購(gòu)房作為人生的一件大事，在選擇時(shí)應(yīng)特別謹(jǐn)慎，即使謹(jǐn)慎，仍舊擋不住各種買(mǎi)房的陷阱。在購(gòu)房初時(shí)，難免會(huì)有一些迷茫，網(wǎng)上鋪天蓋地的信息，過(guò)來(lái)人的經(jīng)驗(yàn)之談等等，可以作為一種參照，但不可照搬，畢竟每個(gè)人購(gòu)房所考慮的因素不完全相同。那么，該如何選擇呢?跟著出國(guó)留學(xué)網(wǎng)小編只要掌握了房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)，就不怕忽悠。
房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
??一、現(xiàn)房、期房、準(zhǔn)現(xiàn)房
??現(xiàn)房就是已經(jīng)建好，可以直接入住的房子。期房就是還未領(lǐng)到房產(chǎn)證的房子又或者是還在建的房子，需要一段時(shí)間才干夠領(lǐng)證入住。準(zhǔn)現(xiàn)房是介于期房和現(xiàn)房之間，已經(jīng)封頂離交房時(shí)間相對(duì)較近的房子。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房風(fēng)險(xiǎn)低，可以實(shí)地看房，而相對(duì)于期房，價(jià)格略高。
??二、容積率
??容積率是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)利息在房屋中占的比例，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，容積率直接關(guān)系到居住的舒適度，容積率越低，居住舒適度就越高。一般情況下高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3。
??三、綠化率
??綠化率和綠地率是兩個(gè)不同的概念，綠化率全稱(chēng)“綠化覆蓋率”是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，并沒(méi)有法律和法規(guī)依據(jù)。綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與小區(qū)用地的比率,是法律法規(guī)中明確規(guī)定的衡量樓盤(pán)綠化狀況的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。一般小區(qū)的綠地率不能低于30%。
??四、得房率
??得房率是套內(nèi)建筑面積與銷(xiāo)售面積之比，公攤面積是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)，與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積，即銷(xiāo)售面積。得房率越高越好，得房率高的同時(shí)公攤變小，公攤?cè)绻?，生活舒適度會(huì)降低，電梯、樓道等面積會(huì)變小。高層公攤系數(shù)一般在0.18～0.26之間，而多層的公攤系數(shù)則在0.11～0.16之間。
??五、樓間距
樓間距是指兩相鄰樓的外墻面距離，分為前后距和左右距。樓間距的大小，之間關(guān)系到房屋的采光、通風(fēng)、隱私、防噪等，其中采光效用最為明顯。小區(qū)樓與樓之間的距離越大，品質(zhì)就越高，私密性就越好，采光等方面效用更好。一般情況下，多層(4-6層及以下)與多層建筑間距為6米，多層與高層(12層及以上)為9米，高層與高層之間為13米。
??六、贈(zèng)送面積
??買(mǎi)房時(shí)大都會(huì)有一些面積是贈(zèng)送的，贈(zèng)送面積一般分兩類(lèi)：一為閣樓、挑高等空間面積;二是露臺(tái)、飄窗等外置面積。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，設(shè)計(jì)這些贈(zèng)送面積來(lái)吸引購(gòu)房者，而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，這些贈(zèng)送面積造價(jià)高，要仔細(xì)核算清楚，在產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有體現(xiàn)的贈(zèng)送面積有沒(méi)有被當(dāng)做銷(xiāo)售面積來(lái)計(jì)算。
史上最全的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
問(wèn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本知識(shí)有哪些?
1、房地產(chǎn)：
是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物，附著物。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)：
是由房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)(俗稱(chēng)土地市場(chǎng))、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)(俗稱(chēng)樓盤(pán)開(kāi)發(fā))、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)(俗稱(chēng)散盤(pán)交易)組成的。以上三個(gè)級(jí)別的市場(chǎng)稱(chēng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)。
一級(jí)市場(chǎng)：即土地市場(chǎng)，是由國(guó)土部門(mén)掌握，通過(guò)協(xié)議，招標(biāo)或拍賣(mài)的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開(kāi)發(fā)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
二級(jí)市場(chǎng)：即是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，然后通過(guò)銷(xiāo)售，將該物業(yè)銷(xiāo)售給廣大的小業(yè)主。
三級(jí)市場(chǎng)：即是小業(yè)主在開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)(以房地產(chǎn)證為依據(jù))，然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。
3、單從房產(chǎn)性質(zhì)來(lái)區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類(lèi)：
A、 商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房
4、從房地產(chǎn)用途來(lái)區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)：
寫(xiě)字樓：1.標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓 2.商住寫(xiě)字樓
住 宅：1.高層住宅(小高層) 2.多層住宅
商 鋪：1.臨街地鋪 2.裙樓商鋪
常用詞語(yǔ)的解釋1、
房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：
是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用的土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處理的權(quán)利。
2、土地類(lèi)型：
土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商住、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。
3、三通一平：
是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。
4、七通一平：
是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。
5、土地使用權(quán)年限：
是指政府以拍賣(mài)，招標(biāo)，協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿(mǎn)后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符和則該土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。
居住用地70年;
工業(yè)用地50年;
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;
商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;
倉(cāng)儲(chǔ)用地50年;
綜合或者其他用地50年。
基本參數(shù)復(fù)式：
區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高);
錯(cuò)層：
戶(hù)內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開(kāi)出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅;
進(jìn)深：
一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長(zhǎng)度);
開(kāi)間：
住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長(zhǎng)度(3m~3.9m較舒適);
層高：
房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
凈高：
一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m);
戶(hù)型：
根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶(hù)居室;
建筑系數(shù)：
“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱(chēng)，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿(mǎn)足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地。
與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念房屋產(chǎn)權(quán)：
泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所有的權(quán)利。
房屋權(quán)屬登記：
指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。
房地產(chǎn)權(quán)登記：
通常稱(chēng)“產(chǎn)權(quán)登記”(包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)申請(qǐng)所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。
共有產(chǎn)權(quán)：
指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù);后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。
房屋抵押：
產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。
過(guò)戶(hù)：
即更換房屋承租人姓名。
與面積有關(guān)的概念建筑面積：
建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積;
公攤面積：
1、 公共門(mén)廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;
2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%
商品房銷(xiāo)售面積：
商品房銷(xiāo)售面積 = 套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偣妹娣e
套內(nèi)建筑面積：
套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)墻體面積 陽(yáng)臺(tái)建筑面積
使用面積：
建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。
使用面積系數(shù)：
用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。
輔助面積：
建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。
結(jié)構(gòu)建筑面積：
建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。
使用率：
使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%;塔樓75%;寫(xiě)字樓70%;商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。
實(shí)用率：
套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。
套內(nèi)墻體面積：
公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。
公攤的公用建筑面積：
公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 × 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 ÷ 套內(nèi)建筑面積總和
公用建筑面積：
公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 – 套內(nèi)建筑面積 – 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e
容積率：
總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。
建筑覆蓋率：
又稱(chēng)“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比
綠化率：
指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
綠地率：
指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。
與銀行貸款有關(guān)的概念按揭：
是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過(guò)程中按揭人享有使用權(quán)。
按揭所用材料：
1、 身份證復(fù)印件;
2、 戶(hù)口本復(fù)印件; 3、 結(jié)婚證復(fù)印件; 4、 學(xué)歷證復(fù)印件; 5、 收入證明; 6、 購(gòu)房合同復(fù)印件; 7、 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件; 8、 三個(gè)月的連續(xù)稅單; 9、 固定資產(chǎn)的發(fā)票; 10、 借款申請(qǐng)表。
契稅：
指房屋所有權(quán)發(fā)布轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所定契約按房?jī)r(jià)一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人所征收的一次性稅費(fèi)。它是針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的專(zhuān)門(mén)稅種，也是購(gòu)房過(guò)程中購(gòu)房所承受的最大稅額的一次稅費(fèi)，根據(jù)各地情況不同實(shí)行3%~5%的幅度稅率，綜合優(yōu)惠后約為房?jī)r(jià)的1.5%。
與住宅相關(guān)的概念公寓式住宅：
相對(duì)于獨(dú)門(mén)獨(dú)院別墅，大多數(shù)為高層，每層有若干個(gè)可以單獨(dú)使用的套房，里面一應(yīng)俱全。
花園式住宅：
一般帶有花園、草坪、車(chē)庫(kù)樣式為二、三層，特點(diǎn)：建筑密度低，內(nèi)部居住功能相當(dāng)完備，裝修華麗、富有變化。
雙拼：
連拼，疊拼。
商住住房(SOHO)：
Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時(shí)又融入了寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，能使居住的同時(shí)從事商業(yè)活動(dòng)的居住形式。事業(yè)一些小公司，以及依賴(lài)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。
經(jīng)濟(jì)適用房：
具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性。經(jīng)濟(jì)性：是指住房?jī)r(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言即比市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)使用效果，而不是降低標(biāo)準(zhǔn)。
《房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)》
第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循下列原則
