購房作為人生的一件大事，在選擇時(shí)應(yīng)特別謹(jǐn)慎，即使謹(jǐn)慎，仍舊擋不住各種買房的陷阱。在購房初時(shí)，難免會(huì)有一些迷茫，網(wǎng)上鋪天蓋地的信息，過來人的經(jīng)驗(yàn)之談等等，可以作為一種參照，但不可照搬，畢竟每個(gè)人購房所考慮的因素不完全相同。那么，該如何選擇呢?跟著出國留學(xué)網(wǎng)小編只要掌握了房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)，就不怕忽悠。
范文一：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
土地(農(nóng)業(yè)用地.建筑，工礦用地，未利用土地)
小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上建造的
農(nóng)村集體土地的特點(diǎn)：價(jià)格低.沒有出讓成本(土地出讓金) 以后補(bǔ)貼還可以使用，沒有土地使用權(quán)證
大紅本是指五證齊全的房屋
五證：,《建筑用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用權(quán)證》 《施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》
兩書：《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》
農(nóng)村集體土地包括：宅基地，自留地
農(nóng)村集體土地使用權(quán)規(guī)定：不得出讓，轉(zhuǎn)讓，出租
行政劃撥用地：縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn).將土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給土地使用者使用。(廠房)
土地使用權(quán)的出讓：市人民政府以拍賣.招標(biāo).協(xié)議的方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向政府繳納土地使用金的行為 土地出讓年限：居住用地：70年 工業(yè)用地：50年
科教文衛(wèi)體：50年 商旅娛樂：40年
綜合：50年 加油站.工廠：20年
土地出讓合同：開發(fā)商和國家簽訂的
內(nèi)容：1.雙方姓名.地址
2.宗地號(hào)
3.土地使用年限及起止時(shí)間
4.土地出讓金數(shù)額.幣種.方式
5.交付土地時(shí)間
6.規(guī)劃市政設(shè)施涉及要點(diǎn)
7.竣工提交驗(yàn)收時(shí)間
8.市政設(shè)施配套的建設(shè)義務(wù)
9.使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗?BR> 土地出讓形式：拍賣.招標(biāo).協(xié)議
房地產(chǎn)知識(shí)：房地產(chǎn)(房產(chǎn).地產(chǎn))又名不動(dòng)產(chǎn)，是附在土地上不
可分割的建筑物.構(gòu)筑物(不可近處)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。(租賃.抵押.買賣)
(土地，建筑物)物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益
形態(tài)：土地.房屋.土地+房屋
房地產(chǎn)市場分類：一級(jí)：土地交易市場
二級(jí)：增量房.新建房屋(開發(fā)商對(duì)消費(fèi)者)
三級(jí)：存量房(二手房市場)
房地產(chǎn)行業(yè)：經(jīng)營(開發(fā)商)
管理(代理公司)
服務(wù)(物業(yè)公司)
房地產(chǎn)自然特征：1.位置固定性
2.地域差別性
3.資源有限性
4.高質(zhì)耐久性
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)特征：1.資金密集型
2.易受政策影響性
3.生產(chǎn)同期性
4.相互影響性
5.保值增值性
6.資本和消費(fèi)品雙重性
房屋抵押：房屋所有權(quán)人以產(chǎn)權(quán)作抵押，進(jìn)行借款
。房地產(chǎn)前景：20-30年(山西.北京)
房地產(chǎn)銷售名詞：(三通一平，七通一平)
三通一平：路通.水通.電通，土地平整
七通一平：路通..電通.上水通.下水通.通訊.熱力.煤氣.土地平整
熱力：交房時(shí)應(yīng)供
煤氣：住戶率達(dá)到百分之七十后供
建筑形式：板式(最高15層.進(jìn)深12-18米.一梯兩戶)
點(diǎn)式(高層，一梯四戶，柱梁可焊接)
建筑結(jié)構(gòu)：(按材料分)磚木..磚混.鋼混.鋼
磚混：6層.成本低(轉(zhuǎn)+預(yù)制板)
框架：鋼筋.混凝土.可改格局
框剪：剪力墻(分擔(dān)房屋的重量荷載.承重強(qiáng))
純剪力墻 ：(35-38)層
鋼：跨度大(不耐熱)成本高.速度快.環(huán)保(3.6.12)
建筑結(jié)構(gòu)(承重方式)框架： 墻只起維護(hù)作用 ，不起承重作用 (3米.梁.柱)
框剪：有剪力墻分擔(dān)重量
承重墻：不可太高(橫梁.樓板.轉(zhuǎn))
平層：所有功能區(qū)域在同一平面上(高2.75-3米)
樓中樓：兩個(gè)平層，家中有樓梯，面積(170-300平米)兩個(gè)3米(上躍.下躍) 躍層：上下兩層樓面是起居室，衛(wèi)生間.廚房.及其他輔助用房并采用室內(nèi)小樓梯連接的房屋。
復(fù)式：挑高5.4米-5.6米，單一層面，需加夾層 優(yōu)勢(價(jià)格，樣式，首付低) 錯(cuò)層：高低相差，功能間水平高度不一(泛華盛世)
開間：有玻璃窗或門的強(qiáng)的寬度 進(jìn)深：長度
陽臺(tái)封閉的面積全算，不封閉的算一半
物權(quán)法：70年以后的大產(chǎn)權(quán)房續(xù)繳土地出讓金
現(xiàn)房：購買時(shí)已具備可入住條件的房子
毛胚房：交房時(shí)只有門框沒有門，墻面，地面僅做基礎(chǔ)處理，未做表面處理 商品房：是完全的市場價(jià)格向消費(fèi)者出售的房子
二手房：是指在此買賣交易的房子
經(jīng)濟(jì)適用房：是面向中低收入家庭的房子
房改房：在房改政策出臺(tái)后，國家機(jī)關(guān)單位，企事業(yè)職工許吧目前居住的房子購買下來，是公房。
總建面：指小區(qū)住宅.人防.地下室面積總和。
層高：上樓版中線倒下樓板中線的距離
凈高：地面到頂棚的高度
戶型：各個(gè)設(shè)備間的布置情況
套型：一層住宅空間的大小空間范圍(大.中.小)
面積配比：指各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中所占的比例 戶型配比：指各種格局的戶型在某一樓盤單元總數(shù)中所占的比例
閣樓：位于房屋坡屋頂下部的房間
層高1.2米以下的.買頂層送閣樓.不要錢
層高1.2-2.2米的算一半錢
層高超過2.2米的算全面積
得房率=套內(nèi)面積：建筑面積(多層百分之86-百分之90 高層百分之80) 公攤面積：外墻投影面積的一半，公共門廳，過道，電梯井，樓梯間 變電室，設(shè)備房，為此棟樓服務(wù)的管理用房
商品房銷售面積=建筑面積(套內(nèi)面積=(套內(nèi)面積+公攤面積)
套內(nèi)面積=凈面積(地毯面積)+墻體面積+陽臺(tái)面積
當(dāng)層(整層)分布圖 排單元;從東往西
容積率=總建筑面積：總占地面積(總建設(shè)用地面積)反映建筑物的疏密程度，越低越好
別墅：0.3-0.5 小區(qū)：2-4
建筑覆蓋率=建筑物基底面積：占地面積
綠化率=綠化面積：占地面積 }=1
水化率：水井面積;占地面積
產(chǎn)權(quán)：中華人民共和國房屋所有權(quán)證(占有.使用.收益.處分)物權(quán)
房屋權(quán)屬登記：房地產(chǎn)主管部門對(duì)房屋的所有權(quán)和抵押權(quán)進(jìn)行的確認(rèn)和登記，并發(fā)房產(chǎn)權(quán)證的行為。
辦理產(chǎn)權(quán)須攜帶：合同.身份證.交款發(fā)票
每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理，必須在開發(fā)商取得整棟樓的大房產(chǎn)權(quán)后才能進(jìn)行分割，須持房屋買賣合同，購房發(fā)票.身份證明.企業(yè)相關(guān)資料文件到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后辦理過戶手續(xù)。
共有產(chǎn)權(quán)：兩個(gè)以上的人共同擁有產(chǎn)權(quán)(產(chǎn)權(quán)證上有多個(gè)名字)
房屋抵押：1.新房(開發(fā)商.銀行)擔(dān)保金
2.過戶：更換房屋所有者人名稱的行為(房地局)
3.按揭：抵押貸款(付首付，開發(fā)商開具發(fā)票后方可貸款)
貸款所需材料：身份證.戶口本.結(jié)婚證.未婚證.收入證明(單位出具，月供還款額的兩倍以上)
購房合同(一式四份或一式三份)
如貸款人是單位法人的還需出具：營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件
金額超過50萬的還需三個(gè)月的納稅申報(bào)單.固定資產(chǎn)發(fā)票
借款申請(qǐng)表：銀行或銷售人員代寫.后貼(身份證，戶口本，結(jié)婚證)復(fù)印件 需經(jīng)過：貸款員，公證員.律師.保險(xiǎn)公司
如有不良記錄(信用額度.購房.購車.信用卡)不可貸款
(產(chǎn)權(quán)費(fèi).配套費(fèi)，物業(yè)費(fèi))應(yīng)在交房款以后.交房以前提前告知客戶。 住房公積金(經(jīng)濟(jì)適用房.單位集資房)利率低
通貨膨脹：貨幣供應(yīng)量大
中國居民存款總額;35萬億人民幣
辦理產(chǎn)權(quán)(大紅本)需繳納的費(fèi)用
契稅.維修基金.印花稅.交易手續(xù)費(fèi).登記費(fèi).測繪費(fèi)
再次交易：營業(yè)稅.個(gè)人所得稅
按揭還需交納：評(píng)估費(fèi).它項(xiàng)交易手續(xù)費(fèi).保險(xiǎn)費(fèi).公證費(fèi).律師費(fèi)
非普通住房：房屋總價(jià)的百分之七點(diǎn)五左右
普通住房：房屋總價(jià)的百分之四點(diǎn)五左右
五年內(nèi)進(jìn)行交易時(shí)百分之十五左右
契稅：交予地稅局，從開具發(fā)票時(shí)間算起，沒交易以一次需交一次
普通住房1999年8月以前(房款總價(jià)的百分之四)
1999.8-20xx.8 (房款總價(jià)的百分之二)
20xx.8 (房款總價(jià)的百分之一點(diǎn)五)
經(jīng)濟(jì)適用房：(房款總價(jià)的百分之一)
90平米以下的(房款總價(jià)的百分之一)
非普通住房：房款總價(jià)的百分之四
維修基金：交予房地局物管處，用于房屋公共部分大修及維修費(fèi)用，只交一次 新建商品房 多層：房款總價(jià)的百分之二
高層：房款總價(jià)的百分之三
拆遷安置房 多層：25元每平米
高層：35元每平米
印花稅：房產(chǎn)證上貼的，交予地稅局，沒交易一次需交一次
新建商品房：萬分之五
存量房：千分之一
交易手續(xù)費(fèi)：交予房屋交易所
新建商品房：住宅3元每平米 非住宅：4元每平米
經(jīng)濟(jì)適用房：住宅1.5元每平米 非住宅：2元每平米
存量房：住宅6元每平米 非住宅：8元每平米
測繪費(fèi)：交予測繪公司
住宅：1元每平米范文九九網(wǎng)
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商鋪：1.7每平米
綜合樓：2.4每平米
登記費(fèi)：住宅：200元每套
商鋪：550元每套
營業(yè)稅：1.個(gè)人購買不滿兩年的非普通型住宅再次銷售全額征收(百分之六-百分之十)
住宅.商業(yè)，寫字樓和商品房一樣
2.個(gè)人購買超過兩年的非普通型住宅差額征收(百分之六-百分之十)
3. .個(gè)人購買不滿兩年的普通型住宅差額征收(百分之六-百分之十)
4.個(gè)人購買超過兩年的普通型住宅免收個(gè)人所得稅
