一日付清該年度房租，若遇節(jié)假日則付款日期為節(jié)假日后的第一日。2005年5月12日甲公司交付樓房給張某，5月13日張某付清第一年度的租金。2006年6月5日，甲公司通知張某稱：因資金緊張欲出賣樓房，如果張某有購買意向，則在2006年7月5日前一次性付清房款250萬元，并可以扣除張某交付的2006年度的租金10萬元。張某對甲公司的通知提出異議，要求該公司履行合同。2006年7月8日，甲公司以250萬元的價款將樓房賣給乙公司，根據(jù)雙方的約定乙公司一次性付清全部購房款250萬元。在乙公司辦理房屋過戶登記的時候，發(fā)現(xiàn)已登記有兩個抵押權(quán)。其一，2004年6月6日，甲公司將該樓房抵押給丙公司，為丁公司所欠丙公司貨款200萬元提供擔保;其二，2005年12月6日就自己欠戊公司的貨款150萬元又設(shè)定了抵押。經(jīng)評估，該樓房的實際價值300萬元。
問題：
1?張某與甲公司之間關(guān)于租賃期限的約定是否有效?應(yīng)如何處理?
2?就甲公司與乙公司簽訂買賣合同，張某可以提出何種主張?
3?如果甲公司2006年6月5日通知張某3個月后要出賣該樓房，但張某表示無論如何都不購買。3個月后甲公司將樓房賣于李某。交付后，李某要求張某搬出樓房。針對該情形，張某可以提出何種主張?
4?如果丙公司因為丁公司不履行還款義務(wù)，于2005年7月6日依法行使抵押權(quán)，經(jīng)法院將該樓房拍賣，己公司買得。該事實對張某的租賃權(quán)是否有影響?
5?如果戊公司因為甲公司不履行義務(wù)，于2006年2月6日依法行使抵押權(quán)，經(jīng)法院將該樓房拍賣，庚公司買得。該事實對張某的租賃權(quán)是否有影響?
參考答案
一、(本題23分)
1?租賃合同的當事人可以約定租賃合同的期限，但《合同法》第214條規(guī)定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。張某與甲公司約定租賃期限為30年，超過部分即滿20年后的10年無效。所以，張某與甲公司之間的租賃期限實際上是20年。
2?張某可以提出優(yōu)先購買權(quán)的主張?！逗贤ā返?30條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。同等條件，主要是指價格以及價格的給付時間、給付方式等。第三人的出價條件優(yōu)于承租人時，承租人沒有優(yōu)先購買權(quán)。如果出租人出賣租賃房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期內(nèi)不征求承租人的意見即出賣房屋，或者當承租人與第三人的出價同等時不把租賃房屋賣給承租人，都是侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的違法行為。
3?張某可以主張原租賃合同仍然有效，即所謂“買賣不破租賃”，該合同對李某仍有約束力。張某與甲公司簽訂房屋租賃合同后，甲公司作為房屋的所有人仍然可以出賣該樓房，但不能侵犯張某法定的優(yōu)先購買權(quán)。甲公司在保障張某的優(yōu)先權(quán)的前提下，出賣租賃物，該買賣合同有效?！逗贤ā返?29條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。根據(jù)該條規(guī)定，李某受讓樓房后還要受張某與甲公司之間的租賃合同的約束，因而不能請求張某停止使用。不僅如此，該樓房已經(jīng)設(shè)定的兩個抵押權(quán)也仍然有效。
4?對張某的的租賃權(quán)有影響?！稉７ǖ慕忉尅返?6條規(guī)定，抵押權(quán)人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。根據(jù)該規(guī)定，對樓房的買受人己公司來說不具有約束力。
5?對張某的租賃權(quán)沒有影響?！稉７ā返?8條規(guī)定，抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。關(guān)于這種情形，《擔保法的解釋》第65條規(guī)定，抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼承有效。根據(jù)這兩個規(guī)定，庚公司仍然受張某與甲公司之間簽訂的租賃合同的約束。
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