1. 嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。
2. 講求效益的原則。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益有機(jī)的結(jié)合起來(lái)。
3. 全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。
三、土地征用的審批權(quán)限
征用下列土地，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：
(1)基本農(nóng)田;
(2)基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的;
(3)其它土地超過(guò)七十公頃的。
征用條款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。
四、房地產(chǎn)概念
指土地建筑物及其他地上建筑物包括物質(zhì)實(shí)體和依附于物質(zhì)實(shí)體的各種權(quán)益。 房產(chǎn)：建筑在地面上的各種房屋(包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公用房等)
地產(chǎn)：是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱(chēng)包括供水、供熱、供電、供氣、排水、排污等地下管線(xiàn)以及地面道路等)
五、房地產(chǎn)分類(lèi)及權(quán)限
一)掌握按用途劃分為以下房地產(chǎn)類(lèi)型
1、住房地產(chǎn);
2、商業(yè)房地產(chǎn);
3、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn);
4、辦公房地產(chǎn)。
住房地產(chǎn)的幾種類(lèi)型：
北京：
1、普通住宅：原則滿(mǎn)足于住宅小區(qū)容積率1.0以上單套建筑面積為120㎡以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實(shí)際情況制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住宅的具體標(biāo)準(zhǔn)，向上比例浮動(dòng)不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%(指房?jī)r(jià)和容積率)。不符合上述條件的住宅為普通住宅(北京市標(biāo)準(zhǔn))容積率0.1以上(含0.1)單套面積不得超過(guò)140㎡。成交價(jià)格是同級(jí)別土地上的住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下。
2、首次上市交易的：已購(gòu)公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房視同普通住房。
3、經(jīng)濟(jì)試用房：是以中低收入家庭住房困難戶(hù)為供應(yīng)對(duì)象。并按國(guó)家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的普通住宅。是以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭。有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。
4、城鎮(zhèn)廉租住房：是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能向具有本市非農(nóng)業(yè)長(zhǎng)住戶(hù)口的最低收入家庭和其他需要保障的特殊的家庭提供的租金補(bǔ)貼或者以低價(jià)租金配租的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅。
二)所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利類(lèi)型
1、房屋所有權(quán)：房屋所有人依法對(duì)自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。(小產(chǎn)權(quán))
2、土地使用權(quán)：以開(kāi)發(fā)利用生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、社會(huì)公益事業(yè)為目的地在國(guó)家所有或者集體所有的土地上營(yíng)造建筑物或者其它附著物并進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。
3、抵押權(quán)：是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人以其合法的財(cái)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不依法履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有依法從該低押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值中優(yōu)先接受請(qǐng)償?shù)臋?quán)利。
六、國(guó)有土地使用權(quán)
土地所有制類(lèi)型及土地劃撥、有償使用方式
1、所有制：A、全民所有制(國(guó)有制);B、勞動(dòng)群眾集體所有制。
2、土地劃撥、有償使用的方式：住宅70年 商業(yè)40年 辦公50年。
注：國(guó)家實(shí)行土地有償有限期限使用制度除了國(guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外/凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件進(jìn)行市場(chǎng)交易的，均實(shí)行有償有限期使用。
土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用?；蛘邔⑼恋厥褂脵?quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。以劃撥的方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。
國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)褐竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
國(guó)有土地出讓的方式：招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指市縣人民政府、土地行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo) 結(jié)果，確定土地使用者的行為。
拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)：出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)(拆遷、地鐵、鐵路之類(lèi)專(zhuān)用)：出讓人與選定的受讓房磋商用地條件和價(jià)款。達(dá)成協(xié)議并簽定土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限，將擬出讓。
房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)流程
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)
主要目的是決定投資開(kāi)發(fā)的對(duì)象。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作
主要目的是為開(kāi)工建設(shè)做好準(zhǔn)備。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)管理
主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)工作
主要目的是找到客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)環(huán)節(jié)
主要目的是弄清此項(xiàng)目的盈虧數(shù)目及其原因弄清項(xiàng)目的綜合效益如何。
房地產(chǎn)投資
地產(chǎn)投資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)以期在將來(lái)獲得不確定的收益，就是將資金用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的行為。
特點(diǎn)：1、投資成本高2、投資回收期長(zhǎng)3、投資風(fēng)險(xiǎn)大4、收益性好
一、儲(chǔ)蓄和投資的比較
二、不同類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售收益不同，影響因素也不同
1、花園公寓影響因素：銷(xiāo)售時(shí)機(jī)
2、寫(xiě)字樓影響因素：地段
3、商店：商圈、樓層、朝向、臨街狀態(tài)等
4、住宅：質(zhì)量、戶(hù)型、朝向、設(shè)備、配套、環(huán)境、交通、人文、價(jià)格等
5、旅館、酒店：地段
三、(年)投資回報(bào)率：(年)回報(bào)/實(shí)投資本×100%
凈回報(bào)(20年)：(月租-月供)×12×20+總投資本-實(shí)投資本
資金使用率(20年)凈回報(bào)/實(shí)投資本×100%
房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)建設(shè)程序
1、企業(yè)注冊(cè)
2、立項(xiàng)審批
3、項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)之后向城市規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地選址
4、在向計(jì)委、建委報(bào)可行性研究報(bào)告之前須與市供電局、市政工程局共同確定“四源”(供水、供熱、供氣及排污)供應(yīng)的可行性。
5、在辦理建設(shè)用地選址的同時(shí)向計(jì)委、建委申請(qǐng)可行性研究如報(bào)告審批。同時(shí)提交項(xiàng)目建議書(shū)及批準(zhǔn)文件。
6、建設(shè)用地選址批準(zhǔn)之后向城市規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
7、向土地管理部門(mén)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。
8、申請(qǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)的同時(shí)向城市規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并預(yù)交50%的建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)。
9、依法取得土地使用權(quán)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。
10、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將有關(guān)內(nèi)容如實(shí)填入手冊(cè)，每半年按項(xiàng)目各實(shí)施階段送主管部門(mén)驗(yàn)核。
11、領(lǐng)取拆遷證辦理拆遷工作。
12、向城市規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。
13、向城市規(guī)劃管理部門(mén)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，交納執(zhí)照費(fèi)。
14、與四源程序供應(yīng)主管部門(mén)簽訂提出供四源的協(xié)議。
15、到建委辦理建設(shè)工程開(kāi)工手續(xù)領(lǐng)取開(kāi)工證。
16、持開(kāi)工證到市政有關(guān)部門(mén)繳納四源建設(shè)費(fèi)和其他費(fèi)用。
17、到招投標(biāo)辦公室辦理建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)。
18、申請(qǐng)辦理商品房銷(xiāo)預(yù)售許可證。
房地產(chǎn)交易制度
一、 商品房預(yù)售的概念
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購(gòu)人，有承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
二、商品房預(yù)售的條件
第一，已交付全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書(shū);
第二，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
第三，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
第四、縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售證可證明。
第二章 建筑基礎(chǔ)知識(shí)
專(zhuān)業(yè)名詞
1、規(guī)劃用地：規(guī)劃批準(zhǔn)的可以使用的土地。
2、建筑率：建筑物占地面積與規(guī)劃用地面積之比。
3、綠化率：綠化用地與規(guī)劃用地面積之比。
4、道路用地：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)道路的占地面積。
5、容積率：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃用地面積之比。
6、建筑面積：按比率計(jì)算的包括墻體、陽(yáng)臺(tái)、雨蓬在內(nèi)的建筑物的總面積。
7、使用面積：一個(gè)使用單位扣去墻體面積之后剩余的凈面積。
8、面積使用率：使用面積總和與建筑面積之比一個(gè)使用單位的使用面積與一個(gè)使用單位的建筑面積加上該使用單位的分?jǐn)偯娣e之比。
9、層高:本層樓地面距上層樓地面之間的距離。
10、凈高：房間內(nèi)地面到頂棚之間的距離。
11、一二墻(120mm)：指墻體的厚度120mm(半磚墻)，一般用于室內(nèi)非承重的內(nèi)隔。
12、二四墻(240mm)：指墻體的厚度240mm (一磚墻)，室外市內(nèi)的承重墻。
13、三七墻(370mm)：指墻體的厚度370mm(一磚半墻)，用于基礎(chǔ)和一層或北方室外墻。
14、磚混結(jié)構(gòu)：由磚砌體，由混凝土圈梁及構(gòu)造柱構(gòu)造的建筑物。主要由磚砌體承重，適用于一至七層多層房屋，工期短，造價(jià)低，土地利用率低。
15、框架結(jié)構(gòu)：由現(xiàn)澆混凝土框架柱及梁承重的結(jié)構(gòu)體系適用于8-15層。造價(jià)較高，房間布置比較靈活，土地利用率較高，抗震性能較差，相對(duì)于剪力墻結(jié)構(gòu)。
16、剪力墻結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)全部由縱橫鋼筋混疑土結(jié)構(gòu)組成。適用于15-30層高層
建筑造價(jià)高，房間布置受約束，抗震性能非常好。
17、框架剪力墻混合結(jié)構(gòu)：由框架柱和剪力墻復(fù)合組成適用于12-24層建筑，平面布置比較靈活，土地利用率高，抗震好。
18、開(kāi)間：兩條橫向定位軸位線(xiàn)之間的距離。橫向指建筑物的寬度方向。
19、進(jìn)深：兩條縱向定位軸線(xiàn)之間的距離。縱向指建筑物長(zhǎng)度方向。
20、總建筑面積：指小區(qū)內(nèi)所有建筑物的長(zhǎng)度、寬度外包圍尺寸的乘積再乘以尺寸的總和。
21、建筑面積：指建筑物外圍所圍成的空間水平面積。
22、共用面積：指住宅樓內(nèi)為住戶(hù)方便出入、正常交往、保障生活設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間、樓層間、廳等所占面積的總和。
23、套內(nèi)使用面積：指主要使用房間和輔助合用房間的凈面積。
24、套內(nèi)墻體面積：共用墻墻體水平投影面積的一半加上公用墻墻體水平投影的面積。
25、陽(yáng)臺(tái)建筑面積：封閉式陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。非封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其底板水平投影劇院面積的一半計(jì)算建筑面積。
26、面積計(jì)算公式
銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓?BR> 建筑面積
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積
容積率=總建筑面積/總占地面積
綠化率=綠化占地面積/總占地面積
建筑密度=建筑物占地面積/總占地面積
使用率=使用面積/建筑面積
27、七通一平：指基本建設(shè)中前期工作的通道、通自來(lái)水、通電、通排水、熱力、通排洪、通電訊、通煤氣管道及平整土地等的基礎(chǔ)建設(shè)。
28、八通一平：指第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)工程在建筑安裝工程施工前應(yīng)完成的煤氣、熱力、電力、電訊、上水、下水、雨水、道路通及場(chǎng)地平整這些建設(shè)準(zhǔn)備工作。
29、三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到路通、水通、電通和場(chǎng)地平整。
30、大配套：指適用于居住區(qū)級(jí)區(qū)域或居住小區(qū)級(jí)區(qū)域的公共建筑和市政設(shè)施的配套。
31、外墻：指位于房屋四周的墻體。
32、產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分并排除他人干涉的權(quán)限能力。
33、紅線(xiàn)：指在地形地圖上劃分建筑用地和道路用地的界線(xiàn)以標(biāo)明其合法的位置和范圍。因一般以紅線(xiàn)來(lái)表示，故稱(chēng)“紅線(xiàn)”。