差額征收=交易價(jià)格-購買價(jià)格
個(gè)人所得稅：應(yīng)納稅款=(轉(zhuǎn)讓收入-原值-合理費(fèi)用)乘以百分之二十 自用五年以上且為家庭唯一用房的免征收個(gè)人所得稅
無法提供原值的按轉(zhuǎn)讓收入的百分之一記取
做按揭還需交納：
評(píng)估費(fèi)：交予評(píng)估公司 房款總額的百分之0.5 它項(xiàng)交易手續(xù)費(fèi)：交予房屋交易所 房款總額的百分之0.2 保險(xiǎn)費(fèi)：按貸款的數(shù)額和年限算(如無力償還貸款時(shí)有保險(xiǎn)公司承擔(dān)) 公證費(fèi)：300-400
律師費(fèi)：300
做按揭歲數(shù)加貸款年限男不超過65年，女不超過60
非普通住宅：20xx年6月1日前大于240平米
20xx年6月1日后大于143平米
住宅：公寓式住宅
土地出讓金：50年以后每平米10元
別墅：獨(dú)門.獨(dú)院.獨(dú)棟.有花園.草坪.車庫.泳池
雙拼別墅：一拼兩戶
聯(lián)排別墅：一排多戶Tomhome
疊拼別墅：相當(dāng)于樓中樓(較高.6層)
SOHO：商住兩用，網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)(華宇國際) 經(jīng)濟(jì)適用房：具有社會(huì)保障性用房，土地以劃撥方式取得，手續(xù)政府優(yōu)先辦
理，開發(fā)商利潤在房款總價(jià)的百分之三之內(nèi)。價(jià)格低
經(jīng)濟(jì)適用房成本：1.征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2.前期工程費(fèi)
3.基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)
4.建安成本
5.財(cái)務(wù)費(fèi)(貸款的)
6.管理費(fèi)用
7.行政事業(yè)性收費(fèi)：營業(yè)性配套公建.人防建設(shè)費(fèi)(人防工程)
經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的區(qū)別：
1.獲得土地的方式的不同
經(jīng)濟(jì)適用房：土地以劃撥方式取得，不要繳納土地出讓金
商品房：必須繳納土地出讓金
2.租售政策不同
經(jīng)濟(jì)適用房：只售不租
商品房：可售可租
3.政府優(yōu)惠政策不同
經(jīng)濟(jì)適用房：跑面向城市中低收入家庭，還需申請(qǐng)和審批制度。享受政府優(yōu)惠
4.價(jià)格政策不同：
經(jīng)濟(jì)適用房：政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)銷售
商品房：價(jià)格由市場決定
經(jīng)濟(jì)適用房沒有收益權(quán).出售以后收益分配不同
建筑材料：水泥.鋼筋.木材.混凝土.粘土磚
水泥：硅酸鹽水泥(325.425)普通水泥
(525.625)優(yōu)質(zhì)，空氣磚必須用
密度，凝固時(shí)間不用
鋼筋：按外型分：光圓，帶肋(螺紋，主承重墻用)
按鋼種分：碳素鋼.低合金鋼
按強(qiáng)度分：1.低碳鋼
2.3.4.低合金鋼
木材：闊葉樹(楊.柳.榆)硬，裝潢用
針葉樹：(松.柏)高.直材質(zhì)松軟
木材類別：1.原木
2.杉原條(長5米，直徑60毫米以上)
3.版方才(加工后)
混凝土：水泥.骨料(沙.碎石.水)荷載強(qiáng)
粘土磚：應(yīng)用與墻體中(空心.多孔)
多孔：240*115*53
空心：190*190*190(1：18)
普通：40*20*10
房屋的構(gòu)造和組成部分：
1. 地基：建筑物下面的土層
基礎(chǔ)：建筑物位于地下的部分
2.梁.柱.墻磚厚度(12墻 115毫米 18墻178毫米
24墻 240毫米 37墻 365毫米
50墻 490毫米)
3.樓板 (承擔(dān)豎向荷載) 現(xiàn)澆.預(yù)制
4.樓梯 折返梯 轉(zhuǎn)梯 直梯
5.屋頂 平頂 坡頂 (較低的樓)曲面屋頂 坡頂?shù)钠露仍?0度以上
6.門和窗 門： 木制防門 防盜門
窗：平開，推拉(采光.通風(fēng).美觀)塑鋼.鋁合金.雙層中空玻璃
7.地面(面層.基層)建筑物底層.地平(防潮.保溫，找平)
窗墻比 南高北低 節(jié)能，環(huán)保
門 平開(單扇，雙扇)彈簧，推拉.轉(zhuǎn)門
Shopping more 購物中心 下面商業(yè)中心，上面住宅
SOHO 商住兩用 1.純住宅2.商住兩用3.寫字樓
SOLO 超小戶型(公寓樓)40-50平米
蓋房成本：7層 磚混 不用裝電梯
12層(8-17)框架 1部電梯，1部消防梯
18層 框架 2部電梯 .1部消防梯 頂層復(fù)式 24層 2部電梯 .2部消防梯
大于或等于100米 須交中央消防部審批
CBD 中央商務(wù)區(qū) CLD中央生活區(qū)
CPD 中央娛樂區(qū) CSD中央商業(yè)區(qū)
日照：冬至日：老城區(qū)不低于1小時(shí)，新城區(qū)不低于2小時(shí)
正常日：老城區(qū)不低于2小時(shí)，新城區(qū)不低于3小時(shí)
只有公寓不受日照限制，商業(yè)也不受采光要求
樓梯：樓梯平臺(tái)，欄桿，扶手 (扶手高于踏步90CM以上)(樓梯坡度26-33度)
按材料分：木，鋼混，鋼
按布置方式分：單跑，雙跑，三跑，雙分，雙合
建筑風(fēng)格：
中式：群組分部，主次分明，富有節(jié)奏感，重要建筑在中軸線上，次要建筑列于中軸線兩側(cè)(對(duì)稱)，講究色彩搭配，南方白墻黑瓦，北方色彩濃艷，裝飾具有多樣性，有明顯等級(jí)規(guī)定。
窗：方形.圓形.橢圓.花形.扇形..多角形
西式建筑風(fēng)格：
羅馬式：興起于9-15世紀(jì)，基督教堂的主要建筑，封建城堡特征
哥特式：;歐洲中世紀(jì)的主要建筑風(fēng)格，鋒利的尖頂
文藝復(fù)興時(shí)期：15-17世紀(jì) 對(duì)稱(浦發(fā)銀行)
巴洛克：圓形屋頂.柱子很多
西式現(xiàn)代建筑：美國世貿(mào)大廈
商品房預(yù)售許可證：開發(fā)商資金達(dá)到百分之七十或工程進(jìn)度達(dá)到百分之七十才發(fā)放
有了預(yù)售房許可證才能辦貸款
沒有預(yù)售房許可證是銀行不會(huì)放錢給開發(fā)商
那到底兩年內(nèi)必須開工
影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素：
一：供求狀況：全國，本地區(qū)的供求狀況
二：.自身?xiàng)l件
1.位置(周圍環(huán)境情況.安寧狀況.交通.離市中心的遠(yuǎn)近)
2..地質(zhì).土地的承載力
3.地形.地勢
4.土地面積
5.土地形狀(方正.三角)
6.日照 樓間距 坐北朝南正房，冬暖夏涼
7.通風(fēng).風(fēng)向.風(fēng)力
8.氣溫.溫度.濕度
9.天然周期性災(zāi)害
10.建筑的外觀(色彩.格調(diào).風(fēng)格.材質(zhì))
11.建筑物朝向.建筑結(jié)構(gòu).內(nèi)部格局.戶型
12.設(shè)備的配置情況：(門禁.中央監(jiān)控.門磁.窗磁.加壓水泵.煤氣漏
氣報(bào)警器.火警報(bào)警系統(tǒng))
13.施工質(zhì)量(建筑公司)
三：環(huán)境因素：
1.聲覺環(huán)境
2.大氣環(huán)境(氣味.有害物質(zhì).粉塵.化工廠.造紙廠.熱力公司)
3.水文環(huán)境 (地下水.溝渠.河流.江湖.海洋)
4.視覺環(huán)境 (公園.綠化)0
5.衛(wèi)生環(huán)境
四：人口因素：
1.人口數(shù)量(加拿大，地廣人稀.香港.600萬人口)
2.人口素質(zhì)
3.家庭規(guī)模
五：經(jīng)濟(jì)因素：
1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r(儲(chǔ)蓄率.消費(fèi).投資水平)
2.物價(jià)(CPA.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù))
3.居民收入
六.社會(huì)因素：
1.政治安定狀況
2.社會(huì)治安因素，人身安全
3.房地產(chǎn)投機(jī)(炒房)，成交量急劇下降
4.城市化
七.行政因素：
1.土地制度(中國.土地國有化)
2.住房制度
3.特殊政策(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))
4.城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市規(guī)劃
5.稅收政策
八.心理因素：
1.購買或出售心態(tài)
2.欣賞趣好
3.時(shí)尚風(fēng)氣
4.接近名家住宅
5.門牌號(hào)碼(樓層)
6.風(fēng)水
九.國際因素
經(jīng)濟(jì)狀況.戰(zhàn)爭.是否有對(duì)立.國際競爭
十.其他因素
自身迫切需要
同比(去年同期于今年同期之比)環(huán)比(上月與下月之比)
100公畝=1公頃 1公畝=100平米 1市畝=666.7平米
房地產(chǎn)稅收站生產(chǎn)總值的百分之十
標(biāo)準(zhǔn)開間：3.3 3.6 3.9 4.2
客廳開間：4.2 3.6
交房時(shí)需出示：商品房驗(yàn)收合格證
基礎(chǔ)：條形.方形.樁.柱形.竹筏
樓板.樓梯(樓地層)
房地產(chǎn)包括：1.土地的開發(fā)與在開發(fā)
2.房屋的開發(fā)與建設(shè)
3.建筑物及地上附著物的維修與管理
4.地產(chǎn)經(jīng)營
5.房地產(chǎn)經(jīng)營(地役權(quán).典當(dāng)權(quán))
6.房地產(chǎn)中介服務(wù)(咨詢.測量.估價(jià).服務(wù)于公證)
7.物業(yè)管理服務(wù)(家居服務(wù))
8.房地產(chǎn)金融(信貸.保險(xiǎn))
房地產(chǎn)分類：1.按用途(民用房地產(chǎn).工業(yè).商業(yè).行政.農(nóng)業(yè).旅游)
2.按層數(shù) 低層 1-3層 多層4-6層
小高層7-11層 中高層12-16層
高層 16層以上 超高層 30層以上
別墅(獨(dú)棟.雙拼.疊拼.聯(lián)排)
選擇房地產(chǎn)投資的原因：1.基礎(chǔ)含量高
2.利潤大(高于百分之十五)
3.直接影響國民經(jīng)濟(jì)
4.是不動(dòng)產(chǎn)(不縮水)
5.投資風(fēng)險(xiǎn)大
房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別：
1.房地產(chǎn)：開發(fā).經(jīng)營.管理.維修.服務(wù) 具有高附加值的綜合型產(chǎn)業(yè) 建筑業(yè)：勘察.設(shè)計(jì).施工.安裝.維修
2.從事房地產(chǎn)開發(fā)(開發(fā)商)
從事建設(shè)的企業(yè)(承包商與建筑商)
3.房地產(chǎn)業(yè)歸屬于生產(chǎn)和消費(fèi)(第三產(chǎn)業(yè))
建筑業(yè)歸屬于對(duì)初級(jí)產(chǎn)品的加工
房地產(chǎn)的周期：中國7-8年 發(fā)展期5年 低谷期2-3
年
日本10年 發(fā)展期2-3年 低谷期7
年
地塊的專業(yè)術(shù)語：1.生地(不具備開發(fā)條件，自然生成，有待開發(fā))
2.毛地(開發(fā).再開發(fā).三通一平)
3.熟地(已具備完善基礎(chǔ)設(shè)施.七通一平)
地塊評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)：1.生活便利狀況
2.交通狀況
3.商業(yè)配套狀況
4.居住文化狀況
5.未來發(fā)展
6.居住圈層狀況
7.可利用的自然景觀
8.旅游景點(diǎn)
9.周邊競爭樓盤開發(fā)狀況
. 10.與項(xiàng)目有關(guān)的市場交易狀況
11.周邊人口密度狀況
評(píng)判一個(gè)項(xiàng)目的好壞：
1.整體規(guī)劃(樓宇布局.景觀設(shè)計(jì).道路系統(tǒng))
2.外立面(設(shè)計(jì)風(fēng)格.材料)
3.配套設(shè)施(會(huì)所.健身房.會(huì)議中心.教育.購物.醫(yī)療.商務(wù).
