據(jù)86留學(xué)網(wǎng)獲悉，就我國(guó)而言，房地產(chǎn)稅的初衷，還是為了規(guī)范、理順?lè)康禺a(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)體系而不是簡(jiǎn)單地加一種稅，更不能單純地將房地產(chǎn)稅看作是房地產(chǎn)調(diào)控尤其是房?jī)r(jià)調(diào)控的需要。
隨著全國(guó)兩會(huì)臨近，各種有關(guān)房地產(chǎn)稅的坊間消息層出不窮。2月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上則對(duì)此明確回應(yīng)，房地產(chǎn)稅是十八屆三中全會(huì)明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革，有關(guān)部門正在按照中央要求開(kāi)展工作。
那么，究竟什么是房地產(chǎn)稅?它和老百姓有什么關(guān)系?如何借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)?
房地產(chǎn)稅并不等于房產(chǎn)稅，其范圍更大
從官方表述可以看出，有兩個(gè)相關(guān)但又不同的概念，即房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅是中外各國(guó)政府廣為開(kāi)征的古老的稅種。2011年，我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)選取了上海和重慶兩個(gè)城市。當(dāng)年1月28日，兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策正式實(shí)施。從兩地方案來(lái)看，上海執(zhí)行的主要是增量征收，而重慶則側(cè)重于對(duì)高端存量的征收。從試點(diǎn)效果來(lái)看，兩地開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)的六年多來(lái)，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，而房產(chǎn)稅的收入甚微，對(duì)地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)較小。
房地產(chǎn)稅是針對(duì)房產(chǎn)征收的所有稅目的總稱 ，分為流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)兩大類稅目。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅目包括：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等，其中涉及到普通老百姓購(gòu)房的主要包括契稅、印花稅。如果某個(gè)人住了幾年想把房子賣掉，則會(huì)涉及到營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、個(gè)人所得稅等。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅，是指房地產(chǎn)的使用者或所有者在使用或持有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的稅收。目前，我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收主要包括房產(chǎn)稅、 城市房地產(chǎn)稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅三種。所以，房產(chǎn)稅是對(duì)房屋持有征收的一個(gè)具體的課稅。簡(jiǎn)單一點(diǎn)說(shuō)，“房地產(chǎn)稅”包含了“房產(chǎn)稅”，范圍更大。房地產(chǎn)稅是一個(gè)全新的稅種，目前在我國(guó)的推進(jìn)，還停留在“立法規(guī)劃”的層面。
房地產(chǎn)稅的目的不是單純的房地產(chǎn)調(diào)控
近年來(lái)，許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和業(yè)外人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲主要是因?yàn)槌醋鞯慕Y(jié)果，而房地產(chǎn)的炒作是因?yàn)榉康禺a(chǎn)持有成本非常低。因此，加快房地產(chǎn)稅立法可以增加房地產(chǎn)持有的成本，遏制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。從政策層面看，2016年開(kāi)始的一輪房地產(chǎn)調(diào)控，仍是以“限購(gòu)限貸”為主要手段的。 2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。在這一大背景下，一直被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控“長(zhǎng)效機(jī)制”的房地產(chǎn)稅，又被推上了風(fēng)口浪尖。那么，房地產(chǎn)稅能如一些人所期望的可以控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲嗎?
回答這個(gè)問(wèn)題，首先要梳理下房地產(chǎn)稅本身的功能和作用。從理論上看，房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代稅收制度建設(shè)的重要內(nèi)容之一，是世界很多國(guó)家都采用的一個(gè)稅種。其主要功能定位在為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來(lái)源，為地方政府的各項(xiàng)服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出提供資金保障?；趪?guó)情，在我國(guó)稅收制度改革推進(jìn)中，房地產(chǎn)稅被寄予更多期望。
總體而言，房地產(chǎn)稅可以承載以下三大功能：一是培育成為地方稅主體稅種。 目前，我國(guó)地方稅收收入規(guī)模較小、主體稅種不突出，地方政府嚴(yán)重依賴土地出讓收入。“營(yíng)改增”全面推開(kāi)后，原來(lái)作為地方稅收的營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)，培育地方稅主體稅種成為財(cái)稅體制改革的一個(gè)任務(wù)。在此情況下，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，收入來(lái)源穩(wěn)定性強(qiáng)的房地產(chǎn)稅成為完善地方稅體系的首選。
二是調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配。 房地產(chǎn)稅能通過(guò)對(duì)住房數(shù)量多、面積大、價(jià)值高的人多繳稅，對(duì)數(shù)量少、面積小、價(jià)值低的人少繳稅或不繳稅，發(fā)揮調(diào)節(jié)個(gè)人財(cái)富、促進(jìn)社會(huì)公平的作用。