34、防潮層：一般設(shè)在室外地坪標(biāo)高之上室內(nèi)地坪標(biāo)高之下。
35、防風(fēng)柱：指支承房屋山墻以承受風(fēng)荷載的柱子。
36、防水層：為了防止雨水進(jìn)入屋面，地下水進(jìn)入墻體、地下室及地下構(gòu)筑物，室內(nèi)用水滲入樓面及墻面等而設(shè)的材料層。
37、防水材料：主要是瀝青及其制品，瀝青是一種有機(jī)膠結(jié)材料，為有機(jī)化合物的復(fù)雜混合物，它具有良好的粘結(jié)性、塑性、不透水性及耐化學(xué)侵蝕性并能低抗大氣的風(fēng)化作用，在建筑工程上主要用于屋面及地下屋防水，道路路面等。
38、聯(lián)排式住宅：將許多獨(dú)戶(hù)住宅成排拼接，每戶(hù)有單獨(dú)的出入口或獨(dú)立的院落形成的聯(lián)排式住宅。
39、標(biāo)高：一般地圖上標(biāo)記的地面點(diǎn)高程。有時(shí)作“高稱(chēng)”。
40、四源費(fèi)：建設(shè)項(xiàng)目需外部供應(yīng)自來(lái)水、熱力、天然氣、排放污。
41、物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維護(hù)技術(shù)以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。
42、分質(zhì)供水：管道分質(zhì)供水是將優(yōu)質(zhì)飲用水(純凈水)通過(guò)專(zhuān)業(yè)輸送管道(新型管材替
帶鍍鋅鋼管)直接入戶(hù)。設(shè)兩條管道分別供應(yīng)生活用水和優(yōu)質(zhì)飲用水徹底解決了水質(zhì)差及二次污染問(wèn)題，優(yōu)質(zhì)飲用水和日常生活用水分管道供應(yīng)是和國(guó)際接軌的新舉措。
43、單元住宅：指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施、設(shè)備齊全，可以獨(dú)立使用的住房，一般是指成套的樓房。
44、公寓式住宅：公寓住宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的西式別墅住宅而言的。
公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單元獨(dú)用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家屬中短期租用。
45、躍層式住宅：指住宅占有上下兩樓面臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。 優(yōu)點(diǎn)：
A、每戶(hù)都有較大的采光面通風(fēng)較好。
B、戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大。
C、布局緊湊功能明確相互干擾較小。
46、復(fù)式住宅：一般是指每套住宅在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式住宅3.3米，而一般躍層為5.6米)，其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶(hù)內(nèi)設(shè)有起居室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無(wú)法直立。
基礎(chǔ)知識(shí)
一、 房屋建筑分類(lèi)
1、 按使用性質(zhì)劃分
建筑物的實(shí)用性質(zhì)又稱(chēng)為功能要求，具體可以劃分為以下幾種類(lèi)型：
A、生產(chǎn)性建筑
1)工業(yè)建筑：指各類(lèi)生產(chǎn)用房和為生產(chǎn)服務(wù)的附屬用房。如單層、多層工業(yè)廠房。
2)農(nóng)業(yè)建筑：指各類(lèi)供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋。如種子庫(kù)等。
B、非生產(chǎn)性建筑
非生產(chǎn)性建筑又叫民用建筑，可以分為：
1)居住建筑：如住宅、學(xué)生宿舍、招待所。
2)公共建筑：如辦公、科教、文體、廣播、醫(yī)療、商業(yè)、郵電、 交通和其他建筑等。
2、結(jié)構(gòu)類(lèi)型劃分
結(jié)構(gòu)類(lèi)型是以建筑的承重結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所選用材料與制作方式、傳力方式的不同而劃分，一般分為四種。
A、磚混結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件是磚墻，水平承重構(gòu)件為鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形成的骨架墻體只起圍護(hù)和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間劃分靈活可以用于多層和高層建筑中。
B、框架結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的承重部分是由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形成的骨架墻體只起圍護(hù)和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間劃分靈活，可以用于多層和高層建筑中。
C、混凝土板墻結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件和水平承重構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制作，施工時(shí)可以在現(xiàn)場(chǎng)澆注，通常被稱(chēng)為大模建筑，也可在工廠預(yù)制，現(xiàn)場(chǎng)吊裝，通常被稱(chēng)為大板建筑。這種結(jié)構(gòu)可以用于多層和高層建筑。
D、間架結(jié)構(gòu)：它包括懸索結(jié)構(gòu)，殼體結(jié)構(gòu)，折板結(jié)構(gòu)，拱結(jié)構(gòu)等形式。這種結(jié)構(gòu)多用于大跨度的公共建筑中。如體育館、大劇院、航空港等。
3、按照建筑物層數(shù)或高度劃分
建筑層數(shù)是房屋的實(shí)際層豎的控制指標(biāo)但多與建筑總高度共同考慮。
A、住宅建筑的1-3層為低層：4-6層為多層;7-9層為小高層;10層以上為高層。
B、公共建筑及綜合性建筑高度超過(guò)24m為高層建筑，低于24m為多層建筑。
C、建筑總高度超過(guò)100m時(shí)，不論其是居住建筑或公共建筑均為超高層建筑。
D、聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)事務(wù)部于1974年針對(duì)當(dāng)時(shí)世界高層建筑的發(fā)展情況，把高層建筑劃分為四種類(lèi)型。
1)低高層建筑層數(shù)為9-16層建筑總高度為50m以下的建筑物。
2)中高層建筑層數(shù)為17-25層建筑總高度為50-75m的建筑物。
3)高高層建筑層數(shù)為26-40層建筑總高度為75-100m建筑物。
4)超高層建筑層數(shù)為40層建筑總高度為100m以上的建筑物。
4、按照施工方法劃分
施工方法是指建造房屋所采用的方法它可以劃分為以下三種形式：
A、現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式：這種施工方法是指主要構(gòu)件在施工現(xiàn)場(chǎng)砌筑(磚墻等)或澆注(鋼筋混凝土構(gòu)件等)。
B、預(yù)制裝配式：這種施工方法是指主要構(gòu)件均在工廠預(yù)制，施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝配。
C、現(xiàn)澆現(xiàn)砌，部分預(yù)制裝配：這種施工方法是一部分構(gòu)件在現(xiàn)場(chǎng)澆注或砌注，一部分構(gòu)件為預(yù)制裝配。
二、面積的計(jì)算原則
1、商品房按“套”或“單元”出售，計(jì)算如下：
商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積
套內(nèi)使用空間周?chē)S護(hù)或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種;共用墻指商品房各套之間
分隔墻、套與共用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)。共用墻壁墻體等水平投影面積的一半計(jì)入戶(hù)內(nèi)墻體面積。
非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入戶(hù)內(nèi)墻體面積。
2、陽(yáng)臺(tái)建筑面積，按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)定》進(jìn)行計(jì)算：
1)封閉式的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積;
2)挑陽(yáng)臺(tái)(底陽(yáng)臺(tái))按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積;
3)凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積(含擋板墻墻體面積)的一半計(jì)算建筑面積;
4)半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積;
3、面積的分?jǐn)傇瓌t：
商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。
為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積由該幢樓各套商品房公攤為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積由受益的各套商品房分?jǐn)偂?BR> 多次分?jǐn)偨ㄖ娣e的分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 公用建筑面積分?jǐn)偤螵恫粍澐指魈咨唐贩糠謹(jǐn)偟慕ㄖ膲w部位但任何人不得侵占或改變?cè)?jì)劃的使用功能。
4、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓器、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的設(shè)備用房。
套與公用建筑空間之間的分隔及外墻包括山墻墻體面積水平投影面積的一半。
5、不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間
1)倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。
2)售房單位自營(yíng)、自用的房屋。
3)為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。
6、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計(jì)算方法
公用建筑分?jǐn)偣禂?shù)=套內(nèi)建筑面積╳公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和
公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e
任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g(包括整層、整樓門(mén)銷(xiāo)售面積中含有的公用建筑面積)原始設(shè)計(jì)的使用功能。
7、建筑面積的范圍
1)突出墻面的構(gòu)件配剪和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨蓬等。
2)檢修、消防等用的室外爬梯。
3)層高在2.2米以?xún)?nèi)技術(shù)層。
4)構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、貯油(水)池、貯倉(cāng)、圓庫(kù)、地下人防干、支線(xiàn)等。
5)建筑物以?xún)?nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。
6)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱。舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。
7)單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間，層高中低于2.2米的深基礎(chǔ)下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。
8、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度應(yīng)符合下列規(guī)定：
1)煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線(xiàn)等在屋頂上的突出的構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度。
2)樓梯間電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20%且高度不超過(guò)4米的不計(jì)入建筑高度。
3)建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時(shí)按坡頂高度一半處至室外地平面計(jì)算建筑高度。
第三章 房地產(chǎn)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)
1、五證：
國(guó)有土地使用證：本證是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金獲得了一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地的使用權(quán)的法律憑證。
建設(shè)用地規(guī)劃許可證：經(jīng)城市規(guī)劃行主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證：是確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位保證有關(guān)建設(shè)單位個(gè)人的合法權(quán)益，證明有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證;
建設(shè)工程開(kāi)工證：本證是建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開(kāi)工的批準(zhǔn)性證件。 商品房銷(xiāo)(預(yù))售許可證：本證是房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性證件。
2、兩書(shū)
——商品房使用說(shuō)明書(shū)：《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：
①開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位
②結(jié)構(gòu)類(lèi)型;
③裝修、裝飾注意事項(xiàng);
④上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明;
⑤有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng);
⑥門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng);
⑦配電負(fù)荷;
⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明;
⑨其他需說(shuō)明的問(wèn)題。
住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。
——商品房質(zhì)量保證書(shū)：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。
①工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí);
②地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;
③正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙1年;門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個(gè)月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月;其它部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。
3、商業(yè)貸款(銀行按揭)：滿(mǎn)足銀行貸款資格的購(gòu)房者向貸款銀行貸款并將自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋向貸款銀行抵押的行為。
4、公積金貸款：繳存住房公積金的購(gòu)房者向銀行提出公積金貸款申請(qǐng)，并將所購(gòu)房屋向貸
款銀行抵押的行為。
5、組合貸款：繳存公積金的職工購(gòu)房時(shí)，既申請(qǐng)公積金貸款申請(qǐng)，同時(shí)又獲得商業(yè)貸款并將擁有的產(chǎn)權(quán)房屋向貸款銀行抵押的行為。
6、經(jīng)濟(jì)適用房：以中低收入家庭住房困難戶(hù)為供應(yīng)對(duì)象，按照國(guó)家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，得到國(guó)家政策扶持的普通住宅。
7、商品房：指按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，有合法的完全產(chǎn)權(quán)，分為內(nèi)銷(xiāo)和外銷(xiāo)。
8、商品房?jī)r(jià)格由什么構(gòu)成?
