國(guó)家房?jī)r(jià)調(diào)控最新政策

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【國(guó)家房?jī)r(jià)調(diào)控最新政策】
    為進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作,逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,國(guó)務(wù)院繼去年5月的“國(guó)10條”后,于2011\1\26日出臺(tái)“國(guó)八條”指導(dǎo)全國(guó)樓市的政策導(dǎo)向,隨后各地政府陸續(xù)出臺(tái)各地執(zhí)行細(xì)則,對(duì)樓市進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)控。——《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)。
    房?jī)r(jià)每年都在變化,房地產(chǎn)的銷售、房?jī)r(jià)、包括地段的周邊環(huán)境、配套的服務(wù)與設(shè)施、物業(yè)等等,都成了我們現(xiàn)代人買房子而衡量的標(biāo)準(zhǔn)。
    房地產(chǎn)價(jià)格的變化也影響人們買房子的欲望,不過(guò)房地產(chǎn)這一話題永遠(yuǎn)都是保持在人們心中的熱度,然而2016年房地產(chǎn)又有了新的政策。房地產(chǎn)與普通百姓的生活是息息相關(guān)的,我們不得不去關(guān)注關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策與相關(guān)信息。
    【經(jīng)濟(jì)政策】
    下面為大家介紹具體的房地產(chǎn)政策。首先,我們從適配的經(jīng)濟(jì)政策來(lái)看。經(jīng)濟(jì)政策上,最關(guān)鍵的就是要在2016年穩(wěn)中求進(jìn),促進(jìn)增長(zhǎng),使經(jīng)濟(jì)得到更大程度上的發(fā)展,一方面促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,增加房產(chǎn)規(guī)模,以降低價(jià)格,適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展。
    另一個(gè)方面就是促進(jìn)人們的收入增加,提高人們的生活質(zhì)量與生活水平。使人們能夠有資金去購(gòu)買房子,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。除此之外,在其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域還有相關(guān)的政策與之配套,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出相應(yīng)地調(diào)整。
    做好住房服務(wù)金融工作,要滿足居民家庭,改善住房需求。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和銀行機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放公積金貸款和個(gè)人住房貸款的組合貸款,普通自住房支持居民家庭購(gòu)買。
    對(duì)于購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,且有擁有一套住房的,為了改善居住的條件再次申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)性的住房貸款,來(lái)購(gòu)買普通的自住房。最低付首款的比率調(diào)整,不能低于40%,具體的比例和付首款的比例,有企業(yè)金融機(jī)構(gòu)和銀行根據(jù)借貸人的還款能力和信用狀況進(jìn)行合理的決定。
    進(jìn)一步的發(fā)揮公積金(住房公積金)對(duì)合理消費(fèi)住房的支持作用。繳存的職工家庭,使用住房公積金來(lái)委托貸款,并且購(gòu)買首套普通自住房的,首付款的最低比例為20%。對(duì)已經(jīng)擁有一套住房的并且已經(jīng)結(jié)算清楚購(gòu)房貸款的繳存職工家庭,如果為了改善居住條件,而再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款并且購(gòu)買自住房的,首付款的最低比例為30%。liuxue86.com
    做好監(jiān)督和政策評(píng)估工作,加強(qiáng)政策指導(dǎo)、做好貫徹落實(shí)工作。銀監(jiān)會(huì)、人民銀行會(huì)派出機(jī)構(gòu)要按照“分類指導(dǎo),因地斯施策”的原則,和當(dāng)?shù)卣龊脺贤üぷ?,加?qiáng)金融機(jī)構(gòu)企業(yè)銀行執(zhí)行差別化的住房信貸政策情況方面的監(jiān)督。
    在信貸政策國(guó)家統(tǒng)一的基礎(chǔ)上,知道金融機(jī)構(gòu)銀行企業(yè)合理確定個(gè)人住房商業(yè)性貸款最低比率水平和首付款比例。做好評(píng)估和密切跟蹤觀察住房信貸政策的,實(shí)施效果和執(zhí)行情況,能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的健康平穩(wěn)發(fā)展的市場(chǎng),做好有效的防范風(fēng)險(xiǎn)。
