勞動合同 ，是指勞動者與用人單位之間確立勞動關(guān)系，明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。訂立和變更勞動合同，應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿、協(xié)商一致的原則，不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定。下面是出國留學(xué)網(wǎng)小編為大家?guī)黻P(guān)于預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同效力的問題，僅供參考。
關(guān)于預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同效力的問題
一、對《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條和第四十五規(guī)定的理解
探討預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同究竟有效抑或無效，必須首先提到我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，該條內(nèi)容為：“第三十七條 ：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！?BR> 目前多數(shù)觀點(diǎn)根據(jù)該條規(guī)定認(rèn)為，在“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”之前，預(yù)購人將其購買的房屋再行轉(zhuǎn)讓，違背了該條強(qiáng)制性法律規(guī)定，其所簽預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)為無效。
本人持不同意見，認(rèn)為預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)為有效。首先我認(rèn)為必須弄清該第三十七條規(guī)定中該“轉(zhuǎn)讓”概念的含義，雖然該條規(guī)定“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，但該法第三十六條又規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！币虼?，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括簽訂合同、付款、交付房屋、過戶轉(zhuǎn)移等系列行為，所謂“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)指上述系列行為的不能徹底完成，即使簽訂了合同，也不能辦理過戶轉(zhuǎn)移，也不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，即合同履行不能，但不能據(jù)此認(rèn)為禁止簽訂轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”房屋的轉(zhuǎn)讓合同或所簽合同應(yīng)為無效。值得注意的是，該類合同中，雙方對“尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”是明知的，而且往往約定了出賣人盡快辦理房產(chǎn)證然后逐步過戶到買受人名下等有關(guān)內(nèi)容。因此，從合同內(nèi)容看，它是一個對雙方系列行為進(jìn)行約束的合同，當(dāng)事雙方對交易的風(fēng)險和各自的權(quán)利義務(wù)是知曉和同意的，如果輕易認(rèn)定合同無效，其關(guān)于出賣人盡快辦理房產(chǎn)證的約定豈不亦為無效?如此勢必違背了合同的意思自治原則!此外，實(shí)踐中，該觀點(diǎn)也助長了出賣人常常以合同無效為由進(jìn)行反悔的行為。
另外，也有人將該類合同折衷理解為付生效條件的合同，即當(dāng)出賣人取得自己的產(chǎn)權(quán)證時，該再轉(zhuǎn)讓合同始生效，當(dāng)出賣人故意不辦理產(chǎn)權(quán)證而阻止條件生效時，應(yīng)視為合同已經(jīng)生效。該觀點(diǎn)從實(shí)踐中來講，不失為一種解決上述問題的折衷辦法。本文對此不作具體分析。
不得不提到《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：“ 商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！? 從此條的立法含義可以看出，預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓應(yīng)該是允許的，否則，應(yīng)直接明令禁止。其實(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》(草案)中曾明文規(guī)定禁止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓，但該法正式頒布時，卻又改寫為上述第45條規(guī)定，由此也可看出我國法律對預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可的基本精神。
目前，某些人為了合理解決上述實(shí)踐問題，在堅(jiān)持認(rèn)為轉(zhuǎn)讓尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書之房屋的合同應(yīng)為無效的基礎(chǔ)上，認(rèn)為《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定實(shí)際指預(yù)售合同債權(quán)或債務(wù)的轉(zhuǎn)讓。本人認(rèn)為，關(guān)于合同債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，合同法或民法通則均有明確規(guī)定，作為商品房預(yù)售合同債權(quán)與債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，其并無特別例外之處，無需在《城市房地產(chǎn)管理法》中另行規(guī)定。另外，合同債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，屬于特定的法律概念，如果該《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定包含此含義，應(yīng)直接引用該法律概念，但該條款恰恰敘述的是“預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓”，而非預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓。此外，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)通知債務(wù)人，債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)取得合同另一方的同意，而實(shí)踐中預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人僅有二方，并無預(yù)售人，而且預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同一般約定了出賣人盡快辦理房產(chǎn)證然后逐步過戶到買受人名下等內(nèi)容。因此，個人認(rèn)為，預(yù)售房屋再轉(zhuǎn)讓與預(yù)售合同債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓是不同的法律概念和法律事實(shí)，將“預(yù)售房屋再轉(zhuǎn)讓”理解為“債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓說”實(shí)際是對現(xiàn)實(shí)生活的曲意回避和對當(dāng)事人合意的嚴(yán)重違背。
