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司法案例《以案釋法》：房款晚付幾天，房子不賣(mài)了?
【司法案例】
在一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，購(gòu)房者馬某夫婦支付10萬(wàn)元定金后，未能按約定的時(shí)間籌集到應(yīng)付的房款，請(qǐng)求房主張某夫婦能寬限幾天，但房主卻表示他們已違約，其有權(quán)拒賣(mài)并沒(méi)收定金，而馬某夫婦卻認(rèn)為房主構(gòu)成根本違約，請(qǐng)求法院判令解除合同，雙倍返還定金。
近日，江蘇省南通市中級(jí)人民法院對(duì)此案作出維持一審的終審判決，解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，被告張某夫婦雙倍返還原告購(gòu)房定金20萬(wàn)元。
2015年12月3日，馬某夫婦和房主張某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，總價(jià)130萬(wàn)元。雙方約定，買(mǎi)方在合同簽訂時(shí)付10萬(wàn)元定金給賣(mài)方，并于當(dāng)年12月22日前辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，過(guò)戶(hù)當(dāng)天再支付給賣(mài)方73萬(wàn)元，剩余的45萬(wàn)元公積金貸款支付到賣(mài)方賬戶(hù)后，雙方完成交房手續(xù)，同時(shí)付清余款2萬(wàn)元。
轉(zhuǎn)眼雙方約定的過(guò)戶(hù)日12月22日到了，雙方開(kāi)始辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但讓馬某發(fā)愁的是，73萬(wàn)元的購(gòu)房款還沒(méi)籌集到位。于是，馬某向張某提出，希望能寬限7天。對(duì)于這一請(qǐng)求，房主張某夫婦堅(jiān)決不同意，稱(chēng)馬某未按時(shí)付款，已構(gòu)成違約，自己有權(quán)沒(méi)收定金并解除合同。幾天后，馬某籌集足夠資金后，向張某請(qǐng)求辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，但遭到拒絕。
2015年12月30日，馬某夫婦到張某夫婦處要求過(guò)戶(hù)涉案房屋，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，并引來(lái)了當(dāng)?shù)嘏沙鏊鼍幚?。?jīng)警方調(diào)解，房主張某稱(chēng)，家中有老人要手術(shù)，先是表示要延遲半年到一年交付房屋，馬某夫婦說(shuō)可以等，但隨后，張某又變卦，稱(chēng)要拖一年到兩年才交付，最終又明確表示房子暫時(shí)不賣(mài)了，買(mǎi)房付的定金也要沒(méi)收。
在多次催促無(wú)果后，馬某夫婦一紙?jiān)V狀將張某夫婦告上了南通市崇川區(qū)人民法院，請(qǐng)求解除合同，并要求被告雙倍返還定金20萬(wàn)元。
法院一審認(rèn)為，原告未能按約履行的行為僅構(gòu)成遲延履行，尚未達(dá)到無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的程度，被告方對(duì)此具有適度容忍的義務(wù)，不得單方解除合同沒(méi)收定金或拒絕履行。另一方面，從雙方溝通交流的情況來(lái)看，鑒于被告家中老人生病的特殊情況，原告方也同意對(duì)交房日期協(xié)商并給予合理的履行限期，而被告后來(lái)的行為已超出正當(dāng)維權(quán)的界限，有違誠(chéng)信，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定拒絕履行合同義務(wù)，構(gòu)成根本違約，遂判決被告雙倍返還定金20萬(wàn)元。
張某夫婦不服，向二審法院提起上訴。
【法官說(shuō)法】
對(duì)遲延履行應(yīng)適度容忍
該案一審承辦法官余雪松介紹說(shuō)，在相互交往和日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，公民要有適度的容忍義務(wù)，要具有寬容的心態(tài)，以減少?zèng)_突和爭(zhēng)執(zhí)，形成良性的和諧關(guān)系，從而保障合同的順利履行。在一定限度內(nèi)，守約方對(duì)于違約行為所對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任負(fù)有適度容忍義務(wù)。具體到本案，原告因短期需籌集的款項(xiàng)較大，僅遲延幾天履行義務(wù)，一般人都認(rèn)為這是可以接受和容忍的，且并非因此致使合同目的不能實(shí)現(xiàn);而出賣(mài)方提出家中有老人生病，要求遲延交房，原告也給予了一定的寬限期，但被告一再變卦，最后又稱(chēng)暫不出售，以后也不會(huì)出售，這明顯超過(guò)了能容忍的限度，明顯有違誠(chéng)信，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定拒絕履行合同義務(wù)，已構(gòu)成根本違約。
余雪松指出，本案的裁判宗旨并非意味著遲延履行就不被認(rèn)定為違約行為，也無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任，而是違約方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任應(yīng)與其違約行為相匹配。因此，守約方若要更好地維護(hù)自己的權(quán)益，應(yīng)專(zhuān)門(mén)設(shè)置針對(duì)合同遲延履行產(chǎn)生的違約責(zé)任條款，比如購(gòu)房人逾期付款后，按一定的比例支付違約金，遲延超過(guò)約定的最后期限，守約方有權(quán)單方解除合同并追究違約方的責(zé)任，這樣才能更好地防患于未然。
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