【國家房價調(diào)控最新政策】
為進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國務(wù)院繼去年5月的“國10條”后，于2011\1\26日出臺“國八條”指導(dǎo)全國樓市的政策導(dǎo)向，隨后各地政府陸續(xù)出臺各地執(zhí)行細則，對樓市進一步進行調(diào)控。——《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》國辦發(fā)〔2011〕1號。
房價每年都在變化，房地產(chǎn)的銷售、房價、包括地段的周邊環(huán)境、配套的服務(wù)與設(shè)施、物業(yè)等等，都成了我們現(xiàn)代人買房子而衡量的標準。
房地產(chǎn)價格的變化也影響人們買房子的欲望，不過房地產(chǎn)這一話題永遠都是保持在人們心中的熱度，然而2016年房地產(chǎn)又有了新的政策。房地產(chǎn)與普通百姓的生活是息息相關(guān)的，我們不得不去關(guān)注關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策與相關(guān)信息。
【經(jīng)濟政策】
下面為大家介紹具體的房地產(chǎn)政策。首先，我們從適配的經(jīng)濟政策來看。經(jīng)濟政策上，最關(guān)鍵的就是要在2016年穩(wěn)中求進，促進增長，使經(jīng)濟得到更大程度上的發(fā)展，一方面促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，增加房產(chǎn)規(guī)模，以降低價格，適應(yīng)市場發(fā)展。
另一個方面就是促進人們的收入增加，提高人們的生活質(zhì)量與生活水平。使人們能夠有資金去購買房子，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。除此之外，在其他經(jīng)濟領(lǐng)域還有相關(guān)的政策與之配套，對房地產(chǎn)行業(yè)做出相應(yīng)地調(diào)整。
做好住房服務(wù)金融工作，要滿足居民家庭，改善住房需求。鼓勵金融機構(gòu)和銀行機構(gòu)繼續(xù)發(fā)放公積金貸款和個人住房貸款的組合貸款，普通自住房支持居民家庭購買。
對于購房貸款未結(jié)清的居民家庭，且有擁有一套住房的，為了改善居住的條件再次申請個人商業(yè)性的住房貸款，來購買普通的自住房。最低付首款的比率調(diào)整，不能低于40%，具體的比例和付首款的比例，有企業(yè)金融機構(gòu)和銀行根據(jù)借貸人的還款能力和信用狀況進行合理的決定。
進一步的發(fā)揮公積金(住房公積金)對合理消費住房的支持作用。繳存的職工家庭，使用住房公積金來委托貸款，并且購買首套普通自住房的，首付款的最低比例為20%。對已經(jīng)擁有一套住房的并且已經(jīng)結(jié)算清楚購房貸款的繳存職工家庭，如果為了改善居住條件，而再次申請住房公積金委托貸款并且購買自住房的，首付款的最低比例為30%。liuxue86.com
做好監(jiān)督和政策評估工作，加強政策指導(dǎo)、做好貫徹落實工作。銀監(jiān)會、人民銀行會派出機構(gòu)要按照“分類指導(dǎo)，因地斯施策”的原則，和當?shù)卣龊脺贤üぷ?，加強金融機構(gòu)企業(yè)銀行執(zhí)行差別化的住房信貸政策情況方面的監(jiān)督。
在信貸政策國家統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，知道金融機構(gòu)銀行企業(yè)合理確定個人住房商業(yè)性貸款最低比率水平和首付款比例。做好評估和密切跟蹤觀察住房信貸政策的，實施效果和執(zhí)行情況，能夠促進當?shù)胤康禺a(chǎn)的健康平穩(wěn)發(fā)展的市場，做好有效的防范風(fēng)險。
【金融房貸緊縮政策】
根據(jù)國務(wù)院精神，銀監(jiān)會也表示要做好差別化信貸政策。今年以來，央行連續(xù)加息和提高存款準備金率，導(dǎo)致銀行信貸額度緊張，不少銀行取消了此前貸款的利率優(yōu)惠，并嚴格審查和執(zhí)行開發(fā)貸款程序。
目前北京的各金融機構(gòu)和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策。
此項政策旨在減少流動性，對住宅類房產(chǎn)市場有一定的影響，因其執(zhí)行的貸款利率接近或到達目前商業(yè)項目的利率水平，所以對商業(yè)項目而言，因減少或抵消了之前的利率差異，反而出現(xiàn)了短期的利好現(xiàn)象。
【征收房產(chǎn)稅政策】
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，現(xiàn)行主要作用是提高產(chǎn)權(quán)持有人的持有成本，均衡資產(chǎn)貧富差異、打擊炒房客，對過高房價地區(qū)理論上有一定的房價抑制作用，但其中關(guān)聯(lián)問題比較復(fù)雜。
此次財政部宣布兩地試點之后，重慶與上海先后出臺細則，并于2011年2月前開始實施。此次重慶試點區(qū)域僅限于主城區(qū)，并不包含我司合川區(qū)項目，所以就房產(chǎn)稅方面而言，項目并未受到影響。
【房產(chǎn)市場現(xiàn)狀解讀】
我國房產(chǎn)市場經(jīng)過2010年一系列政府調(diào)控，現(xiàn)狀依然火爆，房價依然堅挺，房價上升的勢頭并未被明顯抑制。進入2011年后，從中央到地方，各職能部門又一輪針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控以組合拳的方式逐步展開。