由三部分組成：①成本：包括征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、建筑前期費(fèi)及建筑安裝費(fèi)，包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、建設(shè)工程施工費(fèi)、材料費(fèi)和人工費(fèi)、管理費(fèi)等; ②稅金;③利潤(rùn)。
9、商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)別：
10、板樓和塔樓的優(yōu)缺點(diǎn)：
11、商品房銷(xiāo)售有哪幾種類(lèi)型，現(xiàn)房銷(xiāo)售和商品房預(yù)售有什么不同?
目前，商品房銷(xiāo)售分現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房銷(xiāo)售兩種。按2000年年底出臺(tái)的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷(xiāo)售，凡是已取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的將不再辦理商品房銷(xiāo)售許可證，己經(jīng)竣工但尚未取得國(guó)有土地使用證和房屋的所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。
商品房預(yù)售是指房地發(fā)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房人交定金或預(yù)付款，而在未來(lái)的一定日期擁有的現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。
12、什么是房屋的產(chǎn)權(quán)?
以房地產(chǎn)為標(biāo)的產(chǎn)權(quán)，稱(chēng)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)的體現(xiàn)方式是全國(guó)統(tǒng)一頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書(shū)。國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書(shū)，其他部門(mén)、單位制作的房屋權(quán)屬證書(shū)無(wú)效不受?chē)?guó)家法律保護(hù)。
13、與房改房、商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)與它們有何不同?
居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人。房屋產(chǎn)權(quán)分四個(gè)部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與房改房、商品房相比經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同：
法律法規(guī)
1、“定金”與“訂金”的區(qū)別在哪?“訂”字是表達(dá)意向的意思，不能真正約束買(mǎi)賣(mài)工作，確保完成交易過(guò)程;而“定”字是確定的意思是買(mǎi)賣(mài)雙方以此為擔(dān)保，按約定完成交易一旦一方違背約定，按其責(zé)任，沒(méi)收定金或雙倍返還且承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
2、取得《房屋所有權(quán)證》的購(gòu)房者，可以受到國(guó)家法律的哪些保護(hù)?
《房屋所有權(quán)證》是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證，房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。取得合法所有權(quán)的房屋所有人，可依法對(duì)自己的房屋行使占有、使用、收益和外分的權(quán)利。房屋可以買(mǎi)賣(mài)、租賃、贈(zèng)與、交換、分拆、繼承、遇到建設(shè)搬遷時(shí)可以得到補(bǔ)償，凡妨害所有權(quán)人對(duì)其所有房屋占有、使用、收益和處分權(quán)利的都是對(duì)所有權(quán)人的侵犯。
3、商品房預(yù)售登記后，購(gòu)房人要求更名，應(yīng)如何辦理?
商品房預(yù)售登記后，購(gòu)房人要求更名的，根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系，可在預(yù)售契約上更名。辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦事。
4、經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?
按有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房公共性物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為0.05元/平方米(月)
綠化率超過(guò)
30%的。為0.52元/平方米(月)，由產(chǎn)權(quán)人交納。服務(wù)范圍包括公共的保潔、保安、綠地養(yǎng)護(hù)、化糞池清淘，房屋及小區(qū)公共設(shè)施的日常維護(hù)。如果是多層住宅，產(chǎn)權(quán)人還需要交納電梯費(fèi)、高壓水泵的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，費(fèi)用為0.47-0.56元/平方米(月)。房屋自用部位的維修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定，并由產(chǎn)權(quán)人個(gè)人負(fù)擔(dān)。
5、產(chǎn)權(quán)登記用未成年人的名字，該如何辦理?
購(gòu)房人只須做個(gè)公證就可以證明辦理購(gòu)房手續(xù)的是這位未成年人監(jiān)護(hù)人就可以辦理。
6、房地產(chǎn)抵押后，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證由誰(shuí)保管?
房地抵押需到房地產(chǎn)登記部門(mén)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記抵押人所持有的房屋所有權(quán)證和土地使用證對(duì)抵押情況進(jìn)行記載后，仍由抵押人持有，抵押權(quán)人持有房地產(chǎn)登記部門(mén)頒發(fā)的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》和《國(guó)有土地他項(xiàng)權(quán)證》。
7、購(gòu)買(mǎi)一套商品房住宅、底商需要哪些費(fèi)用?
購(gòu)買(mǎi)一套商品住房費(fèi)用由以下四部分組成：
(1)房?jī)r(jià)款;
(2)稅費(fèi);
①契稅：住宅為房款的1.5%或3%(交1.5%必須符合三個(gè)條件：1、容積率大于等于1.0。
2、面積小于140平方米。3、成交價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄山粌r(jià)1.2倍以下)底商為房款的3%。 ②印花稅：買(mǎi)賣(mài)雙方各繳納房款的0.5‰。
③公共維修基金：購(gòu)房款的2%。
辦理貸款，還要交律師費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)或評(píng)估費(fèi)等。在申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中
①登記費(fèi)，每建筑平方米0.3元。
②房屋所有權(quán)工本費(fèi)，每證收費(fèi)4元。
③印花貼稅，每件5元。
(3)物業(yè)管理費(fèi)：按相關(guān)規(guī)定收取。
(4)供暖費(fèi)：采用熱力供暖，24元/建筑平方米，每個(gè)供暖季，采用燃煤鍋爐集中供暖，16-18元/建筑平方米，每個(gè)供暖季;采用燒天然氣鍋爐集中供暖，30元/建筑平方米，每個(gè)供暖季;(具體項(xiàng)目不同，也不太一樣)。
8、工行辦理個(gè)人住房貸款時(shí)需要繳納哪些費(fèi)用?
