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2018年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》知識(shí)點(diǎn)：房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅
一、房產(chǎn)稅基本原理
(一)概念：
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，依據(jù)房屋的計(jì)稅余值或租金收入向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
(二)特點(diǎn)：
1、屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅;
2、征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋;
3、區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法。
二、納稅義務(wù)人及征稅對(duì)象
(一)納稅義務(wù)人：凡在我國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房屋代管人或者使用人。 包括外商企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人。
①產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅;屬于集體或個(gè)人的，集體單位和個(gè)人為納稅人。
②產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
③產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。
④無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
(二)征稅對(duì)象：征稅對(duì)象是房屋。但獨(dú)立如房屋之外的建筑物(如圍墻)不屬于房屋，不交納房產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)出售前已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
三、征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。不包括農(nóng)村房屋。
四、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算
1、從價(jià)計(jì)征(1.2%)：計(jì)稅依據(jù)是按房產(chǎn)原值一次性減除10%-30%后的余值。
(1)房產(chǎn)原值：納稅人按會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋原價(jià)(包括應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，但未在該賬戶中記載的房產(chǎn));原價(jià)根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算，未按規(guī)定核算并記載的，按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。
(2)應(yīng)包括與房屋不能分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。如暖氣、照明、通風(fēng)等設(shè)備;電力、電訊、給排水、電梯等。無(wú)論會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，均應(yīng)并入原值，計(jì)稅。納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)地增加房屋原值，易損件、經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入原值中。
(3)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)參與利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的以房產(chǎn)余值計(jì)稅;收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的按租金收入計(jì)稅。 融資租賃按房產(chǎn)余值計(jì)稅。
[典型例題1]某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬(wàn)元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2009年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅?答案：應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000×(1-20%)×1.2%=9.6(萬(wàn)元)
注意：從價(jià)計(jì)稅方式下稅率具有年的含義在里面， 在計(jì)算中注意和時(shí)間的配比!
[典型例題2]某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬(wàn)元，2003年7月1日用于投資聯(lián)營(yíng)(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn))，投資期為5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬(wàn)元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2003年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( C )。(2004年考題)
A.6.0萬(wàn)元 B.9.6萬(wàn)元 C.10.8萬(wàn)元 D.15.6萬(wàn)元
[答案]應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12%=10.8(萬(wàn)元)
(5)自2009年12月1日起，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
(6)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。
自營(yíng)的按余值計(jì)稅，出租的按租金收入計(jì)稅。
需要注意的是：無(wú)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定。
2、從租計(jì)征(12%)：計(jì)稅依據(jù)是租金。(個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，4%)
[典型例題3]某企業(yè)2002年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬(wàn)元，4月1日將其中原值為1000萬(wàn)元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20%后的余值計(jì)稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(C)。
A.4.8萬(wàn)元 B.24萬(wàn)元 C.27萬(wàn)元 D.28.8萬(wàn)元
答案：(3000-1000)×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×1.2%÷12×3+5×9×12%=27
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