此輪調(diào)控是2010年房產(chǎn)市場整頓的延續(xù)，房產(chǎn)市場是否健康序發(fā)展，是國家經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整布局的重要目的之一，政策方面是十二五規(guī)劃的重頭戲、是國家經(jīng)濟領(lǐng)域舉足輕重的風(fēng)向標，事關(guān)民生、穩(wěn)定等多項重要因素。
所以此輪以政策導(dǎo)向為手段的調(diào)控，如果仍不能達到平抑房價上漲速度、打擊房產(chǎn)投機、逐步解決住房需求緊張等目的，更深層次更廣泛領(lǐng)域的政策還將陸續(xù)出臺。
總結(jié)：由此可見，2016年房地產(chǎn)的最新政策是親民化的，政策利于民，購房的人就會很多。但是我們在購房的同時也要注意房地產(chǎn)的開發(fā)商，確認和他們簽訂的購房合同與實際居住環(huán)境屬實，過程雖然麻煩一點，但是買套房子的錢也是辛辛苦苦賺的，我們作為消費者也要確保自己的利益。
【關(guān)于2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策的分析】
針對近期部分一線城市房價暴漲的問題，政協(xié)委員認為房地產(chǎn)應(yīng)該落實分類調(diào)控、分地施策的方法。下面看下2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策分析詳細內(nèi)容。
目前房地產(chǎn)調(diào)控因城施政的方向非常明確，從全局來看，中國應(yīng)該支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且房地產(chǎn)去庫存也是主要任務(wù)。但是，個別房價上漲過快城市也應(yīng)出臺政策，抑制房價過快上漲。
2016新年伊始，樓市在各項信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開去庫存大幕。
春節(jié)前后，樓市已經(jīng)迎來三輪政策利好。2月2日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會首先送出“信貸大禮”，決定在不實施限購的城市對首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。
緊接著，2月17日，中國人民銀行、住建部聯(lián)合財政部發(fā)布通知，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準利率執(zhí)行。
2月19日，財政部、國家稅務(wù)總局和住建部三部門發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(下稱《通知》)，對個人購買前兩套住房給予降低契稅優(yōu)惠;對個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。出國留學(xué)網(wǎng)
來自部委的“政策包”密集出臺，地方政府也紛紛跟進，甘肅、江西、山西、山東、安徽等多地都已出臺樓市政策，采用信貸杠桿、稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼、政府回購等多種形式加速去庫存。
“房地產(chǎn)是個區(qū)域性很強的市場，和工業(yè)企業(yè)的‘去產(chǎn)能’有所不同，是一種結(jié)構(gòu)性市場，各地差異化很嚴重。”住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌告訴《中國新聞周刊》，各地應(yīng)該根據(jù)中央的意圖，因地制宜，“一城一策，如果這些稅費優(yōu)惠政策能落實，加上金融部門的支持，對去庫存應(yīng)該會有很好的推動作用。但最終效果如何，還有待觀察市場氛圍和政策的落實程度，但不太可能出現(xiàn)強烈的市場反轉(zhuǎn)。”
政策松綁尋找新平衡
這次調(diào)整不僅取消了普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，并且對于改善型、二套購房的群體也實行減稅政策，優(yōu)惠幅度幾乎創(chuàng)下歷史之最。更多相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)分析內(nèi)容請咨詢中國報告大廳發(fā)布的《2016-2021年中國武漢房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運行態(tài)勢及投資戰(zhàn)略研究報告》。
此次調(diào)整選擇了契稅和營業(yè)稅的雙降，也即購買環(huán)節(jié)和出售環(huán)節(jié)同時降稅。
契稅方面，新的調(diào)整意味著，原來購買首套住房，分別要交1%、1.5%、3%的契稅，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契稅額不變，其他最多只交1.5%。
此前對于二套房的購置，無論面積大小，都統(tǒng)一按照3%的稅率進行計征。政策調(diào)整后，90平方米及以下的契稅稅率由3%調(diào)整到1%，對于面積在90平方米以上的住房，從過去3%的契稅降到2%，購置大戶型的改善型用戶將從中獲得利好。
此次政策，惠及面較大。換算成數(shù)字來看，如果購買一套90平方米、價值100萬元的二套住房，新政以前的購房成本是：首付為25萬元，契稅費用為3萬元。新政后，一方面，首付比例下調(diào)至20萬元，契稅費用僅為1萬元。僅考慮購房初期的支出，購房者可以少付7萬元。
在營業(yè)稅方面，通知中明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。與過去相比，原先滿2年的普通住宅需要按差額征收營業(yè)稅，而新政則一律免除。
在一些業(yè)內(nèi)人士看來，此次新政是春節(jié)前首付比例下調(diào)政策的延續(xù)，總體來說是國家房地產(chǎn)去庫存若干政策組合拳的一部分。但同時傳遞出一些更明確的信號，一是繼續(xù)保護剛需購房者的利益，同時鼓勵購房者積極換房，鼓勵積極購置大戶型住房，這對于三、四線城市來說可能有更大的意義。