智能化)
4.園林景觀設(shè)計(jì)
5.物業(yè)管理
集資房產(chǎn)權(quán)：1.該房屋的出售價(jià)格高于房改房的成本價(jià)
2.低于房改房成本價(jià)
房改房：有一定的福利性質(zhì)，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府公布的房改價(jià)
格出售給本單位職工的住房，房屋來源一般是單位購買的商品房，自
建房屋.集資建房等 產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別：(1)成本價(jià)產(chǎn)權(quán)(2)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)
產(chǎn)權(quán)(3)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)
技術(shù)概念：1.期房：從取得預(yù)售證開始到取得產(chǎn)權(quán)證之前
2.現(xiàn)房：辦理完產(chǎn)權(quán)的商品房消費(fèi)者購買應(yīng)簽訂出售合同 基價(jià)：經(jīng)過核算而確定的每平米基本價(jià)，銷售價(jià)格一般以朝向.樓層做分別處理。 什么樣的房子是好房子：
一.房型：1.功能間完善
2.尺度合理(開間與進(jìn)深)
3.全明設(shè)計(jì)(每家都有窗戶，很亮.包括衛(wèi)生間)
24mm+12mm+10公分抹灰是37墻
4.動(dòng)靜分離(活動(dòng)區(qū)與休息區(qū)分開)
5.南北通透
6.干濕分離
7.一梯兩戶(采光通風(fēng)好)最好戶型(南寬北窄，刀把形戶
8.屋頂高度，冬暖夏涼，不聚雨水
9.樓板厚度一般是15cm左右，太薄會(huì)影響樓下生活 二.綠化環(huán)境 三.好地段 四.外立面.安立面兩個(gè) 五.小區(qū)配套設(shè)施
范文二：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第一部分、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
1、 土地所有權(quán)?
答：土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有對(duì)土地占有、使用、收益、處分
的權(quán)利。我國實(shí)行城市土地屬國家所有，農(nóng)村土地屬集體所有的土地
制度。占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)、構(gòu)成土地所有權(quán)完整權(quán)能
機(jī)構(gòu)。
2、 土地使用權(quán)出讓?
答：國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向
國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
3、 土地使用權(quán)出讓方式?
答：有招標(biāo)、拍賣及雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地
有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件的，可以采取雙方協(xié)
議的方式。
4、 土地使用權(quán)出讓年限：
答：土地使用權(quán)出讓的最高年限，根據(jù)土地用途分為：
1)居住用地70年
2)工業(yè)用地50年
3)教育、科技、文化、衛(wèi)生用地50年
4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年
5)綜合或其它用地50年
6)加油站用地20年
5、 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及方式
答：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換、贈(zèng)與。
6、 什么是房地產(chǎn)?
答:房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托
于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整 體性和不可分割性。包括：
1)土地
2)建筑物
3)房地產(chǎn)物權(quán)
注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土
地使用權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等。
7、 房地產(chǎn)的特征
答：自然特征
1)位置的固定性
2)使用的耐久性
3)資源的差異性
4)物業(yè)的差異性
5)不可移動(dòng)性
經(jīng)濟(jì)特征
1)產(chǎn)周期長
2)資金密集性
3)相互影響性
4)易受政策限制性
5)房地產(chǎn)的增值性
8、 房地產(chǎn)的類型
答：1)、房地產(chǎn)的類型按用途劃分有哪些?
A、住宅房地產(chǎn)
B、商業(yè)房地產(chǎn)
C、旅游房地產(chǎn)
D、工業(yè)房地產(chǎn)
E、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)
F、特殊目的的房地產(chǎn)
2)、房地產(chǎn)的類型按收益劃分有哪些?
A、收益性房地產(chǎn)
B、非收益性房地產(chǎn)
3)、房地產(chǎn)的類型按市場性劃分有哪些?
A、出售的房地產(chǎn)
B、出租的房地產(chǎn)
C、營業(yè)的房地產(chǎn)
D、自用的房地產(chǎn)
9、 什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)?
答：1)是指對(duì)使用權(quán)和對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)，包括出讓、發(fā)展、抵押等權(quán)力;
2)抵押權(quán)是指債務(wù)人或第三者以其合法擁有的房地產(chǎn)為擔(dān)保物，向提
供債務(wù)履行擔(dān)保，在抵押人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可依法以抵押
房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
10、 房地產(chǎn)按層數(shù)和高度分哪4類?
答：1)低層建筑(3層以下)
2)多層建筑(3層以上、8層以下)
3)小高層建筑(8層—11層)
4)高層建筑(11層—32層)
5)超高層建筑(32層以上)
11、 房地產(chǎn)市場的分類?
答：
1)一級(jí)市場：以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營
者和使用者的交易市場，一般雙方為國家(主管部門為國
土局)與發(fā)展商。
2)二級(jí)市場：指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從
事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易，一般
雙方為發(fā)展商與購房者。
3)三級(jí)市場：指在二能市場的基礎(chǔ)上再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易，
一般雙方為物業(yè)所有者與第三者。
12、 什么是房地產(chǎn)預(yù)售：
答：即售樓花，指房地產(chǎn)開發(fā)中建筑物竣工之前進(jìn)行的房地產(chǎn)買賣行為。 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在
未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。
13、 房地產(chǎn)預(yù)售應(yīng)具備哪些條件?
答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)商
預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得
《土地使用權(quán)證書》。
2)取得《建筑工程規(guī)劃許可證》和《開工許可證》
3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開始建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總
投資的百分之二十五以上，經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資，并已確定施工進(jìn)
度和竣工交付日期。
4)房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議;
5)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房
預(yù)售許可證》。
14、 房地產(chǎn)基本技術(shù)指標(biāo)：
答：
1)建筑基地面積：是指建筑物首層的建筑面積。
2)使用性質(zhì)：是指建設(shè)用地的建設(shè)項(xiàng)目使用性質(zhì)。
3)總用地面積;包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地等。
4)總建筑面積：其中包括居住建筑面積，公共建筑面積等。
5)居住建筑密度=建筑基底面積/總占地面積，簡稱覆蓋率。
6)容積率=總建筑面積/總占地面積
7)綠化率=綠化面積/用地面積
8)實(shí)用率=實(shí)用面積/建筑面積
9)開間：住宅€橫向長度
10) 進(jìn)深：住宅縱向長度
11) 層高：指每層上、下樓板中心線間的垂直距離;指主要臥室的下一層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)項(xiàng)面標(biāo)高之間的距離。
12) 凈高：相鄰樓層樓(地)面板之間的垂直距離。
13) 樓間距：各樓宇之間的直線距離;
14) 車戶比：車位/總戶數(shù)
15) 人車分流：對(duì)小區(qū)內(nèi)居民的干擾達(dá)至最小，使干擾因素減少;
15、 什么是商品房?范文九九網(wǎng)
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答：商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括外商投資企業(yè))開
發(fā)經(jīng)營的住宅。
16、 什么是微利房?
答：微利房指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照國家政策及當(dāng)?shù)卣笮藿ǖ膸?BR> 有解決社會(huì)住房問題，調(diào)節(jié)市場與政府計(jì)劃矛盾的，用于公開向社會(huì)讓利出售獲取微利的普通商品房。
17、 房屋劃分為哪幾個(gè)功能區(qū)?
答：房屋一般可劃分為5個(gè)功能區(qū)：
⑴娛樂休息區(qū)，⑵學(xué)習(xí)區(qū)，⑶餐飲區(qū)，⑷睡眠區(qū)，⑸倉儲(chǔ)區(qū)
18、 建筑基本結(jié)構(gòu)
答：磚混結(jié)構(gòu)：一般用于多層建筑，以墻身為承重結(jié)構(gòu)。
特點(diǎn)：施工方便、造價(jià)低、開間小、建筑高度低(24米以下)
框架結(jié)構(gòu)：以柱為承重結(jié)構(gòu)
特點(diǎn)：施工方便、開間靈活、結(jié)合剪力墻可建100米
剪力墻結(jié)構(gòu)：以純混凝土澆注的墻為承重結(jié)構(gòu)
特點(diǎn)：造價(jià)較高、一般結(jié)合框架運(yùn)用
19、 何為竣工?
答：竣工日期是指單位工程按照設(shè)計(jì)的規(guī)定或承包范圍的要求已經(jīng)全部竣
工的日期。它應(yīng)包括水、暖、電、衛(wèi)工程及附屬于建筑物組成部分的設(shè)備安裝，如電梯、通風(fēng)設(shè)備等。但不包括生產(chǎn)設(shè)備的安裝部分。
竣工工程必須按照設(shè)計(jì)規(guī)定的內(nèi)容全部完成并經(jīng)檢驗(yàn)合格才算竣工。
20、 《房地產(chǎn)證》及其記載的內(nèi)容?
答：房地產(chǎn)證為權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合
法擁有房地產(chǎn)的憑證。
其記載內(nèi)容有：權(quán)利人、權(quán)利人性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情
況、房地產(chǎn)的面積、價(jià)格、位置、結(jié)構(gòu)、用途、使用
期限等。
21、 什么是三通一平、七通一平?
答： 三通一平是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場地平整。
七通一平是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、
電通及場地平整。
22、 開發(fā)商銷售商品房應(yīng)具備“五證”、“二書”、“一照”?
答：“五證”：1、房地產(chǎn)管理局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
2、國土局的《土地使用證》
3、規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
4、建委的《建設(shè)工程開工許可證》
5、房地產(chǎn)管理局的《商品房銷售預(yù)售許可證》
“二書”：1、《住宅質(zhì)量保證書》
2、《住宅使用說明書》
“一照”：營業(yè)執(zhí)照
23、 標(biāo)準(zhǔn)平層、復(fù)式房、躍式、錯(cuò)式?