    【金融房貸緊縮政策】
    根據(jù)國(guó)務(wù)院精神,銀監(jiān)會(huì)也表示要做好差別化信貸政策。今年以來(lái),央行連續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率,導(dǎo)致銀行信貸額度緊張,不少銀行取消了此前貸款的利率優(yōu)惠,并嚴(yán)格審查和執(zhí)行開(kāi)發(fā)貸款程序。
    目前北京的各金融機(jī)構(gòu)和北京住房公積金管理中心對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,執(zhí)行“首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策。
    此項(xiàng)政策旨在減少流動(dòng)性,對(duì)住宅類房產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響,因其執(zhí)行的貸款利率接近或到達(dá)目前商業(yè)項(xiàng)目的利率水平,所以對(duì)商業(yè)項(xiàng)目而言,因減少或抵消了之前的利率差異,反而出現(xiàn)了短期的利好現(xiàn)象。
    【征收房產(chǎn)稅政策】
    房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象,按房屋的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅,現(xiàn)行主要作用是提高產(chǎn)權(quán)持有人的持有成本,均衡資產(chǎn)貧富差異、打擊炒房客,對(duì)過(guò)高房?jī)r(jià)地區(qū)理論上有一定的房?jī)r(jià)抑制作用,但其中關(guān)聯(lián)問(wèn)題比較復(fù)雜。
    此次財(cái)政部宣布兩地試點(diǎn)之后,重慶與上海先后出臺(tái)細(xì)則,并于2011年2月前開(kāi)始實(shí)施。此次重慶試點(diǎn)區(qū)域僅限于主城區(qū),并不包含我司合川區(qū)項(xiàng)目,所以就房產(chǎn)稅方面而言,項(xiàng)目并未受到影響。
    【房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀解讀】
    我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2010年一系列政府調(diào)控,現(xiàn)狀依然火爆,房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺,房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭并未被明顯抑制。進(jìn)入2011年后,從中央到地方,各職能部門又一輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控以組合拳的方式逐步展開(kāi)。
    此輪調(diào)控是2010年房產(chǎn)市場(chǎng)整頓的延續(xù),房產(chǎn)市場(chǎng)是否健康序發(fā)展,是國(guó)家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整布局的重要目的之一,政策方面是十二五規(guī)劃的重頭戲、是國(guó)家經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域舉足輕重的風(fēng)向標(biāo),事關(guān)民生、穩(wěn)定等多項(xiàng)重要因素。
    所以此輪以政策導(dǎo)向?yàn)槭侄蔚恼{(diào)控,如果仍不能達(dá)到平抑房?jī)r(jià)上漲速度、打擊房產(chǎn)投機(jī)、逐步解決住房需求緊張等目的,更深層次更廣泛領(lǐng)域的政策還將陸續(xù)出臺(tái)。
    總結(jié):由此可見(jiàn),2016年房地產(chǎn)的最新政策是親民化的,政策利于民,購(gòu)房的人就會(huì)很多。但是我們?cè)谫?gòu)房的同時(shí)也要注意房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商,確認(rèn)和他們簽訂的購(gòu)房合同與實(shí)際居住環(huán)境屬實(shí),過(guò)程雖然麻煩一點(diǎn),但是買套房子的錢也是辛辛苦苦賺的,我們作為消費(fèi)者也要確保自己的利益。
    【關(guān)于2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策的分析】
    針對(duì)近期部分一線城市房?jī)r(jià)暴漲的問(wèn)題,政協(xié)委員認(rèn)為房地產(chǎn)應(yīng)該落實(shí)分類調(diào)控、分地施策的方法。下面看下2016年房地產(chǎn)調(diào)控政策分析詳細(xì)內(nèi)容。
    目前房地產(chǎn)調(diào)控因城施政的方向非常明確,從全局來(lái)看,中國(guó)應(yīng)該支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,而且房地產(chǎn)去庫(kù)存也是主要任務(wù)。但是,個(gè)別房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市也應(yīng)出臺(tái)政策,抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