從此次減稅的幅度來看，與2010年為代表的上一輪房地產(chǎn)“救市”時，以刺激首套購房為主不同，此輪新政更多意在刺激二次購房以及改善型住房。而且隨著“二孩政策”的實施，大戶型的需求也在逐漸增加。
“這輪去庫存與上一輪調(diào)控有很大不同。”顧云昌認為，整個房地產(chǎn)市場環(huán)境也發(fā)生了很大變化，整體上供大于求，“上一輪是一下全解開，而且加大力度推著購房者走，并且市場很快反轉(zhuǎn)。這一次是慢慢松綁，鼓勵、促進和逐步放開。”
在受訪專家看來，一系列的去庫存政策“組合拳”，是2016年刺激住房消費、盤活存量住房資產(chǎn)的重要舉措和手段。不過，無論是降低購房首付比例還是本次減免契稅政策，都不再是以往“一刀切”似的全面覆蓋，而是有所區(qū)別。比如，庫存壓力較小的北京、上海、廣州、深圳并未作出購房首付比例的調(diào)整;稅費方面，僅執(zhí)行首套房契稅政策的調(diào)整。
“過去房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策是伴隨市場發(fā)展逐步累加到一起的。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉告訴《中國新聞周刊》，在去庫存階段，過去不斷加碼的這些政策可能要逐步恢復(fù)本來面目。
“如果用一般工業(yè)企業(yè)的庫存思路來衡量房地產(chǎn)，庫存問題可能并不嚴重。”劉洪玉表示，但房地產(chǎn)市場差異太大，結(jié)構(gòu)分化嚴重，有些地方是過量供應(yīng)，而有些地方是價格太高。“現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策實際上是需要兩面作戰(zhàn)，一方面要去庫存，另一方面需要增加市場供應(yīng)來緩解價格上漲的壓力。”
在他看來，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展此前沒有經(jīng)歷過長時間的回調(diào)，一直是單邊上漲，造成價格越來越高，同時帶來金融風(fēng)險因素的增加，“現(xiàn)在是慢慢嘗試尋找平衡點，希望尋找到長期的、促進市場穩(wěn)定的一套方案。”
分城施策
從多種跡象看，此次中央不打算用“大水漫灌”的方式解決庫存問題，“分城施策”已經(jīng)成為決策層認可的房地產(chǎn)市場政策思路。
在“分城調(diào)控”政策思路下，不同城市的房地產(chǎn)政策口徑將有所不同。北京、上海等特大型城市仍將維持從嚴的政策口徑，而庫存較大的二、三線城市，活躍樓市交易的政策力度，將在2016年加大。
全國多個省份已經(jīng)公開作出去庫存的表態(tài)。截至目前，以省級政府的名義出臺文件的，有江西、內(nèi)蒙古、福建、山西等，另外還有不少城市單獨出臺相關(guān)政策。
住房公積金成為各地去庫存的重要工具，推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為多地公積金新政的共同選項。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省“一體化”政策，積極推進異地購房。多省還表示將擴大住房公積金的覆蓋范圍，如四川省今年將推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。
有的省份還推出對商品房交易契稅實施財政補貼等多項舉措。如在寧夏，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼，政府讓利的跡象十分明顯。
“還有的地方是用過去控制房價的辦法來去庫存。”顧云昌說，有一些地方設(shè)定了具體的去庫存目標，比如安徽、湖南兩省均明確表示，今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%。 而在江西省出臺的文件中，則明確提出“要加強檢查考核，對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責(zé)任不力，效果不明顯的市、縣，將進行約談和追責(zé)”。這也是首個將去庫存上升為政治任務(wù)的省份，可見庫存壓力對地方經(jīng)濟的影響之大。
加快農(nóng)民工市民化，鼓勵有條件的農(nóng)民工進城買房成為這一輪去庫存政策的倚重和最大希望。多地都已明確出臺政策鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進城購房。如江西省提出，對首次購買城鎮(zhèn)住房、符合條件的農(nóng)民給予財政補貼，探索將農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金制度范圍。山東將對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費群體。青海省提出，進一步放寬西寧(樓盤)市落戶限制，建立農(nóng)牧民進城購房和租房財政補貼政策。
“目前來看，這是中央最關(guān)注的，但現(xiàn)在看來，更多是停留在鼓勵層面，還沒有更多的細則和辦法落地。”顧云昌告訴《中國新聞周刊》，目前有一種說法，農(nóng)民工的住房存在“兩個老鼠洞”問題，走出農(nóng)村去打工，家里的房子空蕩蕩，老鼠進進出出;走進城市買不起房只能住城中村、地下室，居住環(huán)境依然較差，老鼠仍然進進出出。
“過去對農(nóng)民工的住房太不關(guān)心了，農(nóng)民工進城十年，有房的非常少。而且目前的城鎮(zhèn)化一個很大問題，不是家庭的城鎮(zhèn)化，只是個人城鎮(zhèn)化。”顧云昌認為，解決這個問題需要真正改變觀念，“過去是把農(nóng)民工作為勞動力，沒有真正作為新市民。”