答：標(biāo)準(zhǔn)平層指室內(nèi)標(biāo)高相同的單層住宅。
復(fù)式房上、下兩層二合為一，通過內(nèi)部樓梯進(jìn)行連接，與標(biāo)準(zhǔn)房
的相區(qū)分。
錯(cuò)層、躍式——由兩個(gè)不重疊、標(biāo)高不同的平層組成的住宅單元。
24、 紅線圖?
答：又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、
界線和面積的地形平面圖。它由市政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。
25、 銀行本票、銀行匯票、銀行支票?
答： 銀行本票是指付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給付款人憑此可以
辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個(gè)月。
銀行匯票是指匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往
異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個(gè)月。
銀行支票是指銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行
將款項(xiàng)支付給受款人的票據(jù)，有效期為十天。
26、 哪些是房地產(chǎn)市場的主要管理部門?職能如何?
答：房地產(chǎn)市場的主管部門主要有：
國土局——代表國家行使土地所有者的權(quán)利，以及對(duì)房地產(chǎn)市場、房地
產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門。
國土局產(chǎn)權(quán)登記處——是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、遷移登記、抵押登
記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門。
國土局產(chǎn)權(quán)登記處——是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登
記、變更、繼承、贈(zèng)與的部門
公證處——是國家的證明機(jī)關(guān)，是指供法律公證的機(jī)構(gòu)。
27、 什么叫建筑面積?
答：指建筑物室內(nèi)凈空面積、室內(nèi)墻體面積、外圍獨(dú)用墻體面積、共用墻
體面積的一半、公攤面積。
28、 什么叫實(shí)用面積?
答：指建筑面積減去公攤面積。
29、 什么叫凈空面積?
答：指實(shí)際使用的面積，不包括墻體面積。
30、 什么叫公共面積?
答：指建筑物戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫，
設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯，樓梯懸挑平臺(tái)，內(nèi)外廊、門廳、電梯
及機(jī)房、門斗，有柱雨蓬，突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間，水箱間，
電梯、機(jī)房等。
公共面積分為：應(yīng)攤公共面積和不能分?jǐn)偣裁娣e兩部分。
31、 什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及其登記?
答：城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)。
房地產(chǎn)作為特殊商品，按法律規(guī)定，其所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)，都必須
經(jīng)過主管部門的登記才有效。
32、 什么是契稅、地市土地使用稅?
契稅：是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例
向新業(yè)主(產(chǎn)權(quán)承受人)征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)
產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。城鎮(zhèn)土地使用稅：指對(duì)在城
市、縣城、建制鎮(zhèn)、城市工礦區(qū)范圍內(nèi)使用國有土地的單位
和個(gè)人征收一種稅收。(租住公有住宅的住戶除外)征稅的目
的是為了更合理地利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入在國家、
單位、個(gè)人三者間的分配，提高土地的使用效率。
33、 什么是建筑容積率?
答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地 面積的比率(%)。
34、 什么是銷控表?
答：是用來控制銷售及直接反映銷售情況的形式，視情況可以在售樓處現(xiàn)場公開。銷售人員銷售時(shí)需確認(rèn)房號(hào)時(shí)應(yīng)與銷控表相符，絕對(duì)不允許重復(fù)買賣。
35、 按揭的含義
答：是指客戶一次性付清一定比例的房款后，由開發(fā)商出面擔(dān)保，并以客戶購買的房產(chǎn)作抵押，其余房款向銀行一次申請(qǐng)，并分若干年月等額向銀行歸本金和利息的方法。
36、 抵押人在抵押期內(nèi)可否撤銷保險(xiǎn)?
答：根據(jù)銀行要求及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在抵押期內(nèi)抵押人不能撤銷對(duì)抵
押物的保險(xiǎn)，否則視為違約。
37、 什么是共有房地產(chǎn)?
答：共有房地產(chǎn)是指兩人或兩人以上對(duì)某一房地產(chǎn)不同份額地享有平等的
所有權(quán)，同等地承擔(dān)義務(wù)，則該房產(chǎn)稱之為共有房產(chǎn)。
38、 如果竣工面積與現(xiàn)售面積不符怎么辦?
答：按照合同規(guī)定，按建筑面積計(jì)算的，交付使用時(shí)，實(shí)際建筑面積與合同規(guī)定之面積差異在0.6%(含0.6%)的，為允許的合理差異，雙方不退.不補(bǔ);差異在0.6%以上(不含0.6%).3%以(含3%)的，按單位價(jià)格，多退少補(bǔ);差異在3%以上(不含3%)，買方有權(quán)解除合同，賣方在10日內(nèi)退還房款及利息，并承擔(dān)違約金，如雙方協(xié)商不解除合同的，實(shí)行多退少補(bǔ)。
39、 不可抗力的范圍
答：不可抗力是指“不能預(yù)見.不能避免并不能克服的客觀情況，具體主要
包括：1.人力不能抗拒的自然災(zāi)害如地震.洪澇災(zāi)害.
2.人力不能抗拒的社會(huì)事件，如戰(zhàn)爭.動(dòng)亂
3.發(fā)展商不能抗拒的國家行為，如對(duì)房屋的征用.對(duì)房屋建筑的征
用導(dǎo)致不能如期竣工等。
40、 住房公積金制度
答：結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際民政部而實(shí)行的一種房改政策，是指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。
41、 土地的使用年限是如何確定的?
答：凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。
42、 款期如遇利貸息調(diào)整如何處理?
答：根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在1年以
內(nèi)(含1年)的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)算;對(duì)一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應(yīng)期限檔次利率進(jìn)行調(diào)整。
43、 貸款人提前償還貸款時(shí)，本息如何計(jì)算?
答：貸款人在提前歸還貸款時(shí)，應(yīng)提前15日向貸款人提出書面申請(qǐng)，并且該通知一經(jīng)發(fā)出即不要撤銷。經(jīng)貸款行同意，借款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已計(jì)收貸款收息不作調(diào)整。
44、 計(jì)算一半的建筑面積有哪些?
1)有蓋無柱的外走廊、檐廊，按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。
2)獨(dú)立柱的雨篷，單排柱的車棚、貸棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。
3)未封閉的陽臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。
4)建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。
5)建筑物間有頂蓋的無術(shù)架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。
45、 什么是套內(nèi)建筑面積?
答： 房屋按套(單元)計(jì)算的建筑面積為套(單元)門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套(單元)內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。
46、 哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?
答：應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套(單元)門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。
47、 哪些公用面積不能分?jǐn)?
答：有能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開入空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層;為多棟建筑物使用的配電房;公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。
48、 各套(單元)應(yīng)分推的公用面積怎樣計(jì)算?
答：該套(單元)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=該套(單元)內(nèi)的使用面積*應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e除以各套(單元)使用面積之和。
49、 房屋銷售面積由哪些組成?
答：房屋按套(單元)出售時(shí)，房屋銷售面積為該套(單元)的建筑面積，即為該套(單元)的使用面積與該套(單元)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和
50、 套內(nèi)使用面積
指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺(tái)、壁柜等凈面積的總和。
51、 如借款人逾期還款，如何處理?
答：如借款人逾期還款或存款不足月均還款額造成自動(dòng)扣劃不成功的，須由借款人到貸款經(jīng)辦銀行會(huì)計(jì)柜臺(tái)辦理還款。在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時(shí)間償還貸款本息的，在接到貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補(bǔ)付欠交的貸款本息及逾期罰息。逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款息率計(jì)收。
52、 貸款人提前償還貸款時(shí)，本息如何計(jì)算?
答：貸款人在提前歸還貸款時(shí)，應(yīng)提前15日向貸款人提出書面申請(qǐng)，并且該通知一經(jīng)發(fā)出即不要撤銷。經(jīng)貸款行同意，借款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已計(jì)收貸款收息不作調(diào)整。
53、 什么是套內(nèi)建筑面積?
答：房屋按套(單元)計(jì)算的建筑面積為套(單元)門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套(單元)內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。
54、 什么是公用建筑面積?
答：各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套(單元)以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積，可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
55、 綠地率
綠地率=居住區(qū)綠地面積/居住區(qū)用地總面積*100%
56、 綠化率
綠化率=植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積*100%。
57、 物業(yè)管理
泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、租賃及售后服務(wù)。
58、 物業(yè)的竣工驗(yàn)收
是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù)，這時(shí)他們之間所發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)。
59、 業(yè)主公約
一份由業(yè)主承諾并對(duì)全部業(yè)主有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維修、保養(yǎng)方面的權(quán)利及義務(wù)的行為準(zhǔn)則。
60、 常見的住宅類型?
答：獨(dú)院式、并聯(lián)式、梯間式(板式)、內(nèi)廊式、外廊式、內(nèi)開井式、點(diǎn)式
61、 《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容?
答：可編號(hào);發(fā)展商名稱;項(xiàng)目名稱;項(xiàng)目坐落地點(diǎn);土地使用權(quán)出讓合同書號(hào)、地塊編號(hào);《房地產(chǎn)證》編號(hào)、棟數(shù);批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù);發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期;附注內(nèi)容等。
62、 居住建筑的布置形式?
