2017年司法考試已經(jīng)結(jié)束，出國留學(xué)網(wǎng)為考生們整理了2018年司法考試四卷案例分析習(xí)題答案，希望能幫到大家，想了解更多資訊，請及時關(guān)注小編的更新哦。
2018年司法考試四卷案例分析習(xí)題答案(5)
【案例一】
案情：甲欲出賣自家的房屋，但其房屋現(xiàn)已出租給張某，租賃期還剩余1年。甲將此事告知張某，張某明確表示，以目前的房價自己無力購買。
甲的同事乙聽說后，提出購買。甲表示愿意但需再考慮細(xì)節(jié)。乙擔(dān)心甲將房屋賣與他人，提出草簽書面合同，保證甲將房屋賣與自己，甲同意。甲、乙一起到房屋登記機(jī)關(guān)驗證房屋確實登記在甲的名下，且所有權(quán)人一欄中只有甲的名字，雙方草簽了房屋預(yù)購合同。
后雙方簽訂正式房屋買賣合同約定：乙在合同簽訂后的5日內(nèi)將購房款的三分之二通過銀行轉(zhuǎn)賬給甲，但甲須提供保證人和他人房屋作為擔(dān)保;雙方還應(yīng)就房屋買賣合同到登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記。
甲找到丙作為保證人，并用丁的房屋抵押。丁與乙簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，但并沒有約定擔(dān)保范圍。甲乙雙方辦理了房屋買賣合同預(yù)告登記，但甲忘記告訴乙房屋出租情況。
此外，甲的房屋實際上為夫妻共同財產(chǎn)，甲自信妻子李某不會反對其將舊房出賣換大房，事先未將出賣房屋的事情告訴李某。李某知道后表示不同意。但甲還是瞞著李某與乙辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
2年后，甲與李某離婚，李某認(rèn)為當(dāng)年甲擅自處分夫妻共有房屋造成了自己的損失，要求賠償。甲抗辯說，賠償請求權(quán)已過訴訟時效。
問題：
1.在本案中，如甲不履行房屋預(yù)購合同，乙能否請求法院強(qiáng)制其履行?為什么?
2.甲未告知乙有租賃的事實，應(yīng)對乙承擔(dān)什么責(zé)任?
3.如甲不按合同交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，預(yù)告登記將對乙產(chǎn)生何種保護(hù)效果?
4.如甲在預(yù)告登記后又與第三人簽訂房屋買賣合同，該合同是否有效?為什么?
5.如甲不履行合同義務(wù)，在擔(dān)保權(quán)的實現(xiàn)上乙可以行使什么樣的權(quán)利?擔(dān)保權(quán)實現(xiàn)后，甲、丙、丁的關(guān)系如何?
6.甲擅自處分共有財產(chǎn)，其妻李某能否主張買賣合同無效?是否可以主張房屋過戶登記為無效或者撤銷登記?為什么?
7.甲對其妻李某的請求所提出的時效抗辯是否成立?為什么?
【參考答案】
1.不能。理由是預(yù)約雖是合同，其目的在于訂立主合同：按照最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《買賣合同解釋》)，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、備忘錄等預(yù)約合同，約定將來訂立買賣合同，一方不履行的，對方可請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償。但是，法院不能強(qiáng)制當(dāng)事人簽訂正式合同。乙可以按照《合同法》第113條請求賠償，也可以根據(jù)第94條請求解除合同并請求賠償。
[考點(diǎn)] 買賣合同的成立及效力(預(yù)約合同的處理)
[解析] 預(yù)約是指約定將來簽訂一定合同的合同。本題中甲、乙的《房屋預(yù)購合同》即屬于預(yù)約。在預(yù)約成立之后，當(dāng)事人即負(fù)有履行預(yù)約所規(guī)定的訂立本約的義務(wù)。當(dāng)預(yù)約的一方當(dāng)事人未履行預(yù)約約定的主要義務(wù)時，預(yù)約的權(quán)利人只能要求對方履行訂立本約的義務(wù)，而不能直接依預(yù)訂的本約內(nèi)容請求強(qiáng)制履行。
本題中，甲、乙簽訂的《房屋預(yù)購合同》約定甲乙在將來簽訂《房屋購買合同》。當(dāng)甲不履行《預(yù)購合同》的約定時，按照《買賣合同解釋》第2條，乙只能請求甲對其承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任或者按照《合同法》第93條解除合同并主張損害賠償責(zé)任。
2.甲應(yīng)對乙承擔(dān)違約責(zé)任。甲應(yīng)說明買賣標(biāo)的物上有負(fù)擔(dān)的事實而未說明，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，在合同有效的情況下，應(yīng)該納入違約責(zé)任中。
[考點(diǎn)] 違約責(zé)任
[解析] 甲、乙二人簽訂的《房屋買賣合同》是以房屋買賣為其主要內(nèi)容的合同。甲在合同中的主要義務(wù)是向乙移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)并協(xié)助乙將房屋過戶。同時，基于以上的主義務(wù)，甲還負(fù)擔(dān)有相應(yīng)的從義務(wù)，即向乙說明房屋的情況。若甲未向乙說明房屋的租賃情況，甲的行為違反了合同約定的從義務(wù)。根據(jù)《合同法》第107條對違約責(zé)任的規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”甲的行為屬于履行合同義務(wù)不符合約定的情形，故乙可依照《合同法》之規(guī)定，要求甲對其承擔(dān)違約責(zé)任。