不過，鼓勵農(nóng)民工進城買房這一期望在短期內(nèi)面臨諸多難題。國家信息中心宏觀政策動向課題組在近期發(fā)布一項研究報告稱，這一途徑的問題在于，“一方面很多收入相對較高的農(nóng)民往往在一、二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一、二線城市，而需要加大去庫存的是廣大三、四線城市;另一方面，很多有支付能力的農(nóng)民工確實有購房需要，但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力的能力，因為很多有購買能力的已經(jīng)購買，而現(xiàn)在很多面對高房價，很多人很難有支付能力，即使政府對其補貼，使其能勉強支付首付，這種按揭也會具有一定的風(fēng)險。”
劉洪玉告訴《中國新聞周刊》，農(nóng)民工的市民化，短期內(nèi)無法立竿見影，但從中長期來看，會對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需求，尤其是三、四線城市的房地產(chǎn)市場需求，起到重要支持作用。除了落實戶籍改革方案、改革住房制度以外，原有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地的流轉(zhuǎn)，發(fā)揮其財產(chǎn)功能也非常必要。
穩(wěn)投資才能軟著陸
去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，把“化解房地產(chǎn)庫存”列為今年經(jīng)濟社會發(fā)展的五大任務(wù)之一。不過，對于中央的去庫存決心能為今年的市場帶來多大的推進作用，不少業(yè)內(nèi)人士表示效果難以預(yù)測。
“現(xiàn)在的多方面條件決定了，不一定放松就有好的成效。”顧云昌認為，在幫助開發(fā)商有效降低庫存后，能否同時激發(fā)開發(fā)商投資意愿，從而帶動行業(yè)投資實現(xiàn)正循環(huán)才是問題的關(guān)鍵。
目前看來，房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了分化，銷售回暖并未顯著帶動投資的回升。
從數(shù)據(jù)上看，房產(chǎn)的銷售面積和銷售額從去年開始出現(xiàn)了明顯回暖。去年全年商品房銷售面積128495萬平方米，同比增長6.5%，住宅銷售面積112406萬平方米，同比增長6.9%;全年商品房和住宅銷售額分別為87281億元和72753億元，同比分別增長14.4%和 16.6%，尤其是住宅的銷售額增速明顯。
銀行信貸方面，也在罕見地大規(guī)模“放水”，進一步刺激市場成交和房價上漲。央行的數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，人民幣貸款增加2.51萬億元，規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高。其中，住戶部門貸款增加6075億元，其中的短期貸款增加1292億元，中長期貸款增加4783億元。
個人按揭貸款是所有資金中增長最為迅速的，去年全年個人按揭貸款16662億元，同比增速從年初的2.1%上升到12月的21.9%。顯然，個人住房消費貸款需求增長迅速，成為推動房地產(chǎn)成交量和價格上行的重要因素，也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金到位，加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠。
但另一方面，銷售的回暖并沒有帶動投資意愿的回調(diào)。全國房屋和住宅新開工面積持續(xù)低迷，去年全年分別為154454萬平方米和 106651萬平方米，同比分別下降14%和14.6%。土地購置面積也下滑嚴重，全年土地購置面積22811萬平方米，同比下降31.7%。
低迷的開工和買地意愿，直接拖累了房地產(chǎn)投資。去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，同比增速從年初的10.4%下滑到年底的1%。雖然下滑的趨勢不斷減緩，但使房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速遠低于固定資產(chǎn)投資。
“庫存只是一個現(xiàn)象，本質(zhì)上要使投資保持穩(wěn)定。”顧云昌認為，房地產(chǎn)投資如果繼續(xù)下行，會影響整個固定資產(chǎn)投資，會影響GDP的增長，“去庫存的目的是為了使房地產(chǎn)投資穩(wěn)定下來，使新開工面積、購地面積能穩(wěn)定下來，對國民經(jīng)濟有所貢獻，對相關(guān)的60多個行業(yè)去產(chǎn)能有貢獻。去庫存和去產(chǎn)能是聯(lián)系在一起的，不是為了去庫存而去庫存。”
在劉洪玉看來，衡量未來房地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟的貢獻，也不能僅看房地產(chǎn)的開發(fā)投資，“當前我們看到的‘房地產(chǎn)業(yè)’并不是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的全部。比如，我們普遍重視新建住房，但存量住房的維護、維修、更新改造投入嚴重不足，導(dǎo)致存量住宅的安全健康水平不斷下降，適老性、抗震性能、能源利用效率等不能與時俱進。
劉洪玉認為，在社區(qū)服務(wù)、創(chuàng)客空間、青年公寓、老年住宅、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等很多方面，新型房地產(chǎn)經(jīng)濟活動還有待去探索和開拓，“未來可能是房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化，過去看到的那塊似乎小了，但整個行業(yè)對經(jīng)濟的重要性一點都沒有下降。”
