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2018年司法考試案例分析：前期物業(yè)合同未涉及業(yè)主，房屋交付后物業(yè)費由誰支付
【案情】
2006年，某房地產(chǎn)建筑開發(fā)公司(下稱“房產(chǎn)公司”)開發(fā)了一個小區(qū)。2009年1月，房產(chǎn)公司與某物業(yè)管理有限公司(下稱“物業(yè)公司”)簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》(下稱“前期物業(yè)合同”)，委托物業(yè)公司負責所開發(fā)的小區(qū)的前期物業(yè)管理。合同第五條約定，“本合同期限自2009年1月1日至業(yè)主委員會成立時止?！钡诎藯l約定，“托管費用選擇包干制，按照物業(yè)管理范圍和物業(yè)管理事項每月托管費5800元，在每月初由房產(chǎn)公司支付給物業(yè)公司?！焙贤炗喓螅飿I(yè)公司按照合同約定為小區(qū)提供物業(yè)服務，房產(chǎn)公司也按照合同約定支付了2009年1月至2012年1月的物業(yè)費，但自2012年2月起一直拖欠物業(yè)費。2010年6月，小區(qū)房屋已交付給業(yè)主。2014年1月，房產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付物業(yè)費5萬元。2017年7月，物業(yè)公司訴至法院，要求房產(chǎn)公司支付物業(yè)費及違約金等。
【分歧】
本案中，前期物業(yè)合同未涉及業(yè)主，房屋交付后，物業(yè)費由誰支付，存在兩種不同的意見：
第一種意見認為，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下稱“物業(yè)糾紛司法解釋”)第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！币虼耍课萁桓逗?，物業(yè)費就應由業(yè)主支付給物業(yè)公司。
第二種意見認為，房產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)合同是雙方真實意思表示，對雙方具有約束力。該合同約定物業(yè)費實行包干制，由房產(chǎn)公司直接支付給物業(yè)公司，合同期限截至業(yè)主委員會成立時止，并未約定房屋交付后由業(yè)主向物業(yè)公司交納物業(yè)費。物業(yè)糾紛司法解釋的上述規(guī)定并不能取代雙方的意思自治。因此，本案中，房屋交付后的物業(yè)費仍應由房產(chǎn)公司支付給物業(yè)公司。
【評析】
筆者同意第二種意見，理由如下：
1.前期物業(yè)合同關(guān)于物業(yè)費由房產(chǎn)公司直接支付的約定是雙方真實意思表示，對雙方具有約束力
合同法第八條規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。此條規(guī)定了合同相對性原則。合同相對性原則要求合同雙方依照合同約定履行自己的義務。當然，在符合條件的情況下，合同雙方可以突破合同相對性原則，為第三人賦予合同權(quán)利或設(shè)定合同義務。
2.本案并不具備突破合同相對性原則的條件
本案屬于物業(yè)糾紛，涉及建筑單位、物業(yè)公司、業(yè)主三方當事人。在物業(yè)合同中，建筑單位與物業(yè)公司約定房屋交付后物業(yè)費由業(yè)主支付，根據(jù)合同相對性原則，該約定本應取得業(yè)主的同意后才能對業(yè)主產(chǎn)生法律約束力，但由于物業(yè)服務的特殊性，以及根據(jù)“誰受益誰負擔”的原則，物業(yè)糾紛司法解釋才直接賦予建筑單位與物業(yè)公司的上述約定對業(yè)主的法律約束力，而不論業(yè)主是否同意。但應該明確的是，在前期物業(yè)合同中，為業(yè)主設(shè)定支付物業(yè)費義務的是建筑單位與物業(yè)公司的約定，此約定是突破合同相對性原則的條件，最高法院的司法解釋只是賦予了該條件以法律約束力，并不能代替該條件，即最高法院的司法解釋不能代替合同雙方的意思自治。在本案中，房產(chǎn)公司與物業(yè)公司約定物業(yè)費由房產(chǎn)公司支付，并未約定物業(yè)費由業(yè)主支付，因此并不具備突破合同相對性原則的條件。
3.房產(chǎn)公司在簽訂前期物業(yè)合同時未盡到注意義務，應承擔相應的不利后果
建設(shè)單位在與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)合同時，應對房屋交付后物業(yè)費的支付主體、支付標準、支付方式等進行約定。本案中，房產(chǎn)公司在簽訂前期物業(yè)合同時，對房屋交付后物業(yè)費的支付未作約定，導致房屋交付后其仍需承擔支付物業(yè)費的義務。而且在2010年6月房屋交付完畢后，2014年1月房產(chǎn)公司還向物業(yè)公司支付了物業(yè)費，這進一步證明了房產(chǎn)公司在簽訂前期物業(yè)合同時約定由其支付物業(yè)費是其真實的意思表示。房產(chǎn)公司作為從事房產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)公司，未盡到合理的注意義務，理應自行承擔相應的不利后果。
(作者單位：江西省德興市人民法院)