答：行列式、組團(tuán)式、點(diǎn)式、帶式、圍和式、混合式、自由式
范文三：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)
1、 房地產(chǎn)的含義
指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(又稱不動(dòng)產(chǎn))。房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附
著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)
的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：
1) 土地
2) 建筑物及地上附著物
3) 房地產(chǎn)物權(quán)
注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)
等
2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：
單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體
3、房地產(chǎn)的特征：
a、房地產(chǎn)位置的固定性(土地不可移，房屋也不可動(dòng));
b、房地產(chǎn)地域的差別性(每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同);
c、房地產(chǎn)的高值、耐久性(價(jià)格貴、土地永久的);
d、房地產(chǎn)的保值、增值性(貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值);
4、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱(占有、使用、收益、處分等權(quán)利)。
5、房屋分類：
a、功能用途：居住用房(小區(qū)、高品住宅)、工業(yè)用房(廠房、倉庫)、商業(yè)用房(門面、商
場)、辦公用房(寫字樓)、行政用房(軍事、學(xué)校等單位用房及城市);
b、建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他;
c、所有權(quán)歸屬：公房(直管公房和自管公房等)和私房;
6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱(使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利)。
7、土地分類：a、開發(fā)利用：生地和熟地; b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地;c、用途：居
住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用
地等;
8、房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：a、土地開發(fā);b、房屋建設(shè)、
維修、管理;c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓;d、房屋所有權(quán)的買賣、租賃;e、房地產(chǎn)抵押
貸款;f、房地產(chǎn)市場;
9、土地使用權(quán)：就是土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利(指依法對(duì)土地經(jīng)營、利用
和收益的權(quán)利)。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國家所有制。a)農(nóng)村土地采用
了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有;b)城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有;任何
個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。
土地使用獲得的方式：
劃撥：無償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場等市政建設(shè)工程;
出讓：從國家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議(如200-250萬/畝)、招標(biāo)(提出底價(jià)，根據(jù)使
用用途和價(jià)格取得)、拍賣(價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得);
10、房地產(chǎn)市場：
a、一級(jí)市場：以土地為體(亦稱土地市場、土地交易市場);
b、二級(jí)市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者
(新建商品房的買賣市場);
c、三級(jí)市場：房屋在消費(fèi)市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑(二手房);
房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)善一覽表：
11、土地使用權(quán)出讓：指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，
將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙
方是國家和用地單位或個(gè)人。
12、土地產(chǎn)權(quán)：
地上權(quán)：指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán);
地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利;
抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保
的權(quán)利;
租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即
取得該塊土地的租賃權(quán);
13、土地使用年限：指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。
1)土地使用權(quán)出讓年限：
a、居住用地70年;
b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年;
c、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;
PS：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià)，國家指定的則遵照?qǐng)?zhí)行;
2)土地使用年限到期后如何處理：
a、國家有權(quán)無條件的收回該土地;
b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗(yàn)后不屬危房;
c、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。
PS：b、c條完全存在的情況下，以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購買使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無條件收回;
14、商品房：開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場上流通的
房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。
商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。
房產(chǎn)買賣法律文件
五證
一、《國有土地使用證》
經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土
地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。
二、《建筑用地規(guī)劃許可證》
建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范
圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。
三、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。
四、《建設(shè)工程開工證》
建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬
違章建筑，不受法律保護(hù)。
五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》
市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的性文件。取得該證應(yīng)當(dāng)具
備：(1)預(yù)售人已發(fā)出通知取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照;
(2)按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書;
(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃讀書證及建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù);
(4)已確定施工進(jìn)度和竣工使用交付使用時(shí)間;
(5)七層以下(含本數(shù))的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程封頂，七層以上(不含本數(shù))的商品房
預(yù)售項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程。
兩書
兩書指的是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商應(yīng)在交付房屋時(shí)向購房者提交。 兩書可以使房屋的質(zhì)量得到保證?！侗ＷC書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)責(zé)任的法律
文件，可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承
擔(dān)保修責(zé)任。
物業(yè)種類
商品房
即在市場上以市場為主導(dǎo)定價(jià)的，公開銷售的房屋。有合法產(chǎn)權(quán)，購買后，能領(lǐng)取《國有土地
使用書》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法買賣轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。
集資房
指城市交警的農(nóng)民集資利用宅基地或自留用地建設(shè)的住宅(集資房是不需要交地價(jià)的，大部分
是違法用地，少數(shù)經(jīng)市有關(guān)部門批準(zhǔn))。
使用權(quán)房
使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給
居民的公有住房。
公房
公房也稱公用住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，
在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。
單位產(chǎn)權(quán)房
單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。
廉租房
廉租房是在新出臺(tái)的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。
外銷房
外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)(銷)售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外(含滿港、澳、臺(tái))的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。
內(nèi)銷房
內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部
門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍(不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。內(nèi)銷房不是法律術(shù)語，它的對(duì)應(yīng)詞是外銷房。在商品房概念出來之前，曾經(jīng)使用這兩個(gè)詞，現(xiàn)在區(qū)別已經(jīng)不大，指只銷售給具有中國國籍的居民的房子。
宅基地、自留山、自留地
指農(nóng)民集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織撥給村民建造住宅的用地。自留山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)液晶組織分配給農(nóng)民長期使用的土地，主要作為農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn)。
廠房
主要作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，大廈結(jié)構(gòu)與住宅及寫字樓存在一定差別，如承重荷量、電力供應(yīng)量及交通運(yùn)輸?shù)确矫妗?BR> 房屋產(chǎn)權(quán)
房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有有、使用、收益和處分的權(quán)利。
房屋所有權(quán)
房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有有、使用、收益和處分的權(quán)力。所謂的占有有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使(法律上有特別規(guī)定的除外)。
房改房
指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在推進(jìn)房改過程中，按各單位確定的分房原則(一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱打分計(jì)算)，已經(jīng)分配或?qū)⒁峙?、?zhí)行國家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售、出租的住房。這類房屋不是通過市場獲得，是一種準(zhǔn)商品房。銷售對(duì)象是單位在冊(cè)職工。
安居房：
為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家開始實(shí)施安居工程，推動(dòng)住房制度改革。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)(一般為4：6)的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。要求精心設(shè)計(jì)，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。
微利房
指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會(huì)銷售。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對(duì)自己在城市遠(yuǎn)郊修建的交通不便的商品房實(shí)行低價(jià)銷售。此類房屋
價(jià)格誘人，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。 臨街鋪
作為營商用途的物業(yè)，并設(shè)有獨(dú)立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時(shí)擁有閣樓及獨(dú)立衛(wèi)生間。
商場鋪
在大型建筑物內(nèi)分間多個(gè)獨(dú)立營商空間的物業(yè)，由于商鋪吸收人流量，是以自身內(nèi)部為主體特色，與自然街道的臨街鋪截然不同，故商場多設(shè)有大型休憩、觀賞景致及寬敞空間等配套。 底層：
指1-3層高的樓房
多層：
指1-7層高的樓房
小高層：
指9-14層高的樓房
一般高層
指安裝有電梯，總高不超過18層的樓房
高層：
指安裝有電梯，配套完善，帶有會(huì)所、保安嚴(yán)密的，總高超過18層的樓房。
復(fù)式：
兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封閉復(fù)式。
花園式住宅
也叫西式洋房小洋樓，即花園別墅。一般都帶有花園草坪和車庫的獨(dú)立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。
單身公寓
也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨(dú)立廚房及洗手間的單位，面積一般在30平方米左右。 公寓式公寓
以提供酒店管理服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店若能設(shè)施。一般面積介于40-80平方米，單位分布長條形，即兩邊為住宅，中心設(shè)通道模式(只有單面采光);另室內(nèi)附設(shè)獨(dú)立洗手間及廚房(以開放式廚房為主)，房間分布以一至三間不等。
老年公寓
可分可合小套住宅或小面積復(fù)式
TOWNHOUSE
連體別墅
低密度住宅：
容積率低于0.6的住宅
單元式住宅：
指多層、高層樓房的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶有樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排24-28戶。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。
小景商品房
是指以水而建的房屋
經(jīng)濟(jì)適用房
是指以微利價(jià)格出售給廣大中低收入家庭的商品房。是具有社會(huì)保障性質(zhì)的住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和使用性的特點(diǎn)。
爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設(shè)計(jì)、施工存在
嚴(yán)重質(zhì)量問題，非常建設(shè)等。
樓花：指已經(jīng)動(dòng)工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，
離交房時(shí)間長，價(jià)格優(yōu)惠，買了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價(jià)。
炒樓花：買賣尚未建筑好的房屋。(現(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房5年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓，交5%的營業(yè)稅，為
了控制炒房)
期房：期房是指開發(fā)產(chǎn)從取得商品房預(yù)售證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一 階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。(價(jià)格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量)
準(zhǔn)現(xiàn)房:準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行
配套施工階段的房屋。
現(xiàn)房：所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房。(即買即入住、價(jià)格高、戶型過時(shí)、選擇空間不大)
經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房(帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是有
經(jīng)濟(jì)性和適用性)。不是人人可以買到，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過排號(hào)購買。長沙房口，25歲以上，65㎡以內(nèi)以經(jīng)濟(jì)價(jià)購買，65㎡以外以商品房價(jià)購買，5年后才能轉(zhuǎn)賣)。 二手房：辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福
利房。
誠意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)(一般可以獲得開發(fā)商的
折扣承諾)。
定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣(能擔(dān)保債權(quán)人的作用)
不能返還。
訂金：不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還。
公寓：指2層以上，供多戶人家居住的建筑。
綜合樓：居家、辦公、商場、集合一體的大樓。
寫字樓：主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中央空調(diào)，智能通訊設(shè)備，每單位可提供多條電話線及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水間。
商住住宅：SOHO，居家，辦公于一體。
別墅：指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE(聯(lián)體別墅、單排別墅)。
獨(dú)棟別墅：即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。
雙拼別墅：它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。 聯(lián)排別墅：又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。
疊拼別墅：它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。
SHOPPINGMALL：一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個(gè)商業(yè)區(qū)域，起源于美國(也稱
第六商業(yè)業(yè)態(tài))。
物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主(或使用人)的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)話專業(yè)化管理，并向業(yè)
主(或使用人)提供高效、周到服務(wù)的行為。
物業(yè)管理內(nèi)容：對(duì)房屋及其附屬設(shè)備管理、維修;對(duì)房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保
衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理;向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。
物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。
業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。 業(yè)主代表大會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。
業(yè)主委員會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。
一次性付款：指購房戶在購買商品房時(shí)，在沒有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款一次性付
給售房單位的付款方式。
分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時(shí)間段或按施工進(jìn)度分批交納房款(針對(duì)期
房)，交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清。
銀行按揭：指以購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時(shí)，向銀行提出
擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)間段向銀行償還貸款本金及利息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保(一般的購房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年;門面：五成十年或六年十年)。
公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外
商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存的，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金(門面不行)。繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有
條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例;繳存方式：一是由職工個(gè)人繳存;二是由職工所在單位繳存;
個(gè)人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購買、建筑、翻建和大修自住住房時(shí)，因資金不足愿以新購或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請(qǐng)的貸款。
契稅：
是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向新業(yè)主(產(chǎn)權(quán)承受人)征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種，主要對(duì)個(gè)人的私營單位購買、承受贈(zèng)與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%-5%。
土地使用年限
居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或 者其他用地五十年。
公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金(普通住宅：2%;電梯房、門面：3%)。
生地：指未經(jīng)開發(fā)，尚未開成建設(shè)用地條件的農(nóng)地或荒地。
起價(jià)：即“起步價(jià)”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價(jià)格(一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價(jià)格，各層的差價(jià)幾十~幾百元)。
基價(jià)：即“基礎(chǔ)價(jià)”指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒有關(guān)系(樓層、朝向不同價(jià)格也不同)。
均價(jià)：即物業(yè)的平均銷售價(jià)格，將本物業(yè)各套房子的銷售價(jià)格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià))。
成本價(jià)：指住房制度改革中，出售公有住房時(shí)按照建筑公有住宅的平均成本測定的價(jià)格。包括：A、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi);B、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi);C、建安工程費(fèi);D、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);E、管理費(fèi);F、貸款利息;G、稅金;
印花稅: 印花稅的客稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五。
房屋它薦權(quán)利:指由他項(xiàng)權(quán)利人與產(chǎn)權(quán)人用契約形式設(shè)定的權(quán)利。如抵押權(quán)，典權(quán)，地役權(quán)，地上權(quán)等。
二、建筑基礎(chǔ)知識(shí)：
1、地下室(負(fù)層)指地面以地基以上的建筑層，一般用作停車場商場。
2、正負(fù)零零(±00)：指項(xiàng)目建筑進(jìn)度已達(dá)到地面水平，通常完成負(fù)層后就達(dá)到正負(fù)零零。
3、裙樓：從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺(tái)花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場、傳揚(yáng)或其他配套設(shè)施。
4、封頂：指項(xiàng)目已完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程。
5、樓板：多層一般為8-10厘米，高層在10厘米以上。
6、外墻：大廈或住宅外面墻體。
7、內(nèi)墻：單位里面的間隔墻體。
8、樓高：地面到樓頂?shù)母叨取Ｗ匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。
9、毛坯房：交樓時(shí)單位內(nèi)沒有任何裝飾，只留有線路及排水位的房屋。
10、標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。
11、平臺(tái)：平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。
12、地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。
13、半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。
14、道路紅線：道路紅線是指城市道路，含居住區(qū)級(jí)道路，用地的規(guī)劃控制線。
15、玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的秘密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需高度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會(huì)客的場所。
16、隔斷：隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?BR> 外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。
17、七通一平(熟地)是指土地(生地)在通過一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備給水、排水、電力、熱力、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路通以及場地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。
18、三通一平(凈地)是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。
19、占地面積：紅線范圍內(nèi)的面積。
20、建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上(含2.2m)的永久建筑。
21、套內(nèi)使用面積：是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和(即地毯面積,在住房買賣中，一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格)。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜(不吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺(tái)。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定：
A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算;
B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積;
C、非公用樓梯(包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯)按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積
22、銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積之和。
23、實(shí)用面積：建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
24、公攤面積標(biāo)準(zhǔn)：指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分組成：一)室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等;二)套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積。
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。
25、套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積/標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)
26、計(jì)租面積：住宅用房按使用面積計(jì)算，非住宅用房按建筑面積計(jì)算。
27、容積率：總建筑面積/總用地面積。是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建設(shè)物除外。(多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，別墅為0.3-0.45左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價(jià)高、品質(zhì)高;容積率越高，單價(jià)低、品質(zhì)低)
28、建筑密度：基底面積之和/總占地面積*100%
29、綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
公式：植被垂直面積/占地面積*100%
30、綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造時(shí)不宜低于25%(不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地)。
綠化覆蓋率>綠化率(綠化所占面積)>綠地率
31、得房率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積(銷售面積)之比
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積
套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
32、開間：住宅房子的橫向?qū)挾?。在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ100-87)規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。
進(jìn)深：住宅的實(shí)際長度。住宅的長度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》(GBI100-87)規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
33、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。
34、凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。
35、綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平方米的土地。
隔熱層:指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)施。通常有如下隔熱措施：
(1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當(dāng)遮陽措施;
(2)減少東西向墻，即采取南北向長、東西向短的建筑單元，要減少陽光對(duì)墻體的輻射影響;
(3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅?