為進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國務(wù)院繼去年5月的“國10條”后，于2011\1\26日出臺“國八條”指導(dǎo)全國樓市的政策導(dǎo)向，隨后各地政府陸續(xù)出臺各地執(zhí)行細則，對樓市進一步進行調(diào)控。——《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》國辦發(fā)〔2011〕1號。
房價每年都在變化，房地產(chǎn)的銷售、房價、包括地段的周邊環(huán)境、配套的服務(wù)與設(shè)施、物業(yè)等等，都成了我們現(xiàn)代人買房子而衡量的標準。
房地產(chǎn)價格的變化也影響人們買房子的欲望，不過房地產(chǎn)這一話題永遠都是保持在人們心中的熱度，然而2016年房地產(chǎn)又有了新的政策。房地產(chǎn)與普通百姓的生活是息息相關(guān)的，我們不得不去關(guān)注關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策與相關(guān)信息。
【經(jīng)濟政策】
下面為大家介紹具體的房地產(chǎn)政策。首先，我們從適配的經(jīng)濟政策來看。經(jīng)濟政策上，最關(guān)鍵的就是要在2016年穩(wěn)中求進，促進增長，使經(jīng)濟得到更大程度上的發(fā)展，一方面促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，增加房產(chǎn)規(guī)模，以降低價格，適應(yīng)市場發(fā)展。
另一個方面就是促進人們的收入增加，提高人們的生活質(zhì)量與生活水平。使人們能夠有資金去購買房子，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。除此之外，在其他經(jīng)濟領(lǐng)域還有相關(guān)的政策與之配套，對房地產(chǎn)行業(yè)做出相應(yīng)地調(diào)整。
做好住房服務(wù)金融工作，要滿足居民家庭，改善住房需求。鼓勵金融機構(gòu)和銀行機構(gòu)繼續(xù)發(fā)放公積金貸款和個人住房貸款的組合貸款，普通自住房支持居民家庭購買。
對于購房貸款未結(jié)清的居民家庭，且有擁有一套住房的，為了改善居住的條件再次申請個人商業(yè)性的住房貸款，來購買普通的自住房。最低付首款的比率調(diào)整，不能低于40%，具體的比例和付首款的比例，有企業(yè)金融機構(gòu)和銀行根據(jù)借貸人的還款能力和信用狀況進行合理的決定。
進一步的發(fā)揮公積金(住房公積金)對合理消費住房的支持作用。繳存的職工家庭，使用住房公積金來委托貸款，并且購買首套普通自住房的，首付款的最低比例為20%。對已經(jīng)擁有一套住房的并且已經(jīng)結(jié)算清楚購房貸款的繳存職工家庭，如果為了改善居住條件，而再次申請住房公積金委托貸款并且購買自住房的，首付款的最低比例為30%。liuxue86.com
做好監(jiān)督和政策評估工作，加強政策指導(dǎo)、做好貫徹落實工作。銀監(jiān)會、人民銀行會派出機構(gòu)要按照“分類指導(dǎo)，因地斯施策”的原則，和當?shù)卣龊脺贤üぷ?，加強金融機構(gòu)企業(yè)銀行執(zhí)行差別化的住房信貸政策情況方面的監(jiān)督。
在信貸政策國家統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，知道金融機構(gòu)銀行企業(yè)合理確定個人住房商業(yè)性貸款最低比率水平和首付款比例。做好評估和密切跟蹤觀察住房信貸政策的，實施效果和執(zhí)行情況，能夠促進當?shù)胤康禺a(chǎn)的健康平穩(wěn)發(fā)展的市場，做好有效的防范風(fēng)險。
【金融房貸緊縮政策】
根據(jù)國務(wù)院精神，銀監(jiān)會也表示要做好差別化信貸政策。今年以來，央行連續(xù)加息和提高存款準備金率，導(dǎo)致銀行信貸額度緊張，不少銀行取消了此前貸款的利率優(yōu)惠，并嚴格審查和執(zhí)行開發(fā)貸款程序。
目前北京的各金融機構(gòu)和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策。
此項政策旨在減少流動性，對住宅類房產(chǎn)市場有一定的影響，因其執(zhí)行的貸款利率接近或到達目前商業(yè)項目的利率水平，所以對商業(yè)項目而言，因減少或抵消了之前的利率差異，反而出現(xiàn)了短期的利好現(xiàn)象。
【征收房產(chǎn)稅政策】
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，現(xiàn)行主要作用是提高產(chǎn)權(quán)持有人的持有成本，均衡資產(chǎn)貧富差異、打擊炒房客，對過高房價地區(qū)理論上有一定的房價抑制作用，但其中關(guān)聯(lián)問題比較復(fù)雜。
此次財政部宣布兩地試點之后，重慶與上海先后出臺細則，并于2011年2月前開始實施。此次重慶試點區(qū)域僅限于主城區(qū)，并不包含我司合川區(qū)項目，所以就房產(chǎn)稅方面而言，項目并未受到影響。
【房產(chǎn)市場現(xiàn)狀解讀】
我國房產(chǎn)市場經(jīng)過2010年一系列政府調(diào)控，現(xiàn)狀依然火爆，房價依然堅挺，房價上升的勢頭并未被明顯抑制。進入2011年后，從中央到地方，各職能部門又一輪針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控以組合拳的方式逐步展開。
此輪調(diào)控是2010年房產(chǎn)市場整頓的延續(xù)，房產(chǎn)市場是否健康序發(fā)展，是國家經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整布局的重要目的之一，政策方面是十二五規(guī)劃的重頭戲、是國家經(jīng)濟領(lǐng)域舉足輕重的風(fēng)向標，事關(guān)民生、穩(wěn)定等多項重要因素。