三是起到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的作用。 盡管前兩個(gè)功能十分明顯，但房地產(chǎn)稅最受關(guān)注和熱議的功能還是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控房?jī)r(jià)、抑制投機(jī)炒房。近年來(lái)，部分城市房?jī)r(jià)高、空置房較多，房地產(chǎn)稅被認(rèn)為可以彌補(bǔ)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的空白，增加房產(chǎn)持有成本，引導(dǎo)老百姓合理進(jìn)行住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
筆者以為，房地產(chǎn)稅只是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)方面，不能說(shuō)房地產(chǎn)稅決定房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)的漲跌，歸根結(jié)底是由供求關(guān)系決定的。 一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是剛性的，而需求是彈性的，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)各種各樣的需求都會(huì)出現(xiàn);而當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，只有剛需卻是實(shí)實(shí)在在的。因此，就我國(guó)而言，房地產(chǎn)稅的初衷，還是為了規(guī)范、理順?lè)康禺a(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)體系而不是簡(jiǎn)單地加一種稅，更不能單純地將房地產(chǎn)稅看作是房地產(chǎn)調(diào)控尤其是房?jī)r(jià)調(diào)控的需要。
合理完善的稅收體系是房地產(chǎn)稅運(yùn)行的基礎(chǔ)
由于房地產(chǎn)稅關(guān)注度高，其稅制等設(shè)置相對(duì)復(fù)雜，有必要多了解一些海外的經(jīng)驗(yàn)。
從國(guó)外情況看，世界大部分國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的稅收體系是十分簡(jiǎn)單和明確的，采用根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行征收房地產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅。在稅收對(duì)象上，通常分為兩種情況：一種是對(duì)土地和房屋統(tǒng)一征收不動(dòng)產(chǎn)稅，如美國(guó)、加拿大、日本等;另一種是對(duì)土地和房屋分別征收土地稅和房屋稅，如澳大利亞、丹麥、法國(guó)。此外，在英國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)征收的稅收根據(jù)用途，分為居住用途不動(dòng)產(chǎn)稅和商業(yè)用途不動(dòng)產(chǎn)稅兩種。各國(guó)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)可以分為三類：第一類是按照市場(chǎng)價(jià)值計(jì)稅;第二類是按照租金價(jià)值計(jì)稅;第三類是按照面積計(jì)稅。
美國(guó)對(duì)房產(chǎn)收繳的相關(guān)稅項(xiàng)，主要是房產(chǎn)稅和交易稅 。房產(chǎn)稅是一個(gè)財(cái)產(chǎn)稅，每年交納，是對(duì)房地產(chǎn)占有、處置、收益等各個(gè)環(huán)節(jié)征收的各類稅項(xiàng)總稱，以維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利。房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算每年的需要確定，而預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅與房屋計(jì)稅價(jià)值總額每年都有變化，因此，房產(chǎn)稅稅率每年都相應(yīng)變化。對(duì)房產(chǎn)的估價(jià)權(quán)在政府手中，但相對(duì)“保守”，一般僅定為市場(chǎng)價(jià)格的 50%-75% 。大部分地區(qū)稅率維持在0.8%-3% 之間，以1.5% 左右的稅率水平居多。 交易稅則是房產(chǎn)交易時(shí)征收的稅，一次性過(guò)戶時(shí)交齊。
德國(guó)房產(chǎn)主要相關(guān)稅收包括：土地稅、土地購(gòu)置稅、資本利得稅。德國(guó)自有自用的住宅不需要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，只需要繳納宅基地土地稅，占有土地的人必須繳納土地稅。但是，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5% 的不動(dòng)產(chǎn)稅 ，房屋買賣還要繳納3.5%的土地交易稅 。如果通過(guò)買賣獲得盈利，要繳納差價(jià)盈利稅，十年內(nèi)出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%。自有房屋的出租除繳納不動(dòng)產(chǎn)稅外，租金收入要繳納個(gè)人所得稅，2009年后統(tǒng)一為25%的資本利得稅。
縱觀世界大部分國(guó)家在房地產(chǎn)稅收的一些經(jīng)驗(yàn)，從中可歸納出對(duì)我國(guó)思考房地產(chǎn)稅的幾方面借鑒：一是合理和完善的稅收體系是房地產(chǎn)稅收運(yùn)行的基礎(chǔ)；二是“重保有、輕流轉(zhuǎn)、重增值”是普遍特征；三是“少稅種、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”是發(fā)展趨勢(shì)；四是對(duì)特殊群體采取稅收優(yōu)惠政策是普遍做法；五是基于價(jià)值的稅收評(píng)估制度和信息化監(jiān)管方式是重要手段。
(作者為上海社會(huì)科學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)研究室副主任)
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十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》指出，完善稅收制度。加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。
2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。
2017年1月11日，新華社發(fā)表中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》全文。該《意見(jiàn)》指出，在維護(hù)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國(guó)資國(guó)企改革、區(qū)域性金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新。
2017年2月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)稅是十八屆三中全會(huì)明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革，有關(guān)部門正在按照中央要求開(kāi)展工作。