    2016新年伊始,樓市在各項(xiàng)信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開(kāi)去庫(kù)存大幕。
    春節(jié)前后,樓市已經(jīng)迎來(lái)三輪政策利好。2月2日,中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)首先送出“信貸大禮”,決定在不實(shí)施限購(gòu)的城市對(duì)首套房首付比例最低降至兩成,二套房首付比例最低可付三成。
    緊接著,2月17日,中國(guó)人民銀行、住建部聯(lián)合財(cái)政部發(fā)布通知,將職工住房公積金賬戶存款利率,由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率,調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
    2月19日,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和住建部三部門發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(下稱《通知》),對(duì)個(gè)人購(gòu)買前兩套住房給予降低契稅優(yōu)惠;對(duì)個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。出國(guó)留學(xué)網(wǎng)
    來(lái)自部委的“政策包”密集出臺(tái),地方政府也紛紛跟進(jìn),甘肅、江西、山西、山東、安徽等多地都已出臺(tái)樓市政策,采用信貸杠桿、稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房?jī)r(jià)補(bǔ)貼、政府回購(gòu)等多種形式加速去庫(kù)存。
    “房地產(chǎn)是個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的市場(chǎng),和工業(yè)企業(yè)的‘去產(chǎn)能’有所不同,是一種結(jié)構(gòu)性市場(chǎng),各地差異化很嚴(yán)重。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任委員顧云昌告訴《中國(guó)新聞周刊》,各地應(yīng)該根據(jù)中央的意圖,因地制宜,“一城一策,如果這些稅費(fèi)優(yōu)惠政策能落實(shí),加上金融部門的支持,對(duì)去庫(kù)存應(yīng)該會(huì)有很好的推動(dòng)作用。但最終效果如何,還有待觀察市場(chǎng)氛圍和政策的落實(shí)程度,但不太可能出現(xiàn)強(qiáng)烈的市場(chǎng)反轉(zhuǎn)。”
    政策松綁尋找新平衡
    這次調(diào)整不僅取消了普通住宅和非普通住宅的區(qū)別,并且對(duì)于改善型、二套購(gòu)房的群體也實(shí)行減稅政策,優(yōu)惠幅度幾乎創(chuàng)下歷史之最。更多相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)分析內(nèi)容請(qǐng)咨詢中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的《2016-2021年中國(guó)武漢房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》。
    此次調(diào)整選擇了契稅和營(yíng)業(yè)稅的雙降,也即購(gòu)買環(huán)節(jié)和出售環(huán)節(jié)同時(shí)降稅。
    契稅方面,新的調(diào)整意味著,原來(lái)購(gòu)買首套住房,分別要交1%、1.5%、3%的契稅,即90平方米以下普通住房是1%,90平方米以上普通住房是1.5%,非普通住房是3%。新政之后,90平方米以下的普通住宅契稅額不變,其他最多只交1.5%。
    此前對(duì)于二套房的購(gòu)置,無(wú)論面積大小,都統(tǒng)一按照3%的稅率進(jìn)行計(jì)征。政策調(diào)整后,90平方米及以下的契稅稅率由3%調(diào)整到1%,對(duì)于面積在90平方米以上的住房,從過(guò)去3%的契稅降到2%,購(gòu)置大戶型的改善型用戶將從中獲得利好。
    此次政策,惠及面較大。換算成數(shù)字來(lái)看,如果購(gòu)買一套90平方米、價(jià)值100萬(wàn)元的二套住房,新政以前的購(gòu)房成本是:首付為25萬(wàn)元,契稅費(fèi)用為3萬(wàn)元。新政后,一方面,首付比例下調(diào)至20萬(wàn)元,契稅費(fèi)用僅為1萬(wàn)元。僅考慮購(gòu)房初期的支出,購(gòu)房者可以少付7萬(wàn)元。
    在營(yíng)業(yè)稅方面,通知中明確,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。與過(guò)去相比,原先滿2年的普通住宅需要按差額征收營(yíng)業(yè)稅,而新政則一律免除。