3.按照我國《物權(quán)法》第20條，預(yù)告登記后，甲再處分房屋的，不產(chǎn)生物權(quán)效力。即乙對房屋的交付請求權(quán)具有物權(quán)性優(yōu)先權(quán)，可以對抗所有的未登記的購買人。
[考點(diǎn)] 登記及其法律效果(預(yù)告登記)
[解析] 《物權(quán)法》第20條第l款規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！睖?zhǔn)此規(guī)定，預(yù)告登記的效力在于限制不動產(chǎn)權(quán)利人的處分權(quán)，即未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)變動的效力。在乙獲得預(yù)告登記的保護(hù)之后，若甲再自行處分不動產(chǎn)的，該處分行為不發(fā)生物權(quán)效力。
4.預(yù)告登記后，甲與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只是不發(fā)生物權(quán)變動的效力，如果甲不履行，將對第三人承擔(dān)違約責(zé)任。
[考點(diǎn)] 登記及其法律效果(預(yù)告登記)
[解析] 根據(jù)《物權(quán)法》第20條，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。該規(guī)定貫徹了《物權(quán)法》第15條規(guī)定的區(qū)分原則，即未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，只是不發(fā)生物權(quán)變動的效果，但并不因此而影響合同的效力。又根據(jù)《買賣合同解釋》第3條第2款的規(guī)定，出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。因此，預(yù)告登記之后，甲與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只是不能完成物權(quán)變動而已，當(dāng)甲不能履行時，其需對第三人承擔(dān)違約責(zé)任。
5.如果甲不履行合同義務(wù)，乙可以選擇實現(xiàn)抵押權(quán)或者向保證人丙主張保證責(zé)任。無論丙還丁履行擔(dān)保責(zé)任后，都有權(quán)向甲追償。[或：丙、丁可向甲追償，也可以要求對方(丙或者丁)承擔(dān)一半的份額]
[考點(diǎn)] 債的擔(dān)保
[解析] 同一個債，既有物保(抵押、質(zhì)押)，又有人保(保證)的，稱為混合擔(dān)保?！段餀?quán)法》第176條規(guī)定：“被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實現(xiàn)債權(quán);沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán);第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償?！币虼?，當(dāng)甲不履行合同義務(wù)時，乙可以要求提供擔(dān)保的丙承擔(dān)保證責(zé)任，也可以要求提供房屋擔(dān)保的丁承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，在丙、丁二人承擔(dān)完擔(dān)保責(zé)任后，可向債務(wù)人甲追償。
6.不得主張無效。即使沒有處分權(quán)，也不影響合同效力。不可以主張房屋登記過戶為無效，對于善意的丙不得主張無效。
[考點(diǎn)] 合同效力;善意取得
[解析] 根據(jù)《買賣合同解釋》第3條第1款的規(guī)定，即使甲對房屋因未征得其妻的同意而無處分權(quán)，其簽訂的合同根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定也并不無效。同時，由于乙和甲在房屋買賣時：并不知道甲對該房屋不享有處分權(quán)而完成了交易并辦理了房屋過戶手續(xù)，根據(jù)《物權(quán)法》地106條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定，乙的行為滿足了不動產(chǎn)善意取得的全部構(gòu)成要件：故該房屋過戶是有效的，其妻不得以此為理由要求撤銷登記。
7.不成立。由于雙方為夫妻共同財產(chǎn)制，夫妻關(guān)系存續(xù)是訴訟時效期間中止的法定事由。
[考點(diǎn)) 訴訟時效中止
[解析] 理論上認(rèn)為，夫妻關(guān)系的存續(xù)期間導(dǎo)致其中一方對另一方提起訴訟的訴訟時效中止。因此，李某對甲提起訴訟的訴訟時效起算時間應(yīng)當(dāng)從二人離婚之日其繼續(xù)計算，故甲不得以訴訟時效已過為由進(jìn)行抗辯。
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