所以此輪以政策導(dǎo)向為手段的調(diào)控，如果仍不能達到平抑房價上漲速度、打擊房產(chǎn)投機、逐步解決住房需求緊張等目的，更深層次更廣泛領(lǐng)域的政策還將陸續(xù)出臺。
總結(jié)：由此可見，2016年房地產(chǎn)的最新政策是親民化的，政策利于民，購房的人就會很多。但是我們在購房的同時也要注意房地產(chǎn)的開發(fā)商，確認和他們簽訂的購房合同與實際居住環(huán)境屬實，過程雖然麻煩一點，但是買套房子的錢也是辛辛苦苦賺的，我們作為消費者也要確保自己的利益。
【關(guān)于2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策的分析】
針對近期部分一線城市房價暴漲的問題，政協(xié)委員認為房地產(chǎn)應(yīng)該落實分類調(diào)控、分地施策的方法。下面看下2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策分析詳細內(nèi)容。
目前房地產(chǎn)調(diào)控因城施政的方向非常明確，從全局來看，中國應(yīng)該支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且房地產(chǎn)去庫存也是主要任務(wù)。但是，個別房價上漲過快城市也應(yīng)出臺政策，抑制房價過快上漲。
2016新年伊始，樓市在各項信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開去庫存大幕。
春節(jié)前后，樓市已經(jīng)迎來三輪政策利好。2月2日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會首先送出“信貸大禮”，決定在不實施限購的城市對首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。
緊接著，2月17日，中國人民銀行、住建部聯(lián)合財政部發(fā)布通知，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準利率執(zhí)行。
2月19日，財政部、國家稅務(wù)總局和住建部三部門發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(下稱《通知》)，對個人購買前兩套住房給予降低契稅優(yōu)惠;對個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。出國留學(xué)網(wǎng)
來自部委的“政策包”密集出臺，地方政府也紛紛跟進，甘肅、江西、山西、山東、安徽等多地都已出臺樓市政策，采用信貸杠桿、稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼、政府回購等多種形式加速去庫存。
“房地產(chǎn)是個區(qū)域性很強的市場，和工業(yè)企業(yè)的‘去產(chǎn)能’有所不同，是一種結(jié)構(gòu)性市場，各地差異化很嚴重。”住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌告訴《中國新聞周刊》，各地應(yīng)該根據(jù)中央的意圖，因地制宜，“一城一策，如果這些稅費優(yōu)惠政策能落實，加上金融部門的支持，對去庫存應(yīng)該會有很好的推動作用。但最終效果如何，還有待觀察市場氛圍和政策的落實程度，但不太可能出現(xiàn)強烈的市場反轉(zhuǎn)。”
政策松綁尋找新平衡
這次調(diào)整不僅取消了普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，并且對于改善型、二套購房的群體也實行減稅政策，優(yōu)惠幅度幾乎創(chuàng)下歷史之最。更多相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)分析內(nèi)容請咨詢中國報告大廳發(fā)布的《2016-2021年中國武漢房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運行態(tài)勢及投資戰(zhàn)略研究報告》。
此次調(diào)整選擇了契稅和營業(yè)稅的雙降，也即購買環(huán)節(jié)和出售環(huán)節(jié)同時降稅。
契稅方面，新的調(diào)整意味著，原來購買首套住房，分別要交1%、1.5%、3%的契稅，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契稅額不變，其他最多只交1.5%。
此前對于二套房的購置，無論面積大小，都統(tǒng)一按照3%的稅率進行計征。政策調(diào)整后，90平方米及以下的契稅稅率由3%調(diào)整到1%，對于面積在90平方米以上的住房，從過去3%的契稅降到2%，購置大戶型的改善型用戶將從中獲得利好。
此次政策，惠及面較大。換算成數(shù)字來看，如果購買一套90平方米、價值100萬元的二套住房，新政以前的購房成本是：首付為25萬元，契稅費用為3萬元。新政后，一方面，首付比例下調(diào)至20萬元，契稅費用僅為1萬元。僅考慮購房初期的支出，購房者可以少付7萬元。
在營業(yè)稅方面，通知中明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。與過去相比，原先滿2年的普通住宅需要按差額征收營業(yè)稅，而新政則一律免除。
在一些業(yè)內(nèi)人士看來，此次新政是春節(jié)前首付比例下調(diào)政策的延續(xù)，總體來說是國家房地產(chǎn)去庫存若干政策組合拳的一部分。但同時傳遞出一些更明確的信號，一是繼續(xù)保護剛需購房者的利益，同時鼓勵購房者積極換房，鼓勵積極購置大戶型住房，這對于三、四線城市來說可能有更大的意義。