    在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái),此次新政是春節(jié)前首付比例下調(diào)政策的延續(xù),總體來(lái)說(shuō)是國(guó)家房地產(chǎn)去庫(kù)存若干政策組合拳的一部分。但同時(shí)傳遞出一些更明確的信號(hào),一是繼續(xù)保護(hù)剛需購(gòu)房者的利益,同時(shí)鼓勵(lì)購(gòu)房者積極換房,鼓勵(lì)積極購(gòu)置大戶型住房,這對(duì)于三、四線城市來(lái)說(shuō)可能有更大的意義。
    從此次減稅的幅度來(lái)看,與2010年為代表的上一輪房地產(chǎn)“救市”時(shí),以刺激首套購(gòu)房為主不同,此輪新政更多意在刺激二次購(gòu)房以及改善型住房。而且隨著“二孩政策”的實(shí)施,大戶型的需求也在逐漸增加。
    “這輪去庫(kù)存與上一輪調(diào)控有很大不同。”顧云昌認(rèn)為,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也發(fā)生了很大變化,整體上供大于求,“上一輪是一下全解開(kāi),而且加大力度推著購(gòu)房者走,并且市場(chǎng)很快反轉(zhuǎn)。這一次是慢慢松綁,鼓勵(lì)、促進(jìn)和逐步放開(kāi)。”
    在受訪專家看來(lái),一系列的去庫(kù)存政策“組合拳”,是2016年刺激住房消費(fèi)、盤活存量住房資產(chǎn)的重要舉措和手段。不過(guò),無(wú)論是降低購(gòu)房首付比例還是本次減免契稅政策,都不再是以往“一刀切”似的全面覆蓋,而是有所區(qū)別。比如,庫(kù)存壓力較小的北京、上海、廣州、深圳并未作出購(gòu)房首付比例的調(diào)整;稅費(fèi)方面,僅執(zhí)行首套房契稅政策的調(diào)整。
    “過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策是伴隨市場(chǎng)發(fā)展逐步累加到一起的。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉告訴《中國(guó)新聞周刊》,在去庫(kù)存階段,過(guò)去不斷加碼的這些政策可能要逐步恢復(fù)本來(lái)面目。
    “如果用一般工業(yè)企業(yè)的庫(kù)存思路來(lái)衡量房地產(chǎn),庫(kù)存問(wèn)題可能并不嚴(yán)重。”劉洪玉表示,但房地產(chǎn)市場(chǎng)差異太大,結(jié)構(gòu)分化嚴(yán)重,有些地方是過(guò)量供應(yīng),而有些地方是價(jià)格太高。“現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策實(shí)際上是需要兩面作戰(zhàn),一方面要去庫(kù)存,另一方面需要增加市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)緩解價(jià)格上漲的壓力。”
    在他看來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展此前沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的回調(diào),一直是單邊上漲,造成價(jià)格越來(lái)越高,同時(shí)帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)因素的增加,“現(xiàn)在是慢慢嘗試尋找平衡點(diǎn),希望尋找到長(zhǎng)期的、促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定的一套方案。”
    分城施策
    從多種跡象看,此次中央不打算用“大水漫灌”的方式解決庫(kù)存問(wèn)題,“分城施策”已經(jīng)成為決策層認(rèn)可的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策思路。
    在“分城調(diào)控”政策思路下,不同城市的房地產(chǎn)政策口徑將有所不同。北京、上海等特大型城市仍將維持從嚴(yán)的政策口徑,而庫(kù)存較大的二、三線城市,活躍樓市交易的政策力度,將在2016年加大。
    全國(guó)多個(gè)省份已經(jīng)公開(kāi)作出去庫(kù)存的表態(tài)。截至目前,以省級(jí)政府的名義出臺(tái)文件的,有江西、內(nèi)蒙古、福建、山西等,另外還有不少城市單獨(dú)出臺(tái)相關(guān)政策。
    住房公積金成為各地去庫(kù)存的重要工具,推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等已成為多地公積金新政的共同選項(xiàng)。如江西、甘肅等省份已落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策,積極推進(jìn)異地購(gòu)房。多省還表示將擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍,如四川省今年將推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋,湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。
    有的省份還推出對(duì)商品房交易契稅實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼等多項(xiàng)舉措。如在寧夏,居民購(gòu)買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼,政府讓利的跡象十分明顯。