二、對預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同效力的法理分析
本人認(rèn)為，預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同無效說，沒有嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)變動的原因與結(jié)果，未能對合同的效力與合同的履行進(jìn)行區(qū)別。轉(zhuǎn)讓合同是房屋所有權(quán)發(fā)生變動的原因，房屋產(chǎn)權(quán)能否發(fā)生變動則屬于所有權(quán)變動的結(jié)果。就合同的時間程序而言，可分為合同的成立、生效、合同的履行以及合同的消滅等階段。轉(zhuǎn)讓尚未取得權(quán)屬證書的房屋，僅對房屋產(chǎn)權(quán)能否順利發(fā)生轉(zhuǎn)移，即對合同的履行有所影響，但不能決定合同是否有效。合同的效力僅僅取決于當(dāng)事人的意思是否真實(shí)以及是否滿足法定的無效原因。預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同本身是有效的，即使該合同最后不能徹底履行完畢，也不應(yīng)因此而否定該合同的效力。
雖然我國合同法不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和無因性，但立法上已經(jīng)接受“區(qū)分物權(quán)變動的原因與結(jié)果”的原則。合同法第135條的規(guī)定就是該原則的具體體現(xiàn)，該條規(guī)定：第一百三十五條出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)?！吨袊餀?quán)法草案建議稿》第7條也明確肯定了上述區(qū)分原則：“以發(fā)生物權(quán)變動為目的的原因行為，自合法成立之時生效。在不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果時，有過錯的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！? 此外，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“ 依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。”該法第六十一條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記?！鄙鲜龇梢?guī)定均明確體現(xiàn)了“區(qū)分物權(quán)變動的原因與結(jié)果”之原則。
此外，從比較法解釋角度看，國際統(tǒng)一私法協(xié)會1994年《國際商事合同通則》第3.3條(自始不能)第二款規(guī)定：“合同訂立之時一方當(dāng)事人無權(quán)處置與合同相關(guān)聯(lián)之財產(chǎn)的事實(shí)本身，不影響合同的效力。”《歐洲合同法原則》第4：102條也規(guī)定：“僅僅由于合同成立時所負(fù)債務(wù)的履行不能或由于一方當(dāng)事人無權(quán)處分合同關(guān)聯(lián)的財產(chǎn)，合同并不無效?！睆纳鲜鲇嘘P(guān)規(guī)定看，出賣人簽約時是否取得標(biāo)的物的所有權(quán)，并不影響合同的效力，如果出賣人最終仍不能取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)，應(yīng)按合同履行不能承擔(dān)違約責(zé)任。參照上述規(guī)定，預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同，其標(biāo)的價值較大，合同履行過程較長，因此，更有必要認(rèn)定該類合同一旦簽訂即可合法生效。
三、預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同效力的現(xiàn)實(shí)意義
有觀點(diǎn)認(rèn)為，禁止轉(zhuǎn)讓尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的預(yù)購房屋，可以預(yù)防房屋買賣投機(jī)，抑制炒樓花的蔓延。筆者認(rèn)為不盡然，原因如下：1、事實(shí)上，現(xiàn)實(shí)生活中該種轉(zhuǎn)讓行為甚多，該種觀點(diǎn)所體現(xiàn)的立法意圖并未得以實(shí)現(xiàn)。3、在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，禁止轉(zhuǎn)讓尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的預(yù)購房屋，可能起到一定的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序的作用，但當(dāng)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，對市場經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定可能更需要市場因素的自然調(diào)解，而且，如果一味堅(jiān)持禁止轉(zhuǎn)讓尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的預(yù)購房屋，則可能對市場的穩(wěn)定和發(fā)展起到破壞和阻礙作用。4、禁止轉(zhuǎn)讓尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的預(yù)購房屋，必然迫使當(dāng)事人進(jìn)而規(guī)避采取轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同債權(quán)或債務(wù)的方式，其恰恰又助長了另一種“炒樓花”的行為，而且后者操作更為直接、經(jīng)濟(jì)、方便，發(fā)展商也常常樂意配合(多采取收取合同轉(zhuǎn)讓更名費(fèi)用的配合方式)，其發(fā)展勢頭甚猛，更不得不注意的是，它減少了一道產(chǎn)權(quán)過戶程序，從而使國家喪失了大量的契稅、營業(yè)稅等各種稅費(fèi)。
另外，如果說禁止轉(zhuǎn)讓尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的預(yù)購房屋，其目的之一是為了抑制出賣人的轉(zhuǎn)讓行為，但事實(shí)卻相反，它恰恰助長了出賣人在房價上漲后常常以合同無效為由進(jìn)行反悔的行為，而最終受害的確是善意買受人。如果任由當(dāng)事人以合同無效為由進(jìn)行反悔，將更加不利于市場交易秩序的穩(wěn)定和發(fā)展，而且給對方造成極大損失。我們知道，在合同無效情況下，只能追究對方的締約過失責(zé)任，相反，在合同有效的基礎(chǔ)上，將使守約方的救濟(jì)手段更加豐富，既可以選擇請求繼續(xù)履行合同，也可以選擇解除合同并追究對方違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)包括賠償合同履行利益等，與合同無效締約過失責(zé)任二者相比較，前者更加有利于保護(hù)善意交易一方的利益。此外，個人認(rèn)為，如果預(yù)購人直接將其預(yù)購房屋作為自己的房屋，并未告知買受人尚未辦理權(quán)屬證書之事宜，并直接約定付款過戶等，對買受人隱瞞了一定的交易風(fēng)險(如開發(fā)商違約拒絕交付等)，受讓人也可考慮以欺詐為由申請撤銷等，該問題應(yīng)具體問題具體分析，本文不作論述。