從此次減稅的幅度來看，與2010年為代表的上一輪房地產(chǎn)“救市”時，以刺激首套購房為主不同，此輪新政更多意在刺激二次購房以及改善型住房。而且隨著“二孩政策”的實施，大戶型的需求也在逐漸增加。
“這輪去庫存與上一輪調(diào)控有很大不同。”顧云昌認為，整個房地產(chǎn)市場環(huán)境也發(fā)生了很大變化，整體上供大于求，“上一輪是一下全解開，而且加大力度推著購房者走，并且市場很快反轉(zhuǎn)。這一次是慢慢松綁，鼓勵、促進和逐步放開。”
在受訪專家看來，一系列的去庫存政策“組合拳”，是2016年刺激住房消費、盤活存量住房資產(chǎn)的重要舉措和手段。不過，無論是降低購房首付比例還是本次減免契稅政策，都不再是以往“一刀切”似的全面覆蓋，而是有所區(qū)別。比如，庫存壓力較小的北京、上海、廣州、深圳并未作出購房首付比例的調(diào)整;稅費方面，僅執(zhí)行首套房契稅政策的調(diào)整。
“過去房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策是伴隨市場發(fā)展逐步累加到一起的。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉告訴《中國新聞周刊》，在去庫存階段，過去不斷加碼的這些政策可能要逐步恢復(fù)本來面目。
“如果用一般工業(yè)企業(yè)的庫存思路來衡量房地產(chǎn)，庫存問題可能并不嚴重。”劉洪玉表示，但房地產(chǎn)市場差異太大，結(jié)構(gòu)分化嚴重，有些地方是過量供應(yīng)，而有些地方是價格太高。“現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策實際上是需要兩面作戰(zhàn)，一方面要去庫存，另一方面需要增加市場供應(yīng)來緩解價格上漲的壓力。”
在他看來，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展此前沒有經(jīng)歷過長時間的回調(diào)，一直是單邊上漲，造成價格越來越高，同時帶來金融風(fēng)險因素的增加，“現(xiàn)在是慢慢嘗試尋找平衡點，希望尋找到長期的、促進市場穩(wěn)定的一套方案。”
分城施策
從多種跡象看，此次中央不打算用“大水漫灌”的方式解決庫存問題，“分城施策”已經(jīng)成為決策層認可的房地產(chǎn)市場政策思路。
在“分城調(diào)控”政策思路下，不同城市的房地產(chǎn)政策口徑將有所不同。北京、上海等特大型城市仍將維持從嚴的政策口徑，而庫存較大的二、三線城市，活躍樓市交易的政策力度，將在2016年加大。
全國多個省份已經(jīng)公開作出去庫存的表態(tài)。截至目前，以省級政府的名義出臺文件的，有江西、內(nèi)蒙古、福建、山西等，另外還有不少城市單獨出臺相關(guān)政策。
住房公積金成為各地去庫存的重要工具，推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為多地公積金新政的共同選項。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省“一體化”政策，積極推進異地購房。多省還表示將擴大住房公積金的覆蓋范圍，如四川省今年將推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。
有的省份還推出對商品房交易契稅實施財政補貼等多項舉措。如在寧夏，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼，政府讓利的跡象十分明顯。
“還有的地方是用過去控制房價的辦法來去庫存。”顧云昌說，有一些地方設(shè)定了具體的去庫存目標，比如安徽、湖南兩省均明確表示，今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%。 而在江西省出臺的文件中，則明確提出“要加強檢查考核，對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責(zé)任不力，效果不明顯的市、縣，將進行約談和追責(zé)”。這也是首個將去庫存上升為政治任務(wù)的省份，可見庫存壓力對地方經(jīng)濟的影響之大。
加快農(nóng)民工市民化，鼓勵有條件的農(nóng)民工進城買房成為這一輪去庫存政策的倚重和最大希望。多地都已明確出臺政策鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進城購房。如江西省提出，對首次購買城鎮(zhèn)住房、符合條件的農(nóng)民給予財政補貼，探索將農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金制度范圍。山東將對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費群體。青海省提出，進一步放寬西寧(樓盤)市落戶限制，建立農(nóng)牧民進城購房和租房財政補貼政策。
“目前來看，這是中央最關(guān)注的，但現(xiàn)在看來，更多是停留在鼓勵層面，還沒有更多的細則和辦法落地。”顧云昌告訴《中國新聞周刊》，目前有一種說法，農(nóng)民工的住房存在“兩個老鼠洞”問題，走出農(nóng)村去打工，家里的房子空蕩蕩，老鼠進進出出;走進城市買不起房只能住城中村、地下室，居住環(huán)境依然較差，老鼠仍然進進出出。
“過去對農(nóng)民工的住房太不關(guān)心了，農(nóng)民工進城十年，有房的非常少。而且目前的城鎮(zhèn)化一個很大問題，不是家庭的城鎮(zhèn)化，只是個人城鎮(zhèn)化。”顧云昌認為，解決這個問題需要真正改變觀念，“過去是把農(nóng)民工作為勞動力，沒有真正作為新市民。”