    “還有的地方是用過(guò)去控制房?jī)r(jià)的辦法來(lái)去庫(kù)存。”顧云昌說(shuō),有一些地方設(shè)定了具體的去庫(kù)存目標(biāo),比如安徽、湖南兩省均明確表示,今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%。 而在江西省出臺(tái)的文件中,則明確提出“要加強(qiáng)檢查考核,對(duì)履行去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)主體責(zé)任不力,效果不明顯的市、縣,將進(jìn)行約談和追責(zé)”。這也是首個(gè)將去庫(kù)存上升為政治任務(wù)的省份,可見(jiàn)庫(kù)存壓力對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響之大。
    加快農(nóng)民工市民化,鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民工進(jìn)城買房成為這一輪去庫(kù)存政策的倚重和最大希望。多地都已明確出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。如江西省提出,對(duì)首次購(gòu)買城鎮(zhèn)住房、符合條件的農(nóng)民給予財(cái)政補(bǔ)貼,探索將農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度范圍。山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策,以使其成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。青海省提出,進(jìn)一步放寬西寧(樓盤)市落戶限制,建立農(nóng)牧民進(jìn)城購(gòu)房和租房財(cái)政補(bǔ)貼政策。
    “目前來(lái)看,這是中央最關(guān)注的,但現(xiàn)在看來(lái),更多是停留在鼓勵(lì)層面,還沒(méi)有更多的細(xì)則和辦法落地。”顧云昌告訴《中國(guó)新聞周刊》,目前有一種說(shuō)法,農(nóng)民工的住房存在“兩個(gè)老鼠洞”問(wèn)題,走出農(nóng)村去打工,家里的房子空蕩蕩,老鼠進(jìn)進(jìn)出出;走進(jìn)城市買不起房只能住城中村、地下室,居住環(huán)境依然較差,老鼠仍然進(jìn)進(jìn)出出。
    “過(guò)去對(duì)農(nóng)民工的住房太不關(guān)心了,農(nóng)民工進(jìn)城十年,有房的非常少。而且目前的城鎮(zhèn)化一個(gè)很大問(wèn)題,不是家庭的城鎮(zhèn)化,只是個(gè)人城鎮(zhèn)化。”顧云昌認(rèn)為,解決這個(gè)問(wèn)題需要真正改變觀念,“過(guò)去是把農(nóng)民工作為勞動(dòng)力,沒(méi)有真正作為新市民。”
    不過(guò),鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房這一期望在短期內(nèi)面臨諸多難題。國(guó)家信息中心宏觀政策動(dòng)向課題組在近期發(fā)布一項(xiàng)研究報(bào)告稱,這一途徑的問(wèn)題在于,“一方面很多收入相對(duì)較高的農(nóng)民往往在一、二線城市就業(yè),他們即使買房更希望在一、二線城市,而需要加大去庫(kù)存的是廣大三、四線城市;另一方面,很多有支付能力的農(nóng)民工確實(shí)有購(gòu)房需要,但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力的能力,因?yàn)楹芏嘤匈?gòu)買能力的已經(jīng)購(gòu)買,而現(xiàn)在很多面對(duì)高房?jī)r(jià),很多人很難有支付能力,即使政府對(duì)其補(bǔ)貼,使其能勉強(qiáng)支付首付,這種按揭也會(huì)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。”
    劉洪玉告訴《中國(guó)新聞周刊》,農(nóng)民工的市民化,短期內(nèi)無(wú)法立竿見(jiàn)影,但從中長(zhǎng)期來(lái)看,會(huì)對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,尤其是三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,起到重要支持作用。除了落實(shí)戶籍改革方案、改革住房制度以外,原有農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地的流轉(zhuǎn),發(fā)揮其財(cái)產(chǎn)功能也非常必要。
    穩(wěn)投資才能軟著陸
    去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,把“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”列為今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。不過(guò),對(duì)于中央的去庫(kù)存決心能為今年的市場(chǎng)帶來(lái)多大的推進(jìn)作用,不少業(yè)內(nèi)人士表示效果難以預(yù)測(cè)。