從北京市各商業(yè)銀行目前提供的個(gè)人住房擔(dān)保貸款(又稱(chēng)商業(yè)性貸款)、個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款(又稱(chēng)政策性貸款)、個(gè)人住房組合貸款這三種方式來(lái)看，辦理個(gè)人住房貸款可能發(fā)生的費(fèi)用可以用一個(gè)簡(jiǎn)單的公式來(lái)表示。
即：個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用=律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+抵押登記費(fèi)
上面列出的公式嚴(yán)格來(lái)說(shuō)并不準(zhǔn)確(因具體情況不同，辦理個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用也不盡相同)。
①評(píng)估費(fèi)
建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款中規(guī)定：新建商品房的個(gè)人住房貸款不需支付評(píng)估費(fèi);利用公積金政策性貸款的申請(qǐng)人簽定購(gòu)房合同后，需要支付評(píng)估費(fèi)用。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評(píng)估資，如果按照要求必須評(píng)估，則其費(fèi)用按500元計(jì)收。(注：經(jīng)濟(jì)適用住房的評(píng)估費(fèi)為500元)
②律師費(fèi)
辦理商業(yè)性貸款時(shí)，銀行委托律師事務(wù)所或公證部門(mén)對(duì)借款人進(jìn)行資格認(rèn)證，律師事務(wù)所按申請(qǐng)貸款額的2.5‰向貸款人一次性收取法律服務(wù)費(fèi)，每單最低額度為100元(具體項(xiàng)目收費(fèi)不完全相同);辦理政策性貸款時(shí)不需支付律師費(fèi);如果屬組合貸款的，商業(yè)資金部分按商業(yè)性貸款辦法收取。
③保險(xiǎn)費(fèi)
由于我國(guó)目前尚未成立個(gè)人信用制度，個(gè)人資信難以調(diào)查，為了保證貸款的安全償還借款人必須提供擔(dān)保。
房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)=總房款×保險(xiǎn)費(fèi)率(由承保范圍決定)
④低押登記費(fèi)200元
9、商貸中的保證擔(dān)保由開(kāi)發(fā)商提供
銀行商業(yè)貸款準(zhǔn)許借款人貸款購(gòu)房的項(xiàng)目都是與銀行簽了協(xié)議的開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，在協(xié)議中一般有規(guī)定，開(kāi)發(fā)商須為在銀行商業(yè)貸款買(mǎi)住房的借款人提供保證擔(dān)保，所以一般用銀行商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)商品房開(kāi)發(fā)商都同意為貸款人提供保證。而住房公積金貸款則沒(méi)有規(guī)定要與開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議，有其他方式供貸款人選擇，即用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)商品房，開(kāi)發(fā)商可以給提供保證，也可以不提供保證。開(kāi)發(fā)商不提供保證的，借款人可以找自己?jiǎn)挝换蚱渌麊挝粸樽约旱馁J款做保證或購(gòu)買(mǎi)綜合保險(xiǎn)。
10、北京市個(gè)人住房公積金貸款操作總流程如下
提供咨詢(xún)→受理申請(qǐng)→貸前調(diào)查→貸款審批→貸款發(fā)放→貸后管理→貸款回收 北京市個(gè)人住房公積金貸款操作流程：
①資金管理中心向銀行出具貸款委托書(shū)
②借款人向當(dāng)?shù)刭Y金管理中心提出申請(qǐng)
③貸款審批
④貸款發(fā)放簽訂合同
⑤借款的回收
⑥貸后管理
11、申請(qǐng)住房商業(yè)貸款的程序：
A、與開(kāi)發(fā)商簽訂了《北京市內(nèi)(外)銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》并支付了20%以上的房款。
B、去房管部門(mén)辦理預(yù)售登記后填寫(xiě)借款申請(qǐng)及借款合同并向律師遞交有效文件; ①身份證復(fù)印件(夫妻雙方)
②結(jié)婚證、學(xué)歷、購(gòu)房合同、付款發(fā)票復(fù)印件
③收入證明
④加蓋公章?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(所在單位出)
⑤其他資產(chǎn)(存款、股票、車(chē)、債券等)證明復(fù)印件
⑥兼職收入復(fù)印件及加蓋公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(兼職單位出)
⑦借款申請(qǐng)表2份
⑧4-5份借款合同
⑨非本市戶(hù)口須提交暫住證復(fù)印件。
C、經(jīng)銀行批準(zhǔn)后與銀行簽訂借款手續(xù)。買(mǎi)方交保費(fèi)辦理收押手續(xù)
D、借款人開(kāi)戶(hù)
11、申請(qǐng)公金貸款的條件
1)本地繳納公積金連續(xù)六個(gè)月或累計(jì)達(dá)到十二個(gè)月。
2)沒(méi)有正在還款的用公積金購(gòu)買(mǎi)的房屋。
3)申請(qǐng)人年齡加上申請(qǐng)年限，男不超過(guò)65歲、女不超過(guò)60歲。
4)個(gè)人公積金貸款上限額是30萬(wàn)
個(gè)人公積金貸款月還款的上限額≤申請(qǐng)人每月繳存數(shù)額÷繳存比例-400元的每月最紙生活標(biāo)準(zhǔn)。
12、如何辦理商品房預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù)?
買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后30日內(nèi)辦理預(yù)售、預(yù)約登記手續(xù)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商
的不同屬性，需到市房地局或區(qū)、縣房地局辦理。買(mǎi)賣(mài)雙方要攜帶全部預(yù)售契約一并到場(chǎng)就買(mǎi)方而言應(yīng)提交以下資料：
①本市居民身份證原件及其復(fù)印件
②本市戶(hù)口簿及其復(fù)印件若是委托他人辦理的還應(yīng)當(dāng)出示委托人的身份證及有效的委托書(shū)。其中以下商品房買(mǎi)賣(mài)需到北京市房地局辦理預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù);
1、中央、市屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷(xiāo)商品房買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)到市房地局辦理預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù);
2、外銷(xiāo)商品房的買(mǎi)賣(mài)方須到北京市房地局市場(chǎng)處辦理預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù);
3、在京部隊(duì)等購(gòu)買(mǎi)內(nèi)銷(xiāo)商品房到市房地局辦理預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù);
? 定金與訂金的區(qū)別在哪?
“訂”字是表達(dá)意向的意思不能真正約束買(mǎi)賣(mài)雙方確保完成交易過(guò)程而“定”是確定的意思，是買(mǎi)賣(mài)雙方以此為擔(dān)保，從而完成交易，一旦一方違背約定，究其責(zé)任，沒(méi)收定金或雙倍返還而且承擔(dān)全部責(zé)任。
房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
1、 房產(chǎn)的概念及分類(lèi)，年限——概念：有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩睿瑢W(xué)習(xí)，工作，娛樂(lè)，居住和儲(chǔ)藏物品的場(chǎng)所。分類(lèi)：a住宅建筑物可細(xì)分為普通住宅，高級(jí)公寓和花園別墅等，土地使用年限為70年，b生產(chǎn)用房指社會(huì)各類(lèi)物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋，50年，c辦公用房指政府行政部門(mén)，事業(yè)部門(mén)，社會(huì)團(tuán)體和企業(yè)公司處理日常事務(wù)和從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的房屋，屬于科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育的辦公用房為50年，屬于商業(yè)寫(xiě)字樓的辦公用房為40年，d其他樓宇中屬綜合用地的為50年
2、 土地所有權(quán)的劃分及解釋——土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、
收益和處分的權(quán)利。分為國(guó)有土地和集體土地，國(guó)有土地指屬于國(guó)家所有即全民所有的土地，國(guó)家
是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位和個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。集體土地指
屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，其主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)《中華人民共和國(guó)
土地管理法》第八條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬?lài)?guó)家所有的以外，屬農(nóng)民集體所
有。宅基地，自留地和自留山屬農(nóng)民集體所有。
3、 好戶(hù)型共識(shí)通則——1節(jié)約土地的戶(hù)型，2節(jié)能型戶(hù)型，3降低公攤面積，4具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
力，5適當(dāng)?shù)募夹g(shù)創(chuàng)新，6套內(nèi)高使用率，7功能分區(qū)明確，8良好的通風(fēng)、采光、景觀視線(xiàn)，9一
定的倉(cāng)儲(chǔ)空間，10空間功能的可變性，11完善的功能房間
好戶(hù)型共識(shí)原則——1動(dòng)靜分區(qū)，2干濕分區(qū)，3保護(hù)私密性，4主次分開(kāi)，5通風(fēng)采光好，6重視
戶(hù)型的保溫、抗震、具有良好的結(jié)構(gòu)體系。
4、 五證——國(guó)有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附件，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件，建設(shè)工
程施工許可證，商品房銷(xiāo)售許可證
5、 剪力墻結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)在于無(wú)梁無(wú)柱，便于居家布置和裝飾，缺點(diǎn)在于有剪力墻的地方不能敲掉，因此
不利于功能的變換和組合，一旦某種房型滯銷(xiāo)，就沒(méi)有挽回的余地，剪力墻結(jié)構(gòu)適合住宅。
