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2018注冊會計師《稅法》第十章知識點
第十章 房產稅法
一、納稅義務人：房屋的產權所有人(掌握為選擇或判 斷)
1.具體包括：產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人。
2.產權所有人或承典人不在房產所在地的，由使用人或代管人繳納。
二、征稅對象
征稅對象是房產。與房屋不可分割的，算房產。
三、征稅范圍：就是不包括農村。
四、計稅依據(jù)
1.房產的計稅價值——從價計征;租金收入——從租計征。
2.從價計征的，按房產原值一次減除10%—30%后的余值計算繳納。
①對于以房產投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產余值作為計稅依據(jù)計征房產稅;對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，實際是以聯(lián)營名義取得租金，應由出租方按租金收入計繳房產稅。
②融資租賃房屋，視同自有，以房產余值計算征收。
③自2006年1月1日起，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。 對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。
五、稅率
凡是稅率固定的，都要記;稅率是一個區(qū)間范圍的，不用記.
1.從價計征的：余值×1.2%;
2.從租計征：租金收入×12%;
3.2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房用于居住，暫減按4%征收。
凡是稅收政策有起始日期的，做計算題時，分界日期前后的稅一定要分別計算。
六、計算
1.從價計征：全年應納稅額 = 應稅房產原值×(1-扣除比例)×1.2%
2.從租計征：全年應納稅額 = 租金收入×12%
七、稅收優(yōu)惠
1、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅，但上述單位的出租房以及非自身業(yè)務使用的生產、營業(yè)用房要納稅，注意：不享受行政事業(yè)費的人民團體要納稅。
2.由國家財政撥付事業(yè)經費的單位，實行全額或差額預算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務范圍內使用的房產免房產稅
附設營業(yè)單位的用房，應納稅。
從事業(yè)單位自收自支之日起，免征3年。
3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免稅，附設營業(yè)單位的用房，應納稅。
(1-3同土地使用稅)
4.個人所有非營業(yè)用房，免征;營業(yè)用、出租用房，征。
5.經財政部批準免稅的其它情況：
①損壞房和危房，停止使用后，免征;
②企業(yè)停產、撤銷而閑置不用的房產;
③大修停用半年以上的，應在房屋大修前向主管稅務機關報送相關的證明材料，在大修期間可免征房產稅;
④基建工地的臨時性建筑，施工期間，免稅;施工單位將臨建轉讓給基建單位的，應從接受次月起納稅。
⑤人防設施，不征;
⑥高校后勤實體，免。
⑦非營利性醫(yī)療及保健性機構，免。對營利性醫(yī)療機構，2000年起免征3年。
⑧老年服務性機構，免。
⑨2001年1月1日起，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉價出租房，暫免。
⑩郵政部門坐落在城縣鎮(zhèn)工礦區(qū)范圍內的，納稅，以上范圍以外的，在單位帳中能分清的，從2001年1月1日起免。
6.向居民向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)，暫免征收房產稅。
7.對從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進行獨立核算并有法人資格的高校后勤經濟實體自用的土地免征房產稅。
八、納稅義務發(fā)生時間
1.將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起繳納。
2.自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起繳納。
3.納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納。納稅人在辦理手續(xù)前，即已使用或出租、出借新建房屋，應從使用或出租、出借的當月起繳納。
4.購置新建房自交付使用次月起繳納。
5.購置存量房自簽發(fā)權屬證書次月起繳納。
6.出租出借房產的自交付使用次月繳納。
7.房地產企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)自建房自使用或交付次月繳納。
九、納稅地點
在房產所在地繳納。房產不在同一地方，按座落地，分別向房產所在地稅務機關繳納。
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