(4)對(duì)外墻與屋頂?shù)耐獗韺樱冒咨驕\色的光滑材料，或刷白灰水均能增強(qiáng)對(duì)陽光輻射熱的反射，以達(dá)到隔熱目的。
36、躍層式設(shè)計(jì)：它的特點(diǎn)是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不能過公共樓梯，而彩用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面;通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，而已緊湊，功能明確;相互干擾較小。在高層建筑中，由于每與人層才設(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也
37、長條形設(shè)計(jì)：指樓宇整體設(shè)計(jì)呈長方形狀，即單位分布于兩旁，中間留有走廊，這設(shè)計(jì)多用于早期多層大廈及公寓，缺點(diǎn)在于黑廳，黑廁及通風(fēng)不足情況。
38、井形設(shè)計(jì)傳統(tǒng)議題跋扈高層大廈設(shè)計(jì)，即樓宇呈“井”形狀，其好處在于室內(nèi)間隔四正，擺放家具方便，惟缺點(diǎn)為過于單調(diào)，部分單位走廊長及略嫌不足，并且存在樓望樓的情況。
39、品字形：指一梯三戶，單位設(shè)計(jì)呈品字分布，其好處在于戶戶三面單邊，采光面及通風(fēng)充足，缺點(diǎn)則普遍為大面積單元。
40、復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。
41、錯(cuò)層：房內(nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分離。
42、磚混結(jié)構(gòu)：由磚和混凝土組成，承重墻(四面不能動(dòng)，梁柱都不能動(dòng))。
43、框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。
剪力墻結(jié)構(gòu)：剪力墻是由鋼筋混凝土澆成的墻體。由剪力墻組成的承受豎向和水平作用的結(jié)構(gòu)，稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。剪力墻的抗側(cè)移剛度很大(沿墻體平面)。它主要用來抵抗水平作用和承擔(dān)豎向作用;墻體同時(shí)也作為維護(hù)及房屋分隔構(gòu)件。
44、混合結(jié)構(gòu)：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是陌生構(gòu)件，故不可隨便拆移。
45、房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。
鋼筋結(jié)構(gòu)：60-80年 磚混結(jié)構(gòu)：40-60年 磚木結(jié)構(gòu)：30-50年 其他：15年以下
46、土地計(jì)量單位：
1平方公里=100萬平方米(km) 1公頃=1萬平方米(hm)
1公頃=15畝 1畝=667平方米
47、住宅的樓層劃分的規(guī)定：低層住宅為：1-3層 多層住宅為：4-6層 中高層住宅：7-9層 高層住宅為：10-30層 超高層住宅為：40層以上
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三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí)：
1、房地產(chǎn)開發(fā)：在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。
2、土地開發(fā)：將生地(不具備使用條件的土地)開發(fā)成可供使用的土地。
3、房屋開發(fā)：由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對(duì)土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。
4、房地產(chǎn)二次開發(fā)：指先將生地開發(fā)成熟地(具備使用條件)，然后再進(jìn)行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。
5、房地產(chǎn)一次開發(fā)：一次性邊土地、房屋開發(fā)完成。
6、能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣(煤氣、天然氣、石油液化氣)等設(shè)施。
7、給水、排水系統(tǒng)：包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)(上下水道)，排水管網(wǎng)(下水道)、污水處理、排放工程。
8、土地國家所有權(quán)：指作為土地所有者的國家，對(duì)自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
9、土地集體所有權(quán)：指農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
10、房屋的所有權(quán)：對(duì)房屋全面支配的權(quán)利，包括：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。
11、土地所有權(quán)：指含有法律意義上和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。
法律意義：土地所有者將土地當(dāng)成自己的財(cái)產(chǎn)，并將其實(shí)行占有、壟斷、擁有對(duì)土地支配的權(quán)利。
經(jīng)濟(jì)意義：指土地所有者憑借對(duì)土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入的權(quán)利。
四、其它內(nèi)容須知：
1、辦理銀行按揭合同需出示：
1)個(gè)人身份證及復(fù)印件各3份，結(jié)婚證或流動(dòng)人口未婚證明;
2)首期購房款(不低于30%，二次購房者首付不低于40%)購房人已付購房款收據(jù)原件及復(fù)印件;
3)購房者或配偶單位的工資收入證明;4)與開發(fā)商簽訂的購房合同; 5)開戶銀行開戶的活期存折并含有3個(gè)月的按揭款;6)個(gè)人住房借款合同，借款借據(jù); 7)委托銀行扣收購房房款協(xié)議書;
8)住房抵押承諾書;9)貸款申請(qǐng)書。
2、辦理銀行按揭需交的費(fèi)用：
1)保險(xiǎn)費(fèi)(保險(xiǎn)費(fèi)率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰貸款額)(交保險(xiǎn)公司);
2)抵押費(fèi)，貸款額3‰(交房地產(chǎn)局);
3)律師見證費(fèi)，貸款額1.8‰(交律師事務(wù)所);
4)備案登記手續(xù)費(fèi)，每份合同20元(交房地產(chǎn)局);
5)印花稅，每份合同10元(交房地產(chǎn)局);
6)按揭資料費(fèi)，每份合同40元(交銀行);
3、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。
1)職工購買、建造、翻修、大修自住住房;2)職工離、退休時(shí); 3)完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的;4)戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的;5)償還購房貸款本息的; 6)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。
4、公積金貸款是有限額規(guī)定的：
1)貸款額不能超過25萬元的最高上限;
2)貸款額不能超出你住房公積帳戶儲(chǔ)存余額的5倍;
3)貸款額不能超出總房款的70%;
5、預(yù)售房的條件：
1)土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證;
2)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
3)投入工程總建設(shè)資金達(dá)到20%以上(不含土地出讓金);
4)施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確;
5)竣工驗(yàn)收前;
五、附加內(nèi)容(房地產(chǎn)營銷培訓(xùn)基礎(chǔ)知識(shí))：
1、房地產(chǎn)銷售行業(yè)：它是一個(gè)精彩、特殊的、無處不銷售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個(gè)較靈活、廣泛、綜合性的一個(gè)行業(yè)。
2、有正確的價(jià)值觀：價(jià)值觀---信念---期望---態(tài)度---行動(dòng)目標(biāo)
3、行動(dòng)過程：執(zhí)行---核心價(jià)值---中程目標(biāo)---短期目標(biāo)---每日工作計(jì)劃
4、忌語：大概不能肯定的語言
五聲四語：迎客聲---稱呼聲---致謝聲---送客聲
反對(duì)四語：蔑視語---煩躁聲---否定語---斗氣語
5、建筑面積必須高于2.2米(低于2.2米的車庫，雜屋沒有產(chǎn)權(quán))，建筑如配套游泳池、車庫等不算面積);
6、朝向：一般以客廳陽臺(tái)的朝向?yàn)闇?zhǔn)。
7、商圈：稱之購買圈或商勢圈，指在一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)以商場或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴(kuò)展形成的輻射力量，對(duì)顧客吸引而形成的一定范圍或區(qū)域。
分為：核心商圈：以大型商場為中心，人口占60-80%，價(jià)格高;
次級(jí)商圈：擁有客戶占20%;
邊緣商圈：分布密度小，產(chǎn)品低檔，價(jià)格低。
8、商業(yè)飽和度：是測量一個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個(gè)重要方式。
IRS：商業(yè)飽和度 C：主要客戶指數(shù) RE：每一個(gè)顧客平均購買量
RF：商圈內(nèi)的經(jīng)營面積 IRS=(C*RE)/RF
9、嚴(yán)重影響房地產(chǎn)價(jià)格因素：
1)價(jià)格組成=土地成本價(jià)格+建安成本+利潤+管理費(fèi)用(國民生產(chǎn)總值，DTP指數(shù)、房地產(chǎn)政策、法律法規(guī));
2)影響房地產(chǎn)因素：開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化、升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、市場供求、品牌、銷售技巧、自然環(huán)境不可復(fù)制;
3)影響每一棟單位的價(jià)格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu);
4)多層：7層以下，金三銀四銅五六;高層：7層以上，越往高上走價(jià)格越高，越往上景觀越好;
5)影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場、定位(業(yè)態(tài)定位)、消費(fèi)群、品牌、人流量、物業(yè)管理。針對(duì)每一個(gè)鋪位影響因素：位置、面積(面積小、面積消費(fèi)群體多，價(jià)格高)、樓層、鋪型(柱、開間、阻擋)、配套設(shè)施。
10、遞名片技巧：
1)當(dāng)你與客戶談判時(shí)，客戶感興趣時(shí)，你遞上名片客戶對(duì)你印象深，認(rèn)知度;
2)當(dāng)客戶快要起身時(shí)，遞上名片，你的客戶會(huì)準(zhǔn)確記住，認(rèn)知你;
11、遞資料準(zhǔn)確時(shí)間：
1)當(dāng)你將重要內(nèi)容講解完畢，再遞上資料，請(qǐng)他了解;
2)當(dāng)你遞名片時(shí)，一起遞給他;
3)如果客戶已拿了資料時(shí)，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，然后合上遞給他;
12、市場調(diào)查目的，其實(shí)反映市場現(xiàn)狀：
1)了解競爭樓盤; 2)了解消費(fèi)需求; 3)了解消費(fèi)行情;
4)為策劃、銷售提供依據(jù)
具體調(diào)查內(nèi)容：
a) 產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位(做什么，業(yè)態(tài)定位)、鋪型、配置(電 梯、空調(diào)、水電表)、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營時(shí)間;
b) 配套調(diào)查：內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套;
c) 價(jià)格調(diào)查：銷售價(jià)格、均價(jià)、不同樓層差價(jià)、付款方式、租金價(jià)格(臨街與內(nèi)街價(jià)格); 具體調(diào)查方式：問卷、街訪(入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門)、專家訪談、市場客戶訪談;
具體調(diào)查對(duì)象：市場、商城、專業(yè)街、步行街、專賣點(diǎn)
具體配套調(diào)查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場所、酒店、學(xué)校、交通(人流、車流、公交車、長途車)
13、風(fēng)水與房地產(chǎn)營銷：南向房間特征(通風(fēng)時(shí)間長、日照時(shí)間長、不易發(fā)霉、冬暖夏涼)。 風(fēng)水寶地：依山伴水，龍脈(建筑物的朝向的陰陽取舍。陰：山之南、水之北;陽：山之北、水之南;龍椅之地：綠色是生命色;中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng))
14、建筑顏色：紅色---象征權(quán)利、富貴、尊嚴(yán)、紅色鎮(zhèn)邪。
15、行銷溝通：
1)行銷：直銷，以最直接的形式來推銷產(chǎn)品，是產(chǎn)品信息的載體，有產(chǎn)品傳遞的真實(shí)性和準(zhǔn)確性;
2)行銷目的：A、將產(chǎn)品信息傳遞給客戶(有清晰、直接);B、拓展信息的傳播渠道;
C、增加客戶來源;通過傳播---接觸---來源
3)行銷方式：發(fā)傳單、上門拜訪、攔截客戶，競爭對(duì)手的地方(投資客、經(jīng)營戶)、組織意向客戶召開懇談會(huì)議;
4)傳達(dá)信息內(nèi)容：A、項(xiàng)目片區(qū)的介紹(目前商業(yè)狀況如交通、車站、公交車)、未來前景和市政規(guī)劃; B、產(chǎn)品的介紹：業(yè)態(tài)的介紹、科技含量;項(xiàng)目背景介紹、項(xiàng)目立項(xiàng)、開發(fā)、建設(shè)等;產(chǎn)品技術(shù)參數(shù)、面積、配套、裝修、環(huán)境、道路、電梯、價(jià)格的介紹;
5)尋找目標(biāo)客戶的方式：湖南省黃頁，尋找生產(chǎn)廠商、代理商、場部、科研單位、查找電話、地址;上網(wǎng)查詢、大型的展覽會(huì)、交易會(huì)、目標(biāo)客戶;多家咨詢;媒體收集;
6)需要準(zhǔn)確的銷售工具：名片、樓書、置業(yè)手冊(cè)、價(jià)格表、計(jì)算工具、政府文件、同事通訊錄;
7)信心問題：核心問題，市場能否作活，作大;
16、使用率=實(shí)用面積/建筑面積
小高層的使用率小于多層：60-70% 高層的使用率小于小高層：80%以上
寫字樓的使用率小于高層：50-60%
17、產(chǎn)權(quán)證：土地使用證、房產(chǎn)證(集資房是沒有產(chǎn)權(quán)證的，福利房是有產(chǎn)權(quán)證，可以轉(zhuǎn)讓，在國家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租)。
18、第5P：第5個(gè)公共意識(shí)，注意于健康保護(hù)，環(huán)保方面。任何貨幣在保值的前提下，才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。
19、綠化：是生態(tài)內(nèi)的非常小的一個(gè)方面。
環(huán)境：周邊所表現(xiàn)的元素：生態(tài)、人文、地理、交通。一個(gè)樓盤的環(huán)境包括：綠化、交通、密度、配套設(shè)施、日照、朝向。
20、價(jià)格：昂貴、便宜
1)加權(quán)比較法：在價(jià)格上及對(duì)手比較加X%或減X%，不超過1;如對(duì)方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡;反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡;
2)盈虧平衡法
3)經(jīng)驗(yàn)評(píng)估法：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來測標(biāo)，價(jià)格阻力位針對(duì)顧客來說，內(nèi)容包括：均價(jià)、起價(jià)(作用，降低入市門檻、一般是低開高漲，只對(duì)于大型樓盤、而小規(guī)模樓