框架結(jié)構(gòu)住宅，指鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)熱的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭
石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配而成的住宅?？蚣芙Y(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)在于分割方便，缺點(diǎn)在于有懸梁和
柱角，不利于居家布置與裝飾，因此這種結(jié)構(gòu)最多用于辦公樓和商場(chǎng)。
6、 建設(shè)工程工期——指開(kāi)工到建成的時(shí)間，按照建筑層數(shù)不同而有所差異，配套工程期難估計(jì)
A多層：8—12個(gè)月 B小高層：12—18個(gè)月 C高層：18—24個(gè)月
7、 板式，點(diǎn)式，復(fù)式、躍式——復(fù)式住宅指每戶(hù)兩層，室內(nèi)有垂直交通樓梯的住宅，一般建在單元式
住宅的首層或頂層，利用地面或屋面為產(chǎn)品增加室外活動(dòng)空間，售價(jià)比普通住宅較高。
躍式住宅有的地方和復(fù)式一個(gè)概念，也有另一種住宅，各功能區(qū)域地面之間有2到3個(gè)踏步的高
差，形成對(duì)室內(nèi)空間的不同劃分，也稱(chēng)為躍式住宅。 板式樓是一梯兩戶(hù)“一”字型住宅，在北方普遍，優(yōu)點(diǎn)1建筑上很少利用“開(kāi)口”作為通風(fēng)采光，有節(jié)能保溫效果。2因建筑方正，南北空氣對(duì)流，通風(fēng)效果好。3采光面南向布置，每戶(hù)具有較好的日照。多為北方人所喜歡。缺點(diǎn)：1土地利用率低，沒(méi)有一梯多戶(hù)的單元式住宅經(jīng)濟(jì)，2公攤面積大，3設(shè)計(jì)小戶(hù)型難度大。點(diǎn)式樓一般是指多個(gè)套型構(gòu)成的單元獨(dú)立，因?yàn)闆](méi)有左右單元拼接，故稱(chēng)點(diǎn)式樓。其特點(diǎn)為土地利用率低，具有良好的景觀視線(xiàn)組織，通風(fēng)采光好，一般在規(guī)劃上布置在不規(guī)則的用地內(nèi)，或利用點(diǎn)式住宅活躍群體建筑景觀。也稱(chēng)塔樓，售價(jià)高于連排的單元式住宅。
8、 期房——指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大證止，這一期間的商品房稱(chēng)為期
房。消費(fèi)者這期間購(gòu)買(mǎi)應(yīng)簽署預(yù)售合同?，F(xiàn)房——指開(kāi)發(fā)商已經(jīng)辦妥房地產(chǎn)權(quán)大證的商品房，購(gòu)買(mǎi)簽署出售合同。準(zhǔn)現(xiàn)房——指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已出現(xiàn)，房型，樓間距等重要因素已一目了然，工程正在處于內(nèi)部裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。
9、 建筑面積：指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，多、高層住宅的建筑面積則是各層建筑面積
之和。包括房屋居住的可用面積，墻體柱體占地面積，樓梯走道面積，其他公攤面積等。
10、 使用面積：各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積總和?？芍苯臃磻?yīng)住宅的使用狀況。
11、 公用面積：為住戶(hù)出入方便，正常交往，保障生活所設(shè)置的公共走廊，樓梯，電梯間，水箱間等所
占面積的總和。
12、 公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括1電梯井，樓梯間，垃圾道，變電室，設(shè)備室，公共門(mén)
廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分割以及外墻墻體水平投影面積的50%。
13、 銷(xiāo)售面積，指商品房按套或單元出售時(shí)，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)
分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。
14、 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和
1房地產(chǎn)的概念：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，其在物質(zhì)上指由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上成為不動(dòng)產(chǎn)。
2地產(chǎn)的概念：指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿(mǎn)足其權(quán)利人工作和生活需要的土地資產(chǎn)。
3土地所有權(quán)：
概念：土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 劃分：a國(guó)有土地是指屬于國(guó)家所有即全民所有的土地，國(guó)家是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位和個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。b集體土地指屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織是集體土地所有權(quán)的主體。
4房產(chǎn)的分類(lèi)：
a住宅建筑物(普通住宅、高級(jí)公寓和花園別墅等)
b生產(chǎn)用房(指社會(huì)各類(lèi)物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室等) c辦公用房(指政府行政部門(mén)，事業(yè)部門(mén)，社會(huì)團(tuán)體和企業(yè)公司處理日常事
務(wù)和從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù)的房屋，亦稱(chēng)寫(xiě)字樓)
d其他樓宇(如外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)，宗教用房等)
5房產(chǎn)所有權(quán)的劃分
a占有權(quán)：對(duì)于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。
b使用權(quán)：按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿(mǎn)足人們的生產(chǎn)和生活需要。
C收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如租金等。
d處分權(quán)：決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在的形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有所有人才有處分權(quán)。
6集體用地：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。
7土地使用權(quán)出讓年限：根據(jù)某城市《土地使用權(quán)出讓條例》
a居住用地70年，
b工業(yè)用地，c教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，d綜合或其他用地50年
e商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年
f加油加氣站用地20年
8建筑密度=建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和/建設(shè)用地面積
9綠地率=建設(shè)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地面積之和/建設(shè)用地面積
10容積率=項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總建筑面積/總用地面積
11套內(nèi)使用面積系數(shù)=套內(nèi)使用面積/套內(nèi)建筑面積+公攤面積
12得房率=住宅凈使用面積/銷(xiāo)售面積
13建筑工程中的兩證一書(shū)：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》
14銷(xiāo)售中的五證：錯(cuò)誤!未找到引用源。國(guó)有土地使用證，錯(cuò)誤!未找到引用源。建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附件，錯(cuò)誤!未找到引用源。建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件， 錯(cuò)誤!未找到引用源。建設(shè)工程施工許可證，錯(cuò)誤!未找到引用源。商品房銷(xiāo)售許可證，兩書(shū)：住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)
15商品房：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場(chǎng)出售而建造的房屋。分為內(nèi)銷(xiāo)房和外銷(xiāo)房。
16經(jīng)濟(jì)適用住房：指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般采用行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定什么是商品住宅房，商住房、商業(yè)房?
17復(fù)式住宅：指每戶(hù)兩層、有室內(nèi)垂直交通樓梯的住宅，一般建設(shè)在首層或頂層，利用地面或屋面為產(chǎn)品增加室外活動(dòng)空間，售價(jià)高。躍式住宅有時(shí)同復(fù)式一個(gè)含義，也有些因各功能區(qū)域間的地面有2.3個(gè)踏步高差，形成對(duì)室內(nèi)空間的不同劃分，也成為躍式。
18產(chǎn)權(quán)式酒店公寓：指由個(gè)人投資者買(mǎi)斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開(kāi)發(fā)商以房地產(chǎn)的銷(xiāo)售模式將酒店的每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一套客房都各擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者如購(gòu)買(mǎi)商品房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店管理公司分取投資回報(bào)及獲取該物業(yè)的增值，同時(shí)還獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。
19 DM——郵寄用的廣告用品 MP——報(bào)紙廣告
POP——戶(hù)外看板 CP——電視廣告
MG——雜志廣告 SP——銷(xiāo)售時(shí)，促使客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的假語(yǔ)言假動(dòng)作 20 多層——4至6層不帶電梯的住宅
小高層——7至11層帶一部電梯的住宅
中高層——12至17層帶電梯并中有一部疏散樓梯的住宅
大高層——18至33層帶有消防電梯和兩部消防流體的高層住宅，國(guó)家對(duì)于高層按消防耐火等級(jí)的劃分，一般分為一類(lèi)高層和二類(lèi)高層。
21 板式樓是指“一梯兩戶(hù)”一字型住宅，在北方較為普遍，第一，建筑很少利用“開(kāi)口”作為通風(fēng)采光，具有較好的節(jié)能保溫效果。第二，因建筑方正，南北空氣對(duì)流，具有很好的通風(fēng)效果。第三，主要采光面南向布置，每戶(hù)具有較好的日照，在北方為大多數(shù)人所喜歡。
