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貸款抵押分析
貸款抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，銀行持有抵押財產(chǎn)的擔保權(quán)益，當借款人不履行借款合同時，銀行有權(quán)以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。
一、貸款抵押設定條件
1.抵押的范圍
根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定，抵押人擁有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的下列財產(chǎn)可以抵押：
私有財產(chǎn)——所有權(quán);公共財產(chǎn)——使用權(quán)
①抵押人所有的房屋和其他地上定著物;
②抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);
③抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;
④抵押人依法有處分權(quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;
⑤抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);
⑥依法可以抵押的其他財產(chǎn)。
不得抵押的財產(chǎn)有：
①土地所有權(quán);
②耕地、宅基地(但有特別規(guī)定的除外)，自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán);
③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;
④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);
⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);
⑥依法不得抵押的其他財產(chǎn)。
2.貸款抵押額度的確定
(1)抵押物的認定——所有權(quán)認定
作為貸款擔保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財產(chǎn)。因此，銀行對選定的抵押物要逐項驗證產(chǎn)權(quán)。對國有企業(yè)，應該核對抵押物的所有權(quán);實行租賃經(jīng)營責任制的企業(yè)，要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財產(chǎn)作抵押時，除應該核對抵押物所有權(quán)外，還應驗證董事會或職工代表大會同意的證明;用共有財產(chǎn)作抵押時，應取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。
(2)抵押物的估價
抵押物的估價是評估抵押物的現(xiàn)值。銀行對抵押物的價值都要進行評估。
①估價方法。由于我國的法律還未就抵押物估價問題做出具體規(guī)定，一般的做法是由抵押人與銀行雙方協(xié)商確定抵押物的價值，委托具有評估資格的中介機構(gòu)給予評估或銀行自行評估。一般的估價方法是：
對于房屋建筑的估價，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價和現(xiàn)在的造價等因素;
對于機器設備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應扣除折舊;
對庫存商品、產(chǎn)成品等存貨的估價，主要是考慮抵押物的市場價格、預計市場漲落、抵押物銷售前景;
對可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價，取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。
此外，估價的時間性和地區(qū)性，也都會對評估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。
②抵押率的確定——抵押物的杠桿作用
在抵押物的估價中，確定抵押率也非常關(guān)鍵，抵押率的高低直接影響了抵押物價值的大小。確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點內(nèi)容。
一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能力較差的，抵押率應適當降低。
二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進行分析：
實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;
功能性貶值，即由于技術(shù)相對落后造成的貶值;
經(jīng)濟性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。
信貸人員應根據(jù)抵押物的評估現(xiàn)值，分析其變現(xiàn)能力，充分考慮抵押物價值的變動趨勢，科學地確定抵押率。
擔保審查和審定人員應認真審核抵押率計算方法，準確確定抵押率。抵押率計算公式為：
抵押率=擔保債權(quán)本息總額/抵押物評估價值額×100%