    “現(xiàn)在的多方面條件決定了,不一定放松就有好的成效。”顧云昌認(rèn)為,在幫助開(kāi)發(fā)商有效降低庫(kù)存后,能否同時(shí)激發(fā)開(kāi)發(fā)商投資意愿,從而帶動(dòng)行業(yè)投資實(shí)現(xiàn)正循環(huán)才是問(wèn)題的關(guān)鍵。
    目前看來(lái),房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了分化,銷售回暖并未顯著帶動(dòng)投資的回升。
    從數(shù)據(jù)上看,房產(chǎn)的銷售面積和銷售額從去年開(kāi)始出現(xiàn)了明顯回暖。去年全年商品房銷售面積128495萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)6.5%,住宅銷售面積112406萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)6.9%;全年商品房和住宅銷售額分別為87281億元和72753億元,同比分別增長(zhǎng)14.4%和 16.6%,尤其是住宅的銷售額增速明顯。
    銀行信貸方面,也在罕見(jiàn)地大規(guī)模“放水”,進(jìn)一步刺激市場(chǎng)成交和房?jī)r(jià)上漲。央行的數(shù)據(jù)顯示,2016年1月,人民幣貸款增加2.51萬(wàn)億元,規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高。其中,住戶部門貸款增加6075億元,其中的短期貸款增加1292億元,中長(zhǎng)期貸款增加4783億元。
    個(gè)人按揭貸款是所有資金中增長(zhǎng)最為迅速的,去年全年個(gè)人按揭貸款16662億元,同比增速?gòu)哪瓿醯?.1%上升到12月的21.9%。顯然,個(gè)人住房消費(fèi)貸款需求增長(zhǎng)迅速,成為推動(dòng)房地產(chǎn)成交量和價(jià)格上行的重要因素,也有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金到位,加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠。
    但另一方面,銷售的回暖并沒(méi)有帶動(dòng)投資意愿的回調(diào)。全國(guó)房屋和住宅新開(kāi)工面積持續(xù)低迷,去年全年分別為154454萬(wàn)平方米和 106651萬(wàn)平方米,同比分別下降14%和14.6%。土地購(gòu)置面積也下滑嚴(yán)重,全年土地購(gòu)置面積22811萬(wàn)平方米,同比下降31.7%。
    低迷的開(kāi)工和買地意愿,直接拖累了房地產(chǎn)投資。去年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元,同比增速?gòu)哪瓿醯?0.4%下滑到年底的1%。雖然下滑的趨勢(shì)不斷減緩,但使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資。
    “庫(kù)存只是一個(gè)現(xiàn)象,本質(zhì)上要使投資保持穩(wěn)定。”顧云昌認(rèn)為,房地產(chǎn)投資如果繼續(xù)下行,會(huì)影響整個(gè)固定資產(chǎn)投資,會(huì)影響GDP的增長(zhǎng),“去庫(kù)存的目的是為了使房地產(chǎn)投資穩(wěn)定下來(lái),使新開(kāi)工面積、購(gòu)地面積能穩(wěn)定下來(lái),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有所貢獻(xiàn),對(duì)相關(guān)的60多個(gè)行業(yè)去產(chǎn)能有貢獻(xiàn)。去庫(kù)存和去產(chǎn)能是聯(lián)系在一起的,不是為了去庫(kù)存而去庫(kù)存。”
    在劉洪玉看來(lái),衡量未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn),也不能僅看房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資,“當(dāng)前我們看到的‘房地產(chǎn)業(yè)’并不是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全部。比如,我們普遍重視新建住房,但存量住房的維護(hù)、維修、更新改造投入嚴(yán)重不足,導(dǎo)致存量住宅的安全健康水平不斷下降,適老性、抗震性能、能源利用效率等不能與時(shí)俱進(jìn)。
    劉洪玉認(rèn)為,在社區(qū)服務(wù)、創(chuàng)客空間、青年公寓、老年住宅、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等很多方面,新型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)還有待去探索和開(kāi)拓,“未來(lái)可能是房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化,過(guò)去看到的那塊似乎小了,但整個(gè)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的重要性一點(diǎn)都沒(méi)有下降。”