但板式樓徒弟利用率低，大規(guī)模開(kāi)發(fā)沒(méi)有一梯多戶(hù)的單元住宅經(jīng)濟(jì)。另外，由于每戶(hù)2~3戶(hù)，樓梯分?jǐn)偨o每戶(hù)的面積較大，設(shè)計(jì)較小戶(hù)型難度較大。
單元式住宅，是每層利用樓梯和公共前廳或過(guò)道聯(lián)通，一梯多戶(hù)并且可以拼接的多層或高層住宅。因其利用在建筑外墻開(kāi)口解決內(nèi)部套型的通風(fēng)和采光，所以布局形式靈活，可以較好的組織視線(xiàn)景觀。因其土地利用率高，可以較好的解決通風(fēng)和采光問(wèn)題，在南方采用較多。但是單元式住宅節(jié)能系數(shù)低。
點(diǎn)式樓一般是指多個(gè)套型構(gòu)成的單元獨(dú)立，因?yàn)闆](méi)有左右單元拼接，故稱(chēng)點(diǎn)式樓。其特點(diǎn)為土地利用率低，具有良好的景觀視線(xiàn)組織，通風(fēng)采光較好，一般在規(guī)劃上不知在不規(guī)則的用地內(nèi)或利用點(diǎn)式住宅活躍群體建筑景觀。故此，點(diǎn)式樓也稱(chēng)塔樓，售價(jià)高于連排的單元式住宅。
22 建筑面積：指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多，高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤等。
23 使用面積：指住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和。可直觀的反應(yīng)住宅的使用狀況。 24 公用面積：指住宅樓內(nèi)為住戶(hù)出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。
25 公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。(2)各單元與樓宇公共建筑空間之間的分割以及外圍外墻體水平投影面積的50%。
26 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。 27 實(shí)用面積 = 建筑面積-公攤面積
28居住面積：住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的居室凈面積之和，除去墻、柱等結(jié)構(gòu)面積。 29 銷(xiāo)售面積：指商品房按套或單元出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。
30開(kāi)間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。一自然間的寬度稱(chēng)為開(kāi)間。3.0-3.9米，磚混不超過(guò)3.3米
31進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。凈深大可節(jié)約用地，但為保證住宅的采光和通風(fēng)條件，一般進(jìn)深限定在5米左右。
32層高：指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度叫層高，包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
房產(chǎn)的概念及分類(lèi)，年限:有墻面和立體結(jié)構(gòu)，可供人們?cè)谄渲泄ぷ魃顚W(xué)習(xí)娛樂(lè)居住和儲(chǔ)藏物品的場(chǎng)所，一住宅建筑物，包括普通住宅，高級(jí)公寓，花園別墅。二生產(chǎn)用房指社會(huì)各類(lèi)物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)要素而使用的房屋。三辦公用房指政府行政部門(mén)，事業(yè)部門(mén)，社會(huì)團(tuán)體，企業(yè)公司等用來(lái)處理日常事務(wù)和從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的場(chǎng)所。四其他樓宇，外國(guó)駐華使館用房，宗教用房等。
土地所有權(quán)的劃分及解釋?zhuān)褐竿恋厮姓咴诜梢?guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有，使用，收益和處理的權(quán)利。分為國(guó)有土地和集體土地，國(guó)有土地指屬于國(guó)家即全民所有的土地，國(guó)家是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體，任何用人單位和個(gè)人只有使用權(quán)沒(méi)有所有權(quán)。集體土地指屬農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，其主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。
中國(guó)人民共和國(guó)土體管理法第八條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬?lài)?guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，包括自留地，自留山和宅基地。
好戶(hù)型共識(shí)通則：1節(jié)能型戶(hù)型，2節(jié)約土地型戶(hù)型 3有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，4適當(dāng)?shù)募夹g(shù)創(chuàng)新5完善的功能房間6一定的倉(cāng)儲(chǔ)空間7良好的通風(fēng)、采光，景觀視線(xiàn)8功能空間的可變性9降低公攤面積10功能分區(qū)明確11套內(nèi)高使用率
好戶(hù)型共識(shí)原則：1、動(dòng)靜分區(qū)，2干濕分區(qū)，3主次分開(kāi)4保護(hù)私密性5通風(fēng)采光好6重視戶(hù)型的保溫抗震，有良好的結(jié)構(gòu)體系
五證：國(guó)有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證，商品房銷(xiāo)售許可證
剪力墻結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)在于無(wú)梁無(wú)柱，便于居家布置和裝飾，缺點(diǎn)在于有剪力墻的地方不能敲掉，不利于空間的變換和組合，一旦某種房型滯銷(xiāo)，就沒(méi)有挽回的余地，一般用于住宅。
框架結(jié)構(gòu)住宅：以鋼筋混泥土澆搗成承重墻柱，再用預(yù)制的加氣混凝土，膨脹珍珠巖，浮石，蛭石陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配而成的住宅。優(yōu)點(diǎn)是方便分割，缺點(diǎn)有懸梁和柱角，不利于居家布置和裝飾，因此這種結(jié)構(gòu)多用于辦公樓和商場(chǎng)。
建設(shè)工程工期：從開(kāi)工到建成的時(shí)間，多層8-12個(gè)月，小高層12-18個(gè)月，高層18-24個(gè)月
板式，一梯兩戶(hù)的“一”字型住宅，在北方較普遍。1在建筑上很少利用開(kāi)口作為通風(fēng)采光，具有保溫節(jié)能效果2建筑方正，南北空氣對(duì)流，有很好的通風(fēng)效果，3主要采光面南向布置，每戶(hù)都有良好的日照，多受北方人喜歡。但板式樓土地利用率低，大規(guī)模開(kāi)發(fā)沒(méi)有一梯多戶(hù)的單元式住宅經(jīng)濟(jì)，公攤面積大，小戶(hù)型設(shè)計(jì)難度大，
點(diǎn)式，由多個(gè)套型構(gòu)成的單元獨(dú)立，沒(méi)有左右單元拼接，故稱(chēng)點(diǎn)式樓。其特點(diǎn)為土地利用率低，具有良好的景觀視線(xiàn)，通風(fēng)采光好，一般在規(guī)劃上布置在不規(guī)則用地內(nèi)，利用點(diǎn)式住宅活躍群體景觀建筑。也稱(chēng)塔樓，售價(jià)高于聯(lián)排的單元式住宅。
復(fù)式、指每戶(hù)兩層，室內(nèi)有垂直交通樓梯，一般建在單元式住宅的首層和頂層，利用地面和屋面增加戶(hù)外活動(dòng)空間，售價(jià)高于普通住宅。躍式多同于復(fù)式住宅，有些地方也有種戶(hù)型在臥室和餐廳或客廳之間有2-3個(gè)踏步的高度，形成空間的不同劃分，故稱(chēng)為躍式住宅。
期房—指取得商品房預(yù)售證起至取得，這期間的商品房稱(chēng)為期房。購(gòu)買(mǎi)時(shí)需簽訂 商品預(yù)售合同。 現(xiàn)房指已取得房產(chǎn)證大證的商品房。
準(zhǔn)現(xiàn)房：指樓宇主體已基本完工，小區(qū)大致輪廓和樓間距等重要已初現(xiàn)，
建筑面積：指建筑物外墻外圍所圍成的空間水平面積。包含了房屋居住的可用面積，墻體柱體占地面積，樓梯走道面積，其他公攤面積。
使用面積：指住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和。
公用面積：
公攤面積，銷(xiāo)售面積，公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
想當(dāng)初選擇房地產(chǎn)策劃這個(gè)崗，只是偶然。之所以滿(mǎn)懷興趣的接受和堅(jiān)持，坦白說(shuō)帶有一點(diǎn)兒虛榮心。覺(jué)得“策劃”是一個(gè)有高度的職業(yè)，模糊覺(jué)得與戰(zhàn)略啊運(yùn)營(yíng)啊之類(lèi)的高級(jí)事務(wù)有所關(guān)聯(lián)，想想一個(gè)人要是有點(diǎn)運(yùn)籌帷幄的本事和氣度，應(yīng)該會(huì)挺驕傲的吧?嘿嘿。另外，本人也是個(gè)求知欲較強(qiáng)的人，策劃涉及的知識(shí)面廣，開(kāi)拓視野，充滿(mǎn)變化和新鮮，不像一般技術(shù)工作枯燥，懂得多在社會(huì)上立足才更靈活更有安全感。兩年間所作的各類(lèi)雜碎事情不在此贅述，下面直接整理所思收獲，主要從四個(gè)方面進(jìn)行總結(jié)。
1、做一名優(yōu)秀的策劃人需要的能力
2、做一名優(yōu)秀的策劃人需要的知識(shí)
3、談?wù)勎覍?duì)策劃這份職業(yè)的看法
4、談?wù)勅绾螆?jiān)持“策劃”之路：中規(guī)中舉后的迷思
1、先談?wù)勛鲆幻麅?yōu)秀的策劃人需要的能力
我所在的是一家代理公司，實(shí)行的是項(xiàng)目負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目經(jīng)理帶領(lǐng)一個(gè)團(tuán)隊(duì)包括設(shè)計(jì)師、文案師等人員完成一個(gè)項(xiàng)目的全程策劃。通常，一個(gè)合格的項(xiàng)目經(jīng)理是一個(gè)優(yōu)秀的策劃人(設(shè)計(jì)師、文案師嚴(yán)重偏科)。我認(rèn)為，做一個(gè)好的操盤(pán)手需要以下能力：
1)
對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)不斷學(xué)習(xí)、對(duì)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和策劃思想不斷思考和積累、寫(xiě)好策劃案是最最基本的能力;管理項(xiàng)目組成員、統(tǒng)籌全程策劃中的各環(huán)節(jié)也是基本能力。(這個(gè)基本能力的修煉也需要多年功夫，尤其像我這樣文筆基礎(chǔ)很差的人，光寫(xiě)案子就尤其費(fèi)勁和吃力。更具體的知識(shí)構(gòu)成將在第2點(diǎn)中詳細(xì)論述) 2)