不過，鼓勵農(nóng)民工進城買房這一期望在短期內(nèi)面臨諸多難題。國家信息中心宏觀政策動向課題組在近期發(fā)布一項研究報告稱，這一途徑的問題在于，“一方面很多收入相對較高的農(nóng)民往往在一、二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一、二線城市，而需要加大去庫存的是廣大三、四線城市;另一方面，很多有支付能力的農(nóng)民工確實有購房需要，但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力的能力，因為很多有購買能力的已經(jīng)購買，而現(xiàn)在很多面對高房價，很多人很難有支付能力，即使政府對其補貼，使其能勉強支付首付，這種按揭也會具有一定的風(fēng)險。”
劉洪玉告訴《中國新聞周刊》，農(nóng)民工的市民化，短期內(nèi)無法立竿見影，但從中長期來看，會對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需求，尤其是三、四線城市的房地產(chǎn)市場需求，起到重要支持作用。除了落實戶籍改革方案、改革住房制度以外，原有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地的流轉(zhuǎn)，發(fā)揮其財產(chǎn)功能也非常必要。
穩(wěn)投資才能軟著陸
去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，把“化解房地產(chǎn)庫存”列為今年經(jīng)濟社會發(fā)展的五大任務(wù)之一。不過，對于中央的去庫存決心能為今年的市場帶來多大的推進作用，不少業(yè)內(nèi)人士表示效果難以預(yù)測。
“現(xiàn)在的多方面條件決定了，不一定放松就有好的成效。”顧云昌認為，在幫助開發(fā)商有效降低庫存后，能否同時激發(fā)開發(fā)商投資意愿，從而帶動行業(yè)投資實現(xiàn)正循環(huán)才是問題的關(guān)鍵。
目前看來，房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了分化，銷售回暖并未顯著帶動投資的回升。
從數(shù)據(jù)上看，房產(chǎn)的銷售面積和銷售額從去年開始出現(xiàn)了明顯回暖。去年全年商品房銷售面積128495萬平方米，同比增長6.5%，住宅銷售面積112406萬平方米，同比增長6.9%;全年商品房和住宅銷售額分別為87281億元和72753億元，同比分別增長14.4%和 16.6%，尤其是住宅的銷售額增速明顯。
銀行信貸方面，也在罕見地大規(guī)模“放水”，進一步刺激市場成交和房價上漲。央行的數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，人民幣貸款增加2.51萬億元，規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高。其中，住戶部門貸款增加6075億元，其中的短期貸款增加1292億元，中長期貸款增加4783億元。
個人按揭貸款是所有資金中增長最為迅速的，去年全年個人按揭貸款16662億元，同比增速從年初的2.1%上升到12月的21.9%。顯然，個人住房消費貸款需求增長迅速，成為推動房地產(chǎn)成交量和價格上行的重要因素，也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金到位，加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠。
但另一方面，銷售的回暖并沒有帶動投資意愿的回調(diào)。全國房屋和住宅新開工面積持續(xù)低迷，去年全年分別為154454萬平方米和 106651萬平方米，同比分別下降14%和14.6%。土地購置面積也下滑嚴重，全年土地購置面積22811萬平方米，同比下降31.7%。
低迷的開工和買地意愿，直接拖累了房地產(chǎn)投資。去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，同比增速從年初的10.4%下滑到年底的1%。雖然下滑的趨勢不斷減緩，但使房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速遠低于固定資產(chǎn)投資。
“庫存只是一個現(xiàn)象，本質(zhì)上要使投資保持穩(wěn)定。”顧云昌認為，房地產(chǎn)投資如果繼續(xù)下行，會影響整個固定資產(chǎn)投資，會影響GDP的增長，“去庫存的目的是為了使房地產(chǎn)投資穩(wěn)定下來，使新開工面積、購地面積能穩(wěn)定下來，對國民經(jīng)濟有所貢獻，對相關(guān)的60多個行業(yè)去產(chǎn)能有貢獻。去庫存和去產(chǎn)能是聯(lián)系在一起的，不是為了去庫存而去庫存。”
在劉洪玉看來，衡量未來房地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟的貢獻，也不能僅看房地產(chǎn)的開發(fā)投資，“當前我們看到的‘房地產(chǎn)業(yè)’并不是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的全部。比如，我們普遍重視新建住房，但存量住房的維護、維修、更新改造投入嚴重不足，導(dǎo)致存量住宅的安全健康水平不斷下降，適老性、抗震性能、能源利用效率等不能與時俱進。
劉洪玉認為，在社區(qū)服務(wù)、創(chuàng)客空間、青年公寓、老年住宅、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等很多方面，新型房地產(chǎn)經(jīng)濟活動還有待去探索和開拓，“未來可能是房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化，過去看到的那塊似乎小了，但整個行業(yè)對經(jīng)濟的重要性一點都沒有下降。”