鑒于能否繼續(xù)履行預(yù)購房屋轉(zhuǎn)讓合同還取決于開發(fā)商與預(yù)購人之間房屋購銷合同關(guān)系的全部履行，如果因開發(fā)商違約等各種原因致使預(yù)購人不能順利取得產(chǎn)權(quán)證書，則預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同即使有效也無法繼續(xù)履行，因此，當(dāng)預(yù)購人以種種理由拒絕繼續(xù)履行預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同時，作為受讓人最好選擇追究預(yù)購人不能繼續(xù)履行合同的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果預(yù)購人已經(jīng)付清房款、實(shí)際入住且具備辦理權(quán)屬登記的條件或正在申請辦理權(quán)屬登記，受讓人也可以根據(jù)實(shí)際情況選擇請求繼續(xù)履行預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同。
綜上所述， 唯有嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)變動的原因與結(jié)果，將合同的履行與合同的效力注意分開，才能更好的平衡靜的安全即所有權(quán)的安全和動的安全即交易的安全。承認(rèn)預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同有效，將更有利于保護(hù)誠信和善意，打擊惡意和欺詐，既不損害所有人的財產(chǎn)所有權(quán)，而且更加利于鼓勵和刺激市場交易的發(fā)展，并可抑制市場投機(jī)行為的發(fā)生。
房屋轉(zhuǎn)讓合同
賣方：_________________(以下簡稱甲方)
買方：_________________(以下簡稱乙方)
見證方：_______________(以下簡稱丙方) 甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方私人房產(chǎn)一事達(dá)成以下條款： 第一條 甲方對產(chǎn)權(quán)的聲明
甲方根據(jù)國家規(guī)定，已依法取得蘇州市_________區(qū)(縣)的房屋所有權(quán)證書，所有權(quán)證書_____字第____________號。甲方為該房屋的現(xiàn)狀負(fù)全責(zé)。該房屋的結(jié)構(gòu)為_____________________，建筑面積為_________平方米。 第二條 甲方對買賣權(quán)的聲明
甲方保證該房屋是符合國家及蘇州市房屋上市的有關(guān)規(guī)定及政策法規(guī)，甲方有權(quán)將該房屋上市交易。由于違反國家及蘇州市相關(guān)政策法規(guī)而引起的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任由甲方來承擔(dān)。 第三條 乙方對購買權(quán)的聲明
乙方愿意在本合同第一條款及第二條款成立的前提下，就向甲方購買上述房屋的完全產(chǎn)權(quán)之事簽訂本協(xié)議，并認(rèn)可僅在此種情況下簽訂才具有法律效力。 第四條 房屋售價
雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣元，價款合計為人民幣元。(大寫____佰____拾____萬____仟____佰____拾元整) 第五條 付款方式
(一)無須銀行貸款1.乙方應(yīng)在簽訂《蘇州市房屋買賣合同》時，支付相當(dāng)于總房款的10%的定金。2.乙方應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)前3個工作日內(nèi)，支付剩余90%房款。
(二)銀行貸款1.乙方應(yīng)在簽訂《蘇州市房屋買賣合同》時，支付相當(dāng)于總房款的10%的定金。2.乙方應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)前3個工作日內(nèi)，支付首期房款。3.銀行貸款部分房款按銀行規(guī)定由銀行直接支付。 第六條 違約責(zé)任
1.甲、乙雙方合同簽訂后，乙方中途悔約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在3個工作日內(nèi)，將乙方的已付款(不計利息)返還乙方，但購房定金歸甲方所有。甲方中途悔約，應(yīng)書面通知乙方，并自悔約之日起3個工作日內(nèi)應(yīng)將乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
2.乙方如未按本協(xié)議第五條款規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。每逾期一天，乙方應(yīng)支付甲方所應(yīng)付房款的0.4‰作為滯納金，逾期超過15天，即視乙方違約，定金不予返還。
3.甲方應(yīng)在獲得全部房款后3個工作日內(nèi)將房屋搬空，每逾期一天，甲方應(yīng)按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滯納金，逾期超過15天，即視甲方違約，乙方可要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第七條 房屋交付甲乙雙方就房屋交付達(dá)成以下細(xì)目：
1)沒有房屋欠帳，如電話費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)等;2)沒有固定不可移動裝修物品的破壞;3)房屋本身沒有影響房屋使用或美觀的破壞;4)其它：_________________。 第八條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的約定本協(xié)議簽訂后，甲乙雙方應(yīng)向房屋所在區(qū)(縣)房地產(chǎn)交易所申請辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。辦理上述手續(xù)時產(chǎn)生的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用，由甲乙雙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。辦理過程中由丙方先行墊付，在物業(yè)交驗(yàn)時提供相應(yīng)票據(jù)。 第九條 有關(guān)爭議本協(xié)議未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本協(xié)議的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本協(xié)議不可分割的組成部分，具有同行法律效力。當(dāng)本合同在履行中發(fā)生爭議時，雙方協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方均有權(quán)向該房屋所在地的人民法院提起訴訟。 第十條 生效說明本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房屋所在區(qū)(縣)交易所留存一份，見證方一份。均具有同等法律效力。自雙方簽字蓋章之日起生效。
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