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2018年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》第八章要點(diǎn)
第八章 土地增值稅法
一、納稅義務(wù)人
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括外資企業(yè)和外籍個(gè)人。
二、征稅范圍的界定掌握(同時(shí)滿足三個(gè)標(biāo)準(zhǔn))
1.所有權(quán)是否為國家所有。(必須是國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。將集體土地轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)在有關(guān)部門處理、補(bǔ)辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲宜兄?，再納入土地增值稅的征稅范圍。)
2.產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓。一級(jí)市場(chǎng)出讓行為是國家轉(zhuǎn)讓，不納稅;二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓要納稅。
3.是否取得收入。(包括貨幣、實(shí)物收入)
三、對(duì)具體情況的判定
1.以出售方式
①將生地變熟地(通水、通電、通路、平整)再將空地賣出去，應(yīng)納入征稅范圍
②房地產(chǎn)開發(fā)建造后出售，既發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入征稅范圍。
③存量房地產(chǎn)的買賣。既發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入征稅范圍，原土地使用權(quán)無償劃撥的，還應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金。
2.以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，并沒有因權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入，不屬于地土增值稅的征稅范圍
3.房地產(chǎn)的出租。出租人雖取得了收入，但沒發(fā)生產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此不屬于征稅范圍。
4.房地產(chǎn)的抵押。在抵押期間不征收土地增值稅，對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入征稅范圍。
5.房地產(chǎn)的:)。既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，屬于征稅范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)核實(shí)可免征土地增值稅。(注意：在征稅范圍內(nèi)，但是免稅!)
6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投企業(yè)中時(shí)，暫免征收(因?yàn)槭菍⑺袡?quán)轉(zhuǎn)換成了股權(quán)，并沒有完全轉(zhuǎn)讓);對(duì)投資企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)將上述再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收。
對(duì)比房產(chǎn)稅：對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得租金，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。
7.合作建房。一方出地，一方出資金，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，暫免征收土地增值稅。
9.房地產(chǎn)的代建房行為不屬于征稅范圍。
10.重新評(píng)估增值的，不屬于征稅范圍。因?yàn)?，產(chǎn)權(quán)沒變。
四、扣除項(xiàng)目
1.取得土地使用權(quán)支付的金額：
(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款：以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實(shí)際支付的地價(jià)款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金。
(2)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工 程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。不能據(jù)實(shí)扣除，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)扣除
(1)第一種情況：財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：
①利息支出據(jù)實(shí)扣除，但不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率
②其它費(fèi)用：=(1項(xiàng)支出+2項(xiàng)成本)×5%以內(nèi) (具體標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)政府掌握)
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除總額=利息+(1、2項(xiàng)成本之和)×5%
(2)第二種情況：不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑谧C明的
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除總額=(1、2項(xiàng)成本之和)×10%
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
(1)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費(fèi)”：營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%/5%/1%、教育費(fèi)附加3%、印花稅萬分之5——可扣除。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費(fèi)”：印花稅因列入管理費(fèi)用中，故不許扣除
5.其他扣除項(xiàng)目：(僅指房地產(chǎn)開發(fā)納稅人)
其他扣除項(xiàng)目金額=(1項(xiàng)支出+2項(xiàng)成本)×20%
6.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：=重置成本價(jià)×成新度
轉(zhuǎn)讓舊房的扣除額=評(píng)估價(jià)+取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+按國家規(guī)定交納的費(fèi)用+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
五、增值額
增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目
對(duì)于納稅人有下列情形之一的，按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)計(jì)算征收：
1.隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)的;
2.提供扣除金額不實(shí)的;
3.轉(zhuǎn)讓成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)又無正當(dāng)理由的。 六、應(yīng)納稅額的計(jì)算
稅率：是四級(jí)超率累進(jìn)稅率。比率是增值額和扣除項(xiàng)目的比率。
應(yīng)納稅額=∑(每級(jí)距的土地增值額×適用稅率)
或：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
七、稅收優(yōu)惠
1.納稅人建造普通住宅出售時(shí)，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征;增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，就其全部增值額計(jì)稅。(20%不是扣除額)
2.對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(自用住房)，凡居住滿5年或以上的，免征;滿3年未滿5年的，減半征收;未滿3年的，不優(yōu)惠。
3.因國家建設(shè)需要依法征用收回的房地產(chǎn)，免稅。
八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
1.土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
2.土地增值稅的清算條件
(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;
②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
3.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;
②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
4.土地增值稅的扣除項(xiàng)目
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;
②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;
③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
(5)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
5.土地增值稅的核定征收
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：
(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
6.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
九、納稅地點(diǎn)
1.納稅人是法人的，在房產(chǎn)座落地。
2.納稅人是自然人的，在辦理過戶手續(xù)所在地。
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