服務(wù)于甲方，要建立起良性的合作關(guān)系，既要有能力、又要有態(tài)度。要有說(shuō)服、推銷(xiāo)策劃案的能力，要有一定的應(yīng)酬和交際能力。其次，還得要有盡心盡力的負(fù)責(zé)任的服務(wù)態(tài)度，要有繃緊薄面催款要錢(qián)的勇氣，這得要強(qiáng)大的抗壓能力(甲方對(duì)待乙方，目前來(lái)說(shuō)大部分還是處于強(qiáng)勢(shì)的心理地位，就像兩個(gè)談戀愛(ài)的人，被追求的被捧的那一方耍耍性子或漫不經(jīng)心是家常便飯，要是沒(méi)被伺候好，氣勢(shì)洶洶冷言冷語(yǔ)也不足為怪。好的策劃人沒(méi)點(diǎn)兒柔性度可不行。這點(diǎn)恐怕也要修煉多年。)
3)
最高級(jí)別的是對(duì)各類(lèi)策劃案的執(zhí)行能力。這個(gè)定為最難，因?yàn)楫?dāng)今網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的年代，查詢(xún)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、抄點(diǎn)策劃案模版拼湊一個(gè)像樣的策劃案也不是太難的事情，但是真正要去執(zhí)行，并達(dá)到預(yù)想的效果就非常不容易了。首先，既要有上述第一點(diǎn)“合理的操盤(pán)策略”作為支持、又要有第二點(diǎn)“溝通能力”進(jìn)行推動(dòng)、最后在執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)涉及很多實(shí)際的問(wèn)題，要不斷應(yīng)付很多身不由己的制約因素，比如甲方企業(yè)決策人是否愛(ài)挑剔，喜歡強(qiáng)勢(shì)干預(yù)甚至瞎指揮?是否變化多端改來(lái)改去讓人折騰?是否舍得花錢(qián)去執(zhí)行推廣或活動(dòng)等等.......得會(huì)調(diào)整心態(tài)、隨機(jī)應(yīng)變。
呵呵....您是否覺(jué)得做一名優(yōu)秀的策劃不容易吧?做代理公司的策劃更不易，搞不好哪天開(kāi)發(fā)商把你給甩了，尷尬又落寞。始終如履薄冰，沒(méi)有安全感，要是什么基礎(chǔ)、雜碎的工作都作了，為其他代理公司做了嫁衣，沒(méi)拿到應(yīng)得的回報(bào)，內(nèi)心更是又苦又冷
房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
01 建筑施工圖
建筑施工圖是在建筑工程上所用的，一種能夠十分準(zhǔn)確表達(dá)建筑物外形輪廓、大小尺寸、結(jié)構(gòu)構(gòu)造和材料做法的圖樣。這些圖紙外觀是藍(lán)色所以也叫“藍(lán)圖”。建筑施工圖是房屋建筑施工的依據(jù)，施工人員必須按圖施工、不得任意更改圖紙或無(wú)規(guī)則施工。
正投影是平行光線(xiàn)垂直照射物體和投影平面，由此產(chǎn)生的該物體某一面的“影子”。建筑的投影都是以面的形式出現(xiàn)的。建筑僅外部投影(在建筑上立面圖)無(wú)法完全反映建筑的構(gòu)造，所以要有平面圖和剖面圖來(lái)反映內(nèi)部構(gòu)造。
視圖是人從不同位置所看到的一個(gè)物體在投影平面上投影后所繪成的圖紙。視圖一般分為：上視圖(人在物體上向下看，物體在下面投影平面上所投影出的形象);前/后/側(cè)視圖(人在物體前/后/側(cè)看到的這個(gè)物體的形象);剖視圖(把物體從某處切開(kāi)，人站在未移走部分物體的剖切面所看到的物體的投影);仰視圖(人在物體下部向上看所見(jiàn)到的形象)。
建筑施工圖設(shè)計(jì)分三個(gè)階段：初步設(shè)計(jì)(只是作研究和審批使用，不能做施工使用)、技術(shù)設(shè)計(jì)(解決建筑、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備上的技術(shù)問(wèn)題，使各工種達(dá)到統(tǒng)一，并作出設(shè)計(jì)說(shuō)明和初步計(jì)算)、施工圖設(shè)計(jì)(提供準(zhǔn)確可靠的施工依據(jù)，是設(shè)計(jì)人員的最終成果)。
一套完整的建筑施工圖一般包括：圖紙目錄(標(biāo)明每張圖紙的名稱(chēng)、內(nèi)容、編號(hào)等)、設(shè)計(jì)總說(shuō)明(主要有工程概況與要求、設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、施工要求等)、建筑施工圖(包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖)、結(jié)構(gòu)施工圖(包括結(jié)構(gòu)平面布置圖、各構(gòu)件結(jié)構(gòu)詳圖)、設(shè)備施工圖(給排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)詳圖等)。
02 常用符號(hào)
國(guó)家為保證制圖質(zhì)量、表達(dá)統(tǒng)一和便于識(shí)圖，制訂了《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》，其中幾項(xiàng)主要的規(guī)定和常用表示方法如下：
定位軸線(xiàn)：施工圖中要把房屋基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線(xiàn)畫(huà)出并編號(hào)，以便于施工定位放線(xiàn)和查閱圖紙，這些軸線(xiàn)為定位軸線(xiàn)。軸線(xiàn)用細(xì)點(diǎn)劃線(xiàn)表示。平面圖上水平方向的軸線(xiàn)彩阿拉伯?dāng)?shù)字表示，并從左向右編寫(xiě)，垂直方向用大寫(xiě)英文字母自下而上順次編寫(xiě)，英文字母中I、
O、Z三個(gè)字母為與數(shù)字0、1、2區(qū)別開(kāi)來(lái)，不得作為軸線(xiàn)編號(hào)。對(duì)于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件，它的定位軸線(xiàn)一般作為附加軸線(xiàn)，編號(hào)可用分?jǐn)?shù)表示，分母表示前一軸線(xiàn)的編號(hào)，分子表示附加軸線(xiàn)的編號(hào)。
標(biāo)高：是表示建筑物的地面或某一部位的高度。圖紙上標(biāo)高的尺寸均以米為單位，一般注寫(xiě)到小數(shù)點(diǎn)后3位，在總平圖上只要后2位就可以了?？偲綀D上的標(biāo)高用全部涂黑的三角表示。
標(biāo)高有兩種：絕對(duì)標(biāo)高與相對(duì)標(biāo)高。絕對(duì)標(biāo)高：我國(guó)將青島黃海的平均海平面定為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高均以它為基準(zhǔn)，在總平圖中的室外地面標(biāo)高采用絕對(duì)標(biāo)高;相對(duì)標(biāo)高：除總平圖外，一般都采用相對(duì)標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，并在建筑工程的總說(shuō)明中說(shuō)明相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系。如室外地面標(biāo)高-0.45表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米。
尺寸線(xiàn)：施工圖中均應(yīng)注明詳細(xì)的尺寸，尺寸標(biāo)注由尺寸界線(xiàn)、尺寸線(xiàn)、尺寸起止點(diǎn)和尺寸數(shù)字所組成，如下圖所示。除了標(biāo)高及總平圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位，尺寸數(shù)字后一般不必注寫(xiě)單位。尺寸界線(xiàn)與尺寸線(xiàn)均以細(xì)實(shí)線(xiàn)畫(huà)出，尺寸線(xiàn)起止點(diǎn)用45度的中粗斜短線(xiàn)表示。
指北針：在總平圖及首層的建筑平面圖上，一般都繪有指北針，表示該建筑物的朝向。按照國(guó)標(biāo)規(guī)定形式如下，尖頭處注意“北”或“N”字樣。
風(fēng)玫瑰：是總平圖上用來(lái)表示該地區(qū)每年風(fēng)向頻率的標(biāo)志。它用十字形坐標(biāo)定出東、南、西、北、東南、東北、西南、西北??等16個(gè)方向后，根據(jù)該地區(qū)多年平均統(tǒng)計(jì)的各個(gè)方向吹風(fēng)次數(shù)的百分?jǐn)?shù)值，繪成的折線(xiàn)圖形。圖上所表示的風(fēng)的吹向是指從外面吹向地區(qū)中心的。
03 閱讀建筑總平圖
建筑總平圖主要有兩大用途：一是表明新建、擬建工程的總體布局以及原有建筑物的情況，如新建房屋的位置、標(biāo)高、道路系統(tǒng)以及綠化、原始地形地貌等;二是根據(jù)總平圖進(jìn)行房屋的定位、施工放線(xiàn)、填挖土方、進(jìn)行施工。
總平圖是水平投影圖，即投影線(xiàn)與地面垂直，從上往下照射，在地面所形成的建筑物及設(shè)施等的輪廓線(xiàn)和交線(xiàn)的投影圖。也就是從上往下看，并且視線(xiàn)始終與地面垂直。
閱讀總平圖主要內(nèi)容有：①表明紅線(xiàn)范圍、新建建筑物的位置、新建道路和各種管線(xiàn)系統(tǒng)的總體布局;②表明原有房屋道路的位置，作為新建工程的定位依據(jù);③表明標(biāo)高，如建筑首層地面標(biāo)高、室外場(chǎng)地整平標(biāo)高、道路中心線(xiàn)標(biāo)高，通常將總平圖上的標(biāo)高全部推算成絕對(duì)標(biāo)高，根據(jù)標(biāo)高可以看出地勢(shì)坡向、水流方向，并可以計(jì)算出施工中土方填挖數(shù)量;④由風(fēng)玫瑰表示總平圖范圍內(nèi)整體朝向及該地區(qū)各個(gè)方向風(fēng)的頻率;⑤表明綠化布置情況(位置、尺寸、做法及建造要求)。如果一張總平圖應(yīng)該表示的內(nèi)容過(guò)多，則可以分別畫(huà)幾張總平圖，如綠化布置圖、道路交通圖等。
04 閱讀建筑平面圖
建筑平面圖可以表明建筑物各個(gè)單元的平面布置狀況，戶(hù)型情況。如各套房間面積大小、平面形狀、平面組合、采光通風(fēng)、功能組合等;建筑平面圖可作為施工放線(xiàn)、安裝門(mén)窗、預(yù)留孔洞、預(yù)埋構(gòu)件、室內(nèi)裝修、編制預(yù)算、施工備料等重要依據(jù)。
建筑平面圖是用一個(gè)假想平面在窗臺(tái)略高一點(diǎn)位置作水平剖切，將上面部分移走，對(duì)剩余部
分做的水平正投影圖。這時(shí)可以看到：墻厚、門(mén)的開(kāi)啟方向、窗的具體位置、房間內(nèi)分隔及布置情況等，二層以上的平面圖還可以看到陽(yáng)臺(tái)、雨蓬等情況。
閱讀建筑平面圖主要內(nèi)容有：①表明建筑的平面形狀、內(nèi)部各房間組合排列情況以及朝向等，平面圖內(nèi)一般注明房間名稱(chēng)和凈面積，朝向只在首層平面圖旁邊適當(dāng)位置畫(huà)指北針;②標(biāo)明門(mén)窗具體位置，門(mén)的開(kāi)啟方向;③表明外形和內(nèi)部平面圖主要尺寸，如建筑物總長(zhǎng)度和總寬度、房間開(kāi)間與進(jìn)深、門(mén)/窗/洞口/墻的面寬，首層平面外圍部位的室外臺(tái)階、花池、散水、門(mén)廊等;④標(biāo)明建筑剖面圖的剖切位置，詳圖的索引位置等。
05 閱讀建筑剖面圖
建筑剖面圖主要表示房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)形式、高度尺寸及內(nèi)部上下分層的情況。建筑剖面圖的剖切位置來(lái)源于建筑平面圖，一般選在平面組合較為復(fù)雜的部位，然后用一個(gè)假想的垂直剖切面，將房屋剖開(kāi)，拿走左面部分，對(duì)剩余部分作側(cè)面正投影，視線(xiàn)始終與側(cè)墻面垂直，所看到的圖形就是建筑剖面圖。
閱讀建筑剖面圖的主要內(nèi)容：①表明建筑物豎向空間的布置情況;②表明建筑物被剖切到部位的高度，各層梁板的具體位置以及和墻、柱的關(guān)系，屋頂結(jié)構(gòu)形式等;③表明在此剖面圖內(nèi)垂直方向室內(nèi)、外各部位構(gòu)造尺寸，如室內(nèi)凈高、樓層結(jié)構(gòu)、樓面構(gòu)造及各層厚度尺寸;④室內(nèi)地面、樓面、頂棚、踢腳、墻裙、屋面等內(nèi)裝修做法需以詳圖索引形式標(biāo)注。