盤不宜采用低開高走)、最高價(jià)(最好的樓層肯定是最高價(jià))、垂直價(jià)格(一般金三銀四銅五鐵六，超過27米空氣質(zhì)量越差)、價(jià)格的可塑性(有品牌價(jià)值的空間)、目標(biāo)價(jià)格(自我實(shí)現(xiàn)的價(jià)格)。
21、價(jià)格構(gòu)成：
1)土地出讓金：三通一平、拆遷、安置費(fèi)、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)(了解地質(zhì)結(jié)構(gòu));
2)公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(統(tǒng)稱土地成本);
3)建安成本(土建成本); 4)管理成本(包括營銷預(yù)算成本);
5)融資成本(利息); 6)稅收費(fèi)用; 7)利潤;
22、銷控：內(nèi)部認(rèn)購：一、定向; 二八理論：好5%、次15%、差80%;
三七理論：好10%、次20%、差70%;
公開銷售：用于調(diào)節(jié)控制銷售進(jìn)度，先銷次的，留下一部分好的，用于最后沖刺。
包括：強(qiáng)銷期(尋找熱銷勢頭)、持銷期(也叫調(diào)整期，合理安排)、沖刺期、掃尾期。
23、建筑品質(zhì)：
1)施工方的資質(zhì);
2)圖紙：設(shè)計(jì)方案，采光通風(fēng)是否符合國家規(guī)定，規(guī)劃、設(shè)計(jì)院進(jìn)行調(diào)查，研究;
3)建筑材料：質(zhì)量好壞，是否環(huán)保產(chǎn)品?
24、怎樣才能成為出色的專業(yè)人士?
1)愛心; 2)專業(yè)知識(shí)+營銷知識(shí)+心理知識(shí)+社會(huì)學(xué)+經(jīng)濟(jì)學(xué)+法律學(xué)
25、金字塔型：
小盤：一般以快打慢，先奇制勝，制造與眾不同的特色;
營銷手法：營銷突圍，側(cè)翼進(jìn)攻，通路卡位，最多客戶消費(fèi)場所。如俱樂部、酒吧、歌舞廳、高爾夫、通過派人進(jìn)入上述場所與期接觸、吸引顧客、實(shí)行營銷，節(jié)省廣告費(fèi)及其它費(fèi)用。
26、項(xiàng)目定位：了解最大化的消費(fèi)群體---再了解消費(fèi)型態(tài)---得出需求---市場產(chǎn)品
28、國家標(biāo)準(zhǔn)容積率：
1)別墅1-0.8，一般是0.8; 2)高檔小區(qū)2-2.5;
3)中檔小區(qū)3; 4)低檔小區(qū)4;
一類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，整個(gè)環(huán)境良好;
二類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，環(huán)境不良好;
三類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局不完整，環(huán)境差;
國家標(biāo)準(zhǔn)建筑密度:
住宅類型 一類 二類 三類 低層 / 50% / 多層 30% 35% 40%
中高層
高層
25% / 28% 22% 30% 25%
范文四：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)100房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
1、 房產(chǎn)
是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。
2、地產(chǎn)
是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。
3、房地產(chǎn)
是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利(所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等)。
4、房地產(chǎn)業(yè)
是以土地和建筑物為經(jīng)營為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。
5、房地產(chǎn)開發(fā)
是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。
6、土地開發(fā)
是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。
7、 土地的使用年限是如何確定的?
凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。
8、房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦?
房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。
9、土地所有權(quán)
土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。
10、土地使用權(quán)的出讓
指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
11、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
是指土地使用者通過出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。
12、生地
指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。
13、熟地
指三通一平(上水、電、道路通以及場地平整)
七通一平，給水、排水、電通、路通、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹庖约皥龅仄秸臈l件。
14、期房
是指消費(fèi)者在購買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。
15、現(xiàn)房
是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。
16、毛坯房
房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。
17、商品房
是指以完全的市場價(jià)格向購房者出售的房子。
18、二手房
通常是指再次進(jìn)行買賣交易的住房。個(gè)人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。
19、經(jīng)濟(jì)適用房
根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號(hào)文件，經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則;布局要符合城市規(guī)劃的要求;使用功能要滿足居民基本生活的需要;建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場需求確定。
20、房屋的所有權(quán)
是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。
21、房屋的占有權(quán)
通常由所有權(quán)人來行使，但有時(shí)也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。
22、房屋的使用權(quán)
是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)利。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。
23、房屋的收益權(quán)
是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。
24、房屋的處分權(quán)
是
所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定的限制。
25、房地產(chǎn)交易形式
房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)交易形式主要有兩種：地產(chǎn)交易形式與房產(chǎn)交易形式。
26、住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”
是指按市場價(jià)和成本價(jià)購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。
27、住宅的“部分產(chǎn)權(quán)”
是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。
28、建筑物
是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎(chǔ)。
29、構(gòu)筑物
是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水
井、道路、橋梁等。
30、商品房的結(jié)構(gòu)
售房的樓書常見用語，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
31、磚混結(jié)構(gòu)
主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結(jié)構(gòu)。
32、磚木結(jié)構(gòu)
主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。
33、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。
34、住宅的開間
就是住宅的寬度。
35、住宅的進(jìn)深
就是指住宅的實(shí)際長度。
36、住宅的層高
是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。
37、住宅的凈高
是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。
38、居住小區(qū)總用地
是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。
39、住宅總用地
指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。
40、公建總用地
指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。
41、房屋的基底面積
房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。
42、道路、廣場用地
指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。
43、庭院、綠化面積
指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動(dòng)場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積的總和。
44、 總建筑面積(平方米)
指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。
45、 住宅的建筑面積
亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。
46、結(jié)構(gòu)面積
是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。
47、使用面積
是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。
48、公用面積
是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往保障生自學(xué)成才而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分?jǐn)偂?BR> 49、套內(nèi)建筑面積
房屋按套(單元)計(jì)算的建筑面積為套(單元)門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套(單元)內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。
50、套內(nèi)墻體面積
是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
51、公用建筑面積
各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用權(quán)的建筑面積，指各套(單元)以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。
52、公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么?
如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算;如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。
53、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?
應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套(單元)門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。
54、哪些公用面積不能分?jǐn)?
不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層;為多棟建筑物使用的配電房;公民防護(hù)地下室以及地面車庫、地下設(shè)備用房等。
55、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積
套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。
56、套內(nèi)使用面積
指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺(tái)、壁柜等凈面積的總和。
57、套外使用面積
指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。
58、建筑容積率
是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
59、 建筑密度
即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。
60、綠地率
是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
61、綠化率
是指植被垂直面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
62、銷售率
指售出的戶數(shù)占可銷的總戶數(shù)的比例。
63、得房率
指套(單元)內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。
64、商住住宅
是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。
65、躍層式商品房
是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯
占去一定使用面積，上下兩層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散。
66、復(fù)式商品房
是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實(shí)際層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲(chǔ)藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。
67、錯(cuò)層式住宅
是指樓面高度不一致錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。
68、《商品房預(yù)售許可證》
《商品房預(yù)售許可證》是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購人。
69、契稅
契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。(交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半)
70、公共維修基金
公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時(shí)交納，比例為購房款的2%。
71、未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》?
未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒有民事行為
能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。
72、在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件?
房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
73、建筑基底面積
是指建筑物首層的建筑面積。
74、建筑間距
75、商品房銷售面積
商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
76、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法
分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和
公用建筑面積=整幢建筑的面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e
77、“五證”包括什么?
商品房“五證”包括：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。
78、“二書”
是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書
范文五：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
一、房地產(chǎn)
“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在法律上一般叫不動(dòng)產(chǎn)。它主要是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，其要求特點(diǎn)就是不能移動(dòng)位置，具有長時(shí)期的穩(wěn)定性，正因此房地產(chǎn)經(jīng)常作為公司或個(gè)人投資保值或升值取利的主要方式。
在我國房地產(chǎn)的所有及買賣行為主要指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的移動(dòng)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地產(chǎn)權(quán)是我國所有，至高無上不可以買賣的。
二、土地的使用年限
住宅用地：70年;商業(yè)用地：40年;工業(yè)用地：50年。
房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的?
凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。
土地使用權(quán)到期后,提前一年向國土資源局申請(qǐng)繼續(xù)使用,經(jīng)批準(zhǔn)后交納一定的土地出讓金,房子還是自己的。
三、土地使用權(quán)的獲取方式
1.通過行政劃撥方式取得：土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依 法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。公民可以提出劃撥國有土地使用權(quán)申請(qǐng)。通過劃撥的方式獲取的土地使用權(quán)沒有期限的限制，土地使用權(quán)人可以無限期的使用。(如：學(xué)校、醫(yī)院、共公事業(yè)等。)
2.通過國家出讓方式取得：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓的行為，出讓的具體辦法有協(xié)議出讓、招標(biāo)和拍賣三種。公民可以依法作為國有土地使用權(quán)的受讓人，通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式簽訂土地使用權(quán)出讓合同，交納土地出讓金，獲得土地使用權(quán)。
3.通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得：(如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式)通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方法取得國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)在按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)后，劃撥的土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后都可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。公民通過轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
4.通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得：國有土地租賃合同是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者支付租金的合同。出租方為國家，代表國家行使出租權(quán)的是縣級(jí)以上人民政府土地管理部門，租賃合同有一定期限，最長不超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年限。國有土地租賃是國有土地出讓方式的一種補(bǔ)充。目前的法律尚不允許以出租的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
土地沒有所有權(quán)，所有權(quán)只歸國家，大家的土地都為使用權(quán)。出讓地就是相當(dāng)于,我們出資向國家租用土地,一般是70年;劃撥地,就是國家拔給當(dāng)?shù)氐耐恋赜糜诮ㄔO(shè)公益性住房或是公益事業(yè),可是拔給部隊(duì)學(xué)校等,未收租金(通俗點(diǎn)就是這么理解).所有的商品房都是通過出讓的方式獲得土地。
四、土地出讓金
土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。土地出讓金準(zhǔn)確地說，是土地使用權(quán)的交易價(jià)格;也可簡單地理解為地價(jià)，其價(jià)格高低取決于土地市場的供求關(guān)系。但土地出讓金不是簡單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣的方式，可通過市場定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。可是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。
五、生地與熟地
? 熟地(凈地)是指已經(jīng)拆遷完畢，達(dá)到“三通一平”施工條件的土地。
? 生地(毛地)則是相對(duì)應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。
三通一平：水通、電通、路通，場地平整。
七通一平：通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指場地平整。
六、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?BR> 貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償(回遷、搬遷)。
目前較多采用貨幣補(bǔ)償方式。
七、房地產(chǎn)成本的構(gòu)成
每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，由以下三部分構(gòu)成：土地成本(包括土地出讓金、拆遷/征地成本、稅費(fèi)及罰款三項(xiàng)組成)、建安成本(包括市政成本、基礎(chǔ)成本、結(jié)構(gòu)成本、安裝成本及其它)、其它成本(包括財(cái)務(wù)成本(貸款利息)、稅費(fèi)成本、管理成本三部分)。正常情況下，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成，可以用下面的公式表示：項(xiàng)目開發(fā)成本=土地成本+建安成本+其它成本，其中：其它成本=(土地成本+建安成本)x20%;財(cái)務(wù)成本=稅費(fèi)成本=其它成本x35%;管理成本=其它成本x30%;不同地區(qū)，不同結(jié)構(gòu)(多層、小高層、高層)的項(xiàng)目，建安成本略有差異。
但在正常的毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)下，每銷售平米的平均建安成本≤2000元;如果是中小城市，由于勞動(dòng)力便宜、材料標(biāo)準(zhǔn)低，建安成本甚至可以減半。
而土地成本，則有以下規(guī)律：招拍掛所得到的土地，肯定要比協(xié)議出讓的貴很多，但地價(jià)和漲幅并不高。
八、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類
房產(chǎn)證實(shí)行兩證分離，即將房產(chǎn)與地產(chǎn)分離辦證，房產(chǎn)所有者持有“房屋所有權(quán)證”、“土地使用權(quán)證”兩種證件。
1.房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和。即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
2.商品房：商品房是指具有經(jīng)
營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))
開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在我國出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。但不包括公有房屋、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等政府對(duì)其交易有限制條件的房屋。
3. 商鋪的定義：商鋪，由“市”演變而來，《說文》將“市”解釋為“集中交易之場所”，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會(huì)鼎盛時(shí)期。唐都城長安是當(dāng)時(shí)東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市場是分開的，首都東京(開封)是當(dāng)時(shí)最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：(東京)東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)顬榧?，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有?！肚迕魃虾訄D》曾翔實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。根據(jù)以上對(duì)商鋪歷史的回顧，可以對(duì)“商鋪”做以下定義，即商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)、感受體驗(yàn)的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場所;區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱鏊苋菀桌斫?，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所。
4.經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟(jì)適用房。
5.使用權(quán)房：由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公房。
6.集資房：是改變住房建設(shè)由國家和單位包建的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房價(jià)全額出資的，
擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。
集資建房有兩種產(chǎn)權(quán);一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。
7.房改房：是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。
8.共有房產(chǎn)：兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
9.現(xiàn)房：現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。
10.期房：人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。一般情況下,期房的價(jià)格較低,挑選余地較大,但由于是先付款后交房,因此購房消費(fèi)的過程和結(jié)果要依賴于購房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行,而購房合同的履行,不僅受開發(fā)商自身經(jīng)營的影響,還受到許多客觀因素的制約。
11.準(zhǔn)現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。
九、價(jià)格
價(jià)格的種類很多，如均價(jià)、起價(jià)、開盤價(jià)、清盤價(jià)等，在此僅介紹其中的兩種。
? 均價(jià)：指各單位的銷售價(jià)格相加之后的和除以單位建筑面積和?？梢?BR> 反映一個(gè)樓盤整體價(jià)格。
? 價(jià)為起價(jià)，高層以低樓層的售價(jià)作為起價(jià)。起價(jià)帶有一定的欺騙性，并不能真實(shí)的反映樓盤的價(jià)位。
十、房屋相關(guān)專業(yè)名詞解釋
1.總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。
2.總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和。
3.建筑面積：指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在2.20米以上的永久性建筑。(建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積)
4.套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積構(gòu)成。
5.共有建筑面積：各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定的方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?。指為業(yè)戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加上個(gè)單位與樓宇公共建筑空間之間的分隔及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
6.共有分?jǐn)偯娣e：某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共有面積中所分?jǐn)偟拿娣e。
7.使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。
8.預(yù)售面積：俗稱樓花面積，指在商品房預(yù)售時(shí)按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。
9.房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。
10.容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值即項(xiàng)目總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。(容積率：總建筑面積/土地面積)多層容積率一般控制在
1.3以下，小高層的容積率可以達(dá)到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對(duì)于開發(fā)商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對(duì)于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的
空地越大，視野、采光就越好。
(如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0)
11.綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比(綠化率：總綠化面積/土地面積× 100%)。綠化率自然越高越好，一般在35%左右。綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。(如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%)，
12.樓間距：兩相鄰樓的外墻面距離。建筑間距的控制是為了保障人們工作、生活的質(zhì)量與安全，滿足必須的日照、采光、通風(fēng)等要求。按照國家規(guī)定(設(shè)計(jì)規(guī)范)以冬至日照時(shí)間不低于1小時(shí)(房子最底層窗戶)為標(biāo)準(zhǔn)。可以用：樓高：樓間距=1：1.2比值計(jì)算。按建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)，房子室內(nèi)空間的高度應(yīng)不低于2.40米，各樓棟之間的距離不小于樓房高度乘以0.70的系數(shù)，如果小于這個(gè)距離，就會(huì)影響室內(nèi)的采光、通風(fēng)和居民之間的生活等。
13.得房率：(套內(nèi)建筑面積/建筑面積× 100%)。套內(nèi)建筑面積一樣的建筑面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分?jǐn)偟枚?，出房率就要低一些?BR> 16.開間:住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。
17.進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。
18.層高：指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。
19.凈高：層高減去樓板厚度的凈剩值。
20.承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體。(在裝修過程中不能拆除)
21.地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。
22.半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3且不超過1/2者。
23.玄關(guān) ：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)整裝飾手段加以分割，就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會(huì)客的場所。
24.“正負(fù)零”：指的是主體工程的一個(gè)基準(zhǔn)面，在主體工程基準(zhǔn)面下工程完成，該進(jìn)行主體地上工程施工的時(shí)候，也就是主體工程達(dá)到“正負(fù)零”。 一般是以地平線為標(biāo)準(zhǔn)，高于地平線為正，低于地下線為負(fù)。建筑施工到正負(fù)零的時(shí)候就表示已經(jīng)把基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工完了。 通俗說，房子出地面了。
25.綠地面積與綠化面積：綠地面積是植物的根部接觸地面的面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。綠化是植物投影面積，、包括植物用地面積、園林的亭子、水池、水塘等用地面積。綠地面積小于綠化面積，花園道路也算在綠化面積之內(nèi)。
26.建筑密度：具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比(%)。建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積。
11、建筑面積的測算
1.應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e：包括套(單元)門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。
2.不能分?jǐn)偟墓妹娣e：底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層;為了整棟建筑物使用的配電房;公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。
? 封閉式陽臺(tái)：面積計(jì)算100%
? 敞開式陽臺(tái)：面積計(jì)算50%
? 閣樓、露臺(tái)、一樓花園，一般贈(zèng)送
十二、建筑物的耐久等級(jí)分類
? 一級(jí)耐久年限為100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑。
? 二級(jí)耐久年限為50-100年，適用于一般性建筑。
? 三級(jí)耐久年限為25-50年，適用于次要的建筑。
? 四級(jí)耐久年限為15年以下，適用于臨時(shí)建筑。
十三、按建筑物的層數(shù)或總高度分類：
住宅按層數(shù)分為低層住宅、多層住宅、小高層、高層住宅和超高層住宅五大類
? 低層住宅為1-3層
? 多層住宅為4-6層
? 小高層住宅為7-9層
? 10層及10層以上為高層住宅
? 建筑總高度超過100米的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均
稱為超高層建筑;
十四、按建筑結(jié)構(gòu)分類
磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混疑土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)
建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、粱、樓板、屋架等)組成的體系。
? 磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材作成。如一幢房屋是木制結(jié)
構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的(這類建筑物的層數(shù)一般較低，通常在3層以下
磚混結(jié)構(gòu)：這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件 采用鋼筋混疑土樓板、屋面板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。(這類建筑物的層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)較低，抗震性能差，開間和進(jìn)深